IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO,

POR ATO ONEROSO, DE BENS IMÓVEIS, POR NATUREZA OU ACESSÃO

FÍSICA, E DE DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS, EXCETO OS DE GARANTIA,
BEM COMO CESSÃO DE DIREITOS A SUA AQUISIÇÃO – ITBI

1-COMPETÊNCIA E SUJEITO ATIVO

O art. 156, II, da CF/88 estabelece ser de competência dos Municípios a

instituição do ITBI.

Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre (...)

II – transmissões inter vivos a qualquer título, por ato

oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como
cessão de direitos a sua aquisição(...)

O ITBI, também conhecido é de competência do Município da situação do

bem, conforme o atual inciso II e § 2º, II, ambos do art. 156 da CF. Daí se afirmar
que o superado art. 35 do CTN, ao prever, na esteira da CF anterior, a figura do
“ITBI estadual”, apresenta-se atualmente derrogado.

Desde a promulgação da Constituição vigente, houve uma bipartição da

competência: a transmissão, quando decorrente de evento causa mortis ou não
oneroso entre pessoas, de bens móveis ou imóveis, ficou na competência dos
Estados e do Distrito Federal, dando ensejo ao atual ITCMD estadual; por outro lado,
a transmissão inter vivos e de caráter oneroso de bens imóveis passou a ser
exclusividade da competência dos Municípios, abrindo-se para o ITBI municipal.

Portanto, a atual Carta Magna desmembrou o ITBI estadual, deixando com os

Estados e Distrito Federal tão somente a parte relativa à transmissão causa mortis e
por doação (art. 155, I) e, com os Municípios, o restante (art. 156, II).

2-SUJEITO PASSIVO

O sujeito passivo do ITBI pode ser qualquer uma das partes da operação
tributária de transmissão de bem imóvel, tanto o transmitente quanto o adquirente,
conforme se depreende do art. 42 do CTN:

Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na

operação tributada, como dispuser a lei.

Geralmente, mostra-se como sujeito passivo o adquirente do bem.

Além dos contribuintes, há os responsáveis pelo pagamento do imposto. É a

hipótese, por exemplo, do art. 134, VI, CTN, que estabelece que, nos casos de
impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo
contribuinte, responderão pelos atos em que intervierem ou pelas omissões de que
forem responsáveis “os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos
tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu
ofício”. Desse modo, nota-se que os tabeliães podem evitar a praticas dos atos de
chancela cartorária, se não for feita prova do pagamento do imposto, em temor às
consequências da responsabilidade subsidiária do art. 134, VI, do CTN.

3-FATO GERADOR

É fato gerador do ITBI a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso (e não gratuito), de bens, imóveis (e não móveis), por natureza ou acessão
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos à sua aquisição (art. 156, II da CF e art. 35 do CTN).

Fato gerador:

 a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis
por natureza;
 a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis
por acessão física;
 a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de garantia;
 cessão (onerosa) de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

3.1-PLANO SEMÂNTICO DA MATERIALIDADE DO FATO GERADOR DO ITBI

a) onerosidade: trata-se de atributo imanente de incidência do ITBI, porquanto há

de haver um nexo de causalidade que uma os contratantes, em recíproca e bilateral
relação de empobrecimento patrimonial. De outro lado, a transmissão a título
gratuito, como a doação, abre-se a tributação ao ITCMD estadual. Um mero
“contrato de gaveta” não tem o condão de ensejar o ITBI, por não materializar o fato
jurígeno do tributo, que ocorre com a transmissão do domínio do bem imóvel.

A propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro respectivo título

(art. 530, CC). O registro imobiliário é o fato gerador do imposto de Transmissão de
Bens Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário
contraria o ordenamento jurídico.

Súmula 108 do STF – é legitima a incidência do Imposto de transmissão “inter vivos”

sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade
da legislação local.

a.1) a usucapião e a ausência de onerosidade

A propriedade adquirida por usucapião não fere a incidência de ITBI, já que

somente os modos derivados de aquisição de propriedade têm interesse para o
Fisco, quanto a tributação.
 Os modos de aquisição de propriedade podem ser derivados e originários.
Estes – os modos originários (usucapião, ocupação, desapropriação) – são os que
têm no proprietário o seu primeiro titular, não havendo transmissão ou função
atributiva de propriedade, porque não há um alienante voluntário.

A usucapião transforma o possuidor em proprietário e implica a transmissão

de direito real, ma não se torna exigível o imposto ante a ausência do requisito da
onerosidade, inexistindo reciprocidade de prestações econômicas, uma vez que o
adquirente obtêm um acréscimo patrimonial sem oferecer nada em troca.

a.2) a incidência do ITBI na arrematação judicial em leilão público

O ITBI deverá incidir nos casos de responsabilidade por sucessão imobiliária,

descritos no parágrafo único do art. 130 do CTN, quando há a arrematação do bem
imóvel em hasta pública, exsurgindo a sub-rogação sobre o respectivo preço. Esse
tem sido o entendimento do STJ, que ainda destaca o valor da arrematação como a
base de cálculo do tributo, desprezando-se tanto a avaliação judicial como as
eventuais avaliações administrativas levadas eventualmente a efeito pela fiscalização
municipal.

Assim, a arrematação judicial de bem imóvel em leilão público será

considerada fato gerador do ITBI.

a.3) a partilha de bens e a onerosidade

O imposto incidirá sobre o valor dos imóveis transmitidos acima da meação ou

quinhão. Assim, o excesso da meação é que gera a tributação. Tal excesso pode ser
oneroso ou gratuito. Se oneroso, porque o excedente foi compensado por outras
transferências ocorridas quando da partilha, buscando-se a sua equivalência, incidirá
o ITBI. Se gratuito, haverá a incidência do ITCMD.

O imposto incidirá sobre o valor dos imóveis transmitidos acima da meação ou

quinhão. Assim, o excesso da meação é porque o excedente foi compensado por
outras transferências ocorridas quando da partilha, buscando-se a sua equivalência,
incidirá o ITBI. Se gratuito, haverá a incidência do ITCMD.

b) bem imóvel por (sua) natureza versus bem imóvel por acessão física: o
ITBI liga-se ao campo de incidência dos bens imóveis. O ITR incide apenas sobre o
bem imóvel por natureza, enquanto o IPTU e o ITBI incidem sobre os bens imóveis
por natureza e também sobre os imóveis por acessão física.

c) direito real sobre bens imóveis: ao art. 1225 do CC enumera os direitos reais
sobre bens imóveis – a propriedade, a superfícies, as servidões, o usufruto, o uso, a
habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a
anticrese. As três últimas espécies – penhor, hipoteca, anticrese -, por serem direitos
de garantia, não se ligam ao fato gerador do ITBI.
 Nessa medida, se considerarmos que o usufrutuário é contribuinte do IPTU,
na visão do STJ, poderemos entender que haverá incidência de ITBI na cessão de
direitos relativa ao usufruto.

Em tese, o sujeito passivo do IPTU é o proprietário e não o possuidor, a

qualquer título. Ocorre que, em ceras circunstâncias, a posse tem configuração
jurídica de título próprio, de investidura do seu titular como se proprietário fosse. É o
caso do usufrutuário que, como todos sabemos, tem a obrigação de proteger a coisa
como se detivesse o domínio.

Será legítima a incidência do imposto de transmissão ‘inter vivos’ sobre a

transferência do domínio útil (Súmula 326).

Além disso, o ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título,
por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, ou seja, a
anticrese, a hipoteca e o penhor:

- anticrese: é o direito real de garantia, segundo o qual ocorre a entrega de um

bem imóvel pelo devedor ao credor, para que este último, em compensação da
dívida, perceba os frutos e rendimentos desse imóvel.

- hipoteca: é direito real de garantia, segundo o qual o proprietário do bem vincula

seu imóvel ao pagamento de sua dívida, mas continua na posse deste.

- penhor: é o direito real de garantia que recai sobre bens móveis alheios, cuja
posse é transferida ao credor, como forma de garantia do débito.

d) cessão de direitos: a cessão de direitos pode ser feita por meio de sentença
judicial, de lei, ou de livre acordo entre cedente (aquele que cede) e cessionário
(aquele que recebe). Será a cessão de direitos o fato gerador do ITBI quando
possuir o timbre de transmissão de propriedade, com a efetiva traslação jurídica da
propriedade do bem imóvel. São, portanto, enquadrados como ‘cessão de direitos’
aqueles atos que podem levar a pessoa que recebe tais direitos à aquisição do
imóvel, equivalendo, portanto, à própria transmissão do bem.

3.2 – OS PLANOS ESPACIAL E TEMPORAL DO FATO FERADOR DO ITBI

a) elemento espacial: é o território do Município da situação do bem (art. 156, II e

§ 2º, II, CF/88);

b) elemento temporal: é o momento da transmissão patrimonial ou da cessão de

direitos (art. 156, II, da CF; art. 35 do CTN).

4 – BASE DE CÁLCULO

É a base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou

direitos reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que a base de cálculo será o valor
de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo
irrelevante o preço de venda constante da escritura.

5 – ALÍQUOTAS

As alíquotas do ITBI são proporcionais, estabelecidas em lei municipal,

incidindo em percentagem única sobre as bases de cálculo.

5.1 – A PROGRESSIVIDADE DAS ALÍQUOTAS DO ITBI

O ITBI não é um imposto progressivo, inexistindo previsão constitucional para

a variação de alíquotas. Como é cediço, existem três impostos progressivos, com
previsão explícita no texto constitucional: IR, IPTU e ITR. À luz da jurisprudência,
aos poucos se solidificou a tese segundo a qual “as hipóteses de adoção de alíquotas
progressivas têm que estar expressamente previstas em texto constitucional para
serem legítimas”.

Súmula 656 STF: é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas

para o ITBI com base no valor venal do imóvel.

6 – ITBI E IMUNIDADES

Em consonância com o § 2º do art. 156 da CF/88, o ITBI não incidirá sobre a

transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica, salvo se a
atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens, locação
de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Nesse caso de ressalva, que implica
uma incidência da exação, o ITBI deverá ser recolhido para o Município da situação
do bem.

Art. 156 da CF (...)

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos

incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de
capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos
decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de
pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens
ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento
mercantil;

II – compete ao Município da situação do bem.

Ainda no plano das imunidades, é importante mencionar o art. 184, § 5º, da

CF, acerca da exoneração de impostos nas operações de transferência para reforma
agrária:

Art. 184 (...)

§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais
as operações de transferência de imóveis desapropriados para
fins de reforma agrária.

Trata-se de dispositivo constitucional que, na visão da doutrina majoritária e

do STF, veicula uma ‘falsa isenção’, hospedando, verdadeiramente, nítida imunidade.

Como o contexto desonerativo envolve a transferência de imóveis, é

importante realçar que o ITBI estará afastado de tais operações imobiliárias.