21/06/2023, 10:13 Assuntos Diversos - Aluguéis - Comparativos dos Valores Recebidos por Pessoa Jurídica e Pessoa Física

ASSUNTOS DIVERSOS
Boletim Imposto de Renda n° 02 - 2ª Quinzena. Publicado em: 20/01/2020

 Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.

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ALUGUÉIS
Comparativo dos Valores Recebidos por Pessoa Jurídica e Pessoa Física

Roteiro 

1. Introdução
2. Aluguel Auferido por Pessoa Jurídica
2.1. Receita Operacional
2.1.1. IRPJ
2.1.2. CSLL
2.1.3. PIS/Pasep e COFINS
2.2. Demais Receitas
2.3. Encargos Financeiros
2.3.1. IRPJ e CSLL
2.3.2. PIS/Pasep e COFINS
2.4. Simples Nacional
3. Aluguel Auferido por Pessoa Física
3.1. Deduções
4. Quadro Comparativo
4.1. Tributação Lucro Presumido - Receita Operacional
4.2. Tributação Lucro Presumido - Demais Receitas
4.3. Tributação Pessoa Física

1. Introdução
A presente matéria tem por finalidade, abordar a tributação do aluguel, quando for auferido por pessoa jurídica tributado pelo regime cumulativo e quando
auferido por pessoa física, analisando a diferença de tributação nesses dois casos.

2. Aluguel Auferido por Pessoa Jurídica

Há duas tratativas de tributação nos casos em que a pessoa jurídica, tributada pelo regime cumulativo, recebe valores a título de aluguel, ou seja, poderá ser
considerada como receita operacional ou como demais receitas.

2.1. Receita operacional

Quando a atividade de aluguel de imóveis próprios está no objeto social da empresa é uma receita operacional. Sendo assim, a receita bruta da empresa que
tem por atividade a administração de bens próprios, inclui, além do valor percebido a título de aluguel, todas as demais verbas recebidas do locatário a
qualquer título, taxas de água e condomínio, IPTU, entre outras, por se tratar de receita operacional própria da atividade empresarial. (Solução de Consulta n°
72/2012 da 9ª Região Fiscal, item 7 do relatório complementar)

Sobre estes valores haverá a incidência do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), das contribuições
para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep) e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade
Social (COFINS).

2.1.1. IRPJ
Sobre a receita obtida, aplica-se a presunção de 32% e alíquota de 15%, sujeito ao adicional de 10% sobre parcela do lucro presumido que exceder o valor
resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração.

Para o cálculo do IRPJ, configura como a receita bruta das empresas além do valor percebido a título de aluguel, todas as demais verbas recebidas do
locatário a qualquer título, como multas, juros, taxas de água e condomínio, IPTU, entre outras, por se tratar de receita operacional própria da atividade
empresarial. (Lei n° 9.249/95, artigos 3° e 15, § 1°, inciso III, alínea “a”; Lei n° 9.250/95, artigo 40; Lei n° 9.249/95, artigo 3°, § 1°; Solução de Consulta n°
72/2012 da Região Fiscal, item 7 do relatório complementar)

Ressalta-se que para esta atividade a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) apresenta a previsão de aplicar a presunção reduzida de 16%, caso seja
exclusivamente prestadora de serviço e que a receita bruta seja de até R$ 120.000,00. Caso a pessoa jurídica tenha utilizado o percentual de 16% para o
pagamento mensal do IRPJ, cuja receita bruta acumulada até determinado mês do ano-calendário exceder o limite de R$ 120.000,00, ficará sujeita ao
pagamento da diferença do imposto postergado, apurada em relação a cada mês transcorrido.

A diferença deverá ser paga até o último dia útil do mês subsequente àquele em que ocorrer o excesso; e quando for paga até o prazo previsto, a diferença
apurada será recolhida sem acréscimos. (Lei n° 9.250/95, artigo 40; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 215, §§ 12 e 13)

Se exercer atividades diversificadas, independentemente do montante da receita bruta anual, deverá utilizar o percentual de presunção correspondente a
cada atividade, sem qualquer redução. (Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 215, § 2°)
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2.1.2. CSLL
Aplica-se o percentual de presunção de 32% e alíquota de 9% para CSLL quando se tratar de administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e
direitos de qualquer natureza. (Lei n° 9.249/95, artigo 20; Lei n° 9.430/96, artigo 28; Lei n° 7.689/88, artigo 3°, inciso III)

Para a CSLL, não há previsão expressa em legislação, nem entendimento externado por meio de Solução de Consulta que determine que os juros e multas
auferidos serão tributados como Receita Bruta.

Contudo, devido não ter sido pacificado pela RFB a tributação para as empresas do lucro presumido, sugere-se neste caso, que o contribuinte formule
questionamento diretamente para a RFB por meio de Solução de Consulta. Para auxiliar o contribuinte nesse processo sugerimos o Boletim 04/2016 -
INTERPRETAÇÃO DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA - Solução de Consulta.

2.1.3. PIS/Pasep e COFINS

Para a apuração da base de cálculo das Contribuições para o PIS/Pasep e a COFINS no regime de apuração cumulativa deve ser considerada somente a
receita bruta auferida pela pessoa jurídica, ou seja, as receitas decorrentes do exercício de seu objeto econômico, ou ainda, as receitas decorrentes das
atividades constantes de seu contrato social ou estatuto, bem como daquelas atividades empresariais que, ainda que eventualmente não contempladas por
seu ato constitutivo, na prática sejam por ela habitualmente exercidas no contexto de sua organização de meios. (Solução de Consulta Cosit n° 93/2017,
item 19 do relatório complementar)

Portanto, para o PIS/Pasep a tributação ocorrerá mediante a aplicação da alíquota de 0,65% sobre a receita auferida ao aluguel de imóveis próprios. (Lei n°
9.715/98, artigo 8°, inciso I)

Para a COFINS, a tributação será sobre a alíquota básica de 3% sobre a receita auferida referente ao aluguel de imóveis próprios. (Lei n° 9.718/98, artigo 8°)

Ressalta-se que para o PIS/Pasep e COFINS, também não há previsão expressa em legislação, nem entendimento externado por meio de Solução de
Consulta que determine que os juros e multas auferidos serão tributados como Receita Bruta.

Contudo, conforme já mencionado no tópico 2.1.2 desta matéria, sugerimos a formulação de questionamento diretamente para a RFB.

2.2. Demais Receitas

Sobre a receita de aluguel de imóveis próprios, que não está listado dentre a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) de atividade da
empresa, é importante destacar que será tributado como demais receitas quando não for auferido de forma habitual, pois o entendimento sobre demais
receitas se refere aquelas não mencionadas no contrato social ou estatuto, que não pertencem a atividade ou objeto principal da pessoa jurídica, auferidas
de forma não habitual, pois, se houver habitualidade sofrerá tributação como receita operacional, além de incorrer na necessidade de alteração do objeto
social, com a inclusão da(s) atividade(s) geradora de tal receita.

Isto posto, nos casos em que a empresa esteja auferindo essa receita esporadicamente, tal valor será acrescido à base de cálculo do IRPJ (e do adicional, se
houver) e da CSLL, no mês em que forem auferidos (Instrução Normativa n° 1.700/2017, artigo 39).

Cabe destacar, quando os valores não se enquadram no conceito de receita bruta, para o regime cumulativo não estará sujeito a tributação do PIS/Pasep e
da COFINS (Lei n° 9.718/98, artigos 2° e 3°).

2.3. Encargos Financeiros

Um ponto importante a ser analisado, é em relação aos juros e multas decorrentes do recebimento de aluguel.

Os encargos de mora decorrentes de receita inadimplida devem ser oferecidos à tributação pelo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS pela pessoa jurídica
tributada pelo lucro presumido.

2.3.1. IRPJ e CSLL

Os encargos (multas e juros) deverão ser adicionados à base de cálculo presumida, obtida pelo resultado da multiplicação da receita bruta prevista no artigo
12 do Decreto-Lei n° 1.598/77 pelos percentuais de presunção previstos no artigo 15 da Lei n° 9.249/95, ou seja, haverá aplicação direta das alíquotas do
IRPJ e da CSLL sobre os referidos encargos: (Lei n° 9.430/96, artigo 25, incisos I e II)

a) IRPJ: 15% de principal + 10% de adicional quando a base de cálculo do imposto exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número
de meses do respectivo período de apuração; (Lei n° 9.249/95, artigo 3° e § 1°)

b) CSLL: 9%. (Lei n° 7.689/88, artigo 3°, inciso III)

2.3.2. PIS/Pasep e COFINS

Os encargos (multas e juros) terão a seguinte tratativa:

a) multa de mora: o valor pertinente a multa de mora, como possui classificação de "Outras Receitas" não deve ser submetido à tributação das contribuições
no regime cumulativo, pois não se enquadra no conceito de faturamento definido no artigo 3° da Lei n° 9.718/98.

b) juros de mora: por se tratar de receita financeira e oriunda do exercício das atividades empresariais, deverá ser tributada sob as alíquotas de 0,65% e 3%,
respectivamente para PIS/Pasep e COFINS, de acordo com o artigo 738, § 1° da Instrução Normativa RFB n° 1.911/2019. A referida Instrução Normativa
possui vigência a partir de 15.10.2019, sendo passível a discussão quanto os efeitos de uma norma complementar frente à Lei Ordinária, que, por sua vez,
não prevê a tributação de outras receitas, ou receitas financeiras, no regime cumulativo das contribuições, tendo em vista a especificidade da base de cálculo
prevista na legislação de referência (Lei n° 9.718/98, artigo 3°; Decreto-Lei n° 1.598/77, artigo 12).

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2.4. Simples Nacional

A atividade de aluguel de imóveis próprios é impedida ao Simples Nacional, caso a empresa pretenda ser constituída para explorar essa atividade, não
poderá optar por esse regime (Lei Complementar n° 123/2006, artigo 17, inciso XV).

Nas situações em que a empresa já está constituída e aufira receita decorrente do aluguel de imóveis próprios, deverá proceder com a comunicação de
exclusão do Simples Nacional até o último dia útil do mês subsequente ao de ocorrência da vedação, produzindo efeitos a partir do primeiro dia deste
mesmo mês subsequente (Lei Complementar n° 123/2006, artigo 30, inciso II; Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 81, inciso II, alínea “c”).

Entretanto, é permitido às empresas do Simples Nacional realizar o aluguel de imóveis próprios quando estes se referirem a prestação de serviços tributados
pelo ISS (Lei Complementar n° 123/2006, artigo 17, inciso XV; Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 15, inciso XXIII).

São permitidos aqueles que tenham a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas,
estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer
natureza (Lei Complementar n° 123/2006, artigo 17, inciso XV; artigo 18, § 4°, inciso III; Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 25, § 1°, alínea “l”).

3. Aluguel Auferido por Pessoa Física

São tributáveis, os rendimentos recebidos de pessoas físicas provenientes de aluguéis ou qualquer rendimento de aluguel que não tenha sido sujeito ao
pagamento do imposto na fonte, no Brasil, tais como os provenientes de arrendamento e subarrendamento e/ou locação e sublocação de bens móveis e
imóveis (Instrução Normativa n° 1.500/2014, artigo 53, inciso I).

Na hipótese em que o contribuinte (pessoa física), estar recebendo valores de outra pessoa física, está sujeito ao recolhimento mensal obrigatório através do
carnê-leão.

Os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoa jurídica não estão sujeitos ao pagamento do carnê-leão, pois nessa condição a responsabilidade do
recolhimento do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) compete a fonte pagadora pessoa jurídica. O imposto será calculado mediante a utilização de
tabela progressiva mensal. Na determinação da base de cálculo, poderão ser deduzidas do rendimento bruto: as importâncias pagas a título de pensão
alimentícia, quando em cumprimento de decisão judicial ou acordo homologado judicialmente, inclusive a prestação de alimentos provisionais, ou por
escritura pública; a quantia de R$ 189,59 por dependente, por mês; a contribuição para a Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos
Municípios (Manual do imposto sobre a Renda Retido na Fonte (MAFON) 2019, página 63).

3.1. Deduções
Do valor do aluguel recebido, podem ser deduzidas, quando o encargo tiver sido exclusivamente do locador (pessoa física), as quantias relativas a:

a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) aluguel pago pela locação de bem sublocado;

c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

d) despesas de condomínio.

Portanto, quando proprietário, for o responsável por arcar com as despesas que incidem sobre o imóvel, tais como: IPTU, taxa de lixo, comissão paga a
intermediadores dos contratos de locação, poderá deduzir tais despesas do valor recebido. (Solução de Consulta Cosit n° 116/2019).

4. Quadro Comparativo

4.1. Tributação Lucro Presumido - Receita operacional

Descrição IRPJ CSLL PIS/Pasep² COFINS³

Receita Trimestral R$ 30.000,00 R$ 30.000,00 R$ 30.000,00 R$ 30.000,00

¹Presunção 16% 32% 0,65% 3,00%

Lucro Presumido R$ 4.800,00 R$ 9.600,00 R$ 195,00 R$ 900,00

Alíquota 15% 9%

Valor R$ 720,00 R$ 864,00

Adicional 10% IRPJ -

Total a recolher R$ 720,00 R$ 864,00 R$ 195,00 R$ 900,00

Somatório dos impostos R$ 2.679,00

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¹ Considerando a redução de presunção para o IRPJ (de 32% para 16%)

² Considerando Receita Bruta mensal R$ 10.000,00
³ Considerando Receita Bruta mensal R$ 10.000,00

4.2. Tributação Lucro Presumido - Demais Receitas

Descrição IRPJ CSLL PIS/Pasep² COFINS³

Receita Trimestral R$ 30.000,00 R$ 30.000,00 Não tributa Não tributa

Alíquota 15% 9%

Valor R$ 4.500,00 R$ 2.700,00

Adicional 10% IRPJ R$ 0,00

Total a recolher R$ 4.500,00 R$ 2.700,00

Somatório dos impostos R$ 7.200,00

4.3. Tributação Pessoa Física

Descrição IRPF

Receita Trimestral R$ 30.000,00

Alíquota tabela progressiva 27,5%

Valor R$ 8.250,00

Parcela a deduzir R$ 869,36

Total a recolher R$ 7.380,64

Portanto, feita a análise, conforme os dados apresentados acima, a menor carga tributária se evidencia quando a pessoa jurídica tributada pelo regime
cumulativo oferece a tributação como receita bruta.

Autor: Equipe Técnica Econet Editora

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