1

3 INTRODUÇÃO
5 UNIDADE 1 – Direito Imobiliário
5 1.1 Conceitos básicos

6 1.2 Posse, detenção e propriedade

12 1.3 Da evolução ao patrimônio de afetação

16 UNIDADE 2 – Direitos Fundamentais do Consumidor

20 UNIDADE 3 – Código de Defesa do Consumidor e Direito Imobiliário
20 3.1 A importância do CDC

SUMÁRIO
21 3.2 Princípios da vulnerabilidade, hipossuficiência, ônus da prova e boa-fé objetiva

23 3.3 Princípios da transparência, confiança e equidade

24 3.4 Práticas comerciais reguladas pelo CDC

24 3.4.1 Oferta e publicidade

32 3.4.2 Práticas comerciais abusivas

33 3.5 Contratos e responsabilidades

37 3.5.1 Responsabilidade do incorporador/construtor pelo vício e fato do produto/serviço

39 3.6 Órgãos fiscalizadores

44 UNIDADE 4 – Legislação Imobiliária
44 4.1 Referente a profissão de Corretores de Imóveis

44 4.2 Relacionada ao mercado imobiliário

44 4.3 Relativa ao crédito imobiliário

46 REFERÊNCIAS
49 ANEXOS

INTRODUÇÃO
Evidentemente que não poderíamos
deixar de falar da legislação voltada ao
mercado imobiliário, embora ao longo de
todo curso, as inúmeras leis, seus artigos
e parágrafos se fazem presentes.
Assim também detalhes do Código de
Defesa do Consumidor se fazem presen-
tes nos conteúdos estudados a partir des-
te momento.
De todo modo, iniciaremos o estudo
apresentando alguns conceitos pertinen-
tes ao Direito Imobiliário como a posse,
detenção e propriedade, bem como a evo-
lução do chamado “patrimônio de afeta-
ção”.
Que fique claro a importância de um re-
lacionamento justo e transparente para
com os clientes, pois estes ao mesmo
tempo que podem fazer a propaganda
mais positiva do negócio, podem também
contribuir para que a empresa seja vista
com desconfiança pelo mercado.
Desejamos boa leitura e bons estudos,
mas antes algumas observações se fazem
necessárias:
1) Ao final do módulo, encontram-se
muitas referências utilizadas efetivamen-
te e outras somente consultadas, princi-
palmente artigos retirados da World Wide
Web (www), conhecida popularmente
como Internet, que devido ao acesso facili-
tado na atualidade e até mesmo democrá-
tico, ajudam sobremaneira para enriqueci-
mentos, para sanar questionamentos que
por ventura surjam ao longo da leitura e,
mais, para manterem-se atualizados.
3
2) Deixamos bem claro que esta compo-
sição não se trata de um artigo original 1,
pelo contrário, é uma compilação do pensa-
mento de vários estudiosos que têm muito
a contribuir para a ampliação dos nossos
conhecimentos. Também reforçamos que
existem autores considerados clássicos
que não podem ser deixados de lado, ape-
sar de parecer (pela data da publicação)
que seus escritos estão ultrapassados,
afinal de contas, uma obra clássica é aque-
la capaz de comunicar-se com o presente,
mesmo que seu passado datável esteja se-
parado pela cronologia que lhe é exterior
por milênios de distância.
3) Em se tratando de Jurisprudência, en-
tendida como “Interpretação reiterada que
os tribunais dão à lei, nos casos concretos
submetidos ao seu julgamento” (FERREI-
RA, 2005) 2, algumas delas poderão cons-
tar em nota de rodapé ou em anexo, a tí-
tulo apenas de exemplo e enriquecimento.
4) Por uma questão ética, a empresa/
instituto não defende posições ideológico-
-partidária, priorizando o estímulo ao co-
nhecimento e ao pensamento crítico.
5) Sabemos que a escrita acadêmica
tem como premissa ser científica, ou seja,
baseada em normas e padrões da acade-
mia, portanto, pedimos licença para fugir
um pouco às regras com o objetivo de nos
aproximarmos de vocês e para que os te-
mas abordados cheguem de maneira clara
e objetiva, mas não menos científicos.
1  Trabalho inédito de opinião ou pesquisa que nunca foi publicado
em revista, anais de congresso ou similares.
2  FERREIRA, Aurélio Buarque de Hollanda. Novo Dicionário Eletrô-
nico Aurélio. Versão 5.0. Editora Positivo, 2005.
4

Por fim:

6) Deixaremos em nota de rodapé, sem-

pre que necessário, o link para consulta de
documentos e legislação pertinente ao as-
sunto, visto que esta última está em cons-
tante atualização. Caso esteja com mate-
rial digital, basta dar um Ctrl + clique que
chegará ao documento original e ali encon-
trará possíveis leis complementares e/ou
outras informações atualizadas. Caso es-
teja com material impresso e tendo acesso
à Internet, basta digitar o link e chegará ao
mesmo local.

UNIDADE 1 – Direito Imobiliário
O estudo do direito imobiliário é fun-
damental e requer conhecimento e com-
petência para refletir, analisar e aplicar
conceitos teóricos, portanto, faremos um
breve aporte sobre esses conceitos que
formam a estrutura para o entendimento
e aplicabilidade nas questões pertinentes
ao ramo dos negócios imobiliários.
1.1 Conceitos básicos
O Direito Imobiliário é um ramo multi-
disciplinar que envolve questões urbanís-
ticas, ambientais, registrais, contratuais,
obrigacionais, trabalhistas e tributárias.
Diz-se também ser ramo do direito priva-
do que se destina a disciplinar vários as-
pectos da vida privada, tais como, a posse,
as várias formas de aquisição e perda da
propriedade, o condomínio, o aluguel, a
compra e venda, a troca, a doação, a ces-
são de direitos, a usucapião3 , os financia-
mentos da casa própria, as incorporações
imobiliárias, o direito de preferência do
inquilino, o direito de construir, o direito
de vizinhança, o registro de imóveis, den-
tre muitos outros institutos jurídicos con-
cernentes ao bem imóvel (SILVA JUNIOR,
2012).
Direitos Reais ou direito das coisas é o
sub-ramo do direito civil, cujas regras cui-
dam do poder dos homens sobre as coisas
apropriáveis.
O objeto dos direitos reais são as coisas
apropriáveis, as quais podem ser objeto
de propriedade, isto é, aquelas coisas que
são suscetíveis de alienação, portanto, as
3- Substantivo feminino – do latim usucapione. Modo de adqui-
rir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininter-
rupta da coisa durante certo tempo.
5
que podem estar em comércio, já que são
suscetíveis de valor econômico, patrimo-
nial ou, ainda, pecuniário.
A princípio, todas as coisas úteis podem
ser objeto de apropriação, diante do inte-
resse econômico que elas despertam. Ex-
cluem-se, todavia, os bens sem valoração
econômica, a exemplo da água do mar, o ar
que se respira, luz do sol, entre outros.
As coisas podem ser apropriadas de-
vido a uma relação jurídica contratual
(exemplo básico: ‘A’ vende a ‘B’ e ‘B’ se tor-
na dono da coisa e ‘A’ do dinheiro) ou pela
captura (ocupação, onde não há relação
com pessoas, ex.: pegar uma concha na
praia, pescar um peixe).
A aquisição decorrente de contrato se
diz derivada, porque a coisa já pertenceu
a outrem; a aquisição havida da ocupação
se diz originária porque a coisa nunca teve
dono (res nullius – coisa de ninguém), ou
já teve dono um dia e não tem mais (res
derelicta – equivale ao abandono ou re-
núncia). Assim, as coisas apropriáveis são
objeto de propriedade, que é o mais amplo
direito real.
Vale distinguir:
propriedade e domínio – pois existe
pequena diferença entre eles. Em senti-
do amplo, o termo propriedade pode ser
entendido como sinônimo de domínio.
Todavia, no sentido restrito da palavra, o
termo propriedade serve tanto para fazer
referência às coisas corpóreas (materiais)
como às incorpóreas (imateriais). Assim,
não se mostra correto falar em domínio
intelectual do autor, mas em propriedade
6
intelectual do autor; ao passo que o termo
domínio é utilizado para designar, tão so-
mente as coisas corpóreas;
coisa e bem – pois, o termo bem é es-
pécie do de coisa. Assim, em sentido am-
plo ambos são sinônimos, mas, em senti-
do restrito, o termo coisa é utilizado para
fazer referência tanto a bens apropriá-
veis, como aos inapropriáveis, enquanto
que o termo bem serve tão só para as coi-
sas apropriáveis, ou seja, aquilo suscetí-
vel de economicidade, patrimonialidade,
pecúnia (estar in comércio) (SILVA JUNIOR,
2012).
Como características dos direitos
reais temos:
a) sequela – é o poder que tem o titu-
lar do direito real de reivindicação do bem
(Artigo 1.228 do Código Civil de 2002). É
o direito de reaver a coisa de quem quer
que injustamente a possua ou detenha.
Vem do verbo “seguir”. Dá-se quando o ti-
tular do direito real persegue a coisa para
recuperá-la, não importando com quem a
coisa esteja. É uma característica funda-
mental dos direitos reais, pois, não existe
nos direitos obrigacionais (creditícios ou
creditórios), razão pela qual os direitos re-
ais são mais fortes e poderosos do que os
direitos pessoais;
b) preferência – interessa aos direi-
tos reais de garantia (penhor, hipoteca
e alienação fiduciária), contidos respec-
tivamente nos Artigos 1.419 e 1.422 do
Código Civil de 2002 e Lei nº 9.514, de 20
de novembro de 1997, que instituiu o con-
trato de alienação fiduciária de bem imó-
vel. Já as garantias pessoais como fiador e
aval não dão preferência de crédito numa
eventual execução.
1.2 Posse, detenção e pro-
priedade
A palavra posse deriva do latim possessio
que provém de potis, prefixo potestas, que
significa poder; e sessio, sufixo da mesma
origem de sedere, que quer dizer, estar fir-
me, assentado. Indica, portanto, um poder
que se prende a uma coisa.
A posse, portanto, não se confunde com
a propriedade. Esta é fundada em uma rela-
ção de direito, enquanto aquela é fundada
em uma relação de fato.
Justificativas para estudarmos a
posse:
1 – a posse é a exteriorização da proprie-
dade, que é o principal direito real; existe
uma presunção de que o possuidor é o pro-
prietário da coisa. A aparência é a de que o
possuidor é o dono, embora possa não ser;
2 – a posse precisa ser estudada e pro-
tegida para evitar violência e manter a paz
social; assim, se o indivíduo não defende
seus bens através do desforço imediato,
instituto este legitimado pelo ordenamen-
to jurídico pátrio, previsto no parágrafo 1º
do Artigo 1.210 do CC/02, e perde a posse
deles, esse indivíduo não pode usar a força
para recuperá-los, precisa pedir à Justiça.
Você continua proprietário dos seus bens,
mas, para recuperar a posse da coisa esbu-
lhada só através do Estado-Juiz, para evitar
violência;
3 – a posse existe no mundo antes da
propriedade, afinal a posse é um fato que
está na natureza, enquanto a propriedade é
um direito criado pela sociedade; os homens
primitivos tinham a posse dos seus bens, a
propriedade só surgiu com a organização da
sociedade e o desenvolvimento do direito.

A propriedade prevalece sobre a posse
(Súmula 487 do STF: será deferida a posse
a quem evidentemente tiver o domínio, se
com base neste for disputada).
Detenção é estado de fato que não cor-
responde a nenhum direito (Artigo 1.198 do
CC/02).
Silva Junior (2012), de maneira bem di-
dática, exemplifica o estado da detenção
assim:
O motorista de ônibus; o motorista
particular em relação ao carro do pa-
trão; o bibliotecário em relação aos
livros; o caseiro do sítio ou da casa de
praia, etc. Tais pessoas não têm posse,
mas, mera detenção, por isso jamais
podem adquirir a propriedade pela
usucapião dos bens que ocupam, pois
só a posse prolongada enseja a usu-
capião, a detenção prolongada não
enseja nenhum direito. O detentor é
o fâmulo, ou seja, aquele que possui a
coisa em nome do verdadeiro possui-
dor, obedecendo a ordens dele.
Então, pode-se concluir que a posse é
menos do que a propriedade, e a detenção é
menos do que a posse, pois existe um esta-
do de fato inferior à posse que é a detenção.
Dois juristas alemães fizeram estudos
profundos sobre a posse que merecem nos-
so conhecimento:
a) Teoria Subjetiva – Savigny
Friedrich Carl von Savigny, em 1803, ela-
borou um tratado afirmando que a posse
seria a soma de dois elementos: o “corpus” e
o “animus”. O corpus é o elemento material,
é o poder físico da pessoa sobre a coisa, é o
elemento externo/objetivo, é a ocupação da
coisa pela pessoa; já o animus é o elemento
7
interno/subjetivo, é a vontade de ser dono
daquela coisa possuída, é a vontade de ter
aquela coisa como sua. Assim, para este
jurista, o locatário, o usufrutuário, o como-
datário não teriam posse, pois sabem que
não são donos. Tais pessoas teriam apenas
detenção, não poderiam sequer se proteger
como autoriza o Artigo 1.210 e seu parágra-
fo 1º (ex.: o inquilino não poderia defender
a casa onde mora contra um ladrão, pois o
inquilino seria mero detentor). Savigny er-
rou ao valorizar demais o animus. Para ele,
posse é o poder que tem a pessoa de dispor
fisicamente de uma coisa (corpus) com a in-
tenção de tê-la para si (animus).
b) Teoria Objetiva – Ihering
Rudolf von Ihering criticou Savigny e pro-
pôs que se o proprietário tem a posse, não
há necessidade de distinção entre elas. Po-
rém, o proprietário pode transferir sua pos-
se a terceiros para um melhor uso econômi-
co (ex.: uma pessoa que herda uma fazenda
e por não saber administrá-la, decide então
alugá-la/arrendá-la ou emprestá-la a um
agricultor/empresário). Assim, a posse se
fragmenta em posse indireta (do proprietá-
rio) e posse direta (do locatário/arrendatá-
rio ou comodatário). Ambos os possuidores
têm direito a exercer a proteção possessó-
ria do que autoriza o Artigo 1.210, do CC/02.
Nosso Código Civil adotou a Teoria Objeti-
va de Ihering, como se vê dos Artigos 1.196
e 1.197, ambos do CC/02.
Ihering veio depois de Savigny e pôde
aperfeiçoar a Teoria Subjetiva. Na prática,
a diferença entre as teorias é porque para
Ihering, o proprietário e o possuidor direto
podem defender a posse, já que o proprie-
tário permanece possuidor indireto (ex.: o
MST invade uma fazenda alugada, então
8

tanto o proprietário como o arrendatário
podem defender as terras e/ou acionar a
Justiça).
Não obstante o indivíduo deva reunir
os dois elementos (objetivo = corpus, e o
subjetivo = animus), para ter posse, para a
teoria objetiva idealizada por Ihering, pos-
suidor é aquele que exerce sobre a coisa
uma das faculdades da propriedade, isto é,
possuidor é aquele que usa, goza, ou dispõe
da coisa. Em outras palavras, o possuidor é
aquele que tem o “corpus”, pois, presume-
-se que tem também o “animus”, cabendo,
então, ao seu contestante comprovar que
aquele indivíduo não tem o elemento subje-
tivo - “animus”.
Ihering desprezou o animus e deu im-
portância à fragmentação do corpus para
uma melhor exploração econômica da coisa.
Nesse sentido, posse para Ihering é a rela-
ção de fato entre pessoa e coisa para fim de
sua utilização econômica, seja para si, seja
cedendo-a para outrem.
A posse pode ser classificada em objetiva
e subjetiva. No primeiro caso, esta classifi-
cação leva em conta elementos externos,
visíveis, e divide a posse em justa e injusta.
A posse injusta é a violenta, clandestina ou
precária, a posse justa é o contrário (Artigo
1.200 do CC/02).
A classificação subjetiva leva em conta a
condição psicológica do possuidor, ou seja,
elementos internos/íntimos do possuidor, e
divide a posse em de boa-fé e de má-fé. A
posse é de boa-fé quando o possuidor tem
a convicção de que sua posse não prejudica
ninguém (Artigo 1.201 do CC/02). A posse é
de má-fé quando o possuidor sabe que tem
vício.
Ainda precisamos definir a ‘composse’
que é a posse exercida por duas ou mais
pessoas, como o condomínio é a proprieda-
de exercida por duas ou mais pessoas (Art.
1.199 do CC/02). A composse pode ser tanto
na posse direta como na indireta (ex.: dois
irmãos herdam um apartamento e alugam
a um casal, hipótese em que os irmãos con-
dôminos terão composse indireta e o casal a
composse direta).
Uma vez que nosso legislador adotou
a teoria objetiva da posse de Ihering, po-
demos inferir então que possuidor é todo
aquele que ocupa a coisa, seja ou não dono
dessa coisa (Artigo 1.196 do CC/02), sal-
vo os casos de detenção já vistos (Artigo
1.198 de CC/02). Sabemos também que o
proprietário, mesmo que deixe de ocupar a
coisa, mesmo que perca o contato físico so-
bre a coisa, continua por uma ficção jurídica
seu possuidor indireto, podendo proteger a
coisa contra agressões de terceiros (Artigo
1.197 do CC/02).
Quanto aos poderes inerentes à pro-
priedade (referidos no art. 1.196), eles são
três: o uso; a fruição (ou gozo); e, a dispo-
sição, conforme artigo 1.228 do CC/02. En-
tão, todo aquele que usa, frui ou dispõe de
um bem é seu possuidor (Artigo 1.196 do
CC/02). É por isso que a propriedade é co-
nhecida como um direito complexo, porque
é a soma de três atributos/poderes/facul-
dades.
Para adquirir a posse de um bem, basta
usar, fruir ou dispor desse bem. Pode ter
apenas um, dois ou os três poderes ineren-
tes à propriedade que será possuidor da coi-
sa (Artigo 1.204 do CC/02: “em nome pró-
prio” para diferenciar a posse da detenção
do 1.198 do CC/02). É por isso que pode ha-
ver dois possuidores (o direto e o indireto),
pois a posse pertence a quem tem o exercí-

cio de algum dos três poderes inerentes ao
domínio (SILVA JUNIOR, 2012).
Perde-se a posse quando a pessoa dei-
xa de exercer sobre a coisa qualquer dos
três poderes inerentes ao domínio, confor-
me Artigos 1.223, 1.224, 1.196 e 1.204, do
CC/02.
Chegamos à ‘propriedade’! O mais impor-
tante e complexo direito real. É o único di-
reito real sobre a coisa própria, pois os de-
mais direitos reais do art. 1.225 4 do CC/02
são direitos reais sobre coisas alheias.
Nosso ordenamento protege a proprie-
dade a nível constitucional (Artigo 5º, XXII e
170, II, da Constituição Federal de 1988).
A propriedade é mais difícil de ser per-
cebida do que a posse, pois a posse está no
mundo da natureza, enquanto a proprieda-
de está no mundo jurídico.
O Código Civil, em seu Artigo 1.228, con-
ceitua o direito de propriedade como: o di-
reito de usar, gozar e dispor da coisa, bem
como de reavê-la do poder de quem quer
que injustamente a possua ou detenha.
Então, a propriedade é o poder de usar,
fruir (gozar) e dispor de um bem (três fa-
culdades/atributos/poderes do domínio) e
mais o direito de reaver essa coisa do poder
de quem injustamente a ocupe.
Pelo conceito legal de propriedade, per-
cebe-se porque se trata de um direito com-
plexo. A complexidade é justamente porque
4- De acordo com o Artigo 1.225, do Código Civil de 2002, são
direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões;
IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promi-
tente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a
anticrese; XI - a concessão de uso especial para fins de moradia
(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007); XII - a concessão de direi-
to real de uso (Redação dada pela Medida Provisória nº 759. de
2016); e XIII - a laje (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de
2016).
9
a propriedade é a soma de três faculdades e
mais esse direito de reaver de terceiros.
Expliquemos essas três faculdades e
esse direito de reaver:
uso – é o jus utendi, ou seja, o proprie-
tário pode usar a coisa, pode ocupá-la para
o fim a que se destina. Exemplos – morar
numa casa; usar um carro para trabalho/la-
zer. O uso pode ser também negativo, como
deixar um relógio guardado;
fruição (ou gozo) – jus fruendi; o pro-
prietário pode também explorar a coisa
economicamente, auferindo seus benefí-
cios e vantagens. Exemplos – vender os fru-
tos das árvores do quintal; ficar com as crias
dos animais da fazenda; alugar o imóvel;
disposição – jus disponiendi; é o poder
de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-
-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A
disposição é o poder mais abrangente.
Além de ser a soma dessas três faculda-
des, a propriedade produz um efeito, que é
justamente o direito de reaver a coisa (parte
final do Artigo 1.228 do CC/02), o que pode
acontecer por meio da ação reivindicatória.
Esta é a ação do proprietário sem posse e
contra o possuidor sem título. Essa ação
serve ao dono contra o possuidor injusto,
contra o possuidor de má-fé ou contra o de-
tentor.
Ação reivindicatória é diferente de ação
possessória! Esta última é a ação do pos-
suidor contra o invasor, que inclusive pode
ser o proprietário (exemplos: locador quer
entrar a qualquer hora na casa do inquilino,
alegando ser o dono; não pode. Mas o pro-
prietário que aluga uma fazenda também
pode usar a possessória se o MST ameaça
invadir e o arrendatário não toma providên-
10
cias, afinal o proprietário tem posse indire-
ta). A vantagem da possessória é a possibi-
lidade de concessão de liminar “initio litis”
específica pelo Juiz. Na reivindicatória não
cabe liminar específica, e sim a genérica,
através da antecipação de tutela, instituto
previsto no Arts. 300 a 304 do Código de
Processo Civil, CPC/2015.
Esse direito de reaver é consequência da
sequela, aquela característica dos direitos
reais, e que permite que o titular do direito
real o exerça contra qualquer pessoa.
Embora o proprietário possa dispor, abu-
sar da coisa (jus abutendi), pode vendê-la,
reformá-la e até destruí-la, essa caracterís-
tica da propriedade ser um direito absoluto
já não é mais pleno, pois o direito moderno
exige que a coisa cumpra uma função social,
exige um desenvolvimento sustentável do
produzir, evitando poluir (Art. 5º, XXIII da
CF/88 c/c, e § 1º do Artigo 1.228 do CC/02).
Respeitar a função social é um limite ao
direito de propriedade – com efeito, quan-
do uma propriedade não cumpre sua fun-
ção social, o Estado a desapropria não para
si (o que seria comunismo ou socialismo),
mas para outros particulares que possam
melhor utilizá-la. Isso só comprova que nos-
so direito valoriza a propriedade privada. É
absoluto também porque se exerce contra
todos, é direito erga omnes; (todos vocês
têm que respeitar minha propriedade sobre
meus bens e vice-versa).
Os direitos de crédito prescrevem, mas
a propriedade dura para sempre, ou seja,
característica de perpetuidade – passa in-
clusive para os filhos através do direito das
sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa,
mais o direito de propriedade se fortalece.
A propriedade não se extingue pelo não uso
do dono, mas sim pelo uso de terceiros.
De acordo com o Artigo 1.231 do CC/02,
o proprietário pode proibir que terceiros se
sirvam do seu bem; a presunção é a de que
cada bem só tem um dono exclusivo, mas
nosso ordenamento admite o condomínio.
A propriedade se contrai e se dilata, é
elástica como uma sanfona; por exemplo,
tenho uma fazenda e cedo em usufruto
para José; eu perco as faculdades de uso e
de fruição, minha propriedade antes plena
(completa) vai diminuir para apenas dispo-
sição e posse indireta; mas ao término do
usufruto, minha propriedade se dilata e tor-
na-se plena novamente.
Quanto ao objeto da propriedade, é toda
coisa corpórea, móvel ou imóvel. Admite-se
propriedade de coisas incorpóreas como o
direito autoral e o fundo de comércio.
São espécies de propriedade:
a) plena ou ilimitada – quando as três
faculdades do domínio (uso, fruição e dispo-
sição) estão concentradas nas mãos do pro-
prietário e não existe nenhuma restrição.
Artigo 1.231 do CC/02;
b) limitada – subdivide-se em 1) res-
trita – quando a propriedade está gravada
com um ônus real, como a hipoteca, penhor,
entre outros, ou quando o proprietário, por
exemplo, cedeu a coisa em usufruto para
outrem e ficou apenas com a disposição e
posse indireta do bem; 2) resolúvel – pro-
priedade resolúvel é aquela que está su-
bordinada a um termo ou condição resolu-
tórios, ou seja, pode ser resolvida (extinta),
e só se tornará plena após certo tempo ou
certa condição. Na hipótese de retrovenda,
por exemplo, o comprador do imóvel tem a
propriedade resolúvel, ou seja, a sua pro-

priedade vigorará até o advento do termo
final previsto na avença, conforme prevê o
Artigo 505 do CC/02.
A aquisição da propriedade pode ser ori-
ginária ou derivada; é originária quando a
propriedade é adquirida sem vínculo com
o dono anterior, de modo que o proprie-
tário sempre vai adquirir propriedade ple-
na, sem nenhuma restrição, sem nenhum
ônus (exemplos: acessão prevista no Art.
1.248 do CC/02, usucapião e ocupação); a
aquisição é derivada quando decorre do
relacionamento entre pessoas (exemplos:
contrato registrado para imóveis, sucessão
hereditária), e o novo dono vai adquirir nas
mesmas condições do anterior (exemplos:
se compra uma casa com hipoteca, vai res-
ponder perante o credor hipotecário; se
herda um apartamento com servidão de
vista, vai se beneficiar da vantagem).
São três modalidades previstas no capí-
tulo II, do título III, do livro III, da parte espe-
cial do Código Civil de 2002 para aquisição
da propriedade imóvel:
a) Pela usucapião – a palavra é femini-
na porque vem do latim “usus” + “capere”,
ou seja, é a captação/tomada/aquisição
pelo uso. Essa é a modalidade originária de
aquisição da propriedade pela posse pro-
longada e demais requisitos legais. Não só a
propriedade se adquire pela usucapião, mas
outros direitos reais como superfície, usu-
fruto e servidão predial também. A usuca-
pião exige posse prolongada (elemento ob-
jetivo) com a vontade de ser dono (animus
domini - elemento subjetivo).
b) Pelo Registro do Título – antigamen-
te chamava-se de transcrição; é aquisição
derivada. O registro é o modo mais comum
de aquisição de imóveis. Conceito: trata-se
11
da inscrição do contrato no cartório de re-
gistro do lugar do imóvel. Existem cartórios
de notas (onde se faz escritura pública, tes-
tamento, reconhecimento de firma, cópia
autenticada) e cartórios de registro de imó-
veis em cada cidade. Cada imóvel (casa, ter-
reno, apartamento) tem um número (matrí-
cula) próprio e está devidamente registrado
no cartório de imóveis do seu bairro (se a ci-
dade for pequena só tem um). O cartório de
imóveis tem a função pública de organizar
os registros de propriedade e verificar a re-
gularidade tributária dos imóveis, pois não
se podem registrar imóveis com dívidas de
tributos. A função é pública, mas a atividade
é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judi-
ciário.
A lei nº 6.015/73 5 dispõe sobre os re-
gistros públicos. Quando você compra/
doa/troca um imóvel você precisa cele-
brar o contrato através de escritura pú-
blica (Arts. 108 e 215 do CC/02, salvo se o
valor do imóvel não ultrapassar o valor de
30 salários mínimos, caso em que autoriza
a escritura particular) e depois inscrever
essa escritura no cartório do lugar do imó-
vel. Só o contrato/entrega das chaves/
pagamento do preço não basta, é preciso
também fazer o registro tendo em vista
a importância da propriedade imóvel na
nossa vida. O registro confirma o contra-
to e dá publicidade ao negócio e seguran-
ça na circulação dos imóveis. A escritura
pode ser feita em qualquer cartório de
notas do país, mas o registro só pode ser
feito no cartório do lugar do imóvel, que
é um só (Art. 1.245 e seus parágrafos do
CC/02).
O título translativo a que se refere o
5- Atualizada a partir da republicação vide Lei nº 10.150, de
2000.
12
§ 1º em geral é o contrato. O registro de
imóveis em nosso país não é perfeito, afi-
nal, o Brasil é um país jovem e continental,
e muitos terrenos ainda não têm registro,
mas o ideal é que cada imóvel tenha sua
matrícula com suas dimensões, sua histó-
ria, seus eventuais ônus reais (ex: hipote-
ca, servidão, superfície, usufruto, entre
outros) e o nome de seus proprietários.
No cartório de imóveis se registra não só
a propriedade, mas qualquer direito real
(exemplos: hipoteca, servidão, superfí-
cie, usufruto, entre outros). Antes do re-
gistro do contrato não há direito real, não
há propriedade, não há sequela ainda em
favor do comprador (§ 1º do Art. 1.245 do
CC/02), mas apenas direito pessoal (obri-
gacional).
São características do registro: fé pú-
blica (presume-se que o registro exprima
a verdade; o cartório deve ser bem orga-
nizado e os livros bem cuidados, cabendo
ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são
acessíveis a qualquer pessoa, Art. 1.246
do CC/02); possibilidade de retificação (se
o registro está errado, o Juiz pode deter-
minar sua correção, Art. 1.247 do CC/02);
obrigatoriedade (o registro é obrigatório
no cartório de imóveis do lugar do imóvel:
§ 1º do Art. 1.245 do CC/02) e continuida-
de (o registro obedece a uma sequência
lógica, sem omissão, de modo que não se
pode registrar em nome do comprador se
o vendedor que consta no contrato não é
o dono que consta no registro; muita gen-
te desconhece a importância do registro,
ou então para não pagar as custas, só
celebra o contrato de compra e venda; aí
fica transmitindo posse de um para outro;
quando finalmente alguém resolve regis-
trar, não encontra mais o dono, aí o jeito é
partir para a usucapião).
c) Pela Acessão – é aquisição originária.
Adquire-se por acessão tudo aquilo que
adere (soma) ao solo e não pode ser retira-
do sem danificação. Através da acessão a
coisa imóvel vai aumentar por alguma das
cinco hipóteses do Art. 1.248 do CC/02. As
quatro primeiras são acessões naturais e
a quinta é acessão humana ou industrial/
artificial (SILVA JUNIOR, 2012).
1.3 Da evolução ao patrimô-
nio de afetação
A evolução do mercado imobiliário foi
ocorrendo de forma significativa e paula-
tina, e para dar maior segurança aos em-
preendimentos surgiu, no ano de 2001
(“MP do Bem”, nº 2.221, de 04.09.2001),
a alternativa do patrimônio de afetação
nas incorporações imobiliárias, que, em
2004, foi transformada na Lei nº 10.931,
e esta legislação introduziu diversos dis-
positivos na Lei das Incorporações imobi-
liárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro
de 1964), acrescentando os artigos 31-A
a 31-F.
O patrimônio de afetação vem se so-
mar ao rol de medidas adotadas para di-
namizar o mercado imobiliário no Brasil.
Este mecanismo tem o condão de aumen-
tar a segurança jurídica do adquirente de
imóvel na planta e disciplinar as relações
imobiliárias, com a finalidade de aumen-
tar a transparência das incorporações, a
credibilidade dos empreendimentos e a
segurança jurídica das partes (TUTIKIAN;
BRUSTOLIN, 2011).
Todas as alterações verificadas até o
momento da eclosão do patrimônio de
afetação visavam a garantir os agentes
financeiros, aumentando as garantias em
relação ao mutuário pela alienação fidu-

ciária e a adoção de um sistema de amor-
tização mais rigoroso. Faltava, então, um
instituto que protegesse o adquirente
final, ou seja, quem compra o imóvel na
planta e que faz pagamentos à incorpora-
dora antes da entrega e registro do imó-
vel em seu nome. Foi então que surgiu o
patrimônio de afetação – e foi justamente
após o impacto da comoção social causa-
da pelo caso Encol6.
Não há dúvidas que o patrimônio de
afetação traz segurança para o adquiren-
te e também para o financiador do empre-
endimento. Isso porque o patrimônio de
afetação é o mecanismo legal pelo qual se
materializa a segregação patrimonial de
uma incorporação imobiliária como alter-
nativa à constituição de uma empresa es-
pecífica, dos demais ativos e passivos da
incorporadora. Com isto se objetiva pro-
teger as outras partes envolvidas em um
projeto imobiliário: os promitentes com-
pradores e o financiador.
A segregação patrimonial, realizada
pela instituição do patrimônio de afeta-
ção, é tida como uma medida relevante
para evitar o que o mercado apelidou de
“bicicleta”, o ciclo vicioso de uma incorpo-
radora canalizar recursos de um empre-
endimento para cobrir outro anterior e,
assim, sucessivamente, até que a velo-
cidade de lançamentos não supra mais a
necessidade de alocação nos empreendi-
mentos anteriores, culminando com a in-
suficiência de recursos para o andamento
das obras.
6- Em linhas bem gerais, sem entrar no mérito de julgamento
das causas, a Encol, que na década de 1990, chegou a ser uma
das maiores construtoras brasileiras, entrou em decadência
em 1999 e deixou um rastro de mais ou menos 700 obras aban-
donadas pelo país, bem como 42 mil mutuários esperando seu
imóvel.
13
O efeito principal do patrimônio de afe-
tação é que, em eventual falência da in-
corporadora, não prejudicará a edificação
afetada na qual está o imóvel adquirido
pelo consumidor, ou seja, estes bens não
entram na massa falida e os adquirentes
têm a possibilidade de assumir o empre-
endimento e escolher, dentre as alternati-
vas legais, a mais viável para a finalização
do negócio. Uma vez ocorrida a falência ou
insolvência civil do incorporador, é realiza-
da a assembleia geral entre os adquiren-
tes para deliberar quanto à continuidade
da obra ou sua liquidação.
Decidindo-se pela continuidade da
obra, a comissão de representantes fica
investida de mandato para firmar com os
adquirentes o contrato definitivo. A co-
missão de representantes passa a ser
o representante legal do patrimônio de
afetação, praticando os atos necessários
para a conclusão do empreendimento e
transmissão definitiva da propriedade aos
adquirentes. O mandato outorgado esta-
belece legalmente as obrigações legais de
quem age por mandato na administração
de recursos de terceiros.
Decidindo-se pela não continuidade da
obra, a assembleia geral poderá deliberar
pela venda. O resultado líquido, depois de
quitadas todas as obrigações do patrimô-
nio de afetação, será distribuído de forma
proporcional aos recursos que comprova-
damente cada um tenha aportado. Após a
divisão, restando ainda valores não reem-
bolsados, os adquirentes serão credores
privilegiados, respondendo subsidiaria-
mente os bens pessoais do incorporador.
Não se pode olvidar que apartam-se
tudo: o terreno e as acessões objeto da
incorporação imobiliária, bem como os
14
demais bens e direitos desta que ficam
vinculados à execução da incorporação e
à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes. Dessa forma,
este conjunto de bens, direitos e obriga-
ções não se comunica com os demais da
incorporadora, sendo excluídos da massa
geral em caso de falência desta, conforme
escreve Chalhub (2001, p. 123):
[...] os bens afetados ficam excluí-
dos de excussão por parte dos credo-
res gerais do sujeito, ou seja, dos cre-
dores não vinculados ao patrimônio
separado; ressalva-se, obviamente,
a possibilidade de anulação do ato
de constituição do patrimônio sepa-
rado, ou a eventualidade de declara-
ção de sua ineficácia, nas hipóteses
em que se configure fraude contra
credores ou fraudes de execução.
Veja-se que estas questões trazem
uma maior segurança e transparência
para o setor, possibilitando que os ad-
quirentes não sejam tão prejudicados em
acontecendo algum problema com a in-
corporadora. Enfim, este mercado é mui-
to importante para o desenvolvimento da
nação, e o patrimônio de afetação acaba
sendo um eficaz instrumento de defesa
da economia popular.
Entende-se, portanto, que a afe-
tação é instrumento de proteção
da economia popular, visando, pois,
a garantir que as receitas de cada
incorporação, sejam aplicadas na
realização do respectivo empreen-
dimento, impedindo o desvio de re-
cursos (TRISTÃO, 2008, p. 18).
Apesar do patrimônio de afetação ser
um valioso mecanismo, ele ainda não é
utilizado como deveria. E um dos princi-
pais motivos para tal é a sua facultativida-
de. É justamente aqui que a lei deixa uma
lacuna para a evolução do sistema. Pela
importância destacada do patrimônio de
afetação, este tem de caminhar para a sua
obrigatoriedade. Pelas características da
atividade, que capta recursos de terceiros
com a finalidade de realizar a obra previa-
mente determinada, é natural que haja
regulamentação mais rígida, como ocorre
nos fundos de investimentos financeiros.
Como já dito, por enquanto, a consti-
tuição do patrimônio de afetação na in-
corporação imobiliária possui um caráter
opcional: é feito ou não a critério da incor-
poradora. A previsão legal é que o regime
de afetação não é obrigatório, estando a
critério do incorporador a sua instituição.
O legislador, ao tornar facultativa sua ins-
tituição, perdeu uma grande chance de
dar uma regulamentação altamente ade-
rente a esta atividade que vende projetos
que irão se materializar no futuro, estan-
do o comprador, durante o período de edi-
ficação, sujeito a flutuações de mercado
que já não ficam mais restritas a um país
ou a uma determinada atividade econômi-
ca. O que aparenta ser sólido hoje, rapida-
mente pode se deteriorar em face da con-
juntura global, cujo exemplo presente é a
grave crise mundial que, motivada por um
problema imobiliário nos Estados Unidos,
logo se propagou e atingiu todas as eco-
nomias mundiais (TUTIKIAN; BRUSTOLIN,
2011).
Ademais, a constituição do patrimônio
de afetação é extremamente simples –
basta a averbação de um requerimento
avulso ou no próprio memorial de incorpo-
ração no Registro de Imóveis.
 15

Outrossim, a incorporadora tem bene- Dessa forma, não há dúvidas do bene-

fícios fiscais em optando pela afetação
patrimonial. Quando da edição de Lei nº
10.931/04, para quem optasse pelo re-
gime especial tributário do patrimônio
de afetação, teria um imposto único com
alíquota de 7% sobre o valor total das re-
ceitas auferidas. Este percentual para as
empresas que declaram pelo lucro real po-
deria ser vantajoso ou não, dependendo
de sua margem de rentabilidade. Para as
empresas que declaram pelo lucro presu-
mido, o imposto a ser pago por este sem-
pre era menor do que pelo regime especial
de tributação.
fício que o patrimônio de afetação trouxe,
ou poderá trazer, ao mercado imobiliário.
No entanto, para poder operar na sua ple-
nitude, é preciso que se evolua mais um
passo para que ele seja implementado de
forma obrigatória. Mas, ainda assim, resta
patente que o patrimônio de afetação foi
uma das principais evoluções ocorridas,
até então, no mercado imobiliário (TUTI-
KIAN; BRUSTOLIN, 2011).

Como estímulo adicional à adoção do

patrimônio de afetação, foi publicada a
Lei nº 12.024/09, que baixou de 7% para
6% a alíquota única para cada incorpora-
ção submetida ao regime especial de tri-
butação. E reduziu ainda mais a alíquota
das incorporadoras que participarem do
Programa Minha Casa, Minha Vida. Com
essas alterações, as empresas tributadas
com base no lucro presumido passam a ter
vantagens tributárias efetivas ao aderi-
rem ao regime especial tributário. Quanto
às que declaram pelo lucro real a relação
ficou melhor, podendo haver economia
tributária ainda maior.

Destaca-se que o regime especial tri-

butário é opcional, nada impedindo que
a incorporadora opte pelo patrimônio de
afetação, mas prefira continuar arcando
com sua responsabilidade fiscal da forma
costumeira. Caso não pretenda alterar sua
matriz tributária, basta não fazer a opção
pelo regime especial tributário na Receita
Federal, não tendo nenhum prejuízo pelo
fato de ter constituído o patrimônio de
afetação.
16
UNIDADE 2 – Direitos Fundamentais
do Consumidor
O Direito do Consumidor, nos moldes pulsionaram o crescimento das relações
da atual concepção, é obra relativamen- comerciais de um modo geral e, mais es-
te recente na doutrina e na legislação. pecificamente, das relações de consumo
Tem seu surgimento como ramo do Direi- (HOLTHAUSEN, 2006).
to, principalmente, na metade do Século
Para Faria (1996), a proteção do consu-
XX. Porém, indiretamente, encontram-se
midor ganha relevância com o advento do
contornos deste segmento presente, de
fenômeno denominado de globalização,
forma esparsa, em normas das mais di-
que consiste na mundialização da econo-
versas, em várias jurisprudências e, acima
mia, mediante a internacionalização dos
de tudo, nos costumes dos mais variados
mercados de insumo, consumo e financei-
países. Contudo, não era concebido como
ro, rompendo com as fronteiras geográ-
uma categoria jurídica distinta e, também,
ficas e limitando crescentemente a exe-
não recebia a denominação que hoje apre-
cução das políticas cambial, monetária e
senta (PEDRON; CAFFARATE, 2000).
tributária dos Estados nacionais.
Sempre houve e sempre haverá pesso-
Enfim, o tema foi amadurecido no Bra-
as que se sobrepõem às relações jurídicas.
sil e a CF/88 tratou diretamente da tutela
O poder é uma constante na vida dos se-
efetiva do consumidor, elevando a direi-
res racionais e irracionais. O ser humano
to fundamental a defesa do consumidor
possui capacidade de auto-organizar-se e
(art. 5°, XXXII, CF); dispondo sobre a com-
evoluir. Consumir, para o homem, é sobre-
petência concorrente da União, Estados
viver, o que o faz necessitar de alimentos,
e Distrito Federal para legislar acerca da
água, ar, remédios, roupas, conhecimen-
responsabilidade por danos causados ao
to, entre outros. Com o passar dos anos,
consumidor (art. 24, VIII, CF); inseriu a ma-
as necessidades primitivas e instintivas
téria em nível de princípio de Ordem Eco-
foram evoluindo. O próprio homem, em
nômica (art. 170, V, CF); e criou um prin-
função da inteligência que possui, come-
cípio informativo de responsabilidade do
çou a perceber o potencial das relações
Poder Público (art. 150, § 5°, CF), no qual
interpessoais e mercantis (HOLTHAUSEN,
“a lei determinará medidas para que os
2006).
consumidores sejam esclarecidos acerca
Com o surgimento e desenvolvimento dos impostos que incidam sobre merca-
das indústrias, do comércio, enfim, dos dorias e serviços”.
mecanismos do capitalismo, houve uma
Para efetivar a proteção e defesa do
crescente modificação nas relações ju-
consumidor, o artigo 48, do Ato das Dispo-
rídicas. Meios de comunicação de mas-
sições Constitucionais Transitórias, esta-
sa, grandes conglomerados econômicos,
beleceu um prazo para ser elaborado um
urbanização, produção e consumo em
conjunto de normas, reunidas em forma
massa, globalização, publicidade, entre
de um código, que seria o instrumento de
outros, foram alguns dos fatores que im-
defesa do consumidor.

A finalidade do Código de Defesa do
Consumidor (CDC, Lei nº 8.078, de 11 de
setembro de 1990) é, sem dúvida, aten-
der os mais vulneráveis, isto é, o consumi-
dor, já agora uma pessoa e não mais aque-
le sujeito anônimo.
Quanto à definição de direito do consu-
midor, enquanto conjunto de normas ju-
rídicas, dentro do direito objetivo é ramo
jurídico, é bem interessante notar-se que
não se encontra essa definição na dou-
trina pátria e raramente na estrangeira,
porém a definição do sujeito consumidor,
essa parece que toma o lugar e a impor-
tância daquela. Compreensível essa in-
versão, pois que a figura do consumidor,
sendo a razão de ser, dada sua insufici-
ência generalizada, desse microssistema
jurídico preenche mais o campo de visão
do analista que a definição da matéria que
envolve esse sujeito. Contudo, tem-se de-
finido direito do consumidor como: ramo
jurídico que regulamenta (aqui é a Cons-
tituição Federal que regula) as relações
jurídicas de consumo, entendidas essas
como vinculum iuris estabelecido entre
fornecedor e consumidor e cujo objeto é
necessariamente um produto ou um ser-
viço.
Também podemos definir Direito do
Consumidor como um ramo do direito que
pretende prevenir, tanto quanto possí-
vel antes de punir, conflitos de consumo,
efetivando assim a defesa do consumidor,
conforme prometido na Carta Magna.
São direitos fundamentais e universais
do consumidor, reconhecidos pela Organi-
zação das Nações Unidas (ONU), por meio
da Resolução nº 32/248, de 10 de abril de
1985, e também pela IOCU, hoje Interna-
tional Consumers:
17
a) direito à segurança – outorga ga-
rantia contra produtos ou serviços que
possam ser nocivos à vida, à saúde e à se-
gurança;
b) direito à escolha – assegura ao con-
sumidor opção entre vários produtos e
serviços com qualidade satisfatória e pre-
ços competitivos;
c) direito à informação – o consumi-
dor deve conhecer os dados indispensá-
veis sobre produtos ou serviços para atu-
ar no mercado de consumo e decidir com
consciência;
d) direito a ser ouvido – o consumidor
deve ser participante da política de defe-
sa respectiva, sendo ouvido e tendo as-
sento nos organismos de planejamento e
execução das políticas econômicas e nos
órgãos colegiados de defesa;
e) direito à indenização – é indispen-
sável buscar-se a reparação financeira por
danos causados por produtos ou serviços;
f) direito à educação para o consumo
– o consumidor deve ser educado formal e
informalmente para exercitar consciente-
mente sua função no mercado, restabe-
lecendo-se, por esse meio, na medida do
possível, o equilíbrio que deve haver nas
relações de consumo;
g) direito a um meio ambiente sau-
dável – à medida que o equilíbrio eco-
lógico reflete na melhoria da qualidade
de vida do consumidor, de nada adianta-
ria cuidar dele isoladamente enquanto o
ambiente que o cerca se deteriora e traz
efeitos ainda mais nocivos à sua saúde.
Assim sendo, tendo os direitos básicos
do consumidor, universalmente reconhe-
cidos, verifica-se que o legislador brasilei-
18
ro cuidou de adotá-los e transplantá-los
para o Código do Consumidor, com peque-
nas modificações ou ampliações. Desse
modo, observa-se certa simetria entre os
direitos enumerados pelo organismo in-
ternacional e aqueles assegurados pelo
legislador pátrio no art. 6º, I a X, do CDC.
São simétricos, por exemplo, os incisos I,
II, III 7 , VI e VII; configuram ampliação os
incisos IV, V, VIII e X; foi vetado o inciso
IX, que assegurava o direito a ser ouvi-
do, e não contemplado na nova legislação
o direito a um meio ambiente saudável.
Não obstante esses reparos, é positiva a
enumeração de tais direitos, posto que a
lei é dirigida aos operadores do Direito em
geral, mas deve ser acessível, também, e
principalmente, às partes envolvidas, o
fornecedor e o consumidor, não neces-
sariamente versadas no estudo das leis.
A legislação bem explícita e ordenada de
forma didática servirá, sem dúvida, para
que se chegue a um maior grau de escla-
recimento e conscientização dos partíci-
pes da relação de consumo, o que poderá
redundar numa redução de conflitos (AL-
MEIDA, 2015).
Só para finalizar: quem são então con-
sumidor/fornecedor?
Hoje, no Brasil, já existe uma concei-
tuação legal do consumidor, que foi dada
pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei
nº 8.078/90). Diz o art. 2º que “consumi-
dor é toda pessoa física ou jurídica que ad-
quire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final”, incluindo-se, também,
por equiparação, “a coletividade de pes-
soas, ainda que indetermináveis, que haja
intervindo nas relações de consumo” (art.
7- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).
2º, parágrafo único).
Pela definição legal, portanto, consu-
midor há de ser:
a) Pessoa física ou jurídica, não impor-
tando os aspectos de renda e capacidade
financeira. Em princípio, toda e qualquer
pessoa física ou jurídica pode ser havida
por consumidora. Por equiparação é in-
cluída também a coletividade, grupos de
pessoas, por exemplo, a família (determi-
náveis) e os usuários dos serviços bancá-
rios (indetermináveis).
Cumpre observar, no particular, que há
quem entenda que “consumidor só pode
ser a pessoa física, ou seja, individual”
(BENJAMIN, 1988, p. 72).
Mas já há jurisprudência afirmando que
“pessoa jurídica, quando destinatária fi-
nal, é considerada consumidora” (TARS, 9ª
Câm, Civ., AI 196.008.379, reI. Juiz Tanger
Jardim,j. 2-4-1996, v. U., RDC, v. 20, p. 171).
b) Que adquire (compra diretamente)
ou que, mesmo não tendo adquirido, utili-
za (usa, em proveito próprio ou de outrem)
produto ou serviço, entendendo-se por
produto “qualquer bem, móvel ou imóvel,
material ou imaterial” (CDC, art. 3º, § 1º) e
por serviço qualquer atividade fornecida a
terceiros, mediante remuneração, desde
que não seja de natureza trabalhista (CDC,
art. 3º, § 2º).
c) Como destinatário final, ou seja, para
uso próprio, privado, individual, familiar
ou doméstico, e até para terceiros, desde
que o repasse não se dê por revenda. Não
se incluíram na definição legal, portan-
to, o intermediário é aquele que compra
com o objetivo de revender após monta-
gem, beneficiamento ou industrialização.
 19

A operação de consumo deve encerrar-se atividade fornecida no mercado de con-

no consumidor, que utiliza ou permite que sumo, mediante remuneração, inclusive
seja utilizado o bem ou serviço adquirido, as de natureza bancária, financeira, de
sem revenda. crédito e securitária, salvo as decorrentes
das relações de caráter trabalhista (art.
Segundo Smanio (2007), fornecedor
3º, § 2º, do CDC).
é aquele responsável pela colocação de
produtos e serviços à disposição do con-
sumidor, com a característica da habitua-
lidade. E pessoa física é qualquer um que
a título singular, mediante desempenho
de atividade mercantil ou civil, de forma
habitual, ofereça no mercado produtos ou
serviços. E pessoa jurídica, em associação
mercantil ou civil e de forma habitual.

O fornecedor pode ser o próprio Poder

Público, por si, ou por suas empresas que
desenvolvam atividades de serviços pú-
blicos. Os serviços públicos também estão
abrangidos pelo Código do Consumidor.

No CDC (Código de Defesa do Consumi-

dor), art. 3º, consta como definição legal
para fornecedor:

toda pessoa física ou jurídica,

pública ou privada, nacional ou es-
trangeira, bem como os entes des-
personalizados, que desenvolvem
atividades de produção, montagem,
criação, construção, transformação,
importação, exportação, distribui-
ção ou comercialização de produtos
ou prestação de serviços.

Para evitar interpretações contraditó-

rias, o legislador preferiu definir produto
como sendo qualquer bem, móvel ou imó-
vel, material ou imaterial, objeto da rela-
ção de consumo. Bens econômicos, sus-
cetíveis de apropriação, que podem ser
duráveis, não duráveis, de conveniência,
de uso especial, entre outros (art. 3º, § 1º,
do CDC) e serviço como sendo qualquer
20
UNIDADE 3 – Código de Defesa do
Consumidor e Direito Imobiliário
Antes de falarmos sobre o Código de
Defesa do Consumidor propriamente dito,
vale lembrar sempre que o consumidor do
século XXI está cercado de direitos e pro-
teção por todos os lados, portanto, é um
alerta quando das relações comerciais,
inclusive aquelas praticadas pelas empre-
sas do ramo imobiliário.
Foi inspirada nas Constituições portu-
guesa e espanhola que a nossa Constitui-
ção Federal de 1988 estabeleceu normas
de proteção ao consumidor. O constituin-
te, sabiamente, pensou e se preocupou
em inserir, em nossa Carta Magna, obriga-
ção inerente ao Estado em promover a de-
fesa do polo consumidor, no qual se pre-
tendeu zelar, principalmente, o interesse
público consumerista. Vamos considerar
alguns dos dispositivos legais contidos na
CF/88:
Art. 5º, XXXII: “O Estado promoverá, na
forma da lei, a defesa do consumidor”.
Art. 24: “Compete à União, aos Estados
e ao Distrito Federal legislar concorren-
temente sobre: (...) VII – responsabilidade
por dano ao meio ambiente, ao consumi-
dor, a bens e direitos de valor artístico, es-
tético, histórico, turístico e paisagístico”.
Art. 129: “São funções institucionais
do Ministério Público: (...) III – promover o
inquérito civil e a ação civil pública, para
a proteção do patrimônio público e social,
do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos”.
Art. 150, § 5º: “A lei determinará medi-
das para que os consumidores sejam es-
clarecidos acerca dos impostos que inci-
dam sobre mercadorias e serviços”.
Art. 170: “A ordem econômica, funda-
da na valorização do trabalho humano e
na livre iniciativa, tem por fim assegurar
a todos existência digna, conforme os di-
tames da justiça social, observados os se-
guintes princípios: (...) V – defesa do con-
sumidor”.
Art. 48 (Ato das Disposições Constitu-
cionais Transitórias - ADCT): “O Congresso
Nacional, dentro de cento e vinte dias da
promulgação da Constituição, elaborará
Código de Defesa do Consumidor”.
Pela Lei nº 12.291/10, torna-se obriga-
tória a manutenção de exemplar do CDC
nos estabelecimentos comerciais e de
prestação de serviços.
Como se pode observar, o constituinte
preocupou-se em inserir, no rol dos direi-
tos fundamentais, a defesa do consumi-
dor. Somando isso à previsão do art. 170
da CF, vê-se elevada a defesa do consumi-
dor como princípio de ordem econômica,
na qual se tenta legitimar todas as formas
de intervenção do Estado para se apli-
car a plena defesa do consumidor (REUL,
2009).
3.1 A importância do CDC
O microssistema do consumidor regu-
lado pelo CDC foi criado especificamente
para regular a relação de consumo, signi-
ficando dizer que suas disposições só se
aplicam às relações de consumo, excluídas
quaisquer outras que contrariarem seus
dispositivos. Como asseveram Marques et
al (2002, p. 220) “[...] constitui o CDC ver-

dadeiramente uma lei de função social, lei
de ordem pública econômica, de origem
claramente constitucional”.
Por se tratar de um subsistema, o CDC é
multidisciplinar e traz em seu bojo normas
de tutela de direito material de ordem civil
e penal, processual civil e penal e, ainda,
normas de direito administrativo. Assim,
ele tem possibilidade de regular por com-
pleto todos os aspectos jurídicos das re-
lações jurídicas de consumo, objetivando
a aplicação de qualquer outra legislação
que lhe for contrária.
Embora contenha normas de vários ra-
mos do direito, ele não é completo e, por
vezes, necessita ser complementado por
regras contidas em normas do sistema.
Em muitos casos, o microssistema valer-
-se-á de normas do Código Civil, do Código
de processo Civil e mesmo de leis extrava-
gantes. Ele é, no dizer de Andrade (2006),
poiético e, por isso, admite a aplicação
de elementos de outros sistemas, entre-
tanto, isso só será possível quando ele
não contiver norma regulando a hipóte-
se concreta, pois se houver norma espe-
cífica, não se aplica elemento exterior ao
microssistema, salvo disposição expressa
em contrário.
O CDC possui o intuito de regular as
relações jurídicas de consumo, ou seja,
aquelas que envolvem o consumidor (polo
ativo), o fornecedor (polo passivo), produ-
tos e serviços disponibilizados no merca-
do (objeto) e a aquisição destes pelo con-
sumidor destinatário final (finalidade).
A Constituição brasileira considerou
como fundamental o direito do consumi-
dor. Tal prerrogativa concedeu ao CDC o
status de norma constitucional progra-
21
mática, pois compete ao Estado a obriga-
ção de promover a sua aplicação.
O CDC apresenta os princípios basilares
próprios, que unidos aos demais princí-
pios constitucionais, formam uma rede
para plena defesa e proteção aos direitos
consumeristas. É na Política Nacional de
Relações de Consumo (art. 4º do CDC) que
encontramos os princípios e objetivos que
devem nortear o setor.
3.2 Princípios da vulnera-
bilidade, hipossuficiência,
ônus da prova e boa-fé ob-
jetiva
Conforme ensina Silva (2004), pressu-
põe o Código Consumerista a vulnerabili-
dade do consumidor partindo da premissa
de que este é a parte mais frágil (jurídica
e tecnicamente falando) na relação tida
como de consumo, devendo o CDC estabe-
lecer (com a aplicação de direitos e vanta-
gens) a igualdade entre as partes.
Segundo Almeida (2015), para que os
consumidores possam chegar à igualdade
real, devem ser tratados de forma desi-
gual pelo CDC e pela legislação em geral.
Nos termos do art. 5º da Constituição Fe-
deral, todos são iguais perante a lei, en-
tendendo-se daí que devem os desiguais
ser tratados desigualmente na exata me-
dida de suas desigualdades. Sendo assim,
conforme Almeida (2015), desdobram-se
dois subprincípios:
primeiro, o de elaboração das normas
jurídicas, a significar que as novas leis a
serem editadas no setor deverão man-
ter ou ampliar o conteúdo protetivo, ten-
do por fundamento teleológico o direito
22
constitucionalmente previsto de defesa
do consumidor (CF, art. 5º, XXXII);
segundo, o do sancionamento e in-
terpretação das cláusulas e das normas
jurídicas, por força do qual se objetiva al-
cançar a situação mais favorável para o
consumidor, que em razão do cunho pro-
tetivo da legislação, quer pela aceitação
de sua inexperiência e vulnerabilidade, de
modo a alcançar efetividade da tutela.
O CDC pressupõe a vulnerabilidade do
consumidor partindo do princípio de que
nas relações de consumo existe uma de-
sigualdade fática entre fornecedor e con-
sumidor, razão pela qual, ao estabelecer
vantagens e direitos ao consumidor, ten-
ta igualar sua posição jurídica na relação
contratual.
Existem outros princípios também ado-
tados pelo CDC, mas que são caracteriza-
dos por natureza de direito processual,
pois só incidirão na relação de consumo
quando a mesma for objeto de uma ação.
São eles o princípio da hipossuficiência e o
da inversão do ônus da prova.
Intimamente ligados, o princípio da hi-
possuficiência e o princípio do ônus da
prova se complementam, em razão de que
a hipossuficiência do consumidor pressu-
põe a falta de condições técnicas ou eco-
nômicas de fazer a prova do seu direito e,
em decorrência, tem-se assegurada a in-
versão do ônus da prova, que garante ao
consumidor que a produção da prova seja
realizada pelo fornecedor, conforme dis-
posto no art. 6º, VIII do CDC.
Art. 6º. São direitos básicos do consu-
midor:
VIII – a facilitação da defesa de seus di-
reitos, inclusive com a inversão do ônus
da prova, a seu favor, no processo civil,
quando, a critério do juiz, for verossímil a
alegação ou quando for ele hipossuficien-
te, segundo as regras ordinárias da expe-
riência.
Reafirmando: estes dois princípios são
caracterizados por natureza de direito
processual porque só incidirão na relação
de consumo quando a mesma for objeto
de uma ação.
[...] hipossuficiência é um critério
processual consagrado no art. 6º, in-
ciso VIII, do CDC, o qual busca estabe-
lecer um paradigma para o reconhe-
cimento de eventual desigualdade
no seio do processo (BONATTO; MO-
RAES, 1998, p. 80).
Para Almeida (2015), pela situação de
hipossuficiência do consumidor, este, via
de regra, enfrentava dificuldades em re-
alizar a prova de suas alegações contra o
fornecedor, por ser ele o controlador dos
meios de produção, com acesso sobre os
elementos de provas que interessam à
demanda. Assim, a regra do art. 373, I, do
CPC, representava obstáculo à pretensão
do consumidor, reduzindo-lhe a chance de
vitória e premiando o fornecedor com ir-
responsabilidade civil.
A cláusula geral da boa-fé é o princí-
pio basilar que orienta a atividade inter-
pretativa do CDC e dos contratos por ele
regulados, já que nos contratos de longa
duração, a abusividade mostra-se após o
ajuste inicial, no decorrer da prestação do
serviço. As disposições tendentes a violar
a boa-fé são dotadas de nulidade, trazida
tanto pelo art. 4º, III, como também pelo
art. 51, inc. IV, ambos do CDC (PALUDO,

2005).
A doutrina procura distinguir a boa-fé
subjetiva da boa-fé objetiva. Enquanto a
primeira se refere à consciência ou con-
vicção de prática de um ato conforme ao
direito, a boa-fé objetiva se refere a uma
regra de conduta que impõe às partes de-
terminado comportamento:
Acontece que a boa-fé objetiva,
fundada nos ideais de honestidade
e lealdade, tem sido entendida como
regra de conduta para os contratan-
tes, que devem respeitar a confiança
e os interesses recíprocos, ou seja,
tem sido compreendida como dever
de agir segundo determinados pa-
drões, socialmente recomendados,
de correção, lisura e honestidade
(SILVA, 2003, p. 71).
Assevera ainda o mesmo autor que isso
a diferencia de boa-fé subjetiva, o estado
psicológico da pessoa, sua intenção, sua
convicção de estar agindo de modo que
outrem não seja lesado na relação jurídica.
Portanto, a boa-fé como padrão
de conduta serve para coordenar o
comportamento das partes, que, no
contrato, devem observar os deve-
res anexos de lealdade, cooperação
e informação, não mais podendo in-
vocar a boa-fé subjetiva para eximi-
rem-se ou absterem-se da prática
do ato que a situação exija ou repila
(SILVA, 2003, p. 72).
O princípio da boa-fé objetiva foi impli-
citamente reconhecido pela Constituição
Federal no seu art. 3º, inc. I.
Aliás, a Constituição Federal legitima
a exigência do CDC de que as partes se
23
comportem segundo a boa-fé, porquanto
dispõe ser objetivo fundamental da Repú-
blica a construção de uma sociedade justa
e solidária (art. 3º, I).
Segundo Marques (2002, p. 671), pode-
-se “afirmar genericamente que a boa-fé
é o princípio máximo orientador do CDC
[...]”.
3.3 Princípios da transpa-
rência, confiança e equida-
de
Segundo o Art. 4º do CDC, a Política Na-
cional das Relações de Consumo tem por
objetivo o atendimento das necessidades
dos consumidores, o respeito à sua dig-
nidade, saúde e segurança, a proteção
de seus interesses econômicos, a melho-
ria da sua qualidade de vida, bem como a
transparência e harmonia das relações de
consumo, atendidos os seguintes princí-
pios.
Baseando-se nesse princípio, o consu-
midor tornou-se detentor do direito sub-
jetivo de informação e o fornecedor sujei-
to de um dever de informação.
O princípio da transparência gera para o
fornecedor o dever de esclarecer ao con-
sumidor as características e o conteúdo do
contrato (art. 6º, inc. III 8 do CDC), cabendo
ao fornecedor transmitir ao consumidor
todas as informações indispensáveis so-
bre os produtos ou serviços colocados no
mercado.
É o princípio da confiança, instituído
pelo CDC, para garantir ao consumidor a
adequação do produto e do serviço, para
8- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).
24
evitar riscos e prejuízos oriundos dos pro-
dutos e serviços, para assegurar o res-
sarcimento do consumidor, em caso de
insolvência, de abuso, desvio da pessoa
jurídica – fornecedora, para regular tam-
bém alguns aspectos da inexecução con-
tratual do próprio consumidor (MARQUES,
2002).
Para haver a confiança recíproca en-
tre os contratantes, mais uma vez se faz
necessário também a presença da boa-fé
objetiva, consagrado como dito, no art. 4º,
inc. III.
Exige o CDC a boa-fé dos contra-
tantes porque pressupõe o contrato
não como síntese de interesses con-
trapostos ou pretensões antagôni-
cas, mas como instrumento de coo-
peração entre as partes, que devem
comportar-se com lealdade e hones-
tidade, de maneira que não frustrem
mutuamente as legítimas expectati-
vas criadas ao redor do negócio jurí-
dico (SILVA, 2003, p. 71).
Assim, a boa-fé significa a transparên-
cia obrigatória em relação aos contra-
tantes, um respeito obrigatório aos inte-
resses do outro contratante, uma ação
positiva do parceiro contratual mais forte
com relação ao parceiro contratual mais
fraco, permitindo as condições necessá-
rias para a formação de uma vontade li-
berta e racional.
As partes devem agir com sincerida-
de, veracidade, sem objetivar somente o
lucro fácil com a consequente imposição
de prejuízos ao outro. Dessa forma, esse
princípio não alcança apenas o fornece-
dor, abrangendo também o consumidor,
vedando-lhe vantagem desmedida atra-
vés de benefícios reservados pelo CDC. A
consecução do contrato deve ser presidi-
da pela boa-fé objetiva. Não bastam cláu-
sulas com prestações equivalentes se,
durante a execução do contrato, uma das
partes adotar procedimentos aparente-
mente lícitos, mas que causam lesão.
O art. 4º do CDC prevê também que
deve haver equilíbrio entre direitos e de-
veres dos contratantes. Busca-se a justi-
ça contratual, o preço justo, por isso, são
vedadas as cláusulas abusivas, bem como
aquelas que proporcionam vantagem
exagerada para o fornecedor ou oneram
excessivamente o consumidor.
O art. 51, IV, considera abusiva a cláu-
sula incompatível com a boa-fé ou a equi-
dade.
Institui o CDC normas imperativas, as
quais proíbem a utilização de qualquer
cláusula abusiva, definidas como as que
assegurem vantagens unilaterais ou exa-
geradas para o fornecedor de bens e ser-
viços, ou que sejam incompatíveis com a
boa-fé e a equidade (MARQUES, 2002).
O princípio da equidade tem por função
básica a promoção do equilíbrio na relação
contratual, dispondo não só das atribui-
ções, mas também das funções de partes
envolvidas no processo de fornecimento
e no processo de consumo, assegurando
o desenvolvimento do negócio, promo-
vendo o combate à prática considerada
abusiva, situação comprometedora das
relações de consumo.
3.4 Práticas comerciais re-
guladas pelo CDC
3.4.1 Oferta e publicidade

De acordo com o art. 31 do CDC, temos
que a oferta e apresentação de produtos
ou serviços devem assegurar informações
corretas, claras, precisas, ostensivas e em
língua portuguesa sobre suas caracterís-
ticas, qualidades, quantidade, composi-
ção, preço, garantia, prazos de validade
e origem, entre outros dados, bem como
sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores.
Sendo a oferta o momento anteceden-
te da conclusão do ato de consumo, deve
ser precisa e transparente o suficiente
para que o consumidor, devidamente in-
formado, possa exercer o seu direito de li-
vre escolha. Assim, as informações devem
ser verdadeiras e corretas, guardando
correlação fática com as características
do produto ou serviço, redigidas em lin-
guagem clara, lançadas em lugar e forma
visíveis.
Essas informações podem se dar por
qualquer forma de veiculação; se median-
te publicidade, deve seguir a regulamen-
tação dos arts. 36 a 38 do CDC.
Em caso de oferta por telefone ou re-
embolso postal há um requisito extra:
para possibilitar a responsabilização, o
nome do fabricante e seu endereço deve-
rão constar obrigatoriamente na embala-
gem, na publicidade e nos impressos utili-
zados na transação comercial (art. 339).
Seguindo o mesmo entendimen-
to, mas com outras palavras, toda
informação ou publicidade, sufi-
cientemente precisa, veiculada por
qualquer forma ou meio de comu-
9- Além disso, é proibida a publicidade de bens e serviços por
telefone, quando a chamada for onerosa ao consumidor que
a origina (art. 33, parágrafo único, CDC, incluído pela Lei nº
11.800, de 2008).
25
nicação, com relação a produtos e
serviços que alcance o consumidor,
é oferta. Oferta, assim, é toda pro-
posta, policitação, promessa de for-
necimento de produto ou serviço
mediante apresentação/exposição
(vitrine, por exemplo), informação
(orçamento, apreçamento) ou pu-
blicidade (anúncio em qualquer dos
meios de comunicação). Tem a oferta
por finalidade alcançar o consumidor
como provável cliente (NASCIMENTO,
1991, p. 36).
A oferta é um tipo/espécie do gênero
de declaração unilateral e receptícia de
vontade. Receptícia, porque carece ser
veiculada, exposta, ou seja, chegar ao
conhecimento de, pelo menos, um ou de
indeterminado número de consumidores
(coletividade, público em geral, mercado
consumidor). Unilateral, porque na essên-
cia jurídica, a oferta é estruturalmente
uma só vontade, a do ofertante (solicitan-
te/proponente) (AMARAL, 2010).
Vale dizer, uma só vontade, mas que vai
em busca de sua destinação que é encon-
trar-se com a outra vontade, a do consu-
midor-aceitante, quando, então, a oferta
se aperfeiçoa e alcança sua finalidade: o
negócio jurídico de consumo, já agora bi-
lateral – vontade do ofertante e vontade
do aceitante.
A oferta é feita sempre pelo fornece-
dor, interessado na apresentação, lança-
mento, divulgação ou venda de produto
ou serviço. Além de responsável pela ofer-
ta que fizer diretamente, o fornecedor é
solidariamente responsável por aquela
feita por seus empregados, agentes e re-
presentantes, inclusive autônomos, que
em nome dele atuarem (art. 34 do CDC)
26
(ALMEIDA, 2015).
No âmbito do direito do consumidor,
a oferta é regida pelo indeclinável prin-
cípio da vinculação, ou seja, o ofertante
se obriga por tudo que ofertar, anunciar,
informar; é a ética popular do “prometeu
tem de cumprir”. No regime do CDC toda
oferta gera, pois, um vínculo do fornece-
dor – ofertante com o consumidor – acei-
tante (consumidor efetivo ou potencial/
equiparado). Já no regime civil, nem toda
veiculação/anúncio de produto ou serviço
vincula seu veiculador, sendo, no mais das
vezes, considerado um simples convite à
oferta (uma mera pré-oferta).
A oferta, pelo CDC, tem a amplitude da
possibilidade de conclusão do negócio de
consumo, pelo Código Civil tem abrangên-
cia bem reduzida. Porém, para a oferta
(pelo CDC) obrigar quem a faz, é indispen-
sável que dois pré-requisitos sejam aten-
didos:
a) só existirá vinculação se houver ex-
posição, veiculação, ou seja, se a oferta
chegar ao conhecimento do consumidor,
porque oferta que não sai do âmbito sub-
jetivo do ofertante é vontade apenas in-
terna, não declarada;
b) a oferta (informação, publicidade ...)
há de ser suficientemente precisa.
Ora, sendo a oferta pressuposto ne-
cessário da formação do negócio jurídico
bilateral de consumo (vontade/ofertante
versus vontade/aceitante-consumidor)
só pode mesmo ser vinculativo o que pu-
der ser, objetiva e utilmente, exigível na
conclusão do negócio jurídico de consu-
mo. Essa precisão suficiente só pode ser
entendida como um atributo objetivo ne-
gativo da oferta, eis que ela não apresen-
ta os “requisitos essenciais” – como vem
inovar nosso atual Código Civil, em seu
art. 429 – para a finalização do contrato e,
por isso, exatamente por isso, a oferta as-
sim exteriorizada não tem os elementos
constitutivos mínimos para uma vincula-
ção obrigacional (AMARAL, 2010).
Assim, há de se entender bem essa
cláusula (oferta suficientemente precisa)
que não significa uma licença para que o
ofertante possa usar da intransparência,
de falsidade, da indução a erro (arts. 36
e 37 do CDC) no marketing de atração do
consumidor. É que aqui, também, persiste
a vedação geral, nas relações de consumo,
do dolus bonus (oferta inocente), ou seja,
o artifício da inverdade, ou do exagero
para atrair o cliente.
Amaral (2010, p. 169) arrisca dizer que
“tal vedação, com o novo Código Civil,
também está presente nas relações civis,
aquelas não de consumo”.
Em suma, a oferta, além desses dois
pré-requisitos (veiculada/tornada públi-
ca por qualquer meio e suficientemente
precisa), obriga o fornecedor-ofertante e
integrará o negócio jurídico que vier a ser
concluído a partir dela. Eis a plena eficácia
jurídica do princípio da vinculação da ofer-
ta.
Vale repetir, a oferta que não apresen-
tar aqueles dois pré-requisitos poderá
não obrigar o seu ofertante por insufici-
ência de elementos constitutivos (ou de
destinatário/receptor) da obrigação con-
tratual daí derivada, contudo, tal conduta
(oferta, publicidade lesiva ao consumidor)
poderá tipificar até mesmo crime contra
as relações de consumo (arts. 66, 67 e 68
do CDC).

Guarde...
São efeitos, no plano da eficácia ju-
rídica, da oferta para o fornecedor-o-
fertante:
a) A oferta passa a integrar o negócio
jurídico/contrato.
b) A oferta obriga ao cumprimento.
c) A oferta pode se dar por qualquer
meio ou forma:
c.1) por apresentação/exposição
(vitrine, mostruário, gôndolas, entre
outros);
c.2) por informação (orçamentos,
apreçamentos, pedido, entre ou-
tros);
c.3) por publicidade (anúncios em
qualquer meio de comunicação, en-
cartes, folhetos, mala direta, entre
outros).
A oferta pelo CDC deve:
a) ser correta;
b) ser clara;
c) ser precisa;
d) ser ostensiva;
e) ser em língua portuguesa.
Os fornecedores-ofertantes respon-
dem, solidariamente, com seus empre-
gados, agentes e representantes, até
mesmo autônomos, que em nome dele
atuaram. O consumidor pode exigir, alter-
nativamente:
a) o cumprimento forçado;
b) outro produto ou prestação de ser-
viço equivalente, pagando ou recebendo
a diferença;
27
c) rescindir o contrato mediante a res-
tituição da quantia eventualmente an-
tecipada, monetariamente atualizada, e
composição de perdas e danos que podem
ser materiais (emergentes e lucros ces-
santes) e morais.
Ainda resta deixar claro que, pelo Có-
digo Civil atual, pode-se dizer que a for-
mação dos contratos civis (não de con-
sumo) se dá pela proposta e pela oferta.
Sendo proposta a comunicação dirigida a
um destinatário determinado, objetivan-
do uma contratação específica (convite à
contratação), enquanto a oferta é dirigida
ao público em geral, mas se contiver os
requisitos essenciais do contrato, vale-
rá como proposta, isso é, obrigará como
a proposta. A oferta no Código Civil é de-
claração revogável e no CDC é irrevogável
(AMARAL, 2010).
Com relação à oferta de componentes e
peças de reposição, cumpre destacar que
a oferta está limitada aos fabricantes e
importadores (e não aos fornecedores em
geral) e alcança apenas produtos indus-
trializados e compostos em peças, mas
não alcança serviço nem produtos brutos
ou singulares, não compostos de peças e
componentes. Já a prestação de assistên-
cia técnica, como serviço, é devida tam-
bém pelo distribuidor, enquanto não ces-
sar a fabricação da importação do produto
(ALMEIDA, 2015).
Os fornecedores-fabricantes e impor-
tadores deverão assegurar a oferta de
componentes e peças de reposição en-
quanto não cessar a fabricação do produ-
to. Cessada a produção ou importação, a
oferta deverá ser mantida por período ra-
zoável de tempo na forma da lei (AMARAL,
2010).
28
Da publicidade
O CDC, no art. 6º, IV, assegura como um
direito básico do consumidor
a proteção contra publicidade en-
ganosa e abusiva, métodos comer-
ciais coercitivos ou desleais, bem
como contra práticas abusivas ou im-
postas no fornecimento de produtos
e serviços.
Mais adiante, já no art. 37, a Lei nº
8.078/90 vem proibir toda publicidade en-
ganosa e abusiva. E no § 2º desse mesmo
artigo, o CDC estampa algumas situações
meramente exemplificativas da publicida-
de abusiva:
§ 2º É abusiva, dentre outras, a publi-
cidade discriminatória de qualquer natu-
reza, a que incite à violência, explore o
medo ou a superstição, se aproveite da
deficiência de julgamento e experiência
da criança, desrespeite valores ambien-
tais, ou que seja capaz de induzir o consu-
midor a se comportar de forma prejudicial
ou perigosa à sua saúde ou segurança.
Neste subtema do direito do consumi-
dor, a publicidade, não se pode esquecer
o Código Brasileiro de Autorregulamen-
tação Publicitária do Conselho Nacional
de Autorregulamentação Publicitária
(CONAR) que estabelece, em seu art. 19,
caput, que “toda atividade publicitária
deve caracterizar-se pelo respeito à digni-
dade da pessoa humana, à intimidade, ao
interesse social, às instituições e símbo-
los nacionais, às autoridades constituídas
e ao núcleo familiar”.
Os dicionários registram que publicida-
de é a qualidade, ou atributo do que é pú-
blico; é a atividade que tem por fim fazer
conhecer uma marca, incitar o público a
comprar um produto, utilizar um serviço; é
anúncio, encarte.
Enfim, os especialistas definem a pu-
blicidade como uma atividade profissional
dedicada à difusão pública de ideias asso-
ciadas a empresas, produtos ou serviços.
Já propaganda é um modo específico de se
apresentar uma informação com o objeti-
vo de servir a uma agenda; é ação siste-
mática, exercida sobre a opinião pública,
para difundir uma doutrina, uma ideia, um
produto, um sistema de serviços, um es-
petáculo, entre outros; é material ou tra-
balho empregado com esse fim; ou ainda,
peça, anúncio produzido para esse fim.
O termo publicidade refere-se exclusi-
vamente à propaganda de cunho comer-
cial; é uma comunicação de caráter per-
suasivo que visa a defender os interesses
econômicos de uma indústria ou empresa.
Já a propaganda tem um significado mais
amplo, pois refere-se a qualquer tipo de
comunicação tendenciosa (as campanhas
eleitorais são um exemplo, no campo dos
interesses políticos). Assim, o âmbito da
propaganda envolve e contém a publici-
dade. Em suma, publicidade é um esfor-
ço de persuasão, evidentemente com a
finalidade de vendas, às vezes com arte
e às vezes nem tanto, mas sempre visan-
do, desde a causa até o efeito, uma venda
imediata e/ou mediata (AMARAL, 2010).
A publicidade ou propaganda parece
mesmo tão antiga quanto a mercancia.
Com efeito, uma tabuleta em argila, en-
contrada por arqueólogos e contendo ins-
crições babilônicas, anunciando a venda
de gado e alimentos, demonstra que já
se utilizava de algum tipo de publicidade
na Antiguidade. Mas é só após a Revolu-

ção Francesa (1789), com suas radicais
transformações no mundo ocidental, que
a publicidade inicia o curso de seu estágio
atual e, desde a expansão econômica do
século XIX, a propaganda só vem crescen-
do de importância.
Antes da Revolução Industrial, o fenô-
meno concorrencial não se fazia sentir
nos mercados, em nível, por exemplo, da
disputa das mercadorias de artesãos (típi-
ca da economia medieval), todavia, com a
produção em escala e a estandardização
dos produtos e mais ainda com o surgi-
mento dos grandes monopólios, tudo se
modifica e a publicidade se torna persua-
siva e menos informativa.
O conceito (a imagem mental) de ofer-
ta, modernamente está muito associado
ao conceito de publicidade. É que a marca
característica do mundo moderno (e mais
ainda do pós-moderno), a produção em
escala crescente, exigia uma oferta tam-
bém em escala. É assim que a atividade
publicitária passa a ser crescentemente o
meio utilizado por ofertantes de produtos
e serviços em geral que, agora, deman-
dam destinatários difusos, coletividade,
enfim o mercado consumidor (AMARAL,
2010).
Com efeito, aquela velha e tradicional
oferta (ou proposta), aquela carta ou men-
sagem cujo destinatário é uma pessoa
predeterminada, já agora, em nosso mun-
do da produção em massa e do consumo
também em massa, essa mesma oferta já
é voltada a um número indeterminado de
pessoas, ao público em geral; é a policita-
ção à coletividade. É, enfim, proposta (de
contratação) ao mercado consumidor.
A oferta, também, passa de individual a
29
difusa, como tudo mais em nosso mundo
contemporâneo. Advirta-se que a publi-
cidade, contudo não se confunde com a
oferta, aquela, amiúde, é apenas veículo
dessa (da oferta); todavia, quando isso se
verifica, o conteúdo da mensagem publici-
tária tem o mesmo efeito jurídico de uma
declaração unilateral de vontade, vale di-
zer, cria a obrigação, o vínculo jurídico do
cumprimento do ofertado.
No contexto das práticas comerciais,
publicidade é uma forma de veiculação da
oferta, sujeitando-se, como tal, aos mes-
mos requisitos e regime de responsabi-
lização (arts. 30, 35, 36, 37 e 38 do CDC).
Define-a o Código Brasileiro de Autorre-
gulamentação Publicitária como “toda ati-
vidade destinada a estimular o consumo
de bens e serviços, bem como promover
instituições, conceitos e ideias” (art. 8º).
Na mesma linha, é conceituada pelo De-
creto nº 57.690/66 como “qualquer forma
remunerada de difusão de ideias, merca-
dorias, produtos ou serviços por parte de
um anunciante identificado” (art. 2º).
Duval (1975, p. 1) ressalta com suporte
na doutrina de Roger Mauduit, a distinção
fundamental entre propaganda e publici-
dade, nestes termos:
Tecnicamente, os dois conceitos
diferem: enquanto a publicidade re-
presenta uma atividade comercial
típica, de mediação entre o produtor
e o consumidor, no sentido de apro-
ximá-los, já a propaganda significa o
emprego de meios tendentes a mo-
dificar a opinião alheia, num sentido
político, religioso ou artístico.
A verdade, porém, é que a publicidade
deixou de ter papel meramente informa-
30
tivo para influir na vida do cidadão de ma-
neira tão profunda a ponto de mudar-lhe
hábitos e ditar-lhe comportamento (AL-
MEIDA, 2015).
Trata-se – é bem de ver – de instrumen-
to poderosíssimo de influência do consu-
midor nas relações do consumo, atuando
nas fases de convencimento e de decisão
de consumir. Assinalando ser esse fato
consequência da “cultura de massas” em
que vivemos, instalada pela exploração
dos meios de comunicação, Comparato
(1988, p. 40) traça o quadro dramático,
porém real, a que se vê submetido o con-
sumidor sob o influxo da publicidade co-
mercial. Assim:
O consumidor, vítima de sua pró-
pria incapacidade crítica ou susceti-
bilidade emocional, dócil objeto da
exploração de uma publicidade ob-
sessora e obsidional, passa a respon-
der ao reflexo condicionado da pala-
vra mágica, sem resistência. Compra
um objeto ou paga por um serviço,
não porque a sua marca atesta a
boa qualidade, mas simplesmente
porque ela evoca todo um reino de
fantasias ou devaneio de atração
irresistível. Nessas condições, a dis-
tância que separa esse pobre Babbit
do cão de Pavlov torna-se assusta-
doramente reduzida.
Para Duval (1975, p. 152),
esse fenômeno é um fato notó-
rio que a mensagem publicitária vai,
hoje, além da mera informação. Em
uma primeira etapa, ela informa, na
segunda, sugestiona, e, na terceira,
ela capta em definitivo o consumi-
dor. De tanto insistir na mesma te-
cla, mas sempre revestida de novos
recursos propiciados pela chamada
criatividade, (...) a publicidade comer-
cial passa habilmente da informação
à sugestão e desta à captação, isto
é, eliminação no consumidor de sua
capacidade crítica ou censura ao que
lhe é proposto (anunciado), o que im-
porta numa violação ao princípio da
liberdade de pensamento. E ao fim
de tantas e marteladas repetições,
incapaz de distinguir a sugestão do
erro, o público consumidor apresen-
ta-se condicionado à mensagem, isto
é, fica com o produto anunciado para
liberar-se de sua promoção, rejeitan-
do, assim, qualquer outra informa-
ção ou crítica, para só se decidir pela
que ficou condicionado. Nesta fase,
a pior comunicação publicitária é a
da chamada publicidade subliminar,
de que se aproxima a publicidade re-
dacional (...) Claro que o processo de
condicionamento é psicológico, mas
o de sua imposição está na função
moderna da publicidade.
A verdade é que antigamente importa-
va era saber o que a opinião pública que-
ria, mas hoje, importa decidir o que ela
deve querer.
O quadro assim exposto revela aquilo
que é conhecido de todos nós: o consumi-
dor é induzido a consumir, bombardeado
pela publicidade massiva que o cerca em
todos os lugares e momentos de seu dia
a dia. Como autômato, responde a esses
estímulos, sem discernir corretamente.
Age pela emoção, embotado em seu juízo
crítico. E, se tudo isso ocorre em relação
à publicidade normal sobre o homem mé-
dio, pode-se imaginar os efeitos nefastos

e devastadores da publicidade enganosa
ou abusiva e daquela incidente sobre pes-
soas em formação, como crianças e ado-
lescentes (ALMEIDA, 2015).
A publicidade que antes era mero ins-
trumento de venda e assim, tida e havida,
como juridicamente neutra, com o CDC
assumiu novos contornos, notadamente
quanto à responsabilidade profissional
(social e legal). O CDC regrou a publicida-
de, nas relações de consumo, a partir dos
seguintes princípios:
1. Princípio da identificação da publi-
cidade (art. 36, caput) – a regra básica é
que se evite a publicidade oculta e subli-
minar. A peça publicitária precisa garantir
ao consumidor a clara percepção de que a
comunicação que o alcança é uma publici-
dade (e não uma divulgação de pesquisa,
ou de estatística, por exemplo).
Assim, proibida está tanto a chamada
publicidade subliminar, ou seja, a veicu-
lada de uma maneira que atinge, tão so-
mente, o inconsciente do destinatário,
quanto a publicidade clandestina ou si-
mulada, que, às vezes, assume a configu-
ração externa de “informes econômicos”,
“relatos científicos” ou, simplesmente, de
notícia jornalística aparentemente desin-
teressada, quando, na verdade, intencio-
nam a divulgação de produtos e serviços.
Coincide com a seção 6 do Código de Au-
torregulação Publicitária;
2. Princípio da veracidade (art. 31, c/c
o art. 37, §§ 1º e 3º) – veda a publicidade
enganosa (mentirosa/falsa, fraudulenta,
omissa, indutora de erro); a verdade é cri-
tério máximo na publicidade destinada ao
consumidor. Trata-se de dever legal im-
posto aos publicitários (e demais envolvi-
31
dos nessa publicidade) como decorrência
direta do superprincípio da boa-fé e o da
transparência, que por sua vez regem su-
periormente todo o universo normativo
consumerista.
A publicidade enganosa pode ser: co-
missiva (por ato concreto/positivo, por
exemplo: fazer afirmação falsa); ou omis-
siva (omissão/deixar de informar dado ou
risco ao consumidor).
Visa a manter corretamente informado
o consumidor, para assegurar-lhe a esco-
lha livre e consciente.
3. Princípio da não abusividade (art.
31, c/c o art. 37, § 2º) – visa banir a pu-
blicidade abusiva dirigida ao consumidor.
Toda publicidade é abusiva quando ofen-
siva dos valores éticos e sociais da pessoa
humana, da família, que incita a violên-
cia, a discriminação, que explora o medo/
superstição, que corrompe a integridade
infantil e os valores ambientais, que ame-
aça a saúde e a segurança.
Esse princípio sempre esteve implícito
na mais rudimentar noção de boa-fé e éti-
ca em geral, mas só agora ganha eficácia
social e crescente efetividade.
A violação desse princípio-mor do con-
sumerismo pátrio transgride simultanea-
mente um e outro princípio, mas agora de
importância de viga-mestra de todo nos-
so Estado Democrático de Direito: o valor
fundante da dignidade da pessoa humana
(art. 1º, III, de nossa Carta Magna).
4. Princípio da transparência da fun-
damentação (art. 36, parágrafo único) – o
fornecedor (especialmente o anunciante/
publicitário) deve manter em seu poder os
dados fáticos, técnicos e científicos que
32
respaldam a veracidade e a boa-fé da pu-
blicidade, eis que esse ônus probatório é
sempre do fornecedor-anunciante (e dos
demais envolvidos nessa cadeia de comu-
nicação com o consumidor-alvo).
Essa inversão sequer carece de ato for-
mal, ou seja, de declaração ou decretação
dessa inversão (art. 6º, VIII, direito básico
da inversão, automática ou declarada, do
ônus da prova). Além dessa inversão auto-
mática, a responsabilidade civil do anun-
ciante é sempre objetiva.
5. Princípio da obrigatoriedade do
cumprimento (arts. 30 e 35) – no direi-
to do consumidor, a informação (qual-
quer comunicação objetivando um ato de
consumo) assume dupla função: é dever
básico do fornecedor (art. 8º), perante
os consumidores (dever de informar, de
transparência, de lealdade, comporta-
mento universal que o CDC erige como
dever jurídico) e também é uma obrigação
pré-contratual (art. 30) porque vincula
quem a promove e integra o contrato que
dela derivar, eis que funcionalmente tem
valor jurídico de oferta.
A informação e a publicidade (conteúdo
e meio para alcançar o público), direta e in-
dividual, midiática e difusa, sempre trará,
enquanto eficácia jurídica (efeitos jurídi-
cos), a obrigação de ser garantida e de in-
tegrar o contrato, ou seja, todo marketing
em geral sempre há de vincular tanto na
oferta, quanto na publicidade, porém dois
pressupostos hão de se apresentar para
que este princípio possa incidir:
a) a informação e a publicidade só vin-
culam/obrigam se houver exposição/ co-
nhecimento público;
b) para obrigar a oferta (informação
ou publicidade) deve ser suficientemente
precisa, ou seja, “o simples exagero (puf-
fing 10) não obriga”.
Demais disso, esse princípio, também,
gera a responsabilidade civil objetiva me-
diante a inversão automática do ônus da
prova.
6. Princípio da inversão do ônus da
prova (art. 38, do CDC) – pela regra ge-
ral, quem alega prova (art. 373, I, do CPC),
contudo, dada a fragilidade e a vulnera-
bilidade do consumidor, tal regra, senão
fechava o acesso à justiça, dificultava so-
bremaneira. Daí essa diretiva básica pre-
vista no art. 38 do CDC, que é uma especi-
ficação da inversão sediada no art. 6º, III11
(direito básico, mas genérico e facultativo
e que exige ato judicial concessivo) volta-
da para o âmbito da publicidade consume-
rista.
Com efeito, é direito básico, mas nesta
norma (art. 38) da inversão tem natureza
específica e exclusiva incidência sobre a
boa-fé e a transparência (veracidade e
correção) da publicidade. Aqui, a inversão
do ônus probatório é obrigatória (não é
faculdade ou mero poder do juiz) e auto-
mática (dispensa ato formal), ao contrário
daquela cuja sede é o art. 6º, VIII (AMA-
RAL, 2010; ALMEIDA, 2015; BENJAMIN et
al., 2016; BULGARELLI, 1985).
3.4.2 Práticas comerciais
abusivas
10- Puffing é o exagero publicitário, tal como “é o melhor”, “o
mais saboroso”, “o mais bonito”. A técnica do teaser tenta pro-
vocar a curiosidade apresentando o produto aos poucos, por
vezes nem mesmo indicando quem é o anunciante (BENJAMIN
et al., 2016).
11- Alterado pela Lei nº 12.741, de 2012 (http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12741.htm#art3).

Práticas comerciais abusivas são as
condições irregulares de negociação nas
relações de consumo que ferem a boa-
-fé, os bons costumes, a ordem pública e
a ordem jurídica. Essas condições têm que
estar ligadas ao bem-estar do consumi-
dor final. É o abuso contra o consumidor.
Assim, estão excluídas as práticas de con-
corrência desleal, porque são entre forne-
cedor e fornecedor (SMANIO, 2007).
De acordo com Nascimento (1991, p.
38), práticas abusivas “são práticas co-
merciais, nas relações de consumo, que
ultrapassam a regularidade do exercício
de comércio e das relações entre fornece-
dor e consumidor”.
Além de encontrarmos no Direito do
Consumidor as práticas comerciais lícitas
e legítimas, temos também, as práticas
abusivas, ilícitas e ilegítimas. São as práti-
cas abusivas, atividades mercantis, estra-
tégias, ou ações dos fornecedores (fabri-
cante, importador, vendedor, prestador,
anunciante, publicitário, entre outros)
que buscam o lucro em face do consumi-
dor e por meio do ato de consumo, enfim,
são as chamadas técnicas de marketing
que violam as leis protetivas do consumi-
dor.
Tendo em vista o momento em que se
manifestam no processo econômico, po-
dem ser chamadas: se no momento da
produção, práticas abusivas produtivas;
se após, para garantir a circulação dos
produtos e serviços até o destinatário fi-
nal, práticas abusivas comerciais.
Tendo em vista o aspecto jurídico con-
tratual, podem ser: contratuais, se no in-
terior do próprio contrato; pré-contratu-
ais, quando atuam na fase do ajustamento
33
contratual; ou pós-contratuais, caso se
manifestem após a contratação.
3.5 Contratos e responsabi-
lidades
No sistema legal do Código Civil, o con-
trato é considerado negócio jurídico bila-
teral, uma vez que tem a finalidade de ad-
quirir, resguardar, transferir, modificar ou
extinguir direitos.
Os contratos regidos pelas relações de
consumo têm peculiaridades que lhe são
próprias, estas, nada mais que de direito,
pois se estamos tratando de uma situação
diferenciada com pessoas diferentes, de-
ve-se tentar equiparar as partes.
Construtor é quem constrói ou reforma
imóveis, e incorporador é o empreende-
dor que incorpora uma construção a um
terreno, em geral edifícios divididos em
unidades autônomas. Trata-se de duas
figuras distintas e, muito embora em al-
guns casos o incorporador seja também
o construtor, o mais comum é a atuação
distinta de cada qual em suas respectivas
áreas. A responsabilidade do construtor e
do incorporador é pela segurança da cons-
trução, seja por defeito aparente, seja por
defeito oculto, se ligadas à segurança da
construção do imóvel. É importante sa-
lientar que o construtor só responde pela
construção, e o incorporador responde
por todo o empreendimento, do projeto
até a sua execução final.
No Código Civil, a matéria é tratada no
contrato de empreitada, que envolve a
construção de imóvel com ou sem o forne-
cimento de materiais. O art. 618 desse di-
ploma estabelece prazo de cinco anos de
garantia de solidez e segurança da obra,
34
em se tratando de empreitada de mão de
obra e materiais, fixando o prazo de deca-
dência em cento e oitenta dias a contar da
data do conhecimento do defeito.
O CDC não regulamentou em espécie o
contrato de empreitada, tendo somente
fixado a responsabilidade do construtor
e do incorporador pelo fato do produto,
de forma que, em se tratando de relação
de consumo, não se aplicam as regras do
contrato de empreitada que estiverem
em contradição com as ditadas pelo CDC,
mormente se forem estas mais favoráveis
ao consumidor (ANDRADE, 2006).
Decorrendo a incorporação da ativida-
de de fornecedor de produtos ou serviços,
exercida pelo incorporador, tem incidência
o Código de Defesa do Consumidor, que se
constitui de um sistema transcendente de
normas aplicável a todos os contratos em
que existem relações de consumo.
O Código de Defesa do Consumidor,
como microssistema jurídico cujo alcan-
ce se estende a todo o direito contratual,
teve reflexos também nos negócios de in-
corporação imobiliária. Sendo os contra-
tos, de regra, por adesão (posicionando o
adquirente como hipossuficiente), confi-
gurando-se a figura do incorporador como
fornecedor de bens e serviços, e a do ad-
quirente como consumidor, tratando-se o
bem imóvel de bem de consumo, perfei-
tamente possível a responsabilização da
empresa incorporadora por acidente de
consumo ou vício do produto.
Realmente, passou a constituir princí-
pio de direito o reconhecimento de rela-
ção consumerista sempre que de um lado
é colocada a figura do consumidor (desti-
natário final), e de outro há o fornecedor
de produto ou serviço. Cambler (2008, p.
336) aponta a relação de consumo na in-
corporação imobiliária:
A relação jurídica incorporativa
confunde-se com a relação jurídica
de consumo toda a vez que o incor-
porador, no exercício de sua ativida-
de de produção – promover e realizar
a construção de edificações ou con-
junto de edificações compostas de
unidades autônomas –, oferece (nos
termos do art. 30 do CDC, a oferta,
desde que suficientemente precisa,
obriga o incorporador, integrando o
contrato que vier a ser celebrado) no
mercado seu produto – bem imóvel e
material – e o aliena ao interessado
em adquirir, como destinatário final,
o produto incorporável – frações ide-
ais de terreno vinculadas a unidades
autônomas, a serem construídas ou
em construção, sob regime condomi-
nial.
No caso dos conteúdos voltados para
negócios imobiliários, tomando como
exemplo a atividade de construção e ven-
da das unidades imobiliárias, as quais se
destinam para consumidores finais, estes
passam a usá-las para moradia ou para ou-
tro uso pessoal. Está, pois, submetida ao
âmbito do artigo 3° da Lei nº 8.078/1990,
a incorporação, aplicando-se as regras so-
bre o fato do produto ou do serviço (art.
12), e sobre os vícios ou defeitos de qua-
lidade (arts. 18 e 20), não divergindo a
disciplina sobre a incidência das mesmas
regras à atividade do dono da obra e do
construtor. Ademais, há a presunção da
vulnerabilidade do destinatário final, já
que exposto às práticas comerciais do for-
necedor, que detém o poder ou monopólio

fático dos produtos e, ainda, geralmente,
pela falta de conhecimentos técnicos so-
bre o produto adquirido ou serviço con-
tratado; e de conhecimentos jurídicos, de
contabilidade ou de economia específicos
(RIZZARDO, 2012).
A classe de consumidores não se res-
tringe à pessoa física ou natural, abran-
gendo, também, entes coletivos. Entram,
segundo a Lei nº 8.078, na figura as co-
letividades de pessoas (art. 2°, parágrafo
único), as vítimas de eventos de práticas
abusivas pelo fato do produto ou serviço
(art. 17) e as pessoas determináveis ou
não, desde que expostas às práticas esta-
belecidas pelo Código de Defesa do Con-
sumidor (art. 29).
Não se enquadra na abrangência da re-
lação de consumo se contratada a cons-
trução para um destinatário intermedi-
ário, que, em etapa seguinte, procede à
alienação das unidades.
Contratando a construção de unidades,
através de um sistema de pagamento em
que o incorporador faz a venda e se com-
promete em entregar as unidades, e mes-
mo quando assume a obrigação da cons-
trução por empreitada ou administração,
decorre a assunção de um dever de fazer,
que se materializa na prestação de ser-
viço. Aí é certa a incidência, como faz ver
o seguinte aresto, do STJ: o contrato de
incorporação, no que tem de específico,
é regido pela lei que lhe é própria (Lei nº
4.591/1964), mas sobre ele também in-
cide o Código de Defesa do Consumidor,
que introduziu no sistema civil princípios
gerais que realçam a justiça contratual, a
equivalência das prestações e o princípio
da boa-fé objetiva.
35
No caso de reconhecer-se a relação,
prescreve, v.g., em cinco anos a preten-
são à reparação dos danos que a unidade
causar tanto ao adquirente como a tercei-
ros, contados da data do efetivo conheci-
mento do dano e de sua autoria (art. 27 do
CDC).
Se o vício do produto for de fácil cons-
tatação, o prazo para propositura da com-
petente ação caduca em trinta dias, em se
tratando de bens e serviços não duráveis;
e prescreverá em noventa dias, se envol-
vidos bens e serviços duráveis. Se o vício
for oculto, ou seja, sua ocorrência não
for verificável de imediato, o prazo é de
noventa dias contados do conhecimento
do vício (art. 26). Como vício do produto,
tem-se o defeito que compromete a pres-
tabilidade e/ou servibilidade do bem imó-
vel ofertado, estabelecendo uma relação
de desconformidade entre a prestação
(construção e entrega da unidade) e con-
traprestação (pagamento do preço esti-
pulado). Assim, por exemplo, problemas
com a qualidade da pintura, revestimentos
e funcionamento das instalações hidráuli-
cas, que diminuem o valor patrimonial do
bem. O defeito pode ser também de quan-
tidade, se o imóvel apresenta dimensão
mais de 5% inferior ao anunciado.
Diferentemente, fato do produto é o
defeito de qualidade ou quantidade que,
além de comprometer a prestabilidade e a
servibilidade do produto, coloca em risco,
de alguma forma, a segurança e a inco-
lumidade do consumidor ou de terceiros.
São os chamados acidentes de consumo
(RIZZARDO, 2012).
Todavia, se os vícios forem de segu-
rança e solidez, em face do artigo 618 do
Código Civil vigente, que estipula prazo de
36
cento e oitenta dias, após o aparecimen-
to do vício ou defeito, para a propositura
da ação objetivando o ressarcimento ou
abatimento proporcional do preço, tem-
-se entendido que, por se tratar de norma
mais benéfica ao consumidor, que a apli-
cação deve ser da regra do mencionado
artigo 618.
Não revela significação o fato da ante-
rioridade da Lei nº 4.591/1964 em relação
à Lei nº 8.078, posto que, sendo esta úl-
tima de natureza complementar (arts. 5°,
XXXII, e 170, V, da CF) a ditames constitu-
cionais, atinge todos os diplomas que in-
tegram o sistema jurídico brasileiro.
Nesta ótica, e na linha acima, sobressa-
em os princípios sobre a oferta, devendo
ser dirigida ao público através de infor-
mações claras e corretas, não enganosas
ou que induzam os interessados em erro.
Não se permitem, pois, a teor dos artigos
51, 52, § 1° 12 , e 53 da Lei nº 8.078, cláu-
sulas de decaimento, com a perda total
das prestações em caso de mora; ou que
estipulem multa superior a dois por cento;
cláusulas resolutórias não alternativas; ou
que exoneram ou atenuam a responsabi-
lidade do incorporador/construtor por ví-
cios de qualquer natureza dos produtos e
serviços fornecidos ou prestados; que dei-
xam ao incorporador a opção de concluir
ou não o negócio; que impliquem renúncia
ou disposição de direitos; que acarretam
a perda das prestações pagas em caso
de desistência do negócio, e que retirem
do adquirente a opção de reembolso das
quantias já pagas; que subtraiam do con-
sumidor a opção de reembolso da quantia
já paga se permitida a carência para decidir
12- Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º de agosto de 1996
(http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9298.htm#art1).
se aceita a compra; que deem ao incorpo-
rador a escolha do índice de correção mo-
netária, dentre os vários existentes; que
transfiram a responsabilidade a terceiros
em havendo prejuízos; que estabeleçam
obrigações iníquas, abusivas; ou cláusulas
que coloquem o consumidor em desvan-
tagem exagerada, ou que sejam incompa-
tíveis com a boa-fé ou a equidade.
Muito menos se permitem condições
que invertam o ônus da prova, que de-
terminem a utilização compulsória de ar-
bitragem, que imponham representante
para concluir ou realizar outro negócio ju-
rídico, que deixem ao fornecedor a opção
de concluir ou não o contrato, que auto-
rizem ao fornecedor a variação de preço,
que concedem ao fornecedor a liberdade
em cancelar unilateralmente o contrato,
que obriguem o consumidor a ressarcir
os custos de cobrança, que atribuem ao
fornecedor o direito de modificar unila-
teralmente o conteúdo ou a qualidade do
contrato, que possibilitem a renúncia do
direito de indenização, e outras previs-
tas em vários dispositivos da Lei nº 8.078,
como as do artigo 39, que discriminam as
práticas abusivas.
Sobre a perda das prestações pagas,
decidiu o STJ:
Incorporação. Resolução do contrato.
Cláusula de decaimento. Restituição. Có-
digo de Defesa do Consumidor. Não tem
validade a cláusula pela qual os promissá-
rios compradores perdem a totalidade das
prestações pagas durante a execução do
contrato de incorporação. Recurso conhe-
cido e provido em parte para determinar a
restituição de 90% do valor pago.
Vasto é o campo que abre caminhos

para a responsabilidade, tornando-se co-
mum quando os danos decorrem do fato
do produto e do serviço, verificados nos
prejuízos causados pelas unidades em si,
e acentuando-se com os vícios de quali-
dade causados pela baixa qualidade dos
produtos empregados nas construções,
ou pela errônea escolha dos materiais, ou
pela deficiente e inapropriada técnica uti-
lizada pelos que fazem a obra. Realmente,
o vício do produto ou do serviço advém da
falta de qualidade, dos materiais impró-
prios, da ausência de cuidados, da omissão
de regras técnicas, do uso de ingredientes
de péssima categoria (RIZZARDO, 2012).
3.5.1 Responsabilidade do
incorporador/construtor
pelo vício e fato do produ-
to/serviço
Visto em outro momento do curso as
responsabilidades do corretor chegou o
momento de falarmos do incorporador.
Sanseverino (2010) também trata da
distinção entre vício e defeito. Diz ele que
enquanto os defeitos são falhas do produ-
to ou do serviço que afetam a segurança
legitimamente esperada pelo consumidor,
causando-lhe danos pessoais ou patrimo-
niais, os vícios são falhas, ocultas ou apa-
rentes, que afetam, via de regra, apenas
o próprio produto ou serviço, tornando-os
inadequados ao uso a que se destinam por
não apresentarem a qualidade ou quanti-
dade esperada pelo consumidor, inclusive
por deficiência de informação.
Dessa forma, o vício pertence ao pró-
prio produto ou serviço. O defeito tem
ligação com o vício, mas o dano causado
ao consumidor é muito mais devastador.
37
Este vai além do produto ou do serviço,
de modo a atingir o consumidor de forma
mais ampla.
Quanto à responsabilidade por vício do
produto, esta existe quando ocorre um
problema (oculto ou aparente) no bem de
consumo que o torne impróprio para o uso
ou lhe diminua o valor.
Nestes casos, não há repercussões fora
do produto, não se podendo falar em res-
ponsabilização por danos além do valor da
coisa (TARTUCE; NEVES, 2016). A respon-
sabilidade pelo vício do produto é exclusi-
vamente voltada ao aspecto patrimonial.
O caput do artigo 18 do Código de De-
fesa do Consumidor prevê solidariedade
de fornecedores de produtos de consumo
duráveis e não duráveis por vícios de qua-
lidade e quantidade.
A regra geral, na lei de proteção, é a
responsabilidade solidária de todos os
fornecedores, abrangendo, portanto, não
apenas o vendedor ou comerciante, que
manteve contato direto com o consumi-
dor, mas este e os demais fornecedores
em cadeia: fabricante, produtor, constru-
tor, importador e incorporador (ALMEIDA,
2015).
Nesse sentido, há solidariedade entre
todos os envolvidos pelo fornecimento do
produto. Isso significa que essa solidarie-
dade se estende a qualquer fornecedor,
inclusive ao fornecedor intermediário que
tenha participado da circulação do bem.
Diferente do vício do produto, no fato
do produto, as consequências causadas
transcendem ao produto, atingindo a pes-
soa física e/ou patrimônio do consumidor,
causando o chamado acidente de consu-
38
mo.
No fato do produto, estão presentes
outras consequências além do dano in-
trínseco do produto em si, danos atingin-
do a pessoa física do consumidor. Esses
danos geram a responsabilidade objetiva
direta e imediata do fabricante, do cons-
trutor, do produtor e o incorporador e a
responsabilidade subsidiária do comer-
ciante ou de quem o substitua (TARTUCE;
NEVES, 2016).
O vício do produto invariavelmente de-
corre de uma relação contratual. Já o fato
do produto, em alguns casos, se caracte-
riza fora do âmbito contratual. Isso ocorre
quando a vítima de acidente de consumo
não tem qualquer relação com o fornece-
dor, equiparada ao consumidor padrão ou
standard, conforme o artigo 17 do Códi-
go de Defesa do Consumidor (MARQUES,
2009).
Um exemplo prático desse tipo de con-
sumidor seria a queda de um edifício que
atingisse um terceiro passando coinci-
dentemente ao lado da tragédia, causan-
do a este um acidente de consumo (BAR-
RETO, 2012).
É lógico que o incorporador, ao final da
obra, tem a obrigação de fornecer o imóvel
em perfeitas condições de uso ao merca-
do consumidor. Uma vez que o incorpora-
dor realiza a produção do projeto, planeja
a montagem, cria o produto imobiliário,
promove a transformação do bem imóvel
de modo a torná-lo atrativo à comerciali-
zação, é potencial prestador de serviços,
enfim, pratica quase todas as atividades
que podem ser observadas no artigo em
referência, deve ser considerado como
fornecedor, existindo a relação jurídica de
consumo (BRITO, 2002).
O artigo 3º do CDC, de fato, inclui dentre
as relações de consumo, a atividade do in-
corporador, que tem responsabilidade de
seus atos frente ao consumidor sempre
que configurada a vulnerabilidade deste
face àquele.
Da mesma forma, a Lei nº 4.591/64, em
seu art. 31, § 3º, também prevê a respon-
sabilidade civil do incorporador. Assegura
que toda e qualquer incorporação, inde-
pendentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporado-
res solidariamente responsáveis, ou seja,
de qualquer maneira, independente da
existência de um ou mais incorporadores
no empreendimento, sua responsabilida-
de será sempre solidária.
Ademais, o artigo 32 da mesma Lei im-
puta ao incorporador a responsabilidade
por todas as peças do Memorial de Incor-
poração, como o projeto de construção,
o orçamento da construção e o memo-
rial descritivo das especificações da obra
(CHALHUB, 2010).
O inciso II do art. 43 da Lei de incorpo-
rações imobiliárias, por sua vez, determi-
na que o incorporador deve responder ci-
vilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes dos
prejuízos advindos do fato de não se con-
cluir a edificação ou de se retardar injusti-
ficadamente a conclusão das obras.
Além disso, a Lei nº 4.591/64 estabele-
ce ainda, em seu art. 31, que a “iniciativa
e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador”.
De fato, o incorporador, como impul-
sionador do empreendimento imobiliário,
 39

atrai para si a responsabilidade pelos da- sionador do empreendimento imobiliário,

nos resultantes de má execução ou mes- é o principal garantidor da obra, responsá-
mo inexecução do contrato. vel pela solidez e segurança da edificação.

Assim, nota-se que o incorporador será Quanto à responsabilidade solidária

sempre responsabilizado pelos defeitos entre incorporador e construtor, recente
na obra, desde que tais vícios ou fatos, julgado do Superior Tribunal de Justiça, em
por óbvio, decorram de seus atos e não do acórdão de 06/03/2012, afirma que o in-
próprio adquirente. corporador é o principal garantidor do em-
preendimento no seu todo, devendo ser
Tal responsabilização é tratada tanto
solidariamente responsável com outros
no CDC quanto na Lei nº 4.591/64, e in-
envolvidos nas diversas etapas da incor-
depende do fato de o incorporador ter
poração.
terceirizado o processo de construção ou
não. A Lei nº 4.591/64 não trata especifica-
mente da responsabilidade da imobiliária,
A responsabilidade do construtor nos
mas afirma que o alienante dos imóveis
casos de vício e fato do produto é direta e
sujeitos à atividade de incorporação imo-
está prevista no Código Civil (art. 618), no
biliária responderá como incorporador
CDC (artigos 12 e 18) e também na Lei nº
pelos danos causados ao adquirente, con-
4.591/63 (art. 44, § 1º). Ressalta-se que,
forme art. 29, parágrafo único.
apesar de semelhantes, a responsabilida-
de do construtor é diferente da responsa- Além disso, a lei de incorporações imo-
bilidade do incorporador. biliárias prevê outra hipótese de respon-
sabilização do alienante, que é o caso em
É evidente que tal diferenciação se dá
que se inicia a venda das unidades imobili-
apenas quando o incorporador e o cons-
árias antes da conclusão das obras. Nesse
trutor não se confundem, pois, conforme
caso, entendeu o legislador que o alienan-
já demonstrado, há a possibilidade de que
te será elevado à condição de incorpora-
o incorporador seja o próprio executor da
dor, absorvendo suas responsabilidades
obra, sem terceirizar o serviço.
(art. 30, Lei nº 4.591/64).
O construtor (ou empreiteiro) terceiri-
Quanto ao Código de Defesa do Consu-
zado é aquele que por meio de contrato
midor, a responsabilidade da imobiliária
de empreitada obriga-se a executar obra
no vício e no fato do produto é expressa,
determinada, mediante preço e prazo de-
embora não trate da solidariedade do co-
terminados, de acordo com as regras es-
merciante em caso de fato do produto.
tabelecidas nos artigos 610 a 626 do Có-
digo Civil.
3.6 Órgãos fiscalizadores
Assim, quando figurados em duas pes- Existem muitos órgãos destinados à
soas distintas, é evidente que a responsa- defesa do consumidor, como veremos
bilidade do construtor abarca menos cir- abaixo.
cunstâncias que a do incorporador, tendo
em vista que este, na condição de impul-
40
Conselho Nacional de
Defesa do Consumidor –
CNDC
Criado em 24 de julho de 1985, através
do Decreto nº 91.469 com a finalidade
de Assessorar o presidente da república
na formulação e condução de uma Políti-
ca Nacional de Defesa do Consumidor, foi
extinto pelo art. 27, § 1º, b, item 2, da Lei
nº 8.028, de 12 de abril de 1990. Em seu
lugar, montou-se, então, uma estrutura
deveras enxuta, com a criação do Depar-
tamento de Proteção e Defesa do Consu-
midor (DPDC), subordinado à Secretaria
Nacional de Direito Econômico (atual Se-
cretaria de Direito Econômico), do Minis-
tério da Justiça, reduzindo significativa-
mente o espaço público que o Conselho
possuía, excluindo seu controle social,
num claro retrocesso (ZAMPIERI, 2010).
Sistema Nacional de Defesa do Consu-
midor – SNDC
Criado pela Lei nº 8.078/90 (Código de
Defesa do Consumidor) em seu TÍTULO IV
- Do Sistema Nacional de Defesa do Con-
sumidor, por seus arts. 105 e 106, o Sis-
tema Nacional de Defesa do Consumidor
– SNDC – é integrado por órgãos federais,
estaduais, do Distrito Federal e munici-
pais, além de entidades privadas de defe-
sa do consumidor.
PROCONs – Estaduais e
Municipais
A função precípua dos órgãos públicos
denominados Coordenadorias Municipais
de Política e Defesa do Consumidor (PRO-
CONs) consubstancia-se basicamente
em, atuando de forma coletiva, informar
e orientar o consumidor acerca de seus
direitos nas áreas de alimentação, saúde
(medicamentos e planos de assistência
médica), propaganda e publicidade, ele-
trodomésticos e produtos para o lar, con-
tratos, planos de saúde e previdência pri-
vada, dentre outros (ZAMPIERI, 2010).
Entretanto, pelo fato de serem órgãos
meramente administrativos, os PROCONs
não possuem poder legal no sentido de
obrigar um fornecedor a efetuar indeniza-
ção, seja por danos morais, seja por lucros
cessantes. Para estes casos, o consumi-
dor que entender ter sido lesado deverá
buscar os serviços judiciários de um Juiza-
do Especial Cível.
Igualmente, não possuem os PROCONs
competência para tratar de relações de
trabalho, bem como de locações, casos
estes que deverão ser solucionados nos
canais adequados, ou seja, Justiça do Tra-
balho e Justiça Comum, respectivamente.
Exemplo típico é a Fundação de Prote-
ção e Defesa do Consumidor – PROCON – do
Estado de São Paulo, que tem por objetivo
elaborar e executar a política de proteção
e defesa dos consumidores do Estado de
São Paulo. Para tanto, conta com o apoio
de um grupo técnico multidisciplinar que
desenvolve atividades nas mais diversas
áreas de atuação, tais como:
educação para o consumo;
recebimento e processamento de re-
clamações administrativas, individuais e
coletivas, contra fornecedores de bens ou
serviços;
orientação aos consumidores e for-
necedores acerca de seus direitos e obri-

gações nas relações de consumo;
fiscalização do mercado consumidor
para fazer cumprir as determinações da
legislação de defesa do consumidor;
acompanhamento e propositura de
ações judiciais coletivas;
estudos e acompanhamento de legis-
lação nacional e internacional, bem como
de decisões judiciais referentes aos direi-
tos do consumidor;
pesquisas qualitativas e quantitati-
vas na área de defesa do consumidor;
suporte técnico para a implantação
de PROCON Municipais Conveniados;
intercâmbio técnico com entidades
oficiais, organizações privadas, e outros
órgãos envolvidos com a defesa do con-
sumidor, inclusive internacionais;
disponibilização de uma Ouvidoria
para o recebimento, encaminhamento de
críticas, sugestões ou elogios feitos pelos
cidadãos quanto aos serviços prestados
pela Fundação PROCON, com o objetivo de
melhoria continua desses serviços.
Criada pela Lei nº 9.192, de 23 de novem-
bro de 1995, e Decreto nº 41.170, de 23 de
setembro de 1996, a Fundação PROCON-SP
é uma instituição vinculada à Secretaria da
Justiça e da Defesa da Cidadania do Estado
de São Paulo e tem personalidade jurídica
de direito público, com autonomia técnica,
administrativa e financeira.
São, como indicam os nomes, órgãos es-
taduais e municipais de proteção e defesa
do consumidor, criados especificamen-
te para fiscalizar o cumprimento da Lei nº
8.078/90, CDC, expedindo notificações aos
fornecedores de bens e prestadores de ser-
viços para que, sob pena de desobediência,
prestem informações sobre questões de
41
interesse do consumidor, resguardado o
segredo industrial e assegurem a aplicação
das sanções administrativas, sem prejuízo
das de natureza civil, penal e das definidas
em normas específicas como: multa; apre-
ensão do produto; inutilização do produto;
cassação do registro do produto junto ao
órgão competente; proibição de fabricação
do produto; suspensão de fornecimento de
produtos ou serviço; suspensão temporária
de atividade; revogação de concessão ou
permissão de uso; cassação de licença do
estabelecimento ou de atividade; interdi-
ção, total ou parcial, de estabelecimento, de
obra ou de atividade; intervenção adminis-
trativa e imposição de contrapropaganda.
Ministérios Públicos
O Ministério Público13 é, de acordo com
sua competência constitucional, o respon-
sável pela fiscalização das Políticas Nacio-
nais de Consumo e, dentre suas atribuições,
ainda atua na fiscalização da aplicação da lei
e na proteção e defesa do consumidor, ins-
taurando inquéritos e propondo ações cole-
tivas na defesa dosa interesses dos consu-
midores, atuando em prol da coletividade.
Defensorias Públicas
A defensoria pública é órgão estadual,
também atrelado ao Judiciário, que visa dar
assistência ao consumidor desassistido, ou
seja, aquele que não pode pagar um advo-
gado particular ou tem condição de arcar
com o pagamento das custas processuais,
13- Constitucionalmente, o Ministério Público tem assegurada
autonomia funcional e administrativa. E esta autonomia não é
apenas de índole funcional, financeira e administrativa, vez que
não se vincula a nenhum dos poderes da República. Como en-
sina Quiroga Lavié, quando se fala em um órgão independente
com autonomia funcional e financeira, afirma-se que o Minis-
tério Público é um órgão extrapoder, ou seja, não depende de
nenhum dos poderes de Estado, não podendo nenhum de seus
membros receber instruções vinculantes de nenhuma autorida-
de pública.
42
passíveis de recolhimento para acesso ao
Judiciário.
É ainda o responsável pela promoção de
acordos e conciliações em ações promovi-
das pelos consumidores a quem dá assis-
tência, assim, sua atuação tem foco no con-
sumidor individual e não na coletividade.
Decons
São as Delegacias de Defesa do Consu-
midor, cuja competência é exclusiva para
a apuração de denúncias e condução de
processos relativos aos crimes praticados
contra o consumidor que são aqueles pre-
vistos nos artigos 61 e seguintes da Lei nº
8.078/90 e que incluem, entre outros:
omissão de dizeres ou sinais ostensi-
vos sobre a periculosidade do produto, de
suas embalagens, seus invólucros ou reci-
pientes, ainda que se descubra sua pericu-
losidade após o lançamento no mercado;
execução de serviços de alta periculo-
sidade, contrariando as determinações das
autoridades competentes;
fazer afirmações enganosas ou omitir
informações relevantes sobre a natureza,
característica, qualidade, quantidade, se-
gurança, desempenho, durabilidade, preço
ou garantia de produtos ou serviços;
fazer ou promover publicidade que se
sabe ou deveria saber enganosa, abusiva
ou capaz de induzir o consumidor a erro de
forma prejudicial à sua saúde ou segurança;
empregar na reparação de produtos,
peças ou componentes usados sem a auto-
rização do consumidor;
utilizar-se, para a cobrança de dívidas
de ameaça, coação, constrangimento, afir-
mações falsas, incorretas ou enganosas ou
de qualquer outro procedimento que expo-
nha o consumidor a ridículo ou interfira em
seu trabalho, lazer e descanso;
impedir ou dificultar o acesso do con-
sumidor sobre suas informações junto aos
bancos de dados, cadastros, fichas ou re-
gistros e deixar de entregar ao consumidor
o termo de garantia da mercadoria adquiri-
da, entre outros.
Juizados Especiais
Órgão do Poder Judiciário criado para fa-
cultar acesso à Justiça ao cidadão de baixa
renda ou com causas de pequeno valor eco-
nômico e baixa complexidade.
O consumidor tem acesso à Justiça sem
a necessidade da presença de um advoga-
do e sem o recolhimento de custos judiciais
para casos cujo valor econômico não supere
os vinte salários mínimos e com a presença
de advogado naquelas em que o valor per-
maneça entre vinte e quarenta salários mí-
nimos.
Trata-se de Justiça especializada, de pro-
cedimento mais célere, menos burocrático
e totalmente gratuito em seu primeiro grau
de jurisdição, havendo, para o consumidor
que não disponha do benefício da gratuida-
de de justiça, a necessidade de recolhimen-
to de custas para a oposição de recursos.
Instituto Brasileiro de
Defesa do Consumidor –
IDEC
É uma das mais conhecidas Associações
de Defesa do Consumidor. Fundada em
1987, é independente de empresas, gover-
no ou partidos políticos, obtendo recursos
financeiros através das contribuições reco-

lhidas por seus associados.
Visa promover a educação, a conscienti-
zação, a defesa dos direitos do consumidor e
a ética nas relações de consumo, objetivan-
do o equilíbrio e a justiça entre fornecedor
e consumidor, bem como o aprimoramento
e a implementação da legislação aplicável, a
repressão ao abuso do poderio econômico e
a melhoria da qualidade de produtos e ser-
viços.
A entidade promove cursos, palestras,
treinamento, fóruns, debates e ainda au-
xilia o consumidor tirando suas dúvidas,
orientando, dando dicas e defendendo seus
interesses em ações judiciais.
Fórum Nacional das
Entidades Civis de Defesa
do Consumidor – FNECDC
Criado em 1997, visa fortalecer o movi-
mento dos consumidores, objetivando ser
espaço de articulação, troca de informa-
ções e apoio em ações conjuntas entre enti-
dades civis do setor e o consumidor.
Trata-se de entidade que objetiva mais
a orientação e um trabalho preventivo de
conscientização dos consumidores.
Instituto Nacional de
Metrologia, Qualidade e
Tecnologia – INMETRO
Trata-se de uma autarquia federal criada
com o objetivo de disciplinar, do ponto de
vista qualitativo, a produção e a comercia-
lização de bens manufaturados, estabele-
cendo normas e procedimentos técnicos e
administrativos que promovam a melhoria
e regulamentem a verificação da qualidade
43
dos produtos industriais produzidos pela in-
dústria brasileira.
O INMETRO visa proteger as políticas
nacionais de metrologia e qualidade, ob-
servando normas técnicas legais quanto a
unidades de medida, métodos de medição,
entre outros, inserindo o país no contexto
internacional de padronização de forneci-
mento e protegendo o consumidor brasilei-
ro no sentido de garantir a efetividade qua-
litativa e quantitativa do fornecimento de
bens manufaturados. É órgão auxiliar e de
apoio ao consumidor.
Agências Regulatórias e
de Fiscalização
Há ainda as agências regulatórias e de
fiscalização que devem atuar como órgãos
de apoio ao consumidor no que tange à
fiscalização dos principais fornecedores
de serviços. Dentre elas, temos:
Agência Nacional de Telecomunica-
ções – ANATEL;
Agência Nacional de Petróleo – ANP;
Agência Nacional da Energia Elétrica
– ANEEL;
Agência Nacional de Saúde Suple-
mentar – ANS;
Agência Nacional de Vigilância Sani-
tária – ANVISA;
Agência Nacional de Águas – ANA;
Agência Nacional dos Transportes
Terrestres – ANTT;
Agência Nacional de Aviação Civil –
ANAC (CARAFIZI, 2012).
44
UNIDADE 4 – Legislação Imobiliária
4.1 Referente a profissão de
Corretores de Imóveis
Lei nº 4.116/1962 – revogada pela lei
6.530 - dispõe sobre a regulamentação do
exercício da profissão de corretor de imó-
veis.
Lei nº 6.530/1978 – dá nova regula-
mentação à profissão de corretor de imó-
veis, disciplina o funcionamento de seus
órgãos de fiscalização, e dá outras provi-
dências.
Lei nº 10.795/2003 – altera os arts.
11 e 16 da lei nº 6.530, de 12 de maio de
1978, para dispor sobre a eleição dos
conselheiros nos conselhos regionais de
corretores de imóveis e fixar valores má-
ximos para as anuidades devidas pelos
corretores a essas entidades, e dá outras
providências.
Lei nº 13.097/2015 – altera o art. 6
da lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, e
dá outras providências.
Dec. nº 81.871/1978 – regulamenta
a lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que
dá nova regulamentação à profissão de
corretor de imóveis, disciplina o funciona-
mento de seus órgãos de fiscalização, e dá
outras providências.
4.2 Relacionada ao merca-
do imobiliário
Lei nº 4.591/1964 – dispõe sobre o
condomínio em edificações e as incorpo-
rações imobiliárias.
Lei nº 6.766/1979 – dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano, e dá outras
providências.
Lei nº 8.078/1990 – dispõe sobre
proteção do consumidor, e dá outras pro-
vidências.
Lei nº 8.245/1991 – dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os proce-
dimentos a elas pertinentes.
Lei nº 9.256/1996 – altera o caput do
art. 53 e o § 3º do art. 63 da Lei nº 8.245,
de 18 de outubro de 1991, que dispõe so-
bre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
Lei no 10.931/2004 – dispõe sobre o
patrimônio de afetação de incorporações
imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário,
Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de
Crédito Bancário, e dá outras providên-
cias.
Lei nº 12.112/2009 – altera a Lei no
8.245, de 18 de outubro de 1991, para
aperfeiçoar as regras e procedimentos
sobre locação de imóvel urbano.
Lei nº 12.744/2012 – altera o art. 4o
e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de
18 de outubro de 1991, que “dispõe so-
bre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes”, para
dispor sobre a locação nos contratos de
construção ajustada.
Lembramos que as leis estão sempre
em atualização, portanto, sugerimos con-
sultas regulares em sítios oficiais para a
manutenção de sua atualização.
4.3 Relativa ao crédito imo-
biliário
 45

Lei nº 4.380/1964 – institui a corre- Lei nº 11.977/2009 – dispõe sobre o

ção monetária nos contratos imobiliários Programa Minha Casa, Minha Vida – PM-
de interesse social, o sistema financeiro CMV – e a regularização fundiária de as-
para aquisição da casa própria, cria o Ban- sentamentos localizados em áreas urba-
co Nacional da Habitação (BNH), e Socie- nas.
dades de Crédito Imobiliário, as Letras
Imobiliárias, o Serviço Federal de Habita-
ção e Urbanismo, e dá outras providên-
cias.
Lei nº 5.741/1971 – dispõe sobre a
proteção do financiamento de bens imó-
veis vinculados ao Sistema Financeiro da
Habitação.
Lei nº 8.004/1990 – dispõe sobre a
transferência de financiamento no âmbi-
to do Sistema Financeiro da Habitação, e
dá outras providências.
Lei nº 8.036/1990 – dispõe sobre o
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, e
dá outras providências.
Lei nº 8.100/1990 – dispõe sobre o
reajuste das prestações pactuadas nos
contratos de financiamento firmados no
âmbito do Sistema Financeiro da Habita-
ção, vinculados ao Plano de Equivalência
Salarial, e dá outras providências.
Lei nº 8.692/1993 – define planos
de reajustamento dos encargos mensais
e dos saldos devedores nos contratos de
financiamentos habitacionais no âmbito
do Sistema Financeiro da Habitação, e dá
outras providências.
Lei nº 10.150/2000 – dispõe sobre
a novação de dívidas e responsabilidade
do Fundo de Compensação de Variações
Salariais – FCVS –, altera o Decreto nº
2.406, de 05.01.88, e as Leis nº 8.004, nº
8.100 e nº 8.692, de 14.03.90, 05.12.90
e 28.07.93, respectivamente, e dá outras
providências.
46
REFERÊNCIAS
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tado e legislação complementar. 3 ed. São
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ANEXOS
GLOSSÁRIO
Ação de despejo: pedido à Justiça feito
por um proprietário, locador ou compra-
dor de um imóvel para obrigar o inquilino
a desocupá-lo.
Ação revisional: pedido que tramita
na Justiça para que o valor do aluguel seja
igualado ao valor de mercado, para cima
ou para baixo. A revisão do aluguel não
pode ser pedida quando já existe um pra-
zo acertado de desocupação do imóvel.
Agente fiduciário: criado pela lei nº
6.404/76 (a “Lei das S/A”), é qualquer
empresa credenciada pelo Banco Central
para, entre outras funções, promover a
execução extrajudicial de empréstimos
hipotecários vinculados ao SFH.
Agente financeiro: instituição pública
ou privada que faz parte do Sistema Fi-
nanceiro Nacional. Sua função é coletar,
intermediar e aplicar recursos financeiros
seus ou de outros, com autorização do
Banco Central do Brasil.
Alienação fiduciária: ato de transfe-
rência de um bem móvel ou imóvel do de-
vedor para o credor, em garantia do paga-
mento da dívida. O devedor detém a posse
direta do bem, para seu uso, e o credor de-
tém a posse indireta do bem, que fica em
seu domínio. Depois de quitar o emprés-
timo, o comprador adquire a propriedade
definitiva do bem.
Aluguel: cessão ou empréstimo de um
bem em troca do pagamento de uma taxa
periódica por extensão, chamada pelo
mesmo nome, aluguel. O mesmo que loca-
49
ção.
Aluguel por temporada: aluguel de
imóvel com prazo máximo de 90 dias. A
lei nº 8.245, de 1991, admite a cobrança
adiantada do valor acertado em contrato
escrito.
Amortização: pagamento periódico
realizado para abater (reduzir) uma dívida.
Nos financiamentos em geral, a amortiza-
ção é feita por uma das parcelas que com-
põem as prestações.
Amortização extraordinária: paga-
mento extraordinário (antes do prazo pre-
visto) que deve corresponder a pelo me-
nos 10% do valor do saldo devedor.
Apólice: documento emitido pela com-
panhia de seguro com os dados da cober-
tura de risco do segurado.
Área comum: área de um condomínio
que pode ser utilizada por todos os mora-
dores, como os corredores, o saguão, o sa-
lão de festas e os locais de lazer. Também
chamada área de uso comum.
Área privativa: área de um imóvel so-
bre a qual o proprietário tem domínio to-
tal, delimitada pela superfície externa das
paredes.
Área urbana: região de um município
que conta com melhoramentos mantidos
pela prefeitura.
Área útil: soma das áreas internas de
cada cômodo do imóvel, de parede a pa-
rede, sem contar sua espessura. Antiga-
mente tinha o sugestivo nome “área de
vassoura”.
50
Arrendamento mercantil: aluguel de
um bem móvel ou imóvel (veículo, máqui-
na, casa, apartamento) mediante o paga-
mento de contraprestações periódicas e
com a opção de compra ao final.
Ata: registro das discussões e decisões
tomadas por uma assembleia, como a de
condomínio.
Averbação: anotação feita pelo Car-
tório de Registro de Imóveis de qualquer
alteração que diga respeito ao proprietá-
rio (chamada subjetiva) ou ao imóvel (ob-
jetiva), como a mudança no estado civil do
dono ou no nome da rua do imóvel.
Banco Central do Brasil (BC ou Ba-
cen): autarquia federal criada em 1964
que formula, executa e acompanha a po-
lítica monetária, emite o dinheiro brasilei-
ro, organiza e disciplina o Sistema Finan-
ceiro Nacional e fiscaliza as atividades do
Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Banco Nacional de Habitação (BNH):
órgão, extinto em 1986, responsável pela
fiscalização das atividades do Sistema Fi-
nanceiro da Habitação (SFH) e substituído
nessa função pelo Banco Central.
Benfeitorias: obras ou reparos realiza-
dos num imóvel para melhorar seu estado,
embelezá-lo ou solucionar um problema.
BNH: sigla de Banco Nacional de Habi-
tação.
Cadastro: documento com informa-
ções sobre a idoneidade do inquilino ob-
tidas de serviços de proteção do crédito,
como o Serasa, o Cadastro de Proteção ao
Inquilinato e cartórios de protesto de títu-
los.
Caixa Econômica Federal (CEF): fun-
dada em 1861 pelo imperador d. Pedro 2º,
a Caixa, além de banco comercial, é a ins-
tituição que mais financia a construção e
compra de imóveis. Ela também adminis-
tra, desde 1990, o Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço (FGTS) e patrocina o es-
porte e a cultura.
Capital: soma de dinheiro que faz par-
te dos bens de uma pessoa ou uma em-
presa, e também a quantia de dinheiro fi-
nanciada a alguém.
Capitalização de juros: acréscimo dos
juros cobrados ao capital inicial e ao saldo
devedor, provocando o cálculo de juro so-
bre juro, chamado juro composto ou capi-
talizado.
Carta de crédito: documento que con-
cede a alguém o empréstimo de certa
quantia. Costuma valer por 30 dias, às ve-
zes prorrogáveis.
Carteira Hipotecária (CH): linha de
crédito habitacional criada pelo presiden-
te Getúlio Vargas em 1936, hoje possui
regras de financiamento, prazo de paga-
mento e taxas de juros definidas pelas
instituições financeiras.
Cartório de Registro de Imóveis: ór-
gão onde são cadastrados todos os imó-
veis de determinada região. Lá se encon-
tram as informações a respeito de cada
imóvel sua matrícula, sua localização, seu
dono, sua situação jurídica, seu histórico,
todas as modificações por que passou.
Cartório de Títulos e Notas: entidade
privada com reconhecimento público que
guarda títulos e documentos, faz regis-
tros públicos e lavra (redige) contratos.
Caução: garantia dada com títulos ou
coisas de valor (inclusive dinheiro) de que

determinada dívida contratual será paga
(financiamento imobiliário, aluguel, entre
outros).
Certidão: documento expedido por um
cartório que garante ser correto determi-
nado registro, como o de um imóvel. As
certidões podem ser pedidas por qualquer
pessoa, mediante o pagamento de uma
taxa.
Certidão negativa: documento que
comprova a existência ou não de ação ci-
vil, criminal ou federal contra uma pessoa.
Comissão: honorários (remuneração
em dinheiro) pagos a imobiliária ou corre-
tor de imóveis por serviços de negociação
e negócios de compra e venda ou adminis-
tração.
Comprometimento de renda: per-
centual máximo de sua renda que o pre-
tendente a um financiamento pode com-
prometer mensalmente na prestação.
Compromisso de compra e venda:
é o contrato entre duas partes em que o
vendedor se compromete a vender seu
bem (imóvel ou móvel) e o comprador se
compromete a comprá-lo nas condições
acertadas. É também chamado contrato
de compra e venda ou promessa de com-
pra e venda.
Comprovação de renda: exigência da
instituição financeira de que o preten-
dente a financiamento comprove com do-
cumentos (contracheque, carteira de tra-
balho, declaração do Imposto de Renda)
que ganha o suficiente para arcar com as
prestações.
Condomínio: edifício ou conjunto de
casas que forma um todo e divide as des-
pesas comuns. Condomínio é também a
51
maneira usual de se referir à taxa ou en-
cargo de condomínio. A taxa de condomí-
nio resulta do rateio das despesas comuns
uma divisão de acordo com as proporções,
ou cota, de cada imóvel, como a água e a
energia elétrica utilizadas nas áreas co-
muns, o salário dos funcionários e a ma-
nutenção de elevadores.
Contrato: acordo feito por escrito en-
tre pessoas, entre empresas ou entre em-
presas e pessoas. Cada lado se obriga a
cumprir o que está escrito no documento.
Um contrato entre partes adquire força de
lei, a não ser que contrarie uma lei maior.
Contrato de adesão: documento im-
presso com normas (necessariamente em
linguagem fácil e letras legíveis) que deve
ser assinado pela pessoa interessada em
aderir a um negócio ou iniciativa estabe-
lecidos, como um consórcio, por exemplo.
Contrato de locação: contrato ver-
bal ou escrito, com prazo determinado ou
não, entre o locador e o locatário, que em
troca da cessão se compromete a pagar a
taxa de aluguel acertada e cumprir outras
determinações. Também chamado con-
trato de locação ou locatício.
Contrato de mútuo: o mesmo que mú-
tuo.
Cooperativa: sociedade com pelo me-
nos 20 membros que colaboram por um
objetivo comum – serviço, produção, pou-
pança. As cooperativas habitacionais são
formadas para construir casas para os co-
operados, que contribuem com cotas-par-
tes.
CREA: Conselho Regional de Engenha-
ria, Arquitetura e Agronomia.
CRECI: Conselho Regional de Correto-
52

res de Imóveis. contrato, como o de compra e venda, es-

crito por um tabelião ou oficial público e
Crédito habitacional: empréstimo
testemunhado por duas pessoas. O mes-
concedido pelas instituições financeiras
mo que instrumento público.
para comprar, construir, reformar ou fi-
nanciar casa própria. Execução: cumprimento de penalida-
des e sanções ou cobrança do que está
Credor: aquele que concede a alguém
previsto em contrato.
um crédito, um empréstimo.
Execução extrajudicial: processo de
Dação: entregar ao credor uma coisa
aplicação das penalidades previstas em
em pagamento de outra, como um imóvel
contratos sem recorrer à Justiça. A exe-
em lugar de dinheiro, para saldar uma dí-
cução fica sob a responsabilidade de um
vida.
agente fiduciário.
Denúncia vazia: rompimento de um
Execução judicial: processo que tra-
contrato de locação feito pelo locador e
mita na Justiça para aplicação das penali-
despejo do inquilino sem necessidade de
dades previstas em contratos.
apresentar motivos para retomar o imóvel
alugado. Aplica-se a contratos residen- FCVS (Fundo de Compensação das
ciais de 30 meses já vencidos ou descum- Variações Salariais): fundo que pagava
pridos e também a locações que tenham o saldo residual de contratos imobiliários
mais de cinco anos consecutivos. Obriga o assinados até 1993.
inquilino a desocupar o imóvel em até 30
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo
dias.
de Serviço): conta de poupança aberta
DFI: sigla de seguro de Danos Físicos ao pelo empregador em nome do emprega-
Imóvel. do. Todo mês, o empregador deposita nela
8% do salário de seu funcionário. Essa
Direito de preferência: direito conce- conta rende 3% ao ano, mais a variação
dido por lei ao inquilino de que seja ofere-
mensal da TR. O saldo poderá ser resga-
cida primeiro a ele a compra do imóvel que
tado pelo empregado se for demitido ou
ocupa.
quiser financiar a casa própria pelo SFH.
Dívida: quantia que uma pessoa deve Fiador: pessoa que assume as obriga-
devolver a outra ou a uma instituição. Nos
ções (aluguéis, taxas, multas e correção)
contratos de financiamento imobiliário, a
de outro, quando este deixa de cumpri-
dívida atualizada chama-se saldo devedor.
-las.
Encargo mensal: o que é obrigatório Financiamento imobiliário: emprés-
pagar mensalmente. Nos financiamen-
timo concedido por instituições financei-
tos imobiliários, o encargo é a parcela de
ras para custear a construção, a reforma
amortização e os juros mensais pagos nas
ou a compra de um imóvel.
prestações somados às parcelas dos se-
guros MIP e DFI. Habite-se: autorização dada pela pre-
feitura para que se possa ocupar e utilizar
Escritura: documento autêntico de um
 53

um imóvel recém-construído ou reforma- dos.

do. A autorização só é emitida depois de
Indexação: ajuste de um valor de acor-
o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de
do com certo índice econômico – porcen-
obras (que comparam a construção com o
tagem que se aplica periodicamente ao
projeto aprovado) e de serviços públicos
valor para corrigir a moeda, garantindo
(corpo de bombeiros, companhias de luz,
seu poder aquisitivo.
gás, água e esgotos).
Juro: taxa percentual que é cobrada
Hipoteca: colocação de bens imóveis
periodicamente sobre um valor e consti-
e móveis (como aviões e navios) como ga-
tui o lucro do capital empregado (como em
rantia de pagamento de uma dívida. O de-
empréstimos) ou é paga sobre um valor
vedor detém a propriedade e a posse do
depositado (como em investimentos ban-
imóvel, que poderá ser tomado pelo cre-
cários).
dor por meio de execução judicial ou exe-
cução extrajudicial. Juro composto: juro acrescentado a
uma parcela que já contém outros juros,
Imposto de transmissão: chamado
determinando novo patamar para o cál-
em uns municípios de Imposto de Trans-
culo da parcela seguinte. Os juros com-
missão de Bens Imóveis e em outros de
postos ou capitalizados são usados em
Imposto de Transmissão Intervivos, é uma
praticamente todos os empréstimos, fi-
taxa proporcional ao valor de um imóvel
nanciamentos e compras a prazo.
ou direitos reais sobre bens imóveis, co-
brada pela prefeitura toda vez que há al- Juro simples: juro que é aplicado in-
teração na propriedade. tegralmente a uma quantia devida em
determinado tempo. Veja taxa nominal e
IPTU: com nomes diferentes conforme
taxa efetiva.
o município do país, Imposto Predial e Ter-
ritorial Urbano, Imposto sobre a Proprie- Juro de mora: juro cobrado como mul-
dade Predial e Territorial Urbana e outras ta por causa da mora (demora, atraso) no
variações , é uma taxa baseada no valor pagamento de uma dívida. São cobrados
venal do imóvel cobrada dos proprietários por dia de retardamento, às vezes inde-
pela prefeitura. pendentemente da aplicação de outro
percentual fixo de multa. Por exemplo:
Inadimplência ou inadimplemento:
10% após o vencimento mais juro de mora
descumprimento de uma obrigação, como
de 0,3% ao dia.
o pagamento de dívidas e prestações imo-
biliárias. Laudêmio: pagamento que o proprie-
tário de um imóvel à venda deve fazer ao
Incorporador(a): pessoa/empresa
proprietário com direito real. É feito, por
que contrata a construção de imóveis
exemplo, na venda de imóveis que origi-
(apartamentos ou casas) em sistema de
nariamente pertencem à União, como to-
condomínio e os vende em prestações an-
dos os que se localizam na orla marítima.
tes mesmo de estarem prontos, compro-
metendo-se por contrato a entregá-los Lei do Inquilinato: nome popular da lei
dentro de prazo e condições determina- que regula as locações urbanas. A lei em
54
vigor é a nº 8.245, de 1991.
Liquidação antecipada: pagamento
total de uma dívida antes do prazo fixado
em contrato.
Locação imobiliária: o mesmo que
aluguel.
Locador: proprietário de um imóvel ou
seu representante que aluga um imóvel a
outra pessoa, o locatário. Locador é sinô-
nimo de senhorio.
Locatário: pessoa que aluga um imó-
vel e paga o aluguel e outras taxas. Tam-
bém chamado de inquilino.
Matrícula do imóvel: número de regis-
tro do imóvel no cartório, o mesmo desde
sua construção.
Metro quadrado: principal unidade
(m2) de medida de área (superfície) e uni-
dade-padrão do Sistema Internacional de
Unidades.
MIP: o mesmo que seguro de morte e
invalidez permanente.
Mora: demora, atraso, retardamen-
to na execução de uma obrigação. Quem
não efetua um pagamento na data marca-
da está em mora. Também está em mora
quem se recusa a receber um pagamento
no prazo e da maneira estipulada.
Multa: penalidade imposta aos que não
cumprem leis, regulamentos, contratos.
Mutuante: pessoa ou instituição que
assina um mútuo emprestando a outra
um bem fungível (que pode ser substitu-
ído por outro da mesma espécie e quanti-
dade), como dinheiro, por exemplo.
Mutuário: aquele que recebe um bem
fungível num contrato de mútuo.
Mútuo: Contrato de reciprocidade pelo
qual o proprietário (mutuante) transfere
um bem fungível a outro (mutuário), que
deve restituir o que foi emprestado em
gênero, qualidade e quantidade. Os con-
tratos de financiamento imobiliário são
um exemplo de mútuo.
Ordem de despejo: mandado da Jus-
tiça que obriga o inquilino a desocupar o
imóvel em determinado prazo.
PCR (Plano de Comprometimento de
Renda): plano utilizado em financiamen-
tos imobiliários que limita, no máximo,
a 30% o emprego da renda familiar nas
prestações.
PES/CP (Plano de Equivalência Sala-
rial por Categoria Profissional): plano
que estabelecia o reajuste de prestações
de financiamentos imobiliários do SFH de
acordo com o reajuste salarial concedido
à categoria profissional do mutuário. Foi
adotado de 1984 a 1993.
Prestação: pagamento a prazo para
liquidar uma dívida. É também a própria
quantia em dinheiro paga periodicamen-
te. No caso dos financiamentos imobiliá-
rios, as prestações são compostas de uma
parcela de amortização e outra de juros,
mais as parcelas do seguro pessoal e do
imóvel.
Procuração: documento registrado
em cartório pelo qual uma pessoa conce-
de a outra o poder de agir em seu nome
em determinadas situações, como admi-
nistrar um imóvel ou cobrar aluguéis.
Proponente: pessoa que apresenta na
instituição financeira um pedido para ob-
ter financiamento.
Quitação: o ato de quitar, pagar inte-

gralmente, uma dívida. É também a de-
claração de que a dívida foi inteiramente
paga (recibo de pagamento, termo de qui-
tação).
Quórum: número mínimo de pessoas
necessário para realizar uma assembleia
deliberativa, como numa assembleia de
condôminos.
Reajuste: aplicação de juro e correção
monetária ao saldo devedor e ao encargo
mensal, de acordo com o índice estipulado
em contrato.
Recebível: certificados de recebíveis
imobiliários. Securitização.
Rescisão: rompimento ou anulação de
um contrato.
Reserva de propriedade: direito dado
ao vendedor, em compromissos de com-
pra e venda, de se manter proprietário do
bem que está sendo vendido, até que o
comprador cumpra as obrigações previs-
tas no contrato.
Revisional: o mesmo que ação revisio-
nal.
SAC: sigla de Sistema de Amortização
Constante.
SACRE: sigla de Sistema de Amortiza-
ção Crescente.
Saldo devedor: o que resta pagar de
uma dívida. Nos financiamentos imobiliá-
rios, é reajustado mensalmente de acordo
com o índice e a taxa de juro estipulados
em contrato.
Saldo residual: é o que resta a mais ou
a menos de uma dívida quando vencido o
prazo contratado. Se o saldo é negativo
(por exemplo, -R$ 847), o mutuário pagou
55
a mais e deve receber a quantia de volta.
Se positivo, o mutuário pagou a menos
(por erros de cálculo) e ainda deve ao cre-
dor.
SAM (Sistema de Amortização Misto):
modo de cálculo de prestações de finan-
ciamentos que utiliza a média aritmética
da prestação calculada pela Tabela Price e
pelo Sistema de Amortização Constante.
Securitização: conversão de emprés-
timos bancários e outros ativos em títu-
los (securities, em inglês) para vendê-los
a investidores. A instituição que fez o
empréstimo vende-o a uma empresa se-
curitizadora. Com lastro nesse crédito, a
securitizadora emite “certificados de re-
cebíveis imobiliários”, ou simplesmente
recebíveis, postos à venda para investi-
dores. A securitização do crédito imobi-
liário pode ser feita quando a instituição
financeira o concedeu de acordo com a lei
nº 9.514, que criou o Sistema de Financia-
mento Imobiliário (SFI).
Seguro de danos físicos ao imóvel
(DFI): apólice obrigatória, junto com a
de morte e invalidez permanente (MIP),
quando se contrai financiamento com
uma instituição financeira. O DFI, que co-
bre danos causados por incêndio, inunda-
ção, entre outros, é pago em parcelas ao
longo de todo o financiamento.
Seguro de morte e invalidez perma-
nente (MIP): apólice obrigatória, como a
de danos físicos ao imóvel (DFI), ao se con-
trair financiamento com uma instituição
financeira. Se duas pessoas contraíram
um financiamento imobiliário e uma delas
morre, a companhia seguradora paga o
saldo devedor proporcionalmente.
Seguro-fiança: seguro que substitui o
56
fiador nos contratos de locação e garante
o pagamento do aluguel e dos encargos.
SFH: sigla de Sistema Financeiro da Ha-
bitação.
SFI: sigla de Sistema Financeiro Imobi-
liário.
Sinal: quantia ou valor que o compra-
dor entrega ao vendedor para assegurar
a conclusão do negócio e com a função de
primeira parcela. Sinônimo de entrada e
arras.
Sistema de Amortização Constante
(SAC): método de pagamento de uma dí-
vida em que a parcela de amortização (um
dos componentes da prestação) é cons-
tante e a parcela de juros, que incide so-
bre o saldo devedor, é decrescente ao lon-
go do prazo de financiamento.
Sistema de Amortização Crescente
(SACRE): método de cálculo e reajuste de
prestações de financiamento, o SACRE é
muito parecido com o Sistema de Amor-
tização Constante. A diferença está no
modo de aplicar a taxa referencial (TR) à
fórmula que define a prestação, provo-
cando a variação da amortização.
Sistema de Financiamento Imobiliá-
rio (SFI): criado em 1997 pela lei nº 9.514
(20/11/1997) como alternativa ao Siste-
ma Financeiro da Habitação e à Carteira
Hipotecária, o sistema autoriza a securiti-
zação dos créditos imobiliários e introduz
a alienação fiduciária no mercado imobili-
ário.
Sistema Financeiro da Habitação
(SFH): sistema criado em 21/08/1964
pela lei nº 4.320, a fim de captar recur-
sos para a área habitacional e financiar a
construção e a compra da casa própria.
Sistema Financeiro Nacional: con-
junto formado pelo Conselho Monetário
Nacional (CMN), pelo Banco Central do
Brasil, pelo Banco Nacional de Desenvol-
vimento Econômico e Social (BNDES), pelo
Banco do Brasil e pelas instituições finan-
ceiras públicas e privadas.
Sistema Francês de Amortização: o
mesmo que Tabela Price.
Tabela Price (TP): método de cálcu-
lo das prestações de financiamentos que
tem, como os outros sistemas, duas par-
celas: uma de amortização e outra de ju-
ros. Ao longo do prazo de financiamento, a
primeira aumenta, e a segunda decresce.
A Tabela Price é também chamada Siste-
ma Francês de Amortização.
Taxa efetiva: é a taxa resultante da
aplicação periódica do juro previsto na
taxa nominal. Por exemplo, a uma taxa
nominal de 12% ao ano, a taxa efetiva
será de 1% ao mês. Como a aplicação des-
se percentual é feita mês a mês, juro so-
bre juro, a taxa total, no final de um ano,
não será mais os 12% contratados, e sim
12,68%.
Taxa nominal: é a taxa de juro firmada
em contrato que se acrescentará às pres-
tações. Nos contratos de financiamento
imobiliário pelo SFH, por exemplo, a taxa
nominal máxima é de 12%. Veja taxa efe-
tiva.
Terreno: área onde serão construídas
edificações ou que servirá para a agricul-
tura ou a pecuária. É um bem imóvel, como
as casas e os apartamentos.
TP: sigla de Tabela Price.
TR: taxa referencial, definida todo mês
pelo Banco Central de acordo com a remu-
 57

neração média das aplicações bancárias. É servicos.asp?acao=glossario&letra=Z

a referência para reajustes da caderneta
de poupança e de diversos tipos de con-
trato e dívida, inclusive financiamentos
imobiliários.

Transmissão: cada uma das transfe-

rências de propriedade, de direitos ou de
obrigações entre pessoas ou por herança.

Usucapião: aquisição de um imóvel por

se estar de posse dele de dez a 20 anos,
em diferentes situações legais.

Usufruto: direito dado a uma pessoa

de usar um bem que não é seu e usufruir
os frutos (aquilo que esse bem produz).
Caso se trate de imóvel, o usufruto deve
ser inscrito no Cartório de Registro de
Imóveis.

Valor de mercado: valor de compra e

venda que um imóvel atinge na prática e
que é atribuído por especialistas no setor.

Valor venal: valor atribuído pela pre-

feitura a cada imóvel, levando em conta
sua metragem, localização, destinação e
características. Literalmente, valor venal
significa valor de venda.

Vintenária: é a certidão emitida pelo

Cartório de Registro de Imóveis contendo
o histórico do imóvel nos 20 anos anterio-
res.

Zoneamento: divisão de um município

em zonas com características urbanísticas
(destinação, tipo de construção e de ativi-
dade) específicas: residencial, comercial,
mista (comercial e residencial), industrial,
área de preservação cultural, de preser-
vação de mananciais, entre outras.

Fonte: FOLHA DE SÃO PAULO - CRECI/SP.

Disponível em: http://www.crecisp.gov.br/servicos/
58