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Mais-valias de imóveis: saiba

se está isento ou quanto tem
de pagar
27 nov 2023 | 7 min de leitura

Vai vender uma casa? Saiba quanto irá pagar

de mais-valias, como calcular o valor e se
terá direito a isenções.

#casa #gestão do dia a dia

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Por regra, quem vende uma casa obtém lucros,

ou seja, o preço pelo qual vendeu o imóvel é
superior àquele que pagou. A esse lucro
chamam-se mais-valias e, se não forem
reinvestidas, serão tributadas em sede de IRS.
Se está a pensar vender uma casa, conheça as
suas obrigações fiscais e se terá de pagar
imposto sobre as mais-valias da venda de
imóveis.

O que são as mais-valias

de imóveis?
Segundo o artigo 10.º do Código do IRS ,
constituem mais-valias os ganhos obtidos que,
não sendo considerados rendimentos
empresariais e profissionais, de capitais ou
prediais, resultem de venda de imóveis,
valores mobiliários ou propriedade intelectual
ou industrial, entre outros.

As mais-valias correspondem à diferença entre

o preço pelo qual vendeu determinado ativo e
o preço pelo qual comprou. Esta diferença
pode ser positiva e representar uma mais-
valia; ou negativa, sendo uma menos-valia.

De forma simples, se comprar um imóvel por

150 mil euros e posteriormente o vender por
200 mil euros, obtém uma mais-valia de 50 mil
euros.

Então, o que é que isto significa?

Significa que sempre que vender um imóvel e

obtiver mais-valias terá de pagar IRS sobre
esse valor. Mas há boas notícias: nem sempre
terá de pagar imposto sobre as mais-valias
imobiliárias e, na maior parte dos casos, o IRS
não incide sobre a totalidade das mais-valias.

O IRS incide sobre a totalidade das

mais-valias?

Nem sempre. Segundo o n.º 2 do artigo 43.º do

Código do IRS, o imposto incide sobre:

100% das mais-valias apuradas quando os

imóveis tenham beneficiado de apoio não
reembolsável concedido pelo Estado para
aquisição ou para realização de obras, de
valor superior a 30% do valor patrimonial
tributário do imóvel para efeitos de IMI, e
estes sejam vendidos antes de decorridos
10 anos sobre a data de terem recebido o
apoio

50% das mais-valias apuradas nos

restantes casos, o que contempla grande
parte das situações.

Ou seja, na maior parte dos casos, o imposto

apenas incidirá sobre metade do valor
apurado.

Como fazer o cálculo das

mais-valias imobiliárias?
A mais-valia é o resultado que obtém quando
subtrai, ao valor de venda, o valor de aquisição
(depois de aplicado o fator de correção
monetária), os encargos com a valorização e
algumas despesas com a alienação e com a
aquisição. Assim, para calcular as mais-valias
imobiliárias, há alguns números que deve
saber:

Valor de realização: montante pelo qual irá

vender o imóvel

Valor de aquisição: montante pelo qual

comprou a casa

Coeficiente de desvalorização monetária:

coeficiente de atualização do valor do
imóvel tendo em conta o ano em que o
comprou, aplicado sempre que tenham
decorrido mais de 24 meses entre a data da
aquisição e a venda. Estes coeficientes são
atualizados anualmente em portaria
publicada em Diário da República

Encargos com a realização e aquisição e

despesas com a valorização da casa.

A fórmula para cálculo das mais-valias é a

seguinte:

Mais-valias = Valor de realização - (valor de

aquisição x coeficiente de desvalorização da
moeda) - (encargos com a realização e
aquisição + despesas com a valorização do
imóvel)

Exemplo

Em 2015, comprou uma casa por 150 mil euros

e, nesse momento, teve despesas no valor de
3.500 euros (escrituras e impostos). Se quiser
vender o imóvel em 2023 por 200 mil euros,
com despesas de 10 mil euros, terá de fazer o
seguinte cálculo:

200.000€ – (150.000€ x 1,12) – 13.500€ =

18.500€

Com a venda da casa obtém 18.500 euros de

mais-valias.

No entanto, o IRS só incide sobre 50% desse

valor, ou seja, sobre 9.250 euros.

Quem está isento de

pagar mais-valias de
imóveis?
Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989
(o ano em que entrou em vigor o Código do
IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-
valias em caso de venda.

Além disto, são excluídos da tributação os

ganhos provenientes da venda de imóveis
destinados a habitação própria e permanente,
desde que se verifiquem as seguintes
condições:

Reinvestimento das mais-valias noutra

habitação

Pode evitar o pagamento de IRS sobre as mais-

valias se o valor da venda, deduzido da
amortização do crédito à habitação, for
reinvestido na aquisição de casa, com a
mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou
nos 36 meses seguintes à transação. O imóvel
pode ser situado em território português, de
outro Estado membro da União Europeia ou do
Espaço Económico Europeu, desde que, neste
último caso, exista intercâmbio de
informações em matéria fiscal.

Para tal, é necessário que o imóvel tenha sido

destinado a habitação própria e permanente,
comprovada através do domicílio fiscal, nos 24
meses anteriores à venda.

Se não comprar casa no mesmo ano em que

vender a antiga, e para ter direito a esta
isenção, deverá mencionar a intenção de
reinvestir o valor, ainda que parcial, na
declaração de rendimentos do ano da venda.

Reinvestimento das mais-valias em

alguns produtos financeiros (maiores de
65 anos)

Está ainda dispensado de pagar IRS sobre as

mais-valias se tiver mais de 65 anos ou estiver
reformado e aplicar o valor da venda de uma
casa própria e permanente num contrato de
seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR),
num fundo de pensões aberto ou na
contribuição para o regime público de
capitalização (como os certificados de
reforma), nos seis meses seguintes à
transação.

Nos casos do contrato de seguro do ramo vida

e do fundo de pensões aberto, o resgate
destes produtos tem de ser realizado através
de um regime de rendas periódicas, com o
limite anual de 7,5% do total investido.

Amortização de crédito habitação

(apenas em 2023 e 2024)

Todas as habitações secundárias ou terrenos

para construção vendidos entre 1 de janeiro de
2022 e 31 de dezembro de 2024 têm uma
isenção excecional de tributação das mais-
valias, segundo uma norma transitória em
matéria fiscal , publicada na Lei n.º 56/2023,
que aprova um conjunto de medidas no
âmbito da habitação.

Para beneficiar desta isenção é necessário que:

O valor de venda, deduzido da amortização

de crédito à habitação, seja aplicado na
amortização de capital em dívida em
crédito à habitação destinado a habitação
própria e permanente (seu ou dos seus
descendentes)

A amortização seja concretizada num prazo

de três meses contados da data de
realização.

Para beneficiar da isenção de imposto sobre

mais-valias, é obrigatório reinvestir todo o
valor obtido com a venda da casa secundária
ou do terreno para construção. Se não
reinvestir todo o valor obtido com a venda,
poderá beneficiar de uma isenção parcial,
aplicada apenas à parte reinvestida.

A medida entrou em vigor a sete de outubro

de 2023. Porém, quem vendeu a habitação
secundária até seis de outubro de 2023 dispõe
de três meses para amortizar e beneficiar da
isenção extraordinária .

Se vendeu uma casa secundária em 2022 para

amortizar crédito à habitação e já pagou as
mais-valias correspondentes, deverá
apresentar Reclamação Graciosa, junto da
Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da
demonstração de liquidação de IRS de 2022,
juntando os elementos comprovativos para a
não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será
devolvido posteriormente pela AT, verificados
os requisitos legais, por transferência bancária
ou cheque bancário (nos mesmos termos que
os reembolsos de IRS).

Que despesas e encargos

podem ser deduzidos às
mais-valias?
Certificado energético

Imposto Municipal sobre Transmissão

Onerosa de Imóveis (IMT)

Imposto do Selo (IS)

Comissão paga à imobiliária

Custos de solicitadoria

Escrituras

Encargos com a valorização do imóvel

(obras de manutenção e conservação que
valorizem o imóvel realizadas nos últimos
12 anos).

Como declarar a venda de

casa?
Para que a AT possa calcular as mais-valias, é
obrigatório declarar a venda na declaração de
IRS referente ao ano em que a operação se
concretizou. Se vendeu uma casa em 2023,
deve indicá-lo na declaração de IRS de 2023, a
entregar em 2024.

Para tal, deve preencher e entregar o anexo G,

se vendeu um imóvel comprado depois de
janeiro de 1989, ou o anexo G1, se a casa foi
comprada antes de janeiro de 1989.

Os conteúdos apresentados não dispensam a

consulta das entidades públicas ou privadas
especialistas em cada matéria.

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