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SISTEMAS DO REGISTRO DE IMÓVEIS – 2021

A transmissão do direito real de propriedade tem por base dois grandes sistemas:

• Sistema francês (sistema do título): apenas o título é necessário para que haja a
transmissão da propriedade. O contrato é suficiente transferir o direito de propriedade.
Para a transmissão da propriedade imobiliária, basta o título. É o próprio contrato que
transmite a propriedade. Existe um motivo para a França ter adotado esse sistema, e
esse motivo é a Revolução Francesa. Na época da Revolução Francesa, os bens de capital
(terras) eram um dos maiores símbolos da perpetuação do sistema de castas que
existiam, do sistema de privilégios, da nobreza, dos proprietários de terras que existiam.
Então, um contraponto feito desde logo pelo Código Napoleônico foi a eleição do
contrato como o elemento central econômico que viabilizava a ascensão da burguesia,
e como forma de prestigiá-lo, determinou-se que o próprio contrato transmitisse a
propriedade, independentemente da prática de qualquer ato. É verdade que a
propriedade imobiliária tinha ainda um sistema registral para produção de efeitos
contra terceiros e publicidade (oponibilidade erga omnes), ou seja, um sistema
declarativo; mas a transmissão em si se dava através do título, isto é, no exato momento
da celebração do negócio jurídico. Então, em uma compra e venda que se queria
praticar, o comprador pagava o preço, o vendedor entregava a coisa, e a propriedade
se transmitia no momento da celebração do contrato. Esse sistema francês se contrapõe
ao sistema alemão.

• Sistema alemão (sistema do modo): aqui há uma completa desvinculação entre o ato
de registro e a celebração do negócio jurídico. Primeiro se celebra o negócio jurídico
(exemplo: compra e venda), e depois se pratica outro ato no Registro Imobiliário. E é
esse outro ato que transmite o direito de propriedade e fica completamente
desvinculado com o negócio jurídico. A esse fenômeno do direito alemão, dá-se o nome
de Princípio da Abstração. O negócio jurídico fica completamente desvinculado ao seu
exercício, separado da execução. Por isso, no direito alemão, o registro não é
contaminado pelo título e, consequentemente, tem-se uma presunção absoluta de
veracidade.

• Em paralelo existe ainda o sistema australiano (registro Torrens).

 O sistema brasileiro é baseado no alemão, mas não é totalmente fiel a ele, sendo
quase que um meio termo entre ele e o francês (sistema brasileiro = sistema do ‘título e modo’).

A regra geral do sistema brasileiro é que a propriedade imobiliária só se adquire

através do registro do título (vide artigos 1.227 e 1.245, ambos do CC/02). Presume-se
proprietário aquele assim indicado no registro imobiliário (artigo 1.245, §§1º e 2º, do CC/02).

Se a regra geral do nosso sistema é ‘título e modo’, gerando presunção relativa de

veracidade, logo temos que nosso sistema é um sistema causal, ou seja, ele permanece
vinculado ao título. O registro, portanto, não tem nenhum caráter saneador do título. Por isso,
o exame (qualificação) realizado pelo registrador imobiliário é feito justamente para evitar que
o registro seja contaminado.

Assim, o direito registral brasileiro toma como base o direito alemão, mas não o
utiliza em sua integralidade, vez que nós (Brasil) temos a necessidade de registrar o título que,
por sua vez, pode contaminar o registro e faz presunção relativa de veracidade (juris tantum).

A presunção do artigo 1.245, §§1º e 2º, do CC/02 é uma presunção relativa.

Essa regra comporta as seguintes importantes exceções:

• Aquisição a título originário;

• Aquisição por sucessão hereditária (droit saisine);
• Aquisição por força de lei;
• Aquisição de imóveis públicos.

Essas formas de aquisição da propriedade são as “formas extra tabulares de

aquisição da propriedade”. São as exceções da regra.

A regra é que os direitos reais incidentes sobre bens imóveis somente se

constituem, extinguem e modificam com o registro, e as quatro hipóteses acima são as que o
registro é meramente declarativo, servindo apenas para conferir publicidade e gerar efeitos erga
omnes.

Aquisição privada a título originário

O maior exemplo de aquisição originária da propriedade é a usucapião. Na

usucapião, o registro é feito para regularização da publicidade e para permitir a continuidade
registral em eventual futura alienação. Porém, o usucapiente se torna o proprietário no exato
momento em que reúne os requisitos legais (tempo, posse etc.) para aquela determinada
modalidade de usucapião, tanto que a sentença que a reconhece é meramente declaratória.

Assim, a usucapião se consuma no momento da reunião dos requisitos, ainda que

a legislação venha a ser modificada sem que a usucapião tenha sido devidamente reconhecida.
É o que acontece com a usucapião de terras públicas: se os requisitos foram reunidos entre 1982
e 1988 (promulgação da CF – proibiu a usucapião de terras públicas), então a usucapião se
consumou, ainda que tenha havido a sentença após a CF/88. Assim dizendo, mesmo tendo a
CF/88 proibido a usucapião de terras públicas, é possível haver uma sentença reconhecendo a
usucapião de terras públicas após 1988, justamente pelo fato de que a sentença não é
constitutiva, mas apenas declaratória do direito real de propriedade adquirido pela usucapião.
 Nas ações de usucapião (em trâmite perante o Poder Judiciário) ou nos
procedimentos administrativos (em trâmite perante as Serventias Imobiliárias), as sentenças
dos juízes ou as decisões dos registradores apenas reconhecem que a usucapião aconteceu no
passado, ou seja, no momento da reunião dos requisitos.

Aquisição por sucessão hereditária (droit saisine)

Nos termos do artigo 1.784 do CC, os direitos são transmitidos no exato momento
da morte (princípio ou direito de saisine). Os direitos não ficam acéfalos um só segundo.

Quando a pessoa falece, ela transmite todo o seu patrimônio aos seus sucessores,
ainda que esses sucessores não saibam do falecimento, e ainda que a partilha não seja feita.

O que acontece, na verdade, é que esses direitos são reunidos numa massa
(espólio), que é transmitida de forma unitária, com natureza imobiliária inclusive (artigo 80, II,
do CC). E essa massa patrimonial é transmitida imediatamente e de forma indivisa porque o
nosso ordenamento parte do pressuposto da ideia de que os direitos não podem ficar sem
titular.

Aquisição por força de lei

Ocorre quando o imóvel é adquirido por determinação legal. Maior exemplo é o

casamento pelo regime da comunhão universal de bens. Averba-se na matrícula o estado civil
dos nubentes. Depois, em caso de separação ou divórcio, a mudança do estado civil deve ser
averbada na matrícula, fazendo-se a partilha, caso necessária, por ato de registro.

Quando duas pessoas casam pelo regime de comunhão universal de bens, os

aprestos se comunicam, e o outro cônjuge se torna proprietário de metade do patrimônio do
nubente anteriormente titular pelo simples fato do casamento. Não incide ITBI, não incide a
necessidade de novo registro etc. A pessoa simplesmente se torna proprietária por ter casado
sob o regime de comunhão universal de bens.

O mesmo ocorre no regime de comunhão parcial de bens quando um bem é

adquirido por um só dos nubentes (ou conviventes, se estiverem em união estável). A aquisição
onerosa por um só deles transmite desde logo (ainda que não haja o recolhimento de ITBI, ainda
que não se formalize o registro no RI) metade da propriedade do outro cônjuge.

Portanto, trata-se de uma aquisição determinada por lei em razão do regime de

bens. A averbação do estado civil e o registro do formal de partilha são meramente
declaratórios.

Aquisição de imóveis públicos

A propriedade pode ser pública somente por destinação (afetação), sem a

necessidade de registro. Em caso de desapropriação, a carta de sentença é levada a registro
somente para marcar a saída do bem do domínio privado.

A simples destinação pública que o poder público faz de uma área anteriormente
particular já o torna proprietário, independendo de registro para tanto. O registro é declaratório.
 A propriedade da terra se torna pública simplesmente por ser pública a sua
destinação. No momento em que a terra é vinculada a uma determinada finalidade pública, o
Poder Público adquire a propriedade.

Exemplo: o Poder Público vai construir uma barragem no rio próximo a um sítio, e
promete ao sitiante que o local não seria afetado pela inundação. Ocorre que o sitiante chega
ali, em um belo dia, e constata que seu sítio está, em sua maior parte, debaixo d’água. Ali
aconteceu um esbulho possessório, uma desapropriação indireta. O sitiante não conseguirá
mais reivindicar a propriedade daquela área porque ela está afetada ao serviço público, mas
poderá pleitear uma indenização (no máximo) pela desapropriação que se realizou por ato de
força do Poder Público.

O mesmo ocorre com as vias públicas. Exemplo: existiam trilhas de um certo

povoado da cidade, que virou uma certa servidão, e em um dado momento o Poder Público vem
e asfalta aquela via (sem litígios, porque o povoado sempre reconheceu aquela via como
necessária, então não teve indenização), não teve desapropriação, decreto, memorial
descritivo, planta etc. No entanto, mesmo sem ter havido toda essa formalização, a área se torna
pública.

A aquisição dos imóveis públicos segue uma lógica diferente, porque o particular
perde esse direito de reivindicar a área e passa a ter ao seu favor o direito de uma indenização,
sujeita a prescrição.

 Essas exceções à forma de aquisição da propriedade pelo registro do título demonstram

e reforçam que o direito brasileiro aderiu a um sistema híbrido, ou seja, um meio termo
entre o francês e o alemão.

Assim, são as características do sistema registral brasileiro:

• Constitutivo: a propriedade só se transmite por ato inter vivos mediante o registro do

título no cartório imobiliário (art. 1.227/CC).
• Causal: anulado o título, anula-se o registro (art. 1.247/CC). O registro não tem efeito
saneador do título (art. 1.245, §2º/CC). O vício existente no título contamina o registro.

Enunciado 503 Jornadas DCiv CEJ/CJF: “É relativa a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário,
ressalvado o sistema Torrens”.

Sistema Torrens gera presunção absoluta de propriedade. Existe para imóveis

rurais, demandam um procedimento próprio com a publicação de editais e o auxílio da justiça.
Não é a regra do nosso ordenamento jurídico, mas ele existe no Brasil, apesar de ser pouco
utilizado.