Guião Tutoria Reais

segunda-feira, 6 de novembro de 2023

1-Princípios de Direitos Reais

Podemos referir:
• Princípio da imediação jurídica
• Princípio da inerência
• Princípio da sequela
• Princípio da prevalência
• Princípio da especialidade
• Princípio da absolutidade
• Princípio da tipicidade
• Princípio da publicidade

1.1-Princípio da Imediação Jurídica

O princípio da imediação jurídica diz-nos que incidindo sobre um Direito Real sobre uma
coisa, isto permite que o titular desse Direito, possa dispor da coisa, contando que a
mesma está ao seu dispor.

Este princípio é um chapéu, um agregador de outros subprincípios de Direitos Reais.

Todavia, já dele podemos tirar certas conclusões como:
1. Os Direitos reais operam imediatamente, isto é, não precisam de nenhuma
prestação para que operem
a. P.e. não é preciso, num contrato de compra e venda, pagar o preço para
que opere o efeito translativo da propriedade.
2. O Direito Real opera de maneira autónoma
E por isso se costuma afirmar que o beneficiário de um direito real, tem a coisa
completamente ao seu dispor dentro dos limites do seu próprio direito. E porque o Direito
lhe atribui esta Liberdade, naturalmente, concede-lhe tutela jurídica para o caso de este
ser perturbado no gozo da coisa.
Como disse este princípio é subcomposto pelo:
• Princípio da inerência
• Princípio da sequela
• Princípio da prevalência

1.1.1-Princípio da inerência
O Direito Real é intrínseco à coisa a que ela se liga. Por isso é que o conteúdo em concreto
do direito real depende da coisa a que se reporta. E sendo inerente como nos diz o
Professor José Alberto Vieiras, não pode o direito real separar-se da coisa. Esta frase pode
ter diversas formulações, o Professor Menezes Cordeiro diz-nos que a inerência traduz a
conexão direito-coisa. Conexão essa só extinguida quando extinguir o direito real
1.1.2-Princípio da sequela
Este princípio tem a sua força máxima no artigo 1311º do CC. Aliás, fica já aqui o aviso,
em Direitos Reais, como terão oportunidade de o ver, se ainda não o viram, pela falta de
uma parte geral, muitas figuras, ainda que inseridas num direito real em específico, são
aplicáveis a todos ou quase todos os Direitos Reais. Umas vezes saberão logo que se
aplica a todos os direitos reais porque a lei o dirá como no caso do artigo 1315º que
estende a todos os direitos reais os mecanismos de defesa da propriedade, dos artigos
1311º e ss. Outras vezes, terão de chegar lá por interpretação, ou uma maneira ainda mais
fácil, ler o livro do Professor Regente e ele diz lá se se estende a todos os direitos reais
ou não.
Retomando, este princípio diz-nos que o titular pode atingir a coisa mesmo que tenha
andado por mil mãos. Num exemplo absurdo, algum de vós podia furtar o meu código
civil e nem que o mesmo já tivesse sido vendido 30 vezes, ele continuaria a ser meu. Eu
poderia entrar com uma ação de reivindicação da coisa e pedir: 1) o reconhecimento desse
direito, em que o juiz dirá “és, ou então, não és o proprietário, usufrutuário, superficiário,
etc..” 2) pedir a condenação da restituição da coisa contra quem seja, porque o
proprietário, usufrutuário, o que for, sou eu.

1.1.3-Princípio da prevalência
Este subprincípio, a meu ver, não é tão importante que os outros subprincípios que aqui
falei. Sintetizando, usualmente:
• Primeiro, prevalece o direito real mais antigo
 • Segundo, prevalece o direito real sobre o direito de crédito

1.2-Princípio da especialidade
Este princípio diz-nos que o direito real incide sobre uma coisa corpórea, mas isto não
basta, podemos dizer que o direito real incide sobre: uma coisa atual, concreta,
determinada e completa.
1.2.1-Concretização
A Concretização determina que o direito real se reporta a uma coisa delimitada. Neste
caso, costuma-se levantar o problema das coisas compostas do artigo 206º do CC que
aborda tanto as coisas compostas (conjunto articulado de peças ou mais corretamente
coisas simples) como aborda as universalidades de facto (consiste em várias unidades
autónomas, mas admitindo um tratamento negocial unitário).

P.e. eu amanhã chego à faculdade e compro o Novo, o Velho e o Novíssimo. Eu posso

dizer que sou proprietário destes 3 estabelecimentos comerciais? Ou digo antes que sou
proprietário das 50 cadeiras do Novo, 60 do Velho, 55 do Novíssimo? Bom o professor
José Alberto Vieira arruma o problema dizendo que existe um direito real sobre cada
coisa, ou seja, dir-se-ia que estas coisas, não contrariam o princípio da concretização, na
medida em que apenas são uma técnica jurídica de agregação com vista ao facilitamento
do tráfego jurídico.
1.2.1-Determinação
Este princípio traduz-se na inexistência de direitos reais sobre objeto indeterminado.
• Ex: A comprometesse com B a vender-lhe dois vinhos do porto da sua produção.
Ora a existência de um direito real sobre essas garrafas só entra na esfera do B quando a
obrigação se determina. Eu só posso considerar-me proprietário da garrafa no momento
da determinação.
1.2.2-Atualidade
Este subprincípio reflete que não há direitos reais sobre coisas naturalisticamente futuras.
P.e. eu não posso ser já proprietário do iPhone 17, porque este por e simplesmente não
existe de todo.
1.2.3-Compleitude
Este subprincípio implica que o direito real incida sobre a totalidade da coisa. É por causa
disto que no caso de frutos pendentes ou de partes componentes, a propriedade mantém-
se do alienante até à separação, onde ocorrerá a transferência da propriedade.
 • Um desvio a isto é o caso da propriedade horizontal – as frações autónomas apesar
de articuladas com as partes comuns, não são consideradas coisas autónomas, mas
apenas partes de uma coisa, o edifício – art. 1414º.

1.3-Princípio da tipicidade
Este princípio está consagrado no art. 1306º do CC. É um exemplo daquilo que vos dizia
há pouco, ou seja, embora este artigo esteja sistematicamente integrado no direito de
propriedade, tem plena aplicação a todos os direitos reais.
Não vamos estar aqui a discutir sobre os tipos, ou seja que há tipos fechados, como os
penais, ou no fiscal, ou então se há tipos abertos como ocorre p.e. no Direito Civil. O que
têm de saber é nos direitos reais os tipos são abertos. Isto porque não limita as suas fontes
contratuais, contudo essa tipicidade opera quanto aos efeitos decorrentes desse direito
real, ou seja, são aqueles e nem mais nem menos que esses. Outra coisa decorrente da
tipicidade é a impossibilidade de recorrer à analogia para criar um direito real, isso
contenderia com o facto de haver uma tipicidade.

1.4-Princípio da publicidade
Este princípio é, a meu ver, de mais fácil apreensão do que os outros que referi. Eu escolhi
referi-lo especificamente porque a seguir vamos falar dos princípios do registo e os efeitos
do registo e parece-me, que percebem melhor isso se tiverem bem presente que na
esmagadora maioria dos casos, o registo não traz mais publicidade do que aquela que
decorre do exercício normal de um direito real. Ou seja, os direitos reais têm pelas suas
características uma publicidade imanente, pense no seguinte exemplo:
• Eu estou aqui a realizar esta tutoria através do meu computador e a maioria de vós
vai achar que eu tenho sobre o computador um direito real, especificamente talvez
um direito de propriedade. Ou seja, vocês identificariam esta coisa como sendo
minha propriedade, ou então, como incidindo sobre ela um direito real no qual eu
sou beneficiário.
Portanto muita atenção quando se diz que o Registo tem um efeito publicitário. Até é
verdade, mas não significa que pelo facto de eu ter o registo dum imóvel a meu favor,
esse facto traga, tirando em certos casos, mais publicidade do que eu ter as chaves da
casa, entrar em casa quando quero, sair quando quero, partir, estragar, arranhar, sujar,
limpar, vender, arrendar, por aí a fora por aí a fora.
Portanto são estes os princípios reais que referi, sem esquecer que há outras, mas temos
de fazer aqui uma seleção.

2-Princípios do Registo Predial

Os princípios que se podem referir são os seguintes:
• Princípio da obrigatoriedade
• Princípio da legalidade
• Princípio da instância
• Princípio do trato sucessivo
• Princípio da prioridade

2.1-Princípio da obrigatoriedade
O DL 116/2008 introduziu no direito português a obrigatoriedade de registo dos atos
elencados no art. 2º e 3º, embora se prevejam algumas exceções – art. 8º-A/1.
Todavia esta obrigatoriedade não contende com a eficácia real dos mesmos. Como tal se
o obrigado ao registo não o promover, não deixam os contratos de produzir os efeitos
reais, pois a regra geral é a do art. 408º/1 do CC, ou seja, a eficácia decorre do contrato.
• Assim, tanto o comprador adquire o direito real – art. 879º/a) CC – como o
donatário – art. 954º/a CC – independentemente de o registo ter sido ou não feito
pelo obrigado ou por outro com legitimidade para tal.

2.2-Princípio do trato sucessivo

Vem previsto no artigo 34º Crp. Como refere o artigo 10 do Crp o registo tem por
finalidade dar a conhecer aos interessados a situação jurídica dos prédios, devendo
patentear toda a sequência dos factos jurídicos que respeitam a cada prédio descrito.
Dois exemplos que ajudam a perceber quando se viola ou não o trato sucessivo

• A vendeu a propriedade do prédio X a B. A compra e venda não foi registada.

• A vendeu a prorpriedade do prédio Y a B. B não registou. Depois B vende a
propriedade do imóvel y a C. C regista.

O trato sucessivo não impõe a obrigatoriedade do registo e por isso não se viola o art.
34º/1. Contudo porque o facto não foi registado, o registo existente fica incompleto e
comunica a quem o consulte uma situação jurídica desconforme. Do ponto de vista
substantivo, no primeiro exemplo o proprietário é B, art. 408º/1 e 879º/ e) no caso da
compra e venda, porém, registalmente, o proprietário é A, que continua a ser presumido
enquanto tal situação não for alterada – art. 7º Crp.

No segundo exemplo, o conservador devia ter primeiro procedido à inscrição da venda a

favor de B e depois então a favor de C.

A consequência é nos termos do artigo 16º/e do Código do Registo Predial, a nulidade do

registo.

2.1-Efeitos do Registo Predial

Podemos referir os seguintes efeitos:
• Efeito presuntivo
• Efeito consolidativo
• Efeito constitutivo
• Efeito atributivo ou aquisição tabular
• Efeito enunciativo
2.1.1-Efeito presuntivo
Este efeito funda-se no art. 7º Crp. Estamos perante uma presunção ilidível. Quem tem a
presunção registal a seu favor não necessita de provar a mesma.

A presunção de titularidade pode colidir com a presunção na posse do art. 1268º/1.

Neste caso prevalece a mais antiga, cessando a presunção mais recente. A presunção vale
ainda nos casos de registo nulo, mas já não nos casos de registo juridicamente inexiste,
isto decorre do art. 15º/1 Crp. Já o efeito presuntivo do registo nulo subsiste até ser
cancelado com base numa decisão judicial transitada em julgado – art. 13º e 17º/1 Crp.
2.1.2-Efeito consolidativo
Como já vos disse a constituição ou transmissão do direito real opera por mero efeito do
contrato 408º. Também outros factos aquisitivos de direitos reis como a usucapião ou a
acessão, não carecem de registo para produzir os seus efeitos. Por isso, para além de
permitir a disposição, notarial e judicial, do direito real, o registo evita a aquisição tabular
por terceiro.
2.1.3-Efeito constitutivo
Este efeito é excecional, o único exemplo em que o registo constitui um direito real é no
caso da hipoteca. Diz-nos o artigo 687º CC que: a hipoteca deve ser registada, sob pena
de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes.
2.1.4-Efeito atributivo ou aquisição tabular
Vamos aqui distinguir a ordem substantiva da ordem registal.
• A vendeu a B a propriedade do seu carro. B não registou.
No plano substantivo o proprietário é B. No plano Registal o proprietário é A.
Esta desconformidade entre os planos possibilita, nomeadamente que A volte a dispor da
propriedade do carro, ou seja, proceda a uma dupla alienação. O que a doutrina tem dito
é que, embora, a ordem substantiva prevaleça na maioria das vezes sobre a ordem registal,
permitir que a ordem substantiva prevaleça em todo e qualquer caso, no limite, levará que
os terceiros que confiaram no registo emanado pelo Estado ou seja com fé pública, nunca
adquirissem nada e estivessem reféns do plano substantivo. E isto acontece porque o
artigo 9º/1 do Código do Registo Predial legitima o titular do registo a dispor do seu
direito e o artigo 7º funda uma presunção de que quem figura no registo, é titular do
direito. Por isso, em casos excecionais, o legislador troca a prevalência das ordens. Para
proteger os terceiros que com base na fé pública registal celebraram negócios, é que existe
a aquisição tabular.
Existem 4 preceitos onde se radica uma aquisição tabular, são eles:
• Art. 5º Crp
• 17º/2 Crp
• 122º Crp
• 291º CC

Analisemos cada um:

2.1.4.1-Aquisição tabular no art. 5º CRP

EXEMPLO BASE: A vende a B. B não regista. A vende novamente a C. C regista

5 requisitos:
• Pré-existência de um registo desconforme à realidade substantiva em virtude de
registo incompleto
 i. O objetivo do preceito é proteger o terceiro que, confiando na aparência de
uma situação registal desconforme, celebra um negócio jurídico inválido com
o titular inscrito e regista a sua aquisição. o preceito abrange apenas os casos
de registo incompleto, nos quais um terceiro adquire um direito num negócio
jurídico invalido, concretamente nulo, por falta de legitimidade do seu
disponente e regista o facto.
• Que o terceiro registe a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo do
titular do direito real na ordem substantiva
i. O terceiro para ser protegido, tem de inscrever o facto aquisitivo do seu direito.
Caso o titular do direito real na ordem substantiva registe a sua aquisição antes
do terceiro, este não beneficia da proteção registal. O terceiro, para ser
protegido, tem de inscrever o facto aquisitivo do direito antes do titular do
direito. Caso o titular do direito real na ordem substantiva registe a sua
aquisição, antes do terceiro, este não beneficia da proteção.
Então, mas quais são esses terceiros?
§ Com a reforma introduzida pelo DL 533/99, de 11 de dezembro, o
legislador tomou posição, no artigo 5º/4, preferindo a teoria restrita,
ou seja, só fica protegido pelo registo predial o terceiro que, tendo
registado a sua posição, haja adquirido do mesmo disponente o direito
real incompatível.
Por isso, é que se costuma dizer que o artigo 5º é para os casos de dupla
alienação pelo mesmo titular.

• Ato de disposição praticado com base na situação registal desconforme

i. A teleologia da norma é a da proteção do terceiro que pratica um NJ de
aquisição de um direito real com aquele que figura no registo como seu titular,
não o sendo. Esse negócio que é nulo, no entanto, pela fé pública que o registo
deve incutir, a lei, verificados os demais requisitos protege o terceiro. A
proteção registal está limitada aos terceiros, o que restringe a proteção registal
por registo incompleto aos casos de dupla disposição. Permanecendo o
disponente a figurar no registo como titular, ligada à presunção do art. 7º,
permitindo-lhe vender duas vezes.
ii. Ao registo da aquisição do direito equivale o registo da ação de declaração de
invalidade do negócio celebrado entre o duplo disponente e terceiro. Logo se
 o terceiro só regista depois da ação estar registada, não pode invocar a boa fé
registal e que não sabia
• Boa fé do terceiro
• O artigo não faz menção, mas esta é uma imposição decorrente de dois
argumentos:
i. Da integração sistemática:
§ basta ver que em todas as disposições em que ocorre um efeito
atributivo do registo predial – arts. 17º/2, 122º Crp e art. 291º CC
– a lei portuguesa exige a boa fé.
ii. Do elemento teleológico
§ A proteção registal do terceiro tem por fundamento a fé publica
registal e visa preservar a confiança que o registo predial deve
suscitar enquanto instituição do Estado.

O professor José Alberto Vieira adota uma conceção de boa fé subjetiva ética, assim,
se o terceiro conhece ou devia conhecer a desconformidade entre a situação registal e
a situação substantiva, a razão para a proteção do terceiro deixa de se verificar, pois,
o registo, dito isto, não basta um não conhecer tem de indagar a realidade.
iii. O professor João Serras de Sousa, não concorda com esta posição na
medida em que não se deve equiparar o conhecimento efetivo ao dever de
conhecimento, porque existe a fé pública registal, por isso, seria contra o
escopo do registo que uma vez o individuo perante o que emana o registo
ainda tivesse de indagar da conformidade ou não desse registo com a
ordem substantiva.
Por fim referir que o conceito de boa fé para efeitos da proteção tabular encontra-se
previsto no art. 291º/3 CC. Ele vale para todas as hipóteses de efeito atributivo do registo
predial e, portanto, também para os casos dos artigos, 5º/1, 17º/2 e 122º/2 CRP e não
apenas o do preceito do CC.

• Caráter oneroso do negócio jurídico de disposição

i. O terceiro só fica protegido pelo registo predial quando celebrou o negócio
jurídico a título oneroso. Ou seja, se for uma doação não fica protegido.
2.1.4.2-Aquisição tabular no artigo 17º/2
Exemplo base: A vende a B. B regista. Vende a C. C regista. O registo de B era inválido.
• Pré-existência de um registo nulo
i. o ato de disposição fundando no registo nulo é invalido, por falta de
titularidade do direito real com base no qual esse ato é celebrado.
ii. Se o titular inscrito é o titular do direito real na ordem substantiva e o ato de
disposição a favor de terceiro é válido sendo apenas nulo o registo o art. 17º/2
não se aplica. Imaginem o seguinte exemplo:
§ A proprietário do prédio X, com registo a seu favor lavrado por
funcionário, vende a propriedade a B, que regista a sua aquisição. O
registo de A vem, no entanto, a ser declarado nulo, com fundamento
na al. d) do art. 16º Crp. A posição de B não é afetada pela declaração
de nulidade do registo, porque, o contrato de compra e venda não tem
a sua validade afetada pela nulidade registal.
• Ato de disposição fundado no registo nulo
i. É necessário que o titular do direito real não tenha registado o facto aquisitivo
do seu direito, este beneficiaria do efeito consolidativo, em caso contrário o
titular inscrito (terceiro) dispõe do seu pseudodireito com base no registo nulo.
• Boa fé de terceiro
i. Em sentido ético de acordo com o 291º/3 do CC.
• Onerosidade da aquisição do terceiro
i. Em caso de doação o terceiro não fica protegido
• O registo do facto aquisitivo do terceiro tem de proceder o registo da ação de
declaração de nulidade do registo ou o registo da ação de declaração de nulidade
do ato de disposição fundado no registo nulo
• Ou seja, isto é semelhante ao que ocorre no artigo 5º. Todavia, o art. 17º/2
protege um terceiro subadquirente, cuja posição adveio da celebração de
um NJ com o titular inscrito com registo nulo, que não é, por conseguinte,
o titular do direito real na ordem substantiva.

2.1.4.3-A aquisição tabular no artigo 291º CC

Exemplo base: A vende a
1. Pré-existência de um registo desconforme por invalidade do negócio registado
 a. É necessária uma situação registal desconforme com a realidade substantiva,
por força da inscrição de um negócio jurídico inválido, nulo ou anulável. Ou
seja, o problema aqui é substantivo
2. O titular inscrito praticou um ato de disposição negocial do seu direito a favor de
terceiro
a. Ou seja, deve haver um ato de disposição do direito a que se reporta o facto
registado. Esse facto está ferido de ilegitimidade, causando a nulidade do NJ
celebrado, não tendo eficácia real no plano substantivo.
3. O terceiro estar de boa fé
a. mais uma vez subjetiva ética.
4. Onerosidade da aquisição de terceiro

5. O terceiro tem de registar a sua aquisição antes do registo da ação de declaração

de nulidade ou anulação do negócio jurídico

6. A ação de declaração de nulidade ou anulação do NJ inválido tem de ser proposta

só após os 3 anos subsequentes à conclusão do negócio jurídico inválido
a. Ou seja, neste período de 3 anos o terceiro de boa fé está desprotegido.
Contando-se os 3 anos da data de celebração do 1º negócio invalido.
b. Serra Sousa diz que não faz sentido, porque se há obrigatoriedade de registo,
o terceiro pode confiar no registo, por força da legalidade, legitimação,
presunção... defende redução teleológica.

2.1.5-Efeito enunciativo
O art. 5º/2/a) Crp permite considerar como meramente enunciativo o registo da usucapião
de direitos reais de gozo, ou seja, não desempenha uma função de publicidade. Desde
logo, aquele que tem a usucapião a seu favor pode impedir o efeito atributivo do registo
predial, pois, “a usucapião não é afetada pelas vicissitudes registais, valendo por si,
mesmo contra o registo da aquisição. Neste sentido se afirma a usucapio contra tabulas.
A usucapião que impede o efeito atributivo do registo predial é a que resulta do regime
geral previsto nos arts. 1287º e ss. que pode resultar tanto da sucessão como da acessão
de posses.