Registro de Imóveis no Brasil: evolução histórica e legislação atual

Metodologias Ativas
UNIDADE I - DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

CAPÍTULO 1 - Registro da propriedade imóvel no Brasil

Legislação aplicada ao Georreferenciamento de Imóveis Rurais
Serviço notarial e registral

Objetivo - dotar os atos jurídicos de:
Publicidade: pressupõe-se que os atos são de domínio público, portanto, a

princípio, não é possível alegar o seu desconhecimento na tentativa de fazer
prevalecer algum outro ato jurídico posterior perante aquele que fora levado
a registro anteriormente.
Autenticidade: gera a presunção de regularidade do ato registrado.
Segurança: produz a estabilidade dos direitos.
Eficácia: faz irradiar os seus efeitos perante terceiros.

Tipos de sistema registral no mundo:
 Francês, de cadastro, que confere eficácia plena, real, às transações

imobiliárias;
 Norte-americano, record system, ou de arquivo das informações, marcado
pela ocorrência de contradição entre títulos e pela presença de companhias
seguradoras para compensar esse risco;
 Alemão, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, gerando a
presunção absoluta e inquestionável do teor do ato efetivado;
 Brasileiro, da eficácia definitiva a partir do momento do registro,
Tipos de sistema registral no mundo:
Os sistemas ou formas de organizar os dados notariais ou registrais, variam

de acordo com as origens históricas, políticas e culturais de cada país.
Elemento comum, no contexto do direito imobiliário: todos visam a garantir

que os direitos relativos a imóveis, em especial a propriedade e a posse,
possam produzir efeitos perante terceiros por meio do registro.
Sistema Registral Brasileiro:
 Assunto de vulto constitucional:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado,

por delegação do Poder Público. (Regulamento)
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal

dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a
fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
A Lei Federal nº 8.935 de 18 de novembro de 1994, também conhecida

como a “Lei dos cartórios”, destina-se a regular os serviços notariais e de
registro
Sistema Registral - Histórico:
A prática surgiu em Roma, onde as terras eram de domínio do Estado, mas

conferia-se a um particular a possibilidade de explorá-la, transmitindo-se lhe,
portanto, a posse, mas a propriedade permanecia com o Estado.
 No Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente a

propriedade de uma determinada área remonta à expansão europeia e o
descobrimento das Américas.
Quem primeiro ocupava um solo que ainda não era ocupado por outro
europeu, tomava posse da mesma. E consequentemente adquiria o direito de
ocupar e explorar da forma que lhe aprouvesse ou interessasse.
Sistema Registral Brasileiro- Histórico:
Após a fase do descobrimento, a história da propriedade no Brasil se estendeu

desde as conhecidas capitanias hereditárias e sesmarias. Por esse sistema de
administração territorial, repartiu-se o solo brasileiro, por meio de doações,
entre membros da burocracia estatal e da pequena nobreza de Portugal.
Sesmarias: espécie de enfiteuse, pela qual a Coroa, permanecia proprietária,

mas cedia o domínio útil das terras, a sesmeiros.
Aqui se vislumbra o antecedente remoto dos registros de imóveis no Brasil

no ato de documentação, lavrada pelos funcionários portugueses, que
vinculavam terras brasileiras a posseiros e à Coroa.
Em 1532 o Rei delimitou 15 divisões administrativas dentro do

território brasileiro, as quais foram denominadas de Capitanias
Hereditárias e concedidas aos respectivos beneficiários.
Objetivo - estimular a produção agrícola e econômica.
Essa prática de distribuição de terras em troca de produção agrícola

dentro de um período pré-estabelecido, é conhecida como sistema de
Sesmarias.
Fonte: http://www.geografia.seed.pr.gov.br/modules/galeria/detalhe.php?foto=316&evento=5
 O Sistema das sesmarias foi substituído pelo regime das posses (caos
dominial), até que a Constituição do Império do Brasil de 1824 veio a
abolir o confisco e, simultaneamente, consagrou o direito de propriedade.
 1850 Lei de Terras foi editada, Lei nº 601/1850 e revalidou as Sesmarias

bem como outras concessões do Governo-Geral ou Provincial.
 “Registro geral de hypothecas”, instituído pela Lei 317, de 1843-

verdadeiro antecedente dos registros de imóveis .
 Decreto nº 482, de 1846 criação de um Registro em cada uma das

Comarcas do Império, a cargo de um dos Tabeliães do local com
inscrição obrigatória das hipotecas, inclusive aquelas constituídas
anteriormente à edição do Decreto.
 Decreto nº 1.318, de 1854, determinou a obrigatoriedade do registro das
posses dos imóveis, pelos possuidores de terras sob pena de multas,
perante os Vigários; devendo os exemplares ser conservados no Arquivo
das Paróquias, e os livros de registro remetidos ao Delegado do Diretor-
Geral das Terras Públicas da Província respectiva.
 O “registro do vigário” tinha grande semelhança com o futuro registro de

imóveis brasileiro. Pode-se considerá-lo, “não como antepassado do RI, mas
como contribuição digna de nota no aspecto formal do registro” (Jacopetti,
2020, p. 57)
 Contudo, o registro paroquial ou do vigário possuía efeitos meramente

declaratórios – cadastrais, sem qualquer valor como título de domínio, eram
apenas as declarações de posse
 Grande contribuição ao discriminar o público do particular

 Importa apontar a linha do tempo da criação do Registro Geral no ano de 1864,

com a Lei no 1.237, que trouxe avanços significativos e marcantes até os dias atuais,
haja vista ter sido o norte para as transformações futuras.
Em 1916, com a criação do Código Civil da época, o nome Registro Geral passou a
denominar Registro de Imóveis, e também foram preenchidas algumas lacunas, com
destaque para:
A inclusão indireta do registro das transmissões referentes a partilhas e
heranças.
A inclusão do registro dos atos judiciais.
A adoção de alguns princípios básicos para o sistema registral, tais como os de
prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção.
 Lei nº 6.015/73 - racionalização do sistema registral – sistema

matricial.
 informações de cada imóvel passam a ser organizadas a partir de

uma única matrícula, “na qual se concentra a especialização do bem, a
cadeia contínua de atos que envolvam o imóvel e a qualificação de
todos os sujeitos que fazem parte de sua cadeia dominial” (Oliveira,
2019, p. 87).
 Lei nº 6.015/73 - lei é responsável por regular os registros públicos e,

em especial, no seu título V trata da temática imobiliária, sendo a
norma vigente reguladora de todos os registros públicos atuais.
O sistema de registro criado no Brasil garante a propriedade não só de

imóveis particulares, mas também de imóveis públicos.
 Registro de imóvel público, o estado o registra com caráter

declaratório, para declarar que o referido imóvel é de seu domínio.
Registro de imóvel privado, diferentemente, visa garantir o direito e a

segurança jurídica de propriedade privada a um determinado cidadão ou
pessoa jurídica de direito privado. Porém, independentemente de o bem
ser público ou privado, ambos são levados ao sistema registral brasileiro.
Sistema Registral Brasileiro - Histórico:
Conceito:
Matrícula -“ato de inserir em uma folha, pela primeira vez, dados

relativos a um único imóvel, (...),destinada ao registro de todas as
mudanças jurídicas experimentadas diretamente pelo imóvel ou que
lhe influenciem”;
 Tábua registral - “folha em que determinado imóvel foi matriculado,

contendo suas sucessivas modificações jurídicas e seu estado atual”
(Jacopetti).

Registro dos imóveis rurais
 Lei nº 10.267/2001 introduziu grande avanço no sistema.
Passou a exigir sua descrição por coordenadas dos vértices

definidores dos seus limites a partir do georreferenciamento junto ao
Sistema Geodésico Brasileiro.
A precisão posicional da poligonal objeto do memorial descritivo

deverá ser certificada pelo INCRA.


 Lei nº 10.267/2001 introduziu grande avanço no sistema.
Passou a exigir sua descrição por coordenadas dos vértices definidores

dos seus limites a partir do georreferenciamento junto ao Sistema
Geodésico Brasileiro.
A precisão posicional da poligonal objeto do memorial descritivo

deverá ser certificada pelo INCRA.
Sistema Registral Brasileiro- Direito de Propriedade:
 CF/88 art. 5º garante o direito à propriedade em sintonia com a

evolução e aprimoramento dos sistemas registrais brasileiro.
 Já na Declaração dos Direitos dos Homens de 1867, a propriedade é

tratada como um direito inviolável e sagrado.
 Código Civil de 1916 atribuiu à propriedade um caráter individualista,

absoluto, inatingível, e o proprietário era considerado senhor da coisa,
podendo dela usufruir como bem entendesse.
As pressões sociais por uma justa distribuição de riquezas levaram o Estado a
intervir no exercício do direito de propriedade.
A CF/88 consagrou a Função Social da Propriedade.
Ônus do exercício em consonância com finalidades econômicas e sociais definidas

em lei, impondo ao proprietário o seu adequado aproveitamento (Oliveira, 2020).
 O Código de 2002 trouxe requisitos voltados à atender um caráter de

sociabilidade e solidariedade.
CF/88:
Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no
País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII- é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social.

Atributos do direito de propriedade:
De acordo com PINTO (2013), tem-se que:
Usar: consiste na faculdade de “utilizar-se da coisa no seu próprio

interesse, ou seja, extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que
ela puder prestar, sem alterar-lhe a substância”.
Gozar: corresponde à faculdade de o proprietário retirar da coisa as
suas utilidades econômicas, como, os frutos naturais, industriais e civis,
além dos produtos.
Dispor: é a faculdade de alienar a coisa, seja de forma onerosa (por meio da compra
e venda, por exemplo) ou gratuitamente (por meio da doação, por exemplo).
 Reivindicar: corresponde a “um direito subjetivo por meio do qual se concede ao

proprietário o direito de recuperar a coisa que lhe foi injustamente retirada, para
restaurar o seu patrimônio”. Há alguns princípios que regem o direito de propriedade,
são eles:
 Oponibilidade erga omnes (contra todos): por meio desse princípio, tem-se que o
direito de propriedade pode ser oposto (contestado ou reivindicado) contra qualquer
pessoa que o viole; isso denota também o seu caráter absoluto.
 Publicidade: a partir do momento em que a propriedade se torna pública

pelo registro, ela se torna, ao mesmo tempo, oponível erga omnes.
 Perpetuidade: o direito de propriedade é, em regra, perpétuo, somente

desaparecendo por vontade do proprietário ou por determinação legal
(exceção no caso de propriedade resolúvel).
 Exclusividade: em regra, o direito de propriedade se exerce exclusivamente

por um titular; no entanto, admite-se o seu exercício em conjunto, como
ocorre no caso de propriedade condominial (em condomínio).
 Elasticidade: “a propriedade pode se distender ao máximo ou

comprimir ao máximo à vontade do proprietário” (Pinto, 2013), variando
de plena a restrita (limitada), como se especificará a seguir.
Quanto à fruição conforme Gomes (2007), as principais modalidades são:
 Propriedade Plena: ocorre quando todos os direitos ementares dessa referida

propriedade se concentram ou se reúnem na pessoa do proprietário, o qual pode
usá-la, gozá-la e dela fruir (colher os frutos naturais e civis) por completo e pelo
tempo que quiser nos termos da lei
 Propriedade Restrita: quando ao menos um dos poderes é retirado do

proprietário, como ocorre no caso de instituição do direito real de superfície, do
usufruto ou da hipoteca. O nu proprietário não poderá dispor plenamente de seu
direito, o usufrutuário usar, gozar e colher os frutos correspondentes enquanto durar
a limitação (usufruto).
Quanto à fruição conforme Gomes (2007), as principais modalidades são:
 Propriedade Perpétua: quando não condiciona a duração dessa propriedade por

qualquer período de tempo, ou seja, a propriedade se perpetua enquanto for da
vontade de seu titular
 Propriedade Resolúvel: ocorre quando em seu próprio título está contido um

dispositivo ou cláusula resolutiva ou revogável. Compreendida a noção de
propriedade, importa tratar de outro tema afim: a posse.
Sistema Registral Brasileiro- Direito de Posse:
Corresponde à exteriorização da propriedade;
Teoria Objetiva de Ihering adotada pelo Direito Civil Brasileiro;
A posse se configura com a presença de um único elemento: o corpus - elemento

objetivo que consiste na detenção física da coisa ;
 Posse se exterioriza a partir do exercício do uso, gozo, disposição ou poder de

reaver a coisa.
Sistema Registral Brasileiro- Direito de Posse:
 Frente ao exercício do direito à propriedade percebeu-se a

necessidade de oferecer ao cidadão uma garantia, uma segurança
jurídica em relação a um referido imóvel, seja ele urbano ou rural.
Sistema Registral Brasileiro - conceito:
 Atos de registro: se referem, basicamente, a direitos reais ou

obrigações com eficácia real, isto é, com necessidade de produzirem
efeitos perante terceiros.
 Atos de averbação: normalmente se referem à modificação,

retificação (correção) ou cancelamento de um ato de registro anterior.
Sistema Registral – Registro:
possível retificar ou cancelar um registro, como autorizado na Lei de Registros

Públicos, nos artigos a seguir Lei 6015/73:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento
do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de
qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c)
alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento
oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção
de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas
perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a
partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de
linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

Art. 213. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando
houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida
perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e
memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de
Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes [...].

Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada

em julgado; II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato
registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento
do interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da Fazenda
Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que
declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito
real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a
reversão do imóvel ao patrimônio público.
Sistema Registral – Registro distinção rural-urbano:

Classificação de um imóvel em urbano ou rural:
Há várias definições para imóvel rural e urbano a partir de diferentes

critérios estipulados por diferentes normas.
 INCRA: diferencia um imóvel do outro a partir da sua localização. Considera

imóvel rural aquele que não esteja situado na área do município onde é
qualificado como urbano (para qualificar área como urbana, é necessário que
esta se enquadre em pelo menos dois de vários quesitos pré-estabelecidos,
como exemplo podem-se citar: proximidade à escola pública, hospital;
presença de sistema de esgoto, pavimentação, entre outros.
Sistema Registral – Registro distinção rural-urbano:
Classificação de um imóvel em urbano ou rural.
EXCEÇÃO: alguns imóveis mesmo situados em zona urbana, devido à sua

destinação rural, ou seja, exploração extrativista, pecuária, agricultura em
geral, deixam de pagar IPTU para pagar Imposto Territorial Rural – ITR.
Sistema Registral – CONCLUSÃO:
a importância dos registros públicos no Brasil em dotar os atos jurídicos de

publicidade, autenticidade, segurança e eficácia é evidenciada pela sua
previsão na própria Constituição Federal (art. 236).
No contexto do registro de imóveis, destaca-se a o seu papel na garantia

dos direitos inerentes à propriedade e à posse, bem como as limitações
quanto ao seu exercício, tanto em relação a imóveis particulares, quanto
públicos.
O próximo passo é analisar a legislação pertinente ao registro público no

contexto brasileiro: objetivo do próximo capítulo.
CAPÍTULO 2 - Legislações referentes ao Registro Público

Legislações referentes ao Registro Público
Lei nº 10.267
 Confere uma maior segurança quanto ao controle e informação de
seus limites e confrontações
 Instituiu a obrigatoriedade do Georreferenciamento de imóveis
rurais a todos os proprietários rurais,
 Objetiva informar o Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária (Incra) o exato posicionamento, característica e extensão do
imóvel rural, além de seus confrontantes.
GEORREFENCIAMENTO: consiste em marcar um par de coordenadas

em um ponto exato em cada vértice da propriedade a partir da
localização pelo sistema GNSS – Sistema Global de Navegação por
Satélite, atribuindo e fixando marcos nos vértices da propriedade para
definir seus limites e sua exata dimensão, tendo em conta o sistema de
referência de coordenadas adotado oficialmente
Decreto 4.449 de 2002 regulamenta e Lei nº 10.267 e passa a exigir:
 Apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR,e
 Prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural -

ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os
casos de inexigibilidade e dispensa de sua comprovação, previstos
no art. 20 da Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996, bem como
os casos de imunidades, extinção e exclusão do crédito tributário
[...].
Decreto 4.449 de 2002 regulamenta e Lei nº 10.267 e passa a exigir:
Art. 4º Os serviços de registros de imóveis ficam obrigados a

comunicar mensalmente ao INCRA as modificações ocorridas nas
matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento, unificação de imóveis, retificação de
área, reserva legal e particular do patrimônio natural, bem como
outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, para fins
de atualização cadastral.
Decreto 4.449 de 2002 modificado pelo Decreto 5.570 de 2005

regulamenta e Lei 10.267 obriga o georreferenciamento para:
 Desmembramento.
 Parcelamento.
 Remembramento.
 E em qualquer situação de transferência.
A Lei 6.015, Lei de registros públicos repete essa exigência em seu

art. 176.
PARCELAMENTO
A Lei 6.766/79 conceitua:
 1) Loteamento, que corresponde à subdivisão de gleba em lotes destinados

a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
(art. 2º, § 1º);
 2) Desmembramento, que corresponde à “subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,
desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (art.
2º, §2º).
PARCELAMENTO
A Lei 6.766/79 conceitua:
 3) Remembramento corresponde à fusão (unificação) de dois ou mais

terrenos para formar um novo lote, reagrupamento de lotes contíguos, e a
consequente constituição de um terreno maior considerado juridicamente
um novo imóvel, com nova matrícula, limites e confrontações próprias e
distintas das anteriores, o que justifica a exigência do georreferenciamento
na nova área.
 O remembramento, diferentemente do loteamento e do desmembramento,
tem regulamentação própria a cargo de cada Município, não sendo,
portanto, detalhado na Lei 6.766/1979.
O Decreto 4.449 atualizado pelo Decreto 5.570 determina PRAZOS para identificação
do imóvel rural, conforme se vê:
 Noventa dias para os imóveis com área superior a cinco mil hectares.
 Um ano para os imóveis com área de mil até menos que cinco mil hectares.
 Cinco anos para os imóveis com área de quinhentos até menos que mil hectares.
 Dez anos para os imóveis com área de duzentos e cinquenta até menos que
quinhentos hectares.
 Quinze anos para os imóveis com área de cem amenos que duzentos e cinquenta
hectares.
 Vinte anos para os imóveis de vinte e cinco a menos de cem hectares.
O não cumprimento dessas exigências poderá acarretar:
 Impossibilidade de vender seu imóvel.
 Impossibilidade de doar seu imóvel.
 Impossibilidade de constituir penhor rural, agrícola e agropecuário.
 Impossibilidade de desmembrar.
 Impossibilidade de lotear.
 Em alguns casos, Impossibilidade de adquirir crédito bancário.

IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL RURAL:
Há vários critérios para se definir se um imóvel é urbano ou rural.
1 - Quanto à localização: será urbano aquele situado em zona urbana,

conforme definido em norma municipal. Por exclusão, será rural aquele
localizado fora da área urbana.
2 - Quanto à finalidade: Lei nº 8.245 de 1991, considera se imóvel

urbano aquele que se destina para fins de ocupação residencial e/ou
comercial; se considera rural o imóvel utilizado para fins agrícolas, para
exploração pecuária, extrativista vegetal, florestal ou agroindustrial.
3- Quanto à Tributação: Para diferenciar imóvel rural e urbano, a

legislação Tributária considera que o imóvel é urbano se possui, no
mínimo, duas características dentre um conjunto composto de alguns
serviços básicos tais como asfalto, saneamento, escolas, hospitais, etc., e
sobre este incidirá o IPTU. Caso a localização do imóvel não atenda com
pelo menos duas características desse conjunto de serviços, este imóvel
será considerado rural, e sobre este incidirá o ITR.
 ITR é um imposto federal, de competência exclusiva da União, nos

termos do inciso VI do artigo 153 da Constituição Federal.
 Possui como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de

imóvel rural, isto é, aquele imóvel cuja área contínua é constituída de
uma ou mais parcelas de terras localizada fora da zona urbana do
município.
Importante alteração no ITR - EC 42 de 19 de dezembro de 2003, que

deu nova redação ao §4o do artigo 153, da CF
 instituir a progressividade de suas alíquotas fixadas de modo a
desestimular a manutenção de propriedades improdutivas;
 isentar a sua incidência sobre pequenas glebas rurais, quando o

proprietário que as explore não possua outro imóvel;
 possibilitar a sua cobrança e fiscalização pelos Municípios que assim

optarem, desde que isso não implicasse em redução do imposto ou
qualquer forma de renúncia fiscal.
Em resumo - EC 42/03:
 I - será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a

desestimular a manutenção de propriedades improdutivas;
 II - não incidirá sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei,

quando as explore o proprietário que não possua outro imóvel;
 III - será fiscalizado e cobrado pelos Municípios que assim optarem,

na forma da lei, desde que não implique redução do imposto ou
qualquer outra forma de renúncia fiscal.
 A EC 42/03 foi regulamentada pela Lei nº 11.250, de 27 de

dezembro de 2005 a qual possibilitou à União, por intermédio da
Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB, celebrar convênios com
o Distrito Federal e os Municípios, que assim optarem, destinados à
delegação das atribuições de fiscalização, de lançamento dos
créditos tributários, e de cobrança do ITR.
 O Decreto nº 6.433, de 15 de abril de 2008, instituiu o Comitê Gestor

do ITR - CGITR, voltado a dispor sobre a opção dessa cobrança e
fiscalização do imposto pelo DF e pelos Municípios, determinando
ainda a criação do portal do ITR, onde devem ser disponibilizados: a
relação dos optantes, as informações e os aplicativos relacionados ao
imposto, bem como os os modelos dos documentos utilizados nas
atividades de fiscalização e cobrança do imposto.
 A Base de cálculo do ITR é o valor da terra nua (excluí o valor das

benfeitorias, melhoramentos, edificações, culturas temporárias, etc).
 Difere do preço de venda (valor de mercado);

 Muitos municípios, principalmente aqueles que celebraram

convênio com a União para administrar o ITR, já estabeleceram um
valor médio, por hectare, para as terras rurais, balizando o Valor da
Terra Nua para fins de apuração do Imposto, a exemplo do que é
feito na administração do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU.
 O critério adotado pelo INCRA para a caracterização de um imóvel

como sendo rural é o da sua localização: considera-se rural aquele
imóvel que não está localizado em área urbana. Portanto, coincide
com o critério adotado pela legislação Tributária.
 Todo o imóvel rural, deve estar cadastrado no INCRA.
 O Cadastro de Contribuinte de Imóvel Rural possui grande valia de

viabilizar o regime jurídico próprio e diferenciado ao proprietário
rural, independentemente de ser grande ou pequeno proprietário.
 Esse regime jurídico diferenciado justifica-se inicialmente pela forma

de proteção a partir do registro do titulo aquisitivo, que comprova a
aquisição.
TÍTULO AQUISITIVO
pode ser representado por:
 Uma ordem judicial.
 Escritura pública.
 Sucessão hereditária, entre outros.

TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens
 Registro no cartório por meio do sistema Torrens- Lei 6.015/73

TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens
 Já em 1890, o proprietário passou a ter uma proteção especial no que
tange ao seu direito de propriedade.
 Essa proteção decorreu da instituição desse sistema de registro Torrens na

legislação Brasileira.
 Inicialmente, era utilizado para registrar tanto imóveis urbanos, quanto

rurais. Porém, atualmente destina-se exclusivamente para o registro de
imóveis rurais.
TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens – exige preliminarmente:
 1. Documentos comprobatórios de domínio.
 2. Prova de atos que modifiquem ou limitem sua propriedade.
 3. Do memorial descritivo.
 4. E planta do imóvel em escala de 1:500 ou 1:5.000.
 5. documentos complementares elucidativos.

TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens
 O registrador, além de providenciar toda a documentação exigida, ainda

deve lançar edital, possibilitando a impugnação do pedido de registro
Posteriormente, esse pedido ainda deve ser levado à homologação pelo
Judiciário.
 A grande vantagem é que esse sistema de registro é o único que traz como
benefício a presunção absoluta quanto à qualidade de proprietário.
 A partir dessa presunção, não se admite prova em contrário.

TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens
 As principais regras acerca do procedimento do registro Torrens

estão previstas na Lei dos Registros Públicos, a Lei nº6.015/73, nos
seguintes artigos: 277 a 288.
TÍTULO AQUISITIVO
Registro Torrens - desvantagens
 menos acessível – possibilidade de insucesso devido a complexidade

das exigências.
 Custo elevado para confecção de documentos.

TÍTULO AQUISITIVO
Aquisição de terras brasileiras por estrangeiro:
 quanto aos imóveis rurais existem algumas limitações e condicionantes

para a sua aquisição previstas na própria Constituição Federal (art. 190).
 reguladas pela Lei n° 5.709, de 07 de outubro de 1971, que regula a
aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País, ou pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
 Decreto nº 74.965, de 26 de novembro de 1974, regulamenta a referida lei.
TÍTULO AQUISITIVO
Quando a aquisição se der por pessoa natural (física) estrangeira:

 A quantidade máxima de três módulos fiscais (ou Módulos de Exploração
Indefinida – MEI) independentemente de autorização.
 Quando houver interesse em comprar uma quantidade acima de três módulos
(MEI), o estrangeiro terá que obter uma autorização especial perante o INCRA.
 Acima de cinquenta módulos fiscais (MEI), apenas com a autorização do
Congresso Nacional (art. 23, §2º, da Lei no 8.629/1993), por meio de processo
administrativo formalizado junto ao Incra, na Superintendência Regional de
localização do imóvel rural.
TÍTULO AQUISITIVO
Quando a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira:
 autorização do Incra para qualquer extensão de área, além da

apresentação de projeto de exploração vinculado aos seus objetivos
estatutários ou sociais;
 a autorização do Congresso Nacional caso o somatório de áreas do

requerente exceder 100 módulos (MEI), em área contínua ou descontínua,
no território nacional
TÍTULO AQUISITIVO
Quando a aquisição de imóvel rural por estrangeiro em faixa de

fronteira:
 assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional (art.2º, V

da Lei 6.634/79)
TÍTULO AQUISITIVO
Quando a aquisição de imóvel rural por estrangeiro em faixa de fronteira:
 assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional (art.2º, V da

Lei 6.634/79).
CAPÍTULO 3 - A Grilagem de terra e a questão Cartorial

A Grilagem de terra e a questão Cartorial
GRILAGEM TERRAS
Conceito:
 É a venda de terras pertencentes ao poder público ou de propriedade
particular mediante falsificação de documentos de propriedade da área.
 Agente que realiza essa atividade ilegal é conhecido por grileiro.
 A grilagem corresponde à ocupação qualificada pela intenção deliberada de
se tornar dono de terreno público, como se este fosse particular.
 Esse problema remonta suas origens às terras devolutas, isto é, terras não
habitadas, apossadas, aproveitadas e, portanto,incultas
(Lei da Terra de 1850, art. 5º, §§ 1º, 8º e 15).
GRILAGEM TERRAS
 A origem da expressão grilagem vem da antiga prática de envelhecer

documentos novos para dar-lhes aparência de envelhecida.
 Isso, por vezes, vem aliado com a conivência de serventuários de Cartórios

de Registro Imobiliário que, por vezes, registram áreas sobrepostas umas às
outras - ou seja, que só existem no papel, ou conivência direta e indireta de
órgãos governamentais, que admitem a titulação de terras devolutas
estaduais ou federais a correligionários do poder, a pessoas fictícias
“laranjas” ou “fantasmas”, para levar a fraude a cabo nos cartórios
GRILAGEM TERRAS
Fragilidades facilitadoras
 Repetição do procedimento no Instituto de Terras do Estado, no Cadastro do
INCRA e na Receita Federal dão à fraude uma aparência de legalidade.
 Algumas brechas institucionais facilitam a fraude. Exemplo: a inexistência de um
cadastro único.
 Os órgãos fundiários, nos três níveis (federal, estadual e municipal), não são
articulados entre si.
 No Brasil não existem registros especiais específicos para grandes áreas.
 Dados dos cadastros federais e estaduais não estão cruzados.
 O cadastro federal, pela atual legislação, é declaratório.
 A correição (fiscalização) sobre os cartórios deixa a desejar
GRILAGEM TERRAS
Áreas com cadastros cancelados no INCRA:
 Imóveis 3.065
 Área(ha) : 93.520,587
GRILAGEM TERRAS
Áreas com cadastros cancelados no INCRA

Exemplos de casos concretos:
 Reversão por meio judicial (ação de discriminação judicial)

 Decisões de primeiro grau favoráveis aos grileiros
 Áreas indefinidas envolvendo terras devolutas (algumas em faixa de
fronteira)
 Áreas de grande vulto (200 mil, 400mil, 600 mil há)
 Registro de áreas maiores que as reais
 Ações de usucapião mal instruídas (indícios de conluio)
GRILAGEM TERRAS
Proposta de mudanças legais para o combate ao latifúndio:

Conceito – estatuto da terra (Lei )
 Latifúndio: Trata-se de um imóvel rural que, com área igual ou
superior ao módulo rural, é inexplorado ou explorado inadequada
ou insuficientemente (latifúndio por exploração), ou ainda porque
tem grande dimensão a ponto de ser incompatível com a justa
distribuição da terra (latifúndio por extensão).
GRILAGEM TERRAS
Serão necessárias ações legislativas nas três esferas federativas para:
 estabelecer limitações ao tamanho da área a ser concedida ou alienada;
 prever destinação de terras ao programa de reforma, preferencialmente a famílias
de pequenos agricultores familiares;
 exigir exploração satisfatória de modo a evitar a concessão ou alienação de terras
inexploradas;
 Exigir que a venda se baseie em projeto sustentável de exploração dos recursos
naturais;
 exigir respeito ao prévio zoneamento socioeconômico-ambiental, com destinação
de percentual de terras à preservação e conservação ambiental.
GRILAGEM TERRAS
Ações legislativas já incorporadas na Lei 6.015/73
 modificação no processo de escrituração, matrícula e registro e registros e
averbações de imóveis rurais, distinguindo-se dos urbanos (art. 176, §10, 3, a e
b);
 exigência de base cartográfica e georreferenciamento dos imóveis (art. 176, §§ 3º
a 6º);
 imposição de sanções administrativas e penais mais rigorosas aos serventuários
dos Cartórios de Registro de Imóveis, que agirem por culpa ou dolo, ou a
quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas que de algum modo concorrer para
o cometimento de delitos relativos a registros públicos (art. 213, §14).
CONCLUSÃO
 A grilagem de terras é um problema que remonta a edição da Lei de

Terras de 1850 relacionado às terras devolutas (não habitadas,
apossadas, aproveitadas, consideradas, portanto, incultas)
 A ausência de um sistema unificado de controle de terras, fator
facilitador da falsificação de títulos.
CONCLUSÃO
Mesmo assim, há que se apontar avanços trazidos pela Lei 10.267, de 2001, que
modificou a Lei de Registros Públicos, e veio a conferir maior segurança a partir da:
a. modificação no processo de escrituração, matrícula e registro e registros e
averbações de imóveis rurais, distinguindo-se dos urbanos (art. 176, §10, 3, a e
b);
b. exigência de base cartográfica e georreferenciamento dos imóveis (art. 176, §§
3º a 6º);
c. imposição de sanções administrativas e penais mais rigorosas aos serventuários
dos Cartórios de RI, que agirem por culpa ou dolo, ou a quaisquer outras pf ou pj
que de algum modo concorrer para o cometimento de delitos relativos a registros
públicos (art. 213, §14).

Registro de Imóveis no Brasil: evolução histórica e legislação atual

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Metodologias Ativas

UNIDADE I - DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

CAPÍTULO 1 - Registro da propriedade imóvel no Brasil

Serviço notarial e registral

Publicidade: pressupõe-se que os atos são de domínio público, portanto, a

Autenticidade: gera a presunção de regularidade do ato registrado.

Segurança: produz a estabilidade dos direitos.

Eficácia: faz irradiar os seus efeitos perante terceiros.

Tipos de sistema registral no mundo:

 Francês, de cadastro, que confere eficácia plena, real, às transações

Tipos de sistema registral no mundo:

Os sistemas ou formas de organizar os dados notariais ou registrais, variam

Elemento comum, no contexto do direito imobiliário: todos visam a garantir

Sistema Registral Brasileiro:

 Assunto de vulto constitucional:

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado,

§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal

A Lei Federal nº 8.935 de 18 de novembro de 1994, também conhecida

Sistema Registral - Histórico:

A prática surgiu em Roma, onde as terras eram de domínio do Estado, mas

 No Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente a

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

Após a fase do descobrimento, a história da propriedade no Brasil se estendeu

Sesmarias: espécie de enfiteuse, pela qual a Coroa, permanecia proprietária,

Aqui se vislumbra o antecedente remoto dos registros de imóveis no Brasil

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

Em 1532 o Rei delimitou 15 divisões administrativas dentro do

Objetivo - estimular a produção agrícola e econômica.

Essa prática de distribuição de terras em troca de produção agrícola

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 1850 Lei de Terras foi editada, Lei nº 601/1850 e revalidou as Sesmarias

 “Registro geral de hypothecas”, instituído pela Lei 317, de 1843-

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Decreto nº 482, de 1846 criação de um Registro em cada uma das

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 O “registro do vigário” tinha grande semelhança com o futuro registro de

 Contudo, o registro paroquial ou do vigário possuía efeitos meramente

 Grande contribuição ao discriminar o público do particular

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Importa apontar a linha do tempo da criação do Registro Geral no ano de 1864,

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Lei nº 6.015/73 - racionalização do sistema registral – sistema

 informações de cada imóvel passam a ser organizadas a partir de

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Lei nº 6.015/73 - lei é responsável por regular os registros públicos e,

O sistema de registro criado no Brasil garante a propriedade não só de

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Registro de imóvel público, o estado o registra com caráter

Registro de imóvel privado, diferentemente, visa garantir o direito e a

Sistema Registral Brasileiro - Histórico:

Matrícula -“ato de inserir em uma folha, pela primeira vez, dados

 Tábua registral - “folha em que determinado imóvel foi matriculado,

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Lei nº 10.267/2001 introduziu grande avanço no sistema.

Passou a exigir sua descrição por coordenadas dos vértices

A precisão posicional da poligonal objeto do memorial descritivo

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

Sistema Registral Brasileiro- Histórico:

 Lei nº 10.267/2001 introduziu grande avanço no sistema.

Passou a exigir sua descrição por coordenadas dos vértices definidores

A precisão posicional da poligonal objeto do memorial descritivo