COMO DECLARAR OS IMÓVEIS NO IMPOSTO DE RENDA

Uma das dúvidas mais comuns dos contribuintes é sobre atualizar o valor do imóvel no
Imposto de Renda.

Como é um bem que valoriza e desvaloriza ao longo do tempo, é normal se perguntar se

o valor a ser informado a cada declaração deve ser sempre o mesmo.

Seja casa, apartamento, sala comercial ou qualquer outro tipo de imóvel, já avisamos logo
de cara: não há como atualizar o valor do seu imóvel conforme a variação do
mercado.

Enquanto o imóvel é seu, a Receita Federal considera apenas o valor pago no momento
que você comprou ele.

Sendo assim, se você pagou, por exemplo, R$ 150 mil em um imóvel e agora ele custa
R$ 200 mil, isso não importa para o Leão.

Esse valor só vai precisar ser levado em conta se algum dia você vender esse imóvel, aí
deverá registrar o valor que ele custa naquele momento.

Nesse caso, você tem ganho de capital na venda do imóvel, portanto, paga imposto sobre
ganho de capital.

Porém, existe um caso em que é possível atualizar o valor do imóvel, sim, que é quando
acontece uma reforma ou melhorias na sua propriedade.

Você deve declarar gastos com mão de obra e materiais de construção à Receita Federal,
que considera essas despesas como investimentos que somam ao valor do imóvel.

E quais reformas e melhorias posso incluir na declaração?

Se você construiu, reformou ou ampliou a propriedade, ou seja, teve despesas com
pequenas obras, como encanamentos, troca de azulejos, paredes e pisos, pintura e
instalações elétricas, gastos com móveis planejados ou calçadas, tudo isso pode ser
incluído na declaração.

É importante ressaltar que despesas com móveis que não sejam planejados, decoração
ou paisagismo não são consideradas melhorias, portanto, não somam ao valor do
patrimônio e não devem ser declaradas.

Você também deve ter como comprovar essas despesas.

Então, guarde todas as notas fiscais dos materiais de construção adquiridos e tenha
recibos dos gastos com mão de obra – solicite aos profissionais.

VENDA DE IMÓVEIS

Como citado anteriormente, quando acontece a venda ou compra de qualquer imóvel,

seja ele residencial ou comercial, é preciso declarar a transação para a Receita Federal.
Mas quando nos referimos ao Imposto de Renda (IR) sobre venda de imóveis, existe uma
série de questões a serem observadas para evitar problemas com o Leão.
 Por exemplo, se você vender ou doar o imóvel, precisa informar à Receita essa ação.
Mas, é preciso estar atento às exigências da Receita, principalmente quando se trata do
Imposto de Renda sobre Venda de Imóveis.

Como funciona o Imposto de Renda sobre Venda de Imóveis?

Quando acontece a venda de um imóvel e há ganho de capital (diferença entre o valor

pelo qual vendeu a propriedade e o que pagou quando a adquiriu),a Receita Federal
recolhe uma alíquota de 15% sobre este lucro.
Como calcular o Imposto de Renda sobre Venda de Imóveis ( IRVI)?
Vamos supor que você adquiriu uma casa por R$ 150 mil e, alguns meses depois, vendeu
o imóvel por R$ 200 mil. Ou seja, teve um lucro nessa transação.

Qual seria o valor recolhido pelo IR? Confira:

IRVI =lucro da transação (diferença entre preço de compra e venda de imóvel) X alíquota
IRVI = (200.000 – 150.000) X 15%
IRVI = 50.000 x 15%
IRVI = R$ 7,5 mil
Neste caso, o valor a pagar do ganho de capital bruto seria de R$ 7,5 mil. Essas
informações sobre a venda do imóvel devem ser informadas no Programa de Apuração de
Ganho de Capitais, o GCap, criado pela Receita Federal.

O GCap tem como objetivo recolher impostos decorrentes da venda de bens e após
calcular o ganho de capital bruto na alienação de imóveis, sobre este valor se aplicam
percentuais de redução, de acordo com o ano de aquisição/incorporação do imóvel, então
quanto mais tempo o contribuinte permanecer com o imóvel, maior será a redução do
valor a pagar sobre o lucro bruto apurado… isso o GCap calcula.

Após finalizar a venda de uma propriedade, pode surgir a seguinte dúvida: “e agora,
quando devo declarar a transação deste bem?”

Diferente da Declaração Anual do Imposto de Renda que tem um calendário estipulado

para ser cumprido, quando há venda de imóveis, a Receita deve ser informada em, no
máximo 30 dias sobre a transação. Ou seja, até o último dia útil do mês seguinte a ação.

Se o prazo não for cumprido, você estará sujeito à multas mais correção monetária e juros
sobre o valor que deveria ser recolhido, mas que não foi pago. Portanto, quanto antes
conseguir resolver as documentações legais da venda e declarar à Receita, melhor.

Quando há isenção de Imposto de Renda sobre a Venda de Imóvel?

Existem alguns casos em que você fica isento de arcar com o IR ou paga menos impostos
sobre transações imobiliárias. Listamos, a seguir, as principais exceções à essa regra.

Confira:
•Os imóveis comprados antes de 1969 ficam isentos do Imposto de Renda sob qualquer
lucro de capital;
•Já os imóveis adquiridos entre os anos de 1969 e 1988 são beneficiados com a redução do
percentual da alíquota;
•Em casos de reformas, o valor da residência sobe, e consequentemente, pode acontecer a
redução do imposto, porque o ganho de capital será menor devido a melhoria;
•Caso tenha um único imóvel, seja no campo ou na cidade, de até R$ 400 mil que ainda
não passou por venda e cuja posse é individual ou em comunhão, ele fica isento do IR;
•Se a propriedade foi desapropriada por reformas agrárias, o valor ganho com a venda é
considerado como uma renda de atividade rural e é isento de imposto;
•Caso tenha realizado a venda de um imóvel em alguma moeda estrangeira e o seu lucro já
foi coletado,você está isento de arcar com as despesas do Imposto de Renda;
•Se contratou serviços para venda de imóveis, os custos com os mesmos podem ser
deduzidos da tributação.

Vendi o meu imóvel e pretendo comprar outro com o lucro obtido. Fico isento do Imposto
de Renda?
Neste caso, irá depender da situação. Se você vendeu o imóvel (residencial) e adquiriu
outro (residencial) em até 180 dias com o ganho obtido pela transação, estará isento de
arcar com as despesas do Imposto de Renda sobre Venda de Imóveis.
Mas, se só conseguir comprar outra propriedade após 6 meses, uma alíquota de 15%
será cobrada sobre o lucro da transação. Portanto, preste sempre atenção nos prazos e
nas normas. Assim você evita pagar multas pelo atraso no recolhimento do Imposto de
Renda sobre Venda de Imóvel e se mantém em dia com o Leão. Este benefício de
isenção pode ser usado de 5 em 5 anos.

COMO FUNCIONA A FISCALIZAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL?

Vamos contar um caso verídico de fiscalização do Ganho de Capital (GCAP) para você
entender como funciona esse processo:
•A Receita Federal notificou o contribuinte para prestar esclarecimentos sobre as
informações prestadas no GCAP;
•O contribuinte levou a própria declaração de IRPF (para “justificar” o custo de aquisição
do imóvel) bem como o contrato de venda do imóvel (para justificar o valor de alienação);
•O fiscal não quis nem olhar para o IRPF do contribuinte – ele solicitou apenas a
documentação hábil e idônea dos valores que foram informados como custo de aquisição
no GCAP;
•O contribuinte argumentou no sentido de que as notas fiscais são muito antigas (muito
mais do que os 5 anos de prescrição);
•O fiscal explicou que não há prazo de prescrição para documento fiscal e deu um prazo
de 2 semanas para o contribuinte levantar toda a documentação;
•Uma vez apresentados os documentos que foram encontrados pelo contribuinte (que
foram poucos), o fiscal só considerou os documentos originais, legíveis, emitidos em
nome do contribuinte ou aqueles em que era possível identificar o endereço da reforma;
•Os documentos que não atenderam a esses critérios foram glosados, bem como a
parcela do custo de aquisição para a qual não foi apresentada nenhuma documentação
comprobatória;
•O fiscal autuou o contribuinte com base nessa glosa, cobrando 15% de imposto mais
150% de multa mais os juros SELIC, por isso, a importância de guardar todos os
documentos comprobatórios das aquisições e reformas.