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CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA

PORTARIA Nº 2.861 DO DIA 13/09/2004

MATERIAL DIDÁTICO

DIREITO URBANÍSTICO E TRIBUTÁRIO

0800 283 8380

www.portalprominas.com.br
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SUMÁRIO

UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ..................................................................................... 3

UNIDADE 2 – DIREITO URBANÍSTICO ..................................................................... 4

2.1 PRINCÍPIOS E AUTONOMIA DO DIREITO URBANÍSTICO ............................................... 6

2.2 OBJETO E NATUREZA JURÍDICA DAS NORMAS DO DIREITO URBANÍSTICO .................... 9
2.3 LEGISLAÇÃO URBANA MUNICIPAL .......................................................................... 10
2.4 ESTATUTO DAS CIDADES (LEI Nº 10.257/01) ......................................................... 19
2.5 PLANO DIRETOR ................................................................................................. 20
2.6 OS DIREITOS DAS PESSOAS COM DEFICIÊNCIA E O IMPACTO NO DIREITO URBANÍSTICO
............................................................................................................................... 22

UNIDADE 3 – DIREITO TRIBUTÁRIO ..................................................................... 27

3.1 O DIREITO TRIBUTÁRIO ....................................................................................... 27

3.2 SISTEMA TRIBUTÁRIO NACIONAL (OBRIGAÇÃO, CRÉDITO) ....................................... 29
3.3 ESPÉCIES TRIBUTÁRIAS ....................................................................................... 30
3.4 TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE IMÓVEIS ................................................................. 32
3.5 OBRIGAÇÃO E CRÉDITO TRIBUTÁRIO ..................................................................... 37

UNIDADE 4 - PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............ 40

4.1 A IMPORTÂNCIA DA CONTABILIDADE PARA OS NEGÓCIOS ........................................ 43

4.2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS DO SETOR IMOBILIÁRIO.................................................... 45
4.3 SEGREGAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)
............................................................................................................................... 46
4.4 CRITÉRIOS DE CONTABILIZAÇÃO PARA REAL ESTATE – MERCADO IMOBILIÁRIO ........ 49

REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 51

ANEXOS ................................................................................................................... 56
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UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO

Há quem pense que o conhecimento da legislação urbana só tem valor para

uma gestão mais eficiente e eficaz das cidades pelas autoridades públicas. Ledo
engano! Essa matéria tem implicações para aqueles que enveredam pelo caminho
dos negócios imobiliários, afinal de contas são inúmeras as questões que envolvem
zoneamento e parcelamento do solo as quais interferem nos negócios imobiliários.

De igual importância temos o planejamento tributário que nos dias atuais

permite reduzir a carga de tributos incidentes nas operações do setor imobiliário de
forma lícita.

Pois bem, veremos detalhes destes dois ramos do Direito (Urbanístico e

Tributário) que muito tem a acrescentar aos gestores de negócios imobiliários.

Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como

premissa ser científica, baseada em normas e padrões da academia, fugiremos um
pouco às regras para nos aproximarmos de vocês e para que os temas abordados
cheguem de maneira clara e objetiva, mas não menos científicos. Em segundo lugar,
deixamos claro que este módulo é uma compilação das ideias de vários autores,
incluindo aqueles que consideramos clássicos, não se tratando, portanto, de uma
redação original e tendo em vista o caráter didático da obra, não serão expressas
opiniões pessoais.

Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se

outras que foram ora utilizadas, ora somente consultadas, mas que, de todo modo,
podem servir para sanar lacunas que por ventura venham a surgir ao longo dos
estudos.
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UNIDADE 2 – DIREITO URBANÍSTICO

Nosso ponto de partida para falar do direito urbanístico, fazendo um recorte

no tempo, será fins do século XIX, pois é o momento em que a rede urbana
brasileira aflorou. Nesse século ocorreram alguns fatores político-sociais
determinantes para o desenvolvimento das áreas urbanas, tais como, a Lei Áurea de
1888, a Proclamação da República, em 1889, e o início da industrialização do país.

Esses acontecimentos fizeram com que a população das cidades

aumentasse, graças à afluência da população do campo em busca de melhores
oportunidades de emprego, bem como à chegada dos imigrantes europeus no final
do século XIX e início do século XX.

A cidade de São Paulo, no início desse século, já despontava como um

centro de industrialização e a cidade do Rio de Janeiro como um centro político-
administrativo. Andrade e Lodder (1979) lembram que a situação de dualidade, em
que o poder econômico estava fisicamente em São Paulo, mas era exercido no Rio
de Janeiro, continuou até os anos 1960.

A criação de Brasília como centro político-administrativo nacional acelerou a

recomposição do sistema urbano e consolidou São Paulo como a metrópole
nacional (ANDRADE; LODDER, 1979).

A industrialização que se concentrou, mormente, na grande São Paulo foi a

prioridade elencada pelo Estado como saída para o subdesenvolvimento brasileiro.
No entanto, a urbanização não teve a mesma primazia, o que levou e ainda leva às
crises as grandes cidades.

A concentração populacional nas cidades brasileiras evolui num ritmo

aceleradíssimo, o que acarreta graves consequências no desenvolvimento urbano.
O censo realizado pelo IBGE, em 2000, demonstra que a população brasileira em
1940 era de 41.236.315, sendo a rural de 28.356.133 e a urbana de 12.880.182 – a
população urbana representava 31,23%. Em 2000, o total da população era de
169.799.170, sendo a rural 31.845.211 e a urbana de 137.953.959 – a população
urbana representava 81%. A cidade de São Paulo contava com uma população em
2000 de 10.434.252 (o crescimento da população de São Paulo, segundo registro do
IBGE tem sido vegetativa desde 1975 e não migratória), sendo a urbana de
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9.813.187 e a rural 621.065, a cidade do Rio de Janeiro com uma população de

5.857.904, sendo a urbana de 5.857.904, e a rural de O (zero), e a cidade de Belo
Horizonte com 2.238.526, sendo a urbana de 2.238.526 e a rural O (zero), e por
último a cidade de Porto Alegre com a população de 1.360.590, sendo a urbana de
1.320.739 e a rural de 39.851 (IBGE, 2000).

Segundo dados do IBGE, divulgados em 2000, o Brasil ultrapassou a marca

de 80% de pessoas que residem nas áreas urbanas: Com esse acelerado ritmo de
crescimento urbano os problemas pululam, principalmente, nas grandes cidades
brasileiras por estas, aparentemente, oferecerem uma melhor qualidade de vida e
oportunidades de trabalho, atraindo as levas de migrantes pobres.

De acordo com o Censo de 2010, para os estados citados acima, a situação

é a seguinte, não diferindo proporcionalmente em relação a 2000:

Estado População urbana População rural

Minas Gerais 16.715.216 2.882.114

São Paulo 39.585.251 1.676.948

Rio de Janeiro 15.464.239 529.690

Rio Grande do Sul 9.100.291 1.593.638

Fonte: http://www.censo2010.ibge.gov.br/sinopse/index.php?dados=8&uf=00

A urbanização acelerada e descontrolada acarreta uma série de

consequências fatais para as cidades, tais como, o mal uso e ocupação do solo
urbano, traduzido em cortiços, em favelas, em loteamentos clandestinos, o problema
do transporte das massas, implicando no caos no trânsito das grandes cidades, o
desrespeito ao meio ambiente, com o aumento cada vez maior da poluição, e, como
ponto nodal dos problemas: a falta de planejamento urbano.

Para solucionar os problemas oriundos da urbanização, é necessário o

norteamento do Poder Público, que deve atuar utilizando os instrumentos oferecidos
pelo Direito Urbanístico (CARDOSO, 2007).
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Para tanto, temos o Direito Urbanístico, definido como o conjunto de

técnicas, regras e instrumentos jurídicos, sistemáticos e informados por princípio
apropriados, que tenha por fim a disciplina do comportamento humano relacionado
aos espaços habitáveis, ou seja, (...) arte e técnica social de adequar o espaço físico
às necessidades e à dignidade da moradia humana (SILVA, 1997).

2.1 Princípios e autonomia do Direito Urbanístico

A Constituição Federal do Brasil menciona o Direito Urbanístico no inciso I,

do artigo 24 que trata das competências concorrentes da União, Estados e Distrito
Federal o que, para alguns autores, indica a autonomia da matéria no contexto da
ciência jurídica.

A matéria de direito urbanístico, longe de se esgotar no artigo 24 da

Constituição Federal, encontra relevante disposição no artigo 182 que trata da
política de desenvolvimento urbano executada pelo Poder Público Municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, com o objetivo de ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes. Nesse contexto, fica evidente que o princípio da função social da
propriedade constitui o núcleo central do Direito Urbanístico.

Existem, ainda, outros princípios Constitucionais que conferem ao Direito

Urbanístico, autonomia e relevância material. Destacamos o princípio da dignidade
da pessoa humana e o princípio da igualdade.

O princípio da dignidade da pessoa humana está disciplinado na

Constituição Federal de 1988 no artigo 1º, inciso III. Tal princípio reveste-se do
entendimento atual de que o ser humano deverá ser respeitado por se tratar,
simplesmente, de um ser humano. É de tal relevância o princípio da Dignidade da
Pessoa Humana que na elaboração da nova Carta Constitucional da União Europeia
tal preceito encontra-se à frente mesmo do direito à vida. Não é dever garantir-se
apenas a vida, mas a vida com dignidade.

Considerando o respeito pelas virtudes e qualidades humanas, o Direito

Urbanístico, uma vez voltado ao desenvolvimento das técnicas de ordenação dos
territórios e utilização social da propriedade, apresenta-se como ciência das mais
relevantes para a concretização do direito à dignidade da pessoa humana. Não há
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dignidade sem moradia, sem condições de habitação, sem instrumentos urbanos

que garantam a circulação, o lazer e o trabalho.

O Direito Urbanístico é fundado, ainda, no princípio da igualdade. O princípio

da igualdade do cidadão perante a lei, consagrado na Constituição Federal do Brasil
no artigo 5º, caput. É, pois, um direito fundamental do cidadão brasileiro.

Considerando a vinculação da Administração Pública ao princípio da

igualdade, esta deve se traduzir na elaboração e aprovação de planos que
estabelecem regras respeitantes à ocupação, uso e transformação do solo urbano
ou rural. A todo cidadão deve estar garantido, igualitariamente, o acesso à cidade.

Mas é com a Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, o “Estatuto da

Cidade” que fica definitivamente consolidada a chamada “Ordem Urbanística”,
entendida como conjunto de normas de direito urbanístico, ramo autônomo na
disciplina jurídica.

De fato, vislumbramos progressivo incremento das normas que visam

ordenar o uso e a propriedade do solo. Tal preocupação pode ser justificada, no
caso do Brasil, pela extremada situação de risco que apresentam as cidades mais
populosas do nosso país.

A escassez do solo, como a escassez de qualquer recurso natural, justifica a

ordenação jurídica do seu uso e consumo. Assim, o planejamento do uso do solo é
necessário para conseguir um equilíbrio entre a demanda e a oferta.

A qualidade de vida pode, ainda, efetivamente ver-se deteriorada pela

concentração populacional em determinados lugares. A busca pela qualidade de
vida é, então, justificativa para que se ditem medidas limitadoras da densidade
máxima de edificações por área, volume por superfície, entre outras.

A proteção do meio ambiente, intimamente ligada ao elemento anterior,

também representa forte argumento para a regulamentação do solo. Desta feita, não
só os habitantes atuais, mas as gerações futuras devem ser, desde já, protegidas de
um meio ambiente degradado.

No que concerne, ainda, às medidas de aproveitamento e utilização do solo,

estas estão inspiradas na finalidade de combater a especulação e proteger o usuário
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do solo, uma vez que este se trata de bem primário para a construção da vida do
cidadão.

As justificativas elencadas, coadunam-se, em nossa avaliação, com os

princípios constitucionais do Estado Brasileiro e reafirmam-se na vontade do
legislador constituinte.

É o que se depreende dos artigos 24, que conferiu expressamente à União

competência legislativa para editar normas de Direito Urbanístico, aos Estados
competência suplementar (§2º, artigo 24) e aos municípios competência para editar
normas de direito urbanístico de interesse local (inciso II, artigo 30).

Além disso, cumprirá ao Direito Urbanístico, servir à definição e

implementação da política de desenvolvimento urbano, a qual tem por finalidade
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-
estar de seus habitantes (artigo 182, caput).

Desta feita, o Direito Urbanístico é uma disciplina jurídica que dia a dia
ganha foros de desenvolvimento, justamente porque a cidade, essência do
urbanismo, e onde tal Direito incide, exige diuturnamente a sua participação, quer
seja buscando compor litígios, quer seja oferecendo os instrumentos necessários
para que o Poder Público e o particular possam encontrar formas de convivência no
âmbito dos seus interesses (GUIMÃRES, 2004).

No Direito Urbanístico (do latim: urbanus, de urbs, urbis), não se deve

entender a expressão urbano como oposição ao que é rural, mas sim deve-se ao
mecanismo dinâmico da cidade somar-se a atividade peculiar do campo, integrando-
a de modo a se formar uma única comunidade, que é produto natural, de ordem
física, moral e mental.

Em se tratando, ainda, acerca da autonomia do Direito Urbanístico, em

relação aos demais ramos do Direito, os mais conceituados juristas brasileiros
possuem o entendimento de que o Direito Urbanístico é ramo autônomo do Direito.
A posição contrária, por sua vez, atrai outros tantos juristas da mais alta
respeitabilidade.

Uma vez que o Direito Urbanístico possui princípios e disciplinas próprios,

ampliados principalmente com a aprovação do Estatuto da Cidade, concordamos
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com Guimarães (2004), ao mencionar que ele assume a posição de um ramo

autônomo do Direito.

2.2 Objeto e natureza jurídica das normas do Direito Urbanístico

O Direito Urbanístico, enquanto conjunto de normas, tem por objeto regular a

atividade urbanística e disciplinar a ordenação do território. Visa “precipuamente a
ordenação das cidades”, como nota Meirelles (1997, p. 52), mas os seus preceitos
incidem também sobre as áreas rurais, no vasto campo da ecologia e da proteção
ambiental, intimamente relacionadas com as condições da vida humana em todos os
núcleos populacionais, da cidade e do campo.

É o ramo do Direito que visa a promover o controle jurídico do

desenvolvimento urbano, isto é, dos vários processos de uso, ocupação,
parcelamento e gestão do solo nas cidades.

O Direito Urbanístico como ciência, é ramo do direito público que tem por
objeto expor, interpretar e sistematizar as normas e princípios; vale dizer:
estabelecer o conhecimento sistematizado sobre essa realidade jurídica.

Para Meirelles (1997) manifestam-se dois aspectos do Direito Urbanístico: o

Direito Urbanístico objetivo, que consiste no conjunto de normas jurídicas
reguladoras da atividade do poder público destinada a ordenar os espaços
habitáveis, o que vale dizer: conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade
urbanística; e o Direito Urbanístico como ciência, que busca o conhecimento
sistematizado daquelas normas e princípios reguladores da atividade urbanística.

Podemos também inferir que não é uma matéria nova, mas em pleno
amadurecimento e também podemos inferir que é essencial para tratar os mais
variados fatos sociais.

O operador do direito está, assim, diante de uma disciplina que reúne

especialistas de diversas áreas da ciência atual e da ciência jurídica.

A disciplina do Direito Urbanístico está, outrossim, diretamente ligada ao

Direito de Propriedade. O Direito de propriedade é, objeto de proteção e de disputa
ao longo da história do mundo ocidental, passa por momento de “coletivização”. Isso
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significa que seu conteúdo não mais se justifica pela utilidade que proporciona a um
indivíduo, o proprietário, mas a toda a sociedade.

No sistema jurídico brasileiro isso está expresso através dos princípios

constitucionais da função social, da dignidade da pessoa humana e da igualdade.
Tanto que constituem objetivos fundamentais da República Federativa Brasileira
erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e
regionais (CF artigo 3º, inciso III) (MIRANDA, 2009)

2.3 Legislação urbana municipal

Em se tratando da gestão pública municipal, vários são os instrumentos

utilizados na gestão municipal, sendo os mais importantes, o Plano, a Lei Orgânica
Municipal, a Lei do Perímetro, Lei do Parcelamento do Solo, Lei do Zoneamento,
Código de Obras e Código de Posturas.

No ordenamento jurídico1, a lei orgânica pode ser:

• a lei maior de um município;

• a lei que disciplina o funcionamento de uma categoria específica de alguns

dos poderes (Lei Orgânica da Magistratura – encontrada em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/LCP/Lcp35.htm; Lei Orgânica do
Ministério Público encontrada em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8625.htm, etc.) – não apenas no
Brasil, mas em diversos países.

É através dessa lei que o legislador busca, por meio da criação de normas
jurídicas, proteger os interesses juridicamente relevantes.

Enfim, na Lei Orgânica estão contidos os mais diversos princípios que

norteiam a vida da sociedade, numa soma comum de esforços visando o bem-estar
social, o progresso e o desenvolvimento de um povo.

1
Conjunto hierarquizado de normas jurídicas (regras e princípios) que disciplinam coercitivamente as
condutas humanas, com a finalidade de buscar harmonia e a paz social.
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a) Lei do Perímetro urbano

O instrumento que define, que fixa a área urbana do município é a Lei de

Perímetro Urbano, de competência exclusiva municipal, servindo tanto para fins
urbanísticos quanto tributários. Ademais, só podem ser loteadas parcelas de terra
incluídas dento dos seus limites. O perímetro urbano indica o limite oficial entre as
áreas urbanas e rurais (IBGE, 2001, p.116; MATTOS et al, 2002).

Diante dessa exigência legal, o Manual de Delimitação dos Setores de 2000,

do IBGE, é bastante claro ao definir os limites das áreas urbanas e rurais: a área
urbana é definida como a área interna ao perímetro urbano de uma cidade ou vila,
definida por lei municipal. A área rural é definida, por diferença, como área externa
ao perímetro urbano.

b) Lei de parcelamento do solo

A Lei do parcelamento do solo para fins urbanos é elemento importante e

fundamental de execução do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado. Segundo
Silva (s.d. apud Mattos et al, 2002), “entende-se por parcelamento do solo urbano o
processo de urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em
parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas”. Pode ser
feito por arruamento, loteamento, desmembramento, desdobro de lote ou
reparcelamento.

Caberá à lei de parcelamento do solo municipal fixar as normas urbanísticas

específicas, atendidas as peculiaridades locais, para a aprovação, em primeiro lugar,
dos loteamentos, desdobros e reparcelamentos. Caberá ao Município legislar no
sentido de disciplinar os loteamentos e desmembramentos para fins urbanos, em
seu território, até a zona de expansão urbana, dispondo as exigências de obras de
infraestrutura, as diversas percentagens de áreas de reserva pública, as exigências
para o arruamento, as densidades de ocupação para as glebas, as áreas não
edificáveis destinadas a equipamentos urbanos, etc. A maioria dos Municípios, no
Brasil, possui legislações próprias sobre loteamentos e desmembramentos urbanos
(MATTOS et al, 2002).

A Lei de Parcelamento do Solo é encontrada em 28,1% dos Municípios

brasileiros. Em 57,4% dos Municípios que a possui o tempo de vigência da lei é
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inferior a 10 anos; em 27,1% dos casos a lei possui entre 10 anos e 20 anos; e em
13,7% dos casos ela possui mais de 20 anos de vigência (IBAM, 2008).

Por incrível que possa parecer registra-se uma relação entre o tamanho de
população do Município e o tempo de vigência da Lei de Parcelamento do Solo
inversa a que se poderia esperar, ou seja, à medida em que aumenta o tamanho do
Município diminui o seu grau de atualidade.

Em 66,8% dos Municípios com população inferior a 10 mil habitantes, a Lei

de Parcelamento do Solo tem vigência inferior a 10 anos; e para os Municípios com
população superior a 500 mil habitantes essa vigência ocorre em apenas 32,0% dos
seus Municípios (IBAM, 2008).

Segundo a Associação Internacional de Administradores Municipais,

zoneamento é a divisão de uma comunidade em zonas para o fim de

regular o uso da terra e dos edifícios, a altura e o gabarito das construções,
a proporção que estas podem ocupar e a densidade da população (...) As
posturas referentes ao zoneamento não se assemelham aos códigos de
construções e códigos sanitários, os quais, em geral, se aplicam
uniformemente a todos os terrenos ou edifícios de uso e caráter
equivalentes, estejam onde estiverem localizados dentro da área urbana (...)
No zoneamento, as normas impostas podem ser diferentes nas diversas
zonas, mas devem ser idênticas em zonas da mesma espécie ou dentro da
mesma zona (...) Para cumprir efetivamente seus propósitos e para ser
legalmente defensável, toda postura de zoneamento deve ter caráter amplo,
isto é, aplicar-se a toda a área da comunidade e incluir as prescrições
relativamente ao uso, altura e área.

c) Lei de zoneamento

A lei do zoneamento é outro instrumento de caráter jurídico-urbanístico

importantíssimo a ser aplicado no planejamento municipal.

Esta lei também é usada no Brasil há muito tempo, entretanto vem sendo
atualizada sob o princípio de ser um instrumento útil para a previsão e o controle de
densidades nos meios urbanos. O zoneamento faz parte de uma lei em conjunto
com o Uso e Ocupação do Solo, uma vez que estabelece gabaritos de alturas e
limitações volumétricas de edificações e compatibilidade da convivência de
diferentes usos do solo (residencial, comercial, institucional, industrial, misto). O
Zoneamento, geralmente é definido através da divisão, principalmente do perímetro
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urbano, em áreas com algumas condições e aptidões em comum, que serão as

zonas.

Para a elaboração do projeto de Lei do Zoneamento também são

considerados, sem ordem de prioridade, os fatores de capacidade de adensamento
populacional, da capacidade de fornecimento de infraestrutura, das condições
ambientais e de topografia.

A primeira condição é a capacidade de adensamento populacional, que é

desejável nos inúmeros vazios urbanos e nas áreas imediatamente contíguas à
malha urbana já existente.

A capacidade de fornecimento de infraestrutura é uma questão vital, já que

nela estão incluídas as condições de acesso viário, fornecimento de água tratada,
coleta de esgoto, drenagem, coleta de lixo. Existem partes da cidade onde
claramente inexistem condições para a ocupação por edificações altas e de usos de
maior demanda de infraestrutura. Em locais onde as condições são favoráveis será
permitida uma ocupação mais adensada, por outro lado, onde já se identifica uma
saturação dos limites da capacidade da infraestrutura existente serão permitidas
ocupações compatíveis (GROSTEIN, 2008).

A importância do instrumento do Zoneamento é enorme, pois este busca o

desenvolvimento equilibrado da aglomeração urbana, permite a coexistência de
atividades diferentes desde que adequadamente dosadas, ao mesmo tempo
identifica áreas compatíveis com os vários tipos de uso e porte industrial e,
finalmente, assegura uma concentração urbana mais equilibrada (GROSTEIN,
2008).

Juntamente com a lei do Zoneamento, o instrumento de caráter jurídico-

urbanístico que contempla Ocupação e uso do Solo, são úteis para previsão e
controle de densidades nos meios urbanos, quando a cidade cresce em sua região
central de maneira desorganizada, multiplicando problemas de todas as espécies.
Em termos de prognóstico, este instrumento pode proporcionar um desenvolvimento
responsável e sustentável, com a intenção concreta de correção de problemas e
inversão das tendências. Há necessidade de definir claramente normas para muitos
pontos hoje desconsiderados, como:
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• a questão da ocupação das margens dos cursos de água;

• a necessidade de se avaliar empreendimentos e intervenções que

causem algum tipo de impacto no meio ambiente, natural ou
construído;

• a necessidade de garantir um mínimo de segurança em áreas onde se

aglomeram pessoas;

• o controle do uso do solo diz respeito a questões quantitativas e

qualitativas.

O tipo de ocupação e a compatibilização das atividades são aspectos de

grande importância, pois pode-se considerar, segundo Santos (2008), “que as
cidades são tanto mais viáveis quanto maior for a complementaridade das funções
que abrigam”. Isto também significa que a manutenção da coexistência de usos
diferentes deve ser preservada, por se entender que a multiplicidade de usos, desde
que compatíveis, é saudável.

Entretanto, as incompatibilidades dos usos deverão ser tratadas com

atenção. Em geral, vários tipos de usos industriais devem ser localizados em áreas
adequadas, afastadas de outras categorias de usos. Muitas vezes, o porte de
qualquer uso, em geral comercial e institucional, tais como lojas de materiais brutos
de construção, supermercados e escolas, é o que mais determina a demanda de
áreas para estacionamento, manobras e de carga e descarga. Muitas vezes estes
tipos de equipamentos se tornam inviáveis em determinadas áreas da cidade, e nem
sempre as adaptações serão possíveis (SANTOS, 2008).

Nesta lei deverão estar contempladas formas de intervenção adequada

quanto aos aspectos da altura das edificações, o quanto se pode ocupar do terreno,
o quanto se pode construir, o quanto as edificações deverão estar afastadas entre si,
quantas vagas de estacionamento devem ser garantidas. Para esses pontos
importarão a capacidade de adensamento da população e a de garantia de
acessibilidade. Desta maneira, a diferenciação destes índices estará demarcada
através da organização do território em zonas. Muitas regras importantes estarão
presentes na Lei, dentre elas:
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a taxa de ocupação, definindo o quanto se pode ocupar de um lote ao nível do

solo, apresentando algumas variações de acordo com a zona;

os afastamentos das construções, que permitirão, onde for possível,

ampliações de vias públicas através de indenização, e garantirão acesso e
passagem de luz e ventilação necessárias ao bom funcionamento das
edificações;

o coeficiente de aproveitamento, determinador de densidade populacional,

aplicado para o cálculo do quantas vezes a área do lote se pode construir em
um terreno em uma determinada zona;

uma proporção do lote a ser mantida por solo e cobertura vegetal, conhecida
como taxa de permeabilização, para diminuir a sobrecarga no sistema de
captação de águas pluviais (SANTOS, 2008).

Deste modo, é imprescindível que se determine como ocupar e usar o solo

dentro da área urbana, e também como proporcionar meios com que a cidade passe
a se desenvolver de forma saudável. As limitações serão muito benignas para a
cidade e representarão apenas um desafio a mais para a criatividade dos projetistas
e usuários.

As regras para uso e ocupação do solo são necessárias quando:

pretende-se atingir um grau de qualidade de vida possível para toda a cidade;

garantir uma área central que seja possível, segura e agradável para circular;

que os bairros possam garantir boas condições de acessibilidade e

habitabilidade, de conviver com usos diversos, mas não prejudiciais a
ninguém (SANTOS, 2008).

d) Código de Obras

Este código disciplina procedimentos administrativos e executivos e as

regras gerais e específicas que dizem respeito a obras, edificações e equipamentos,
inclusive os destinados ao funcionamento de órgãos ou serviços públicos, no âmbito
da competência do Município. Trata-se de uma lei complementar que tem como
objetivos orientar os projetos e as execuções das obras e edificações no Município,
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assegurar a observância e promover a melhoria dos padrões mínimos de segurança,

higiene, salubridade e conforto das edificações de interesse para a comunidade
(MATTOS et al, 2002).

O Código de Obras é o instrumento que permite à administração Municipal

exercer o controle e a fiscalização do espaço edificado e seu entorno, garantindo a
segurança e a salubridade das edificações. Ao utilizar esse instrumento, as
Prefeituras buscam assegurar melhor qualidade de vida para seus habitantes,
conforto ambiental, conservação de energia e acessibilidade de portadores de
deficiências.

As diretrizes para construção, presentes no Código de Obras e Edificações,

complementam-se e devem estar integradas com outros instrumentos urbanísticos,
que por sua vez devem ser elaborados ou revisados para o efetivo controle da
atividade edilícia no Município (CÓDIGO DE OBRAS, 2008).

O Código de Obras é encontrado com maior frequência na região Sul

(58,7%), seguindo-se em importância as regiões Centro-oeste (50,1%) e Sudeste
(46,2%) (IBAM, 2008).

O Plano Diretor apresenta maior frequência na região Sul (31,1%), seguindo-

se em importância a região Sudeste (16,2%). No Nordeste, o plano diretor é
encontrado em 7,0% dos seus Municípios (IBAM, 2008).

Na ocorrência de Código de Obras os diferenciais são mais marcantes. Nos

Municípios com população inferior a 10 mil habitantes o Código de Obras é
encontrado em 28,3% deles, sendo que esse percentual se eleva a 96,2% para os
Municípios com população superior a 500 mil habitantes (IBAM, 2008).

A providência inicial, uma vez decidida a elaboração de um projeto de

edificação, é a verificação, junto aos Órgãos Públicos, particularmente junto às
Prefeituras, das exigências a serem observadas.

Tais exigências estão contidas no Código de Obras específico de cada

Município. Esses códigos têm por objetivo:

• coordenar o crescimento urbano;

• regular o uso do solo;

• controlar a densidade do ambiente edificado;

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• proteger o meio ambiente; e,

• garantir espaços abertos destinados a preservar a ventilação e

iluminação natural adequadas a todos os edifícios.

Assim, os códigos de obras definem, entre outros, os seguintes itens:

• tipo de ocupação permitido para um determinado lote;

• a projeção máxima do edifício sobre ele (taxa de ocupação);

• área máxima permitida para a construção (coeficiente de utilização); e,

• recuos a serem observados com relação às divisas

(www.edifique.arq.br, 2008).

e) Código de Posturas

Dispõe sobre medidas de polícia administrativa a cargo do Município, em

matéria de higiene e ordem pública: tratamento da propriedade, dos logradouros e
dos bens públicos; horário de funcionamento dos estabelecimentos comerciais e
industriais e matéria conexa, estatuindo as necessárias relações entre o poder
público e os particulares (MATTOS et al, 2002).

As pessoas físicas e jurídicas são obrigadas a cumprirem as prescrições

desta Lei, a colaborarem para a efetivação de suas finalidades e a viabilizarem a
fiscalização pertinente dos órgãos municipais.

Ela trata em detalhes da higiene, do bem estar público, da conservação e da

utilização das edificações, dos locais de culto, de publicidade em geral, da
prevenção contra incêndios, das árvores nos imóveis urbanos, das medidas
referentes aos animais, da localização e funcionamento de estabelecimentos
comerciais, industriais, prestadores de serviços e similares.

O Código de Obras possui menos de 10 anos de vigência em 61,5% dos

Municípios com menos de 10 mil habitantes; em torno dos 45% para aqueles com
população entre 10 mil e 100 mil habitantes; 39,5% para os Municípios com
população o entre 100 mil e 500 mil habitantes; e, apenas 4,0% para aqueles com
população o superior a 500 mil habitantes. A distribuição dos Municípios, segundo
 18

as regiões, mostra que dos Municípios que apresentam maior grau de atualidade do
Código de Obras, ou seja, menos de 10 anos de vigência, a região Norte apresenta
63,5% dos seus Municípios; enquanto que na região Nordeste estão nessa situação
o 57,2% dos seus Municípios; assim como 54,3% daqueles da região Sul; 51,1%
dos Municípios da região Centro-oeste e 40,4% daqueles da região Sudeste (IBAM,
2008).

O Código de Posturas é encontrado em 56,2% dos Municípios brasileiros.

Em 50,0% daqueles que possuem o referido código, o tempo de vigência é inferior a
10 anos. Em 17,0% dos casos o Código de Posturas tem vigência entre 10 anos e
20 anos; enquanto que para 27,0% dos Municípios o código tem mais de 20 anos
(IBAM, 2008).

O Código de Posturas é encontrado em 43,9% dos Municípios com

população inferior a 10 mil habitantes e em 58,9% daqueles com população entre 10
mil e 20 mil habitantes. Para os Municípios com população entre 20 mil e 50 mil
habitantes o percentual de ocorrência é de 73,6%, elevando-se a 82,1% para
aqueles com população entre 50 mil e 100 mil habitantes e 82,2% para aqueles com
população entre 100 mil e 500 mil habitantes, alcançando a 84,6% dos Municípios
com população superior a 500 mil habitantes (IBAM, 2008).

A distribuição dos Municípios, segundo as faixas de tamanho de população,

mostra que quanto menor o tamanho do Município, maior é o grau de atualidade do
Código de Posturas.

De um lado, a legislação urbana deve sua existência ao direito de

propriedade, por outro, pode-se dizer que seus fundamentos têm origem nas
preocupações higienistas que se manifestaram desde os primórdios da civilização
urbana. No entanto, é logo após o advento da Era Industrial, quando as condições
de insalubridade e higiene das cidades, agora inchadas pelo afluxo de uma grande
massa de trabalhadores, fogem ao controle das autoridades, que se intensifica a
produção de leis urbanísticas, visando a possibilitar medidas saneadoras dotadas de
caráter cogente.

Segundo Oliveira Filho (2004), as disposições presentes no Estatuto da

Cidade afirmam a possibilidade real de efetivação dos princípios da democracia
participativa, da gestão democrática e da função social da propriedade urbana.
 19

Em relação ao princípio da função social da propriedade, o estatuto busca

assegurar o direito a propriedade imobiliária urbana, desde que cumprida a sua
função social, como reserva legal prevista constitucionalmente. Propõe, assim, uma
mudança de interpretação, reconhecendo a função da propriedade em razão das
necessidades da sociedade como um todo.

Os sistemas de gestão democráticos passam, com o Estatuto, a serem

diretrizes da administração pública, o que inclui o planejamento participativo, como
preceito a ser observado pelos municípios.

2.4 Estatuto das cidades (Lei nº 10.257/01)

O Estatuto da Cidade regulamentou e expandiu os dispositivos

constitucionais sobre política urbana, além de ter explicitamente reconhecido o
“direito à cidade sustentável” no Brasil. Essa lei federal resultou de um intenso
processo de negociação de mais de dez anos, entre as forças políticas e sociais, e
confirmou e ampliou o papel fundamental jurídico-político dos municípios na
formulação de diretrizes de planejamento urbano, bem como na condução dos
processos de desenvolvimento e gestão urbana.

O Estatuto da Cidade tem quatro dimensões principais, quais sejam:

uma conceitual, que explicita o princípio constitucional central das funções

sociais da propriedade e da cidade e os outros princípios determinantes da
política urbana;

uma instrumental, que cria uma série de instrumentos para materialização de

tais princípios de política urbana;

uma institucional, que estabelece mecanismos, processos e recursos para a

gestão urbana; e,

uma dimensão de regularização fundiária dos assentamentos informais

consolidados.

A ordem jurídico-urbanística consolidada pelo Estatuto da Cidade tem sido

desde então complementada por importantes novas leis federais, como as que
regulamentam as parcerias público-privadas (Lei Federal nº 11.079, de 2004), os
 20

consórcios intermunicipais (Lei Federal nº 11.107, de 2005) e a política nacional de

saneamento (Lei Federal nº 11.445, de 2007).

Um processo significativo de mudança institucional com a criação do

Ministério das Cidades e do Conselho Nacional das Cidades, em 2003, merece
destaque e tem dado suporte sociopolítico a esse movimento fundamental de
reforma jurídica.

Um esforço legislativo ainda maior tem sido feito quanto à questão da

regularização fundiária, de forma a garantir a efetivação e materialização dos direitos
sociais reconhecidos, o que requer a superação de obstáculos jurídicos ainda
colocados pela legislação federal — urbanística, ambiental, cartorária e processual
— em vigor. A Lei Federal nº 10.931/04 estabeleceu a gratuidade do registro
imobiliário nos programas de regularização; a Lei Federal nº 11.481/07 foi aprovada
no sentido de facilitar os processos de regularização fundiária pelos municípios nos
assentamentos informais consolidados em terras da União; a Lei Federal nº 11.888,
de 2008, instituiu o direito das comunidades à assistência técnica em programas de
regularização; a Lei Federal nº 11.952, de 2009, regulamentou a regularização
fundiária em áreas urbanas da Amazônia Legal; e a Lei Federal nº 11.977, também
de 2009, foi aprovada para regulamentar o Programa Habitacional Minha Casa,
Minha Vida e para facilitar a regularização fundiária de assentamentos informais.
Uma ampla discussão nacional tem ocorrido acerca da revisão da referida Lei
Federal nº 6.766, de 1979 (Projeto de Lei nº 3.057, de 2000), que regulamenta os
parcelamentos do solo para fins urbanos e a regularização de assentamentos
informais (FERNANDES, 2010).

2.5 Plano Diretor

Além de cumprir uma exigência prevista na Constituição Federal de 1988,

em seu artigo 182, o Plano Diretor é um instrumento de extrema importância para o
processo de planejamento do município. Através deste instrumento, torna-se
possível equilibrar o desenvolvimento econômico e urbano com a preservação
histórica, cultural e ambiental, além de ter como meta promover o bem-estar e a
melhoria da tão falada qualidade de vida dos cidadãos como um todo (MATTOS et
al, 2002).
 21

O Plano Diretor deve considerar, principalmente, a necessidade da atuação

do poder público na produção de um ambiente equilibrado ao alcance de toda a
população e na redução das desigualdades entre as diferentes áreas urbanas.
Somam-se a esses princípios a definição de mecanismos de ajuste dos processos
de crescimento e a instituição de formas de participação popular organizada no
processo de elaboração e decisão sobre os planos ou orçamentos (MATTOS et al,
2002).

O Plano Diretor também permite ordenar a ocupação do solo, fator que em

muito contribui para uma administração municipal mais eficaz, sendo acompanhado
de outros instrumentos que tratarão das questões do zoneamento, parcelamento,
uso e ocupação do solo. É uma lei que nasce a partir de preocupações com a
implantação de mecanismos para geração e proteção dos padrões adequados de
qualidade de vida, servindo de um conjunto de instrumentos de controle do uso do
solo, estabelecendo as bases para a diferenciação dos padrões de ocupação em
termos físicos como também socioeconômicos (MATTOS et al, 2002).

Em síntese, o plano diretor é o produto final de uma elaborada cadeira

normativa, em que todos os aspectos do uso do solo serão considerados, desde os
de segurança nacional até os de mera conveniência da população de bairros,
avenidas e ruas. Deve se orientar pelo Estatuto da Cidade, que apresenta como
conteúdo um complexo de normas legais, abrangendo o desenvolvimento
econômico-social, o meio ambiente e o uso e ocupação do solo, projetados para um
determinado período, para a vida municipal. Sendo um processo longo para
aprovação, e uma vez lei, obriga o município e os órgãos públicos federais,
estaduais e metropolitanos à sua observância, assim como aos particulares.

O Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento do

Município. Sua principal finalidade é orientar a atuação do poder público e da
iniciativa privada na construção dos espaços urbano e rural na oferta dos serviços
públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a
população.

Ele tem que ser feito por exigência constitucional, para municípios com mais
de 20.000 habitantes, sendo que o plano objetiva uma melhor qualidade de vida
para todos. É feito por iniciativa do prefeito, participando dele a prefeitura, a
 22

população (quando acontecem as discussões com a comunidade) e a câmara

municipal (que o transforma em lei).

O plano diretor reflete os anseios da comunidade e indica os caminhos para

uma cidade melhor.

Dele se espera...

• Que proponha meios para garantir e incentivar a participação popular na

gestão do município.
• Que aponte rumos para um desenvolvimento local economicamente viável,
socialmente justo e ecologicamente equilibrado.
• Que apresente diretrizes e instrumentos para que os investimentos em
saneamento, transporte coletivo, saúde, educação, equipamentos urbanos,
habitação popular sejam adequadamente distribuídos e beneficiem toda a
população.
• Que proponha soluções para a melhoria da qualidade da gestão pública local,
tornando-a mais apta a utilizar os recursos públicos e a prestar melhores
serviços à população.
• Que proponha diretrizes para proteger o meio ambiente, os mananciais, as
áreas verdes e o patrimônio histórico local (FERNANDES, 2010).

2.6 Os direitos das pessoas com deficiência e o impacto no direito urbanístico

No Brasil, milhares de pessoas possuem algum tipo de deficiência, seja ela

uma deficiência motora, visual, auditiva ou mental. Especialmente para essas
pessoas, é preciso assegurar o direito à acessibilidade, preparando construções
residenciais e comerciais para atender às necessidades deste público.

Válida para todos os tipos de imóveis, a norma ABNT NBR 9050:2004 é a

responsável por fornecer orientações a respeito dos critérios e parâmetros técnicos
que devem ser observados em relação à acessibilidade em edificações, mobiliário,
espaço e equipamentos urbanos.
 23

Criada com a intenção de assegurar boas condições de acesso às pessoas

com algum tipo de deficiência, a norma deve servir como referência para
planejamentos, construções e reformas, sem distinção.

De acordo com a norma, são classificados como “acessíveis” os imóveis

adaptados que priorizam a independência e o conforto de pessoas com alguma
limitação. Nesse sentido, alguns critérios devem ser respeitados, dentre os quais, é
possível citar:

Portas – devem ser largas com, no mínimo, 80 cm de vão, permitindo a

movimentação de cadeirantes;

entradas – devem contar com rampas de acesso ao imóvel;

corredores de acesso – obrigatoriamente, devem permitir aos cadeirantes a

realização de manobras de 90º, aumentando sua autonomia de movimentos;

paredes – em certos casos, a eliminação de paredes pode ser necessária

para assegurar a mobilidade do morador. A intenção é que o ambiente seja
espaçoso o suficiente para possibilitar um giro de, pelo menos, 180º;

mobília – todo o excesso deve ser retirado, garantindo amplitude ao ambiente

e fácil locomoção dos moradores;

banheiros – desníveis no piso devem ser removidos, assim como a instalação

de barras de apoio é indispensável.

Além disso, edificações residenciais multifamiliares, como condomínios e

conjuntos habitacionais, devem, obrigatoriamente, contar com áreas comuns
acessíveis. Prédios de uso público e edificações privadas destinadas ao uso coletivo
também são obrigadas a respeitar normas de acessibilidade, sobretudo locais como
escolas, cinemas, teatros, clubes e estádios esportivos.

Nesses casos, certas condições devem ser analisadas, a fim de adaptar

lugares como salões de festas e de reuniões, quadras esportivas, portarias,
auditórios, piscinas, áreas de lazer, bibliotecas e laboratórios. Especialmente ao se
tratar de instituições de ensino, as carteiras e o quadro negro também devem ser
adaptados.

Imóveis antigos, com plantas aprovadas antes das exigências legais,

também devem ser adaptados, conforme estabelecido pela Constituição Federal.
 24

O que pode acontecer, no entanto, é que haja mais gastos e maiores

dificuldades para a adaptação do bem, o que não exclui obrigatoriedade. Já a
categoria de imóveis tombados também deve ser adaptada com o diferencial de que,
nesse caso, podem surgir certas restrições de acordo com as especificidades da
construção.

Para auxiliar nesse processo de adaptação do imóvel, é possível contar com

o acompanhamento de profissionais técnicos na área, como engenheiros ou
arquitetos.

A norma que regulariza as adaptações de acessibilidade necessárias em

cada tipo de imóvel tem como finalidade não apenas orientar obras, mas
principalmente, assegurar, tanto administrativamente, quanto judicialmente a
acessibilidade de pessoas com algum tipo de deficiência, seja ela física, mental,
visual, auditiva ou múltipla.

A exigência visa proporcionar mais comodidade e qualidade de vida para

quem depende de condições especiais de locomoção e moradia, facilitando ainda
inúmeras negociações do mercado imobiliário.

Quem pretende vender uma casa ou apartamento deve se responsabilizar

pela adaptação do imóvel, com o intuito de oferecer um bem que esteja dentro das
condições e necessidades do futuro morador. Para evitar dúvidas e problemas
futuros, tanto proprietário quanto futuro comprador devem procurar ajuda jurídica e
esclarecer todos os detalhes tocantes à acessibilidade de imóveis particulares.

Freitas (2012) lembra que o censo 2010, realizado pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE), revelou que 45 milhões de brasileiros possuem
algum tipo de deficiência. O número corresponde a aproximadamente 24% da
população. Do total, 13 milhões de pessoas declararam ter uma deficiência grave
motora, visual, auditiva ou mental. Segundo a pesquisa, quatro milhões de pessoas
afirmaram ter problemas motores severos.

Segundo Freitas (2012), é necessário que o mercado imobiliário esteja

preparado para receber pessoas com deficiência, principalmente as com problemas
motores. Os imóveis adaptados facilitam e muito a vida de quem não pode se mover
com tanta facilidade. O uso de cadeira de rodas, por exemplo, limita a amplitude dos
movimentos, exigindo um espaço maior para virar ou dar a volta completa. O
 25

cadeirante tem que ter autonomia para realizar estas manobras. Com o
planejamento certo na hora de construir, ou até mesmo reformar, isso é possível,
destaca.

Enfim, os imóveis adaptados devem priorizar a independência e o conforto

de quem tem alguma limitação física. Pequenas mudanças podem significar mais
qualidade de vida no ambiente residencial e permitir uma locomoção rápida e
segura. O espaço para circulação deve ser amplo, pois assim é possível realizar
manobras, circular, se aproximar de objetos e alcançá-los.

A norma ABNT NBR 9050:2004 dá orientações sobre a acessibilidade a

edificações, mobiliário, espaço e equipamentos urbanos e é uma referência na hora
de planejar, construir ou reformar espaços adaptados. São critérios e parâmetros
técnicos que precisam ser observados a fim de assegurar boas condições de acesso
às pessoas com algum tipo de deficiência. Somente as edificações que seguem o
que está disposto nesta norma podem ser considerados acessíveis, esclarece
Freitas, vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário
(ABAMI).

A norma considera que a acessibilidade é a possibilidade e condição de

alcance, percepção e entendimento para a utilização com segurança e autonomia de
edificações, espaço, mobiliário, equipamentos urbanos e elementos. Qualquer
pessoa, inclusive as com mobilidade reduzida, devem ter acesso a estes espaços. A
norma ainda destaca que o termo acessível implica a acessibilidade física e de
comunicação, acrescenta o especialista, diretor adjunto de relações com o judiciário
da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI).

De acordo com os parâmetros estabelecidos na norma ABNT NBR

9050:2004, a altura de objetos como os interruptores, por exemplo, deve estar entre
0,60 e 1,00 m de altura. O documento ainda dispõe que as edificações residenciais
multifamiliares, condomínios e conjuntos habitacionais devem ter áreas comuns
acessíveis. Em edificações unifamiliares a aplicação do disposto é facultativa. Esta
norma é de extrema importância para as pessoas com dificuldades de mobilidade e
representa um avanço para assegurar mais dignidade a esta parcela da população,
finaliza.
 26

Vale a pena conferir a NBR 9050 disponível em:

http://www.pessoacomdeficiencia.gov.br/app/sites/default/files/arquivos/%5Bfield_ge
nerico_imagens-filefield-description%5D_24.pdf
 27

UNIDADE 3 – DIREITO TRIBUTÁRIO

3.1 O Direito Tributário

Por definição, Direito Tributário é um ramo do Direito Público que rege as

relações existentes entre o estado (FISCO) e os particulares (CONTRIBUINTES),
tendo por objeto regular os tributos.

O direito tributário estuda os princípios e as normas que disciplinam a

tributação, caracterizando-se como ramo do direito que trata das relações entre o
ente estatal e as pessoas submetidas à tributação, com as respectivas limitações do
poder de tributar.

A sua finalidade é estabelecer regras para limitar o poder estatal de tributar e

proteger os cidadãos de abusos no exercício deste poder estatal.

Em sua origem, o direito tributário estava inserido dentro do sistema do

direito financeiro, uma vez que a atividade financeira inclui a tributação. Com o
passar do tempo, a tributação ficou cada vez mais complexa e as normas a ela
relacionadas passaram a se modificar com grande rapidez. Esta evolução implicou a
autonomia do direito tributário, pois este passou a ter um objeto próprio, princípios e
institutos próprios (NEVES; LOYOLA, 2011).

OBJETO PRÓPRIO – é a disciplina das relações jurídico-econômicas

indicadoras de capacidade contributiva, ou seja, a disciplina do vínculo obrigacional,
decorrente de lei, que se estabelece entre o ente estatal e o particular.

PRINCÍPIOS PRÓPRIOS – princípios que somente a ele se referem, como

exemplo podem ser citados:

o princípio da anterioridade;

o princípio da vedação ao confisco;

o princípio da capacidade contributiva.

INSTITUTOS PRÓPRIOS – no direito tributário os institutos próprios são as

normas ou dispositivos legais que somente a ele se referem, são elementos que não
estão presentes em outros ramos do direito. Como exemplo temos a hipótese de
incidência, lançamento, responsável tributário, etc.
 28

Segundo Neves e Loyola (2011, p. 708), no direito tributário não se estuda a

destinação dos valores arrecadados. Ele abrange desde a origem do tributo até o
momento em que desaparece a obrigação tributária.

Direito Tributário, segundo alguns doutrinadores:

é a disciplina da relação entre Fisco e Contribuinte, resultante da imposição,

arrecadação e fiscalização dos impostos, taxas e contribuições (NOGUEIRA,
1990);

o ramo didaticamente autônomo do direito, integrado pelo conjunto das

proposições jurídico normativas que correspondam, direta ou indiretamente, à
instituição, arrecadação e fiscalização de tributos (CARVALHO, 1991);

direito tributário é a ramificação autônoma da Ciência Jurídica, atrelada ao

Direito Público, concentrando o plexo de relações jurídicas que imantam o elo
do Estado versus contribuinte, na atividade financeira do Estado, quanto à
instituição, fiscalização e arrecadação de tributos (SABBAG, 2009);

é o ramo do Direito que se ocupa das relações entre o fisco e as pessoas

sujeitas a imposições tributárias de qualquer espécie, limitando o poder de
tributar e protegendo o cidadão contra abusos desse poder (MACHADO,
2009);

o Direito Tributário é a disciplina jurídica dos tributos (AMARO, 2007);

direito Tributário é o direito que disciplina o processo de retirada compulsória,

pelo Estado, da parcela de riquezas de seus súditos, mediante a observância
dos princípios reveladores do Estado de Direito. É a disciplina jurídica que
estuda as relações entre o fisco e o contribuinte (HARADA, 2009).

Tributo vem do latim – tribuo, tributum, tribuere, significa repartir com os

cidadãos a despesa pública. É uma obrigação ex lege em moeda, que não constitui
sanção por ato ilícito e que tem como sujeito ativo, normalmente, uma pessoa
política e por sujeito passivo qualquer pessoa apontada na lei, lei esta que foi
elaborada pelo poder legislativo da entidade tributante.

Obrigação é o vínculo abstrato de conteúdo patrimonial por meio do qual

uma pessoa (sujeito passivo) é compelida a fazer, não fazer, dar ou suportar algo
em favor de outrem (sujeito ativo).
 29

Obrigação ex lege – deriva direta e imediatamente de previsão legal. Esse

tipo de obrigação se opõe às obrigações ex volutate, que se originam da vontade
das partes.

Como dizem Neves e Loyola (2011), o tributo nasce da vontade do Estado,

traduzida pelas disposições normativas. Ela não depende da vontade do contribuinte
ou da autoridade fiscal (não é esta autoridade que faz nascer a obrigação de pagar o
tributo).

Tributação significa ação estatal de exigir tributos.

O Código Tributário Nacional (CTN) Lei nº 5.172/66 define tributo como:

Art. 3º - Tributo é toda prestação Pecuniária compulsória, em moeda ou cujo

valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei
e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.

Já na Lei nº 4.320/64, encontramos no art. 9 que Tributo é a receita derivada

instituída pelas entidades de direito público, compreendendo os impostos, as taxas e
contribuições, nos termos da Constituição e das leis vigentes em matéria financeira,
destinando-se o seu produto ao custeio de atividades gerais ou específicas
exercidas por essas entidades.

A tributação no Brasil só pode ser levada a efeito pelo Estado, ou seja, pelas
pessoas políticas (União, Estados, Distrito Federal e Municípios). Somente quem
legisla pode criar tributos em abstrato. Assim, somente as pessoas políticas podem
instituir tributos; pois detêm capacidade legislativa.

A tributação atinge a liberdade e a propriedade. A liberdade é atingida pelo

fato de a pessoa não poder transitar livremente com seus bens. Assim, por exemplo,
uma pessoa que adquire um computador no exterior, para trazê-lo para o país deve
pagar os tributos relacionados com a importação, caso contrário será vedado o
ingresso do bem no país. A propriedade também é atingida, pois o Estado compele
a pessoa a pagar-lhe uma soma determinada.

3.2 Sistema Tributário Nacional (obrigação, crédito)

O Sistema Tributário Nacional é o conjunto de princípios e de normas

unificados em torno da ideia de tributo. As disposições sobre o Sistema Tributário
 30

Nacional estão contidas nos artigos 145 a 162 da Constituição Federal, constantes
sob este título, não obstante existirem outros comandos constitucionais referentes a
tributos (art. 195). Tais disposições tratam dos aspectos estruturais básicos do nosso
ordenamento jurídico-tributário, contendo regras que devem ser seguidas pelos
legisladores infraconstitucionais, bem como por parte da administração tributária e
do Poder Judiciário no exercício de suas respectivas funções.

3.3 Espécies tributárias

Segundo o Art. 5º CTN, são espécies tributárias: impostos, taxas,

contribuição de Melhoria.

Art. 145, I, II, III, CF: impostos; taxas; contribuição de Melhoria.

Art. 148 - CF: empréstimo Compulsório.

Art. 149 - CF: contribuições parafiscais especiais.

Assim, as modalidades de tributo são:

• impostos;

• taxas;

• contribuição de melhoria2;

• contribuições sociais3;

• empréstimos compulsórios.

a) Imposto

Imposto é tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma situação
independente de qualquer atividade estatal específica relativa ao contribuinte. O fato
gerador é do particular.

O imposto é espécie do gênero tributo.

2
Como só existe um tipo de contribuição de melhoria, pode-se dizer que é gênero e espécie.
3
As contribuições sociais e os empréstimos compulsórios podem ter suas hipóteses de ocorrência
direcionadas para dois dos três tributos acima, quais sejam impostos ou taxa.
 31

Art. 3º do CTN – obrigação ex lege, em moeda, que não se constitui em

sanção por ato ilícito e que tem por sujeito ativo, normalmente, uma pessoa política
e por sujeito passivo, qualquer pessoa apontada na lei.

Art. 16 do CTN – imposto é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador
uma situação independentemente de qualquer atividade estatal específica, relativa
ao contribuinte.

É um tipo de tributo que tem por hipótese de incidência um comportamento

do contribuinte ou uma situação jurídica na qual ele se encontra.

O artigo 77 do CTN preconiza que

as taxas cobradas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos
Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, têm como fato
gerador o exercício regular do poder de polícia, ou a utilização, efetiva ou
potencial, de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte
ou posto à sua disposição.

Este ditame tem consonância com o 145, II da CF.

b) Taxas

É a cobrança que a administração faz em troca de algum serviço público.

Neste caso, há um destino certo para a aplicação do dinheiro. Diferentemente do
imposto, a taxa não possui uma base de cálculo e seu valor depende do serviço
prestado. Como exemplos, estão a taxa de iluminação pública e de limpeza pública,
instituídas pelos municípios.

c) Contribuições de melhoria (ART. 145/ II, da CF)

Este tributo depende da realização de uma obra pública, de modo que se

enquadra na categoria de tributo vinculado.

A contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito

Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é
instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra
valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como
limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel
beneficiado. (Art. 81)
 32

d) Contribuições sociais ou parafiscais ou especiais (ART. 149 DA CF)

Este tributo se qualifica por sua finalidade e não pela destinação do produto
de sua arrecadação.

A constituição delineou as contribuições sociais como tributo com finalidade

voltada para: intervenção no domínio econômico; o interesse de categorias
profissionais ou econômicas; ou para o custeio da seguridade social.

e) Empréstimos compulsórios

Essa modalidade é uma espécie de tomada de dinheiro, a título de

empréstimo, que o Governo faz em determinadas situações de emergência, para
futuramente restituí-lo ao cidadão. Somente a União pode determiná-lo.

3.4 Tributos incidentes sobre imóveis

São impostos federais:

a) Imposto sobre a propriedade territorial rural – ITR (Arts. 29 a 31 do CTN;

art. 153, VI, da CF; Lei nº 9.393/1996 e Decreto nº 4.382/2002).

Fato gerador (Art. 29 do CTN): propriedade, domínio útil ou posse de imóvel

por natureza situado fora da área urbana.

Contribuinte: proprietário, titular do domínio útil ou possuidor.

Alíquotas: podem ser proporcionais e progressivas, conforme o grau de

utilização da área rural (art. 153, § 4º, da CF). E ainda, nos termos do art. 34 do
Decreto nº 4.382/2002 depreende-se que pode ser de 0,03 % a 20%, em função do
grau de utilização e da área do imóvel.

Base de Cálculo: valor da terra nua (VTN), conforme art. 30 do CTN c/c art.
8º da Lei nº 9.393/1996 e com art. 32 do Decreto nº 4.382/2002.

b) Imposto sobre grandes fortunas – IGF - Previsto no inc. VII do art. 153 da
Constituição, mas ainda não instituído pela União Federal.
 33

Impostos estaduais

a) Imposto sobre transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou

direitos – ITCMD (Arts. 35 a 42 do CTN; art. 155, I, da CF).

Fato gerador: transmissão da propriedade de quaisquer bens ou transmissão

(cessão) da titularidade de direito em virtude da morte de seu detentor ou por
doação.

Contribuinte: herdeiro ou legatário (transmissão causa mortis) e doador ou

donatário, conforme definido na legislação estadual (no caso de doação).

Alíquotas: estabelecido por lei estadual, respeitando o percentual mínimo e

máximo fixado pelo Senado Federal.

Base de Cálculo (Art. 35 do CTN): valor de mercado do bem (valor venal) ou

direito transmitidos e da doação.

Imposto municipal

a) Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU (Arts. 32 e

seguintes do CTN e Art. 156, I, da CF)

Fato gerador: propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel por

natureza ou por acessão física localizado na zona urbana do município.

Contribuinte: proprietário, titular do domínio útil ou possuidor.

Alíquotas: fixadas por lei municipal, lembrando ainda, a possibilidade da

progressividade admitida na Constituição Federal, art. 156, § 1º, I e II, e art. 182, §
4º, II.

No que se refere a progressividade, vale salientar que, a partir da vigência

da EC nº 29/2000, o IPTU passa a ter um caráter de progressividade fiscal, ou seja,
poderá ser progressivo em relação ao valor do imóvel tão somente para arrecadar
mais, quanto maior seja o valor do imóvel do contribuinte.

Não há mais a obrigatoriedade de que o IPTU venha atrelar-se ao

cumprimento da função social da propriedade privada.

Base de Cálculo - Art. 33 do CTN: valor venal do imóvel.

b) Imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato

oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
 34

imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição – ITBI
(Arts. 35 a 42 do CTN; art.156, 11, da CF).

Fato gerador: transmissão intervivos, por ato oneroso, da propriedade de

bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis.

Contribuinte: qualquer das partes na operação, conforme definido por lei

municipal.

Alíquotas: estabelecidas por lei municipal, proporcionais em única

percentagem sobre a base de cálculo, sendo vedada a progressividade.

Base de Cálculo (Art. 148 do CTN): valor venal dos bens ou direitos
transmitidos.

Abaixo, resumo da classificação dos impostos quanto ao ente tributante:

IMPOSTOS FEDERAIS IMPOSTOS ESTADUAIS IMPOSTOS MUNICIPAIS

Imposto sobre a exportação Imposto sobre operações Imposto sobre a Propriedade

de produtos nacionais ou
nacionalizados – IE;
Imposto sobre a importação
de produtos estrangeiros –
II;
Imposto sobre Operações de
Crédito, Câmbio e Seguro ou
relativas a Títulos ou Valores
Mobiliários – IOF;
Imposto sobre Produtos
Industrializados – IPI;
Imposto sobre a Renda e
proventos de qualquer
natureza – IR;
Imposto Territorial Rural –
ITR.
relativas à Circulação de predial e Territorial Urbana -
Mercadorias e prestação de IPTU;
Serviços de transporte
Impostos sobre Serviços de
interestadual e
Qualquer Natureza – ISS;
intermunicipal e de
comunicação – ICMS; Imposto sobre Transmissão
inter vivos de Bens e
Imposto sobre Propriedade
Imóveis e de direitos reais a
de Veículos Automotores –
eles relativos – ITBI.
IPVA;
Há também o Imposto sobre
Imposto sobre Transmissões
Grandes Fortunas - IGF que,
Causa Mortis e Doações de
apesar de previsto na
Qualquer Bem ou Direito –
Constituição, está ocioso,
ITCMD;
aguardando lei
complementar que o regule.

Quadro resumo da classificação do Professor Márcio Severo Marques

(2005), em sua obra “Classificação Constitucional dos Tributos”, que entendemos
 35

abranger todas as espécies tributárias previstas na CF. Essa classificação leva em

conta três critérios, a saber:

1º. exigência constitucional de previsão legal de vinculação entre a materialidade

do antecedente normativo e uma atividade estatal referida ao contribuinte;

2º. exigência constitucional de previsão legal de destinação específica para o

produto de arrecadação;

3º. exigência constitucional de previsão legal e restituição do montante

arrecadado ao contribuinte, ao cabo de determinado período.

Tributos identificados 1º critério 2º critério 3º critério

Imposto Não Não Não
Taxa Sim Sim Não
Contribuição de melhorias sim não não
Contribuições não sim não
Empréstimos compulsórios não sim sim

Vale guardar:

Tributos sobre a Propriedade é, grosso modo, o dinheiro, o valor cobrado

sobre o patrimônio do cidadão:

IPTU - Imposto Predial Territorial e Urbano (para os Municípios) –

proprietário de um imóvel deve arcar com o pagamento do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU), cuja alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o
valor venal do imóvel. Esse valor venal está previsto naquilo que se denomina
Planta Genérica de Valores (PGV), aprovada por lei municipal, no qual todos os
imóveis do município estão ali mapeados, seguidos de sua avaliação que serve de
base de cálculo para incidência de IPTU.

Com relação às alíquotas, o município poderá estabelecer ainda o seguinte:

(a) se o proprietário de imóvel localizado em determinada área incluída no

plano diretor não promover o uso adequado do solo urbano, o imóvel poderá ser
tributado com IPTU progressivo no tempo, ou seja, as alíquotas do IPTU aumentam
com o decorrer do tempo;
 36

(b) adotar a progressividade também em razão do valor econômico do

imóvel;

(c) instituir alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do

imóvel.

ITR – Imposto sobre a Propriedade Rural (para a União).

ITBI – Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (para os Municípios) – o

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), também de competência municipal,
é o imposto que incide na transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer
título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua
aquisição. Ou seja, sempre que algum proprietário vender o seu imóvel, ou ceder os
direitos relativos a esse imóvel, haverá incidência do ITBI que, por sua vez, deverá
ser pago pelo comprador.

Usualmente, as alíquotas variam de 1% a 3% sobre o valor da negociação

ou sobre o valor atribuído pelo município, sempre o que for mais alto. Ou seja, se o
valor da operação for inferior ao valor atribuído pela municipalidade, a alíquota do
ITBI será calculada sobre o valor mais alto; no caso, sobre o valor atribuído pela
municipalidade.

Salvo alguns casos específicos, o recolhimento do ITBI deve ser feito

quando da lavratura da escritura de transmissão da propriedade, cabendo ao
Tabelião de Notas mencionar os dados da guia do respectivo recolhimento.

IPVA – Imposto sobre Propriedade de Veículos Automotores. (para os

Estados).

ITCMD – Imposto sobre Transmissão de Heranças e Doações (para os

Estados) – o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) trata-se do
imposto que incide na transmissão causa mortis, ou seja, por sucessão decorrente
do falecimento do proprietário do bem, e também, nos casos de doação; e a
competência para a sua instituição é dos estados e do Distrito Federal.

Usualmente, a alíquota adotada para essas hipóteses é a de 4% sobre o

valor do bem transmitido.
 37

No caso de “causa mortis”, ou seja, nos processos de inventário de bens

deixados por falecimento de alguém, quem paga é o herdeiro beneficiário dos bens
deixados pelo falecido. No caso de doação, o responsável pelo recolhimento do
imposto é o doador (ALMEIDA, 2010)

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário – por fim, de competência da

União, há ainda o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário, que incide sempre que
um imóvel seja transmitido a outro e que se apure um lucro calculado entre o valor
original de aquisição e o valor da atual transmissão.

Assim, em uma operação onde um imóvel adquirido por R$ 100.000 seja

vendido por R$ 120.000, verifica-se um ganho de R$ 20.000; sobre esse valor de R$
20.000 aplica-se, quando se tratar de vendedor “pessoa física”, a alíquota de 15% a
título de Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário. Portanto, 15% sobre R$ 20.000
perfaz a quantia de R$ 3.000 a ser recolhida a título de imposto de renda sobre lucro
imobiliário, que deverá ser pago pelo vendedor.

Para cada operação imobiliária devem ser levadas em conta, as suas

especificidades, pois alguns fatores podem levar à redução dessa base de cálculo.

Quando se tratar de um vendedor “pessoa jurídica”, a alíquota e forma de

cálculo do imposto de renda são diferentes e variam de acordo com as
características da vendedora, como por exemplo, o regime tributário por ela adotado
(lucro presumido ou lucro real) (ALMEIDA 2010).

3.5 Obrigação e crédito tributário

A obrigação tributária divide-se em obrigação principal e obrigação

acessória.

Enquanto a primeira surge com a ocorrência do fato gerador e tem por

objeto o pagamento de tributo ou penalidade pecuniária e extingue-se com o crédito
dela decorrente, a segunda decorre da legislação e tem por objetivo municiar a
administração tributária de informações de interesse da arrecadação ou da
fiscalização dos tributos. Ex.: apresentação da declaração de imposto de renda ou
da declaração de isentos.
 38

O fato gerador será uma situação ou evento previsto na lei e que, quando se
realiza no mundo real, provoca o nascimento da obrigação tributária.

A ocorrência do fato gerador faz nascer o direito do credor ou sujeito ativo

(ente estatal) de receber o tributo (obrigação tributária principal) devido pelo devedor
ou sujeito passivo (pessoa obrigada ao pagamento do tributo ou penalidade
pecuniária) ou ver cumpridos os deveres formais instituídos (obrigação tributária
acessória) (BRASIL, 2004).

O crédito tributário é o momento da exigibilidade da relação jurídico-tributária

(NEVES; LOYOLA, 2011).

O Livro Segundo do CTN, que trata das Normas Gerais de Direito Tributário,
dedica seu título III ao crédito tributário, dispondo, dentre as disposições gerais,
especificamente no art. 139, que o crédito tributário “decorre da obrigação principal e
tem a mesma natureza desta”.

Art. 140 - As circunstâncias que modificam o crédito tributário, sua extensão

ou seus efeitos, ou as garantias ou os privilégios a ele atribuídos, ou que excluem
sua exigibilidade não afetam a obrigação tributária que lhe deu origem.

Art. 141. O crédito tributário regularmente constituído somente se modifica

ou extingue, ou tem sua exigibilidade suspensa ou excluída, nos casos previstos
nesta Lei, fora dos quais não podem ser dispensadas, sob pena de responsabilidade
funcional na forma da lei, a sua efetivação ou as respectivas garantias.

A obrigação tributária nasce da simples ocorrência do fato gerador, ou seja,

havendo subsunção do fato à hipótese descrita na norma, nasce a obrigação
tributária. Obrigação essa cujo objeto somente se torna exigível depois de liquidado,
ou seja, após o lançamento.

Vale dizer que o crédito tributário é a obrigação tributária liquidada.

Extinção do crédito tributário é o desaparecimento deste (da exigibilidade,

pois o crédito surge com a ocorrência do fato gerador); sua forma mais comum é o
pagamento, que significa a satisfação do direito creditório.

Quando se fala em Causas Extintivas do Crédito Tributário, na verdade são

causas extintivas da obrigação tributária e, não somente do crédito tributário. São
 39

elementos da obrigação: sujeito ativo, passivo e crédito tributário – atingindo

qualquer um deles, desaparece a obrigação.

Exclusão do Crédito Tributário é, por sua vez, benefício fiscal, que consiste
na dispensa da exigibilidade de determinado tributo, por parte da Fazenda Pública,
nos termos expressamente previstos em lei; significa evitar que ele se constitua;
pode ocorrer mediante isenção e anistia.

Isenção é a dispensa do tributo por força de lei; corresponde a uma norma

aditiva, que modifica a norma básica, fazendo com que um tributo, em regra devido,
não o seja, devido a certas circunstâncias.

Anistia é a exclusão do crédito tributário relativo a penalidades pecuniárias;

pela anistia, o legislador extingue a punibilidade do sujeito passivo, infrator da
legislação tributária, impedindo a constituição do crédito tributário.
 40

UNIDADE 4 - PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NO SETOR

IMOBILIÁRIO

O planejamento é uma ferramenta técnica que se propõe a avaliar situações

de forma sistemática (de maneira continua e dinâmica) com propósito de elaborar
estrutura organizada para todo processo. O mesmo é aplicável para empresas de
diversos portes e segmentos que buscam analisar toda a sua estrutura fiscal e
encontrar oportunidades de ampliar seu negócio, ou seja, partindo da redução de
tributos em decorrência de reestruturações operacionais e societárias ou pelo
levantamento de créditos tributários. Para isso, é necessário basear-se em
elementos que estruturam a obrigação tributária e a operacionalização do tributo.
São eles:

1. legislação Tributária (Constituição, CTN, etc.);

2. documento Contábil da Empresa;

3. livros contábeis e fiscais;

4. Guias de recolhimento e Declarações de Rendimentos, DACON, DCTF e

PER/DCOMP e outras declarações que são obrigatórias próprias de cada
contribuinte.

Assim, o planejamento tributário exige uma soma de conhecimentos, tais

como o contábil e o jurídico. Contábil porque, além da intimidade com a legislação
fiscal, o profissional consegue com mais facilidade identificar no processo
operacional da empresa os fatos geradores de tributos. Enquanto o advogado, com
seu conhecimento jurídico, conseguem identificar na legislação tributária as
oportunidades de redução da carga tributária (LIMA, 2010).

Um bom planejamento tributário, ou seja, bem elaborado, permite reduzir a

carga de tributos incidentes nas operações, de todos os setores da economia,
inclusive do setor imobiliário de forma lícita.

Os elementos do Planejamento tributário são encontrados dentro da própria

legislação, através do sistema de tributação que a empresa está inserida.
Compreende os elementos do próprio tributo a ser cobrado, utilizando de técnicas
administrativas (planejamento) e contábeis (demonstrativos) para que possam ser
feitos orçamentos relativos à área fiscal da organização, com a finalidade de obter
 41

através de meios legais ou incentivos fiscais a redução da carga tributária (LIMA,

2010).

Para Amaral (2002), são três as finalidades do planejamento tributário:

evitar a incidência do tributo, tomando-se providências com o fim de desviar-

se do seu fato gerador;

reduzir o montante do tributo, buscando-se meio de se reduzir a alíquota ou

sua base de cálculo;

retardar o pagamento do tributo, adotando-se medidas que têm este fim, sem
a ocorrência da multa.

A operacionalização da economia legal de tributos, ainda segundo Amaral

(2002), pode se dar em três esferas:

1. no âmbito da própria empresa, através de medidas gerenciais que

possibilitem a não ocorrência do fato gerador do tributo, que diminua o
montante devido ou que adie o seu vencimento;

2. no âmbito da esfera administrativa que arrecada o tributo, buscando a

utilização dos meios previstos em lei que lhe garantam uma diminuição legal
do ônus tributário; e,

3. no âmbito do Poder Judiciário, através da adoção de medidas judiciais, com o

fim de suspender o pagamento, diminuição da base de cálculo ou alíquota e
contestação quanto à legalidade da cobrança.

A finalidade do Planejamento Tributário é oferecer um conjunto de

alternativas viáveis para o pagamento de impostos, o que possibilita boa economia
fiscal ou mesmo a redução de tributos, utilizando métodos e procedimentos técnicos
que permitem o estudo personalizado e minucioso dos diversos setores e atividades
empresariais.

O planejamento tributário é uma obrigação dos gestores e encontramos

respaldo na Lei nº 6.404/76 (Lei das S/A) que prevê a obrigatoriedade do
planejamento tributário, por parte dos administradores de qualquer companhia, pela
interpretação do artigo 153: “O administrador da companhia deve empregar, no
 42

exercício de suas funções, o cuidado e a diligência que todo homem ativo e probo
costuma empregar na administração dos seus próprios negócios”.

O planejamento tributário é uma atividade empresarial estritamente

preventiva, que analisa os tributos visando identificar e projetar os atos e fatos
tributáveis e seus efeitos, comparando-se os resultados prováveis, para os diversos
procedimentos possíveis, de tal forma a possibilitar a escolha da alternativa menos
onerosa.

Para que seja possível se organizar desta forma, os gestores e

administradores precisam estar preparados, informados e incluídos dentro de uma
esfera jurídica que possibilite as alternativas na forma de Lei, para que possam
utilizar-se das ferramentas do planejamento tributário sem que pra isso ocorram atos
praticados com violação a lei.

Segundo Chaves (2008), o planejamento tributário é o processo de escolha

de ação, não simulada, anterior a ocorrência do fato gerador, visando direta ou
indiretamente à economia de tributos. Fazer o planejamento tributário não é apenas
um direito garantido na Constituição Federal, mas também um dever legal
determinado pelo artigo 153 da Lei nº 6.404/76. Quando o contribuinte identificar
uma situação que possa reduzir seus custos com tributos, o legislador poderá
modificar a lei e eliminar possibilidades por meio de Decreto-lei.

O planejamento tributário deverá ser iniciado com revisão fiscal, onde o

profissional deve aplicar os seguintes procedimentos:

1. fazer o levantamento histórico da empresa, identificando a origem de

todas as transações efetuadas, e escolher a ação menos onerosa para os fatos
futuros;

2. verificar a ocorrência de todos os fatos geradores dos tributos pagos e

analisar se houver cobrança indevida ou recolhimento maior;

3. verificar se houver ação fiscal sobre fatos geradores decaídos, pois os

créditos constituídos após cinco anos são indevidos;

4. analisar, anualmente, qual a melhor forma de tributação do Imposto de

Renda e da contribuição sobre o lucro, calculando de que forma (simples, real ou
presumido) a empresa pagará menos tributo;
 43

5. levantar o montante dos tributos pagos nos últimos dez anos, para
identificar se existe créditos fiscais não aproveitados pela empresa;

6. analisar os casos de incentivos fiscais existentes, tais como isenções,

redução de alíquotas etc.;

7. analisar qual a melhor forma de aproveitamento dos créditos existentes

(compensação ou restituição). Lembrando que outros procedimentos podem ser
adotados pelo profissional do planejamento do trabalho, quando surgir necessidade
de utilizar outros que sejam considerados importantes.

4.1 A importância da contabilidade para os negócios

A contabilidade é uma das áreas responsáveis por fornecer informações

sobre a gestão das organizações. As informações contábeis assumem relevância
primordial na tomada de decisões acertadas, visto que fornecem análises temporais,
avaliações e subsídios para diversas circunstâncias, envolvendo o patrimônio da
empresa.

Estas informações influenciam as tomadas de decisão, motivando os

membros de uma organização a agirem visando atingir as metas e os objetivos
desta. Entretanto, conforme atesta a literatura estrangeira, as informações contábeis
somente serão utilizadas nas tomadas de decisões, se os usuários puderem avaliar
a qualidade dessas informações (DEACONU; FILIP; BUIGA, 2008).

Segundo Hendriksen e breda (1999, p. 135), é necessário estudar como os

usuários das informações contábeis tomam decisões para que, ao determinar como
isso ocorre, sejamos capazes de deduzir que informação teria mais valor para eles.

No estudo das decisões tomadas pelos usuários, bem como do impacto

dessas decisões sobre o fornecimento de informações, os teóricos da contabilidade
têm adotado dois enfoques: normativo e positivo.

Para qualquer operador do Direito Tributário, bem como para profissionais

contábeis que enfrentam as questões tributárias, a contabilidade tem papel da maior
relevância, constituindo, entre outros aspectos:

i) meio de prova de eventos tributários;

ii) elemento estrutural na fenomenologia da incidência tributária;

 44

iii) fundamento para deveres instrumentais (obrigações acessórias).

Em vários tributos do sistema brasileiro, a linguagem contábil permeia de

forma marcante o fenômeno da incidência tributária; assim, torna-se crucial entender
como essa linguagem contábil irá adaptar-se à linguagem jurídica.

A contabilidade desempenha papel relevante tanto no Direito Tributário

Substantivo – na definição do objeto do comportamento (pagamento do tributo),
identificando e mensurando as variações patrimoniais – quanto no Direito Tributário
Formal – servindo para prescrever deveres instrumentais associados à escrituração
contábil-fiscal. A linguagem contábil permeia com tamanha intensidade as relações
jurídicas em geral, que, provavelmente, a Contabilidade seja área de conhecimento
não jurídico das mais juridicizadas, circunstância normalmente reconhecida pelos
próprios profissionais da área contábil (MARTINEZ, 2010).

A linguagem contábil possui fundamentalmente função descritiva, voltada

prioritariamente a relatar todos os eventos econômicos que têm reflexo sobre o
patrimônio de determinada entidade. Na descrição das transações econômico-
financeiras, a linguagem contábil procura, através de seus métodos e
procedimentos, evidenciar estática e dinamicamente o que ocorreu com o
patrimônio, bem como descrever o valor do conjunto patrimonial em determinado
período e como este variou entre um período e outro.

O Direito e a Contabilidade são áreas do conhecimento que caminham

juntas e se complementam desde longa data, acompanhando a evolução da
sociedade. A Contabilidade, orientada para o controle e registro dos atos e fatos da
administração econômica, serve como ferramenta para, entre outras funções, a
prestação de contas entre sócios ou às autoridades responsáveis pela arrecadação
de tributos.

Nesse contexto, verifica-se que, na prática, a linguagem contábil, além das

normas e princípios próprios da Contabilidade, mantém fortes laços com
instrumentos normativos presentes no Direito Positivo. Justifica-se, portanto, a
necessidade de os operadores do Direito conhecerem o sentido jurídico da
linguagem contábil.
 45

Não menos importante é estudar o enfoque positivo, que consiste em

perguntar como as pessoas realmente tomam decisões, pois este enfoque permite
identificar a informação que é mais útil.

Deve ficar claro que a área tributária deve ser tratada estrategicamente, e
não como algo corriqueiro ou automático. Por isso, o planejamento tributário deve
ser iniciado e estudado principalmente ao final de cada ano, para que a empresa
possa se preparar adequadamente nesta área.

Esse é mais um dos motivos que retrata a importância das empresas do

setor imobiliário contratarem contador (ou escritório de contabilidade) com
qualidade, pois as mudanças na contabilidade são várias, e somente os bons
profissionais conseguirão acompanhá-la.

4.2 Aspectos tributários do setor imobiliário

Para empresas do setor imobiliário, que apurem o Imposto de Renda Pessoa

Jurídica (IRPJ) e a Contribuição sobre o Lucro (CSL) pela sistemática do Lucro
Presumido, há a garantia, nos termos da Lei do Bem (Lei nº 11.196/2005), da
utilização do percentual de base presumida de 8%.

Nos termos da citada regra legal, o percentual será aplicado sobre a receita
financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à
venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda,
quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices
ou coeficientes previstos em contrato (OLIVEIRA et al, 2010).

No tocante à CSL, as empresas que apuram pelo lucro presumido poderão

utilizar o percentual de base de 12%.

Com relação à Contribuição para o Programa de Integração Social (“PIS”) e

a Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”), as empresas
do setor devem seguir a sistemática de apuração “não cumulativa”, ou seja, com
possibilidade de apropriar como crédito o valor do tributo cobrado na operação
anterior, para fins de compensação com débitos das contribuições nas operações
seguintes.
 46

Excetuam-se da regra acima, as “receitas relativas às atividades de revenda

de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e
construção de prédio destinado à venda, quando decorrentes de contratos de longo
prazo firmados antes de 30 de outubro de 2003” (Nova redação do artigo 10 da Lei
nº 10.833, dada pela Lei do Bem).

Em geral, atividades de Hotelaria e flat são gravadas pelos seguintes

tributos:

(i) sobre os serviços prestados no hotel/flat, o Imposto sobre Serviços

(“ISS”), à alíquota de 5%;

(ii) sobre o lucro percebido pela atividade, Imposto de Renda das Pessoas
Jurídicas (“IRPJ”) e a Contribuição Social sobre o Lucro (“CSL”), à alíquota de 34%;

(iii) sobre a receita bruta, a Contribuição para o Programa de Integração

Social (“PIS”), à alíquota de 1,65% e a Contribuição Social sobre o Faturamento
(“COFINS”), à alíquota de 7,6%;

(iv) sobre a propriedade do imóvel, o Imposto sobre Propriedade Territorial

Urbana (“IPTU”), cujo valor é determinado com base em quota fixa sobre o valor do
imóvel;

(v) se for proprietário de veículos, o Imposto sobre Propriedade de Veículos

Automotores (“IPVA”), à alíquota de 4%.

4.3 Segregação do Empreendimento – O Regime Especial de Tributação (RET)

Outra medida adotada pelo atual governo foi a instituição do regime especial
tributário, em conjunto com o assim definido “regime de afetação”, que separa o
terreno e o prédio construído do patrimônio total da construtora.

Segundo Mascarenhas (2012), sob o aspecto tributário, a afetação do

patrimônio da incorporação não altera a responsabilidade tributária da empresa
incorporadora ou o sistema de apuração do lucro tributável. A lei, entretanto, criou
um regime especial, opcional, denominado “regime especial tributário do patrimônio
de afetação”. Assim, poderá o incorporador manter a incorporação afetada
subordinada ao regime do lucro real ou adotar o regime especial da Lei nº
10.931/2004.
 47

O regime de afetação ou patrimônio de afetação, trata-se de um instrumento

criado para impulsionar a venda de imóveis, pois os adquirentes do imóvel inserido
no patrimônio de afetação, estarão comprando um bem com a garantia de que o
mesmo, não responderá por dívidas e obrigações vinculadas à construtora.

Com efeito, de acordo com a lei nº 10.931 de 02.08.2004, em caso de

decretação de falência ou insolvência civil da construtora, os patrimônios de
afetação constituídos ficarão fora da massa falida.

Nesse mesmo sentido, a legislação de regência determina que dois meses

após a decretação de falência da construtora, os adquirentes, por convocação da
comissão de representantes, instituirão o condomínio da construção, que irá decidir
sobre a continuação da obra ou sobre a liquidação do patrimônio de afetação.

No tocante à tributação, as construtoras que optarem pelo regime especial

instituído pela Lei nº 10.931/2004, restrito às receitas oriundas do patrimônio de
afetação, pagarão alíquota única de 7%, incidente sobre a totalidade da receita
mensal recebida.

Tal alíquota pode ser dividida e tem por base os seguintes tributos:

- 3% para a COFINS;

- 0,65% para o PIS;

- 2,2% para o IRPJ;

- 1,15% CSL.

Os recolhimentos devem ser feitos a partir do mês da opção, até o 10° dia
do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. É admitida a
compensação, mas somente por espécie e com o montante devido no mesmo
período de apuração, até o limite desse montante. Pelo regime especial, a
incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro Nacional de
Pessoas Jurídicas – CNPJ, bem como código de arrecadação próprio. Os débitos do
regime especial não poderão ser parcelados (MASCARENHAS, 2012).

É importante frisar, que a incorporadora poderá gozar do regime especial de

tributação, somente após afetar o terreno e as acessões objeto da incorporação e
receber a autorização da Secretaria da Receita Federal, o que deverá ser pleiteado
 48

através de “termo de opção ao regime especial de tributação”, a ser entregue na

Delegacia da Receita Federal.

Com a lei do bem, o RET torna definitivo o pagamento de tributos relativos

ao patrimônio afetado, não havendo ajustes ou compensações com valores devidos
ou apurados pela Incorporadora ou Construtora na consecução de suas outras
atividades.

Outras características do RET:

(i) contabilidade segregada para cada empreendimento optante pelo RET;

(ii) não há limite de receita (48 milhões de reais no Lucro Presumido);

(iii) redução de fraudes na medida em que se possibilita a utilização conjunta

de vários RETs.

O grande benefício desta inovadora legislação é que além de diminuir a

carga tributária destas entidades, ela facilita o controle e a fiscalização por parte dos
mutuários e melhorando as condições de financiamento de imóveis.

Além disso, também para os representantes fazendários há melhores

condições de apuração dos eventos sujeitos à tributação, havendo, portanto, uma
relação de verdadeiro “ganha-ganha” entre contribuintes e ente público (OLIVEIRA
et al, 2010).

Se o incorporador não optar pelo regime especial, continuarão sendo

adotados os mesmos procedimentos de apuração de resultados e oferecimento à
tributação, apurando-se o resultado de cada incorporação e, após, reunindo-se
esses resultados no balanço geral do incorporador. Para esse fim, procede-se à
reunião dos resultados de cada uma das incorporações da empresa, somados aos
resultados não operacionais e às participações, apurando-se o lucro líquido,
ajustando-o pelas adições, exclusões ou compensações, donde de apura o lucro
real, que constitui a base de cálculo do imposto de renda da empresa incorporadora
(Regulamento do Imposto de Renda, arts. 219, 246, 248 e 277) (MASCARENHAS,
2012).
 49

4.4 Critérios de contabilização para Real Estate – Mercado Imobiliário

Traduzindo literalmente do inglês teremos em português “bem imóvel”,

portanto, nada mais é do que uma nova expressão para definir bens imobiliários.

Real Estate é o setor dos produtos e empreendimentos imobiliários ou com

base imobiliária (definição no Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP)

Para deixar as coisas mais simples, Tognetti (2011) explica que existem
duas formas de ganhar dinheiro nesse mercado: com a venda ou com a renda. Ou
você ganha vendendo alguma coisa que você construiu ou comprou barato, ou você
ganha com aluguéis, taxas, pedágios cobrados por quem usa o que você construiu
(ou comprou pronto).

Quando construímos para vender, construímos Empreendimentos

Imobiliários, os quais remuneram agressivamente pelo investimento feito (mais
dinheiro, mais risco), com horizonte de médio prazo (de 2 a 4 anos, em média). São
exemplos deles:

torres de apartamentos para a venda;

edifícios de salas comerciais para a venda;

loteamentos para a venda;

condomínios horizontais para venda.

Já quando se investe em Real Estate para faturar com a exploração da

propriedade, esses empreendimentos são chamados de Empreendimento de Base
Imobiliária (EBI). São exemplos:

shoppings Centers;

hotéis;

centros logísticos para locação;

edifícios de escritórios para locação;

build-to-suit (quando se constrói com contrato de locação assinado por longo

prazo);

grandes lojas de rua para locação;

concessões rodoviárias;
 50

usinas hidroelétricas;

usinas eólicas.

Nota-se que nos EBI, os ciclos de operação são maiores (10 a 20 anos, em
média), com contratos longos de locação ou exploração. Isso diminui o risco,
deixando a remuneração de conservadora a moderada (TOGNETTI, 2011).
 51

REFERÊNCIAS

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dezembro de 1991, 8.666, de 21 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995,
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, 8.989, de 24 de fevereiro de 1995, 9.249, de 26
de dezembro de 1995, 9.250, de 26 de dezembro de 1995, 9.311, de 24 de outubro
de 1996, 9.317, de 5 de dezembro de 1996, 9.430, de 27 de dezembro de 1996,
9.718, de 27 de novembro de 1998, 10.336, de 19 de dezembro de 2001, 10.438, de
26 de abril de 2002, 10.485, de 3 de julho de 2002, 10.637, de 30 de dezembro de
2002, 10.755, de 3 de novembro de 2003, 10.833, de 29 de dezembro de 2003,
10.865, de 30 de abril de 2004, 10.925, de 23 de julho de 2004, 10.931, de 2 de
agosto de 2004, 11.033, de 21 de dezembro de 2004, 11.051, de 29 de dezembro de
2004, 11.053, de 29 de dezembro de 2004, 11.101, de 9 de fevereiro de 2005,
11.128, de 28 de junho de 2005, e a Medida Provisória no 2.199-14, de 24 de agosto
de 2001; revoga a Lei no 8.661, de 2 de junho de 1993, e dispositivos das Leis nos
8.668, de 25 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 10.637, de 30 de
dezembro de 2002, 10.755, de 3 de novembro de 2003, 10.865, de 30 de abril de
2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, e da Medida Provisória no 2.158-35, de 24 de
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 56

ANEXOS

1) Os impactos dos condomínios fechados

Os condomínios horizontais fechados tem se tornado um novo padrão de

segregação sócio espacial urbana, com impactos mais negativos que positivos e
acreditamos ser interessante trazer algumas considerações a respeito somente para
reflexão.

Temos visto vários estudos a respeito como o de Caldeira (2000); Bernardes

e Soares Junior (2008); Barbosa e Costa (2011), os quais encontram-se nas
referências bibliográficas caso desejem aprofundamento.

Podemos definir condomínios horizontais como [...] conjuntos de habitações

cercados por muros, com entrada única, geralmente controlada por dispositivos
como guarita. São conjuntos, como sugere a denominação, não verticalizados, nos
quais as unidades habitacionais possuem acessos independentes e geralmente
estão dispostas em lotes definidos. Constituem uma modalidade de ocupação do
solo na qual verificam-se vários tipos de agrupamentos, das unidades habitacionais,
desde unidades isoladas até blocos de unidades térreas, de dois pavimentos ou
sobrepostos, passando por unidades geminadas por um só lado, podendo ser
térreas ou de dois pavimentos (TRAMONTANO; REGINALDO, 1999, p. 1).

Os Condomínios Fechados Horizontais (CFHs) erguidos no Brasil não

constituem invenções originais, pois derivam de modelos residenciais similares
adotados nos Estados Unidos, a exemplo dos Common Interest Developments
(CIDs), as incorporações por interesse comum, e dos subúrbios daquele país.
Fazendo uma diferenciação entre os condomínios brasileiros e os produtos
imobiliários similares estadunidenses, Caldeira (2000) tece importantes
considerações. Os condomínios brasileiros são fechados e o acesso é controlado,
enquanto que, naquele país, os gated communities (empreendimentos fechados)
são apenas 20% dos CIDs.

Ao contrário do que ocorre nos Estados Unidos, nossos condomínios não

são chamados de comunidades, pois, no Brasil, este termo designa as áreas onde
moram os pobres, a exemplo das favelas, e, logicamente, as ditas classes média e
alta não querem ser confundidas com pobres. “Na verdade, os moradores brasileiros
 57

parecem desprezar bastante essa ideia de comunidade” (CALDEIRA, 2000, p. 262).

Outra clara diferença dos CFHs brasileiros em relação aos estadunidenses é que,
por aqui, as casas não são construídas com o mesmo padrão arquitetônico. De
acordo com a autora em contexto, “o alto valor ligado à ‘personalidade’ da casa,
compartilhado por todas as classes sociais, provavelmente explica por que casas
padronizadas não são comuns entre a elite” (CALDEIRA, 2000, p. 262).

Sem dúvida, o elemento mais emblemático dos condomínios é o muro, que

acaba por estabelecer uma ruptura, seja ela física ou mesmo simbólica, diante do
aglomerado maior da cidade. Conjunto de habitações horizontais, isolado em um
sítio urbano comum, caracteriza-se principalmente pelo seu caráter privado e pelo
espaço relativamente autônomo e funcional em relação à cidade. “Uma espécie de
versão burguesa das conhecidas comunas socialistas segundo uns, um gueto ao
contrário, para outros” (ALMADA, 1998, p. 40).

Pode-se inferir algumas das motivações como: a busca por maior qualidade
de vida, segurança (decorrentes do medo da violência urbana crescente) e status
social, pelas famílias de maior poder aquisitivo.

Não há dúvidas que, por um lado, o caráter segregacionista, evidenciado por

seu espaço, torna-se forte agente na determinação e na reprodução de critérios,
quanto a quem pode circular ou estar naquele local, mexendo de certa forma na
questão da cidadania (ROBERTS, 2002). Por outro lado, a implantação e a
manutenção dos condomínios dependem da criação de toda uma estrutura, o que
gera, por exemplo, empregos de prestadores de serviço e a atração de novos
comércios. Os serviços de segurança, principalmente externos, oferecem uma
sensação de segurança para os moradores do entorno. Esses fatores todos
produzem um aumento do valor do solo, valorizando a região.

2) Notícias do mercado imobiliário para 2013.

Na segunda semana de dezembro/2012, em um evento realizado pela

Bloomberg, o CEO do HSBC Asset Management, Pedro Bastos disse que os
investimentos financeiros de 2013 estarão voltados para o Mercado Interno e que os
mercados com mais potencial são: ações de empresas voltadas para o mercado
interno, ativos estruturados e, ele, o mercado imobiliário
 58

(http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/onde-estarao-as-oportunidades-de-
investimento-em-2013).

No caso do mercado imobiliário, o investidor de pessoa física pode acessar

este nicho não apenas pelos imóveis residenciais, mas também pelos fundos
imobiliários – fundos com cotas negociadas em Bolsa que investem em imóveis
corporativos: shopping center, galpões, grandes lajes. Ou seja, o imóvel, mais uma
vez, será o porto seguro para investimentos no próximo ano. Isto porque, investir
neste mercado oferece menos riscos contra a inflação.

A perspectiva é de que, no próximo ano, haja um crescimento no Brasil,

influenciado pelo aumento do consumo e de mais áreas para escritórios e galpões. A
perspectiva também indica que os preços continuarão crescendo, em ritmo lento.

Para Basílio Jafet – presidente da Fiabci Brasil (Federação Internacional das

Profissões Imobiliárias) e vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)
(http://www.i-qualimoveis.com.br/news/setor-imobiliario-estima-avanco-em-2013) –
afirma que o novo conjunto de medidas apresentada pelo governo brasileiro irá
beneficiar o setor. Entre estas medidas, destacam-se:

desoneração da folha de pagamento – isto significa que agora, ao invés de

serem pagos 20% do pagamento da contribuição das empresas para o INSS,
os setores beneficiados pagaram apenas de 1% a 2% de seu faturamento. Ao
tirar o tributo incidente sobre os trabalhadores, o governo busca estimular a
geração de empregos no país e melhorar a competitividade das empresas
brasileiras;

a redução do Regime Especial de Tributação (RET) – o segmento da

construção civil terá seu imposto reduzido de 6% para 4%, diminuindo assim
os custos com a construção de novos imóveis.

Outra grande medida a favor do mercado imobiliário é a ampliação do valor do

imóvel enquadrado no programa “Minha Casa, Minha Vida” que passou de R$ 85 mil
para R$ 100 mil (http://www.universidadegaia.com.br/artigo/detalhe/-o-mercado-
imobili%C3%A1rio-em-2013).