Holding imobiliária: o que é e quais as suas vantagens

Maruan Tarbine | Postado em 15 de dezembro de 2020

A holding imobiliária pode ser um interessante mecanismo para famílias que recebem
valores de aluguéis, ou, ainda, que desejem comprar e vender imóveis

1. O que é uma holding imobiliária?

A holding imobiliária, também chamada de administradora de bens próprios, é uma

pessoa jurídica que é proprietária de alguns imóveis que são disponibilizados para
locação e/ou venda.

Em outros termos, constitui-se uma pessoa jurídica e transfere-se a ela os bens imóveis
que são de propriedade das pessoas físicas (que serão as sócias da holding imobiliária).

Essa nova pessoa jurídica criada é que passará a ser dona/proprietária desses imóveis e
fará a administração deles, percebendo os rendimentos daí decorrentes (aluguéis, por
exemplo).

2. A imunidade do ITBI não se aplica a holdings imobiliárias

Uma das grandes vantagens na constituição de uma holding (uma pessoa jurídica) é que,
ao integralizar o seu capital social por meio de imóveis, a Constituição Federal concede
imunidade dessa operação, ou seja, não será devido o ITBI (imposto de transmissão de
bens imóveis).

Assim, nos termos de primeira parte do inciso I, do § 2º do art. 156 da CF 88, o ITBI
não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital

Porém, a Constituição, no mesmo dispositivo acima mencionado, também determina

que caso essa pessoa jurídica que receberá tais imóveis pratique “atividade imobiliária”,
o ITBI será, sim, devido. Logo, uma holding imobiliária não terá imunidade do ITBI.

Em regra, a alíquota desse imposto (que é municipal) varia de 2% a 3% do valor venal

dos bens.

Assim, a constituição de uma administradora de bens próprios (holding imobiliária)

acarreta a perda de imunidade do ITBI, que é um dos grandes atrativos para a
integralização do capital social de pessoas jurídicas por meio de imóveis.

Mas, por outro lado, é preciso dizer que essa imunidade de ITBI para a conferência de
bens imóveis ao capital social de pessoa jurídica vem sendo mitigada ao longo dos anos.
Ao que parece, tal atitude foi chancelada, recentemente, pelo Supremo Tribunal Federal,
conforme iremos explicar no item abaixo.

3. A mitigação da imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social de

pessoa jurídica
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No RE 796376 o STF fixou a seguinte tese: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista
no I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que
excedem o limite do capital social a ser integralizado”.

O caso concreto dizia respeito a uma integralização de capital cujo valor do imóvel foi
parte destinado capital social, parte para a conta reserva de capital.

Acontece que a tese fixada pelo STF foi ampla e não faz essa diferenciação acima. Isso
deu ensejo para que municípios cobrem ITBI sobre a diferença entre o valor contábil do
bem (aquele constante na declaração de imposto de renda e que, em regra, é o valor pelo
qual o imóvel é integralizado) e o valor de mercado desse bem.

Em muitos casos, isso implica a tributação pelo ITBI de quase a totalidade do valor do
bem, pois não é incomum que o valor dos imóveis constante no imposto de renda
estejam bastante defasados.

Veja que isso independe de a pessoa jurídica ter ou não como atividade preponderante
atividades imobiliárias. Ou seja, mesmo que seja uma consultoria em tecnologia da
informação, por exemplo, e realize o capital social como bens imóveis, poderá ser
exigido o ITBI sobre a diferença entre o valor contábil e o valor de mercado.

Isso quer dizer que, em muitos casos, uma pessoa jurídica que não tenha atividade
imobiliária como preponderante irá pagar ITBI próximo a de uma pessoa jurídica que
tenha tal atividade como preponderante.

Por isso, é preciso verificar se, no caso concreto, não se apresenta mais vantajoso fazer,
desde já, a holding imobiliária, dado que isso poderá representar uma economia
tributária considerável em eventual e futura venda desses bens, bem como no
recebimento de aluguéis.

3. O SIMPLES NACIONAL não se aplica a holdings imobiliárias

A Lei Complementar 123/2006, conhecida como a Lei do SIMPLES NACIONAL,

proíbe que microempresas e empresas de pequeno porte que tenham como objeto a
locação de imóveis próprios optem por recolher tributos por meio desse regime especial
simplificado.

Desta forma, a holding imobiliária irá apurar e recolher tributos em um dos seguintes
regimes: lucro presumido, lucro real ou, ainda, lucro arbitrado.

Em regra, o regime de tributação das holdings imobiliárias acaba sendo o lucro

presumido.

4. A tributação da receita de venda nas holdings imobiliárias no lucro presumido

No caso do imposto de renda pessoa jurídica, a margem presumida sobre a receita bruta
da venda de imóvel é de 8%.
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Já no caso de contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL), a presunção sobre a
receita bruta da venda de imóvel é de 12%.

Ao se aplicar as alíquotas de IRPJ e CSLL sobre as margens de presunção, além de PIS

e COFINS sobre a base cheia, tem-se que a tributação da operação de venda de imóveis
na holding imobiliária é de 6,73%.

5. A tributação da receita de aluguéis nas holdings imobiliárias no lucro presumido

No caso do imposto de renda pessoa jurídica, a margem presumida sobre a receita bruta
de aluguéis de imóvel é de 32%.

No caso de contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL), a presunção sobre a

receita bruta de aluguéis de imóvel também é de 32%.

Ao se aplicar as alíquotas de IRPJ e CSLL sobre as margens de presunção, além de PIS

e COFINS sobre a base cheia, tem-se que a tributação da operação de aluguéis de
imóveis na holding imobiliária é de 11,33% para locações mensais de até R$ 62.500 e
cerca de 14,53% para receitas de locação acima desse valor.

6. Classificação contábil dos ativos

É preciso dizer que a aplicação das margens de presunção acima levam em conta a
classificação contábil desses bens no balanço patrimonial da holding.

Porém, esse assunto é permeado de polêmicas, principalmente quando há eventual

reclassificação desses bens com o objetivo de reduzir a carga tributária.

De qualquer forma, iremos abordar esse tema em artigos futuros.

7. Outras vantagens da holding imobiliária

Além das vantagens acima mencionadas, podemos mencionar outras:

– eliminação de condomínio: condomínio é sinônimo de copropriedade, situação na

qual várias pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel. Nesses casos, exige-se
unanimidade dos proprietários para vender e/ou locar os bens imóveis. Como se sabe,
eventual desavença entre as partes pode impedir a operação. A inclusão dos bens numa
holding elimina o condomínio e a exigência de unanimidade, podendo a decisão ser
tomada por maioria simples, se assim determinado no contrato social;

– planejamento sucessório: participações em empresas são mais fáceis de serem

transmitidas aos herdeiros do que imóveis. Além disso, pode-se transferir tais
participações ainda em vida, reservando ao doador usufruto sobre a participação
transferida (ou seja, na prática, nada muda);

– maior proteção contra credores: embora não exista a “blindagem”, a colocação de

bens na holding promove uma maior proteção contra credores. Além disso, eventual
penhora de quotas não impede que a holding venda seus bens, diferentemente da
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penhora sobre imóveis da pessoa física, cuja penhora averbada na matrícula do bem
impede qualquer transação;

– possível redução do ITCMD na doação ou herança: como já dissemos em vários

artigos, quando se faz a doação das quotas da holding a base de cálculo do ITCMD é o
valor contábil dos imóveis, que é aquele registrado no IPRF. Isso porque a
integralização dos bens se dá por este valor, por expressa autorização legal. Por outro
lado, falamos em “possível redução” pois os estados vem atuando no sentido de acabar
com essa vantagem, assunto esse que trataremos em outros artigos.

Fonte: https://maruantarbine.com.br/holding-imobiliaria-o-que-e-e-quais-as-suas-vantagens/