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Saiba que ao vender um imóvel e comprar outro em até 180 dias você não paga IR!
A isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital é para quem aliena e compra outro imóvel
no prazo de 180 dias.
Como se trata de um imposto federal, a legislação do imposto de renda (IR) estabelece as regras
que possibilitam o aproveitamento do benefício.
Portanto, basta conferir se a venda de seu imóvel está dentro desses requisitos para você ficar
isento de imposto de renda e economizar um bom dinheiro!
Atualizado em 01/03/2018.
Com a edição da “MP do bem” esta situação foi corrigida, possibilitando a isenção de imposto de
renda para quem trocou de imóvel sem procurar obter ganho de capital na venda.
Neste artigo vamos analisar apenas esta isenção, mas para você ficar sabendo tudo a
respeito das isenções sobre o ganho de capital imobiliário não deixe de ler o nosso post.
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Este benefício está previsto no caput do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, com a seguinte redação:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País
na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta)
dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis
residenciais localizados no País.
Procurando esclarecer o artigo legal, a Receita Federal publicou as Instruções Normativas nº 599,
de 2005 e 1.500, de 2014. No art. 2º daquele regulamento, o órgão explica o alcance de conceitos
visando à aplicabilidade do benefício.
Quando abordarmos, mais a frente, os requisitos de enquadramento, falaremos melhor sobre esse
regulamento.
Depois de ser apresentado ao benefício, vamos descobrir o que fazer para ficar isento de imposto
de renda.
Acompanhe o passo a passo que elaboramos para você ficar isento de imposto de renda.
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Para você aproveitar a isenção do ganho de capital na compra de imóvel em até 180 dias após a
alienação, é necessário se atentar ao prazo de vigência da lei (a partir de 16/06/2005) e enquadrar-
se nos seguintes requisitos:
c) o prazo para aquisição dos imóveis deverá ser de até 180 dias, contado da data da celebração
do primeiro contrato de venda;
É essencial entendermos que os requisitos são cumulativos, logo temos que satisfazer a todos
para nos enquadrarmos na isenção.
Além dos requisitos, a legislação explicou e limitou (no art. 2° da IN nº 599/2005) os conceitos
utilizados visando ao melhor entendimento do alcance da isenção.
Então, vamos entender as limitações dos conceitos para descobrirmos se realmente temos direito à
isenção.
Prazos
180 dias
O prazo para aquisição dos imóveis deverá ser de até 180 dias (art. 2º, caput);
A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato (art. 2º, caput);
No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias é contado a partir da data da
celebração do contrato relativo à primeira operação (art. 2º, § 1º);
Na hipótese de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital
auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel
residencial (art. 2º, § 6º).
5 anos
O contribuinte somente pode usufruir da isenção uma vez a cada 5 anos (art. 2º, § 5º);
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Aquisição do Imóvel
Imóvel Residencial
O alienante deve aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais no Brasil
(art. 2º, caput);
No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplica-se ao ganho de capital
correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais (art. 2º, §
3º);
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins
residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se
situar (art. 2º, § 9º).
Agora que você já sabe que tem direito a isenção, vamos entender qual é o seu benefício por ser
isento de imposto de renda.
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A legislação do Imposto de Renda, através da Instrução Normativa SRF nº 1.455, de 2014, dispõe
que o ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operaçãoe recolhido
até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.
A alíquota incidente em cada operação, que era de 15% até 2016, foi alterada.
Agora, a legislação (art. 21 da IN 1.455/2014) prevê uma progressão das alíquotas conforme o
valor dos ganhos.
Alíquotas:
Isso significa que sobre o ganho que se obteve na venda de um imóvel (ou seja, a diferença
positiva entre o valor da venda e o valor da compra) aplica-se, no mínimo, uma alíquota de 15%,
resultando no imposto de renda que se deve pagar.
Se um alienante comprou um imóvel por 400 mil reais, quando o vender por 600 mil reais, terá um
ganho de capital de 200 mil reais.
Sobre estes 200 mil reais aplica-se a alíquota de 15%, chegando a um imposto de renda sobre o
ganho de capital no valor de 30 mil reais (200.000 x 15% = 30.000).
Agora ficou fácil de entender o quanto você ganha com este benefício.
Neste exemplo, se você comprasse outro imóvel no prazo de 180 dias, aplicando o produto da
venda do imóvel (600 mil reais), você deixaria de pagar 30 mil reais de imposto!
Assim, quando enquadrado nesta isenção, você não paga os 15% de imposto de renda sobre o
ganho de capital obtido na venda de seu imóvel.
Em resumo, você estará isento de imposto de renda sobre o ganho de capital, se comprar outro
imóvel em até 180 dias após a alienação do seu.
Por fim, vamos saber o que é necessário para conseguir ficar isento de imposto de renda.
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Para se obter o direito à isenção não há necessidade de formalizar o pedido, bastando declarar a
operação isenta à Receita Federal.
A Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, no seu art. 2º, § 4º, prevê esta obrigatoriedade de
declarar a isenção ao fisco, nos seguintes termos:
A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la
no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste
Anual.
O GCAP a partir do preenchimento dos valores de aquisição, alienação e nova aquisição, calcula o
valor do imposto devido, se for o caso, emitindo, inclusive, o Darf para recolhimento.
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Caso haja algum valor que não esteja abrangido pela isenção, o programa calcula e emite o Darf.
Portanto, para se beneficiar desta isenção, basta conferir se está enquadrado (conforme o 1°
passo), preencher o GCAP e exportá-lo para Declaração do Imposto de Renda.
Lembre-se de que ninguém vai te avisar que está isento de imposto de renda quando vender seu
imóvel. Logo, fique atento para não perder dinheiro!
Veja as principais dúvidas que aparecem quando pretendemos nos beneficiar desta isenção.
Saiba Mais!
(dúvidas frequentes)
O produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180
dias?
Se a resposta for sim, o programa preenche o campo “valor da aplicação” com o valor da
alienação.
Se a resposta for não, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.
Mas se a resposta for parcialmente, o programa solicita o preenchimento do valor que foi, ou será,
aplicado na aquisição de imóvel residencial, no campo “valor da aplicação”.
Não estão abrangidos os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de
obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de
propriedade do contribuinte.
(Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º; Solução de
Consulta Cosit nº 70, de 2014)
renda?
Sim. Desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o
produto da venda na aquisição de sua parte do imóvel, localizado no Brasil, em condomínio.
Logo, também terá direito à isenção o alienante, que no prazo de 180 dias contado da celebração
do contrato, aplicar o produto da venda de sua parte no imóvel em condomínio na aquisição de
imóvel privativo, localizado no Brasil.
(Lei nº 11.196, de 21 de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º)
(Lei nº 11.196, de 21 de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de 2005, art. 2º)
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(Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º; Solução de
Consulta Interna Cosit nº 10, de 2014)
A Consulta é um procedimento formal, onde o contribuinte, por escrito, formula consulta sobre
dúvidas quanto à interpretação de dispositivos da legislação tributária.
A resposta da consulta formulada tem efeito vinculante para Receita Federal, respaldando a
aplicação do contribuinte ao caso concreto. Assim, se determinada situação consultada à RFB for
considerada isenta, esta interpretação vincula o entendimento do órgão.
Para você conhecer e aproveitar todas essas isenções, preparamos um artigo completo
sobre isenção do ganho de capital na alienação imobiliária.
Este artigo traz todas as possibilidades para você ficar isento de imposto de renda.
No entanto, como são muitas hipóteses e algumas com requisitos mais complexos,
resolvemos desenvolver artigos próprios para as duas isenções mais importantes.
No artigo sobre isenção do IR na alienação de imóvel até 440 mil detalhamos a isenção específica
do imóvel alienado até 440 mil reais.
No outro, desenvolvido neste artigo, comentamos sobre a isenção daquele contribuinte que
reaplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro.
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direitos?
Não!
Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de
mercado.
O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com
construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.
Cabe destacar, ainda, que essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel
se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais
para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que
deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do
imóvel.
Para maiores informações sobre a incorporação das despesas ao custo de aquisição, leia o artigo
sobre redução do ganho de capital.
No artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel detalhamos dois benefícios fiscais que
reduzem o imposto:
Quanto mais despesas integrarem o custo de aquisição do imóvel, menos imposto de renda será
pago.
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18/01/2019 Quem vende e compra imóvel em 180 dias é isento de Imposto de Renda! - Seu Desconto Legal
Portanto, não deixe de ler o artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel, uma vez
que podem ser utilizadas junto com a isenção dos 180 dias.
Agora que você já sabe o que fazer para ficar isento de imposto de renda, não perca dinheiro e
aproveite o seu benefício que é garantido por lei!
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