Imposto Sobre a

Transmissão de Bens
Imóveis
Prof. Msc. Bernardo Mendonça Nobrega
bernardomnobrega@gmail.com
• Fundamentos
- Art. 156, II, CF
- Arts. 37, 38 e 42, CTN
- Lei municipal
- Decreto municipal
Regra-Matriz de Incidência do ITBI
• Critério Material
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição;
- Bens imóveis
- Direitos reais sobre bens imóveis
- Direitos a sua aquisição
- Bens Imóveis
Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade;

- Direitos Reais sobre imóveis

Art. 1.225. São direitos reais: (...) II - a superfície; III - as servidões; IV - o
usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente
comprador do imóvel; (...) XI - a concessão de uso especial para fins de
moradia; XII - a concessão de direito real de uso; e XIII - a laje

- Direitos a sua Aquisição

Art. 1.225. São direitos reais: (...) VII - o direito do promitente
comprador do imóvel;
• Imunidades
- Art. 184. (...) §5º São isentas de impostos federais, estaduais e
municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados
para fins de reforma agrária.

- Art. 156, §2º, I, CF/ - § 2º O imposto previsto no inciso II:

I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a
transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação,
cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a
atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses
bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
- O que é atividade preponderante?
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente
tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a
cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§1º. Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando

mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos
2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de
transações mencionadas neste artigo.

§2º. Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2
(dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando
em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§3º. Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos
termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
• Critério Temporal: Momento da transmissão
Art. 1.227/CC. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO

TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO
GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. (...) 2. A transferência do domínio
sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o
Imposto Sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), de acordo com a
jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Logo, a promessa de compra e venda
não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação
tributária. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (ARE 807255 AgR,
Relator(a): Min. EDSON FACHIN, Primeira Turma, julgado em 06/10/2015, PROCESSO
ELETRÔNICO DJe-218 DIVULG 29-10-2015 PUBLIC 0311-2015)
• Critério Pessoal
a) Sujeito Ativo: município da situação do bem

b) Sujeito Passivo
- Contribuinte: art. 42, CTN
CTN Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada,
como dispuser a lei.

- Responsável: art. 134, VI, CTN

CTN Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da
obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos
atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis: (...)
VI - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos
sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício;
• Critério Quantitativo
a) base de cálculo: valor venal dos bens ou direitos transmitidos (art.
38, CTN)

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou

direitos transmitidos.

Exemplo: Lei Complementar nº 001/01 - município de Castanhal/PA

Art. 67. A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio
jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido,
se este for maior
• Hasta Pública

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR

VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. I - O
fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel
(Precedentes: AgRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09/12/2002,
REsp nº 253.364/DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16/04/2001 e
RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ de 04/09/2000).
Além disso, já se decidiu no âmbito desta Corte que o cálculo daquele imposto “há
de ser feito com base no valor alcançado pelos bens na arrematação, e não pelo
valor da avaliação judicial” (REsp. n.º 2.525/PR, Rel. Min. ARMANDO ROLEMBERG,
DJ de 25/6/1990, p. 6027). Tendo em vista que a arrematação corresponde à
aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do
imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base
de cálculo do ITBI. II - Recurso especial provido. (REsp 863.893/PR, Rel. Ministro
FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, DJ 07/11/2006, p. 277)
b) alíquota: adotada pela lei municipal

Exemplo – Lei Complementar nº 001/01 - município de Castanhal/PA

Art. 69. O imposto será calculado aplicando-se sobre o valor estabelecido

como base de cálculo, as seguintes alíquotas;
I - 0,5% (meio por cento) nas transmissões compreendidas no sistema
financeiro habitacional, em relação á parcela financiada;
II - 1% (um por cento) nas demais transmissões.

Súmula 656/STF - É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas

progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis -
ITBI com base no valor venal do imóvel.