Direitos Reais

Prof Antonio Pedro

07/10/2022
Nós vamos entrar numa matéria em que precisamos um elevado grau de abstração, abstração
que nos permita entender como é que funciona realidades como a Posse, que funciona como a
tradução materializada do exercício de um direito, mas que a Posse é em si mesma também
um direito.

Isto foi só para vos dar um exemplo, de que esta matéria de direitos reais, tem algumas
especificidades, que vai apelar à nossa capacidade de abstração, para percebermos como é
que estas coisas funcionam.

Eu disse-vos que o nome da unidade curricular é Direitos Reais, os manuais têm todos a
designação de direitos reais e no entanto o livro do código civil, o livro onde está concentrado
a maior parte destas matérias, chama-se Direito das Coisas. Isto parece ser um erro ou uma
distração. Mas de facto não é. Uma e outra coisa, referem-se ambas à mesma realidade.

O Código Civil, no Livro III adotou esta designação de direito das coisas, por que o legislador
português, em 1967 inspirou-se no modelo do código civil alemão, adotou as mesmas
designações utilizadas no código civil alemão.

No entanto a tradição académica sempre adotou a designação de direitos reais, que é

designação portuguesa que deriva da expressão em latim, que significa coisa.

Nós vamos estudar direitos que têm por objeto coisas, razão pela qual faz sentido, recordamos
a noção de coisa prevista no código civil e as diversas classificações de coisas, classificações
legais, as classificações que estão no código, classificações que têm uma base científica outras.
Os direitos reais têm por objeto as coisas certas e determinadas.

Depois vamos começar a estudar o que é um direito real. Direito real caracteriza-se não só por
ter como objeto as coisas, há outros direitos que não são direitos reais, que também que têm
por objeto as coisas.

Se Eu emprestar o meu livro a um de vós, estamos a celebrar um contrato de comodato, em

que o objeto do contrato é uma coisa, o direito que o comodatário exerce sobre a coisa, é um
direito de natureza obrigacional, no entanto o objeto do seu direito é uma coisa. Eu tenho
direito de utilizar, NOS termos e nas condições que ficarem acordadas, esta coisa pelo prazo
está entre as partes.
Não é só pelo objeto que os direitos reais se distinguem ou se especificam relativamente a
outros direitos subjetivos.

Para isso ao mesmo tempo, vamos enunciando as características que definem um direito como
um direito real, um direito subjetivo como sendo um direito real, vamos aproveitar para fazer
a contraposição relativamente há outra categoria de direitos, que é também das mais
relevantes na categoria dos direitos subjetivos, que são os direitos de natureza obrigacional.

Há quem chame aos direitos de natureza obrigacional, direitos subjetivos relativos, enquanto
os direitos reais são designados de direitos subjetivos absolutos. Veremos depois o que é que
justifica esta distinção.

Depois de definirmos o que é um direito real, vamos verificar que os princípios que enquadram
os direitos reais, são princípios relevantes, que nos vão ajudar a definir o que é um direito real.

Após isto, faremos uma manobra de diversão, para nos familiarizarmos com o quadro legal e
os princípios relacionados com o registo de direitos reais. Sabermos o que é que é um registo,
para que ele serve, qual é a sua natureza, se é obrigatório ou não, pelo que dedicaremos
alguma atenção, ao código do registo predial.

Depois entraremos na matéria de saber, como é que se categorizam os direitos reais, a

hierarquia nos direitos legais. Há direitos reais que são mais do que os outros? Ou eles são
todos tecnicamente equivalentes? Vamos analisar esta questão e depois vamos chegar à
conclusão, de que de facto, há um direito real que se sobrepõe a todos os outros direitos reais,
que é o direito de propriedade, segue-se um outro direito real, que embora não se sobrepõe a
todos os outros direitos reais, e no entanto, uma condição de titularidade inequívoca de um
direito real, que é a Posse e depois verificaremos que existem, 3 categorias de direitos reais,
cuja diferença está no conteúdo de que os mesmos se revestem, quando comparados com o
direito de propriedade e a posse.

São os direitos reais de gozo, aqueles que proporcionam ao titular desse direito, a utilização
dos benefícios proporcionados por uma coisa.

São os direitos reais de aquisição, aqueles direitos que quando exercidos proporcionam a
aquisição de um outro direito e que ao serem exercidos extinguem se automaticamente,
porque ao proporcionarem a aquisição de um outro direito, determina a sua inexistência a
partir desse momento. Toda A Gente conhece o direito de preferência legal, os direitos de
preferência que o arrendatário, em certas condições tem de comprar a casa arrendada, que o
senhorio queira por Ventura que vender a um terceiro. O inquilino, o arrendatário tem um
direito de preferência legal. É um direito real de aquisição. Quando o inquilino, o arrendatário
recebe a carta do senhorio, que lhe comunica pretender alienar o apartamento que lhe tem
arrendado, informando das condições de venda, quando o arrendatário comunica ao senhorio
que nessas condições e por aquele preço ele compra, esse direito deixa de existir. Foi o
exercício do direito de preferência, que lhe permitiu substituir esse direito por um novo
direito, que resulta do exercício dessa preferência.

Finalmente temos os direitos reais de garantia. Os direitos reais de garantia, como veremos,
têm uma finalidade diversa dos direitos que integram as 2 outras categorias. Não se destinam
a proporcionar ao titular desse direito os benefícios proporcionados por uma coisa, não lhe
proporcionam a aquisição privilegiada de outro direito, têm, no entanto, uma função
especialíssima, que é a de constituírem complementos que asseguram o cumprimento de
direitos de crédito, no exercício efetivo de direitos de crédito. Quando pedirmos ao Banco
dinheiro para comprarmos uma casa, o banco empresta-nos o dinheiro, mas exige que nós
constituímos uma hipoteca a favor do banco, cujo objeto é a casa que compramos e que em
caso de incumprimento, assegurará ao Banco, que ele verá o seu crédito satisfeito em
condições privilegiadas relativamente a outros credores, de quem porventura nós sejamos
devedores.

Foi uma apresentação muito sumária dos direitos reais, para que vejam que eles comungam
todos das mesmas características, no entanto a sua diferenciação faz-se por um critério de
funcionalidade, para identificar para que serve cada categoria de direitos reais, quais são as
faculdades de cada categoria confere aos respetivos titulares.

Costumava trabalhar o manual do professor Mota Pinto, mas tenho a informação que esse
manual está esgotado. O Manual recomendado, tem uma boa exposição, acessível, de fácil
compreensão e parece-me ser uma boa solução para servir de guião no nosso caminho ao
longo do Semestre.

12/10/2022
Embora o manual não esteja organizado desta forma, parece-me mais útil nós iniciarmos o
nosso estudo, revisitando o conceito de Coisa e as classificações que este conceito pode ter,
uma vez que coisas são objetos.
A noção de coisa é nos dada pelo artigo 202º, CC.

  Artigo 202.º
(Noção)
1. Diz-se coisa tudo aquilo que pode ser objeto de relações jurídicas.
2. Consideram-se, porém, fora do comércio todas as coisas que não podem ser objeto de direitos privados, tais como
as que se encontram no domínio público e as que são, por sua natureza, insuscetíveis de apropriação individual.
De acordo com esta noção prevista no número 1, diz Coisa, tudo aquilo que pode ser objeto de
relação jurídicas.

O nº 2, complementa esta noção de Coisa, dizendo se consideram fora do comércio todas as

coisas que não podem ser objeto de direitos privados, tais como as que se encontram no
domínio e as que são, por natureza, insuscetíveis de apropriação individual.

Daqui desde logo resulta, que o conceito de Coisa previsto no código civil, que vale para todo o
direito privado, é uma noção jurídica, não é uma noção materialística, nem uma noção
filosófica, na medida em que, o nº2 complementando a noção inicial de coisa, afasta
necessariamente do conceito, determinadas realidades que do ponto de vista materialístico,
poderiam ser consideradas coisas.

Por exemplo, aqui mesmo ao pé de nós, a estátua do Marquês de Pombal, materialisticamente

é uma coisa, mas uma vez que se trata de um bem que está inserido no domínio Público, não
pode ser objeto de relações jurídicas privadas.

Não confundir neste caso, os bens em domínio Público nas suas diversas divisões, uma vez que
há bens que se encontram no domínio Público, embora tenham uma natureza privada, essas
realidades podem e devem ser consideradas coisas do ponto de vista jurídico e civilística
podem ser objeto de relações jurídicas privadas.

Temos conhecimento de determinadas associações públicas, a Caixa Nacional de Pensões e

outras entidades similares, são proprietárias de edifícios localizados em domínio Público,
transformam-nos muitas vezes em regimes de propriedade horizontal, convertidos em frações
autónomas, que são posteriormente vendidas a particulares, numa relação jurídica privada.

As coisas que pela sua natureza são insuscetíveis de apropriação individual, como por
exemplo, a luz do Sol, o vento, o mar. Não confundir as coisas que se enquadram nesta
definição, com a situação por exemplo de concessão de espaços públicos para o exercício de
atividades económicas, para lazer, turismo, são praias ou zonas concessionadas, mas que não
deixam de pertencer ao domínio Público.

Esta referência inicial que vos fiz, a propósito da noção de coisa, do artigo 202º, ser uma noção
jurídica, tem relevância desde logo para efeitos de uma primeira classificação, que é uma
classificação doutrinária, quem não tem consagração legal, embora a lei faça uma referência
indireta, que é a classificação que divide as coisas, em coisas corpóreas e coisas incorpóreas.
Coisas corpóreas seriam essas sim com uma componente materialística, aquelas que se
poderiam ver e sentir diretamente, do ponto de vista material, físico e coisas incorpóreas
aquelas realidades que não se vendo nem se sentindo fisicamente, no entanto estão também c
objeto de relações jurídicas.

A noção de direito de propriedade, parece-nos remeter para a ideia, de que a noção de coisa
do artigo 202º, se refere única e exclusivamente às coisas corpóreas. Vejam um artigo 1302º,
que se refere ao direito de propriedade.

Não é propriamente a noção de direito de propriedade, mas tem lá uma referência ao direito
de propriedade, sobre em que consiste o objeto do direito de propriedade.

Aparentemente, o nº1 deste artigo, refere-se exclusivamente às coisas corpóreas, o que

condiciona a noção de coisa do artigo 202º, de modo que a noção de coisa só possa integrar
coisas corpóreas.

No entanto 2 argumentos se põem contra este entendimento, embora esta questão não seja
uma questão pacífica, há divisão da doutrina em relação a esta matéria, que são os seguintes.
em primeiro lugar, de acordo com a própria explicação do autor do projeto em que se veio a
transformar o artigo 202º CC, ele esclareceu que não sendo a noção do código uma noção
física ou uma materialística, sendo apenas e só uma noção jurídica, que isso devia permitir que
entendimento dizer que as coisas incorpóreas e direitos, deveriam ser qualificados como
coisas.

Por outro lado, a restrição do artigo 1302º às coisas corpóreas enquanto objeto de direitos
reais, parece não estar devidamente atualizada, na medida que todos nós temos hoje noção,
de realidades incorpóreas, que são objeto de relações jurídicas privadas. Imaginemos por
exemplo, o gás que todos recebemos em casa rua eletricidade. Quer o gás quer a eletricidade,
são coisas que não se veem e não se sentem, mas são comercializadas todos os dias.

Reduzir o direito de propriedade à incidência sobre coisas corpóreas, leva-nos a concluir que o
nº1 do artigo 1302º, deve ser objeto de uma interpretação extensiva e uma interpretação mais
atual, influência naturalmente o conceito de coisa que devemos ter presente.

O conceito legal de coisa, é um conceito de natureza jurídica, o conceito de coisa deve

abranger não só as coisas corpóreas como também as coisas incorpóreas, os direitos e outras
manifestações de coisas incorpóreas, atribuindo desta forma um sentido mais abrangente a
noção de coisa.

Por outro lado, o próprio sistema do código parece induzir a possibilidade também de as coisas
que não são corpóreas serem objeto de direitos reais. É o caso do penhor de direitos, quando
chegamos aos direitos reais de garantia, havemos de ver que em matéria de penhor, existe o
penhor de coisas e existe o penhor de direitos.

Quem sustenta a opinião de que só as coisas corpóreas podem ser objeto de direitos reais,
naturalmente vê-se forçado a recusar a natureza de direito real ao penhor de direitos. Mas
parece que essa recusa não faz muito sentido, uma vez que o penhor de direitos é regulado na
matéria do penhor, coisa que ninguém tem dúvida de que se trata de um direito real de
garantia, o penhor de direitos está sujeito a uma regulação em tudo semelhante à do penhor
de coisas, com as necessárias adaptações. Parece-nos que não faz sentido, que o penhor de
coisas seja um direito real e o penhor de direitos não seja um direito real, porque os direitos
não estão consagrados na noção de coisa que existe.

Esta questão não é uma questão pacífica na nossa doutrina, há muitos autores que defendem
que a noção de coisa do artigo 202º, refere-se apenas a coisas corpóreas e que por essa via, o
objeto dos direitos reais só podem ser coisas corpóreas.

Mas existe outra corrente doutrinária que defende precisamente o contrário, sustentada na
ideia que o legislador desta matéria deixou escrito, que esta noção de coisa, é um conceito
juridico, razão pela qual esta noção deve abranger também os direitos, que podem ser objeto
de relações jurídicas privadas.

Como referi, esta primeira classificação de coisas, é apenas uma classificação doutrinária, não
legal, apesar da referência de coisas móveis e imóveis constar da disposição relativa ao direito
de propriedade.

Depois existem outras classificações, que não tem consagração legal, que é o caso da distinção
entre coisas registáveis e coisas não registáveis, que é uma noção autoexplicativa.

Legalmente estão consagradas diversas classificações que do ponto de vista do legislador,

eram aquelas que apresentavam maior interesse em termos de ordenamento jurídico e de
regulação da matéria em termos de código civil. Estas classificações constam no artigo 203º.
Este enunciado não é taxativo, há outras classificações aplicáveis às coisas. Acabamos de
verificar 2 exemplos mesmo agora, a classificação de coisas, em coisas corpóreas e
incorpóreas, que não estão enunciadas neste artigo.

Importa dizer que há classificações que são mais relevantes do que outras, do ponto de vista
socioeconómico, há classificações que são menos usuais. Por exemplo, saber se uma coisa é
móvel ou imóvel, será porventura muito mais importante do que saber que a coisa é
consumível ou não consumível. Importa ter sempre presente que estas classificações são
sempre classificações jurídicas.

A lei não proporciona uma noção de coisas imóveis, limita-se a enunciar as coisas consideradas
imóveis. A alínea d) do nº1 deste artigo, vem confirmar a ideia de que os direitos também
podem integrar a noção de coisa, quando a alínea nos diz que são coisas imóveis os direitos
inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores. O direito de propriedade sobre um
relógio, não é uma coisa imóvel, mas o direito de propriedade sobre um imóvel, é em si
mesmo uma coisa imóvel, reforça se a ideia de que também os direitos podem ser em si
mesmo associados à noção de coisa.

A distinção entre prédio rústico e prédio urbano vem depois definida no nº 2 deste mesmo
artigo. Nos prédios rústicos podem existir construções, desde que essas construções não
tenham autonomia económica. É o caso por exemplo, da construção de um barracão que serve
para guardar nas alfaias agrícolas ou ferramentas que o proprietário utiliza no dia a dia. Essa
edificação não tem autonomia própria, não está registada, resulta apenas da necessidade
específica de arrumação daquele material.

A lei civil só consagra nesta distinção entre prédio rústico e prédio urbano. De qualquer modo,
alguns de vós já devem ter visto, nas cadernetas prediais, a referência a prédios mistos,
composto por um prédio destinada à residência e por um terreno destinado a atividade
agrícola. Vemos essas situações registadas nas cadernetas prediais a autoridade tributária e
nas certidões prediais. É uma qualificação que a lei civil desconhece, embora para outras áreas
de direito, elas tenham utilidade.

Considera-se também que é uma coisa, no nº3, parte integrante, toda a coisa móvel ligada
materialmente ao prédio com carácter de permanência. É o exemplo do quadro de um pintor
famoso colocado no hall de entrada de um prédio, encrustado numa das paredes do hall de
entrada, que torna o destino desse quadro indissociavelmente ligado ao prédio, quadro esse
que apesar de ser móvel, se transformou através desta ação numa coisa imóvel.

a lei não NOS deu uma noção de coisa imóvel, optou por uma enunciação daquilo que são
considerados coisas imóveis. Neste caso estamos perante uma enunciação taxativa

O artigo 205º ainda fez melhor, que utilizou o argumento da exclusão de partes, tudo aquilo
que não é imóvel, é movel. Isto reforça a ideia de que o enunciado do artigo 204º é um
enunciado taxativo.

As coisas imóveis são sempre sujeitas a registo. As coisas móveis podem ou não serem sujeitas
registo. São exemplos de coisas móveis sujeitas a registo, os automóveis, os aviões, nas
embarcações, as motas, as armas. Estão por força de leis especiais, sujeitas a registo, mas isso
não significa, que passem a ser objeto de um regime especial. Todas essas coisas que estão
sujeitas a registo, continuam a ser coisas móveis e não se equiparam a coisas imóveis, essas
sim sujeitas obrigatoriamente a registo em qualquer circunstância.

Apesar do artigo 213º identificar nas diversas classificações das coisas, a partir do artigo 206º
as disposições abrangem apenas uma das situações previstas no artigo 203º. Por exemplo no
caso das coisas consumíveis ou não consumíveis, legislação limita-se a definir o que são coisas
compostas, obtendo a noção de coisa simples através da interpretação a contrário senso,
recorrendo às regras de interpretação.

A primeira conclusão que se retira deste artigo, é que a coisa composta representa um
conjunto, um agregado de coisas que têm o mesmo destino económico, uma coleção de selos
é uma coisa composta, porque todos os elementos que compõem aquela coisa composta, são
da mesma natureza e tem a mesma finalidade económica. O mesmo se aplica é um rebanho de
ovelhas ou de cabras. As coisas compostas são sempre coisas móveis, não há coisas compostas
por coisas imóveis. Os elementos que integram as coisas compostas, são sempre coisas
móveis.

O facto de este conjunto de coisas móveis, que está na titularidade da mesma pessoa e que
tem destino unitário, que não retira a cada uma das coisas que integra esta coisa composta, a
natureza de coisas móveis, o que significa, que essa coisa móvel, pode integrar em simultâneo,
mais do que uma das classificações que estão consagradas no código sobre coisas. O selo que
faz parte de uma coleção de selos, é em si mesmo, uma coisa móvel, pode ser objeto de uma
relação jurídica privada, é uma coisa corpórea, pode ser transacionado, que ao integrar esse
conjunto de elementos, passa a ser uma coisa composta, não perdem a sua individualidade
como coisa própria. Essa ideia é reforçada pelo nº 2, do artigo 206º.

Esta classificação só é possível relativamente a coisas corpóreas. Embora o conceito de coisa

possa englobar também as coisas incorpóreas, há classificações que pela natureza das coisas
só podem abranger as coisas corpóreas. Esta é uma delas. O exemplo que se costuma dar, é o
exemplo do dinheiro, uma vez que esta fungibilidade, também não é analisada do ponto de
vista físico ou material, é uma classificação de natureza puramente jurídica. Esta classificação
serve para determinar que quando coisas fungíveis constituam objeto de obrigações, dão lugar
às chamadas obrigações genéricas, cuja regulação que vêm consagrados mos artigos 539º e
seguintes.

A fungibilidade também se aplica às prestações de facto, artigo 828º

Outras áreas onde o conceito de fungibilidade é importante. Art.º 847º/1;b. Por exemplo, eu
compenso 200 EUR que lhe devo, com a entrega de uma barrinha de ouro
Todos estes exemplos que vos dei, demonstra o interesse desta classificação de coisa, a
aplicação prática desta classificação.

Aqui está demonstrado que algumas classificações têm mais relevância do que outras.

Estamos mais uma vez, perante um conceito de natureza puramente jurídica e não física. A
compra de um livro para ser classificado como uma coisa consumível, tem que ser analisada na
perspetiva vendedor. na perspetiva do comprador, nunca se compra um livro para se destruir,
mas na perspetiva do vendedor, livreiro, o uso regular associado ao livro, é a venda do livro, é
a sua alienação.

Para determinar se uma coisa é consumível ou não, temos que perceber se o destino que é
dado é essa coisa, se o uso dessa coisa representa a destruição da coisa ou na sua alienação.

Na compra do carvão por exemplo, na perspetiva do comprador, o uso regular o que é a sua
utilização para confecionar alimentação, que passa pelo seu consumo, enquanto para o
vendedor de carvão, o uso regular deste carvão é a alienação do carvão.

Esta classificação não é exclusiva das coisas móveis. A lei não NOS diz esta qualificação se
aplica apenas às coisas móveis. por exemplo, para os construtores de imóveis o uso regular
que é dado a esses imóveis é a alienação.

Também nesta classificação, o conceito é juridico, esta classificação tem interesse para as
situações em que a lei determine a indivisibilidade de uma certa coisa, como sejam estes casos
dos artigos 696º, 1376º, 1546º, são exemplos de coisas indivisíveis, em que é a própria lei, que
determina a indivisibilidade. Há também casos, em que a indivisibilidade pode resultar de
convenção entre as partes e não pela lei como sejam, artigo 1412º e artigo 2101º/2.

Esta classificação tem relevância prática para as situações previstas no artigo 534º e seguintes,

Neste caso o contraposto são coisas principais. Temos aqui uma classificação que se reporta
exclusivamente coisas móveis. Por outro lado, essas coisas móveis, não podem ser partes
integrantes, por causa da aliena e) do nº1, do artigo 204º, porque se for parte integrante,
perde sua identidade de coisa móvel e é transformado em coisa imóvel. Num dos exemplos
que é dado, é o caso do abajur do candeeiro, a moldura de um quadro, são coisas que podem
individualizar-se, mas o seu destino normal é servirem de adorno ou ornamentação de forma
duradoura.

O nº 2 deste artigo, tem um aspeto interessante, que é o facto referir, que os negócios que
têm por objeto coisas principais não abrangem as coisas acessórias. é o caso por exemplo do
candeeiro, que pode estar exposto em conjunto com o candeeiro, em que as 2 peças que têm
preços individuais. É o caso por exemplo de compra de um quadro, adquirido numa exposição,
a compra do quadro não significa que o vendedor esteja obrigado a vender a tela, a pintura
juntamente com a moldura. Sendo a moldura uma coisa acessória, ela só será vendida com a
pintura, com a coisa principal, se as partes assim o declararem.

Exemplos de coisas futuras, as laranjas que eu vou colher na próxima campanha agrícola,
contrato de futuros sobre comodities.

Normalmente quando falamos em negócio jurídico sobre coisas futuras, as pessoas têm
tendência para confundir com a venda de coisas alheias. Uma coisa é prometer vender a uma
pessoa, um determinado imóvel que não tenho qualquer condição de vender, outra coisa eu
fazer um contrato promessa com essa pessoa, a dizer que está em negociações para a compra
de um imóvel com a pessoa x e promete que caso venha a adquirir o imóvel, a vender o imóvel
a essa pessoa. Se Eu não conseguir comprar o imóvel, fica já fixado uma cláusula penal de
indemnização. É o que se passa com as laranjas. As laranjas hão de ser minhas no futuro. Não
confundam negócio sobre coisa alheia e negócio sobre coisa futura. A compra de um imóvel
em planta, é um exemplo um negócio jurídico sobre coisa futura.

Estamos a falar de coisas como as laranjas, que são considerados frutos naturais e de coisas
como o rendimento obtido do arrendamento de um imóvel, que é considerado um fruto civil.
Os frutos naturais são os mais fáceis de identificar. Para o direito também importa o resultado
proporcionado por uma coisa, por força da utilização dessa mesma coisa, num negócio jurídico
que foi celebrado.

14/10/2022

A definição de benfeitoria que se encontra no número 1, não cobre inteiramente as

modalidades de benfeitorias, que os números seguintes consagram. Há uma terceira categoria
de benfeitorias, para além daquelas que se destinam a conservar ou melhorar a coisa.

As benfeitorias necessárias são aquelas que são imprescindíveis para a conservação da coisa,
são aquelas que a não serem realizadas, podem determinar a deterioração ou a perda da
coisa.

As benfeitorias úteis não são imprescindíveis, podem deixar de ser feitas, sem que daí resulte
alguma consequência negativa para a coisa. No entanto apesar de não serem imprescindíveis,
são benfeitorias que tem um efeito útil, o efeito de aumentar o valor da coisa, de valorizar a
coisa. É o caso por exemplo, da construção de uma piscina numa moradia com logradouro.
As benfeitorias voluptuárias já não são nem benfeitorias necessárias, nem benfeitorias úteis, já
não evitam a perda, a deterioração outros lição da coisa, nem acrescentam valor há coisas,
recebem apenas para proporcionar recreio ou deleite para aquele que realiza a benfeitoria.

Esta questão da classificação da das benfeitorias, é relevante para determinar o regime de

recuperação do valor gasto nas benfeitorias realizadas, no caso de serem benfeitorias
realizadas, numa coisa que ainda não é do próprio, mas que o próprio já tem a posse,
consoante a posse seja de boa ou de má-fé, assim dependerá do regime relativamente ao
levantamento das benfeitorias, tanto quanto seja possível ou relativamente ao recebimento
do valor correspondente a essas benfeitorias.

É o exemplo de uma consagração legal de regimes diferenciados, consoante o tipo de

benfeitoria realizada, que permite compreender melhor, a diferença de regimes de
recuperação do valor das benfeitorias, que no caso das benfeitorias necessárias e úteis, há
sempre uma tendência para permitir a recuperação do valor gasto com essas benfeitorias,
porque se não houvesse possibilidade de ressarcimento das benfeitorias realizadas, estaríamos
perante uma situação de enriquecimento sem causa para o legítimo titular do direito sobre a
coisa, valor esse que derivava da benfeitoria realizada pelo possuidor, que ainda não era titular
do direito real correspondente.

Direito Real – Noção, conceito

A primeira coisa que podemos dizer acerca dos direitos reais, é a de que se trata de uma
categoria de direitos subjetivos. Convém termos presente o que significa um direito subjetivo.
O que é um Direito subjetivo? É a categoria ou leque de direitos, que atribuem a uma pessoa, a
faculdade de aproveitar os benefícios proporcionados por um bem, é de alguma maneira, a
permissão normativa de alguém utilizar, aproveitar os benefícios proporcionados por um bem.

O professor Manoel Gomes da Silva já definia o direito subjetivo há muito tempo como
afetação jurídica de um bem, a realização de um ou mais fins, de pessoas individualmente
consideradas. Há uma pessoa, há um bem, há uma permissão concedida pelo direito objetivo,
pelas normas, de a pessoa em questão, afetar o bem à satisfação das suas necessidades, de se
aproveitar dos benefícios proporcionados pelo bem.

Dizer que o direito real é um direito subjetivo, não chega para definir o que é um direito real,
não nos permite responder o que é efetivamente um direito real.

Nós já ouvimos falar de exemplos de direitos reais, do usufruto, o direito de hipoteca. O direito
de usufruto permite-me usar e fruir de uma coisa, de forma total e plena.

Mas há direitos de outra natureza, que também me permitem aproveitar os benefícios

proporcionados por uma coisa. Por exemplo, eu sou dono de um apartamento, sou titular de
um direito real, direito de propriedade, mas quando arrendo o apartamento, o inquilino fica
com o direito de utilizar, devemos evitar a utilização de expressões direcionadas para um
direito, para caracterizar outro direito, corremos o risco de confundir ambos os direitos.

Usar e fruir, significa que eu posso retirar o benefício associado à coisa. Se tiver uma quinta,
posso fazer a plantação, posso fazer a colheita e posso vender os frutos dessa colheita, eu que
sou o usufrutuário e não o proprietário da quinta. O inquilino naturalmente, não pode
subarrendar a casa, sem autorização do senhorio. O inquilino não pode ter mais do que 3
hóspedes em casa. Se tiver mais precisa da autorização do senhorio. O inquilino vive na casa,
usa a casa, é obvio, mas não usa o mesmo sentido de usufruir, utiliza a casa, que não
corresponde ao direito de usufruto. O direito de usufruir é diferente do direito de utilizar.

O inquilino através da celebração de um contrato arrendamento com o senhorio, pelo qual o

senhorio lhe concede a utilização da casa, a troco de o inquilino lhe pagar uma renda, o
inquilino fica com o direito de utilizar a casa, tem um direito subjetivo de se aproveitar do
benefício proporcionado por um bem, para satisfação das suas necessidades. O direito do
inquilino é um direito real? Parece que não. Há autores que defendem que o direito de
arrendamento é um direito real, mas a maioria entende que não. O direito de arrendamento
para a doutrina, é um direito de crédito, que se encontra regulado inclusive no livro II, direito
das obrigações, os artigos 1022º e seguintes.

Já vimos aqui, 2 tipos de direitos subjetivos distintos, direitos de crédito e direitos reais.
Quando eu empresto 50 EUR a um amigo, fico com um direito de exigir a devolução dos 50
EUR, NOS termos que acordamos, no contrato de mútuo.

Precisamos de compreender porque é que uns são direitos reais e outros são direitos de
crédito. O que é que os distingue, o que é que os diferencia. Ambos são categorias de direitos
subjetivos, mas têm designações distintas, naturezas diferentes, alguma coisa os há de os
diferenciar.

Distinção entre direitos reais e direitos de crédito

O direito real é o direito ou é o poder, que o titular tem de exigir, de toda e qualquer outra
pessoa, o respeito pela sua titularidade daquele direito, ou seja, o poder de exigir de todos,
uma atitude de respeito pela utilização de uma coisa, em certos termos, por parte do titular do
direito.

É aquele direito cuja titularidade, me confere o poder de exigir, de todos que respeitem o meu
direito, que respeitem o exercício do meu direito sobre a coisa, que esse direito tem como
objeto.

Esta definição permite-nos identificar 2 lados do direito real, porque contraposta ao poder que
eu tenho de exigir a tal atitude de respeito da parte de todos os outros, está a obrigação
genérica de todos os outros respeitarem a minha titularidade do direito. É aquilo que a
doutrina chama de obrigação passiva universal.

Aqui já descortinamos uma diferença em relação ao direito de crédito. Quem é que é obrigado
numa relação de crédito? É o devedor. Eu tenho alguma coisa a ver no negócio jurídico de
mútuo de 50 EUR feito por estas 2 senhoras? Se a devedora não pagar, a credora pode vir ter
comigo a pedir o pagamento? A obrigação na relação de crédito, é apenas titulada pelo
devedor. Enquanto que no caso dos direitos reais, a obrigação de respeito é de todos, é
universal, atinge todos e cada um de nós, relativamente aos direitos reais.

Esta noção de direito real, permite-nos visualizar esse direito real, como se fosse uma moeda.
Tem 2 faces. 2 vertentes. 2 lados. O primeiro lado é o chamado lado externo, que se traduz no
poder que o titular tem, de exigir dos outros, a sujeição a obrigação passiva universal.

Mas também tem um lado interno, que tem a ver com o conteúdo de poderes, que o titular de
direito real em causa, pode exercer sobre a coisa, isto é, tem a ver com o conteúdo intrínseco
do próprio direito real considerado.

Como vos referi na sessão anterior, todos nós temos consciência de existir um conjunto de
direitos reais, mas que não conferem ao titular, o direito de fazer a mesma coisa. A direitos
reais em que se pode fazer umas coisas, há outros direitos reais em que se podem fazer outras
coisas, há outros direitos reais em que não se pode fazer diretamente nada sobre a coisa, a
não ser reagir judicialmente, quando a coisa sirva de garantia num outro contrato.
Como é que se determina a individualidade do conteúdo dos direitos reais? É exatamente por
dia do lado interno que o direito real porque proporciona. Ou seja, eu exerço um direito sobre
uma coisa, mas esse direito tem algum conteúdo. É o âmbito, a amplitude desse conteúdo,
que me vai permitir individualizar os vários direitos reais. Sendo certo que, todos nós sabemos,
que o proprietário pode exercer mais poderes sobre uma coisa, do que o usufrutuário.

Por exemplo, o proprietário pode vender a coisa. O usufrutuário não pode vender.

Distinção entre direitos reais e direitos de crédito, com base nas características
dos direitos
Quais é que podem ser as características que se identificam por via do confronto entre direitos
reais e direitos de crédito, que permitem identificar certos tipos de direitos subjetivos como
sendo direitos reais e não direitos de crédito.

eficácia absoluta ou e eficácia erga omnis

A primeira característica que nos vem logo à cabeça, é a característica da eficácia absoluta ou
e eficácia erga omnis, que significa que a titularidade do direito é invocável e fundamenta a
reação do titular perante quem quer teve porventura tenha melindrado o ofendido o exercício
do direito.

Por um lado, o titular do direito pode exercer esse direito em face de qualquer sujeito. Por
outro lado, a eficácia absoluta ou eficácia erga omnis, é a característica de onde deriva a tal
obrigação passiva universal, a possibilidade do titular do direito exigir de todos os outros, que
se submetam, que se sujeitem a tal obrigação passiva universal.

Talvez ainda não tenhamos o alcance desta característica, mas pensem no seguinte, imaginem
qualquer um de nós poderia convencionar um direito da seguinte natureza, faço um contrato
com outra pessoa e ambos declaramos que o contrato tem eficácia absoluta, eficácia erga
omnis. Depois alguns de vós, sem saberem do contrato, somos confrontados com a acusação
de que estávamos a violar um direito. Esta situação é possível?

Os direitos com eficácia absoluta, são efetivamente direitos com uma intensidade muito forte,
é um direito cuja existência tem de ser amplamente conhecida por todas as pessoas ou
membros de uma determinada comunidade. A natureza de eficácia absoluta dos direitos reais,
é aquilo que fundamenta o Princípio da Tipicidade deste ramo de direito, ou seja, só são
direitos reais, os direitos que a lei qualifica como tal e o conteúdo dos direitos reais é apenas
aquele que deriva do regime legal respectivo. A não ser assim, era impossível garantir, que
todos e qualquer um de nós, tivesse conhecimento da existência de todos os direitos reais.
Assim não corremos esse risco. Há o princípio da tipicidade que nos garante, que apenas os
direitos reais previstos na lei, são direitos reais, porque é assim que a lei os qualifica e é assim
que a lei os regula. Está assim garantido, o princípio da publicidade. Pelo que a violação de um
direito real por parte de alguém, nunca pode ser justificado pelo desconhecimento, por que o
código civil no artigo 6º - ignorância ou má interpretação da lei.

Através do princípio da tipicidade, está garantido que o elenco de direitos reais está na lei e
depois diz-se que a ignorância ou a má interpretação da lei, não justifica o incumprimento da
lei.

O princípio da tipicidade que rege este ramo do direito, é justificado pela necessidade de
assegurar que todos e cada um dos sujeitos, têm consciência do elenco possível de direitos
que conferem aos respetivos titulares, possibilidade desses titulares exigirem de todo e
qualquer outro sujeito o respeito pela obrigação passiva universal.

direito de sequela
A segunda característica dá pelo nome de direito de sequela, que também se designa por
vezes de direito de perseguição ou direito de seguimento. Diz-nos que o direito segue a coisa,
o direito acompanha a coisa seu objeto, o titular desse direito, pode fazer valer esse direito,
seja qual for a situação em que a coisa se encontre.

O titular do direito real, por via desta característica, pode sempre exercer os direitos
correspondentes, os poderes correspondentes ao conteúdo do seu direito, mesmo nas
situações em que o objeto desse direito esteja no domínio material ou na esfera jurídica de
outrem.

Por exemplo, se alguém furtar o meu telemóvel, o titular do direito de propriedade sob o
telemóvel, pode perseguir a coisa, fazendo valer o seu direito de propriedade sobre a coisa,
apesar de esta ter deixado de estar no seu domínio material, já estar no domínio material de
quem a furtou.

Por exemplo, se o automóvel for furtado, o dono do automóvel pode seguir o seu direito, onde
quer que o automóvel se encontre.

Já no caso dos direitos de crédito, se eu contratar com A um empréstimo no dia 15 ou 16 de

outubro do meu automóvel, para essa pessoa utilizar no fim de semana, o contrato é
celebrado hoje, para produzir efeitos daqui a alguns dias e à tarde ele celebrar um outro
contrato, sobre o mesmo objeto e para a mesma data, com a mesma finalidade.
No primeiro caso ficou combinado o levantamento do automóvel para as 10 da manhã e no
segundo caso para as 9 da manhã. Significa que o segundo contrato como começou mais cedo,
o titular do segundo contrato pegou no carro e foi embora.

O que é que acontece, àquele que eu tinha contratado o comodato do meu automóvel em
primeiro lugar, quando chega já não viu o automóvel, por que o automóvel se encontrava no
domínio material de outra pessoa?

Isto não é um contrato promessa, é um contrato definitivo. O B não pode ir atrás do C, pedir
que lhe entregue o automóvel, porque celebrou contrato primeiro que ele. O B, a única reação
que pode ter, é pedir uma indemnização ao A por incumprimento do contrato.

ISTO foi só para explicar, que numa relação de natureza creditícia, o titular do direito de
crédito, mesmo que tenha sido o primeiro, não tem o poder de ir atrás da coisa, de exigir a
coisa, independentemente de onde ela se encontra. Aqui como estamos, no âmbito de uma
relação que tem como objeto uma obrigação, um direito de crédito, uma prestação, não existe
A característica da eficácia absoluta ou a característica do direito de sequela, típico dos direitos
reais. Estamos numa situação de direito de crédito. O B tem apenas direito de regresso em
relação ao A, por via do incumprimento do contrato obrigacional celebrado entre as partes.

É nisto que se traduz no direito de sequela ou de perseguição, que confere ao titular do direito
real, a possibilidade de ir atrás da coisa, de exigir que a coisa seja entregue, esteja a coisa onde
estiver.

O direito de sequela pode ser exercido mesmo quando o titular tenha perdido a posse da
coisa. Imaginem alguém furta um telemóvel. Quando alguém furta um telemóvel e passo a
usar o telemóvel como se fosse dele próprio, essa pessoa que furtou o telemóvel, adquire a
posse do telemóvel, mas não adquire a propriedade do telemóvel. O proprietário do
telemóvel, durante um ano, também mantém a posse do telemóvel furtado, porque a lei
determina que eu só perderei a posse, se deixar passar mais de 1 ano, sem fazer nada para
recuperar a posse.
Haverá aqui um período de 1 ano, em que a mesma coisa, é objeto simultâneo de 2 posses
antagónicas, a posse do legítimo proprietário e a posse do larápio. Se eu deixar passar um ano,
sem reagir contra esta agressão à minha posse, eu perco a posse, mas não perco o direito de
propriedade. Eu só perco a propriedade, se deixar passar o prazo que a lei fixa, para que o
novo possuidor, adquira a propriedade da coisa através de usucapião.

A acção de reivindicação não tem prazo. Isto significa, que mesmo que eu perca a posse, por
ter decorrido o prazo de 1 ano para reclamar a posse, eu mantenho a possibilidade de
reivindicar o meu direito de propriedade, embora esta ação de reivindicação não possa ser
efetuada contra quem adquiriu o direito real através de usucapião. Não tem prazo
diretamente, mas tem prazo indiretamente, que é o prazo da usucapião.

O direito de reivindicação, conforme dispõe o artigo 1315º, aplica-se a todos os direitos reais.

Agora temos de verificar se este direito de sequela é um direito absoluto e pleno, ou seja,
haverá situações em que o direito de sequela tem exceções? Para responder a essa questão
temos que distinguir 2 situações diferentes.

No caso das coisas móveis, o direito de sequela não tem qualquer exceção, porque nem
mesmo no caso do artigo 1301º - coisa comprada a comerciante, a lei consagra exceção ao
direito de sequela.
Vamos imaginar o seguinte exemplo, eu sou dono de um quadro Almada Negreiros, alguém no
furto dessa pintura e através dos canais de receptação, a pintura parece exposta para venda,
negociador de arte. Um terceiro de boa-fé, comprou o quadro sem saber que o quadro é
roubado. Um dia eu venha descobrir, que o meu quadro roubado está na posse dessa terceira
pessoa. Como dispõe o artigo 1301º, tenho direito de sequela sobre a coisa que soube, mas
tenho a obrigação de restituir o preço que essa pessoa deu pela coisa.

O que se retira deste artigo, é que nem nas situações de aquisição de boa-fé por terceiro, no
caso de coisas móveis, com o titular do direito real, tem sempre a possibilidade de exercer o
direito de sequela, mas sem exceção.

O mesmo já não se verifica relativamente às coisas imóveis, porque neste caso, funciona um
regime, que é o regime dos factos sujeitos a registo, só poderem ser oponíveis terceiros,
depois de registados. O caso que classicamente se apresenta é o seguinte: A vende um imóvel
a B no dia 15/09, O B não regista a aquisição. No dia 30 de setembro, o A vende o mesmo
imóvel a C, que está de boa fé, realizou um negócio oneroso e registou a aquisição.

Neste caso, apesar de B ter realizado a aquisição primeiro que C, uma vez que b não registou a
sua aquisição e C está de boa-fé, realizou negócio oneroso e registou a aquisição, o direito de C
prevalece relativamente ao direito de B. É um exemplo de uma excepção ao direito de sequela.
Esta excepção não resulta do mecanismo dos direitos reais, mas sim do mecanismo do regime
dos factos sujeitos a registo.

B podia intentar uma ação, antes do registo de C. Caso contrário, o direito de aquisição, não é
oponível a terceiros, porque o mesmo não foi registado.
Direito de preferência ou prevalência
O direito de preferência significa, que os direitos reais sobre uma coisa, prevalecem sobre os
direitos de crédito relativo à mesma coisa e sobre os direitos reais posteriormente constituídos
sobre a mesma coisa, desde que esses os direitos reais se revelem incompatíveis, na
subsistência sobre a referida coisa.

Exemplo de prevalência do direito real sobre o direito de crédito.

O senhor celebra no dia 01/10 um contrato de mútuo do seu automóvel, para os dias 15 e 16,
com o senhor B. No dia 8 de outubro, o A vende o automóvel ao senhor C. O B pode invocar o
contrato de mútuo que tinha celebrado? Aqui o direito real prevalece sobre o direito de
crédito.

Mais uma vez, o B terá de resolver a situação com A, através de uma

compensação/indemnização.

Isto é o que acontece na comparação entre direitos reais e direitos de crédito.

No confronto entre direitos reais, funciona outro princípio, que é o princípio da prioridade
temporal. Prevalece o direito real primeiramente constituído. Mas em que situações é que
prevalece o direito real primeiramente constituído?

Prevalece só nas situações em que a conjugação de direitos reais sobre a mesma coisa seja
incomportável, ou seja, NOS casos em que a mesma coisa, não possa ser em simultâneo,
objeto daqueles direitos reais distintos e antagónicos. Porque a mesma coisa pode ser
simultaneamente, objeto de direitos reais diversos.

Por exemplo a fração autónoma X, é objeto da propriedade de quem a comprou e é objeto de

hipoteca constituída a favor do Banco, para garantir o empréstimo que o banco concedeu. A
mesma coisa é objeto de 2 direitos reais distintos, direito de propriedade e direito hipoteca,
mas que não são conflitantes entre si. Convivem pacificamente entre si.

O senhor A é a proprietária da quinta X, constitui a favor de B, o usufruto sobre a mesma

quinta, estes 2 direitos reais convivem tranquilamente. A coisa pode ser objeto de 2 direitos
reais em simultâneo.

Imagine agora que o proprietário constituía usufruto Hoje de manhã a favor do B, à tarde
constituía um usufruto a favor do C. Aqui neste exemplo também teríamos o problema da
Constituição do registo, dependeria de quem efetuou o primeiro registo, se ambos forem
registar o usufruto, verificar-se-á qual deles é que registou primeiro o usufruto, estes direitos
são incompatíveis de serem exercidos em simultâneo.

Neste caso funciona o princípio da prevalência ou da prioridade temporal, aquele que

primeiramente constituir o direito oponível a terceiros, será aquele terá a prevalência.

Esta preferência que estamos aqui a falar, não se deve confundir com o direito de preferência
de aquisição, que pertence à categoria de direito reais de aquisição.

Ainda temos de ver se esta característica da preferência, é uma característica de todos os

direitos reais.

19/10/2022
Característica da Prevalência dos diretos reais – continuação
Tem sido colocado pela doutrina, a questão de saber se o princípio da prioridade temporal ou
da prevalência se aplica a todos os direitos reais ou se aplica apenas aos direitos reais de
garantia. A conclusão que se retira é de que no caso dos direitos reais de garantia, esta
característica da prevalência, estabelece uma prioridade no exercício do direito, por exemplo
um imóvel que seja objeto de 4 hipotecas, têm prioridade no exercício do direito de biblioteca,
o que for registado em primeiro lugar e depois daí por diante, desde que valor do bem seja
suficiente para responder pelos créditos garantidos pelas hipotecas efetuadas sob o bem.

Já na questão dos direitos reais de gozo, o assunto coloca-se de uma maneira diferente,
porque não podendo na prática, coexistir sob a mesma coisa, direitos reais antagónicos,
funciona aqui o princípio da prioridade temporal, na constituição do direito, isto é,
objetivamente pode-se dizer que a prevalência no contexto dos direitos reais de gozo,
determina que ao constituírem se 2 direitos reais, relativamente aos quais coexista o mesmo
direito, significa que juridicamente há um confronto entre um direito e um não direito, na
medida que o direito que primeiramente se constituiu, prevalece e traduz-se na Constituição
do direito subsequente.

Isto significa em termos práticos, que pode haver situações em que o A vende ao B o imóvel,
no dia 1/10, B não regista e o A vende o mesmo imóvel no dia 15/10 ao C, que poderá ver a
sua situação privilegiada relativamente a B, apesar do direito ter sido constituído
posteriormente, neste caso funciona os mecanismos do registo aplicáveis aos bens imóveis.

Desde que o negócio com C seja oneroso, desde que C esteja de boa fé e desde que o C registe
a aquisição antes do B registar e o B reagir contra esta situação, o C verá a sua posição
consolidada, porque funciona neste caso, um regime excecional do registo predial, segundo o
qual, os factos sujeitos a registo, só são oponíveis a terceiros depois de efetuado o registo.

Costuma-se dizer que estas características da sequela e da prevalência, são características que
imprimem uma tutela especialmente forte em direitos reais, é por isso que muitas vezes na
atividade jurídica, as pessoas encontram mecanismos disponibilizados pela lei, manter a
propriedade do bem ou da coisa que esteja em causa, na sua titularidade antes de permitirem
a transferência definitiva dessa propriedade, da sua titularidade para a titularidade das outras
pessoas.

são os casos em que se verifica por exemplo, a venda com reserva de propriedade, típica na
atividade de venda de automóveis e outras atividades, em que a propriedade do bem mantém-
se na esfera jurídica do vendedor, até que o adquirente liquide na íntegra o valor acordado, só
nesse momento é que se verificará a transferência de titularidade do bem.

Mecanismo da alienação fiduciária

Outro mecanismo utilizado, é a chamada alienação fiduciária, que tem um regime especial
relativamente aos imóveis, mas que em relação às coisas móveis, é permitido por lei.

Por exemplo, A pede a um amigo um empréstimo de 100000 EUR. O amigo aceita emprestar
na condição de que, que ele venda o quadro que ele tem de um José Malhoa a título de
garantia do empréstimo e que quando o A pagar a totalidade do valor emprestado, eu devolvo
a propriedade do quadro para ti.

Não há aqui uma intenção de comprar o quadro, sim a de contraparte a intenção de vender o
quadro, coloque a é a utilização do direito de propriedade sobre o quadro, como mecanismo
de garantia do cumprimento da obrigação de liquidar o empréstimo.
Quando as obrigações são totalmente cumpridas, a propriedade do quadro retorna a
titularidade inicial, a titularidade reverte para o vendedor, proprietário inicial da coisa. O que
se pretendeu não foi a venda nem a compra do quadro, mas entregar a coisa a título fiduciário,
a título de confiança, para garantir o empréstimo. a titularidade neste caso transfere-se.

A figura do penhor financeiro é diferente, a titularidade mantém-se, não há transferência de

propriedade. A transferência de propriedade é válida até que o alienante compra as
obrigações acordadas. Tem de haver um documento que demonstra a existência do acordo. A
segurança recomenda que este acordo seja formalmente estabelecido. É uma alienação em
confiança.

O nosso ordenamento jurídico não estabelece nenhuma delimitação a este tipo de acordos, de
alienação fiduciária de bens móveis. A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, já tem
que ser feita mediante a celebração de um contrato específico, que é o contrato de alienação
fiduciária de imóveis em garantia, que é um contrato que não pode ser celebrado por qualquer
sujeito, que exige a presença de pelo menos uma instituição financeira. DL 105/2004 de 08/05-
Contratos de garantia financeira, que englobam o penhor financeiro e alienação fiduciária em
garantia.

O leasing é também outra modalidade de utilização do direito de propriedade, como

mecanismo de garantia.

Também a prevalência como já detetamos, mas também apresenta exceções, sempre que se
trata de coisas sujeitas ao registo, por causa do mecanismo que estivemos a ver.

Nas coisas sujeitas a registo, desde que a primeira aquisição não seja registada a tempo e esse
registro seja efetuado pelo segundo adquirente, desde que esteja de boa-fé e desde que o
negócio tenha sido oneroso, neste caso teremos uma situação de exceção ao princípio da
prevalência.

Por outro lado, a outra excepção consagrada legalmente que tem a ver com o regime dos
privilégios creditórios imobiliários,

Está consagrado neste artigo, uma exceção à característica da prevalência. Nos privilégios
mobiliários essa excepção já não se verifica, prevalece o que mais cedo se houver adquirido.
Uma característica muito importante dos direitos reais é a Inerência.

Isto significa que o direito está colado à coisa. O direito apresenta com a coisa que é o seu
objeto, uma ligação umbilical indestrutível, que é o que justifica que um direito real que tem
por objeto uma coisa, não possa ser transferido para outra coisa, que passa a ser o novo
objeto desse mesmo direito real.

Imaginem que sou proprietário de 2 quintas, uma quinta no Alentejo de uma quinta no
Algarve. Constituo a favor do senhor B um usufruto da quinta do Algarve. O usufruto do prédio
do Algarve, não pode ser transferido para o prédio do Alentejo. É nisto que se traduz a
inerência do direito à coisa, porque ao fazer-se essa transferência, isto implica
automaticamente a extinção do primeiro usufruto e a constituição de um novo usufruto, sobre
o novo objeto, sobre a nova coisa.

A ligação entre a coisa e o direito sobre a coisa, é de tal forma íntima que se essa ligação ficar
cortada, isso significa que a extinção do direito sobre a coisa, existem neste momento de ser
constituído um novo direito semelhante sobre um novo objeto.

O mesmo se passa com a hipoteca. Para garantia do financiamento como solicitei ao Banco,
constitui uma biblioteca sobre a fracção autónoma A, mas posso solicitar ao Banco a hipótese
de aceitar a substituição daquela hipoteca sobre o imóvel A, por uma nova hipoteca sobre o
outro imóvel. Hipoteca sobre o imóvel A extingue-se e constitui-se uma nova hipoteca sobre o
imóvel substituto.

Também se fala noutras características, a propósito da identificação de direitos reais, algumas

delas interessantes embora não sejam genericamente aplicáveis a todos os direitos reais.
Uma das características que se indicam, tem a ver com a violação do direito real por
contraposição da violação do direito de crédito. Diz que genericamente os direitos reais, só
serão violados por ação, os direitos de crédito têm de ser violados também por omissão.

Aos direitos reais contrapõe-se uma obrigação passiva de não fazer, enquanto aos direitos de
crédito contrapõe-se como obrigação de fazer, daí que para violar um direito de crédito, eu
preciso deixar de fazer aquilo que estou obrigado, enquanto para violar um direito real eu
preciso de fazer algo que perturbe o exercício e a titularidade desse mesmo direito real.

Outras características dos direitos reais - Usucapião

Também se fala a propósito das características do direito real, da figura de Usucapião.

Usucapião é uma forma de aquisição de direitos reais, através do exercício da posse

correspondente, durante um determinado lapso de tempo, que está fixado na lei, ou seja,
quem adquira a posse de uma coisa, posse correspondente a um dado direito real e a exerça
durante um determinado lapso de tempo, isso permite adquirir a titularidade do direito real
correspondente àquela posse.

É claro que aquisição do direito por via da usucapião, só pode aproveitar a quem, ou seja
preferido a coisa, mas ainda não seja titular do direito.

Lembram-se de já termos feito aqui este esquema:

Em regra o titular do direito é o possuidor da coisa. Pode haver situações em que alguém
perde a posse da coisa, fica sem a coisa e fica apenas titular de um direito, é o exemplo roubo
de um computador que foi dado numa aula anterior e pode haver outras situações em que a
pessoa adquire a posse da coisa e não é o titular do direito, não adquire imediatamente a
titularidade do direito.

O Usucapião é a forma como a lei regulariza estas situações, as situações em que as pessoa
apenas o possuidor, mas ainda não é o titular do direito. Decorrido o prazo de usucapião,
como possuidor aqui a titularidade do direito e a situação é reconduzida a regra em que a
simultaneidade da titularidade do direito e da posse.

O Usucapião é de facto uma característica forte, por que no limite permite que alguém que
seja possuidor de má-fé, venha adquirir a titularidade do direito da coisa, apesar de ter sido
possuidor de má-fé toda a vida.

Esta situação explica-se por via da necessidade de certeza jurídica. Alguém que deixa passar, o
legítimo titular, o prazo necessário para o exercício de usucapião, sem ter qualquer reação
perante o efeito, não me parece justificar do ponto de vista do legislador uma especial tutela,
porque a sua inação, a sua indiferença, é que permitiu a ocorrência e essa situação tem de
ficar regularizada, permite-se que alguém que esteve a utilizar, esteve a dar vida aquela coisa,
possa vir a adquirir a titularidade do direito através da usucapião.

A Usucapião é uma característica de direitos reais de grande relevância, o problema é que a

usucapião não é característica de todos os direitos reais. Não se adquire por usucapião uma
hipoteca, ou seja, não se adquire por usucapião direitos reais de garantia.

Também não se adquire por usucapião, uma preferência legal. As preferências legais ou estão
fixadas na lei ou não há, donde se concluiu que eu uso campeão é uma característica exclusiva
dos direitos reais de gozo e mesmo assim não é de todos os direitos de gozo, porque há
direitos reais de gozo, que a lei expressamente refere não poderem ser adquiridos por
usucapião. Isso resulta logo da leitura do artigo 1287º, que diz que se aplica apenas aos
direitos de propriedade e aos outros direitos reais de gozo, o que significa que dos direitos de
garantia e os direitos de preferência de aquisição estão excluídos. Depois do artigo 1293º
ainda vem dizer, que os direitos reais de gozo com o artigo 1287º se refere, não são todos,
Música peão é uma característica de relevante dos direitos reais, só é privativa dos direitos
reais, não há um outro direito subjetivo que possa ser adquirido usucapião, mas é uma
característica que cobre apenas uma parcela dos direitos reais, o direito de propriedade e os
direitos reais de gozo, com exceção dos previstos no artigo 1293º.

Outras características dos direitos reais – Permanência:

Fala-se ainda na questão da permanência, visando com ISTO dar a ideia de que os direitos reais
são tendencialmente prolongados no tempo, enquanto o direito de crédito teria uma natureza
mais transitória.

De facto os direitos reais tem uma tendência para uma permanência mais prolongada no
tempo, mas ISTO não quer dizer vocação direitos perpétuos, todos os direitos reais com
exceção do direito de propriedade e do direito de superfície, são direitos transitórios, são
direitos que duram apenas pelo prazo que as partes convencionarem. os únicos direitos reais
que são perpétuos, são o direito de propriedade e são o direito de superfície. O direito da
propriedade é por natureza, o direito de superfície pode ser atribuído duração perpétua.

Se com esta ideia de permanência, se pretendesse concluir que os direitos reais são perpétuos
enquanto os direitos de crédito são transitórios, a ideia não seria correta pelos motivos
mencionados.

Se pretender reduzir esta ideia de permanência tendo em vista uma duração temporal mais ou
menos prolongada, há direitos de crédito que são direitos de longa duração. Imagine por
exemplo o contrato relativo a um posto de abastecimento de combustível.

De uma forma genérica os direitos de crédito são direitos percetíveis terem uma execução
instantânea, usamos direitos de crédito que têm uma duração muito dilatada, basta pensar
NOS direitos de crédito que resultam dos empréstimos para aquisição de casa.

Esta característica da permanência para diferenciar os direitos reais dos direitos de crédito,
tem de ser entendida com alguma parcimónia. O que interessa sobretudo ter presente é que a
permanência nunca se pode confundir com perpetuidade, é uma característica genérica dos
direitos reais, é apenas como característica de 2 categorias de direitos reais e que a
transitoriedade não é uma característica exclusiva dos direitos de crédito, podem ter uma
duração temporal mais ou menos prolongada.

Principios reguladores da constituição, da duração e da vigência dos direitos

reais:
Ou seja a criação e duração dos direitos reais, são enquadradas por um quadro princípilógico
que convém termos presente no nosso estudo.

Princípio da coisificação:
Diz que a regra que vale para o direito de propriedade, que diz que só podem ser objetos de
direitos de propriedade as coisas corpóreas, que deve ser um princípio extensivo a todos os
direitos reais, na medida em que embora se admite a existência strito senso de coisas
incorpóreas, uma vez que a lei fixou para o direito de propriedade, a regra de só poderem ser
seu objeto, coisas corpóreas, essa regra deve estender-se a todos os direitos reais.

É de facto a posição dominante, agora eu devo referir aqui aquilo que já falamos quando
falamos da classificação das coisas, quando falamos da distinção entre coisas corpóreas e
coisas incorpóreas.

Fazendo fé no próprio autor da norma, noção de coisa abrange quer as coisas corpóreas quer
as coisas incorpóreas, abrange coisas e direitos, abrange coisas em sentido material e coisas
em sentido jurídico e por outro lado, que só essa perspetiva permite considerar o penhor de
coisas é um direito real, mas o pior de direitos também é um direito real.

Princípio da especialidade ou da individualização:

Significa que os direitos reais só podem ter por objeto coisas certas e determinadas, porque
não significa que tenham necessariamente de ser objeto de direitos reais coisas singulares, vou
coisas simples, utilizando a classificação que está no nosso código, porque admitindo a nossa
lei a existência de coisas compostas, sendo essa forma composta caracterizada pela forma
como é feita no artigo 206º, não se opõe que essas coisas possam ser objeto de direitos reais.
Para este efeito, a coisa composta é assumida como uma individualidade própria, distinta da
individualidade de cada uma das coisas simples que compõem a coisa composta.

A universalidade de facto tenho uma coisa composta, de alguma maneira são formas de
determinação ou de individualização da coisa.

Princípio da totalidade da coisa:

Aqui temos de recordar o que dissemos a propósito dos elementos componentes ou
integrantes, por esse facto adquirem a natureza da coisa imóvel e a questão das coisas
acessórias, que são as coisas móveis, destinadas ao serviço ou ao embelezamento de outras
coisas, que têm caráter de acessoriedade.

Este princípio significa que o direito real não incide apenas sobre uma parte da coisa, que
incide sobre a plenitude, totalidade da coisa.

Como é que isso se enquadra as situações de contitularidade? Que enquanto a situação se

mantiver, a derrota de cada um dos co-proprietários, é uma quota ideal, o que significa que
não é determinável se os 25% cada um, se é do A, do B, do C ou do D. Cada um deles é titular
de uma quota ideal da coisa, que significa têm em abstrato o direito de compropriedade, vale
na totalidade dos seus titulares. O direito real incide sobre a totalidade da quota.

Princípio da especialidade ou da individualização:

Tem a ver com a suscetibilidade de a mesma coisa poder ser simultaneamente objeto de vários
direitos reais, porque só pode acontecer se não existirem compatibilidade entre esses direitos
reais, que incidem sobre a mesma coisa.

Um imóvel pode ser simultaneamente objeto de um direito de propriedade por parte de A e

objeto de um direito de usufruto por parte do B.

O quadro da tipicidade dos direitos reais determina que os poderes de A sobre a coisa,
nenhum quando incidir sobre a mesma coisa direito de usufruto de B, de maneira que o
exercício de ambos os direitos sobre a mesma coisa, senão conflituem entre si.
O mesmo imóvel serviu de exemplo, pode ser objeto de várias hipotecas, que não em
conflituam umas com as outras. Quem aceita a Constituição de uma segunda hipoteca como
garantia do seu crédito, que faz com a convicção de que o imóvel é suficiente para pagar o
primeiro crédito e ainda chegará para pagar o segundo crédito. Não há conflito entre estes
vários direitos, que coexistem em simultâneo.

Já o mesmo não acontece se forem constituídos sobre o mesmo objeto 2 usufrutos em

simultâneo ou vender o mesmo imóvel a 2 pessoas. Estas questões têm a ver com a questão
da prevalência entre os direitos reais. Quando há conflitos entre os direitos reais temos que
correntes das regras da prevalência para determinar qual dos direitos prevalece.

Princípio da elasticidade ou da consolidação:

De acordo com este princípio, o direito real é como se fosse uma pastilha elástica. Este
princípio resulta do facto de poderem existir sobre o mesmo objeto, direitos reais diversos
desde que não que entrem em conflito entre si.

Se é possível que uma mesma que coisa, seja simultaneamente objeto de direitos diversos não
conflituantes, isso significa que tem de haver, um ajeitamento dos poderes que cada particular
dos direitos pode exercer sobre o objeto, sobre a coisa. Significa que, para um direito entrar, o
outro tem de dar um jeito, tem de escolher a entrada do outro direito.

Isto conclui-se facilmente com o exemplo que vos dei anteriormente, em que sobre um
imóvel, existia um direito de propriedade e um direito de usufruto.

Como é que isso se consegue?

O direito de propriedade é o direito real pleno, máximo, porque é o direito que confere ao
titular, os poderes de usar, fruir e dispor da coisa.

Neste caso quando o proprietário faz incidir sobre o objeto, sobre a coisa, que é da sua
propriedade, um outro direito, que é o direito de usufruto, isso significa que o proprietário
enquanto usufrutuário deixa de poder usar e fruir a coisa, que passa a ser poder exercido pelo
usufrutuário.

Enquanto o proprietário não pode durante o usufruto, usar e fruir a coisa, o usufrutuário não
pode dispor dela, significa, portanto, que o direito de propriedade, clara sobre o objeto incide
um outro direito não conflituante, o direito real encolhe os poderes atribuídos ao direito real.
Mas quando usufruto se extinguir, o poder de usar e fruir vão para o proprietário, o poder de
propriedade encolheu, face à existência de outro direito real e readquiriu a sua plenitude
quando esse outro direito real se extinguiu.

Princípio da transmissibilidade:
Significa que os direitos reais podem ser transmitidos no Inter vivos e mortis causa, podem ser
transmitidos por negócio entre vivos e em função da morte de alguém.

Este princípio apresenta diversos tipos de exceções, ao nível de limitação da

transmissibilidade, ao nível da impossibilidade de Transmissão e ao nível até da dependência
da transmissibilidade de outros direitos.

limitação da transmissibilidade
No caso do usufruto, se verificarem o artigo 1443º, verão que o usufruto não é transmissível
por morte. não se herda um usufruto.

Isto significa que quando o usufrutuário falecer, o usufruto extingue-se. Mas pode ser
transmitido por negócio entre vivos, através de trespasse a terceiros, embora possa ser uma
transmissão algo peculiar, mas o usufrutuário nos termos do n.º 2 continua a ser responsável
pelos danos.

21/10/2022
A transmissibilidade restringisse ao negócio Inter vivos, de que é exemplo o trespasse a
terceiro, com a particularidade de não retirar totalmente a responsabilidade ao usufrutuário
original, que continua a responder pelos danos causados num objeto do usufruto.
excepção ao princípio da transmissibilidade - impossibilidade de transmissão do direito
de uso
A segunda excepção ao princípio da transmissibilidade, tem a ver com a não existência de
transmissibilidade, com a impossibilidade de Transmissão, que é o caso do direito de uso, que
a lei designa de direito de uso e habitação. Isto significa que o que está em causa é sempre o
direito de uso, apenas a lei decidiu individualizar a situação em que o direito de uso tenha por
objeto uma casa de habitação, situação essa que se designa direito de habitação, que não se
confunde com o arrendamento, na medida em que, o direito de habitação é um direito real
enquanto o direito de arrendamento, há quem entenda que se trata de um direito real,
embora não seja esse o caso e por outro lado, o direito de uso na sua modalidade de
habitação, é um direito feito à medida.

Isso quer dizer que o direito não é abstratamente definido, mas a amplitude do direito, é
definida em função das necessidades do usuário e da sua família.

Contrariamente ao usufruto, que é o direito de usar e fruir da coisa, total e plenamente, pelo
direito de uso da habitação, já não dá essa faculdade de uso e de fruição plena. É um direito
cujo conteúdo é definido pelas necessidades do usuário e da respectiva família.

Este artigo afasta a possibilidade de Transmissão do direito de uso de habitação através de

negócios Inter vivos. Existem ainda uma outra disposição legal, manda aplicar ao direito de uso
de habitação, as disposições pertinentes do direito de usufruto, entre as quais se integra a
disposição relativa ao prazo.

Se por força desta disposição Legal, são aplicadas disposições relativas ao usufruto, significa
que se aplicam também ao direito de uso habitação, as disposições relativas ao artigo 1443º
Retiramos também que o direito de uso de habitação não é transmissível em circunstância
alguma, nem em negócios inter vivos nem mortis causa.

excepção ao princípio da transmissibilidade - dependência da transmissibilidade de

outros direitos
Depois temos a situação das servidões. É a terceira exceção ao princípio da transmissibilidade,
que se divide em 2 modalidades. No primeiro caso temos as situações das servidões.

Exemplo, servidão de passagem. Temos o prédio serviente, que é o prédio que serve e temos o
prédio dominante, que é o prédio a favor de quem a servidão é constituída. Neste caso,
servidão de passagem si mesma, é intransmissível, por que a servidão de passagem não é
constituída em função da propriedade do titular deste lote de terreno, é constituída em função
da própria coisa, com o próprio prédio, pelo que a servidão em si mesma, não pode ser
transferida para outro lado qualquer, não pode ser transmitida a não ser que, a propriedade
do prédio também o seja.

Eu sou o dono deste prédio, vender o prédio, quem comprar esse prédio, adquirir igualmente
e NOS mesmos termos, o direito servidão de passagem através do prédio serviente. O que o
dono deste prédio não pode fazer, é por exemplo, arrendar a servidão de passagem ou vender
a servidão de passagem do prédio a favor de quem a mesma foi constituída. É claro que a
servidão de passagem deve ser fixada num local onde cause menos incómodo ao prédio
serviente. Não há transmissibilidade isolada das servidões.

Depois temos outra situação que se encaixa também nesta excepção ao princípio da
transmissibilidade dos direitos reais, que é a situação das preferências legais.

No caso das preferências legais, verifica-se exatamente a mesma situação que se verifica no
caso das servidões. As preferências legais também não podem ser isoladas transmitidas.
Exemplos de preferências legais
Enfiteuse é uma situação de arrendamento perpetuo.

Em qualquer uma destas situações de direito de preferência, traduzindo um direito real de

aquisição, também não pode ser transmitido isoladamente, nem por negócios inter vivos, nem
por negócios mortis causa, porque neste caso, as preferências legais são inseparáveis das
situações jurídicas, que determinam a concessão legal do direito de preferência.

Em qualquer destas situações, este direito não existe por si mesmo, este direito só existe em
função de uma dada situação concreta, que a lei privilegia atribuindo o direito de preferência
legal.

Este direito de preferência, enquanto direito real de aquisição de preferência, não pode ser
transmitido isoladamente por si só, isoladamente da situação desse direito de preferência.
Uma das questões que se costuma discutir, e se pode ser convencionada a intransmissibilidade
de um direito real, se pode ser convencionada a exclusão do regime de transmissibilidade de
um dado direito.

Imaginem, alguém celebre um contrato de compra e venda do prédio rústico y, as partes

acordam que o comprador não transmitirá a propriedade do imóvel durante 10 anos. O
comprador passado 10 anos vendo prédio a um terceiro.

Isto no um limite, constitui uma limitação ao direito de propriedade do comprador. Se o

comprador vender o imóvel ao fim de 2 anos, o vendedor pode invocar esta cláusula perante o
novo comprador do imóvel e exigir que a venda seja desfeita? Temos de saber qual é que será
o efeito desta cláusula. qual é a natureza da eficácia desta cláusula colocar neste contrato de
compra e venda? É uma cláusula de natureza real ou é uma cláusula de natureza obrigacional?
Vejam artigo 1306º.

Dado o princípio da tipicidade, que o artigo 1306 chama de numerus clausus, lista fechada, o
direito de propriedade não pode ser limitado por nenhuma solução convencional que não
tenha a cobertura da lei, mas a lei não proíbe que estes 2 convencionem esta clausula de
intransmissibilidade no contrato que celebrarem. A cláusula é válida, o problema é que eficácia
desta cláusula, NOS termos da parte final do nº1 do artigo, tem eficácia meramente
obrigacional.

Ou seja, o A não pode fazer rigorosamente nada contra o C, porque a cláusula é perfeitamente
válida, o que pode é ao abrigo da responsabilidade contratual, demandar B e eventualmente
pedir indemnização pelos danos resultante de incumprimento por parte de B.

Princípio da consensualidade.

O princípio da consensualidade está consagrado neste artigo. Significa que está aqui em causa
a eficácia á substância e á eficácia ad constitucione

A constituição ou transferência de direitos dá-se por mero efeito do contrato.

A eficácia constitutiva resulta da mera celebração do contrato, neste caso fala-se de uma
eficácia de natureza obrigacional.

Contudo há direitos reais que não se bastam com a celebração do contrato, para se
considerarem validamente celebrados e constituídos.

É o caso do penhor civil, que só se considera validamente celebrado, a partir do momento em

que credor do penhor, tenha o domínio da coisa empenhada, então aí temos a constituição ad
constitucione ou eficácia de natureza real, isto é, o direito só se constitui a partir do momento
da entrega da coisa ao adquirente de direito.

Os contratos com eficácia real, são aqueles que permitem a constituição, modificação ou
transmissão de direitos reais, temos aí contratos de eficácia constitutiva. Mas temos contratos
com eficácia real, em que o contrato só se considera validamente celebrado com a entrega da
coisa.

Não significa que nos contratos quod constitucione, estejam sempre em causa a constituição
ou transferência de direitos reais.

No caso dos direitos reais já vimos que o penhor é a única exceção ao princípio da eficácia real
quod efecto derivado apenas do contrato. Ou seja, para que o penhor produza os seus efeitos
reais, tem de haver entrega da coisa, penhor civil e não as outras modalidades de penhor.

Mas também há outros contratos, que não tem a ver com constituição ou transferência de
direitos reais, que tem a ver com a constituição ou transferência de outros direitos, de
natureza obrigacional, com eficácia quod constituicione, que depende da entrega da coisa.

Este enunciado significa que contrato de comodato só se considera valido, após a entrega da
coisa, não basta a simples celebração do contrato. O Comodato como toda a gente sabe, é um
contrato de natureza obrigacional, os direitos e obrigações resultantes do contrato são direitos
de natureza obrigacional.

O mesmo se verifica relativamente ao mútuo. Neste caso já existe obrigatoriedade de forma.

Este empréstimo também implica a tradição da coisa.

Último exemplo de contratos obrigacionais quod constitucione. Mais uma vez a necessidade
da entrega da coisa.

Mais uma vez a ideia da necessidade da entrega da coisa. Estes contratos são chamados de
contratos reais quanto à constituição, obrigam a que a coisa seja entregue. Com os outros são
os contratos reais quanto à eficácia, são contratos em que a constituição ou a transferência de
direitos reais se dá por mero efeito do contrato, com exceção do penhor civil.

Princípio da tipicidade

Este princípio tem a sua formulação generalista a propósito do direito de propriedade.

Vimos há pouco artigo 1306º, onde a lei refere apenas que não é possível atribuir eficácia real
a  restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos
previstos na lei, que qualquer Convenção nesse sentido terá apenas uma eficácia meramente
obrigacional.

Uma vez que o direito de propriedade é entendido como o direito real modelo, direito real
maior, retira-se desta consagração a propósito do direito da propriedade, que o mesmo
significa relativamente a todo e qualquer outro direito real.

Onde está restrições ao direito de propriedade significa restrições a qualquer direito real.
Isto significa, que só têm natureza real, as situações que a lei consagra como tal, ou seja, nós
por convenção não podemos acordar a natureza real, a eficácia real, a algo que seja
convencionado apenas entre as partes, que não tenha cobertura legal.

Por outro lado, o conteúdo dos direitos reais, é aquele que está tipificado na lei, o conteúdo do
direito real não pode exceder nem ser diverso daquilo que a lei consagra.

Por exemplo, não é possível constituir um direito de usufruto, em que se atribua ao

usufrutuário, o poder de vender a coisa e fazer seu o preço recebido, porque isso significaria
uma distorção do âmbito de incidência do direito de usufruto. Significaria atribuir ao
usufrutuário um poder que é exclusivo do proprietário, que é o poder de dispor, enquanto que
o conteúdo do usufruto, apenas consiste no poder de usar e fruir a coisa.

O artigo 1306º, é norma de onde se retira o enunciado do princípio da tipicidade, a doutrina é

unânime em relação a esta questão, que é deste artigo que se retira o enunciado do princípio
da tipicidade, sendo que toda a doutrina é unânime, em entender que estando consagrado
esse princípio a propósito do direito de propriedade, sendo o direito de propriedade o direito
real maior, devem entender-se, por interpretação extensiva, que o principio se aplica a todo e
qualquer direito real, que a matéria dos direitos reais está toda ela enquadrada neste princípio
da tipicidade.

Princípio da publicidade
Este princípio diz-nos uma coisa muito simples, a existência concreta dos direitos reais tem
que ser conhecida, ou melhor dizendo, a existência de direitos reais têm de ser suscetível de
ser conhecida, de modo a que todos nós saibamos, quando é que temos de NOS sujeitar a tal
obrigação passiva universal.

Eu sei que o vosso colega é o dono do livro, pelo que não posso chegar aqui começar a riscar o
livro.

Como é que a publicidade se assegura?

A publicidade assegura por uma de 2 vias. Relativamente às coisas móveis em geral, a

publicidade assegura-se de uma forma factual, é o mero exercício da posse, correspondente ao
direito real em causa, que assegura a satisfação da publicidade dos direitos reais devem ter.

Quando vem um relógio no meu pulso, partem do princípio que o relógio é meu. No caso das
coisas móveis, é esta a atuação de facto, a publicidade decorre da posse da coisa movel. É o
exercício do direito da posse, que garante publicidade.
no caso das coisas imóveis, já não basta esta atuação, por isso o nosso ordenamento jurídico
consagrou um código do registo predial, que foi aprovado pelo decreto-lei 224/84, de 6 de
Julho.

Por outro lado, ainda foi esboçada a tentativa, de criação de um código de registo de bens
móveis, destinada a abranger as coisas móveis sujeitas a registo, os automóveis, as aeronaves,
os barcos, as armas, etc,

Todas estas exigências de registo relativamente a certas coisas móveis, estava espalhada por
legislação avulsa diversa, o que o legislador em 1995 quis fazer, foi agregar toda essa legislação
avulsa e criar um código de registo de bens móveis, que chegou efetivamente a ser aprovado e
publicado em Diário da República, decreto 277/95 de 25/10.

O problema é que, a entrada em vigor deste código, ficou dependente da aprovação, da

aprovação de um conjunto de regulamentação complementar, que nunca apareceu, pelo que
toda a legislação avulsa se mantém em vigor.

26/10/2022
Lembram-se que acabamos a nossa aula, a falar do princípio da publicidade, sendo que o
princípio da publicidade relativamente aos bens móveis, é assegurado em geral pelo exercício
da posse, correspondente ao direito em causa, no caso dos bens móveis sujeitos registo e no
caso dos bens imóveis, há um mecanismo para assegurar essa publicidade, que é o Registo.

Que no caso os bens móveis, não foi bem-sucedida tentativa de criação de um código de
registo de bens móveis, pelo que continuou, a propósito de cada título de bens móveis sujeitos
a registo, esse registo continua a ser regulado por leis especiais existentes.

Quanto aos imóveis, o nosso ordenamento jurídico tem um código de registo predial,
aprovado pelo decreto-lei 224/84, de 06/06, que sofreu já 33 atualizações.

Vamos também começar por dar uma breve nota sobre o quadro de princípios a que está
sujeito o nosso registo predial.

Nós já sabemos para que serve o registo, para assegurar a publicidade dos factos jurídicos que
incidam sobre bens imóveis. O registo normalmente desdobra-se em 2 vertentes. A vertente
da descrição e a vertente da inscrição e respetivos averbamentos.

A descrição corresponde áquilo que ligeiramente podemos comparar ao cartão de cidadão,

com efeito a descrição do imóvel em causa consta na descrição do imóvel, onde se descreve as
características físicas do imóvel, se é um prédio rústico, se é um prédio urbano, qual é a
dimensão do prédio, qual é a área, a localização, com número de inscrição na matriz predial
urbana, todas as questões que tenham a ver com a descrição física do prédio considerado.

Já as inscrições e averbamentos, têm a ver com a situação jurídica do bem, inscrevem se no

registo predial, todos os factos que a lei declara estarem sujeitos a registo, por exemplo, a
propriedade, usufruto, a hipoteca, etc que eventualmente existam em relação ao imóvel.

Os factos sujeitos a registo tem uma grande variação e amplitude.

Esta identificação de facto sujeitos a registo não acaba no artigo 2º. No artigo terceiro também
sujeito a registo, ações, decisões, procedimentos e providências que a lei define.
este é de fato, o campo de intervenção do registo, que se destina a dar notícia da situação
jurídica em que o prédio se encontra em cada momento. Como veremos mais adiante, esta
informação é pública. Qualquer pessoa, independentemente de ter de mostrar um interesse
específico na informação. Qualquer pessoa tem direito a aceder à informação constante do
registo predial, assim se garantindo da publicidade que o registo visa assegurar.

Entrando no quadro de princípios que regulam o registo predial, sobre o conteúdo e no que
que consiste no registo predial, vamos enunciar um conjunto de princípios que serão muito
relevantes na análise de certas situações práticas.

Princípio da eficácia entre as partes

Do nº1 deste artigo retiram-se duas conclusões. A primeira é a de que mesmo relativamente
aos imóveis, a Constituição ou transferência de direitos reais, dá-se por mero efeito do
contrato, nos termos do artigo 408º, do código civil e significa também que essa Constituição
ou Transmissão de direitos reais, começa imediatamente a produzir efeitos, na data da
celebração do contrato, independentemente de o facto em causa estando sujeito a registo,
devia ser registado.

Chamo a atenção para esta questão, porque há factos jurídicos que têm por objeto imóveis,
que não estão sujeitos a registo, de que é exemplo, o arrendamento de um imóvel. É um facto
que não está sujeita a registo.
Esta regra de que os factos sujeitos a registo, mesmo que ainda não estejam registados,
produzem imediatamente efeitos entre as partes, têm uma excepção, que é excepção
consagrada no nº2, do artigo 4º , código de registo predial, cujo teor reproduz o que já
constava antes e continua a constar no artigo 687º CC.

A hipoteca mesmo para produzir efeitos entre as partes deve estar registada. Se não estiver
registada, não produz efeitos sequer entre as partes.

Significa ISTO que, relativamente à natureza jurídica do registo, se verificam 2 situações. De

modo geral, a natureza do registo é apenas uma natureza de garantia de publicidade da
situação jurídica do imóvel.

Já no caso da hipoteca, o registo assume uma natureza constitutiva do próprio direito. Se um

direito enquanto não estiver registado, não produz efeitos nem sequer entre as partes que
intervieram nessa situação, é sinal de que esse direito não existe no mundo jurídico. Por isso
se entende neste caso, que o registo é uma eficácia constitutiva.

Nos restantes casos, todos aqueles que se enquadram no nº 1 do artigo 4º, CRPredial, em que
a mera constituição do direito produz logo efeitos entre as partes mesmo que o facto não
esteja registado, significa que nesses casos, o registo não assume uma natureza constitutiva,
assume apenas uma natureza declarativa. O registo assegura apenas a publicidade da situação
jurídica tenho que o prédio se encontra.

De acordo com o artigo 4º, do CRPredial, podemos retirar a conclusão, que o registo tem uma
eficácia meramente declarativa na generalidade das situações, com exceção da situação
relativa a hipoteca, que tem uma eficácia constitutiva. A Constituição da hipoteca depende
também da realização do registo.

Princípio da Impugnação dos factos registados

Isto quer dizer que quando alguém impugna judicialmente algum fato registado relativamente
a um imóvel, presume-se que foi igualmente pedido o cancelamento do registo. Por questão
de a ser discutida judicialmente um facto sujeito a registo, deve haver condições para que
terceiros que tenham condição de saber qual é efetivamente a situação jurídica do prédio em
causa, sendo que, estando a ser pedido o cancelamento do registo que está a ser impugnado
judicialmente, isso quer dizer, que o titular desse facto não está numa posição de segurança
absoluta para poder agir na qualidade de titular do facto porque está registado. Garante-se
que por esta via, a situação em cada momento do imóvel, está devidamente consagrada e está
devidamente atualizada.

Princípio da instância

De acordo com este princípio, a atividade de registo tem de ser realizada pelos interessados.
Em regra, não há situações de registo feito por a iniciativa do conservador da conservatória de
registo. Quem tem interesse é que tem de promover o registo.

A lei, no entanto, refere que há casos de oficiosidade, que é o caso do artigo 97º.

Existem determinados tipos de registo, que ao serem acompanhado pela Constituição de outro
ou outros factos jurídicos também sujeitos a registo, nesse caso, relativamente ao registo
desses outros factos, não é necessária a intervenção do interessado, é o próprio conservador
ou a conservatória que realiza oficiosamente registo desses factos.

Esta situação constitui uma situação excecional à regra do artigo 41º, de o registo ter de ser
promovido pelos interessados.

Princípio da legalidade
Este princípio é autoexplicativo. Sendo naturalmente conferida ao registo, as tarefas de
publicitação da situação jurídica dos imóveis, de maneira que quem quer que seja possa ter
informação correta e atualizada sobre a situação jurídica desses imóveis, é importante que a
situação do registo seja acautelada, de maneira a confirmar que aquilo que se regista, a pedido
de quem efetua o registo, deve corresponder a realidade rigorosa dos fatos, que são factos
comprováveis e credíveis, do ponto de vista da informação que o registo visa proporcionar.

Esta apreciação prévia consagrada ao princípio da legalidade, pode depois produzir efeitos
diversos, pode produzir um registo provisório por dúvidas – artigo 70º - como pode terminar a
recusa do registo – artigo 69º

No caso do registo provisório por dúvidas, temos o artigo 70º. A situação de o registo
provisório por dúvidas, pode ser determinada por situações que não implicando a recusa de
registo, constituem meras deficiências formais, que não obstam imediatamente a realização
do registo.

Por exemplo, a procuração apresentada por quem intervém numa escritura de compra e
venda de um imóvel, em que o nome que está na procuração não coincide na totalidade com o
nome de quem fez a procuração. Nestes casos, é necessário esclarecer comprovadamente as
diferenças existentes.

Neste caso, o que está em causa já não são meras questões formais, são questões
substantivas, que tem a ver com a essência e a prova documental sobre o facto que se
pretende registar, de que é exemplo a situação prevista na alínea d, nº1, de nulidade, alguém
querer registar a transferência de um direito quando não foi efetivamente transferido.

Número 2, vem-nos dizer que o registo só deve ser recusado, se não for possível efetuar um
registo provisório.

O enunciado deste artigo, não é um enunciado taxativo, fechado.

Princípio da Legitimação de direitos sobre imóveis

O enunciado do princípio nesse simples. Em cada momento, quem efetua a transmissão de um

direito, tem de demonstrar que é o legítimo titular do direito, tem de demonstrar que o direito
pode ser transmissível, é o caso por exemplo do trespasse do direito de uso de habitação que
titula, que é um direito intransmissível, quer inter vivos, quer mortis causa, que seria
naturalmente motivo de recusa do registo.

Este princípio articula-se naturalmente com o princípio previsto no artigo 34º - Principio do
trato sucessivo.

Princípio do tratado sucessivo

O que importa aqui reter articulação entre estes 2 artigos. Um artigo dá nota de que quem
transmite ou onera uma coisa ou direito, tem de demonstrar que efetivamente tem esse
direito, não tem o direito de transmitir ou de onerar a coisa sobre o qual incide o seu direito.
Princípio do trato sucessivo de alguma forma complementa esta solução, dizendo que
sequência registal da vida de um imóvel, tem de ser absolutamente garantida, não podendo
verificar-se uma situação em que este pedaço sucessivo é interrompido.

Nas situações em que não é possível cumprir com este princípio do trato sucessivo, a solução
passa pela via da usucapião, através de uma escritura ou sentença justificativa, do exercício da
posse, que conduz à aquisição do direito por usucapião.

O Princípio da legitimação de direitos tem exceções, isto é, o princípio sobre o qual quem quer
transmitir um direito ou onerar uma coisa, tem de demonstrar a definitiva inscrição da coisa a
favor de quem transmite, tem 3 exceções, que estão consagradas no nº2, do artigo 9º:

 A partilha, a expropriação, a venda executiva, a penhora, o arresto, a apreensão em

processo penal, a declaração de insolvência e outras providências ou atos que
afetem a livre disposição dos imóveis.

Nesses casos não há necessidade a inscrição definitiva dos bens a favor da

pessoa a quem se adquire o direito, na medida em que estas situações resultam
sempre de intervenção judicial. Sendo situações que resultam de intervenção
judicial, naturalmente estão excecionadas do cumprimento deste princípio.

 Os actos de transmissão e de oneração praticados por quem tenha adquirido no

mesmo dia, os bens transmitidos ou onerados.

Neste caso, num ato de simultaneidade entre os atos, não se exige efetiva
demonstração de titularidade. É o caso por exemplo, da venda de um imóvel do
senhor a para o senhor b, durante a parte da manhã e a venda do senhor b ao
senhor c do mesmo imóvel na parte da tarde. Neste caso a lei não exige, que se
duplique o registo, seria um registo transitório, permitir que o seu adquira
legitimamente o imóvel e proceda à respectiva inscrição no registo predial da
titularidade do imóvel.

 Os casos de urgência devidamente justificada por perigo de vida dos outorgantes.

Este regime de legitimação de direitos sobre imóveis, especialmente a regra considerada no

nº1, os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre
imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor
da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo, prende-se
diretamente com a questão de saber se o registo predial é obrigatório ou se é facultativo.
O regime vigente no nosso ordenamento jurídico evoluiu de forma diferente ao longo do
tempo. Até 1984, data de entrada em vigor do nosso diploma, vigorava um regime de
obrigatoriedade parcial, na medida em que o registo predial era obrigatório, mas apenas
quando os imóveis se localizavam em determinadas áreas geográficas, áreas geográficas
que já tinham implantado o cadastro predial.

O legislador de 1984, consagrou uma solução diferente, no conteúdo e no âmbito de

aplicação, porque a solução passou a ser uma solução comum a todo o território nacional,
mas a solução era substantivamente diversa já anterior, o código consagrou aquilo que foi
conhecido por “o princípio da obrigatoriedade indireta” , porque deixou de ser obrigatório
fazer o registo, até porque não havia nenhuma sanção pela não realização do registo, a
realização do registo transformou-se num ónus que impendia sobre o interessado, um
ónus porque ninguém o obrigava a fazer o registo, mas não o fazer não podia transmitir o
direito ou constituir encargos sobre o imóvel, enquanto não o fizesse.

Por isso, o regime da obrigatoriedade parcial, foi substituído por um regime geral e comum a
todo o território nacional, regime esse que se transformou numa obrigatoriedade indireta.
Que ele não era obrigado a registar, Se Eu disser que não registou não tinha a possibilidade de
fazer aquilo a que se refere o artigo 9º.

Depois da reforma de 2008, o artigo 8º-A consagrou uma nova solução, obrigatoriedade do
registo

Houve aqui algumas alterações, em relação ao regimes anteriores, quanto aos sujeitos
passivos da obrigação de registar., conforme dispõe o artigo 8º-B
Contrariamente àquilo que seria de prever, que em princípio seria chamado cumprir a
obrigação de registo consagrada no artigo 8º-A, ser o próprio interessado nesse registo, aqui
excecionou se e o registo é primeiramente cominado a outras entidades e só no caso de essas
entidades não intervirem, é que o registo pode ser efetuado pelo sujeito que efetivamente
interessa.

Princípio Oponibilidade a terceiros

Lembram-se que a propósito do artigo 4º, que este artigo assumir termos gerais uma função
declarativa e não constitutivo, à excepção da hipoteca que assume uma função constitutiva.

O problema é que o artigo 4º, restringe a sua aplicação às partes envolvidas no de facto
jurídico, deixando de fora o mecanismo da oponibilidade a terceiros.

Afinal de contas, a oponibilidade erga omnis, a oponibilidade a terceiros, é uma das

características que mais diferenciam aos direitos reais de outros direitos subjetivos. o código
dedicou essa questão o artigo 5º.

Consagrou através deste artigo, que os factos sujeitos a registo, só produzem efeitos contra
terceiros, depois da data do respectivo. A plenitude desta característica essencial dos direitos
reais, que é de serem oponíveis erga omnis, os direitos reais só se revestem desta
característica, quando estando sujeitos a registo que sejam efetivamente registados.

Há algumas exceções, consagradas nas alíneas do número 2. A aquisição, fundada na

usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º, c ompreende-se que haja
essa exceção, porque se essas aquisições são fundadas em usucapião, é dispensável o registo
efetivo da aquisição.

Temos também as servidões aparentes, são servidores que não se veem, por exemplo, uma
servidão de não edificação, com um prédio fica obrigado nele não ser construída qualquer que
edificação. Esta servidão não tem qualquer materialização concreta.

Por último, os factos relativos a bens indeterminados, enquanto estes não forem
devidamente especificados e determinados. se os direitos reais devem ter por objeto
coisas certas e determinadas, não se vai registar um direito sobre uma coisa que ainda é
indeterminada.

De acordo com este artigo, os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra
terceiros. Quem são estes terceiros? Podiam ser todos e isso seria um conceito civilístico
de terceiro, só que este número 4, do artigo 5º, só foi aditado ao artigo 5º, em dezembro de
1999, ter considera que, terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido
de um autor comum direitos incompatíveis entre si.

ISTO aconteceu porque havia muita doutrina e muita jurisprudência, que considerava que
terceiros eram todos aqueles que podem ser perturbados a titularidade do seu direito
relativamente a uma coisa.

De acordo com um acórdão uniformizador de jurisprudência de 1999 do Supremo Tribunal

de Justiça, terceiros para efeitos de registo predial, são aqueles que adquirem de autor
comum direitos incompatíveis. Eis porquê, em dezembro de 1999, a solução o acórdão do
Supremo Tribunal de Justiça foi transposto para o código. Terceiros para efeito de registo,
estão aqueles que tenham adquirido de autor, direitos incompatíveis entre si.

Esta questão vai ter muita relevância, numa matéria que tem a ver com a eventual
aplicabilidade a determinadas situações, relativamente a casos que possam suscitar a
intervenção do artigo 17º, nº2, o código do registo predial ou do artigo 291º do código civil.
Como veremos, ambos parecem dizer a mesma coisa, mas apresentam especificidades
entre si que podem conduzir a resultados diferenciados.
28/10/2022
Terceiros para efeito de registo, estão aqueles que tenham adquirido de autor, direitos
incompatíveis entre si.

Esta questão tem relevância depois para a questão da oponibilidade a terceiros, para saber
como e de que forma, os direitos de terceiros que estejam de boa-fé podem ou não ser
afetados por invalidades derivadas do registo. Esta questão, é uma questão que que é
tratada pelo artigo 17º, do código do registo predial.

Este regime é um regime especialmente protector, na medida em que, verificando-se os

requisitos de o negócio ter sido oneroso, o terceiro adquirente estar de boa fé e ter
efetuado o registo, antes do registo da ação de nulidade - a ação que pretende declarar a
nulidade do registo - de acordo com esta disposição, os seus direitos não são afetados.
Esta disposição é semelhante mas não igual, à disposição do artigo 291º, nº1 e 2, do
código civil

Aparentemente os 2 regimes são semelhantes, mas há uma diferença que faz toda a
diferença. Enquanto a proteção derivada do artigo 17º, nº2 do código do registo, atua
imediatamente, desde que o registo tenha sido efetuado antes do registo da ação de
declaração de nulidade, a proteção dispensada pelo artigo 291º do código civil, fica
pendente durante 3 anos, após a data de celebração do negócio e ISTO faz toda a
diferença.
A questão está em saber, quando é que se aplica uma disposição e quando é que se aplica
a outra disposição.

Na opinião do professor, é a melhor interpretação a fazer tem a ver com o objeto se refere
cada uma das disposições.

Se compararmos, eu penso que a abordagem mais de acordo com a letra da lei, tem a ver
com o seguinte, estas 2 disposições referem-se a realidades distintas, não coincidentes.

No artigo 17º Do código do registo predial, está em causa, a declaração de nulidade do

registo, enquanto no artigo 291º do código civil, está em causa não a declaração de
nulidade do registo, mas a declaração de nulidade e da anulabilidade do negócio jurídico.
São realidades distintas.

uma é a declaração de nulidade ou de anulabilidade do negócio que tem por objeto um

imóvel, outra é a declaração de nulidade, do próprio registo em si mesmo.

Causas de anulação ou de anulabilidade do negócio jurídico, são várias, o negócio tem um

objeto jurídico ou fisicamente impossível, que não respeitam os bons costumes, acordo
celebrado por forma diversa daquela que é exigida por lei, etc.

Isto não coincide exatamente com a matéria da anulação do registo.

Para que a nulidade do registo seja invocada, têm de se verificar que existe na lei, alguma
coisa que declare em que situações o registo é nulo e isso consta do artigo 16º, do código
do registo predial.

Quando este podem surgir problemas indefinir qual dos artigos a aplicar numa situação
concreta. anulação do registo ou anulação ou anulabilidade do negócio jurídico?

Imaginem a seguinte situação, que classicamente se apresenta:

Numa situação destas estamos perante uma situação de nulidade do negócio, estamos
perante uma situação de nulidade do registo nós estamos perante ambas as situações?

O que o B iria pedir, era na declaração de nulidade do registo de C, pelo que temos que saber
se no registo efetuado preenche pelos requisitos para ser um registo nulo, se preenche uma
das causas de nulidade previstas no artigo 16º.

O que pretendemos saber é se o C, se pode defender através do artigo 17º, nº2, se o B pode
intentar uma ação de declaração de nulidade do registo, ou se o B se pode prevalecer do artigo
291º, do código civil, recorrendo ao prazo de 3 anos, que ele tem para ele poder solicitar a
declaração de nulidade ou de anulabilidade do negócio juridico celebrado entre A e C.

numa primeira análise poderia se admitir a situação se enquadra nas 2 disposições. De uma
coisa não há dúvida, o negócio jurídico celebrado entre A e C é nulo, porque quando A vende o
imóvel a C, já não é titular do direito de propriedade do imóvel, o registo não é condição de
aquisição do direito de propriedade, é um ato meramente declarativo, não é um ato
constitutivo, a constituição de direitos reais sobre imóveis, dá-se por mero efeito do contrato,
o registo não é uma condição de validade, é uma condição de eficácia contra terceiros, esta
conclusão que estamos a ter, resulta diretamente no artigo 408º do código civil.
Se A transferiu para B, essa transferência tem efeitos na data de celebração do contrato. A
quando vende a C no dia 15, está a fazer um negócio de venda de bem alheio, vejam no índice
alfabético como é que a lei trata a venda de bens alheios.

O negócio realizado entre A e C é nulo e neste caso teríamos de resolver, através do artigo
291º, do código civil. O B dispõe de 3 anos, para invocar essa nulidade.

O registo que C que faz daquele imóvel, tem algum fundamento de nulidade ou não? Não, não
se enquadra em nenhumas das causas de nulidade previstas no artigo 16º do código do registo
predial. É aqui que está a dúvida do professor.

Sendo o registo de uma condição de oponibilidade a terceiros, o registo deve constituir uma
preocupação imediata para quem compra um imóvel. Que não fazer perde esse direito de
oponibilidade em relação a terceiros. Não estando no registo registado, o direito não é
oponível a terceiros.

A verdade é que ninguém se se entende sobre esta matéria e o problema agravou-se depois
desta disposição do código do registo predial. Quando a lei não disponha sobre o assunto, a
solução era encontrada via doutrina ou via jurisprudência.

Muito atenção à Noção de terceiro em termos de código de registo predial, que não é
Coincidente com a noção de terceiro do código civil. o professor deu um exemplo extra,
intervém mais uma pessoa, para demonstrar que essa pessoa não pode socorresse do artigo
17º, nº 2 do código do registo predial, porque na óptica deste código não é um terceiro, não é
aquilo que se designa um terceiro registral.
Neste caso o D não pode recorrer ao artigo 17º, nº 2, do código do registo predial, porque não
é um terceiro registral, que por definição são todos aqueles que tem direitos. O B apenas
terceiro na ótica do registo predial em relação a C.

02/11/2022

Coloquei aqui 3 modelos para saber quando é que se aplica o artigo 1º/2 do código do registo
predial e quando é que se aplica no artigo 291º no código civil.

No caso que vem retratado no nosso manual, é uma das hipóteses em que essa confrontação
entre estes 2 artigos pode ocorrer, o que me parece que está em causa no exemplo
apresentado no manual, é a seguinte situação:

Vamos assumir que aquilo que está em causa é o imóvel x e o que temos é uma transferência
de um direito de propriedade.
Vamos ver outra situação.

Esta é a hipótese tradicional.

Temos ainda uma terceira hipótese

Isso são 3 hipóteses abstratas possíveis. Como é que vamos decidir qual é a hipótese de
aplicação do artigo 17º/2, do código do registo predial ou do artigo 191º do código civil.

Temos que ter desde logo, um ponto de partida, que é o seguinte: o artigo 17º/2 do código do
registo predial, não é uma simples disposição adjetiva, tem um efeito substantivo, o que faz
depender da efetivação do registo, a possibilidade dos factos sujeitos a registo, serem
oponíveis a terceiros. O professor Menezes cordeiro considera que o artigo 17º/2 é incorreto,
porque não é uma norma procedimental, é um normativo que tem efeito substantivo.

Depois temos de resolver o problema que tem a ver com o seguinte. O artigo 17º/2 refere-se
apenas à nulidade do registo, que significa declarar o registo nulo por algumas das causas de
nulidade previstas no artigo 16º ou o artigo 17º/2 ao falar na declaração de nulidade não
prejudicar os direitos de terceiros, quer ter um significado mais amplo, mais extenso e
reportar-se não só, à nulidade do registo em sentido estrito, mas também à invalidade do
registo.

Se quisermos uma interpretação estrita, do artigo 17º/2, devemos concluir que estão apenas
em causa, a declaração de nulidade de um registo, que se subsuma às hipóteses previstas no
artigo 16º.

Se tivermos uma interpretação extensiva do artigo 17º/2, entendendo que quando se fala da
nulidade do registo, está a pretender-se entender a invalidade do registo, qualquer que seja o
motivo que esteja subjacente, seja a nulidade do próprio registo, seja a nulidade do negócio
que fundamentou aquele registo, teremos outro campo de aplicação.

Por outro lado, o artigo 291 do código civil, refere-se à declaração de nulidade ou de
anulabilidade do negócio jurídico, que é algo diferente daquilo que acontece com a invalidade
do registo ou poderá coincidir com a validade do registo, caso o artigo 17º/2 seja interpretado
desta forma mais abrangente.

Finalmente neste caso, o primeiro caso, que está no nosso manual, não vejo como seja
possível, haver a aplicação do artigo 17º/2, face ao dispositivo legal, ser possível aplicar este
regime de proteção, uma vez que tomando por base a definição seu próprio código assumiu o
terceiro registral. Não é isso que se passa aqui. C não é terceiro registral de A, na medida em
que o conceito de terceiro para efeitos de código de registo predial, que consta no código, é
todo aquele que adquire de autor comum, direitos incompatíveis entre si.
Nesta situação, à face do regime vigente, a declaração de invalidade de B, só não poderia
afetar o direito de C, se o C satisfizesse as condições previstas no artigo 291º do código civil, ou
seja, se o A não reagisse contra a situação, até 3 anos após a celebração deste negócio.

Já no segundo exemplo, o um exemplo clássico, C só pode ser protegido pelo artigo 17º/2,
uma vez que é terceiro registral e não terceiro civilístico.

Finalmente, no terceiro exemplo, a proteção de D, só derivará do artigo 291º, consoante a

situação, aí que C se encontrasse, má-fé ou boa-fé. Se C estiver de boa-fé e vender depois a D
que também está de boa fé, a solução do problema morre em C, porque C pode prevalecer-se
do artigo 17º/2. É terceiro registral, está de boa-fé, o contrato é oneroso, a declaração de
nulidade do registo, por via do negócio anterior celebrado entre A e B, atua imediatamente. Já
não era possível sequer chamar D á colação, uma vez que o problema ficou na esfera jurídica
de C.

Situação diferente é aquela em que C atua de má-fé, apesar de ser terceiro registral, não se
pode prevalecer do regime do artigo 17º/2. Neste caso, o problema não fica resolvido na
esfera jurídica de C. Quando C transmite a D, estando D de boa-fé, não pode recorrer ao artigo
17 º/2, porque não é o terceiro registral, a D estará apenas na proteção do artigo 291º, que faz
ficar pendente essa proteção, durante um prazo de 3 anos a contar da data da celebração do
negócio.

Verificarão através da leitura dos textos que vos enviei, a solução consagrada no nosso
ordenamento jurídico, com esta clivagem entre no regime do artigo 291º e o regime do artigo
17º/2, para uma solução que tem sido vivamente criticada, na medida em que se tem dito, que
seja qual for a solução que se arranje para compatibilizar as 2 soluções, ou elas se apresentam
como contraditórias ou a possibilidade de aplicação de uma delas, fará com que a outra
solução tenho uma aplicação muito rara. Neste caso seria o artigo 291º ficaria com uma
aplicação muito reduzida.

Se não houvesse o conceito de terceiro registal, tudo ficaria resolvido através do artigo 1291º.
O problema é que muito justamente se argumenta, no sentido de que o que o legislador quis
fazer o artigo 17º/2, foi dar um conteúdo útil, ao princípio da boa-fé registal e ao princípio da
publicidade, e o próprio registo visa promover e garantir.

Significa que o artigo 17º/2, cria uma situação que privilegia a realização de registo, no sentido
de promover a informação necessária e garantir que quando alguém se lembra um negócio
jurídico relativo a um facto sujeito a registo, tenho de ter a consciência de que a plena
efetivação do seu direito, só ficará garantida após a realização do registo.
Haveria de se encontrar uma uniformização entre os 2 regimes. Em ambos os casos, que está
em causa, os direitos adquiridos onerosamente, por terceiro de boa-fé, que registe. No caso do
artigo 291º, mantem-se pendente o efeito protetor da norma, durante 3 anos e no caso do
artigo 17º/2, essa proteção para tua imediatamente. A incompatibilidade destas 2 soluções,
parece inultrapassável.

Resumindo, partindo do conceito de terceiro registal, temos que entender que todo o terceiro
registral, que adquira o direito onerosamente, que esteja de boa fé e que o registe antes do
titular de uma posição anteriormente constituída reagir, neste caso estamos no âmbito da
proteção do artigo 17º/2, na medida em que parece mais viável entender, que o artigo 17º/2
não se refere apenas à declaração de nulidade do registo, pelos motivos de nulidade
exclusivamente são enunciados no artigo 16º, mas refere-se à declaração de nulidade e de
anulabilidade do negócio jurídico, por motivos derivados de qualquer invalidade que pudesse
determinar a anulação do próprio registo.

Se não se entender assim, se o C quando regista, não há nenhuma causa de declaração de

nulidade previstas no artigo 16º, a única coisa que há é a invalidade do negócio jurídico
celebrado entre A e C, invalidade que o C desconhece porque está de boa-fé, teríamos de
sujeitar a resolução deste problema também ao artigo 291º.

Mas essa solução não parece viável, porque o C é terceiro registal e depois porque o conceito
de declaração de nulidade do registo, tem de abranger a nulidade declarada por qualquer
invalidade que afete o registo ou o negócio, porque não podemos esquecer este pormenor
absolutamente imprescindível.

Tudo isro só funciona, quando terceiro, seja ele registal ou civilístico se estiver de boa fé. O
que se pretende com ISTO é garantir proteção de alguém que livremente, validamente e de
boa fé, fez um negócio com alguém que aparecia ainda na certidão de registo predial, como
legítimo titular do direito de propriedade estava a ser transmitido, privilegiando a boa fé de C,
privilegiando a iniciativa pelo registo e penalizando quem apesar de ter adquirido por direito
primeiro não privilegiou com a diligência necessária o registo.

Quando não se possa encontrar uma solução no artigo 17º/2, porque não estão em causa
terceiro registal, é o caso do terceiro exemplo, no caso de C estar de má fé, estas situações
terão de ser resolvidas por via do artigo 291º, porque num caso como noutro, C e D, não são
ao terceiro registrais.

A situação de A em qualquer um dos casos é sempre uma situação de má-fé. Se tivesse boa-fé
estes problemas não se colocavam. Mas não é a boa ou a má-fé, que o regime quer proteger,
NOS 2 artigos a lei visa proteger ou penalizar a boa-fé ou má-fé seja do terceiro registal, seja
do terceiro civilístico, isso é que está em causa, porque são esses que podem ou não ser
afetados pelo procedimento ilegal de A.

É evidente que num caso como no outro, o A está sempre a vender um bem que não é dele, o
que está em causa é encontrar um mecanismo de proteção suplementar, ponto de vista do
artigo 17º/2, garanta que o terceiro estando de boa-fé, quem regista primeiro prevalece sobre
o direito do outro terceiro registal, que adquirindo o direito primeiro não registou.

B e C são ambos terceiros registais, porque adquiriram de autor comum direitos incompatíveis.
O que o regime legal aparentemente pretendeu proteger foi a posição do terceiro registal, que
estando de boa-fé, regista primeiro. Por isso é que, o regime do registo predial é muito mais
efetivo que o regime do código civil e por isso é que devia ser revisto. Devia prescindir-se da
distinção entre terceiro registal e terceiro civilístico.

Era isto mesmo que sustentava o acórdão uniformizador de 1997. Este foi um acórdão que
concluiu que terceiros para efeitos do registo, leu o acórdão. Reduziu o campo de aplicação do
artigo 291º. Que apesar de tudo continua a ter o seu campo aplicação, que é o exemplo que
apresentamos a seguir.

Como o artigo 9º/2, do registo predial, consagra a possibilidade, quando o direito é

transmitido no mesmo dia, o transmitente não precisa de assegurar a legitimação da sua
posição relativamente ao direito, o C não teve de registar a sua Transmissão, para poder
transmitir ao D.
Neste caso a posição de D só poderia ser protegida pelo 291º/CC, porque ele não é terceiro
registal.

Para a semana fazemos um caso prático para consolidar a matéria. Hoje vamos acabar com os
princípios relativos ao registo predial.

Uma coisa é certa, a divergência de entendimentos continua a existir, há uma maioria de

entendimentos que vão no sentido de que existe uma incompatibilidade entre as 2 normas, há
diversas propostas de solução para determinar quando é que se aplica um e quando é que se
aplica o outro.

Princípio Presunções derivadas do registo

Este artigo sétimo consagra com um conjunto de presunções que derivam do registo,
sabermos o que é uma presunção, esta é uma presunção legal- não é jurisdicional - que podem
ser presunções ilidíveis ou não ilidíveis. as presunções jurisdicionais são sempre ilidíveis.

Presunções:

 Legais;
 Jurisdicionais

Presunções legais:

 Ilidíveis
 Inilidíveis

Artigo 1260.º (Posse de boa-fé)

3. A posse adquirida por violência é sempre considerada de má-fé, mesmo quando seja titulada.

esta presunção não é ilidível.

as presunções que resultam de registo é de que o direito registado existe e emerge do facto
inscrito, ou seja, existe o meu direito de propriedade, que resulta do contrato de compra e
venda que eu celebrei com o anterior proprietário.

Para segunda presunção, é de que o direito registado pertence ao titular inscrito. A terceira
presunção é de que sua inscrição tem uma determinada substância, ou seja, determina-se qual
é a substância ou a natureza do direito registado, seja a propriedade, seja usufruto, seja o
direito de superfície, seja uma hipoteca
interpretar o artigo.

Princípio Prioridade do registo

Este princípio da prioridade não se confunde com o princípio da prioridade de que falamos a
propósito dos direitos reais. Neste caso estamos numa formulação um pouco mais restrita do
que esse princípio. O que resulta deste princípio, é a ideia de estarem registados vários
direitos, que sejam compatíveis entre si. É o que se verifica por exemplo no caso da mesma
coisa, ser objeto de direitos de hipoteca distintos. Prevalece a hipoteca inscrita em primeiro
lugar.

Princípio Publicidade

A natureza pública do registo e a relevância que essa publicidade apresenta, na medida que
com o registo a publicidade não fica limitada ao exercício da posse relativamente a um dado
direito, como acontece relativamente às coisas móveis. É este princípio que relativamente às
coisas imóveis e às coisas móveis sujeitas ao registo, garante que todos nós sabemos que
aquela coisa é objeto de um direito real, este direito real é titulado por alguém a natureza real
desse direito, todos nós estamos sujeitos a tal obrigação passiva universal.

Destinando-se o registo a prosseguir esta tarefa de informação sistemática, os factos sujeitos a

registo não estão sujeitos à reserva nem estão sujeitos segredo, são factos públicos e podem
ser acedidos por quem quer que seja, sem necessidade sequer de justificar a razão por que se
quer a informação.

Classificação dos direitos reais:

Vamos entrar na análise de uma das classificações possíveis, das várias classificações que
existem, que apresenta maior relevância, em que o critério da classificação é um critério de
funcionalidade, que grupo em diversos termos de classificação, vários direitos reais que já
temos conhecimento que existem, mas que não se destinam todos a mesma coisa.

Verificaremos que uns têm uma finalidade, de acordo com essa finalidade são agrupados num
dos termos dessa categoria.
De acordo com este critério de funcionalidade, os direitos reais são direitos reais de gozo, de
aquisição e de garantia.

Contudo, veremos que, independentemente do facto de 2 direitos em especial, se integrarem

numa destas classificações, há razões justificativas para os tratar isoladamente na sua
respectiva classificação, por razões distintas, um pela abrangência que tem e o outro pela sua
natureza de provisoriedade de que se reveste, que é o direito de propriedade e a posse.

Veremos que tanto a propriedade como a posse podem sistematizar no grupo dos direitos
reais de gozo, vamos ver para que servem, veremos que tanta propriedade como a posse se
encaixam aqui, mas revestem-se de características que justificam que sejam tratadas
separadamente, como que pairando acima do grupo que integram e ao qual pertencem
originariamente, mas do qual se distinguem do ponto de vista mais abstrato.

04/11/2022
Quando o B descobre a situação, quero naturalmente anular estas operações. Quer saber em
primeiro lugar se pode fazer e podendo de que forma é que o deverá fazer.

O problema é que quem vai ser o maior afetado nisto tudo, é o D, que está de boa-fé e
registou usufruto.

Temos de encontrar uma lei que fundamente a solução.

Negócio entre A e B, como nada é dito, não sofre de nenhum vício, é um contrato válido nos
termos da lei, de acordo com o artigo 405º, as partes em liberdade de fixar livremente o
conteúdo dos contratos, é um contrato de compra e venda está sujeito a forma legal nos
termos do artigo 875º, CC, que dispõe que o contrato de compra e venda só é válido se for
celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado.

Com este negócio, o B adquire o direito de propriedade do imóvel, por força do disposto no
artigo 408º- contratos com eficácia real, segundo o qual a constituição ou transferência de
direitos reais sobre coisa, dá-se por mero efeito do contrato.

Contudo, como B não regista - atualmente o regime de registo é o regime de obrigatoriedade,

por força do artigo 8º-A, nº1, o notário onde se fez a escritura, não efetuou registo por falta de
pagamento do preparo e tem justificação para não o fazer – o B tem um direito real, eficaz
entre A e B, mas que não pode ser oponível a terceiros, nos termos do artigo 5º, nº1, do
código do registo predial, uma vez que esse direito está dependente da realização do registo. B
ao não registar, o seu direito não está revestido da característica da oponibilidade a terceiros,
oponibilidade erga omnis nos termos do artigo 5º, nº1, do código de registo predial.

De todo modo, quando A 15 dias depois, vende o mesmo imóvel a C, a primeira questão que
temos que colocar, é saber se A tem legitimidade para vender o imóvel. Não. Porque a partir
do momento que A vendeu o imóvel a B, por força desse contrato, a propriedade transferiu-se
para B, donde esta a agir sobre uma coisa alheia, o negócio em princípio será nulo.

Contudo o C, comprou estando de boa-fé, mas não registou a sua aquisição e no mesmo dia
em que comprou, constituiu a favor de D um usufruto. O que temos de analisar aqui é se C não
violou o princípio da legitimação dos direitos sobre imoveis, previsto no artigo 9º código de
registo predial, se demonstrou que tem legitimidade para transferir ou onerar direitos? Se C
não violou o princípio do trato sucessivo, também previsto no artigo 34º, do código de registo
predial? Não pode haver saltos na titularidade.
O que a hipótese nos diz, é que C comprou o imóvel de manhã e a tarde constituiu o usufruto a
favor de D. Ele pode ou não fazer isto? Tem de registar o imóvel em seu nome?

Em princípio C não poderia ter realizado esta operação, na medida em que estaria a violar o
princípio da legitimação do direito sobre imóveis, bem como o princípio do trato sucessivo.
Contudo, estes 2 princípios admitem exceção, quando os contratos sucessivos sejam
celebrados no mesmo dia, de acordo com o disposto no artigo 9º, nº2, alínea b, do código do
registo predial.

A insistência de registo a favor de C e a constituição de C a favor de D do usufruto, viola

princípio da legitimação dos direitos sobre imóveis, nem o princípio do trato sucessivo, uma
vez que eu lei, nesta situação concreta de os 2 negócios se terem realizado no mesmo dia, eis
que o EIA regra fixada no artigo 9º, nº 1 e no artigo 34º.

O D está de boa-fé, assim como o C também está, regista e não estranhou quando o C
constituiu usufruto a favor dele D e que não tenha ainda o imóvel registado a favor dele. Sabe
que os contratos celebrados no mesmo dia, permitem que o transmitente, não tenho ainda o
imóvel registado em seu nome, o facto que o habilita a fazer aquela a operação, está de boa-fé
e regista o seu usufruto.

B quer reagir contra o negócio celebrado entre C e D, como é que ele pode fazer o oposto de
outra como é que C e D se podem defender da atuação de B.

Podíamos complicar isto, considerando por exemplo, que C sabia que B não tinha registado,
estava de má-fé. O D ia pagar pelo usufruto 1 000 000 de euros. Nesta alteração que
introduzimos, o C está de má-fé, mas regista.

O que é que está aqui em causa? Relativamente à posição de C, é a possibilidade dele se poder
defender. Se o C estiver de boa-fé, o problema morre aqui. Se os dados do problema fossem, B
não regista e C, está de boa-fé e regista, o problema morre aqui. O imóvel é de C, que resulta
do facto de C ter registado, o que lhe permite utilizar o imóvel. Se C estiver de boa-fé e
registar, não pode ser melindrado por qualquer pedido de nulidade, do registo que tenha
efetuado, NOS termos do artigo 17º/2.

O C também se podia ter atrasado e ter ido registar a aquisição, um mês depois da celebração
do contrato de compra e venda e nesse período, o B ter registado a aquisição do imóvel a A e
acionar a declaração de nulidade do negócio celebrado entre A e C. Registava essa ação e C
quando acordasse e se quisesse registar o ato, já não conseguia concretizar o registo.

Voltemos à fórmula intermédia.

Uma vez que o C está de má-fé, pode socorrer-se do mecanismo previsto no artigo 17º/2? O C
preenche apenas 2 dos 3 requisitos cumulativos exigidos por esta disposição. Como o C está de
má-fé, o negócio realizado entre A e C e o registo efetuado por C, podem ser impugnados e o C
não se pode socorrer do artigo 17º/2.

Mas aparece um outro personagem, o D, que vê um direito real, constituído a seu favor e
regista essa aquisição do direito de usufruto, estando de boa-fé. O B pode também atacar isto?
D pode defender-se? Como? O B também pode recorrer ao artigo 17º/2? O D não pode
recorrer ao artigo 17º/2 porque não é terceiro em termos de registo, o nº4 do artigo 5º, define
terceiro para efeitos de registo, que são aqueles que tenham adquirido de um autor comum
direitos incompatíveis entre si. Assim sendo, o D está numa situação mais desprotegida, que
estaria se pudesse ser considerado um terceiro para efeitos de registo.

D fica à mercê de qualquer concorrência, independentemente do tempo em que ela aconteça?

Nesta situação, C está a celebrar um contrato sobre coisa alheia, os contratos sobre coisa
alheia…

O artigo 291º/cc, é um artigo relevante a 2 níveis. Primeiro, é um desvio à regra da nulidade,

ao regime da nulidade, porque o artigo 291º, especialmente o nº2, é um desvio ao regime da
unidade, o que é que vocês aprenderam sobre o prazo de invocação de nulidade no negócio
jurídico, artigo 286º.

A nulidade de um negócio jurídico pode ser invocada a todo o tempo. O regime do artigo
291º/2, segue este regime geral da nulidade? Pode ser invocada todo o tempo? Só pode ser
invocado até 3 anos. Esta é a primeira particularidade do artigo 291º, que é a de ser um desvio
ao regime geral da nulidade, porque neste caso só pode ser invocado durante 3 anos,
enquanto a nulidade, de acordo com o artigo 286º é invocável a todo o tempo e por qualquer
interessado.

A segunda particularidade do artigo 291º, este artigo ao reduzir a possibilidade de reação

contra uma nulidade, no entanto também dilata o período de pendência da defesa que o
terceiro possa invocar contra a pretensão de nulidade do seu negócio, uma vez que,
contrariamente ao que acontece no artigo 17º/2 - caso que a defesa é garantida
imediatamente - no artigo 291º, a defesa só é garantida, se decorrer 3 anos sobre a data de
celebração do negócio, sem que o interessado reaja contra esse negócio.
B poderia anular, desfazer toda esta sequência negocial, com base em 2 argumentos. Primeiro,
porque o C não se pode prevalecer da proteção de consagrada no artigo 17º/2, uma vez que
ao celebrar o negócio com A estava de má-fé. Sabia que estava a usar o direito de outro. A
posição de C é indefensável, na medida em que não se acolhe ao regime do artigo 17º/2. Por
outro lado, pode reagir também contra D, poder não se pode prevalecer do artigo 17º/2
porque não é um terceiro para efeitos de registo predial, mas D só está atacável durante o
prazo de 3 anos após a celebração do negócio. Se esse prazo ultrapassar, B desde já não tem
como reagir contra D.

o problema resulta todo do facto de B não ter efetuado o registo, que faz com que o seu
direito não seja oponível a terceiros, não seja erga omnis.

Se C estivesse de boa-fé e registasse o ato, poderia beneficiar da proteção do artigo 17º/2,

porque em relação a B, C é um terceiro para efeitos de registo predial, B e C adquiriram de um
autor comum direitos incompatíveis entre si.

O que B iria pedir era a declaração de nulidade do negócio celebrado entre A e C, a lei diz que
os negócios sobre coisa alheia são nulos. B não pode chegar ao pé de C e pedir para ele
abandonar o imóvel, porque o imóvel é dele. ISTO seria opor a C, o direito de propriedade de B
e isso não pode ser, porque B não fez o registo da aquisição.

O que B está a fazer, é ir ao Tribunal, propor uma ação contra A, a pedir que o negócio
celebrado entre A e C, seja declarado nulo. Sendo o negócio declarado nulo, isso terá como
consequência a invalidade do registo que foi feita a favor de C.

C pode argumentar que fez o negócio de boa-fé, como B não registou, o titular inscrito no
registo predial era o A, foi por isso que eu comprei e registei. Você pretende que seja
declarado nulo um negócio que eu celebrei com A e que como consequência o meu registo
também seja nulo? Tenho aqui o artigo 17º/2 que me protege dessa situação. Fiz um negócio
oneroso, estou de boa fé e fiz o registo primeiro.

Se o negócio não fosse oneroso ou o C se estivesse de má-fé, já não podia valer no artigo
17º/2. Não satisfazia integralmente os 3 requisitos cumulativo exigidos.

O problema é quando o centro da batalha é desviado. O centro da batalha deixou de ser o C e

passou a ser o D, que é um terceiro não registral, que corre o risco de ver a sua posição jurídica
pela declaração de nulidade da negociação anterior.

O artigo 291º também dá uma proteção, só que faz depender essa proteção do decurso do
prazo de 3 anos, a contar da data da celebração do negócio.
B tem de invocar a nulidade dos 2 negócios, ao abrigo do artigo 291º, a nulidade do negócio
celebrado entre A e C e entre C e D.

09/11/2022
Quando há doações no processo, já não se pode recorrer ao artigo 17º/2. Não se verifica um
dos requisitos cumulativos exigidos.

Classificação dos direitos reais:

Esta questão é uma questão importante, por que por via desta arrumação, vamos conseguir
perceber melhor ainda o conteúdo de cada direito real.

Como já sabem, digo ISTO desde o primeiro, classificar é arrumar. Arrumar de acordo com
critérios.

Há várias classificações possíveis de direitos reais, embora a doutrina dê especial atenção a

uma das classificações existentes, é a que tem uma maior dimensão. Esta classificação tem
como base o critério da finalidade, que o direito real se destina. Podemos agrupar os direitos
reais com base nesse critério:

 Direitos reais de gozo

 direitos reais de garantia
 direitos reais de aquisição

Direitos reais de gozo

De acordo com o critério da finalidade a que direito real se destina, nós temos um conjunto de
direitos reais cuja finalidade, é proporcionar ao seu titular, o aproveitamento dos benefícios
proporcionados por uma coisa.

Através desses direitos reais, os titulares desses direitos têm pressupostamente, um domínio
material sobre a coisa e exerce sobre ela os atos que a lei permite, consoante o conteúdo
desses direitos, exerce sobre essa coisa, os atos que tendem a fazer que essa coisa
proporciona os benefícios que a coisa consegue proporcionar.

Eu sou proprietário de um apartamento, vivo nele ou arrendo. sou proprietário de uma

Herdade agrícola, constitui um usufruto a favor de outra pessoa, mediante o pagamento de
um valor, essa pessoa usa e frui dessa coisa, enquanto a mim se mantém o poder de dispor do
imóvel, eu tenho direito de ter passagem, através de um dado imóvel, porque só assim consigo
aceder mudou meu prédio a via pública.
 ISTO traduz um domínio sobre a coisa, embora por vezes esse domínio possa estar
condicionado, naturalmente uma situação, em que coincida a propriedade e o usufruto sobre
o mesmo imóvel, naturalmente o domínio material desse imóvel, está na esfera do
usufrutuário, não está na esfera do proprietário. o proprietário apesar de não ter esse domínio
material sobre a coisa, tem um domínio jurídico sobre o imóvel, na medida em que
continuando a ser proprietário, pode dispor do imóvel, a favor de quem quer que lhe apeteça.

Direitos reais de garantia

Depois temos um conjunto de direitos, cujo exercício não implica um domínio material sobre a
coisa, no sentido de atribuir posse sobre a coisa, mas são direitos que incidindo sobre uma
coisa de alguém, vão assegurar que os direitos de crédito, a que estes direitos de garantia
estão associados, sejam pagos com privilégios sobre os direitos de crédito, de outros credores
do mesmo devedor, que não estejam protegidos por estes direitos de garantia, florestais
direitos reais de garantia.

São direitos que não vivem em si mesmo, existem em função do crédito que garantem, por
isso se diz que os direitos reais de garantia são direitos instrumentais. Não visam permitir o
domínio material da coisa, embora em algumas situações, como é o caso do penhor, o credor
possa deter o domínio físico da coisa, mas apenas na qualidade de depositário, uma vez que
não pode fazer nada sobre a coisa empenhada. o seu direito destina-se apenas, a garantir o
cumprimento privilegiado do seu crédito, relativamente a outros créditos que existam sobre o
mesmo devedor.

São direitos reais que apresentam a particularidade, se destinarem a permitir a aquisição

primacial de um outro direito. São direitos que também não implicam em si mesmo, um
domínio material da coisa, são direitos que, são conferidos pela lei ou são convencionados
entre as partes, com colocação de uma cláusula de eficácia real, destinam-se apenas a
permitir, que o titular de alguns desses direitos reais de aquisição, tenha primazia na aquisição
de um outro direito, ao qual o seu direito real de garantia se reporta.

Assim em termos de listagem podemos fazer o seguinte enunciado. Na gaveta dos direitos
reais de gozo incluímos:

 posse
 Propriedade;
 Usufruto;
 Uso e habitação;
 Superfície
  direito real de habitação periódica
 Direito real habitação duradoura;

Uma particularidade, até ao direito de superfície, todos estes direitos reais estão regulados
pelo código civil. Os 2 últimos são direitos reais, foram constituídos muito depois da entrada
em vigor do código civil, constam legislação avulsa.

 DL 275/93 de 05/08 - habitação periódica ( time sharing)

 DL 1/2020 de 09/01 - habitação duradoura

Direitos reais de garantia:

No grupo dos direitos reais de garantia, como já vimos são direitos que se destinam a tutelar o
cumprimento de um direito de crédito, com primazia sobre outros direitos de crédito, que
sujeitem o devedor, temos:

 consignação de rendimentos
 Penhor
 Hipoteca
 privilégios creditórios imobiliários especiais
 direito de retenção

O regime dos privilégios creditórios está todo no código civil, mas só certas modalidades de
privilégios creditórios, assumem a natureza de direitos reais. Os outros são privilégios
creditórios, mas de natureza obrigacional, que tem logo como consequência, genericamente
os privilégios creditórios só serem oponíveis entre as partes, enquanto os privilégios
creditórios com natureza real, são disponíveis a terceiros.

Com função garantistica, mas sem constituírem direitos aliás propriamente dito, temos depois
3 outras situações:

 Penhora,
 Aresto

São mecanismos judiciais de “aprisionamento” de um bem. Eu sou dono deste bem,

mas este bem está arrastado ou penhorado à ordem do Tribunal, no processo x, deixe
de ter condições e poder para utilizar esse bem.

 Utilização do direito de propriedade, com uma finalidade de garantia (reserva de

propriedade e alienação fiduciária)
 ISTO acontece por exemplo, na reserva de propriedade e nas situações em que a figura
é admitida, na alienação fiduciária.

a alienação fiduciária, é a venda de uma coisa não com intuito de transmitir a

propriedade, da esfera do vendedor para a esfera do comprador, apenas com o
objetivo de garantir, que o devedor não se esquece de cumprir e que após esse
cumprimento, a propriedade da coisa retornará para a esfera jurídica do devedor.

A hipoteca é um direito real de garantir que convive pacificamente com outro direito
real. eu sou o dono da minha casa e o banco tem uma hipoteca sobre a minha casa.

A reserva de propriedade, era uma figura muito utilizada na venda de automóveis.

A alienação fiduciária já está consagrada no nosso ordenamento jurídico, tornou-se

mais corrente, no seio da atividade bancária, por decreto-lei 105/2004, que
corresponde a transposição de uma diretiva europeia, a diretiva relativa a acordos de
garantia financeira. De acordo com este decreto-lei, os imóveis não podem ser objeto
de contratos de alienação fiduciária.

Não confundam direitos reais de garantia, que são direitos reais, cuja finalidade é
acautelar o cumprimento não direito de crédito, relativamente a outros direitos de
crédito, que incidam sobre o mesmo devedor, com as situações que outras figuras, que
t~em a natureza de direitos reais, mas que são também utilizadas, com uma função de
garantia, também se destinam a assegurar que o computador pago primeiro àquele
antes de poder pagar aos outros, que é o caso da penhora e do arresto.

Direitos reais de aquisição:

São direitos interessantes, apresentam uma característica invulgar relativamente a todos os
demais direitos reais, que é o facto de o exercício de estes direitos, implicam automaticamente
a sua extinção, ao contrário do que se verifica em todas as outras categorias de direitos reais.

Nos direitos reais de gozo, o uso é normalmente dilatado no tempo, no caso da propriedade, o
uso até é perpetuo, tem uma duração perpétua, no caso do direito de superfície, também
pode ter uma duração perpétua, no caso dos direitos reais de garantia, com o exercício do
direito que se traduz num recurso, dos mecanismos judiciais para executar o banco é objeto do
direito de garantia.

No caso dos direitos reais de aquisição, o exercício desse direito que implica automaticamente
a sua extinção, porque através do exercício desse direito, o titular desse direito, substitui a
titularidade do direito real de aquisição, pela titularidade de outro direito, a que o seu direito
real de aquisição se reporta.

Imaginem um direito de preferência legal de um inquilino, consagrado na lei, do inquilino ter a

preferência na aquisição do imóvel que tem arrendado, no caso do senhorio querer alienar o
imóvel. Quando o inquilino exerce o seu direito de preferência, teres direito distingue-se
automaticamente, esse direito é substituído por outro direito.

Modalidades de direitos reais de aquisição:

 Preferências legais, aquelas preferências que a lei confere expressamente a titulares

de determinadas posições jurídicas;
 Preferências convencionais, a que as partes atribuam eficácia real;
 Contrato promessa com eficácia real, que as partes também atribuam eficácia real.

Feita esta arrumação, há ainda 2 observações a fazer.

No âmbito dos direitos reais de gozo, verificaram que foram incluídos também a Posse e a
Propriedade.

A propriedade, todos nós percebemos porquê. A propriedade é um direito real de gozo.

Propriedade é o direito que me permite fazer plenamente, exercer plenamente todos os atos
sobre a coisa que é objeto do meu direito. Posso vender, posso trocar, posso usar, posso não
fazer nada, posso fazer o que eu quiser.

Já a Posse, é também um direito um direito real de gozo, veremos melhor quando começamos
a estudar a Posse, traduz de alguma forma a materialização do exercício de todos os outros
direitos reais de gozo.

Embora primariamente, a propriedade e a posse, sejam agrupadas no grupo dos direitos reais
de gozo, a doutrina salienta sempre, que há razões relevantes para fazer uma análise
separada, da posse e da propriedade, relativamente ao grupo dos direitos reais de gozo.

São direitos reais de gozo, mas ocupam 2 compartimentos especiais dentro dessa categoria,
dos direitos reais de gozo, temos restantes direitos reais de gozo englobados numa terceira
categoria de direitos reais de gozo.

Porquê? Comecemos pela posse.

Posse:
Noção

Da leitura destes artigos poderia resultar, que a posse seria um simples direito de facto e não
efetivamente um direito subjetivo. Só que de facto, a posse é um direito real, mas é aquilo que
a doutrina designa, de direito real provisório. Vamos tentar explicar, o que se entende porque
cada uma destas expressões, direito, real e provisório.

A posse é um direito, desde logo, a posse traduz uma postura subjetiva, que é atribuída pelo
direito e que o direito regula e tutela.

O direito subjetivo traduz a permissão que a ordem jurídica atribui a alguém para se aproveitar
dos benefícios proporcionados por um bem.

O direito subjetivo contrapõe-se ao direito objetivo, o direito subjetivo existe porque o direito
objetivo consagra esse direito e o direito do objetivo garante a tutela desses direitos
subjetivos, em caso de ofensa ou violação desses direitos subjetivos.

Com a Posse verifica se exatamente esta natureza subjetiva e objetiva do direito.

Assim, a posse é hereditável, a posse é alienável, a posse em certas condições e registável.

Não é todo e qualquer posse, em qualquer circunstância. É apenas numa situação específica,
em que a lei exige o registo da posse.

Quem seja possuidor de uma coisa, pode socorrer-se dos mecanismos que a lei disponibiliza,
para prevenir, para impedir, para recuperar a posse que tenha sido perturbada ou esbulhada
por um terceiro.

O possuidor, o titular da posse, dispõe de mecanismos legais para proteger a sua posse, seja da
ameaça de perturbação, seja de perturbação efetiva, seja de esbulho.

Esbulho é agir desonestamente, apossar-se de coisa que não lhe pertence, privação da coisa
por meio da fraude ou violência, significa sempre uma situação em que quem não é possuidor,
se vê privado da coisa objeto da sua posse, contra a sua vontade. O esbulho não é
necessariamente violento.
ISTO significa, que só pelo facto de alguém titular a posse de alguma coisa, a lei disponibiliza
mecanismos para proteger a posse, independentemente de se demonstrar, que aquele
possuidor, seja ou não o efetivo titular o direito real correspondente.

Recordamos algo que aqui falamos, relativamente ao relacionamento entre a posse e o direito
que essa posse corresponde.

Lembram-se de termos falado, que a regra e a presunção que a própria lei confere, é de que o
possuidor da coisa é simultaneamente titular do direito real correspondente.

Quer dizer que, um usufrutuário tem uma posse de usufrutuário, o proprietário tem uma
posse de proprietário, o usuário habitacional tem uma posse de usuário habitacional, o titular
do prédio dominante tem a pose correspondente a titularidade da servidão de que o seu
prédio beneficia.

Esta é a regra, mas quando desenvolvemos o nosso estudo, vamos verificar que esta regra
pode ter 2 tipos de exceção.

Exceções á regras da posse

O primeiro tipo de excepção, é o de alguém manter a titularidade do direito, mas ter perdido a
posse.

A outra excepção, é de alguém manter a posse, mas ainda não ter a titularidade do direito
Esta pessoa por exemplo perdeu a posse. Mas o facto de ter perdido a posse, não significa que
tenha perdido também, simultaneamente a titularidade do direito, a que a sua posse
correspondia.

Quando é que ele perde a posse? Perde de posse quando deixa de poder recorrer as ações
para poder reagir contra agressão, quando deixa de ter a possibilidade de recorrer aos
mecanismos de proteção da posse.

a pessoa perde a posse, se entre o momento em que se vê privado da coisa e o momento em q

reage a perda da pose, o momento que que reage contra essa privação, passar um ano após a
privação da coisa.

Perdeu a coisa, mas a lei refere expressamente, que o possuidor mantém a titularidade do
direito sobre a coisa, por que a sua posse correspondia.

Como é que ele vai repor a normalidade da situação? A maneira que a lei arranja de
reconduzir, esta situação à situação regra, é através da ação reivindicação.

Alguém adquire a posse, mas adquire de forma originaria, por exemplo, por apropriação, seja
boa ou má fé, eu furto o computador do Carlos, levo para casa, passo a usá-lo como se fosse
meu. Adquiro a posse, mas não adquire a propriedade do computador.

Como nas situações em que alguém é apenas possuidor, mas ainda não é titular do direito real
que a sua posse corresponda, como é que a lei reconduz a situação regra? Através dos
mecanismos da usucapião.
Lembram-se de dizermos que usucapião é uma forma de aquisição de direitos reais, através do
exercício da posse correspondente, durante um certo lapso de tempo.

O que é que estas questões têm a ver com a questão da provisoriedade da posse? Sabemos
que o titular do direito poderia não ter perdido a posse, se tivesse reagido a tempo, se tivesse
defendido a posse através dos mecanismos legais existentes.

Mas o problema da salvaguarda da tutela da posse, não resolve definitivamente o problema de

saber, aquele que se invoca como possuidor, é efetivamente o titular do direito
correspondente ou não. Daí decorre a natureza provisória do direito de posse.

O direito à posse, só pode subsistir isoladamente durante um certo tempo, no limite, durante
o tempo necessário para que os direitos através da usucapião. Mas a partir desse momento,
adquire-se a titularidade do direito e resume-se tudo a situação regra, que é a do possuidor ser
simultaneamente, do lado direito real correspondente.

A regra é de a do possuidor exercer a sua posse, correspondente ao direito real de que é

titular, NOS alerta para um aspecto que já referi, que é o da posse refletir ou dever de refletir,
sempre, a natureza pelo direito real, a que essa posse se reporta, porque é através do
exercício da posse, não em circunstâncias vulgares, mas em certos momentos, é a partir do
exercício da posse, que se identifica qual é a natureza o direito real que essa posse resulta,
qual é o conteúdo dou direito real a que essa posse se reporta.

O possuidor, cuja posse resulta do direito de propriedade, pode dispor da coisa, pode alienar,
o possuidor cuja posse resulta do direito real de usufruto, não pode dispor da coisa, não pode
alienar a coisa.

O possuidor, cujo posse resulta do direito de uso e habitação, não pode alienar a coisa e não
pode transmitir o seu direito uso da habitação.

A Posse é um direito real, o que se reveste de todas as características dos direitos reais que
estivemos a ver, a posse é um direito absoluto, é um direito que possui eficácia erga omnes,
rosa das características da sequela, da inerência, da prevalência, é um direito subjetivo de
natureza real, porque possui todas as características dos direitos reais, nomeadamente se
tratar de um direito absoluto e de um direito erga omnis, oponível a todos.
A provisoriedade da posse resulta do facto, de a tutela dispensada ao possuidor, quando a sua
posse é ofendida ou violada, é uma tutela que é apenas provisória, na medida em que, a tutela
dispensada não resolve o problema de saber, quem é o efectivo o titular do direito real que
corresponde àquela posse.

Quanto à posse, é um direito subjetivo, sendo um direito subjetivo é um direito de natureza

real, sendo um direito real é um direito real provisório. É esta situação que resulta da
provisoriedade da posse enquanto direito real, justifica que a posse seja arrumada total
compartimento especial, para salientar este aspeto peculiar da provisoriedade da posse.

11/11/2022
Independentemente da discussão que haja sobre o direito que essa posse corresponde, essa
tutela não é uma tutela definitiva, porque o possuidor pode ficar reconhecido na posse no
momento, mas haver um momento posterior, em que se reconhecerá, que afinal ele não é o
titular do direito,

Imagine que o A furta um computador a B. B pode reagir contra através de uma ação
possessórias, no caso de uma ação de restituição. Mas vê se o pode reagir por via das ações
possessórias, enquanto mantiver a posse. Porque, se B deixar passar pelo prazo de 1 ano mais
1 dia, nesse momento ele perde a posse. Apesar de perder a posse, se mantém a titularidade
do direito de propriedade, o que significa que, mesmo tendo perdido a posse, através de uma
ação de reivindicação, pode reaver o computador, se me permite reaver a posse.

Estamos a entrar em linha de conta com conceitos que ainda vamos analisar.

A provisoriedade da posse também tem a ver com o fato de o sistema jurídico entender, que
normalmente o possuidor é o titular do direito, mas também existem situações em que
alguém é só possuidor e às situações em que alguém apenas detém a titularidade do direito.
Por isso é que a lei disponibiliza 2 soluções, acção reivindicativa e usucapião, para reconduzir
cada uma destas exceções, á situação regra.
A Posse por via deste enunciado, poderia parecer um mero exercício de um direito de facto. Já
vimos que não, já vimos, que a posse é um direito subjetivo, um direito subjetivo de natureza
real, que tem a particularidade da provisoriedade.

A posse em regra, corresponde à materialização do exercício do direito, ou seja, é através do

exercício da posse, que o direito que essa posse corresponde, se revela no mundo jurídico. É
por isso que a posse presume a titularidade do direito.

A posse também costuma ser confundida com a propriedade. Muitas vezes na linguagem mais
comum, refere-se o possuidor como equivalendo sempre e necessariamente ao titular do
direito de propriedade.

Enunciado do artigo 1251º, transmite a ideia de que essa equivalência nem sempre
corresponde à realidade, a posse pode resultar de um outro direito real.

A confusão que costuma acontecer entre Posse e Propriedade deve ser evitada, a posse pode
resultar do exercício de outros direitos reais.

A questão que se coloca é de saber se existe posse em relação a todo e qualquer direito real.
Esta resposta é negativa, porque de facto a posse só pode corresponder ao exercício dos
direitos reais de gozo.

Este entendimento entendes de alguma forma, dado o critério de funcionalidade que está
subjacente à classificação dos direitos reais.

Só os direitos reais que se traduzem no benefício, no aproveitamento dos benefícios

proporcionados por uma coisa, através da sua utilização direta ou indireta, é que são direitos
suscetíveis de posse.

Quanto aos direitos de garantia, a inexistência de posse é óbvia, o domínio material sobre a
coisa, directo e indirecto, continua na esfera do devedor que prestou a garantia. Quem compra
uma casa e a hipoteca ao banco, continua a ser o proprietário e o credor hipotecário, não tem
qualquer intervenção física e material sobre aquela coisa. O credor não quer saber da casa
para nada, o que o credor quer e que o devedor cumpra com o acordado e que em caso de
incumprimento, haja uma coisa que sirva de garantia para que aquele credor, ou seja satisfeito
com primazia sobre os demais credores do mesmo devedor.

Quanto aos direitos reais de aquisição, também não faz sentido falar em posse. O exercício
destes direitos, implica a sua automática extinção.

Por outro lado, a favor deste argumento que a posse resulta dos direitos reais de gozo, qual é
permitido não há aquisição por via da usucapião, dos direitos de propriedade e dos direitos
reais de gozo.

Posse direta e posse indireta

A Posse pode ser exercida diretamente ou exercida por intermédio de outrem. O dono da casa
onde reside, é o proprietário dessa casa e tem a posse da casa correspondente ao seu direito
de propriedade. exerce a sua posse diretamente.

Já o proprietário de um apartamento, que está arrendado, o domínio material do apartamento

não está na esfera do proprietário, está na esfera do inquilino, mas o proprietário continua a
exercer a posse correspondente ao seu direito de propriedade, por intermédio do inquilino.

A Posse pode não coincidir temporariamente com a titularidade de um direito real de gozo. É o
exemplo que apresentamos há pouco, do A que furtou o computador de B. Adquire a posse,
mas não é o titular do direito real.

São estes aspetos preliminares que convém desde já deixar esclarecidos.

Elementos da posse – corpus e animus; elemento material/elemento psicológico

Houve uma corrente defendida por Ghering???, que defendia que para que se pudesse falar de
posse, bastaria verificar a presença do chamado elemento material da posse, o Corpus, que se
traduziria no exercício dos poderes materiais sobre a coisa. Sempre que se demonstrasse que
uma pessoa exercia os poderes materiais sobre uma coisa, eu ia dizer se que havia uma
situação de posse.

Um outro jurista iminente, Savigny, veio argumentar contra esta posição, dizendo que não
basta a existência do elemento material, do corpus, para se poder falar de posse. É preciso
também verificar, qual é a intenção psicológica, com que alguém pratica atos materiais sobre
uma coisa. Se essa motivação psicológica corresponder à pretensão de titularidade de um
direito real, então estaremos perante uma situação de posse.

Mas há várias situações em que decididamente, alguém pratica atos materiais sobre uma
coisa, mas como não tem qualquer intenção de agir sobre uma coisa, como titular de um
direito real, então não tem a posse. veja-se o caso do comodato. Eu empresto o meu
automóvel durante um mês, a pessoa utiliza o automóvel, mas essa utilização não é feita com
a intenção psicológica, de demonstrar que a titularidade de algum direito real sobre o
automóvel. Ao corpus da posse, temos de acrescentar o animus.

Esta discussão também aconteceu em Portugal. Alguns autores defendem a tese do elemento
material, tomando por base o artigo 1252º /2

Esta ideia não teve aceitação generalizada, por força do disposto no artigo 1251º e 1253º.,
sendo que a presunção estabelecida no 1252º/2 , não é uma presunção inilidível, apenas em
caso de dúvida.

Parece evidente nos termos do artigo 1253º/a, devemos entender que a solução mais correta,
a posse ser verificável genericamente e em regra perante a coexistência entre o elemento
material e ISTO elemento psicológico.
No entanto há situações que podem justificar uma referência especial.

A primeira tem a ver com o facto de a lei disponibilizar a não possuidores, os mesmos meios de
tutela da posse, que ser disponibiliza aos possuidores.

O Locatário tens os mesmos meios de defesa proporcionados que o locador, que é quem tem a
posse do bem.

Parceria pecuária

Comodato

Apesar de não serem direitos reais, serem direitos pessoais, a finalidade é a mesma, o gozo de
uma coisa, pelo que faz sentido diz os mesmos mecanismos de defesa associados aos direitos
reais de gozo.

O nosso regime apesar de em regra exigir a presença do corpus e do animus, para se poder
falar de posse, apresenta, no entanto, algumas particularidades.

Parece por este artigo, que pode haver posse sem coisa.

Pode haver situações em que falta o elemento material, mesmo assim continua-se a falar de
posse.
Imaginem que as 2 situações seguintes, resultam da conjugação de disposições relativas a
direitos reais relativo ao direito sucessório. Dessa conjugação resulta que, imaginem que a um
inquilino é deixado em testamento a propriedade da casa que tem arrendada. Os efeitos da
sucessão retroagem ao momento da abertura da sucessão. Isso deve ter conhecimento do
testamento, o inquilino continua a agir como inquilino e não como proprietário, o que significa
que lhe falte elemento animus, falta-lhe a intenção porque ele não sabe.

Pode também acontecer que alguém já seja possuidor, sem corpus e sem animus.

Isto são situações excecionais, a regra é a coexistência de elemento material e do elemento

psicológico.

A posse apresenta ainda uma situação curiosa, que é a de durante um certo lapso de tempo,
poderem coexistir sobre a mesma, 2 posses antagónicas.

Quando A furta o computador de B e começa a utilizar como se fosse dele, entende-se nos
termos do artigo 1263º/a, que a posse é dele.

B perda a posse nos termos do artigo 1267º/1/d

Significa neste caso, que a mesma coisa pode ser detida simultaneamente por 2 pessoas
distintas.

Já referimos inicialmente, que o objeto da posse, com a posse é reconduzível ao exercício do

direito de propriedade e de outros direitos reais de gozo.

16/11/2022