IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO

INTER VIVOS DE BENS IMÓVEIS-

ITBI
Quésia Ribeiro Alves Rabelo
COMPETÊNCIA
 Previsto no artigo 156, II, CRFB.
 
 Incide na transmissão “inter vivos” de bens imóveis, de direitos reais
sobre imóveis e de direito relativo a aquisição do imóvel.
 
 É imposto de competência municipal. Está previsto no artigo 156, II,
CRFB.
PREVISÃO CONSTITUCIONAL
 
 Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

 II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato

oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e
de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem
como cessão de direitos a sua aquisição;
ATENÇÃO!!!
 Esse artigo prevê o núcleo de incidência do ITBI. Três possíveis fatos geradores:

 I – Transmissão de bens imóveis;

 II – Direitos reais sobre imóveis; e
 III – Cessão de direitos à aquisição do imóvel ou do direito real.
 
 Na verdade, são três impostos em um só.
 Assim, a incidência se dá pela transmissão por ato “inter vivos”, de forma onerosa,
sobre (i) bens imóveis, (ii) direitos reais, e (iii) cessão de direito em relação ao imóvel
ou em relação à cessão de direito real.
IMUNIDADES
 Uma imunidade aparece logo no artigo 156, II – EXCETO os direitos reais de garantia.

 Ainda, há uma outra imunidade no artigo 156, §2º, CRFB.

  
 Art. 156, § 2º - O imposto previsto no inciso II:
 I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio
de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou
direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica,
salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda
desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
  
ATENÇÃO!!!

O ITBI não incide sobre os direitos reais

de garantia como a hipoteca, o penhor, a
anticrese e a alienação fiduciária em
garantia.
IMPORTANTE SABER...
 É transmissão relacionada a ato societário.

 Se essa transmissão for resultante de atos societários praticados por

pessoas jurídicas (fusão, extinção, cisão, incorporação), o resultado é a
não-incidência do ITBI.

 Cuida-se de incentivo à prática desses atos, fomentando a atividade de

empresa (ATIVIDADE)
 
 O ITBI deve ser verificado também a partir do CTN (a partir do artigo 35).

 
 Art. 35. O imposto, de competência dos Estados (ESSA PARTE NÃO FOI
RECEPCIONADA – HOJE A COMPETENCIA TRIBUTÁRIA É DO
MUNICÍPIO), sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles
relativos tem como fato gerador:

 I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de

bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei
civil;
TRANSMISSÃO ONEROSA
 Para efeitos de incidência do ITBI, consideramos apenas a transmissão onerosa inter vivos de
bens imóveis ou direitos a eles correlatos.

1) Transmissão de bens imóveis urbanos ou rurais por natureza ou acessão física: é o caso, por
exemplo, da compra e venda, da permuta e da dação em pagamento.
Obs: o ITBI não incide sobre a transmissão onerosa de bens móveis ou imóveis no caso de
transmissão gratuita (doação)

2) Cessão de direitos à sua aquisição: é o caso de direitos hereditários, da promessa de cessão

etc. Trata-se de situação que modificará o patrimônio das pessoas, alterando suas situações e
configurando direitos e deveres.
FIQUE LIGADO!!!
 O ITBI incide sobre transmissão de direitos reais sobre imóveis: enfiteuse,
servidão, superfície, habitação e uso.

 Na aquisição originária, o bem é incorporado ao patrimônio do seu novo dono,

como se este fosse o primeiro, devido ao fato de tal bem vir sem gravames
para o novo proprietário. Nesse sentido, não haveria transmissão da
propriedade que ensejasse a cobrança do ITBI. Temos, como exemplos, a
aquisição da propriedade por usucapião e a retrocessão na desapropriação.
ATENÇÃO!!!

 O ARTIGO 1.227 DO CC DEFINE O ASPECTO TEMPORAL

DO ITBI.

 ISSO SIGNIFICA QUE, FAZENDO UM CONTRATO DE

GAVETA, SEM O REGISTRO, NÃO PERMITIRÁ A
INCIDÊNCIA DO ITBI.
 IMPORTANTE!!!!

Quem não registro não é DONO!!!

FUNÇÃO FISCAL

O ITBI tem função exclusivamente fiscal

na medida em que é cobrado com a
finalidade única de obter recursos para
custear as despesas municipais.
NÃO OCORRÊNCIA DO FATO
GERADOR
 O ITBI não incide sobre registros em cartório de:

 A) hipoteca

 B) Compromisso de compra e venda simples (já que tal contrato não

opera transferência da propriedade imobiliária).

 C) Usucapião
CONTRIBUINTE

 Cabe à legislação municipal determinar o contribuinte do

imposto, podendo ser o comprador ou vendedor.

 Na maioria dos municípios brasileiros, a lei atribui ao

adquirente o dever de pagar o ITBI.

 Ver artigo 490 do CC

FIQUE ATENTO!!!

 Não obstante o art. 490 do CC dispor que, salvo cláusula em

contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, o art. 42 do CTN
estabelece que a lei do ente tributante poderá escolher qualquer uma
das partes na operação tributada. Assim, podemos dizer que o
sujeito passivo do ITBI poderá ser qualquer uma das partes na
operação realizada, competindo à lei ordinária municipal elegê-lo.
BASE DE CÁLCULO

A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos

bens ou direitos transmitidos (art. 38 do CTN),
e não o preço do negócio celebrado entre as
partes.
ALÍQUOTA

 A alíquota do ITBI será fixada pela legislação municipal, vedada

aplicação de alíquotas progressivas.

 Súmula 656 do STF: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas

progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens
imóveis - ITBI com base no valor venal do imóvel.
LANÇAMENTO

 Realizado por declaração, na forma do art. 147 do CTN, pois

depende das informações fáticas prestadas pelo contribuinte.
Contudo, poderá também o Fisco utilizar-se, de forma secundária,
do lançamento de ofício.

 O valor venal do imóvel para fins de ITBI não coincide,

necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU.
DIREITO SUMULAR (SÚMULAS DO
STF)
 Súmula 75
 Súmula 108
 Súmula 110
 Súmula 111
 Súmula 326
 Súmula 328
 Súmula 329
 Súmula 470
 Súmula 656
ATENÇÃO!!!!

 Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal (STF)

reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a
partir da transferência da propriedade imobiliária,
efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi
analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE)
1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão
do Plenário Virtual encerrada na sexta-feira (12/02/2021).
 Cobrança de ITBI na escritura e não no registro: A repercussão geral apresenta
o  efeito multiplicador, ou seja, o de possibilitar que o Supremo decida uma
única vez e que, a partir dessa decisão, uma série de processos idênticos seja
atingida. Mas não vincula a administração pública que pode ter lei em sentido
diverso; no máximo, se for RECURSO REPETITIVO vincula os juízes e
tribunais pelo CPC, 927 III.
 👉TOTALMENTE outra situação seria uma ADI (Ação direta de
inconstitucionalidade) que ai sim, produzirão efeitos vinculantes em relação
aos demais órgãos do Poder Judiciário e à administração pública direta e
indireta nos âmbitos federal, estadual e municipal. Conclusão: ainda muitos
cartórios de Notas exigirão o pagamento para lavrar a escritura com base no
código de normas de serviços e das leis municipais.