577- Imposto sobre o

património

Florbela Vicente
Objetivos
Identificar as obrigações da empresa
decorrentes da sujeição aos impostos sobre o
património.
Imposto municipal sobre as transmissões
onerosas de imóveis (IMT)
Incidência
Isenções
Determinação do valor tributável
Liquidação e pagamento
Imposto municipal sobre imóveis (IMI)
Incidência
Isenções
Determinação do valor tributário
Liquidação e pagamento
Imposto de selo
Incidência
Isenções
Determinação do valor tributável
Liquidação e pagamento
IMTImposto municipal
sobre as transmissões
onerosas de imóveis
Entrada em vigor 1 de janeiro de 2004 (substitui
Imposto Municipal de Sisa)
Imposto Municipal sobre as Transmissões
Onerosas de Imóveis (IMT).

• O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, que

substitui o antigo imposto municipal de sisa, continua a incidir sobre
as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre
imóveis. Sempre que exista uma mudança de proprietários de um
imóvel, o IMT aplica-se apenas caso essa transmissão seja operada a
título oneroso.
• O IMT é um imposto municipal incidente sobre as transmissões
onerosas de bens imóveis situados em território português. Sobre tais
transmissões poderá ainda incidir o Imposto do Selo. Para efeitos do
IMT, o conceito de prédio é o definido no Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis (CIMI).
• Os fatores que influenciam as taxas do IMT:

- Se o prédio é urbano ou rústico;

- Se é uma habitação própria permanente ou uma segunda habitação;
- Se o imóvel está situado no continente ou nas regiões autónomas;
O Código do IMT e o Estatuto dos Benefícios
Fiscais (EBF) preveem situações de isenção.
Alguns exemplos:

• prédios para revenda;

• prédios classificados de interesse nacional, público ou municipal;
• prédios em áreas empresariais;
• prédios adquiridos por instituições de crédito ou empresas, em
processo de execução, falência ou insolvência;
Posso estar isento de pagamento do IMT?

• Sim. Fica isento de pagamento do IMT, se comprar uma casa para

habitação própria e permanente:
• • por menos de 97.064,00 euros, em Portugal Continental;
• por menos de 120.437,00 euros, nos Açores e na Madeira.
• Não há isenção para habitações secundárias e em investimentos para
arrendamento.
• Como calcular o IMT (e o Imposto do Selo)
• Para cálculo do IMT (e do Imposto do Selo) a pagar sobre um imóvel
deve seguir os seguintes passos:
1.Escolha o valor mais alto, entre o valor da aquisição e o valor
patrimonial tributário do imóvel (presente na caderneta predial): é
sobre esse que vai incidir o IMT e o Imposto do Selo.
2.Escolha o escalão onde se encaixa esse valor na tabela respetiva: ou
habitação própria e permanente ou habitação para outros fins.
3.Aplique a taxa desse escalão e subtraia-lhe o valor da "parcela a
abater": esse é o valor do IMT.
4.Sobre o mesmo valor (encontrado em 1.) aplique-lhe a taxa do
Imposto do Selo de 0,8%: está encontrado o IS a pagar na transação.
• O Valor Patrimonial Tributário é, no fundo, o valor fiscal do imóvel.
Note-se que, em caso de compra e venda de um imóvel, podem surgir
discrepâncias entre o Valor Patrimonial Tributário e os valores que as
partes envolvidas no negócio declaram..
• O cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) permite à
Autoridade Tributária avaliar os ativos imobiliários em Portugal.
Como tal, sabemos que o VPT não representa o valor comercial do
imóvel, mas antes o valor fiscal do imóvel.
• Assim, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o VPT
dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, o que
constitui receita dos municípios onde os mesmos se localizam. Para
tal, o VPT deve ser determinado por avaliação, com base na
declaração do sujeito passivo
Quando pagar?

• A obrigação fiscal deve ser paga apenas na data da assinatura da

escritura de compra e venda. O comprador tem de apresentar o
comprovativo de pagamento do imposto.
Onde obter a nota de pagamento do IMT?

• Para obter a nota de pagamento do IMT, entre na sua área pessoal no

Portal das Finanças e siga para Cidadãos > Serviços > Imposto
Municipal sobre as Transmissões > Entregar Declaração.
• Depois de preencher o Modelo 1 do IMT, efetue o pagamento e
apresente o comprovativo na escritura. A guia de pagamento é válida
apenas no dia em que foi emitida.
• É desaconselhado pagar o imposto antecipadamente. Ainda que possa
obter a guia de pagamento do IMT , como é válida apenas por um dia,
se, por algum motivo, a escritura não se realizar na data prevista, será
necessário emitir uma nova guia e fazer novamente o pagamento.
Embora tenha direito à devolução do montante pago previamente, o
processo não será célere, o que, numa altura em que terá de fazer face
a tantas despesas, pode causar grande transtorno.
Como calcular o valor do imposto?

• O valor do IMT varia com:

• • o montante de aquisição do imóvel e a taxa a aplicar a esse valor
(entre 1% e 8%);
• a localização;
• a finalidade.
EXERCÍCIO:

• A. Imóvel para habitação própria e permanente (continente):

preço de venda 250.000 € (o que vai constar da escritura) e VPT
(valor patrimonial tributário) 181.500 €.

• Determine o valor a pagar do IMT e do Imposto selo.

1.Selecionamos o preço de venda (porque é superior ao VPT): 250.000
€
2.Escalão: "+ de 181.034 € até 301.688 €" da tabela de habitação
própria no continente
3.IMT = 250.000 € x 7% - 9.545,18 € = 7.954,82 €
4.IS = 250.000 € x 0,8% = 2.000 €
• B. Imóvel para habitação própria e permanente (com recheio
incluído) em Portugal continental: valor da transação 500.000 € e
VPT 550.000 €.
• O IMT é um imposto sobre a transmissão onerosa de imóveis (e não
de bens móveis). Qualquer recheio não está, por isso, sujeito a IMT
nem a Imposto do Selo.
• Naturalmente, que o valor do imóvel pode ser acordado com o recheio,
entre vendedor e comprador. Aí tudo estará sujeito ao IMT e ao IS. Se
o valor do recheio for considerável, pode ter um impacto fiscal
significativo, designadamente pelo empolamento do valor da
transação.
• Vamos, então, calcular o IMT e IS a que está sujeita a transação do
imóvel:
1.Selecionamos o VPT (é maior que o preço de venda): 550.000 €
2.Escalão: "+ de 301.688 € até 603.289 €" da tabela de habitação
própria no continente
3.IMT = 550.000 € x 8% - 12.562,06 € = 31.437,94 €
4.IS = 550.000 € x 0,8% = 4.400 €
REVISÕES
• IMT - o que é e como se paga
• Trata-se de um imposto de prestação única, que deve ser liquidado e pago
pelo adquirente do imóvel, em momento anterior ao da celebração do
contrato de compra e venda.
• Para a liquidação deste imposto será necessário preencher e entregar a
declaração Modelo 1 do IMT em qualquer Serviço de Finanças ou no site
oficial da Autoridade Tributária (Portal das Finanças) no caso da declaração
ser submetida por via eletrónica.
• De notar que os notários exigem sempre o comprovativo de pagamento
deste imposto (bem como do Imposto do Selo), não sendo possível realizar
a escritura sem o respetivo comprovativo de pagamento.
• O IMT é calculado sobre o valor declarado no contrato de compra e
venda (i.e., preço de aquisição) ou sobre o valor patrimonial tributário
(“VPT”) constante da caderneta predial, caso este seja superior,
podendo existir casos em que o adquirente está isento deste imposto.
Passos para poderes pagar o IMT online:
1.Deves aceder ao Portal das finanças, cidadãos, serviços e modelo 1 IMT;
2.Deves clicar em preencher a declaração (nova versão);
3.Autentica-te com o teu NIF e senha de acesso;
4.Seleciona entregar declaração;
5.Preenche a declaração;
6.Valida a declaração;
7.Caso não apresente erros, clica em simular para saberes quanto irás pagar;
8.Se tudo estiver correto, clica em entregar;
9.São disponibilizados os documentos para o pagamento do IMT em Obter DUC e
para o pagamento do IS em obter DUC-IS;
10.Para obteres a declaração modelo 1 de IMT deves clicar em imprimir;
11.Quando tiveres a referência e valor dos DUC podes pagar, dirigindo-te a um
multibanco ou através do teu homebanking.
Imposto do Selo
O Imposto do Selo é calculado à taxa de 0,8% (taxa única), incidindo
sobre a mesma base apurada para efeitos do IMT (i.e., valor declarado no
contrato de compra e venda ou VPT, se superior).

À semelhança do IMT, este imposto é suportado pelo adquirente do

imóvel, devendo ser liquidado e pago em momento anterior ao da
celebração do contrato de compra e venda.

Na prática, o documento de cobrança do Imposto do Selo é gerado pela

submissão da Modelo 1 do IMT, (i.e., aquando da submissão da
declaração Modelo 1 do IMT é gerado não só o documento de cobrança
do IMT como do Imposto do Selo).
Os impostos imobiliários continuam a revelar-se como
importante fonte de financiamento para as autarquias
nacionais. Dados recentes divulgados no Anuário
Financeiro dos Municípios Portugueses 2022 mostram
que as receitas próprias das câmaras cresceram, em
termos globais, sobretudo devido ao aumento em 10,4%
da cobrança de impostos diretos, com destaque para o
Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de
Imóveis (IMT).
• Como aplicar o IMT na permuta de imóveis
Um exemplo:
• Imóvel 1: valor declarado de 200.000 € e VPT de 110.000 €
• Imóvel 2: valor declarado de 300.000 € e VPT de 150.000 €

IMT= ?
Numa situação de permuta de imóveis, o IMT aplica-se à maior das diferenças:

1.Entre o valor de venda (declarado) do imóvel 1 e do imóvel 2.

2.Entre o VPT do imóvel 1 e o VPT do imóvel 2.
 OE2023 - Quais são as alterações ao IMT? - Conselhos do Consu
ltor

OE2023 - Quais são as alterações ao IMT? - Conselhos do Consultor

PARA QUE SERVE O VALOR PATRIMONIAL
TRIBUTÁRIO?

• Existem várias aplicações do VPT. No entanto, as mais frequentes são

IMI, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
(IMT) e Imposto do Selo, sendo estes os cálculos:
• IMI = Taxa do IMI do concelho x VPT
• IMT = Taxa IMT do escalão x VPT
• Imposto do Selo = 0,8% x VPT
A incidência está presente no CIMT nos
seguintes artigos
•  Artigo 1º (Incidência Geral)
•  Artigo 2º (Incidência Objetiva)
•  Artigo 3º (Incidência Simultânea a IMT e a imposto do Selo)
•  Artigo 4º – (Incidência Subjetiva)
•  Artigo 5.º - Nascimento da obrigação tributárias
Ficam isentos de IMT
• a) O Estado, as Regiões Autónomas, as autarquias locais e as
associações e federações de municípios de direito público, bem como
quaisquer dos seus serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que
personalizados, compreendidos os institutos públicos, que não tenham
carácter empresarial;

• b) Os Estados estrangeiros pela aquisição de edifícios destinados

exclusivamente à sede da respetiva missão diplomática ou consular ou
à residência do chefe da missão ou do cônsul, bem como dos terrenos
para a sua construção, desde que haja reciprocidade de tratamento;
• c) As constantes de acordo entre o Estado e quaisquer pessoas, de
direito público ou privado, que são mantidas nos termos da respetiva
lei;

• d) As pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e de mera

utilidade pública, quanto aos bens destinados, direta e imediatamente,
à realização dos seus fins estatutários;

• e) As instituições particulares de solidariedade social e entidades a

estas legalmente equiparadas, quanto aos bens destinados, direta e
imediatamente, à realização dos seus fins estatutários;
• f) As aquisições de bens para fins religiosos, efetuadas por pessoas
coletivas religiosas, como tal inscritas, nos termos da lei que regula a
liberdade religiosa;

• g) As aquisições de prédios individualmente classificados como de

interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos
termos da legislação aplicável;

• h) As aquisições de bens situados nas regiões economicamente mais

desfavorecidas, quando efetuadas por sociedades comerciais ou civis
sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões,
de atividades agrícolas ou industriais consideradas de superior
interesse económico e social;
• l) As aquisições por museus, bibliotecas, escolas, entidades públicas
empresariais responsáveis pela rede pública de escolas, institutos e
associações de ensino ou educação, de cultura científica, literária ou
artística e de caridade, assistência ou beneficência, quanto aos bens
destinados, direta ou indiretamente, à realização dos seus fins
estatutários.
As isenções estão presentes nos seguintes
artigos do CIMT:
•  Artigo 7.º (Isenção pela aquisição de prédios para revenda)
•  Artigo 8.º (Isenção pela aquisição de imóveis por instituições de
crédito)
•  Artigo 9.º (Isenção pela aquisição de prédios destinados
exclusivamente a habitação)
•  Artigo 10.º (Reconhecimento das isenções)
 IMI- CONCEITO
• O IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis) é um imposto direto
apenas devido aos proprietários de imóveis e terrenos - e que taxa o
valor dessas propriedades. Em termos técnicos, incide sobre o Valor
Patrimonial Tributário (VPT), isto é, sobre o valor da avaliação do
imóvel registado na Autoridade Tributária.
Como é determinado o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?

• O VPT é determinado por avaliação, tendo por base a declaração do

sujeito passivo (do proprietário do imóvel).
• Por norma, a primeira avaliação é realizada pelo chefe de Finanças da
repartição onde se encontra localizado o imóvel. Depois disso, o VPT
é atualizado periodicamente, mais concretamente de três em três anos.
• O objetivo desta avaliação periódica é precisamente ajustar o
valor fiscal do imóvel à inflação e tem em consideração os
seguintes fatores:
• Coeficiente de vetustez (idade do imóvel);
• Valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro
quadrado);
• Coeficiente de localização (características da zona envolvente);
• Área bruta de construção;
• Coeficiente de afetação (fim a que se destina o imóvel: a habitação,
por exemplo);
• Coeficiente de qualidade e conforto (funcionalidade e comodidade de
utilização).
A fórmula normalmente utilizada para
determinar o VPT é a seguinte:
•
Vt (Valor patrimonial tributário) = Vc (valor base dos prédios
edificados) x A (área bruta de construção mais a área excedente à área
de implantação) × Ca (coeficiente de afetação) × Cl (coeficiente de
localização) × Cq (coeficiente de qualidade e conforto) × Cv
(coeficiente de vetustez).
• Na data em que os contribuintes recebem a nota de cobrança
• As notas de cobrança do IMI passaram a chegar às caixas do correio
dos proprietários e a ser disponibilizadas nas páginas pessoais no Portal
das Finanças até ao dia 30 de abril, ou seja, um mês mais tarde do que
até aqui vinha sendo prática. Na sequência deste adiamento, o IMI
também começou a ser pago um mês mais tarde, portanto, em maio.
• 2. Nos valores para o pagamento do IMI em prestações
• No mês de maio deve ser paga a prestação única, se o valor do imposto
for igual ou inferior a 100€; ou a primeira prestação, se o valor do
imposto for superior a 100 euros.
• Se o valor que paga de IMI for entre 100 e 500 euros, o imposto deve
ser pago em duas prestações.
• Já acima de 500 euros, o IMI pode ser liquidado em três prestações.
• 3. Nos prazos de pagamento
• Em relação aos prazos de pagamento, as datas em vigor são as
seguintes:
• Até 100 euros: um único pagamento feito em maio;
• Entre 101 euros e 500 euros: duas prestações nos meses de maio e
novembro;
• Mais de 500 euros: três prestações a serem pagas em maio, agosto e
novembro.
O que acontece se não pagar o imposto?

• Quem não pagar o IMI atempadamente fica sujeito a um conjunto de

penalizações por parte da Autoridade Tributária. Em termos processuais,
e perante a falta de pagamento do IMI no prazo legalmente estabelecido,
será extraída uma certidão de dívida e instaurado um processo de
execução fiscal.
• No seguimento deste processo, é solicitado ao proprietário que efetue o
pagamento voluntário da dívida num prazo de 30 dias (a contar da data
de citação).
• Importa frisar que o pagamento de dívidas em execução fiscal tem
custos acrescidos, nomeadamente juros de mora e encargos processuais.
• Se, ainda assim, deixar passar o prazo de 30 dias, os juros de mora
disparam (estão fixados em 4,825%) e o imóvel será penhorado. No
caso de não se destinar a habitação própria permanente ou se for um
imóvel de valor elevado, pode até ser vendido judicialmente para
cobrir a dívida.
• Além disso, não pagar o IMI anula o direito ao fracionamento, isto é,
deixa de poder pagar em prestações, uma vez que perde,
automaticamente, "a confiança" do Estado.
Quem está isento de pagar IMI?

• Existem dois tipos de isenção no pagamento deste imposto: a

denominada temporária e a permanente.
• No que toca à isenção permanente, aplica-se a agregados que tenham
um rendimento bruto anual até 15.295€. Além disso, o Valor
Patrimonial Tributário do conjunto de prédios que possuam não pode
ultrapassar 66.500€.
• Já a temporária destina-se aos novos proprietários, aqueles que
acabaram de comprar uma habitação própria permanente. Esta isenção
aplica-se durante três anos. Porém, para se aplicar efetivamente a
isenção, a habitação tem de ter um VPT igual ou inferior a 125 mil
euros e o rendimento coletável anual da família não deve ser superior a
153.300€.
De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais estão ainda isentos de IMI os seguintes proprietários:

• Partidos políticos
• Igreja Católica
• Associações religiosas
• Instituições de segurança social e de previdência
• Sindicatos e associações profissionais
• Pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e as de mera utilidade pública
• Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS)
• Zona Franca da Madeira
• Escolas privadas
• Associações desportivas e associações juvenis
• Associações não lucrativas e de utilidade pública
• Monumentos nacionais e prédios classificados como de interesse público ou de interesse municipal
• Abastecimento e saneamento de águas
IMI – IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE
IMÓVEIS
• os impostos sobre o património, importa destacar algumas alterações
legislativas em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Neste caso, as medidas previstas focam-se, sobretudo, na revisão de
algumas das normas de tributação agravada, ainda que com especial
impacto, sobretudo no caso de prédios afetos a Alojamento Local ou
prédios habitacionais localizados em zonas de pressão urbanística.
Principais alterações legislativas em sede de IMI

• 1) Prédios devolutos
• Desde logo há que notar uma alteração relevante no que se refere
aos prédios devolutos. Se, até agora, e no caso de prédios devolutos,
as taxas agravadas de IMI apenas eram passíveis de aplicação no
caso de prédios que se encontravam nesse estado há mais de dois anos,
o OE2023 veio alterar esse prazo para um ano.
TAXAS DE IMI
• Anualmente, os municípios fixam as taxas de IMI a cobrar no ano
seguinte aos munícipes e comunicam-nas à Autoridade Tributária e
Aduaneira (AT) até ao dia 31 de dezembro. E, de acordo com o
artigo 112.º do Código do IMI, as atualizações destas taxas só podem
ser realizadas dentro de limites bem definidos:
• Prédios urbanos a taxa varia entre 0,3% e 0,45%;
• Prédios rústicos é de 0,8%.
• São precisamente as taxas de IMI definidas em cada ano pelos
municípios que vão determinar o valor final a pagar de imposto da
casa, já que o cálculo do IMI pressupõe a multiplicação da taxa fixada
em cada município pelo Valor Patrimonial Tributável (VPT) do
imóvel.
 IMI- REAVALIAÇÃO
• Quem é proprietário de um imóvel tem uma série de
responsabilidades financeiras todos os anos, nomeadamente
o pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). O valor de
pagamento deste imposto pode ser diminuido, através da
sua reavaliação.
Como pedir a reavaliação do IMI

• Para conseguires pagar um valor mais baixo de IMI, tens que pedir
uma nova avaliação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Este
pedido vai avaliar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
• Apenas os proprietários do imóvel ou os representantes legais podem
fazê-lo, com intervalos mínimos de três anos. O pedido é gratuito e
pode ser feito presencialmente num dos balcões das Finanças ou
online, no Portal das Finanças.
• O município onde está inserido o imóvel é quem estipula as taxas a
aplicar no IMI todos os anos. Todas as atualizações pode ser
consultadas no Portal das Finanças.
• No entanto, antes de dares este passo, convém saberes se vale
realmente a pena pedires uma nova avaliação do imóvel. Tens que ter
em conta os seguintes pontos, que irão ser calculados no momento da
avaliação:
• Coeficiente de vetustez – idade do imóvel;
• Coeficiente de localização – verificar se o local onde vives valorizou
ou desvalorizou;
• Valor base dos prédios edificados;
• Coeficiente de qualidade e conforto.
• Outro motivo que te pode levar a avaliar a tua casa é a alteração das
áreas do imóvel. Para isso, necessitas sempre de apresentar os
comprovativos da mesma.
• Após o parecer positivo da reavaliação, o novo valor a pagar só tem
validade a partir do ano em que o pedido foi feito. Caso não
concordes com o resultado da reavaliação do IMI, podes pedir uma
segunda avaliação num prazo de 30 dias após a notificação do
primeiro resultado.
Como pedir a reavaliação do IMI online

• Para pedires a reavaliação do IMI podes também fazê-lo online. Para

isso só tens que ir à página do Portal das Finanças, aceder à mesma
com os teus dados (NIF e senha de acesso) e deves preencher a
declaração do Modelo 1 do IMI.
• Como referimos anteriormente é importante que verifiques se vale a
pena pedir a reavaliação do imóvel. No site das Finanças tens um
simulador para calcular o VPT da tua propriedade. Se depois de
fazeres a simulação o valor for mais baixo do que indica a
tua Caderneta Predial, então deves pedir uma reavaliação, pois irás
pagar menos no futuro.
Depois de iniciares sessão no portal, deves seguir os seguintes passos (não te esqueças de ter todos
os documentos necessários ao teu lado, nomeadamente caderneta predial e NIF):

• Ir a “Serviços Tributários”;
• Carregar em “Cidadãos”;
• Ir a “ Entregar”;
• Carrega em “Declarações” e seleciona “IMI”;
• Ir a “Inscrição/atualização de prédios”;
• Coloca o NIF e a senha de acesso;
• Escolhe se quer entregar a declaração desde o site ou se prefere fazer o
download da aplicação e preencher a partir daí;
• No “Quadro inicial” indica que tipo de propriedade pretende atualizar;
• No “Quadro 1” põe o NIF do proprietário do imóvel um contacto;
• Em “Motivo” carrega em “Pedido de Avaliação - VPT desatualizado;
• No “Quadro 2” carrega em “Adicionar” e preenche com os dados
presentes na tua caderneta prediaL;
• No “ Quadro” indica o código da fração, o NIF do proprietário, o tipo
de domicílio fiscal e de proprietário. Se o imóvel for um “Bem casal”,
carrega neste ítem e indica o NIF do cônjuge;
• No “Quadro 4” preenche os campos com os dados da tua caderneta
predial;
• No “Quadro 5” indica o tipo de finalidade da propriedade;
• No “Quadro 6” coloca a data da licença de utilização e a idade do
prédio;
• Valida e submete o pedido.