Guia de

tributação
para aluguel
de temporada
A melhor forma de se informar sobre
tributação é justamente com quem
entende do assunto! A Stays fez uma
parceria com o contador e especialista
tributário, Renato Correia, para
esclarecer como a tributação se aplica
ao aluguel de temporada.
Olá!
O aluguel por temporada já se consolidou como um dos
negócios mais lucrativos do ramo imobiliário. Portanto, não é
de se estranhar que cada vez mais pessoas queiram se inserir
no mercado. Essa movimentação beneficia o desenvolvimento
do setor - e também aumenta a procura por informações sobre
como determinados assuntos se relacionam com a atividade
dos anfitriões. É o caso da tributação, por exemplo.

Só de falar em tributação, algumas pessoas têm a impressão

de que é algo muito complexo e distante. Mas a verdade é que
esse tema impacta a vida da maioria dos anfitriões e não pode
ser deixado de lado. Entender o básico sobre tributação ajuda
a identificar quais opções são mais vantajosas em cada
situação - o que pode variar bastante.

Para tomar as melhores decisões em relação à tributação,

também é essencial buscar a assistência de um profissional
de contabilidade, que tem competência para recomendar aos
anfitriões o melhor caminho a ser seguido, considerando as
legislações pertinentes.

Aliás, a melhor forma de se informar sobre tributação é

justamente com quem entende do assunto. Por isso, a Stays
fez uma parceria com o contador e especialista tributário,
Renato Correia, para esclarecer como a tributação se aplica ao
aluguel de temporada. Esse trabalho em colaboração deu
origem a este material, que resume o que você precisa saber
sobre o assunto. Aproveite a leitura!
Conceitos básicos:
tributação e
declaração de
imposto de renda
Antes de entrar nos tópicos que se referem ao aluguel de
temporada, vamos introduzir rapidamente dois termos muito
mencionados neste material. São conceitos relacionados a
imposto renda e que costumam gerar um pouco de confusão.
Veja quais são!

Tributação: obrigação principal de pagar ao

governo um tributo (imposto de renda) sobre os
rendimentos.

Declaração de imposto de renda: obrigação

acessória de detalhar para a Receita Federal
rendimentos, despesas, lucros e tributos
recolhidos durante o ano.

Por que os anfitriões precisam ter atenção com

esses conceitos?

A resposta é que nem sempre um está atrelado ao outro.

"Você pode ter que recolher tributos, mas não precisar
entregar a declaração de imposto de renda. Por outro lado,
você pode ter que declarar o imposto de renda, mesmo sem
precisar pagar o imposto de renda, por estar em uma faixa de
isenção", explica Renato.

Tudo isso vai ficar mais claro ao longo deste material!

Declaração de
imposto de renda:
critérios de
obrigatoriedade
Afinal, em quais situações é obrigatório declarar imposto de
renda? Essa é uma das dúvidas mais comuns entre os
anfitriões. Para respondê-la, primeiro é importante lembrar que
a declaração anual de imposto de renda se refere aos
rendimentos de pessoa física. Ou seja, ao valor recebido pelo
anfitrião, e não pela sua eventual empresa (pessoa jurídica).

De acordo com a legislação atual, os anfitriões que tiverem

rendimento igual ou maior do que R$28.559,70 durante o ano
são obrigados a entregar a declaração anual do imposto de
renda das pessoas físicas (DIRPF) no ano seguinte.

Atenção! A declaração dos rendimentos

recebidos entre janeiro e dezembro de 2022 deve
ser enviada até o último dia útil de abril de 2023.

Para o anfitrião saber se o seu rendimento total atinge o limite

estipulado pela legislação, é necessário considerar o valor
recebido com o aluguel de temporada e de outras fontes de
renda tributáveis, como salário de CLT, serviços autônomos,
entre outros. Se a soma de todos os rendimentos alcançar a
quantia indicada acima, a declaração de imposto de renda é
obrigatória. Caso o resultado seja mais baixo, o anfitrião deve
ainda observar os critérios da legislação, como Renato alerta.
"Existem motivos adicionais previstos em legislação que
exigem a entrega da declaração, como operações na bolsa de
valores e ganho de capital com a venda de bens imóveis."

Na Receita Federal, todas as orientações sobre quem deve

enviar a declaração de imposto de renda estão detalhadas.
Carnê-Leão:
tributação de
pessoas físicas
Os anfitriões que não possuem empresa registrada (CNPJ)
devem calcular mensalmente o imposto utilizando o Carnê-
Leão Web.

Para realizar o pagamento, o processo é simples! Os anfitriões

só precisam acessar o Carne-Leão e informar os rendimentos
e as despesas que tiveram no mês em questão. Com esses
dados, a plataforma da Receita realiza o cálculo do imposto e
gera o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas
Federais).

Quem deve usar o Carnê-Leão: pessoas físicas que recebem

rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior. Para os
anfitriões de aluguel por temporada, um detalhe importante:
pagamentos recebidos de hóspedes pessoas físicas por meio
de plataformas como Airbnb, Booking e Decolar devem ser
incluídos no cálculo do imposto.
Os anfitriões que fazem a gestão de imóveis por temporada
para terceiros só precisam calcular imposto sobre o
percentual que receberam do aluguel. Para as despesas
deduzidas, vale a mesma lógica: apenas entram no cálculo
aquelas custeadas pelo administrador.

Despesas dedutíveis do imposto de renda

Conforme legislação vigente, as despesas a seguir podem ser

deduzidas do cálculo do Carnê-Leão, desde o ônus financeiro
tenha sido do anfitrião:

Valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos

incidentes sobre o bem que produzir o rendimento (IPTU
do imóvel, taxas de cartórios e outros).

O aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

Despesas pagas para cobrança ou recebimento do

rendimento (taxa da plataforma de hospedagem, taxa de
emissão de boletos e outros).

Despesas de condomínio.

Lembre-se: a legislação tributária do Brasil é bastante

complexa. Consulte um contador tributarista para se
certificar de quais despesas podem ser incluídas no
preenchimento do Carnê-Leão.
Quando formalizar
uma empresa?
A decisão de formalizar uma empresa deve se apoiar em
diversos aspectos do negócio de aluguel por temporada. No
que diz respeito à tributação, o anfitrião precisa analisar a
alíquota efetiva do imposto de renda no qual se enquadra com
base no seu rendimento mensal.

Veja a tabela de imposto sobre a renda de pessoas físicas em

vigor atualmente:

No site da Receita Federal, os anfitriões podem identificar o

percentual que precisam pagar como pessoa física
informando rendimentos e despesas na ferramenta
"Simulação de Alíquota Efetiva".

Segundo o nosso parceiro especialista tributário, Renato

Correia, um bom indicador de que o anfitrião pode se
beneficiar com a abertura de uma pessoa jurídica é se o
percentual da alíquota efetiva do imposto de renda for
superior a 6%.

"O começo de uma empresa no ramo de aluguel por

temporada, a depender do modelo de negócio, costuma gerar
uma alíquota de 6% no regime de tributação do Simples
Nacional e de 11,33% no Lucro Presumido", explica Renato.

Para a transição acontecer com segurança, o anfitrião deve

procurar um contador de confiança. Só assim dá para garantir
o regime de tributação mais vantajoso para o negócio!
MEI no aluguel por
temporada
A maioria dos anfitriões, quando formalizam uma empresa,
querem enquadrar o negócio como MEI (Microempreendedor
Individual), já que os impostos são mais baixos. Em 2022, o
valor mensal da DAS (Documento de Arrecadação do Simples
Nacional) do MEI foi de apenas R$66,60.

Porém, existem algumas regras para registrar uma empresa

como MEI. A primeira delas tem a ver com as atividades
exercidas pelo negócio, que devem fazer parte da lista
autorizada para MEI conforme a CNAE (Classificação Nacional
de Atividades Econômicas).

De acordo com Renato, os negócios de aluguel por temporada

podem se enquadrar como MEI nas seguintes atividades e
condições:

CNAE 5590-6/99 –“Outros alojamentos não especificados

anteriormente” (se o anfitrião for proprietário de uma
hospedaria independente).
CNAE “5590-6/01 - "Albergues, exceto assistenciais” (se o
anfitrião for proprietário de albergues (hostel) não
assistenciais).

Além disso, segundo o IBGE e a Solução de Consulta 27/2021,

as atividades abaixo podem ser enquadradas no MEI, desde
que estejam relacionadas à hospedaria:

I) Alojamentos coletivos não turísticos tipo casas de

estudante, pensionato e similares;
II) Atividades de outros locais de alojamento de curta duração,
não especificados anteriormente.
Outras alternativas
de tributação para
empresas
No caso de negócios que não se enquadram como MEI, os
anfitriões podem optar entre outros três regimes de
tributação. Veja quais são!

Simples Nacional: regime simplificado em que, usualmente, o

anfitrião vai ser enquadrado no Anexo III (tributação entre 6% a
33%) ou Anexo V (tributação entre 15,5% a 30,5%). Todos os
tributos já estão considerados nessas respectivas faixas de
alíquota. É preciso tomar cuidado, pois algumas atividades
não podem ser inseridas no Simples Nacional.

Lucro Presumido: regime em que o anfitrião terá uma

tributação entre 11,3% e 14,5%, considerando os impostos de
IR, CSLL, PIS e COFINS. Em alguns casos, pode ser mais
vantajoso tributariamente enquadrar a pessoa jurídica no
Lucro Presumido ao invés do Simples Nacional. Essa análise
só pode ser realizada efetivamente por um contador
habilitado.

Informação importante! Tanto o Simples Nacional quanto o Lucro

Presumido têm tributação sobre o faturamento do anfitrião, não
podendo ser deduzidas despesas com a atividade.

Lucro Real: esse costuma ser um regime para empresas de

médio e grande porte. No Lucro Real, a pessoa jurídica terá
uma tributação de 9,25% de PIS/COFINS sobre o faturamento,
podendo abater créditos de determinados custos com o
imóvel. Também incidirá uma tributação de 34% de IRPJ/CSLL
sobre o Lucro Fiscal, da qual poderão ser deduzidas despesas
intrinsecamente ligadas à atividade da empresa. Quando a
empresa tiver prejuízo fiscal, não haverá a tributação de 34%
de IRPJ/CSLL.
Gestão de imóveis
para terceiros:
tributação do negócio
Todos os regimes de tributação (Simples Nacional, Lucro
Presumido e Lucro Real) podem ser adotados por empresas
de anfitriões que fazem administração de imóveis por
temporada para terceiros. Vale lembrar: a decisão de qual
regime escolher deve ser tomada junto com um contador!

Nesse tipo de negócio, o administrador só vai recolher tributos

sobre o faturamento proveniente das suas atividades. Isso
significa que não incide impostos para o gestor dos valores
recebidos pelos proprietários.

Para que seja possível comprovar a renda do gestor, Renato

recomenda que seja feito um controle detalhado do
faturamento de cada pessoa no negócio, inclusive utilizando
contas bancárias separadas: "É muito comum que o
administrador receba o valor integral do aluguel para
posteriormente repassar ao proprietário. Esse movimento alto
na sua conta, em contrapartida com um faturamento menor
declarado no seu IRPF ou na sua PJ, pode chamar atenção da
Receita Federal."

Outra obrigação que o gestor de imóveis por temporada não

pode perder de vista é a entrega da Declaração de
Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), exigida de
pessoas jurídicas que fazem a intermediação de aquisição,
alienação, aluguel e sublocação de imóveis (Instrução
Normativa RFB nº 1.115/2010). O envio da DIMOB deve ser
feito até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao que
essas operações foram realizadas.
Dicas extras do
contador
Para finalizar este material, o especialista tributário Renato
Correia traz algumas dicas fundamentais para os anfitriões de
aluguel por temporada!

Tenha uma conta bancária específica para os

recebimentos dos aluguéis (tanto se você for proprietário
dos imóveis quanto gestor de imóveis terceiros).

Organize o financeiro do seu negócio, fazendo o controle

de faturamento e despesas em sistemas, relatórios ou
planilhas. Não se esqueça de guardar documentos
comprobatórios!

Tome cuidado com a contratação de pessoa física ou MEI

sem vínculo empregatício. Se a pessoa não for contratada
como CLT, é importante ter um contrato de prestação de
serviço e respeitar os requisitos trabalhistas e
previdenciários dispostos em legislação.

Não inclua no CNPJ atividades não permitidas no Simples

Nacional ou que podem gerar tributação maior do que o
necessário.

Procure um contador habilitado, se possível especialista

no assunto, para assessorar o seu negócio.
Tudo pronto para
o seu negócio
crescer? Escolha o
melhor software!
Depois que a sua empresa estiver formalizada e enquadrada no
regime de tributação mais vantajoso, você pode direcionar a sua
atenção para a operação e o crescimento do seu negócio. Para fazer
isso, é claro, você precisa de um software especializado em aluguel
de temporada.

Com a Stays, você tem tudo o que precisa em uma única plataforma
para anunciar os seus imóveis em diversas plataformas, gerenciar as
atividades do dia a dia, organizar o financeiro e criar uma ótima
experiência para os seus hóspedes. Experimente agora e comece a
multiplicar as suas reservas!

EXPERIMENTE STAYS + CONSULTORIA GRATUITA

Obrigado pela leitura e até a próxima!

Equipe Stays
SOBRE O RENATO CORREIA

Renato Correia é Contador com Pós-graduação em Direito

Tributário.

Atua há mais de 13 anos em Consultoria Tributária para

diversos ramos de atividades e já recuperou aproximadamente
R$ 460 milhões em créditos tributários.

Desde 2019, Renato começou a divulgar toda a sua

experiência gratuitamente pelo seu canal do Youtube e
Instagram, produzindo conteúdos práticos e objetivos,
ensinando principalmente a como declarar o Imposto de
Renda Pessoa Física, ajudando profissionais da Contabilidade
e Empresários a pagar menos impostos e declarar com
tranquilidade seus rendimentos e investimentos no Brasil e no
Exterior.
stays.net