PASSO A PASSO PARA PAGAR

MENOS ITBI ATÉ EM LEILÕES:

O GUIA COMPLETO
INTRODUÇÃO..........................................................................................................3
O QUE É ITBI?............................................................................................................6
COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?......................................................10
COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?...................................16
CONCLUSÃO.........................................................................................................24
SOBRE A DONADIO DOMINGUES..............................................................26
INTRODUÇÃO
INTRODUÇÃO
Todos sabem que, para realizar o sonho da casa
própria, é preciso enfrentar diversas etapas
burocráticas e custosas. Além de todos os
gastos com a documentação, sempre que for
vender ou comprar um imóvel, deve incluir em
seu planejamento o pagamento de um imposto
obrigatório chamado ITBI.

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INTRODUÇÃO

O ITBI é um imposto fundamental, pois é ele que

garante a possibilidade de transferência do bem,
uma vez que os cartório tem exigido o pagamento
para fazer com que o novo proprietário conste no
registro do imóvel e em sua matrícula.

Após a leitura deste guia, você entenderá o

que é ITBI, como calcular o seu valor, e até
mesmo como pagar de forma legal um valor
menor por esse imposto, ou seja, tudo que é
fundamental saber sobre o tema. Boa leitura!

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O QUE É ITBI?
 O imposto deve ser pago para garantir a transferência do
bem para o novo proprietário e, caso o seu pagamento não
ocorra, a documentação não é liberada e a transferência
não é efetivada.

Diferentemente de outros tributos, como o IPTU, o ITBI

não é pago de maneira contínua. Seu pagamento deve ser
realizado apenas quando ocorre a transferência de um imóvel.

O QUE É ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
é um tributo municipal obrigatório — por isso,
seu valor varia de acordo com a cidade em que o
imóvel está situado. Ele deve ser pago sempre que
houver qualquer aquisição imobiliária.

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O QUE É ITBI?

O QUE OCORRE COM QUEM NÃO

REALIZA O SEU PAGAMENTO?

Como vimos na introdução, o pagamento do ITBI é fundamental

para oficializar o processo de compra e venda ou de arrematação
nos casos de leilão, que só é finalizado após o acerto do tributo.

Se o vendedor for desonesto, por exemplo, há o risco dele vender

o mesmo imóvel para outra pessoa, provocando prejuízos ao
primeiro comprador.

Além disso, por se tratar de um imposto municipal, a falta de

regularização do imóvel perante a prefeitura pode dificultar o
acesso aos serviços básicos, como luz, água, coleta de lixo, rua
asfaltada, entre outros. Por essa razão, é de grande importância
que o imóvel esteja regularizado nos registros públicos.

Os valores arrecadados com a cobrança do ITBI ainda são usados

pela prefeitura para o benefício dos próprios munícipes, da mesma
maneira que ocorre com o IPTU.

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O QUE É ITBI?
QUEM É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO ITBI E EM QUAL PRAZO?
O ITBI, em geral, é pago pelo comprador do
imóvel, no entanto, não há uma lei federal que trate
sobre o tema. Em algumas cidades, essa questão é
regulamentada por meio de uma lei municipal, sendo
que, na maioria dos casos, fica estabelecido que o
comprador é o responsável pelo pagamento do imposto.
Dessa maneira, para evitar transtornos, o ideal é
consultar o que dispõe a legislação da cidade em que
o bem está situado. Contudo, nada impede que as
partes envolvidas façam um acordo e, por isso,
existem situações em que o vendedor assume, parcial
ou totalmente, o valor a ser pago pelo imposto, a
depender da negociação entre as partes envolvidas.
Por fim, após a concretização da compra e venda, o
prazo para o pagamento do ITBI é de, em média, 30
dias, a depender do município.
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Portanto, é fundamental procurar saber qual é
o tempo correto de vencimento do tributo na
sua cidade. Inclusive, dependendo da legislação
municipal, pode ser possível pagar o imposto de
maneira parcelada.
Algumas cidades estabelecem que o ITBI precisa
ser pago depois do registro da escritura, enquanto
outras definem que o pagamento deve ser efetuado
após a lavratura da escritura pública, então, para
não cometer nenhum equívoco, é fundamental
atentar para mais esse detalhe e se informar sobre
como funciona em seu município.
Após o pagamento do ITBI, o cartório
regulariza a situação do imóvel e realiza a sua
transferência ao novo proprietário.
COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?
COMO CALCULAR O
VALOR DO ITBI?
O primeiro passo para calcular o valor do ITBI é
saber a alíquota do município em que o imóvel
está localizado, uma vez que o valor pode variar
entre 2% e 3%.

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COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?

Na cidade de São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%, sendo

que outros municípios, como Rio de Janeiro, Distrito Federal e
Belo Horizonte, seguem a mesma tendência. Confira algumas
alíquotas praticadas nas principais cidades do país:

»» São Paulo (SP): 3%;

»» Recife (PE): 3%;

»» Belo Horizonte (MG): 3%;

»» Porto Alegre (RS): 3%;

»» Rio de Janeiro (RJ): 3%;

»» Manaus (AM): 2% para os imóveis com valor acima de

20 mil reais;

»» Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3%

para os demais.

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COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?

O procedimento para saber como calcular o

imposto é básico, e consiste em multiplicar a base
de cálculo pelo percentual estabelecido. A base
de cálculo considera o valor venal de referência
do imóvel estipulado pela prefeitura, isto é, o valor
de negociação para compra e venda do bem em
condições normais de mercado à vista, ou o valor pago
pelo comprador do imóvel, o que tiver maior valor.

Normalmente é possível consultar o valor venal

de referência do imóvel no site da prefeitura do
município em que ele se encontra. Para tanto, basta
saber o seu número de IPTU. Com esse valor em
mãos, basta multiplicá-lo com a alíquota do ITBI para
chegar ao valor que é necessário pagar pelo tributo.

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COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?

Se o imóvel adquirido estiver avaliado em 200 mil reais, por exemplo, e o bem estiver localizado na cidade de São Paulo, que tem
alíquota de 3%, o valor a ser pago será de 6 mil reais, resultado do seguinte cálculo:

200.000 (valor venal de referência) x 3% (alíquota) = 200.000 x 0,03 = 6.000 reais (ITBI)

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COMO CALCULAR O VALOR DO ITBI?

CÁLCULO PARA IMÓVEIS FINANCIADOS

É válido ressaltar que a equação básica que apresentamos

somente é válida para a aquisição à vista do imóvel.
Quando a compra for realizada por meio de um
financiamento, o valor do imposto muda.

Nas transmissões compreendidas no Programa de

Arrendamento Residencial, no Sistema Financeiro de
Habitação e nas que envolvem a Habitação de Interesse
Social, é aplicada a porcentagem de 0,5% sobre o valor
financiado, até o valor de limite máximo.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o limite máximo para

transações ocorridas no ano de 2019 é de R$91.820,01.
Sobre o restante do valor que ultrapassar esse limite,
financiado ou não, é aplicada a porcentagem de 3%. Por
fim, o valor do imposto a ser pago deve considerar a soma
de ambas as parcelas.

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?
 A maioria das pessoas e até mesmo alguns profissionais
da área não têm conhecimento técnico acerca do assunto
e realizam o pagamento do ITBI de maneira errada, o
que acarreta a cobrança de um valor mais alto, às vezes,
até mesmo com a incidência de multa e juros. Para não
cometer esses erros, confira nossas dicas!

COMO PAGAR MENOS

ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?
Agora que já sabe o que é ITBI e como calcular o
seu valor, você deve querer saber como é possível
economizar na cobrança do imposto. Para tanto, é
fundamental conhecer a legislação vigente e saber
como utilizá-la em seu favor.

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?

DESCONTO NO PRIMEIRO IMÓVEL

A maioria dos municípios do país concede o benefício de Para usufruir do benefício, o comprador deve apresentar
redução parcial ou total do ITBI ao adquirente do primeiro toda a documentação solicitada pela prefeitura, como
imóvel, contudo, essa não é uma obrigação. a declaração para isenção do ITBI e formulário de
requerimento, formalizando o seu pedido antes do
Por isso, as pessoas que pretendem adquirir o desconto pagamento do imposto.
do referido imposto na aquisição de um imóvel devem
consultar a legislação da sua cidade e verificar se a
forma de adquiri-lo está contemplada pela isenção,
pois o interesse de conceder o benefício ao contribuinte é
exclusivamente do município.

A maior parte das cidades concede descontos para a

aquisição do primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro
de Habitação (SFH) ou por outros programas, como
o Fundo Municipal de Habitação ou o Minha Casa,
Minha Vida (MCMV).

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?

ISENÇÃO PARCIAL

A isenção parcial incide sobre o valor financiado, com

a aplicação de uma alíquota reduzida sobre o valor do
financiamento. Já sobre o valor dos recursos próprios
(valor que exceder o do financiamento) incide a alíquota
normal, sem redução.

ISENÇÃO TOTAL

Na isenção total, a redução também incide sobre o

valor financiado, isentando-se do ITBI todo o valor do
financiamento. No que tange ao valor dos recursos
próprios (valor que exceder o do financiamento), incide a
alíquota sem redução.

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?

VERIFIQUE O VALOR VENAL DO IPTU

Como já vimos, é utilizado como base de cálculo do ITBI

o valor venal de referência estipulado pela prefeitura
ou o valor pago pelo comprador do imóvel, o que tiver
maior valor.

No entanto, a prefeitura da cidade de São Paulo,

especificamente, criou dois tipos de valores venais: um
que é usado para o cálculo do IPTU e outro, chamado de
“valor venal de referência”, que é supostamente o valor de
mercado do imóvel, de acordo com pesquisas realizadas
pela própria prefeitura.

Ocorre que há divergência entre esses valores, pois

o valor venal do imóvel para fins de cálculo de IPTU
é sempre menor do que o valor venal de referência.
Contudo, não podem existir duas bases de cálculo para
o mesmo imóvel, pois a prefeitura não pode alterar o
valor do mesmo bem de acordo com a sua conveniência.

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?

Para resolver a questão, o Tribunal de Justiça do Estado

de São Paulo pacificou o entendimento, definindo que
o ITBI deve ser cobrado com base no valor venal do
IPTU ou no valor da compra, o que for maior,
excluindo o valor venal de referência por ter sido
considerado inconstitucional.

Assim, as pessoas que desejam comprar um imóvel e não

querem pagar o ITBI com base no valor venal de referência
(que é superior), precisam ajuizar uma ação judicial, sendo
que em poucos dias (na média de 2 a 7 dias, mas esse
prazo pode ser diferente dependendo de cada juiz) tem
sido concedido direito às pessoas mediante uma liminar,
para pagarem o ITBI pelo valor menor.

As pessoas que compraram um imóvel na cidade de

São Paulo nos últimos cinco anos e pagaram o ITBI
com base no valor venal de referência também podem
ingressar com um processo, que também tem sido rápido,
solicitando a devolução dos valores pagos indevidamente.

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COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?
COMPRE IMÓVEIS EM LEILÃO
Ao arrematar um imóvel em leilão judicial, o valor pago
costuma ser muito inferior ao valor real de mercado do
bem, no entanto, os municípios cobram o ITBI com base
no valor venal de referência, sendo que o correto seria
que a cobrança do imposto fosse realizada com base no
valor da arrematação.
Para reverter essa situação, é preciso entrar com um
pedido judicial, pois há unanimidade entre os tribunais —
inclusive, o STJ (última instância de julgamento) — de que
o tributo deve incidir apenas sobre o valor efetivamente
pago pelo imóvel, sendo que em geral, os juízes têm
concedido autorização para pagar o ITBI corretamente
em poucos dias.
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Além disso, também há inconsistências com relação
ao prazo para o pagamento do ITBI nessa modalidade,
pois a prefeitura inicia a contagem do prazo a partir da
arrematação.
Porém, o certo é contá-lo do registro da carta de
arrematação na matrícula do imóvel — documento
expedido pelo juiz que permite a transferência do imóvel
em cartório e concretiza a aquisição.
A carta de arrematação ainda pode demorar mais de
30 dias para ser expedida, o que pode fazer com que o
arrematante tenha que pagar uma multa de 20%, além
dos juros, pelo suposto atraso.
COMO PAGAR MENOS ITBI (ATÉ EM LEILÕES)?

Assim, para resolver ambos os casos e

evitar o pagamento a maior do ITBI, bem
como a incidência de multa, é preciso
ingressar na justiça com um instrumento
legal chamado Mandado de Segurança,
com o objetivo de pagar o imposto apenas
sobre o valor da arrematação e após o
registro na matrícula do imóvel.

As pessoas que pagaram o tributo

de forma indevida nos últimos cinco
anos têm a possibilidade de reaver
o valor pago, ingressando com uma
ação de repetição de indébito.

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CONCLUSÃO
CONCLUSÃO
Agora que você terminou a leitura, já sabe o que é
ITBI, como calculá-lo e economizar pagando menos
tributo. É válido ressaltar que é possível pagar
menos imposto por meio da compra de imóvel
apenas na cidade de São Paulo, uma vez que,
como explicamos, é o único município em que há
divergência entre o valor venal do imóvel (usado no
cálculo do IPTU) e o valor venal de referência.
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No entanto, as possibilidades que mostramos para
pagar menos tributo na arrematação de imóveis
em leilão são válidas em todo o país, assim como os
descontos para a aquisição do primeiro imóvel, que
são concedidos por diversos municípios.Se você deseja
comprar um imóvel pagando menos ITBI ou, se você
comprou um imóvel nos últimos cinco anos e deseja
a devolução dos valores referentes ao tributo pago
indevidamente, procure um advogado para esclarecer
suas dúvidas e ingressar com uma ação judicial.
INTRODUÇÃO

SOBRE SUA
EMPRESA

Com a experiência de mais de 20 anos do sócio fundador Donald

Donadio Domingues no ramo imobiliário, assessoramos síndicos,
condomínios e aqueles que precisam de assessoria na esfera do Direito
Condominial e Imobiliário.

Fazemos também a gestão jurídica e patrimonial dos empreendedores

que investem em imóveis, tanto na compra e venda, quanto na locação,
minimizando os riscos e reduzindo os impostos nas transações imobiliárias.

Assessoramos os clientes, tanto na parte legal quanto na documental,

de forma prática, rápida, eficiente e com linguajar comum, tanto no
trato com o cliente quanto nos contratos e processos judiciais que
atuamos, para que o cliente não tenha nenhuma preocupação, entenda
exatamente seus riscos e faça assim um negócio seguro e lucrativo.

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