lOMoARcPSD|12191327

DIREITO DO NOTARIADO - 2º FREQUÊNCIA

1. ESCRITURAS DE JUSTIFICAÇÃO

São primordialmente conhecidas como as “escrituras de usucapião”, mas não é sequer

obrigatória a invocação da usucapião nestas escrituras, é somente o que resulta da prática corrente
(precisamente pela utilidade que têm).

Encontram-se consagradas nos artigos 89º e seguintes do CN e admite-se três espécies de

escrituras de justificação.

Estas normas preveem os procedimentos registais de justificação e são um bom exemplo de

processo para judicial porque, para além de levantar algumas questões judiciais, segue uma forma
de processo judicial, mas são um conjunto de procedimentos administrativos (até porque correm os
seus termos, pelo menos, até à fase de recurso, na conservatória do registo predial). A escritura de
justificação não titula nenhum negócio jurídico, é tão somente uma declaração unilateral e levanta
uma questão do princípio do trato sucessivo.

Nota: Para a aquisição derivada de direitos, atende.se ao princípio do trato sucessivo, ao passo que,
para a aquisição originária de direitos, invoca-se a usucapião.

A utilidade deste instrumento notarial prende-se com o facto de, com este, ser possível obter
um título que não existe para titular determinado direito. Por exemplo, se A adquire um imóvel a B
e C, e estes, entre a data do negócio e da efetiva escritura falecerem (se não se conhecer os
herdeiros), só poderá recorrer a este mecanismo, ou seja, só se utiliza a escritura de justificação
quando:

a) Se é titular efetivo de um direito, mas é impossível obter o título que consubstanciava a sua
aquisição;

b) Não existe contraparte (que é o caso das aquisições originárias de direitos, que não
dependem de uma transmissão de direitos anterior).

Não obstante, como são declarações unilaterais, são vistas com grande desconfiança pelos
tribunais portugueses porque acaba por ser uma via fácil, pelo que deve ser utilizado só em último
recurso, isto é, quando não for possível titular de outra forma, nem estabelecer o trato sucessivo
pelos meios normais.

Aparentemente, pelo disposto em lei, a escritura pública só se aplicaria a bens imóveis e/ou
para quotas partes ou participações sociais no capital social das sociedades comerciais, mas na
realidade, podem ser utilizadas para qualquer bem sujeito a registo (como, por exemplo, os
automóveis), isto é, em todos os negócios que a lei obriga à existência de um título. Inclusive, é um
mecanismo que tem grande utilidade para direitos reais de gozo, como as servidões que foram

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

constituídas á muitos anos, até porque o código de notariado não faz qualquer restrição quantos
aos direitos a que se aplicam as escrituras de justificação.

1.1 REQUISITOS ESPECÍFICOS DAS ESCRITURAS DE JUSTIFICAÇÃO

A ideia é a de que as escrituras de justificação só podem ser usadas para prédios omissos no
registo predial, contudo, das três espécies previstas nos artigos 90º e 91º CN exigem mesmo como
pressuposto que os prédios estejam inscritos no Registo Predial, o que significa que é possível o
prédio estar registado e ainda assim, utilizar-se a estrutura da justificação.

A modalidade mais frequente utilizada é a previsto no artigo 89º do CN e, aqui, é pressuposto

quase obrigatório a inexistência de descrição predial (omisso no registo predial), sendo, aliás o caso
mais típico deste tipo de escrituras.

Ora, a escritura de justificação consiste numa declaração do titular do direito (isto é, o

interessado, o que tem a legitimidade para tal) de que é titular de direito, adequado de forma Y e
que não possui o título por causa de Z. Estes constituem os requisitos elementares, no entanto, se
for invocada a usucapião à que atender-se aos requisitos complementares do artigo 89º, nº2 do CN.

Em casos de pluralidade subjetiva do direito, nomeadamente em caos de compropriedade, têm

de intervir todos. O que significa que só um comproprietário quiser justificar, só pode fazer
relativamente à sua fração e é obrigatório a identificar os restantes titulares das restantes frações.
Assim, como se só estiver registada uma fração do direito de propriedade, pode-se justificar a
restante parte, pelo que é possível utilizar a escritura de justificação como meio de justificar prédios
descritos no registo predial, mas relativamente às partes do direito que estão omissas.

Portanto, no artigo 89º, nº1 do CN aplica-se a casos em que não existe uma inscrição prévia no
registo predial de um direito incompatível com o que se está a justificar.

1.2 REVISÃO (POSSE)

A usucapião está prevista no artigo 1287º do Código Civil.

A aquisição originária de direitos traduz-se na constituição de um direito sem depender de um

titular anterior, isto é, feita de novo.

A usucapião de bens imóveis está consagrada nos artigos 1293º e seguintes do Código Civil, no
entento, no artigo 1293º Código Civil temos os únicos direitos reais que não se podem adquirir por
usucapião.

Os prazos de aquisição por usucapaão estão previstos no artigo 1294º do Código Civil, no
entanto, para as escrituras de justificação, os prazos que relevam são os estipulados para a posse
não titulada definidos no artigo 1296º do Código Civil.

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

A posse violenta ou oculta não permite a aquisição por usucapião enquanto não cessar a
violência ou enquanto a posse não se torne pública (porque viola de tal forma os principios do
direito que é intolerável para o legidlador que se considere uma posse válida), de acordo com o
artigoo 1297º do Código Civil.

A posse, definida no artigo 1251º Código Civil, pressupõe sem pre um corpus e um animus. Em
primeiro lugar, temos uma atuação, uma conduta expressa/ativa (a prática dos chamados factos
sucessórios, é um poder de facto) que é o corpus e, em segundo lugar temos o animus que consiste
na intenção de agir como beneficiário do direito, sto é, age como se fosse titular do direito que se
arroga.

Nota: O corpus sem animus é a mera detenção que é o caso dos arrendatários.

Para a escritura de justificação então basta a convicção de que prativou os factos possessórios
como se fosse titular de um direito. No entanto, na escritura não podem invocar que sucedem na
posse de outrem (nos termos do artigo 1254º do Código Civil) e resulta do 1255º do mesmo
diploma, que nenhum herdeiro, numa herança indivisa titulada por mais do que um
sujeito/herdeiro, pode adquirir por usucapião (porque falecendo o de cujus, a posse é transmitida a
todos os seus sucessores, mesmo que algum deles não pratique factos possessórios).

Nota: Existindo só um herdeiro, basta a habilitação de herdeiros para registar o prédio em seu
nome.

Do artigo 1288º do Código Civil, temos que a posse tem efeitos retroativos, pelo que:

a) Se, em 2018, A quer fazer uma escritura de justificação e, é possuidor desde 1998, mas
casou em 2002, então é possuidor há mais de 20 anos a título próprio, mas a título comum,
só é à 6 anos, pelo que pode usucapiar apenas como bem próprio.

b) Se, em 2018, A quer fazer uma escritura de justificação do que adquiriu em 1990 e casou em
1998, podem ser invocados foctos possessórios tanto em nome próprio , como em nome
comum. Sendo que, se quiser invocar a posse desde 1998, como seria título comum, só
poderá invocar a título pr´prio se o conjugue declarar que efetivamente ingressou nos factos
possessórios (ou seja, depende do animus do conjugue, porque pode estar convencido que
é bem comum ou não).

Nota: A compra e venda de bens imóveis é nula quando verbal, mas com o traditio, já é relevante
para efeitos de contagem da posse.

Nas escrituras de justificação, como estamos perante uma posse não titulada, esta presume-
se sempre de má-fé (por força do artigo 1260º, nº2 do Código Civil) e, por isso, o prazo é sempre de
20 anos (nos termos do já referido artigo 1296º do Código Civil).

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

Para poder usucapiar a posse tem de obedecer aos caracteres dos artigos 1258º e seguintes
do Código Civil, sendo que para a escritura de justificação, a posse será sempre pacífica, pública,
não titulada e de má-fé.

A posse violenta é sempre de má-fé (artigo 1260º, nº3) e ocorre quando há coação física ou
moral (1261º, nº2 do Código Civil).

Os factos possessórios e a sua manifestação vão delimitar os termos da posse, pelo que há
necessidade de fazer a descrição correta da posse.

O artigo 89º,nº1 do CN não exige a invocação de qualquer causa de aquisição originária, no

entanto, são raros os casos em que tal não acontece, dado que a invocação do usucapião é muito
útil para a inexistencia de título. Assim, nestes caos tem de se atender ao artigo 89º, nº2 do CN para
se poder invocar a aquisição originária de um direito real de gozo pela posse por um determinado
período de tempo e esta norma exige uma declaração do início do exercício da posse e as causas
dessa aquisição, bem como a justificação do porquê de não existir título substancial (formalmente
válido). Portanto, a ideia é permitir que qualquer interessado conheça do direito (não só o seu
conteúdo, mas a forma como foi adquirido) de que o declarante se arroga.

Exemplos:

1. Um sujeito com 36 anos, tem um prédio há mais de 30 anos pelo que começou a possuir aos
16 anos, pode adquirir? Apesar de não ter capacidade de exercício de direitos, o incapaz
pode adquirir e possuir, por força do artigo 1298º, nº2 do Código Civil, porque não há
qualquer desconformidade legal.

2. Um individui possui há mais de 20 anos, e é casado há 16 anos, pode possuir? Sim, como
bem próprio porque a usucapião tem efeitos retroativos, de acordo com o artigo 1288º do
Código Civil.

3. Determinada pessoa pretende justificar a aquisição de um prédio herdado hoje e que está
omisso no registo predial. Pode outorgar a escritura de justificação em nome dos falecidos
pais? Sim, porque a escritura de justificação não tem de ser em nome próprio.

Os artigos 90º e 91º do CN funcionam de forma oposta entre si, ou seja, são duas soluções
inversas. Em ambos os casos, o próprio tem de estar descrito no registo predial (isto é, inscrito a
favor de um determinado sujeito), no entanto, a escritura prevista no artigo 90º CN, pretende voltar
a “atar” o elo que se quebrou no trato sucessivo, ou seja, o direito do interessado tem como causa o
direito inscrito ou a inscrição que está em vigor no registo predial.

Portanto, no artigo 90º do CN, a causa de aquisição é sempre uma causa de aquisição derivada
(por exemplo: partilha; compra e venda; doação; ect).

Exemplos:

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

1. O Rui tem um castelo no Algarve e há mais de 20 anos vendeu a Amanda, não tendo sido
feita a escritura na altura. A Amanda precisa de registar o prédio e o Rui emigrou,
constatando no registo predial que o castelo está efetivamente em nome de Rui. Ora, o
direito de propriedade de Amanda tem como causa a quisição derivada resultante da
compra e venda (ainda que verbal, é inválida por falta de forma), pelo que pode declarar
que possui desde essa altura, para além de mencionar o negócio verbal e vai “aproveitar” o
registo anterior a favor de Rui.

2. Se o negócio acima referido tiver ocorrido há menos de 20 anos, pode ainda assim recorrer à
escritura de justificação quanto à aquisição derivada, só não pode é usar da faculdade,
invocar a aquisição originária (porque não cumpre o requisito de posse de 20 anos para
adquirir por usucapião).

Isto porque, apesar de todas as escrituras do artigo 90º CN terem como causa a aquisição
derivada, não significa isto que, não se possa invocar a usucapião(posse/aquisição originária. Logo, a
invocação da aquisição derivada não exclui a possibilidade de invocar a aquisição originária.

Já no artigo 91º do CN, que respeita a um novo trato sucessivo estabelecido, o direito do
declarante não deriva de uma inscrição em vigor, pelo que não tem em causa a descrição predial
anterior, aliás, regra geral, o novo direito vai substituir ou eliminar o direito anterior. Logo, a causa
de aquisição aqui é sempre uma causa de aquisição originária.

Assim, ao passo que no artigo 91º CN se extingue um direito e constitui-se um novo; no artigo
90º do CN, o direito é o mesmo e só muda o titular de tal direito.

Exemplo: Amanda é possuidora há mais de 20 anos, mas o prédio está registado em nome de Rui e,
Amnda nunca celebrou qualquer negócio com Rui. Aqui, há um direito novo, diferente e
incompatível com o antereiormente registado. Logo, é criado um novo registo, eliminando o que
está em nome de Rui, unicamente invocando aquisição originária por usucapião.

O artigo 90º do CN, estabelece ainda que, havendo mais do que uma transmissão/negócio no
meio do registo para o atual titular, todos devem constar na escritura (nº2 e 3) e esta norma não
estabelece nenhuma regra específica para a usucapião porque, ao contrário do artigo 89º do CN ,
não é obrigatório invocá-la, só o será se, eventualmente, for interesse do declarante.

Nota: Se não houver concordância de todos os herdeiros quanto a uma escritura de justificação de p
´redio omisso, tal não deve ser feita, dado que se tratam de falsas declarações perante um notário
(que são consideradas crime).

Qualquer escritura de justificação tem de ser publicada em jornal (artigo 100º do CN) e os
interessados serão notificados, pelo que, se estes nada disserem, consideram-se confessados os
factos (artigo 99º do CN). Assim, dada a notificação dos interessados, as escrituras de justificação
não produzem efeitos imediatos. Não obstante, mesmo depois de publicado em jornal, tem de

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

decorrer um prazo de 30 dias, para se registar a escritura, mas tal não significa que, após este, a
escritura não possa ser impugnada (artigo 101º do CN).

Por último, não é possível a justificação notarial de prédios omissos na matriz (artigo 92º, nº2 do
CN) e, quem tem legitimidade para a escritura são, à partida os titulares do direito, mas os credores
de uma insolvência podem recorrer a esta, quando o devedor se tente dissipar do património, para
obter o título a favor do devedor.

O artigo 93º do CN, permite praticar um ato de justificação e alienação, simultaneamente. O que
significa que é possível determinado sujeito vender um prédio para o qual não tem título como
proprietário. Ainda assim, não significa isto que a venda se opere de imediato, porque continua a
vigorar o prazo de 30 dias do artigo 101º, nº2 CN, para efetuar o registo da escritura de justificação,
que neste caso ocorre em simultâneo com o registo da venda.

Como vimos, a notificação prevista no artigo 99º do CN, ocorre antes da própria escritura de
justificação e, só despois desta é que haverá a respetiva publicidade (artigo 100º do CN).

A publicidade permite dar conhecimento a qualquer interessado, quer haja notificação prévia,
ou não, até porque podem os “verdadeiros” interessados não terem sido notificados (o registo
anterior será caducado ou será baseado em falsas declarações).

Durante os 30 dias do artigo 101º, nº2 do CN, não é possível ao conservador emitir qualquer
certidão da escritura, ou seja, durante este período o sujeito só tem direito a um extrato (que não é
considerado um título). Neste mesmo prazo, de acordo com o artigo 101º do CN, é possível
impugnar uma escritura de justificação judicialmente, através de um ação declarativa de
condenação, sendo que se prevê um requisito especial obrigatório, dado que o interessado que
instaurar tal ação tem de requerer, simultaneamente, a imediata comunicação da pendência da
ação ao Cartório Notarial, onde a escritura tenha sido realizada. Se este requisito obrigatório não for
cumprido, o sujeito de justificação pode alienar a terceiro de boa-fé sem qualquer problema.

Não existindo impugnação da escritura, findo estes 30 dias, o notário pode extrair certidão e, se
houver impugnação o notário vai averbar tal facto na certidão. Depois de tal averbamento, nos
termos do artigo 101º, nº4 do CN, é permitido a extração de certidão, mas a escritura tem os seus
efeitos suspensos, pois enquanto durar a ação de impugnação, a escritura não traduz quaisquer
efeitos (medida cautelar extraordinária), seja ação julgada improcedente, é averbada a sentença e
pode ser extraída a certidão da escritura.

Apesar de ação de impugnação significar que há falsas declarações, que é um crime, a simples
queixa crime não constitui impugnação escritural (porque não está na competência do processo
crime, saber de direitos reais, só das falsas declarações).

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

Ainda assim, passados 30 dias o direito não se torma inimpugnável, no entanto, a instauração da
ação posterior a este período não tem o mesmo efeito preclusivo (porque após isso, só se acautela
o efeito útil da ação pelo registo predial obrigatório).

Naturalmete é possível a justificação para efeitos de registo comercial, porque qualquer bem
sujeito a registo pode ser justificado. Assim, segundo o artigo 94º do CN, é possível justificar
participações sociais e outras, quer pelos titulares dos direitos, quer pelos gerentes/administradores
da sociedade em causa (aplicam-se as modalidades dos artigos 89º, 90º, e 91º do CN), ainda que a
primeira seja inútil porque as sociedades estão sujeitas a registo comercial obrigatório.

2. FORMALISMOS DA CERTIFICAÇÃO DE TRADUÇÕES

Os requisitos formais para a certificação de traduções encontram-se previstas no artigo 172º do

CN, sendo que a tradução tanto pode ser de um língua estrangeira para portugês, como a situação
inversa. Ora, no ato notarial em si, deve incluir-se a responsabilidade daquilo que é a tradução, ou
seja, a fidelidade de tradução (artigo 172º, nº2 do CN). Já se a tradução não for feita para a mesma
pessoa que pratica o ato notarial, a fidelidade da tradução é feita através de um juramento perante
o profissional forense quanto à tradução que lhe é apresentada para certificar (artigo 172º, nº3 do
CN).

Mais, não é necessário indicar qualquer documento que ateste a sua capacidade para traduzir
pois só será necessário comprovar a sua habilidade se a tradução for impugnada quanto à sua
veracidade.

3. FORMALISMOS DOS RECONHECIMENTOS DE ASSINATURA

Os reconhecimentos estão sujeitos a determinados requisitos formais, definidos nos artigos

153º e seguintes do CN e 375º do CC.

Os exemplos mais típicos dos atos sujeitos a reconhecimento de assinatura são contratos de
promessa (que, por norma, segue forma de contrato prometido mas, para a transmissão de imóveis
o legislador permite/exige somente o documento particular reconhecido); compra e venda de
automóvel da sociedade ou entre sociedades (o negócio em si não está sujeito a forma mas para
poder registar, é necessário documento próprio com reconhecimento de assinatura com menções
especiais que comprovem os poderes de representação daquela sociedade); e a autorização de
saída de menores para o estrangeiro (que carece de reconhecimento com menções especiais de que
aquele é o titular das responsabilidades parentais do menor).

O artigo 154º do CN prevê o reconhecimento de assinatura de quem não sabe assinar, que é a
chamada assinatura a rogo, onde um sujeito (o rogado) vai, a pedido do interessado (o rogante),
opor a sua assinatura. Na assinatura a rogo, o reconhecimento tem de incluir a identificação de
ambos, forçosamente e, o rogante tem de confirmar que não sabe assinar e que o rogado vai fazê-lo
na sua vez. Este reconhecimento para além desta manifestação de vontade, tem de ser presencial.

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

Todo e qualquer reconhecimento tem de obedecer aos requisitos gerais do artigo 155º do CN.
Quanto ao reconhecimento simples, a identidade do sujeito tanto pode ser aferida por exibição do
documento de identificação ou por conhecimento pessoal ou profissional forense. Esta regra vale
também para o reconhecimento com menções especiais, mas se a identidade for verificada por
conhecimento pessoal, tal reconhecimento terá obrigatoriamente de ser presencial. Além disso,
para identificar podem ser utilizados abanadores nos reconhecimentos presenciais e estes também
têm de assinar (artigo 155º, nº 6 do CN).

Nota: Em todo e qualquer ato notarial, a última assinatura é sempre do notário ou profissional
forense (o fim do ato com validade notarial é representado por assinatura). Tudo o que tiver sido
escrito para além das assinaturas vai ser sujeito a livre apreciação do julgador, pois constituem
ressalvas que só seriam válidas se fossem antes das assinaturas.

4. FORMALISMOS DO TERMO DE AUTENTICAÇÃO

Com a desformalização dos atos surgiu o documento particular autenticado (DPA) que inclui o
documento particular (elaborado pelas partes) e o termo de autenticação (ato notarial aposto no
documento particular).

O termo de autenticação está consagrado nos artigos 150º e seguintes do CN e, enquanto ato
notarial praticado pelo solicitador tem uma caraterística especial, que permite ao legislador
comparar com os documentos autênticos (artigo 377º CC), porque segundo o artigo 150º, nº1 do
CN, quando o conteúdo do documento particular é confirmado pelo solicitador, este adquire
natureza do documento autêntico. Isto significa que é o único ato notarial em que há uma
manifestação expressa de vontade perante o solicitador (e que é mais solene do que a mera
assinatura no reconhecimento desta) e, porque o solicitador irá constituir uma testemunha que está
legalmente habilitada para proceder à certificação de que aquele ato efetivamente se verificou.

Assim, no termo de autenticação há um juízo/avaliação do conteúdo do documento (em que

ocorrem reconhecimentos de assinaturas) e não é possível impugnar estes quanto àquela
manifestação de vontade (só se pode impugnar o conteúdo, mas não o facto de tal ato ter sido
proferido perante o notário/solicitador). As assinaturas não são reconhecidas porque têm o único
propósito de confirmar presencialmente o conteúdo do documento do solicitador.

Logo, o termo de autenticação é a declaração negocial solene sob forma de título que tem de
incluir a manifestação de vontade, dado que este é o conteúdo mínimo (artigo 151º do CN). Não
obstante, quando o negócio diga respeito à transmissão ou oneração de imóveis é necessario
cumprir requisitos adicionais, Isto porque, por força do artigo 54º do CN, quando tal negócio é
sujeito a registo ( quer seja obrigatório ou facultativo, depende apenas da vontade das partes), tem
de ocorrer a verificação do Princípio da Legalidade. Este princípio confirma-se com a exibição de
uma certidão predial e matricial (para que haja uma inscrição regular no Registo Predial e nas
Finanças – Princípio do Trato Sucessivo).

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

5. FORMALISMOS DOS DOCUMENTOS PARTICULARES AUTENTICADOS

Ao elaborar um documento particular ( que se destine à autenticação), o primeiro elemento

essencial é conhecer do negócio em si (ou seja, aquele que se está a titular/formalizar), porque, por
exemplo, quanto à compra e venda, para além dos elementos essenciais (partes, preço, objeto e
manifestação da vontade), há algumas especificidades previstas do CC a ter em conta:

a) Quanto à venda

 As heranças não gozam de personalidade jurídica (somente de personalidade judiciária, por

uma exceção do legislador), o que não invalida que todos os herdeiros, em conjunto possam
alienar bens em nome da herança (quem vende na prática, não é a herança indivisa em si,
mas a totalidade dos herdeiros, sendo que o cabeça de casal sozinho nunca pode vender, a
não ser que seja o único herdeiro);

 Uma sociedade comercial pode vender desde que tenha o consentimento de todos os sócios
(através de ata de deliberação em assembleia dado que o ato de gestão extraordinário – por
não ser o seu objeto – ou através da intervenção de todos os sócios na venda/contrato),
exceto se o seu objeto for a compra e venda de imóveis, caso em que o gerente o pode fazer
sozinho.

 Os cônjugues, na venda da casa de morada de família tem sempre de intervir no negócio,

independentemente do regime de bens matrimonial, de acordo com o artigo 1682º A, nº2
do CC, só que, na comunhão geral, ambos vendem, ao passo que, na comunhão de
adquiridos e na separação de bens, se estiverem em compropriedade, ambos vendem e se
for próprio de um deles, um vende o o outro intervem como autorizante.

 Os cônjugues, na venda de um bem imóvel ou estabelecimento comercial, de acordo com o

artigo 1682º A , nº1 do CC, se for bem comum, ambos vendeme se for bem próprio de um
deles, um vende e o outra dá o consentimento (autorizante), exceto no regime matrimonial
de separação de bens.

 Uma fundação que pretenda vender um imóvel, tal só não será permitido se o fundador na
constituição da fundação colocou nos Estatutos tal proibição, ou se, mesmo não havendo
essa proibição, a venda do imóvel impeça a atividade da fundação, isto é, que prejudique o
fim desta, caso contrário pode sempre vender imóveis, através da deliberação da
mesa/conselho de administração (sendo depois necessário exibir a ata dessa deliberação).

b) Quanto à compra

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

 Uma herança indivisa pode comprar imóveis desde que todos os herdeiros intervenham na
compra e que todos estejam de acordo em que auqele imóvel integre o património da
herança, porque, se não derem tal consentimento, os herdeiros estarão a adquirir tal imóvel
em compropriedade.

 Os cônjugues em regime geral de bens ou em comunhão de adquiridos, podem comparar

sem intervenção/autorização do outro cônjugue, pois, automaticamente, tal bem ingressa
na património comum do casal.

6. DOCUMENTOS PARTICULARES AUTENTICADOS

O documento particular em si obedece às regras civilistas, como, o caso de compra e venda, no

contrato tem sempre de constar o comprador, o vendedor, o objeto, o preço/proposta e a aceitação.

Ao passo que o termo de autenticação rege-se pelas regras notariais, como por exemplo, na
identificação dos outorgantes num contrato de compra e venda para além de que consta no
contrato, carece neste ato notarial a menção da forma de identificação dos outorgantes, ou a
manifestação expressa de vontade que deve constar expressamente que “o outorgante......
compareceu perante mime declara que já leu o documento...estando perfeitamente inteirado do
seu conteúdo, e que o mesmo exprime a sua vontade”.

Não obstante, a primeira fase na elaboração de um documento particular é a identificação dos

outorgantes, pelo que:

 Para pessoas singulares: Nome, Estado Civil, Naturalidade, Residência (com código
postal) e NIF.

 No caso de ser casado: Nome do cônjugue, NIF e Regime de Bens (que não se
aplica no regime de separação de bens, pois o conjugue não tem de intervir);

 No caso de ser menor: Identificação do Representante Legal (que assina em

conjunto com a pessoa incapaz, uma vez que, é ela que autoriza o negócio);

 No caso de ser interdito: Identificação do Tutor (que assina no seu lugar, pois
estamos perante uma incapacidade absoluta de direitos).

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

 Para sociedades comerciais: Firma, Sede (com código postal), NIPC, Conservatória (onde
está matriculada), Identificação dos outorgantes (que vai variar consoante o que esteja
estipulado nos estatutos, mas por norma, quem representa é a direção, que é o orgão
social colegial da associação).

Nota: No contrato é necessário distinguir entre outorgantes e autorizantes, não pode haver espaços
em branco (deve-se traçar) e o solicitador nunca intervem como parte.

Legislação Obrigatória:

 DL nº 281/99

 DL nº 78/20016

 DL nº 194/2015

 Portaria 461/2007

 Portaria 1535/2008

 CSC; CC; CNot/Reg.Predial

7. CERTIFICADO DE EFICIÊNCIA ENERGÉTICA

Consagrado no DL 118/2013, de 20 de Agosto, o certificado de eficiência energética é exibido

para todos os imóveis destinados à habitação, bem como dos imóveis destinados a comércio, este é
o âmbito objetivo desta formalidade. Não obstante há exclusões em razão do objeto, que são as
moradias com área inferior a 50m 2 e as instalações destinadas a armazenamento, pecuniárias,
agrícolas ou insdustriais.

Já no âmbito subjetivo, temos que o legislador prevê no artigo 3º do DL 118/2013, que estão
excluídos da exigência do certificadp energético os negócios de venda a comproprietário, de venda
a locatário e venda a entidade expropriante.

Isto significa que para a venda é sempre exigível o certificado energético exceto nestes casos
previstos, bem como para a doação em cumprimento e a locação (na celebração de contrato de
arrendamento), executando-se ainda a doação.

Estão ainda excluídos da exigencia do certificado energético, os edificios em ruínas, de acordo

com o artigo 4º, alínea f) do DL 118/2013, no entanto, não basta declarar que se encontra em
ruínas, pois é necessário que essa constatação seja feita por técnico habilitado, para que tal
declaração conste num ceetificado energético negtivo, isto é, na verdade, aqui, não se dispensa essa
formalidade.

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)

 lOMoARcPSD|12191327

A relevância do certificado prende-se essencialmente com os efeitos fiscais porque quanto mais
a eficiência eneegética do edifício, menor é o IMT. Ao passo que para o direito do notariado, é só
mais uma formalidade a cumprir, sendo que é fundamento de recusa do registo. Não obstante, é
um requisito de validade formal para o registo, mas não para o negócio em si.

8. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO

Prevista no DL nº 281/99 de 26 de julho, a licença de utilização é exigível para todos os edificios

construídos ou modificados após 07/08/1951. Esta formalidade é obrigatória para todo e qualquer
negócio transmissivo de propriedade, exceto a partilha por óbito e a expropriação (porque se
presume que é para demolir e o interesse público se sobrepõe às formalidade).

Assim, para cumprir com esta fromalidade imperativa, ou é exibida a licença ou existe um
documento comprovativode que o prédio é anterior a 1951, ou consta a referência à licença num
outro documento autêntico. Logo, quanto a este último , é possível substituir a licença por um
documento autêntico onde esra esteja descrita, como por exemplo, uma certidão do registo predial
onde esteja averbada a licença ou o título de uma escritura anterior.

Essencialmente, a licença de utilização consiste num documento municipal/camarário que

comprova que a construção do edifício cumpre as regras do RJUE.

Downloaded by Daniela Filipe (danielacascaisfilipe@gmail.com)