29/05/2023, 15:33 Tributação na venda de imóveis por empresas - Teixeira Fortes Advogados Associados

Tributação na venda de imóveis por empresas

Edição 298 Tributária
09/04/2021

Por Teixeira Fortes Advogados Associados

A renda auferida com a venda de imóveis pelas pessoas jurídicas recebe tratamento tributário
distinto quando considerada simples receita ou ganho de capital (diferença positiva entre o valor da
venda e o valor contábil do imóvel vendido), o que é determinado de acordo com (i) as atividades
desenvolvidas pela empresa, (ii) a classificação contábil dos imóveis e (iii) o regime de tributação
adotado, se pelo Lucro Real ou Presumido.

A receita oriunda da venda de imóveis pelas empresas optantes pelo Lucro Real – seja receita
operacional, das empresas aptas à comercialização de imóveis próprios, seja ganho de capital,
daquelas outras que não têm em seu objeto social a atividade imobiliária – compõe o cálculo de
apuração do resultado do período. Apenas o lucro, se existente, é submetido à tributação de IRPJ e
CSLL, segundo as seguintes regras gerais:

IRPJ: alíquota de 15% + adicional de 10% (quando superado o limite básico legal)
CSLL: alíquota 9%

           Total: 34% sobre o ganho de capital na venda do imóvel

De igual modo, as empresas tributadas pelo Lucro Presumido que não têm por objeto social
atividade imobiliária, também devem apurar ganho de capital na venda de imóveis, afastando a regra
de tributação pela presunção do lucro dessa operação por não se tratar de receita operacional.
Nesses casos, o ganho de capital será submetido à tributação de IRPJ e CSLL pelas regras gerais
destacadas acima (34%).

Durante muito tempo, até mesmo empresas constituídas especificamente para exercício da atividade
imobiliária eram instruídas a apurar ganho de capital na venda de seus imóveis quando, a qualquer
tempo, esses bens tivessem pertencido ao ativo não circulante, independentemente de, no momento
da venda, integrarem o ativo circulante (estoque).

Isso porque a Receita Federal entendia que o intuito da aquisição ou da construção de um imóvel
que já tivesse sido alocado no ativo não circulante não teria sido sempre comercial, e por isso a
receita da venda deste ativo não deveria ser considerada operacional, prejudicando o planejamento
das empresas imobiliárias que transferiam os imóveis ao ativo circulante visando tributar a receita da
venda deste ativo com base de cálculo presumida.

Nesse sentido é que merece destaque a recente alteração da interpretação adotada pela Receita
Federal, a partir da publicação da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, segundo a qual a receita
auferida pelas empresas imobiliárias optantes pelo Lucro Presumido com a venda de imóveis do
ativo circulante será tributada como receita operacional, sem restrição em relação ao histórico de
classificação do ativo.

Com isso, as empresas imobiliárias, desde que comercializem imóveis do ativo circulante, terão a
receita da venda de imóveis tributada de acordo com as seguintes regras:

IRPJ: alíquota de 15% sobre a base de cálculo presumida, de 8% sobre o valor da venda
(alíquota efetiva de 1,2% sobre o valor da venda), mais o adicional de 10% sobre a base de
cálculo presumida, quando o caso (alíquota efetiva de + 0,8% sobre o valor da venda)
CSLL: alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida, de 12% sobre o valor da venda do
imóvel
(alíquota efetiva de 1,08% sobre o valor da venda)
PIS: alíquota de 0,65%
COFINS: alíquota de 3%

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se a tributação de forma legítima.

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