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IMÓVEIS
Introdução
1
Registrador substituto do Registro de Imóveis de Lajeado-RS
Professor das disciplinas de Direito Administrativo e Registros Públicos da Universidade de Santa Cruz do Sul –
UNISC
Professor da disciplina de Registro de Imóveis nos cursos de pós-graduação “lato sensu” de Direito Registral e
Direito Imobiliário, da Universidade de Santa Cruz do Sul - UNISC
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Tentei estabelecer uma certa logicidade no trato do tema onde, num primeiro
momento, trabalho com a conceitualização da matrícula, a partir do direito positivo e da
doutrina e, em seguida, abordo alguns dos principais princípios que informam a
matrícula no registro de Imóveis. Posteriormente procurei enfrentar os requisitos da
matrícula, previstos no da própria Lei dos Registros Públicos, sintonizados com a noção
de ato administrativo, especialmente, no que diz respeito aos pressupostos de
existência e validade. Em seguida, o trabalho é relacionado com o momento da
abertura da matrícula, sua fusão ou unificação. E, por fim cuidou-se do desdobramento
e do cancelamento da matrícula.
1. Do conceito de matrícula
3
Caso a matrícula não tivesse o seu suporte no domínio, todo e qualquer ato
praticado ficaria suspenso. Neste sentido, é possível desenvolver o raciocínio no
sentido de que o espaço terrestre é o suporte físico do domínio, enquanto que o
domínio é o suporte jurídico da matrícula e esta, por sua vez, o suporte físico e jurídico
dos atos a serem nela lançados.
O direito de propriedade recai sobre um determinado bem imóvel, que deve estar
perfeita e inequivocamente identificado na matrícula. Portanto, deve haver uma perfeita
sintonia entre a realidade física e jurídica, sob pena de irregularidade.
2
Admite-se atualmente a abertura de matrícula de posse, na hipótese de imissão provisória do Poder Público para
implantação de loteamentos populares. Artigo 18, § 4º e 5º da Lei federal nº 6.766/79, com alteração da Lei federal
nº 9.785/99, considerando que a desapropriação é sempre uma aquisição originária e não derivada, rompendo,
portanto, com a relação dominial. A título de observação, é necessário esclarecer que nem todos os estudiosos do
Direito aceitam a idéia da aquisição originária, especialmente os civilistas, cujo entendimento é no sentido de que
mesmo havendo uma intervenção do Estado, ocorre uma derivação do direito de propriedade e não uma retirada
compulsória, como é o entendimento dos administrativistas.
3
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.355
4
A atual Lei dos Registros Públicos alterou a lógica do sistema registral imobiliário
ao adotar a matrícula, privilegiando o fólio real em detrimento do fólio pessoal
(transcrição). Neste sentido a matrícula passou a ser o núcleo 4 do Registro de Imóveis
– sem afetar, entretanto, a essência do ato registral –, pois é a partir desta que agora
ocorre a constituição, desconstituição e declaração dos direitos.
O sistema fundado no fólio real, se por um lado prima pela individualização, com
a devida especialização geodésica e unitarização do imóvel, por outro, não afirma
que o sistema anterior, fundado no fólio pessoa, apresentava uma indeterminação
objetiva a respeito dos requisitos identificadores do imóvel. Neste sentido Jacomino 7
se manifesta dizendo que,
4
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 11ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p.334
5
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.354
6
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
7
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
5
Para Balbino Filho 8 , a matrícula apresenta uma forte acepção cadastral, pois
segundo ele,
Ainda nesta linha Oliveira diz que: “A matrícula é um ato cadastral, é a forma
pela qual se caracteriza e se individualiza um imóvel e se lhe confere um número de
ordem pelo qual será prontamente identificado”. 10
Para Silva 13 , “A matrícula não é ato de registro, no sentido de que ela, pura e
simplesmente, não cria, não modifica, não extingue direitos. Ela é ato de registro no
sentido lato, porque só existe dentro do sistema registrário.”
8
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis, 3ª ed. São Paulo: Atlas, 1976, p.6
9
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do registro de imóveis, São Paulo: Saraiva, 1976, p.54
10
OLIVEIRA Edson Josué Campos de. Registro imobiliário, São Paulo: RT, 1976, p.34
11
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
12
GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexões sobre a matrícula 17 anos depois. RDI 33/105, São Paulo: jan/jun.
1994
13
SILVA, Gilberto Valente da. Matrícula. Boletim do IRIB em Revista nº 303 agosto de 2002
14
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
6
15
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial. In: Revista de Direito imobiliário nº 17-18, p53
7
recair sobre o direito de propriedade, bem como de atos ou fatos que dizem respeito
aos direitos inscritos, ao próprio imóvel e os sujeitos que figuram nos atos registrais.
Esta dedução da própria lei, informa por um lado, os valores formais e, por outro,
o conteúdo a ser atribuído a lei, no momento de sua aplicação diante do caso concreto,
16
NALINI, José Renato. A matrícula e o cadastro no registro de imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário nº 37,
p.25
17
MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Curso de Direito Administrativo, 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001,
p.73
8
ou seja, diante da realidade é que o operador jurídico irá lançar mão dos princípios mais
adequados, seja no plano formal, seja no substantivo, com a finalidade de atender os
interesses protegidos pela ordem jurídica.
18
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial, in: Revista de Direito Imobiliário nº 17-18, pp.51-54
19
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial, in: Revista de Direito Imobiliário nº 17-18, p.53
9
deverá ter sua matriz que servirá de suporte fático e jurídico para os atos e fatos que
vierem a ser inscritos.
20
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 203
21
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.27
10
Para a solução deste impasse, a própria Lei oferece a solução no seu artigo 213,
ao dispor sobre os procedimentos para fins de retificação do registro imobiliário, no
sentido de adequá-lo a realidade fática e jurídica.
Para se chegar a esta conclusão deve ser construída uma exegese sistêmica e
hierarquizada, fundada na principiologia que informa e conforma o Direito e não a partir
de artigos de leis isolados, desconexos.
22
FREITAS, Juarez. A interpretação sistemática do Direito. São Paulo:Malheiros, 1995, p. 54
11
Ao adotar o fólio real em oposição ao fólio pessoal, a finalidade da atual Lei dos
Registros Públicos é a de valorizar ao extremo a especialização do bem sobre o qual
vão recair os direitos reais, para efeitos de autenticidade, segurança e eficácia jurídica.
Por essa razão é necessário trabalhar com a idéia de que toda a principiologia que
informa o sistema registral imobiliário brasileiro deve ser interpretada de forma
sistematizada e hierarquizada, em função de sua finalidade.
23
MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo, 15ª ed. São Paulo: Malheiros,2003,p. 817-
818
12
Para avançar um pouco mais, é necessário indagar: que tipo de ato jurídico é a
matrícula ? É ato de direito privado ou ato de direito público ? A resposta a estas
indagações vai sinalizar a respeito da natureza jurídica da matrícula.
24
GANDOLFO, Maria Helena Leonel, Matrícula: uma abordagem prática, in: Cadernos do IRIB Prática Registral,
São Paulo: IRIB, 2002.
25
A idéia que tenho é no sentido de que o Registro de Imóveis, assim como os demais registros públicos definidos
pela Lei dos Registros Públicos e a atividade notarial são instituições que não integram os poderes orgânicos
clássicos, mas que são espécies de corpos intermediários situados entre os poderes clássicos, como o Ministério
Público, guardadas as devidas proporções.
13
E a matrícula é uma espécie de ato base, pois sobre ela serão lançados os
demais atos registrais que recairão sobre o imóvel ou relacionados com os sujeitos que
ali figurem.
A lei aponta quem é competente, a forma que deve ter, a finalidade que deve
atingir, a causa que leva o registrador a abrir a matrícula, bem como o conteúdo que
deve ter. Como se percebe, há uma vinculação direta com a lei, cabendo ao oficial
executa-la.
Quanto à forma, a matrícula, será sempre por escrito, não se admitindo qualquer
outra, conforme se depreende do artigo 3º da Lei dos Registros Públicos ao dispor
sobre a escrituração, que deve ser feita em livros encadernados ou folhas soltas.
26
MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo, 13ª, São Paulo: Malheiros, 2000, pp.347-
368
14
27
Lei federal nº 8975, de 29 de janeiro de 1999.
15
Já os requisitos procedimentais são atos que devem, por força de lei, preceder
ao ato registral. Para o registro é necessário apresentar o respectivo título causal (artigo
221 da LRP) enquanto que para averbação, via de regra, deve ser apresentado o
requerimento da parte interessada, devidamente instruído com documentos
comprobatórios (artigo parágrafo único do artigo 246 da LRP).
A finalidade por sua vez contempla o bem jurídico objetivado pela matrícula, que
é a de servir de base, de suporte, para todos os lançamentos registrais a partir de sua
abertura, que dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos e aos sujeitos que
nela figuram e, conseqüentemente, dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
jurídica aos atos jurídicos.
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Por delegação se entende a transferência do exercício de certas atribuições e os poderes necessários para tanto, de uma entidade a outra.
29
É o ato que vincula o agente público a cargo ou função pública.
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Cada matrícula terá um número individual que a distingue das demais, que
segue ao infinito, de forma contínua, sempre no mesmo livro nº 2. O parágrafo 2º do
artigo 3º da LRP permite que a escrituração possa ser feita de forma mecânica, em
livros de folhas soltas, cujo número de paginas de cada livro é estabelecido pela
autoridade judiciário competente e, quando findar o livro, o imediato tomará o mesmo
número, com a adição sucessiva de letras, na ordem alfabética simples, e, depois,
repetidas em combinações com a primeira, com a segunda, e assim por diante, como
por exemplo 2-A a 2-Z; 2-AA a 2-AZ; 2-BA a 2-BZ, de acordo com o parágrafo 6º do
mesmo artigo 3º.
Se o regime de bens adotado não for o legal, deve ser solicitado o prévio registro
da escritura pública de pacto antenupcial ou o número deste, para que produza efeitos
em relação a terceiros, conforme dispunha o artigo 261 do Código Civil de 1916 e artigo
1657 do Código Civil Novo.
30
MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Curso de direito Administrativo, 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2001,
p.369-370
19
A partir da vigência da atual Lei dos Registros Públicos o ato de registro só pode
ser lançado na matrícula, salvo os atos de averbação que podem ser lançados à
margem das transcrições, mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer à outra
circunscrição.
Como já vimos, o ato de averbação de acordo com o artigo 169, I da LRP não
impõe a abertura de matrícula, como condição para o competente lançamento, mas é
perfeitamente possível a sua abertura por iniciativa do próprio oficial, ou a requerimento
do próprio interessado, desde que estejam contemplados todos os requisitos.
Existem exceções à regra prevista nos artigos176, §1º,I e 228, como por
exemplo o nascimento de imóveis a partir do parcelamento do solo urbano e rural
através dos institutos pertinentes, Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e
suas alterações e Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, bem como ainda, a
instituição de condomínio prevista nos artigos 7º e 8º da Lei federal nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964 e no § 4º do artigo 10 da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de
2001.
Neste sentido é o acórdão extraído da Ap. Civ. 028265-0/3 Data: 26/01/96, tendo
como relator: Antônio Carlos Alves Braga. 31
31
in:THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP – CD-ROM
22
7. Do desdobramento da matrícula
32
Revista de Direito Imobiliário nº 5, janeiro-junho 1980, São Paulo: IRIB-RT, P.147
23
Mesmo que o artigo 167, I nº 19, faça referência expressa de registro para o
loteamento, e não para o desmembramento, é certo que o ato é de registro. Neste
sentido trago à colação a seguinte ementa, de sentença em processo de dúvida julgado
pelo Juiz Auxiliar da 1.ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Narciso Orlandi
Neto. 33
33
IN: THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP- CD-ROM
24
8. Do cancelamento da matrícula
Por essa razão, mesmo diante da literalidade do artigo 233 da Lei dos Registros
Públicos, que estabelece as hipóteses de cancelamento da matrícula, é necessário
verificar quando se trata do efetivo cancelamento ou apenas do encerramento de
escrituração.
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O cancelamento da matrícula tem como origem uma ilegalidade, que pode estar
presente no momento de sua abertura ou no título que a provocou. Se a matrícula foi
aberta quando não poderia em razão de ilegalidade que afeta a sua essência, como por
exemplo a falta do suporte jurídico, que é o domínio, não há outra alternativa a não ser
a sua declaração de nulidade pelo Judiciário. Por outro lado, se a ilegalidade estava
presente no título que provocou sua abertura, desde que a mesma apresente os
pressupostos de existência que já vimos anteriormente, não há motivo para declarar a
sua nulidade e por conseqüência o seu cancelamento, pelo fato de que não há uma
relação de causa e efeito absoluta entre o título apresentado e a materialização da
matrícula, considerando que a matrícula pode inclusive ser aberta de ofício pelo Oficial
do Registro de Imóveis.
34
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.383
26
Mesmo que os artigos 176, I e 227, ambos da Lei dos Registros Públicos
orientam no sentido de que o momento da abertura de matrícula do imóvel é quando for
feito o primeiro registro na vigência daquela, é certo, como já vimos anteriormente, que
o oficial pode abrir as matrículas de ofício. Nada impede, portanto, que após a
averbação do desdobro ou o registro do desmembramento ou do loteamento, o oficial
abra as matrículas dos lotes e encerre a escrituração da matrícula do lote desdobrado
ou desmembrado ou a gleba loteada, sem que tenha ocorrido a prévia alienação.
35
Artigo 1332 do Código Civil.
27
O mesmo pode se dar com a instituição de condomínio, quando por força desta
se atribuirá um status jurídico especial, donde resultarão as unidades autônomas, que
poderão ser objeto individual de direito, portanto, passíveis de serem matriculadas
independentemente e, por conseqüência, ser encerrada a escrituração na matrícula que
tem por objeto o terreno e o prédio.
Temos ainda a hipótese prevista no inciso III, do artigo 233 da Lei dos Registros
Públicos que trata do encerramento de matrícula quando dois ou mais imóveis
contíguos e pertencentes ao mesmo proprietário ou proprietários sofrerem fusão,
implicando na abertura de uma matrícula tendo por objeto os imóveis fundidos, com o
encerramento das que lhes deram origem.
Considerações finais
Trabalhando com uma idéia conceitual, podemos dizer que a matrícula é uma
base física porque confeccionada em ficha de papel, e jurídico, pelo fato de que a
matrícula tem como suporte o domínio, ou seja, o direito real de propriedade sobre bem
imóvel conforme os artigos 176,§ 1º, I, 227 e 236 da LRP.
Houve uma radicalização pois a atual Lei dos Registros Públicos não admite a
concomitância do fólio pessoal.
A matrícula é uma espécie de ato base, pois é sobre ela que serão lançados os
demais atos registrais que recairão sobre o imóvel ou que tiverem relação com os
sujeitos que ali figuram. Neste sentido, a matrícula se assemelha com a noção de ato
administrativo. Não é ato de administração pública, mas apresenta os requisitos do ato
administrativo. O ato administrativo não é exclusivo da administração pública, pois tanto
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Quanto à forma, a matrícula, será sempre por escrito, não se admitindo qualquer
outra, conforme se depreende do artigo 3º da Lei dos Registros Públicos ao dispor
sobre a escrituração, que deve ser feita em livros encadernados ou folhas soltas.
Já os requisitos procedimentais são atos que devem, por força de lei, preceder
ao ato registral. Para o registro é necessário apresentar o respectivo título causal (artigo
221 da LRP) enquanto que para averbação, via de regra, deve ser apresentado o
requerimento da parte interessada, devidamente instruído com documentos
comprobatórios (artigo parágrafo único do artigo 246 da LRP).
30
A finalidade por sua vez contempla o bem jurídico objetivado pela matrícula, que
é a de servir de base, de suporte, para todos os lançamentos registrais a partir de sua
abertura, e dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos e aos sujeitos que nela
figuram e, conseqüentemente, dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
jurídica aos atos jurídicos.
A partir da vigência da atual Lei dos Registros Públicos o ato de registro só pode
ser lançado na matrícula, enquanto que os atos de averbação podem ser lançados à
margem das transcrições, mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer à outra
circunscrição.
Referências bibliográficas
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do registro de imóveis, São Paulo: Saraiva, 1976
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis, 3ª ed. São Paulo: Atlas, 1976
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 11ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial. In: Revista de Direito imobiliário nº 17-18
FREITAS, Juarez. A interpretação sistemática do Direito. São Paulo:Malheiros, 1995
GANDOLFO, Maria Helena Leonel, Matrícula: uma abordagem prática, in: Cadernos do IRIB Prática Registral,
São Paulo: IRIB, 2002.
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo, 13ª, São Paulo: Malheiros, 2000
_____________ Curso de direito administrativo, 15ª, São Paulo: Malheiros, 2003
MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Curso de direito Administrativo, 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2001
NALINI, José Renato. A matrícula e o cadastro no registro de imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário nº 37
OLIVEIRA Edson Josué Campos de. Registro imobiliário, São Paulo: RT, 1976
SILVA, Gilberto Valente da. Matrícula. Boletim do IRIB em Revista nº 303 agosto de 2002
THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP – CD-ROM
Revista de Direito Imobiliário nº 5, Decisões administrativas. P.147