23/05/2023, 10:21 Tributos Federais - Aluguel de Imóveis Próprios - Beneficiário pessoa jurídica

TRIBUTOS FEDERAIS
Boletim Imposto de Renda n° 07 - 1ª Quinzena. Publicado em: 06/04/2023

 Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.

ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS

Beneficiário pessoa jurídica

Roteiro 

1. INTRODUÇÃO
2. TRIBUTAÇÃO
2.1. Simples Nacional
2.2. Lucro Presumido
2.3. Lucro Real
2.4. Imunes
2.5. Isentas
3. RETENÇÃO
4. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
5. CONTABILIZAÇÃO

1. INTRODUÇÃO
Esta matéria tem o objetivo principal de explanar sobre a tributação, as obrigações acessórias e a contabilização em âmbito federal, além de operações de
aluguéis de imóveis próprios realizadas por pessoa jurídica.

2. TRIBUTAÇÃO
A realização de aluguel de imóveis próprios em âmbito federal terá a incidência de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, com alíquotas a depender do regime
tributário adotado pela pessoa jurídica. Dessa forma, trataremos a seguir, separadamente, sobre as incidências em cada situação.

2.1. Simples Nacional

O aluguel de imóveis próprios é vedado às pessoas jurídicas do Simples Nacional, sendo permitido apenas quando se referir à prestação de serviços
tributados pelo ISS. Esta última refere-se à locação, cessão de uso e congêneres, de bens imóveis próprios com a finalidade de exploração de salões de
festas, centro de convenções, escritórios virtuais, estandes, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões,
canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza. (Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 15, inciso XXIII, artigo 25, § 1°,
inciso III)

Pode-se destacar que o exercício da atividade de locação de imóveis próprios, ainda que eventual e estranho ao objeto social da empresa, permanece sendo
uma vedação ao regime, conforme entendimento expresso por meio da Solução de Consulta Cosit n° 127/2014.

Desse modo, quando é realizado aluguel de imóvel próprio, que não seja relativo à prestação de serviços tributados pelo ISS, a pessoa jurídica incorre em
vedação ao Simples Nacional, devendo solicitar exclusão obrigatória até o último dia útil do mês subsequente ao da vedação, produzindo efeitos a partir do
primeiro dia do mês subsequente à ocorrência da vedação. (Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 81, inciso II)

Devido ao impedimento mencionado, não há previsão expressa na legislação quanto à forma de tributação da receita obtida com a locação de imóveis
próprios no Simples Nacional.

Todavia, considerando que os efeitos da exclusão no caso de situação vedada somente ocorrem a partir do mês subsequente ao da vedação, tendo auferida
a receita ainda como Simples Nacional, poderá efetuar a tributação dessa receita pelo Anexo III, de forma preventiva, e também considerando por analogia a
Solução de Consulta Cosit n° 359/2014.

Pela falta de previsão expressa na legislação, e maior segurança jurídica, recomenda-se a elaboração pelo contribuinte de consulta formal à RFB, nos moldes
da Instrução Normativa RFB n° 2.058/2021, em que poderá utilizar o seguinte boletim, para esclarecimento sobre essa situação.

INTERPRETAÇÃO DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA Boletim Federal N°

Solução de consulta 09/2022

2.2. Lucro Presumido 

Para pessoas jurídicas optantes do Lucro Presumido, a tributação federal ocorrerá com os percentuais abaixo:

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TRIBUTOS FEDERAIS
Boletim Imposto de Renda n° 07 - 1ª Quinzena. Publicado em: 06/04/2023

 Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.

Tributo Presunção Alíquota Base Legal

IRPJ 32% ou 16%* 15%, adicional de 10%** Lei n° 9.430/96, artigo 1°; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 29

CSLL 32% 9% Lei n° 8.981/95, artigo 29; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 30

PIS/Pasep - 0,65% Lei n° 9.715/98, artigo 8°, inciso I; Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 128

Cofins - 3% Lei n° 9.718/98, artigo 8°; Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 128

* A presunção de IRPJ poderá ser de 16% quando a pessoa jurídica tenha receita bruta máxima anual de até R$ 120.000,00, e seja exclusivamente prestadora
de serviços em geral. (Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 33, § 7° e artigo 215, § 10)

** O adicional de 10% é aplicado sobre a parcela do Lucro Presumido que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses
do respectivo período de apuração (no caso de um trimestre, sobre o valor que exceder a R$ 60.000,00). (Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 29, §
1° e artigo 221)

A base de cálculo da presunção no Lucro Presumido, assim como para cálculo de PIS/Pasep e Cofins no regime cumulativo, corresponde à receita bruta
(faturamento) obtida pela pessoa jurídica, não havendo previsão legal para diminuição de custos ou despesas da empresa. (Instrução Normativa RFB n°
1.700/2017, artigos 26 e 215; Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 25, inciso II e § 2°)

Dessa forma, todo o valor cobrado do locatário/inquilino vai compor a base de cálculo para tributação federal, independentemente da nomenclatura ou
motivo da cobrança, como é observado na Solução de Consulta Cosit n° 038/2014 em seus fundamentos (grifo do texto original):

22 Como a Consulente é optante pelo regime de Lucro Presumido, não há que se falar em dedução dos custos e despesas operacionais. Nessa
sistemática, que é forma opcional de tributação oferecida ao contribuinte (art. 26, § 1° e 2°, da Lei n° 9.430, de 1996), a dedução de custos e
despesas é substituída por um percentual de presunção do lucro. Isso, contudo, não modifica a apuração da Receita Bruta.

23 Em outras palavras, todos os valores recebidos compõem o preço da locação, ainda que discriminados em rubricas diversas — reembolsos
de despesas condominiais.

24 O que ocorre, na realidade, é um repasse de preços, acontecimento comum ao mercado: o locador tem suas despesas com o imóvel (IPTU,
condomínio, água etc.) — que serão de sua responsabilidade quitar, quer os repasse ou não ao locatário — e os integra ao preço da locação,
ainda que discriminando separadamente as rubricas.

25 Dessa sorte, a receita bruta das empresas que tenham por atividade a administração de bens próprios, inclui, além do valor percebido a
título de aluguel, todas as demais verbas recebidas do locatário a qualquer título, como multas, juros, taxas de água e condomínio, IPTU, entre
outras, por se tratar de receita operacional própria da atividade empresarial.

Na situação em que a pessoa jurídica não possua atividade de aluguel de imóveis em seu objeto social, sendo uma operação esporádica, ela configura
demais receitas, e com isso o valor obtido não passará pelas presunções de IRPJ e CSLL, sendo acrescentado diretamente à base de cálculo dos mesmos.
Para tanto, poderão ser deduzidos do valor do aluguel os encargos necessários à sua percepção. (Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 215, § 3°,
inciso I, alínea “c”)

Neste caso, por ser “demais receitas”, não terá a incidência de PIS/Pasep e Cofins pelo regime cumulativo dessas contribuições. (Instrução Normativa RFB n°
2.121/2022, artigo 25, inciso II e § 2°)

2.3. Lucro Real

No caso de pessoa jurídica do Lucro Real, as incidências federais estão ilustradas no quadro abaixo:

Tributo Alíquota Base Legal

IRPJ 15%, adicional de 10%* Lei n° 9.430/96, artigo 1°; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 29

CSLL 9% Lei n° 8.981/95, artigo 29; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 30

PIS/Pasep 1,65% Lei n° 10.637/2002, artigo 2°; Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 150

Cofins 7,6% Lei n° 10.833/2003, artigo 2°; Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 150

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 Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.

* O adicional de 10% é aplicado sobre a parcela do Lucro Real que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do
respectivo período de apuração (no caso de um trimestre, sobre o valor que exceder a R$ 60.000,00). (Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 29, §
1°)

Na hipótese em que a empresa utilize o Lucro Real Anual, no cálculo da estimativa mensal, utilizará os mesmos percentuais de presunção sobre a receita
bruta, conforme o quadro do item 2.2.

No caso de o aluguel ser uma operação esporádica e não ser uma atividade da entidade, permanecerão as mesmas incidências de PIS/Pasep e Cofins
mencionadas acima. (Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 26, inciso I e § 1°)

Todavia, para IRPJ e CSLL com apuração anual, o valor do aluguel como “demais receitas” não passará pelas presunções, sendo acrescentado diretamente à
base de cálculo de ambos. No caso de apuração trimestral, não haverá diferenciação de cálculo (em comparação a possuir a atividade de aluguel).
(Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigo 39)

2.4. Imunes
Considerando que seja uma entidade imune, permanecem imunes ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e à Contribuição para o PIS/Pasep as rendas e as receitas
decorrentes do aluguel de bens imóveis, quando, além de serem atendidos os requisitos legais: (Solução de Consulta Cosit n° 639/2017)

a) a pessoa jurídica em questão destine as referidas receitas às suas finalidades essenciais;

b) os objetivos sociais da pessoa jurídica em questão não se desvirtuam; e

c) o aluguel dos bens imóveis em questão não afronta o princípio da livre concorrência.

Neste sentido, considerando que sejam atendidos os requisitos acima, o valor do aluguel auferido não será tributado pela entidade imune, nem implicará
perda da sua condição de imunidade.

2.5. Isentas
Considerando que a entidade sem fins lucrativos seja uma pessoa jurídica isenta, ela não estará sujeita a IRPJ, CSLL e PIS-faturamento, desde que atenda
aos requisitos estabelecidos no artigo 15 da Lei n° 9.532/97.

Também estará isenta da Cofins quando auferir receitas derivadas das atividades próprias, que são somente aquelas decorrentes de contribuições, doações,
anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto,
destinadas ao seu custeio e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais.

Com a publicação da Instrução Normativa RFB n° 1.911/2019, artigo 23, posteriormente revogada pela Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, mas que traz
o mesmo texto também no artigo 23, também são consideradas receitas derivadas das atividades próprias aquelas decorrentes do exercício da finalidade
precípua da entidade, ainda que auferidas em caráter contraprestacional.

Caso obtenha outras receitas que não sejam as citadas acima, não estando previstas em seu estatuto, estarão sujeitas à incidência da Cofins com alíquota
de 7,6%, pelo regime não cumulativo, em regra geral.

Com isso, relativo à tributação de Cofins sobre a receita de aluguel, será necessário observar se ela está prevista no estatuto da entidade, ou não.

Pode-se destacar que a entidade isenta que recebe aluguel mantém a isenção quanto ao IRPJ, prevista no artigo 15 da Lei n° 9.532/97, desde que cumpridos
os requisitos legais para fruição desse benefício e que a atividade de locação constitua atividade acessória, não configure ato de natureza econômico-
financeira, não desvirtue seu objeto social, nem caracterize concorrência com as demais pessoas jurídicas que não gozem de isenção e que a
correspondente receita seja aplicada integralmente na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos institucionais. (Solução de Consulta Cosit n°
218/2021)

3. RETENÇÃO
Na situação em que a pessoa jurídica é beneficiária da receita de aluguel, em relação à retenção, poderá considerar abaixo, conforme o caso:

a) recebendo aluguel de pessoa física: não haverá retenção, por falta de previsão legal;

b) recebendo aluguel de outra pessoa jurídica de direito privado: não haverá retenção, por falta de previsão legal;

c) recebendo aluguel do exterior: não haverá retenção no Brasil, por falta de previsão legal, entretanto, poderá ocorrer retenção de imposto no país de origem;

d) recebendo aluguel de órgão público federal: haverá retenção de 9,45%, sendo composta por 4,8% de IR, 1,0% de CSLL, 0,65% de PIS/Pasep e 3% de Cofins
(Instrução Normativa RFB n° 1.234/2012, artigo 34 e Anexo I);

e) recebendo aluguel de órgão público estadual ou municipal: não haverá retenção (Instrução Normativa SRF n° 475/2004, artigo 3°, inciso XV).

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Nesse último caso (órgão público estadual ou municipal), poderá ocorrer a retenção em casos em que haja discussão judicial pelo órgão. Quanto a essa
hipótese, sugerimos a leitura do boletim a seguir:

RETENÇÃO DE ÓRGÃO PÚBLICO ESTADUAL, MUNICIPAL Boletim Federal N°

IRRF, PIS, Confins e CSLL 09/2022

4. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
Pelo fato de não ocorrer a retenção de IRRF ou CSRF (Contribuições Sociais: PIS/Pasep, Cofins e CSLL) sobre os valores de aluguéis recebidos por pessoa
jurídica, não haverá informação da operação em DIRF, também não havendo previsão expressa sobre informação em EFD-Reinf.

A exceção ocorre no caso em que a empresa tenha efetuado pagamento de aluguéis ao exterior, hipótese em que estará obrigada à entrega da DIRF, ainda
que não tenha ocorrida a retenção do imposto. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 2°, inciso II, alínea “c”, item 5)

Para as declarações mensais, o valor do aluguel não possui previsão para ser informado em DCTF; entretanto, o aluguel auferido ou se foi pago com direito a
crédito de PIS/Pasep e Cofins deverá ser informado na EFD-Contribuições. (Guia Prático da EFD-Contribuições – Versão 1.35: Atualização em 18.06.2021, p.
19)

Ainda, o valor do aluguel constará como receita ou despesa em ambas: Escrituração Contábil Digital (ECD) e Escrituração Contábil Fiscal (ECF), entregues
anualmente.

Quanto à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), são obrigadas à apresentação anual as pessoas jurídicas e equiparadas
constituídas para locação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios. (Instrução Normativa RFB n° 1.115/2010, artigo 1°, Inciso IV;
Perguntas n° 10 e 11 do Perguntas e Respostas Dimob)

Pontua-se que a entrega está vinculada à realização da operação de locação e ao fato de a pessoa ter sido constituída para este fim (locação de imóveis
próprios). Assim, caso a razão de existir da empresa e/ou seu objetivo social apontem para a atividade de exploração imobiliária, deve o rendimento ser
informado na Dimob, anualmente.

Entretanto, na hipótese de a empresa, eventualmente, auferir receita de aluguel de imóveis próprios, quando não tem em seus atos constitutivos/alteradores
a previsão para realização desta atividade econômica, não está literalmente prevista no artigo 1°, inciso IV da Instrução Normativa RFB n° 1.115/2010, e por
consequência não está obrigada à entrega.

Mais detalhes sobre a Dimob podem ser consultados na matéria:

DIMOB
Boletim N° 03/2022
Operações, prazo, penalidades

5. CONTABILIZAÇÃO
Para contabilização da operação de aluguel de imóveis, poderá considerar os exemplos abaixo:

Empresa locadora

Pelo reconhecimento da receita:

D- Aluguéis a Receber (Ativo Circulante)
C- Receitas de Aluguéis (Conta de Resultado)

Pelo recebimento do aluguel:

D- Banco (Ativo Circulante)
C- Aluguéis a Receber (Ativo Circulante)

Empresa locatária

Pelo reconhecimento da despesa:

D- Despesa com Aluguéis (Conta de Resultado)
C- Aluguéis a Pagar (Passivo Circulante)

Pelo pagamento do aluguel:

D- Aluguéis a Pagar (Passivo Circulante)
C- Banco (Ativo Circulante)

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Autor: Equipe Técnica Econet Editora

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apostilas com base nesta obra, por qualquer forma, meio eletrônico ou mecânico, inclusive por meio de processos reprográficos, fotocópias ou gravações
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que trata o artigo 184 do Código Penal.

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