Resolução do Caso N1

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal

que é obrigatório quando acontece qualquer aquisição imobiliária. Ele deve ser
pago para assegurar a transferência do imóvel ao novo comprador. No caso de
não haver o pagamento, o imóvel não é transferido e a documentação não é
liberada.

A nossa Constituição Federal prevê o seguinte:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

[…]
II -transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis,
por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; […]”

Do mesmo modo, em sede de legislação infraconstitucional, o artigo 35

do Código Tributário Nacional regula a incidência do ITBI, veja-se:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens

imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I -a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens
imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II -a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os
direitos reais de garantia;
III -a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores
distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.”

Portanto, da letra da Lei se extrai que o fato gerador do ITBI é, de fato, a

transmissão onerosa de direitos reais, exceto os de garantia, cuja base de
cálculo é o valor venal do bem ou direito transmitido.

A transmissão de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos dá-se

mediante registro do respectivo título (como a escritura de compra e venda) no
Cartório de Registro de Imóveis. O art. 1.227 do Código Civil dispõe que “Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só
se adquirem com o registro”. O art. 1.245, que cuida especificamente da
aquisição da propriedade, dispõe: “Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. 1

1
Paulsen, Leandro. Curso de direito tributário completo – 11. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020.
pg. 550. PDF.
 Quanto à determinação de pagamento antecipado, há grande
controvérsia sobre a sua validade ou não. Entendemos que é medida
proporcional, que atende à praticabilidade da tributação, evitando que o Fisco
tenha de dispender enormes recursos na fiscalização, autuação e cobrança do
ITBI, porquanto assegura que os próprios contribuintes tenham a necessidade
de efetuar o pagamento para poderem ultimar seus negócios imobiliários. Mas
há entendimento no sentido de que, ocorrendo a transmissão da propriedade
imobiliária apenas com o registro da escritura na matrícula do imóvel, a cobrança
antecipada seria inadmissível, sob pena de violação à norma de competência,
só se viabilizando em casos de substituição tributária para frente. 2

A jurisprudência sobre o assunto, também entende que o recolhimento do

tributo ocorre somente com a efetiva transmissão da propriedade (fato gerador):

“REMESSA NECESSÁRIA. TRIBUTÁRIO. ITBI. CONDICIONAMENTO DO

REGISTRO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA AO RECOLHIMENTO
PRÉVIO DE ITBI. IMPOSSIBILIDADE. FATO GERADOR DO TRIBUTO QUE
OCORRE SOMENTE COM A TRANSMISSÃO EFETIVA DA PROPRIEDADE.
EXEGESE DO ART.156, II, DA CF, E ART. 35 DO CTN. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA MANTIDA. REMESSA DESPROVIDA.”O fato gerador do ITBI
é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel motivo pelo
qual não incide referida exação sobre o registro imobiliário de escritura de
resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não
se concretizar em contrato definitivo.”(STJ, AgRg no AgRg no REsp
764.808/MG, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, j. 15.3.07). (TJSC.
Reexame Necessário nº 0312268-46.2015.8.24.0033. Rel. Des. Francisco
Oliveira Neto. Julgado em 06/06/2017).

Assim, considerando que o fato gerador do ITBI ocorre com a

transferência do imóvel, e que essa transferência é realizada no cartório de
registro de imóveis, a cobrança deve ser feita no ato de transferência do
apartamento em cartório e não quando realizado o contrato de compra e venda.

2
Paulsen, Leandro. Curso de direito tributário completo – 11. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020.
pg. 556. PDF.