Pós-Graduação On-Line

Tema: Direito tributário na compra de

imóveis: Imposto de Renda para pessoa
física

Prof. Dr. Fabrizzio Matteucci Vicente

 Imposto de Renda Pessoa Física

• Outra hipótese de incidência do imposto de renda é a

hipótese de alienação de bens imóveis.
• Se um imóvel é alienado, a diferença entre o valor
pago na aquisição do imóvel e o valor da venda,
caso componha resultado positivo, será base de
cálculo para a incidência do IR.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• É o que se denomina “ganho de capital”.

• Tecnicamente, ganho de capital é o valor auferido
pela valorização do imóvel enquanto permaneceu no
patrimônio do alienante.
• O valor do ganho de capital está sujeito à incidência
de uma alíquota específica, de 15% para incidência
do IR.

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• A partir de 2017, o ganho de capital será tributado

conforme alíquotas distintas.
• A tabela foi aprovada pela Lei nº 13.259/2016:
• 15% ganhos que não ultrapassem R$5.000.000,00;
• 17,5% para ganhos que não ultrapassem
R$10.000.000,00
• 20% para ganhos que não ultrapassem
R$30.000.000,00
• 22,5% para ganhos que ultrapassarem
R$30.000.000,00

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• Assim, por exemplo, se determinado contribuinte

adquire um imóvel pelo valor de R$250.000,00 e o
vende por
R$750.000,00, ter-se-á como base de cálculo do
IRPF o montante de
R$500.000,00.
• Aplicando-se a alíquota de 15% sobre esse valor, o
pagamento a título de IR será de R$75.000,00.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• Diferentemente dos aluguéis, que compõem a

declaração de ajuste anual (DIRPF), o ganho de
capital não participa dessa declaração, gerando a
denominada “tributação definitva”, cujo recolhimento
não se compensa com outros ganhos e perdas da
declaração anual.

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• Hipóteses de redução do ganho de capital:

• Art. 18 da Lei nº 7.713/88
• Imóveis adquiridos de 1969 a 1988
• Imóveis adquiridos até 1969 são isentos
• Art. 40 da Lei nº 11.196/2005:
• alienações a partir de 16/6/2005
• Possibilidade de cumular as duas espécies de
redução.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• Isenção de Imposto de Renda:

• “Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de
capital auferido na alienação do único imóvel que o
titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$
440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde
que não tenha sido realizada qualquer outra alienação
nos últimos cinco anos”. Lei nº 9.250/95.
• Requisitos:
• único imóvel
• valor de alienação máximo de R$440.000,00
• não haver outra alienação nos últimos 5 anos.

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• Para efeitos de aplicação do dispositivo em análise,

pouco importará se o imóvel tem fins residenciais,
comerciais, se é terreno, apartamento, etc.;
• A alienação de bens em condomínio (alienação de
fração ideal) ou a alienação de bens em comunhão
de herdeiros ou por regime de casamento também
são consideradas para efeito de aplicação desse
dispositivo.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

Outra isenção que merece destaque é a isenção do IR

sobre o ganho de capital auferido na alienação de bem
imóvel, desde que adquirido outro no prazo de 180
(cento e oitenta dias). Art. 39 da Lei nº 11.196/2005.

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• Se for alienado mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 dias será
contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª
operação.
• Se o resultado da alienação for aplicado apenas parcialmente
em relação à aquisição do outro imóvel, o IR incidirá sobre o
ganho de capital proporcional à parcela não utilizada;
• Se mais de um imóvel for adquirido, a isenção será aplicada
apenas em relação aos imóveis residenciais (não há, portanto,
necessidade de que seja utilizado para moradia própria);
• Se não forem atendidas as regras desta isenção, o recolhimento
com atraso gerará:
• juros moratórios, a partir do segundo mês subsequente ao
recebimento do valor ou parcela;
• multa moratória ou de ofício, no mesmo prazo. 11
 Imposto de Renda Pessoa Física
• O prazo de 180 dias deve ser contado da data de
celebração do contrato de venda, à vista ou à prazo;
• Se os valores são recebidos a prazo, são considerados na
isenção apenas os valores recebidos no curso de 180 dias
constados da celebração do respectivo contrato.
• Não se computam as despesas pagas por corretagem.
• Para efeitos de aquisição, computam-se quaisquer
contratos (cessão de direitos, compromissos, etc.), ainda
que particulares (art. 154 do RIR)

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A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou
na planta.
A isenção não se aplica, entre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de
quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a
prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo
alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de
estacionamento.
Estes últimos, porque não são residenciais.
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• Também é isento de imposto de renda a isenção

recebida por desapropriação da terra nua para fins
de realização da reforma agrária (art. 184, §5º da
Constituição Federal).
• Entretanto, é tributado como ganho de capital a
parcela paga a título de indenização por
benfeitorias, se foram deduzidas como custeio ou
investimento

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• IRPF e Desapropriações:

• A Receita Federal do Brasil, entende que os valores

de ganho de capital auferidos em função de
pagamento por desapropriação são tributáveis pelo
Imposto de Renda.

• Assim, é muito comum que ao lançar um imóvel na

declaração de imposto de renda, a cada ano, o
valor originalmente lançado vá sendo mantido,
independentemente das regras de mercado.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• Quando da desapropriação do imóvel o recebimento

da respectiva indenização será necessariamente
superior ao valor originariamente lançado.
• Sobre a diferença incidirá, segundo a Receita
Federal do Brasil, o imposto de renda.

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 Imposto de Renda Pessoa Física

• Entretanto, o Conselho Administrativo de Recursos

Fiscais (Coarf) e a pacífica jurisprudência dos tribunais
(STJ, STF e tribunais de segunda instância), entendem
que valores recebidos a título de indenização por
desapropriação não estão sujeitos ao IR, por não
corresponderem a renda nem proventos de qualquer
natureza.

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