INTENSIVO II

Direito Civil
Mônica Queiroz
Aula 04

ROTEIRO DE AULA

DIREITO DAS COISAS

Direito das Coisas X Direitos Reais

A professora explica que, nada obstante alguns autores chamarem essa disciplina de direitos reais, o ideal é falar
“direito das coisas”. Isso ocorre porque o direito das coisas é gênero, que abrange os direitos reais e posse.

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A professora destaca as seguintes diferenças:
✓ Os direitos reais são absolutos, ou seja, eles são oponíveis erga omnes. O titular da propriedade poderá exigir
que toda a sociedade respeite a sua propriedade.
✓ Os direitos obrigacionais são relativos, ou seja, eles são oponíveis apenas em relação às partes contratantes.
Exemplo: o credor apenas pode cobrar o devedor.

✓ Os direitos reais são ius in re, ou seja, referem-se aos direitos sobre uma coisa.
✓ Os direitos obrigacionais são ius ad rem, ou seja, referem-se ao direito a uma prestação.

✓ Os direitos reais possuem objeto determinado.

✓ Os direitos obrigacionais possuem objeto determinado ou determinável. Neste âmbito, surge a possibilidade
de haver uma obrigação de dar coisa incerta.

✓ Os direitos reais possuem a chamada “sequela”, isto é, a possibilidade que o titular de um direito real tem de
perseguir a coisa.
✓ No direito obrigacional, não há o direito à sequela. Assim sendo, neste caso, o prejudicado pode pleitear
indenização por perdas e danos.

✓ Os direitos reais possuem a preferência, a qual não existe no direito das obrigações.
A preferência é a possibilidade que tem o titular de uma garantia real, em um eventual concurso de credores
ou execução coletiva, de receber com prioridade.
o Assim sendo, em um eventual concurso de credores ou execução coletiva, o titular de garantia real
tem o direito de receber na frente de outras classes de credores.

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 ✓ Os direitos reais são numerus clausus, ou seja, estão em rol taxativo. Somente a lei pode dizer quais são os
direitos reais.
✓ Os direitos obrigacionais são numerus apertus, isto é, eles não estão em rol taxativo.
A professora relembra, inclusive, a possibilidade de realizar um contrato atípico (não disciplinado em lei).

CC, art. 425: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

O Código Civil traz o rol dos direitos reais:

CC, art. 1.225: “São direitos reais:

I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.”

CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS

O direito das coisas é gênero, do qual decorrem a posse e os direitos reais.

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 ✓ Os direitos reais podem ser sobre coisas próprias ou sobre coisas alheias.
✓ Em relação ao direito real sobre coisas próprias, há a propriedade e a laje.
Obs.: Não é pacífico na doutrina que a laje seja direito real sobre coisa própria.
✓ Em relação ao direito real sobre coisas alheias, há a seguinte subdivisão:
o Direitos reais de gozo ou fruição;
o Direitos reais de garantia;
o Direito real à aquisição.

Obs.: Enfiteuse: art. 2038, CC – “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as
existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916 , e leis
posteriores.
§ 1º (...)

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§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.”

✓ A enfiteuse é um direito real que era disciplinado no CC/1916. O CC/2002 não trouxe regras sobre tal instituto.

PROPRIEDADE
Não existe lei que defina a propriedade no país. Entretanto, há elementos que compõem a propriedade.

1) Elementos constitutivos da propriedade: art. 1.228, caput, CC

CC, art. 1.228, caput: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

• Usar = o proprietário se serve da coisa.

• Gozar = fruição. Exemplo: o proprietário de um apartamento pode alugá-lo.
• Dispor = pode ser onerosa ou gratuita (vender ou doar, por exemplo). A disposição pode ser total (alienação)
ou parcial (inserção de ônus real sobre o bem).
• Reaver = o proprietário pode reaver a coisa de quem injustamente a detenha e isso ocorre por meio de ação
reivindicatória.

Obs.: Propriedade x Domínio

Propriedade diz respeito à titularidade formal. Domínio diz respeito ao conteúdo/à substância da propriedade.
✓ Alguns autores afirmam que, nem sempre que há a propriedade, também há o domínio. Exemplo: “A” dá
função social a uma propriedade e tem todos os requisitos para usucapir, mas ainda não ajuizou a respectiva
ação. Neste caso, no registro do imóvel, “B” figura como proprietário. Entretanto, quem exerce o domínio é
“A”.
✓ Na maior parte das vezes, a propriedade é usada como sinônimo de domínio.

2) Função social
CF/88: art. 5º, XXII e XXIII – A propriedade é direito fundamental, mas o proprietário deve dar função social a ela.

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O art. 1228, §1º do CC informa como pode ser dada a função social à propriedade.

CC, art. 1.228, §1º: “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as
belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das
águas.”

3) Vedação aos atos emulativos:

O proprietário não pode praticar ato emulativo, ou seja, ato que não vai trazer vantagens, mas apenas vai provocar
outras pessoas.
Exemplo: um fazendeiro ranzinza constrói torres altíssimas em sua propriedade tão somente para evitar que
aeronaves passem pelo local.

Observações:
✓ Na Parte Geral do Código Civil, há a vedação ao abuso de direito (art. 187, CC). O abuso de direito resulta em
responsabilidade civil objetiva (independentemente de culpa).
✓ O art. 1.228, §2º também traz um caso de abuso de direito por parte do proprietário.
✓ A diferença entre tais institutos é que o art. 1.228, §2º do CC cita: “animados pela intenção de prejudicar
outrem”, ou seja, há o dolo.
✓ Apesar das diferenças, ambos os institutos são espécies de responsabilidade civil objetiva.

CC, art. 1.228, §2º: “São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela intenção de prejudicar outrem.”

Enunciado 49, CJF: “Interpreta-se restritivamente a regra do art. 1.228, § 2º, do novo Código Civil, em harmonia com
o princípio da função social da propriedade e com o disposto no art. 187.”

4) Abrangência da propriedade:

CC, art. 1.229: “A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e
profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por
terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.”

CC, art. 1.230: “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.”

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5) Desapropriação judicial indireta (Desapropriação privada):

Exemplo: imagine que “A” é proprietária de um grande terreno, mas não vai ao imóvel há mais de 5 anos. “A” percebe
que, em seu terreno, há várias pessoas que estão dando função social ao imóvel. “A” ajuíza uma ação reivindicatória
para reaver o terreno e tirar as pessoas do imóvel. Ocorre que tais pessoas ingressam em juízo e pedem a
desapropriação judicial indireta, pois, neste caso, há uma subversão na ordem da desapropriação.

CC, art. 1.228: “§ 4º “O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa
área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e
econômico relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a
sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.”

✓ A professora explica que não se trata de usucapião, pois, no caso do exemplo, haverá indenização.
✓ Neste caso, a desapropriação é feita pelo juiz (desapropriação judicial). É indireta porque há uma inversão da
ordem de procedimentos: primeiro houve a ocupação e, posteriormente, a indenização.

Requisitos:
✓ O imóvel reivindicado deve consistir em extensa área – O juiz do caso concreto definirá o que é extensa área.
✓ Posse ininterrupta e de boa-fé de considerável número de pessoas – O juiz do caso concreto definirá o que é
o considerável número de pessoas.
✓ Por mais de 05 anos;
✓ Realização, em conjunto ou separadamente, de obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e
econômico relevante;
✓ Pagamento de indenização.

Quem pagará a indenização?

Depende:
a) Se os possuidores forem de baixa renda: será a Administração Pública.
b) Se os possuidores não forem de baixa renda: os próprios possuidores – Aquisição compulsória onerosa.
✓ A aquisição compulsória onerosa é a desapropriação judicial indireta quando os possuidores não forem de
baixa renda.

Quem pagará a indenização?

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Enunciado 84, CJF: “A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do
novo Código Civil) deve ser arguida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da
indenização.”

Enunciado 308, CJF: “A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5º)
somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma urbana ou
agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da
lei processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito
Civil.”

Como se requer a desapropriação judicial indireta?

✓ Em sede de defesa, por meio de pedido contraposto formulado na contestação;
✓ Em ação autônoma.

✓ Obs.: A professora explica que deve ser possível pleitear a desapropriação judicial indireta por ação autônoma.
Do contrário, a ação de desapropriação judicial indireta ficaria a cargo apenas do proprietário.

Enunciado 496, CJF: “O conteúdo do art. 1.228, §§ 4º e 5º, pode ser objeto de ação autônoma, não se restringindo à
defesa em pretensões reivindicatórias.”

Desapropriação judicial indireta é o mesmo que usucapião coletiva? Não.

Usucapião coletiva - Art. 10, Lei 10.257/01. “Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco
anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por
possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de
outro imóvel urbano ou rural.”(Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)

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Observações sobre o quadro comparativo:
✓ A desapropriação judicial indireta diz respeito a imóveis urbanos e rurais, residenciais ou não. Esse instituto é
mais amplo.
✓ A usucapião coletiva é mais restrita, abrangendo apenas imóveis urbanos e residenciais.

✓ A desapropriação judicial indireta não exige o animus domini, ou seja, a intenção de dono.
✓ A usucapião coletiva exige o animus domini.

✓ A desapropriação judicial indireta exige a boa-fé. A usucapião coletiva, não.

✓ A desapropriação judicial indireta exige a ocupação de uma extensa área. A usucapião coletiva exige que cada
um dos possuidores não pode possuir área igual ou superior a 250m2.

✓ Na desapropriação judicial indireta, haverá indenização. Na usucapião coletiva, não.

6) Descoberta (Arts. 1233/1237, CC1)- No CC/1916, esse instituto era chamado de invenção.
✓ Achado de coisa alheia perdida;

1 CC, arts. 1233 a 1237: “Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo
possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa
achada à autoridade competente.
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não
inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte
da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo
descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a
situação econômica de ambos.
Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver
procedido com dolo.
Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de
informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.
Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem
comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a
recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto
perdido.
Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a achou.”

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 ✓ Obriga a devolução do bem ao seu dono ou legítimo possuidor;
✓ Achádego (recompensa a quem encontrou a coisa): não será inferior a 5% do valor da coisa.

MODOS AQUISITIVOS DA PROPRIEDADE IMÓVEL

A professora destaca que a aquisição de propriedade imóvel por sucessão vai ser estudada em “Direito das sucessões”.

REGISTRO (Arts. 1245/1247. CC2)

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CC, art. 1245/1247: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar
no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou
do título do terceiro adquirente.”

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Obs.: A escritura pública de compra e venda nada mais é do que o próprio contrato de compra e venda, só que feito
perante o Cartório de Notas. Em caso de imóveis, ela é obrigatória para imóvel que valha mais do que 30 salários-
mínimos.
Para se tornar dono do imóvel, o adquirente precisa pegar a escritura pública de compra e venda e levá-la até o
Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel a ser adquirido possui matrícula.

Só é dono quem registra o imóvel.

➢ Para ingressar no mundo dos direitos reais, é necessário que haja o registro. Enquanto só há a escritura pública
de compra e venda, a pessoa ainda está no mundo do direito das obrigações.
➢ No direito das obrigações, não há direito de sequela. As questões se resolvem apenas em perdas e danos.

Sistemas afetos à aquisição imobiliária:

a) Sistema alemão: contrato (direito obrigacional) + contrato (registro).
b) Sistema francês: contrato.
c) Sistema romano: contrato --- registro no RGI.
O ordenamento jurídico brasileiro se filia ao sistema romano.

CARACTERÍSTICAS:
a) O registro é um modo aquisitivo vinculado ao título;
b) Gera presunção relativa de propriedade.

Exemplo: Imagine que “A” consiga comprar e registrar um imóvel X a partir de uma coação que fez a “B” (anterior
proprietário). Posteriormente, “B” ajuíza uma ação anulatória, pois a escritura pública de compra e venda foi feita sob
coação. “B” consegue anular o título. Neste caso, o título que fundamentou o registro foi anulado e, portanto, o
registro será cancelado.
✓ A professora explica que, por esse motivo, a presunção da propriedade advinda do registro é relativa, pois
permite prova em contrário.

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CC, art. 1245, §2º: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Obs.: Há dois registros que geram a presunção absoluta de propriedade.

✓ Registro Torrens (Art. 277, Lei 6.015/733) – Esse registro pode ocorrer em imóveis rurais, mas a professora
destaca que ele apenas existe em algumas regiões do país (Sul).
O registro Torrens decorre de um procedimento de jurisdição voluntária, com parecer do MP, publicação de
edital, entre outros. Esse registro também gera um presunção absoluta de propriedade.
✓ Registro da sentença da ação de usucapião – A pessoa que obteve a usucapião por sentença, deve levar a
decisão ao cartório de registro de imóveis e promover o registro. Esse registro gera uma presunção absoluta
de propriedade, pois ele decorreu de uma ação judicial de usucapião.

Princípios que regem o ato registral:

1) Princípio da Instância (art. 13, LRP4) – O oficial do cartório somente age por provocação.

2) Princípio da Constitutividade (art. 1245, §1º, CC: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imóvel.”) – efeito ex nunc.
Exemplo: imagine que, em 2017, a pessoa fez a escritura pública de compra e venda. O registro apenas ocorreu em
2020. Neste caso, até 2022, “A” não era dono do imóvel.

✓ O registro é regido pelo princípio da constitutividade, pois é ele que torna a pessoa dona do imóvel.
✓ A pessoa somente se torna dona do imóvel a partir do registro (efeito ex nunc).

Obs.: Registro da sentença da ação de usucapião e do formal de partilha – efeito ex tunc.

Nestes casos, há uma exceção.

3 Lei 6.015, art. 277: “Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará o
requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos de ser
despachado. (Renumerado do art. 278, pela Lei nº 6.216, de 1975)”
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LRP, art. 13: “Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
§ 1º O reconhecimento de firma nas comunicações ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial.
§ 2° A emancipação concedida por sentença judicial será anotada às expensas do interessado.”

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 ✓ A professora explica que a sentença de usucapião é meramente declaratória, portanto, o registro dessa
sentença possui efeitos ex tunc e retroage à data da concretização da usucapião.
✓ No caso do registro do formal de partilha, há retroatividade à data em que o herdeiro se tornou dono da
propriedade.

3) Princípio da Territorialidade – O registro deve ser feito no CRI em que há a matrícula do imóvel. Neste cartório
haverá toda a história do imóvel.

4) Princípio da Especialidade (Especialização) – art. 225, LRP5 - O imóvel a ser registrado deve estar
individualizado/especializado, com todas as suas confrontações e dimensões.

5) Princípio da Publicidade – art. 17, LRP: “Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial
ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.”
A certidão do registro do imóvel é pública e pode ser requerida por qualquer pessoa sem justificativa.

6. Princípio da Prioridade - Art. 1.246, CC: O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.
✓ Quando a pessoa leva a escritura pública de compra e venda de imóvel ao cartório, o oficial de registros faz a
pré-notação. A partir daí, ele garantirá a prioridade daquela pessoa em fazer aquele registro.

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LRP, art. 225: “Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem,
com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em
que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão
do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares
apresentados em cartório para registro.
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida
com a que consta do registro anterior.
§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a
partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade
Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos
fiscais. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)”

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7. Princípio da Legalidade – Refere-se à verificação de legalidade dos dados que estão na escritura pública de compra
e venda em comparação à matrícula do imóvel.

8. Princípio da Força Probante – O registro prova que determinada pessoa é dona do imóvel. Trata-se, entretanto, de
presunção relativa, ou seja, admite prova em contrário.

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