A BOA GESTÃO CONDOMINIAL

Planejamento e Organização nos Principais Compromissos

Legais e de Manutenção Predial

O que vai mudar para os condomínios a partir do ano de 2016?

A entrada em vigor da Lei nº 13.105/2015, Novo Código de Processo Civil, em 17/03/2016,
permitirá o ingresso com ação de execução contra os inadimplentes.
Afeta os condomínios, de forma positiva? SIM!

EXECUÇÃO DOS INADIMPLENTES – Art. 784

INSCRIÇÃO SPC – Art. 782

Novo CPC (Lei nº 13.105/2015):

Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de

obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(...)

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio

edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que
documentalmente comprovadas;

Art, 782.

(...)

§ 3o A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado

em cadastros de inadimplentes.

§ 4o A inscrição será cancelada imediatamente se for efetuado o pagamento, se for

garantida a execução ou se a execução for extinta por qualquer outro motivo.

PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Pois bem, entre as atribuições do Síndico, destaca-se, nos termos do inciso VI do artigo 1.348
do CCB, o dever legal de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.
A previsão orçamentária, artigo 1.350 do CCB, consiste no ato de pensar e planejar sobre as
despesas e receitas no próximo período de mandato.
Todas as previsões de gastos, despesas ordinárias e extraordinárias, assim como as receitas
devem constar na previsão orçamentária que deve ser feita para todos os meses do ano.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na
forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Questões a observar na elaboração de previsão orçamentária:
• É importante fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias, levando
em consideração os valores disponíveis em fundo de obras;
• Para as previsões de despesas fixas (luz, água, telefone, despesa de pessoal, bancárias,
material de limpeza, administradora...) tome por base a média de consumo dos 6 (seis)
meses anteriores;
• Se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes
empresas, para a realização de determinada obra ou serviço.
• Tem que levar em consideração fatores como a sazonalidade para os gastos. O consumo
de água, por exemplo, costuma ser mais alto nos meses de verão, o que pode ser previsto
no cálculo do valor do condomínio para esse período;
• As receitas devem ser previstas considerando os recebimentos mensais de condomínio,
receitas de fundo de obra, reserva e outras.
• Deixe uma margem de segurança em torno de 10% para que o caixa não fique negativo
em virtude de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há
previsão que resista);
• Apresente e discuta a previsão orçamentária previamente com os conselheiros e
subsíndico;
• É aconselhável que, na Assembléia Geral Ordinária, se deixem em abertos ajustes a serem
feitos no orçamento do condomínio ao longo do ano.

Rubricas Media mês

Pessoal / Encargos R$

Consumo R$

Manutenção/Conserto de Equipamentos R$

Manutenção/Conserto Predial R$

Administrativo R$

Seguro R$

Diversos R$

Total Media mês R$

Total Anual (12 meses) R$

Reajuste (%) % + R$

Previsão Anual R$

Previsão Mensal R$
 Questões Fiscais, Tributárias e Trabalhistas
Independente da profissão que exerça, nenhum Sindico consegue saber tudo ou dominar
todos os conhecimentos exigidos na área legislativas, fiscal, tributárias e trabalhistas. Ter
noção e estar bem assessorado ajuda nestas tarefas.

Questões relevantes

CNPJ - O Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) regido pela Instrução Normativa, nº
1.470, de 30 de maio de 2014, da Receita Federal do Brasil - RFB, determinando que todas as
pessoas jurídicas domiciliadas no Brasil, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a inscrever
no CNPJ. Sem o CNPJ não é mais possível fazer o Seguro da Edificação, atribuição do Sindico,
conforme artigo 1.346 do CCB.

IRRF - Os rendimentos do trabalho assalariado, pagos pelos condomínios edilícios, estão

sujeitos á incidência do imposto de renda na fonte, calculado na forma da tabela progressiva.
Os condomínios edilícios deverão entregar a declaração do imposto de renda retido na fonte
(DIRF), caso tenham pagos rendimentos que tenham sofrido retenção do imposto de renda na
fonte, ainda em um único mês do ano calendário a que se referir a declaração.

INSS – A instrução Normativa n º 971/2009 dispõe sobre as normas de tributação

previdenciária e equipara a empresa, condomínio edilício e a associação, para fins de
cumprimento de obrigações previdenciárias. A legislação define que a empresa contratante de
serviços prestados mediante cessão de mão de obra, devera reter 11% do valor bruto da nota
fiscal ou do recibo de serviço e recolher a importância retida a previdência social.

INSS – Remuneração do Sindico - O artigo 9º, inciso XIII da IN Nº 971/2009 estabelece que
deve contribuir obrigatoriamente na qualidade de contribuinte individual o sindico ou
administrador eleito para exercer atividade de administração condominial, desde que recebam
remuneração pelo exercício do cargo, ainda que de forma indireta. Isto significa que do valor
referente a remuneração do sindico dever ser retido 11% para previdência social e o
condomínio devera contribuir com 20% na GPS sobre a mesma base de cálculos

PIS - Programa de Integração Social, uma contribuição tributária de caráter social, que tem
como objetivo financiar o pagamento do seguro-desemprego, abono e participação na receita
dos órgãos e entidades, tanto para os trabalhadores de empresas públicas, como privadas. Os
condomínios edilícios, bem como entidades sem fins lucrativos em geral, contribuem com o
PIS/PASEP na modalidade “ FOLHA DE PAGAMENTO”. Esta denominação se dá em vista que a
base de cálculo da contribuição corresponde a 1% do total da folha de pagamento,
compreendendo o somatório dos rendimentos do trabalho assalariado a qualquer título, tais
como: salários, gratificações, horas extras adicionais noturno, ajuda de custo, comissões,
qüinqüênios, 13º salário, férias etc.
 Compromissos Mensais

DIA DO MÊS OBRIGAÇÃO

Até 5º dia útil Pagamento da folha salarial dos funcionários.

FGTS - (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) – Recolhimento das

07 contribuições relativas aos salários quitados no mês anterior (8%). Não sendo dia
útil, antecipar.

CAGED - (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) - É um controle

07 de quem foi admitido ou demitido no mês. Entregue ao Ministério do Trabalho até
o dia 7 do mês seguinte ao que ocorreu a mudança de funcionário.

ISSQN – (DEC mensal e recolhimentos): o Imposto sobre Serviços de Qualquer

10 Natureza, retido sobre serviços contratados, deverá ser declarado e recolhido no
dia 10 do mês seguinte ao de competência.
Contribuição Previdenciária: A obrigação com o INSS soma 20% do que o
funcionário recebe, do valor recebido pelo síndico (seja uma ajuda de custo,
20 desconto ou pró-labore). Recolhimento das contribuições relativas ao mês
anterior. O pagamento deve ser antecipado se a data cair em dia não útil.
IRRF - Imposto de Renda Retido na Fonte: recolhimento das retenções de
20 IRRF efetuadas sobre salários pagos no mês anterior. O pagamento dever ser
antecipado se a data cair em dia não útil.
Retenções sobre Notas Fiscais: as referentes ao INSS devem ser recolhidas até o
dia 20 ou antecipada se a data cair em dia não útil. As que se referem a PIS,
20 COFINS e CSLL, da 1ª quinzena, até o último dia útil do mês. As da 2ª quinzena,
até o último dia útil da 1ª quinzena do mês seguinte.
PIS - (Programa de Integração Social) - Recolhimento de 1% sobre a folha de
25 pagamento do mês anterior. Sendo domingo ou feriado, o pagamento deve ser
antecipado.

Obrigações Anuais

MÊS DIA OBRIGAÇÃO

JANEIRO 31 Contribuição Sindical Patronal - Condomínios pagam a contribuição

mínima. Deve ser depositado até o dia 31/01.
FEVEREIRO 28 DIRF - A DIRF pela fonte pagadora deve informar à Receita Federal os
valores pagos e o IR retido na fonte sobre salários, no ano anterior.
MARÇO 18 RAIS - É uma declaração para informar ao Ministério do Trabalho dados
sobre as atividades trabalhistas. Os condomínios que não contam com
nenhum empregado devem tirar a RAIS negativa.
Contribuição Sindical dos Empregados – descontar um dia de trabalho do
empregado para ser repassado para o sindicato da categoria.
ABRIL 30 Repasse do dia descontado do empregado para o sindicato da categoria.
NOVEMBRO Prazo final para pagamento da 1ª parcela do 13º salário dos empregados.
DEZEMBRO 20 Pagamento da 2ª parcela do 13º salário dos empregados.
 Rotinas de Manutenção e Educação Patrimonial
Rotinas de Manutenção

Também faz parte da rotina do Sindico o acompanhamento de inspeções e providências

preventivas e de correções naquilo que diz respeito à manutenção predial das edificações.

Contratos de manutenção e cadastro de empresas especializadas são importantes.

Ação imediata nos primeiros indícios de problemas na estrutura;

Fundo para obras e manutenções programadas;

PPCI e Vistorias Prediais

Itens Frequência

Seguro Predial Anual

Repintura da fachada A cada cinco anos
Lavagem e restauração da fachada A cada cinco anos

Instalações elétricas – Laudo A cada dois anos

Revisão visual de pára-raios Anual

Elevadores Anual / conforme Empresa

Caixas d’água / limpeza Semestral / Anual

Caixas d’água / análise bacteriológica Recomenda-se a cada limpeza

Rede de gás Vistoria a cada 2 ou 3 anos

Desinsetização das áreas comuns Semestral (recomendado)

Educação Patrimonial

Trata-se da conscientização sobre uso adequado, manutenção e conservação dos

equipamentos instalados da edificação. Todos os moradores devem receber
informações suficientes sobre o funcionamento e a manutenção dos equipamentos
privativos e comuns dos edifícios, no sentido de zelar pelo seu patrimônio individual e
pelo patrimônio coletivo.
Cuidados com obras em condomínio - ABNT NBR nº 16.280/2014

A norma passou a vigorar a partir de 18/04/2014 e com ampla divulgação na mídia, como
sendo um instrumento normativo a ser obedecido, especialmente por síndicos e proprietários
de imóveis em condomínios edilícios. A apesar de não ser Lei formal, as Normas Técnicas,
cumprem papel normativo relevante e devem ser observadas com rigor.

A NBR nº 16.280/2014, da ABNT, estabelece que os moradores de edifícios que quiserem fazer
reparos, obras e reformas em seus apartamentos ou salas deverão ter laudo técnico e o aval
do síndico permitindo as reformas.

A norma esta disponível, somente mediante pagamento de R$67,00, diretamente no site da

ABNT.

Confira abaixo serviços que precisarão da autorização de um profissional da área:

Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;

Reforma do sistema hidrossanitário;

Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;

Instalações elétricas e Instalações de gás;

Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;

Reforma ou instalação de aparelhos de automação;

Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;

Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou
em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial
descritivo;

Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para
retirada do revestimento anterior;

Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção
mecânica;

Qualquer reforma de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição
original;

Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de
esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;

Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como furos e aberturas, alteração
de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

Realmente, são várias as situações nos condomínio. Para superar será necessário Organização
e Planejamento, paciência e disciplina. Mas, a consciência e o cuidado que todos devem ter
com o patrimônio também é fundamental para alcançar uma convivência ideal com resultados
positivos.

Assim, A Boa Gestão Condominial requer esforço no planejamento e organização, para poder
cumprir com os Principais Compromissos Legais e de Manutenção Predial.

Tiago Strassburger
Assessor Jurídico
SECOVI/RS – AGADEMI
Janeiro de 2016