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2011

Usucapio de Edifcio Atribuio Por Instumento Particular


Apresentado para registro mandado de usucapio de um terreno, sobre o qual
encontra-se edificado um prdio de apartamentos. Na sentena o MM. Juiz condicionou
o registro a regularizao do empreendimento com averbao da construo, registro
da instituio, especificao, conveno e regimento interno do edifcio. Consta do
mandado a descrio de cada unidade autnoma com rea til, comum, total e frao
ideal no terreno, bem como o nome de cada condmino. possvel efetuar a
regularizao do empreendimento em cumprimento ao mandado, com instrumento
particular de atribuies das unidades efetuados pelos condminos, ou ser necessrio
a escritura pblica de atribuio, visto que no existe o registro da incorporao ?
Resposta: A usucapio, como se sabe forma originria de aquisio e no transmite domnio, mas
somente declara o domnio da posse pr-existente.
A atribuio em condomnio edilcio (artigo 167, I, 23 LRP) diviso atpica que extingue por essa
forma a indiviso das reas de uso privativo, tambm no transmite domnio, no corresponde a um
procedimento divisrio tpico em que as partes reciprocamente transferem umas s outras o domnio
que possuam em comum, extinguindo a comunho. Nesse caso, a comunho no chega a existir, pois
o terreno adquirido (usucapio) em fraes certas, embora ideais, que desde o incio so destinadas
s unidades autnomas que realmente ficam predeterminadas. Em sntese, o vocbulo diviso deve
ser entendido como simples forma de identificao de unidades autnomas.
Via de regra, atribuio de unidades autnomas vinculada ao prvio registro da incorporao, e se
por ocasio dos registros das fraes ideais de terrenos houver vinculao a futura unidade autnoma,
esta poderia ser aceita, teoricamente, at mesmo por instrumento particular, mesmo sem o registro da
incorporao, pois a orientao de que em no havendo o anterior registro da incorporao, a
atribuio das unidades deve ser formalizada por instrumento pblico.
H decises permitindo registro da atribuio (concomitante com averbao da construo e o registro
da instituio, especificao do condmino edilcio), realizado atravs de instrumento particular.
Em sendo feita a atribuio sem que haja o registro prvio da incorporao, esta prescindiria de
instrumento pblico ou no. A orientao geral a de que em no havendo o registro anterior de
incorporao, esta deve ser realizada atravs de instrumento pblico. Contudo, se houver nos ttulos
aquisitivos vinculao a unidades futuras, esta poderia ser formalizada via instrumento particular.
E no caso consta do mandado de usucapio a descrio de cada unidade autnoma com rea til,
comum, total e frao ideal de terreno, e nome de cada condmino que j tem a posse anterior.
Portanto, entendo de que, neste caso, por tratar-se de usucapio, a atribuio prescinde de escritura
pblica podendo ser realizada atravs de instrumento particular.
Procurao Por Instrumento Particular
Estou com um pedido de registro de desmembramento (Lei 6766) feito pelo Municpio.
O Municpio est representado por procurador (advogado), atravs de procurao
particular com o fim especfico para o registro do desmembramento. Deve ser exigida
procurao pblica?
Resposta: Ao menos no Estado de So Paulo, at a uns 20 (vinte) anos atrs (at 1.991) era aceita a
procurao particular para lavratura de escrituras e prtica de outros atos, desde que tivessem as
firmas reconhecidas e fossem registradas em RTD.
Atualmente a aceitao da procurao por instrumento particular j no mais aceita, pois foi vetada
pelo provimento 02/91 da E. Corregedoria (ver item 12.1 do Captulo XUV das NSCGJSP). A regra do
provimento foi inspirada na constatao de maior facilidade em falsificaes, no entanto outrora era
aceita. Portanto, deve sim ser exigida a procurao por instrumento pblico e com poderes expressos
e especiais nos termos do artigo 661 e seu pargrafo 1 do CC.

Alienao Fiduciria Consolidao da Propriedade


Na matrcula do imvel foi averbada a consolidao da propriedade fiduciria, aps os
trmites previstos nos pargrafos do art. 26 da Lei 9.514. Agora, o credor apresenta
termo de quitao dando quitao divida ao devedor de forma que este tenha "a plena
e irrestrita propriedade do imvel". No se tratando da quitao prevista no 6 art. 27
da citada Lei, ser possvel proceder tal averbao? Existe previso legal para o
cancelamento da averbao da consolidao da propriedade?
Resposta: No, no existe previso legal para o cancelamento da consolidao da propriedade
fiduciria em nome do credor fiducirio (pargrafo 7 do artigo 26 da Lei 9.514/97), ainda que
requerido por ambas as partes (fiduciante e fiducirio).
Resta, portanto ao credor fiducirio o cumprimento do artigo 27 da citada Lei com a realizao dos
leiles e averbao dos leiles negativos, se for o caso, bem como a averbao da quitao prevista no
pargrafo 6 do artigo 27 da Lei. A transmisso do imvel ao fiduciante (ex) dever ser objeto de novo
contrato (escritura pblica) com o recolhimento do ITBI.
Loteamento - No Consta Logradouro
Assim dispe 1 do art. 2 da Lei 7433/85, verbis: "Na hiptese prevista neste artigo,
instrumento consignar exclusivamente o nmero do registro ou matrcula no Registro
de Imveis, sua completa localizao, logradouro, nmero, bairro, cidade, Estado e os
documentos e certides constantes do 2 do art. 1 desta mesma Lei." Da escritura
apresentada para registro consta assim: lote de terreno sob n7 da quadra n21, do
loteamento Vila, situado nesta comarca, melhor descrito e caracterizado na matrcula
n23.875 do 2 CRI. O fato de no ter constado da escritura LOGRADOURO motivo
para devolver a escritura? Voc acha que nesse caso, por se tratar de lote de loteamento
basta a meno ao nmero do lote e quadra?
Resposta:
1. A exigncia de constar nas escrituras o logradouro onde se situa o imvel urbano, no somente
exigncia da Lei das Escrituras, conforme constam do artigo n. 176, 1, II, 3, letra b da LRP;
2. Entretanto, tal exigncia poder ser mitigada no caso de j haver matrcula previamente aberta para
o lote de terreno oriundo de parcelamento do solo ou j encontrar ele transcrito;
3. Caso no tenha sido ainda aberta matrcula para o lote de terreno, a rigor o ttulo deveria ser
qualificado negativamente, pois eventualmente poderia ter havido erro na designao da quadra do
loteamento/desmembramento ou mesmo no nmero do lote. Eventualmente poderia ter sido alienado
o lote 13 da Quadra D, quando o correto seria lote 13 da Quadra B, ou mesmo ter sido alienado
o lote 14 quando correto seria lote 13, e constando do ttulo logradouro correto, poderia se perceber
o erro. Eventualmente, tambm poderia ocorrer que fizessem frente para o mesmo logradouro, mas ao
menos constando o logradouro, poderia se evitar um erro no caso de logradouro diverso;
4. Entretanto, nesse caso (de no constar o logradouro) a exigncia tambm poderia ser mitigada caso
constasse o logradouro no carn do IPTU, certido de valor venal ou documento equivalente, ou ainda
na guia de recolhimento do ITBI e a requerimento do interessado, para que se considerasse o
logradouro tal, constante desses documentos.
Desapropriao Amigvel e Usufruto
Imvel gravado com usufruto vitalcio foi desapropriado. Na escritura pblica, a
usufruturia e os n-proprietrios comparecem como expropriados. Est correto desta
forma? possvel seu registro?
Resposta: Sim, perfeitamente possvel o registro da escritura amigvel de desapropriao, da
mesma forma que na compra e venda o usufruturio juntamente com o nu-proprietrio, podem
transmitir o bem imvel a terceiros.
A desapropriao, mesmo amigvel, considerada como forma originria de aquisio tal qual a
desapropriao judicial, pois durante um curto tempo foi ela (a desapropriao amigvel) equiparada a
uma compra e venda e considerada como forma derivada de aquisio.

Entretanto, a partir da deciso acima citada, ela (desapropriao amigvel) considerada como forma
originria de aquisio, portanto perfeitamente possvel o registro e correto da forma acima exposta.
Ademais, mesmo assim no fosse e houvesse a equiparao a compra e venda, h o comparecimento
como outorgantes tanto os nus-proprietrios, como da usufruturia autorizaria o registro.
Contrato de Locao Penhora
Um posto de gasolina firmou contrato de locao de 4 terrenos:
1. Na matrcula de um terreno consta o registro de uma penhora originria de uma ao
de cumprimento de sentena e agora foi apresentado contrato de locao deste terreno
para registro e averbao (preferncia + vigncia). possvel o registro/averbao?
2. Em relao a outros 3 terrenos o registro/averbao do contrato de locao (outro
contrato) j foram realizados e agora, foi prenotado uma "certido para fins de
renovao de bases contratual" extrada de ao renovatria de locao. Na certido
consta que houve renovao do valor do aluguel e do prazo contratual. Existe previso
legal para procedermos averbao da renovao do contrato?
Resposta:
1. O registro ou a averbao da penhora no motivo para impedir o registro e/ou a averbao do
contrato de locao que direito pessoal e s tem acesso ao RI por fora de dispositivo legal quando a
locao contratada com a clusula de vigncia em caso de alienao ou quando o contrato averbado
para assegurar apenas a preferncia. Ademais, no se trata de penhora oriunda em execuo fiscal,
tanto que o imvel pode at mesmo ser alienado, e se pode o mais, pode o menos;
2. Com relao aos demais terrenos, a (s) locao (es) j se encontram registrada e/ou averbadas,
desta forma a renovao (es) delas poder ser objeto de averbao, no entanto para tal mister dever
ser apresentado mandado judicial a ser expedido nos autos da ao renovatria, no sendo a certido
apresentada instrumento hbil para a almejada averbao.
3. Entretanto, para que a averbao (es) da renovao (es) possa (m) ser (erem) realizada (s),
necessrio que o (s) contrato (s) esteja (m) previamente registrado (s) e ou averbado (s) nas matrculas
dos imveis objetos da (s) locao (es).
Compra e Venda com Incomunicabilidade
Foi apresentada escritura pblica de "compra e venda com incomunicabilidade", na
qual a vendedora declara que recebe o pagamento do preo exclusivamente da
compradora e esta, por sua vez, declara a incomunicabilidade do imvel adquirido a
prevista no art.1.659, II CC. possvel o registro da escritura de compra e venda
n/termos? E a incomunicabilidade, dever ser averbada ou poder ser inserida no texto
do registro da v/c como condio?
Resposta: Em face da Cf/88, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5 pargrafo 1 e 226
5, bens reservados no existem mais. No entanto, continua vigorando os bens particulares no
sujeitos a partilha (por meao - artigo 1.659, II CC).
A declarao feita no ttulo aquisitivo tem como objetivo comprovar a circunstncia de o bem integrar
o patrimnio particular da varoa e no estar sujeito ao acervo dos bens partilhveis.
As declaraes da compradora, se contassem com anuncia de seu cnjuge, poderiam constar do corpo
do registro, mesmo assim, no caso de alienao ou onerao nos termos do artigo 1.647, I CC, haver a
necessidade da outorga marital, pois a nica exceo a regra geral nos casos em que o regime de
casamento seja o da separao absoluta de bens (com pacto antenupcial).
Portanto, no caso para que aquisio seja considerada bem particular da esposa, nos termos do artigo
1.659, II CC, deve declarar que o bem imvel adquirido foi feito com valores exclusivamente
pertencentes a ela e em sub-rogao dos bens particulares. Para validade, deve constar do ttulo
aquisitivo declarao expressa de concordncia de seu marido, quando ento poder constar do corpo
do registro que se trata de bem particular da varoa, pois adquirido com valores exclusivamente seus
em sub-rogao de bens particulares. Portanto, no se trata de bem incomunicvel ou bem reservado,
mas de bem particular adquirido com produto de sub-rogao de outro bem.

No entanto, a declarao unilateral nesse sentido, somente da mulher outorgante compradora no


dever constar do registro, devendo inclusive o ttulo ser qualificado negativamente em face da
declarao unilateral nesse sentido.
E para que tal declarao possa constar do corpo do registro, a escritura dever ser re-ratificada para
que haja declarao de expressa concordncia de seu marido nesse sentido e para constar que se trata
de bem particular adquirido com valores exclusivamente da cnjuge varoa em sub-rogao de bens
particulares (e no incomunicvel ou reservado - tanto que em eventual caso de herana o marido
sobrevivo herdar em concorrncia 1.829, I do CC).
Penhora Incorporao
Foi apresentado certido para registro de penhora imvel de empresa/construtora e,
constatamos que na matrcula do imvel possui registro de incorporao realizado em
1994 que no foi averbada construo e institudo o condomnio, estando, portanto, o
registro desta incorporao vencido. No ttulo apresentado, objeto da penhora refere-se
somente ao terreno. possvel o registro?
Resposta: Sim, da mesma forma que o terreno pode ser hipotecado, tambm poder ser penhorado.
Entretanto, como a penhora recai somente sobre o terreno no abrangendo os direitos e obrigaes da
incorporao, eventual arrematante ou adjudicatrio ter direitos somente sobre o mesmo, nada tendo
quanto aos direitos e obrigaes da incorporao, a qual dever ser objeto de cancelamento (artigo 255
da LRP) atravs de mandado judicial a ser apresentado pelo interessado, a no ser que este tambm
adquira os direitos e obrigaes da incorporao e atualize a documentao.
Instrumento Particular
O art. 108 do CC dispe que "no dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica
essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes
o maior salrio mnimo vigente no Pas". Isto significa dizer que os negcios de valor
inferior a 30 salrios mnimos podem ser celebrados por instrumento particular. A
permuta, a dao em pagamento, a renncia de usufruto, a doao com reserva de
usufruto e a diviso amigvel podem ser celebradas por instrumento particular?
Resposta: Inicialmente, nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total
do imvel, no podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, etc., sendo considerado
tambm o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo no averbadas), que no podero ser
dissociadas da transao para que no haja burla e se abra uma porteira.
1. Portanto, dao em pagamento (artigo 356 CC) poder ser feita atravs de instrumento particular,
pois suas relaes regulam-se pela compra e venda (artigo 357 CC);
2. Doao com reserva de usufruto tambm h a possibilidade (artigo 541 do CC);
3. Permuta (artigo 533 CC) dupla compra e venda e imveis so individuais. Se o valor individual dos
imveis objetos da permuta no ultrapassarem 30 SM, possvel, pois na realidade sero dois negcios
jurdicos individuais, envolvendo dois (ou mais) imveis separados, duas compra e venda;
4. Diviso amigvel desde que o valor do imvel original a ser dividido entre os condminos no
ultrapasse o valor legal (108 do CC venal ou atribudo), tambm entendo ser possvel;
5. Renncia do usufruto no caso de transmisso, mas de extino, entretanto modifica direitos e
ocorre a renncia (doao gratuita), entretanto considerando-se o artigo n. 472 do CC (Art. 472. O
distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato), a renncia do usufruto no poder ser
feita/formalizada atravs de instrumento particular se o usufruto foi constitudo (institudo ou
reservado) por instrumento pblico (ver APC 1.121-6/1).
PMCMV Incorporao
Para o registro de incorporao imobiliria enquadrada no Programa Minha Casa
Minha Vida, alm da documentao normal, exigimos:
1- Que o empreendimento seja aprovado como de interesse social;

2- Que a Caixa Econmica Federal CEF, fornea declarao de enquadramento; e


3- Que o incorporador tambm fornea declarao de enquadramento, que aqui a
seguinte: renda familiar de at 10 salrios mnimos e valor de venda no superior a R$
100.000,00, por unidade.
a) No entanto, um incorporador quer consignar em sua declarao o teor supra, mas
com uma ressalva, que a seguinte: exceto as unidades que a CEF., avaliar por valor
maior. Essa ressalva tem cunho legal ?
b) Ademais, um mesmo empreendimento poderia ser parte enquadrado no Programa
Minha Casa Minha Vida, e parte normal?
Resposta:
a)O artigo 42 da Lei 11.977/09 foi alterado pela Lei 12.424/2.011, no seguindo mais o padro de valor
da unidade para descontos de emolumentos, portanto a ressalva consignada na declarao feita pelo
incorporador de: exceto as unidades que a CEF avaliar por valor maior irrelevante e em nada
prejudicar o enquadramento do empreendimento. Ademais, essa questo est de certa forma,
intimamente ligada segunda questo (b) (ver tambm pargrafo 2 do artigo 42 da Lei 11.977/09);
b) Sim, perfeitamente possvel o enquadramento de empreendimentos mistos com parte enquadrada
dentro do PMCMV e parte no, quando o desconto dos emolumentos ser proporcional. Nesse caso,
seria interessante que o empreendedor especificasse quais as unidades esto enquadradas no PMCMV
e quais no esto, sendo esta declarao/especificao objeto de averbao junto a matrcula onde
registrado o empreendimento.
Ineficcia Alienao Averbada
Imvel de propriedade de uma empresa (Matadouro) foi desmembrado originando
vrias reas. Depois, estas reas foram objeto de alienao a terceiros, que por sua vez
alienaram a outro. Posteriormente, recebemos um mandado originrio da Vara Federal
Especializada em Execues Fiscais declarando a ineficcia da alienao efetuada pela
empresa (1), que foi objeto de averbao nas matrculas das reas desmembradas. No
houve expedio/apresentao de mandado determinando a penhora dos imveis.
Agora, o proprietrio de uma das reas apresentou requerimento, instrudo com
documentos necessrios, solicitando a retificao administrativa das medidas e rea
total do imvel. Diante da declarao de ineficcia e considerando a natureza da
execuo, possvel procedermos conforme requerido?
Resposta: No houve registro/averbao de penhora tornando o imvel indisponvel nos termos do
1 artigo 53 Lei 8.212/91, quando haveria necessidade de autorizao do Juzo da execuo fiscal.
A decretao de fraude a execuo s d por ineficaz a alienao do bem em relao ao credor do feito,
na qual foi tal medida reconhecida sem produo de efeitos erga omnes, apenas em relao ao
processo de execuo fiscal.
No h a anulao do negcio jurdico, pois no se trata de anulabilidade. A ineficcia no atinge o
efeito central do negcio, como o de transmitir o domnio. O bem continuar constrito e poder
ento ser alienado em hasta pblica, em que pese ser seu legtimo dono o terceiro adquirente.
A alienao ou onerao de bens em fraude a execuo ineficaz em relao ao exeqente, embora
vlida quanto aos demais. O negcio jurdico que frauda a execuo gera plenos direitos entre o
adquirente e o alienante, apenas no pode ser oposto ao exeqente. Assim, a fora da execuo
continuar a atingir o objeto da alienao ou onerao fraudulentos, como se esta no tivessem
ocorrido. O bem ser de propriedade de terceiro, autntico exemplo de responsabilidade sem dbito.
No h indisponibilidade do bem sujeito a fraude a execuo. A alienao ou onerao do bem em
fraude de execuo no inexistente, nula ou anulvel, mas ineficaz, isto , embora vlida entre
alienante e adquirente ou beneficirio, no produz efeito em relao ao credor, sequer exigindo a prova
do consilium fraudis, haja vista que a fraude est in re ippsa.
Em sntese, a declarao de ineficcia no tira o direito de propriedade do adquirente do imvel. Os
efeitos do registro so plenos e por fora da declarao do Juiz da execuo, s no atingem o credor
da execuo.

Por seu turno, a retificao do registro no ato de disposio, no se refere a ato que importe em
alienao ou onerao do bem, visa corrigir erros de descrio que constam na matrcula do imvel,
procedimento que no transfere propriedade e portando no conflitante com a declarao da ineficcia
da alienao. Portanto, a retificao do registro do bem imvel ser possvel como requerido em que
pese declarao de ineficcia da alienao e a natureza do processo de execuo fiscal, mesmo
porque, at ento nenhuma penhora foi averbada.
Recomenda-se por cautela que seja o Juzo da Execuo informado do procedimento.
Desapropriao Parcial Hipoteca
Parte de imvel urbano ser objeto de desapropriao (amigvel) pelo Municpio, na
matrcula deste consta o registro de hipoteca cedular. O proprietrio apresentou mapa,
memorial descritivo, etc. requerendo o desdobro do imvel gerando a rea
remanescente (460,24 m) e a rea a ser desapropriada (117,92m) e juntamente com
demais documentos, apresentou uma "carta de anuncia" do credor, que ciente da
desapropriao, autoriza a reduo da rea hipotecada para os 460,24m- rea
remanescente. A desapropriao da rea de 117,92m ser efetuada por escritura
pblica a ser lavrada aps a concretizao do desdobro do imvel. possvel
procedermos conforme o requerido/autorizado, ou seja, abrir as matrculas para as
reas e transportando-se a hipoteca somente para a rea remanescente?
Resposta: Ao menos em nosso estado, aps a edio da deciso n. 990.10.415.058-2, a
desapropriao amigvel (escritura pblica) voltou a ser interpretada como forma originria de
aquisio, pois ato de imprio do Poder Pblico e sendo assim adquirido pela Administrao
Pblica, (essa aquisio) livre de quaisquer nus ou gravame que recaia sobre o imvel, ficando esse
nus ou direito, sub-rogado no preo da desapropriao (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425, V do CC).
Portanto, o correto que se registre a desapropriao (parcial) abrindo-se matrcula autnoma para tal
mister, averbando-se na matrcula me/matriz/original que parte do imvel com rea de 117,92 m2 foi
desapropriada pelo Poder Pblico Municipal, para a qual foi aberta matrcula sob n tal.
O remanescente do imvel ser objeto de averbao junto matrcula, podendo, opcionalmente, ser
aberta matrcula para esse remanescente transportando-se por averbao o nus hipotecrio da
matrcula anterior, sendo de boa prtica, nesse caso, notificar o credor hipotecrio da desapropriao.
Outra soluo que seja feito o desdobro/desmembramento do imvel em duas reas com a anuncia
do credor hipotecrio, transportando-se o nus para as duas matrculas descerradas.
Aberta as matrculas, registrar-se- a desapropriao independentemente do nus hipotecrio sobre a
rea desapropriada, pois como dito acima, por ser forma originria de aquisio e Ato de Imprio, a
aquisio pelo Poder Pblico Municipal livre.
Entretanto, no ser possvel proceder a prtica dos atos conforme requerido/autorizado
transportando-se a hipoteca somente para o remanescente, pois pelo princpio da indivisibilidade da
hipoteca (artigo n. 1.421 do CC) no poder haver reduo ou quitao parcial da hipoteca, pois a
indivisibilidade da garantia e no do bem dela objeto. Significa que cada parte do crdito garantida
por toda a coisa. O pagamento parcial (ou a reduo da garantia sobre parte do imvel) no provoca a
liberao da garantia na mesma proporo, de modo que enquanto o devedor no solver integralmente
sua obrigao, o bem persiste vinculado por inteiro. Reproduz-se logo abaixo trecho do trabalho do
inigualvel e saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, A Matrcula, que encaixa bem a situao
apresentada, inclusive quanto ao que ele recomendava sobre o remanescente.
Reproduo parcial do trabalho citado: 15 - Matrcula e desapropriao.
Sabe-se que a desapropriao forma originria de aquisio da propriedade. Pode ser
amigvel, caso em que se formaliza, se instrumenta atravs de escritura pblica ou, ainda judicial,
quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriao, muitas vezes rotulada como
carta de adjudicao. Nunca, entretanto, mandado, que mandado no instrumento hbil a
instrumentar a transmisso do domnio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o ttulo, assim
determinou expressamente, como na usucapio.

Dada a sua natureza jurdica, a originalidade da aquisio, em que no se exige a vinculao ao


antigo proprietrio, nem que haja relao entre o antigo titular de domnio e o poder pblico
expropriante, para o registro da desapropriao, amigvel ou judicial, abre-se a matrcula,
descrevendo-se o imvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietrio do mesmo, assim como o
registro de seu ttulo aquisitivo, se for possvel faz-lo. Com efeito, em muitos casos o cartrio no
consegue esses elementos, quer porque a carta omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente
efetua a respeito, no tem sucesso.
Muitas vezes se indaga como proceder se o imvel desapropriado tem maior rea do que
aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriao. Nada impede o
registro da carta de desapropriao, matriculando-se o imvel desapropriado. Na transcrio faz-se
averbao a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma
rea maior) estiver matriculado. No tem incidncia, para o registro da desapropriao, o art. 225,
pargrafo segundo da Lei de Registros Pblicos, tendo em vista a natureza jurdica de tal aquisio.
O que h sempre o Cartrio de fazer segura pesquisa, para verificar da existncia de registro
daquele imvel expropriado, para as averbaes de controle.
Outra cautela que devem as serventias adotar o maior cuidado quando se tratar de
desapropriao no do domnio, mas de servido. Em tais casos o registro se faz na matrcula do
imvel em que se encarta a servido desapropriada, sendo equvoco freqente abrir-se matrcula da
faixa que suporta a servido. Apurado que assim se agiu, por equvoco, cabe ao Oficial corrigir o erro,
dando aquela matrcula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da
desapropriao da servido.
Questo que ganha relevo e deve ser anotada o fato de, eventualmente, numa mesma carta de
desapropriao ou de adjudicao se publicizar que o Poder Pblico desapropriou mais de um imvel.
Em tais casos, presente ainda o princpio da unitariedade da matrcula, devem ser abertas tantas
matrculas quantos sejam os imveis desapropriados. Nem por ser forma originria de aquisio da
propriedade pelo rgo expropriante, nem por ser um nico ttulo, havendo mais de um imvel devem
ser abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis.
Caber sempre ao Cartrio verificar, em casos de desapropriao parcial a existncia de
remanescente, para a corresponde averbao na transcrio ou matrcula da parte desapropriada, para
efetuar a averbao a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as
desapropriaes parciais, ao menos de imveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e
caracterizado na carta para evitar que o cidado, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos
aguardando a justa indenizao ainda deva ir a Juzo para, atravs do procedimento de retificao,
apurar o remanescente e poder v-lo matriculado. O perito do Juzo, em tais averbaes, sempre ter
condio de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.
CDHU Loteamento - Desmembramento
Estou com um pedido de registro de desmembramento (art. 18), pela CDHU. A CDHU
est dispensada de apresentar os documentos exigidos pelo art. 18?
Resposta: A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
CDHU uma sociedade por aes integrante da administrao indireta do Estado de So Paulo,
regendo-se em conformidade com o seu estatuto pela Lei 6.404/76 e demais disposies aplicveis.
Foi ela criada pela Lei Estadual n 905/75, inicialmente como Companhia Estadual de Casas
Populares CECAP, passando por transformaes, denominando-se atualmente CDHU, que na
verdade uma sociedade de economia mista sem privilgio fiscal.
ela pessoa jurdica de direito privado que obedece ao regime jurdico institudo por esse ramo por
expressa disposio constitucional (artigo 173 da Constituio Federal e seus pargrafos).
O pargrafo 1 da Magna Carta estatui que as sociedades de economia mista sujeitam-se ao regime
jurdico prprio das empresas privadas, inclusive quanto s obrigaes trabalhistas e tributrias.
Sua natureza , pois, de sociedade ou empresa privada mercantil-industrial, e alm de no gozar de
nenhum privilgio fiscal, tambm no alcana privilgios nas regras jurdicas a que esto submetidas
s empresas ou sociedades privadas.

Portanto, para o registro de desmembramento ou loteamento regidos pela Lei 6.766/79 em que a
CDHU figura como parceladora, no h como dispensar os documentos previstos no artigo 18 da
citada legislao ou dispensar apresentao de qualquer outro documento, que esto sujeitos os
parceladores, pois como dito, no goza ela de qualquer benefcio fiscal, trabalhista, administrativo ou
mesmo de ordem jurdica, estando sujeita as mesmas regras do setor privado.
Seus objetivos sociais vm previstos nos incisos I a XII do artigo 2 do seu estatuto e tambm no
justificam qualquer iseno ou dispensa da apresentao de quaisquer documentos necessrios ao
registro da incorporao pretendida. Ainda resta a questo dos documentos (certides) dos anteriores
titulares de direitos reais do terreno que tambm devem ser apresentadas para tal mister.
Alienao Fiduciria Dao em Pagamento
Uma empresa alienou fiduciariamente ao Banco Bradesco, alguns imveis para garantia
de contratos de emprstimos. No conseguindo solver suas obrigaes, firmou com o
Banco um contrato particular de Dao de Direitos, invocando o art. 27, 8 da Lei
9.514/97. possvel o registro deste instrumento particular assinado por todas as partes
e testemunhas, com firmas reconhecidas e imposto de transmisso recolhidos? Com
relao ao registro como proceder? Fao uma cesso dos direitos do fiduciante para o
fiducirio e em seguida, averbao da consolidao da propriedade fiduciria?
Resposta: Nos termos do pargrafo 8 do artigo 26 da Lei 9.514/97, possvel o fiduciante realizar o
pagamento de sua dvida com o fiducirio mediante dao em pagamento, caso em que se transmitir
ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimnio deste,
dispensada a realizao do leilo do imvel.
Se se tratasse de dao em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade
financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dao em pagamento teria de ser realizado pela
forma pblica, mas no esse o caso.
No caso, trata-se de dao em pagamento de dvida de negcio fiducirio (dvida oriunda de alienao
fiduciria), ou seja, o negcio jurdico (dao em pagamento) est relacionado alienao fiduciria.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, pargrafo 8 e 38 (resultantes de sua aplicao) da Lei
9.514/97, a dao em pagamento poder ser celebrada por instrumento particular com efeitos de
escritura pblica. Registra-se a dao em pagamento em nome do credor fiducirio averbando-se em
seguida, via de conseqncia, a consolidao da propriedade em nome deste (credor fiducirio).
Sub-Rogao Bem Particular
Uma senhora casada sob regime da Separao Obrigatria de Bens, vigncia Lei
6.015/73, adquire imvel com financiamento SFH, garantido por alienao fiduciria.
Conforme consta no contrato, a renda para compor o financiamento de 100% dela. Em
sua qualificao, consta tambm a qualificao de seu cnjuge e que este comparece
"to somente como interveniente-anuente". Est correto desta forma? Casados sob
regime da SOB os bens adquiridos na constncia do casamento no se comunicam?
Resposta:
1. A situao, apesar de ter aparncia de simples no , pela evidente inteno das partes de que a
aquisio pela esposa se torne bem particular que a partir da CF/88 j no existe mais ( 1 art. 5);
2. Entretanto, nos termos do artigo n. 1659, I e II CC, existem bens sub-rogados que no se
comunicam, que no o caso como se apresenta, mas ao que parece a real inteno das partes;
3. Com relao a constar do contrato a renda de 100% somente da esposa perfeitamente possvel,
mas no quer dizer com isso que seja bem particular somente dela. Pois, nos termos da smula 377
STF: No regime de Separao Legal de Bens comunicam-se os adquiridos na constncia do casamento .
Ademais, pode o marido, apesar de contribuir diretamente, no ter documento de comprovao de sua
renda ou contribuir indiretamente com despesas outras;
4. A v/c com alienao fiduciria so 2 operaes, 2 negcios jurdicos, sendo que na aquisio do bem
(v/c) no h necessidade de comparecimento do marido, situao diferente na alienao fiduciria
(artigo 1.647, I CC), devendo o marido tambm figurar no instrumento (pela alienao fiduciria);

5. Desta forma, a aquisio do bem pela senhora casada no regime da SOB, comunica-se pela smula
377 STF com seu marido, independentemente de constar do instrumento a comprovao de renda de
100% somente dela;
6. futura partilha por divrcio ou sucesso deve ser solucionada pela vias jurisdicionais;
7. Assim, deve o contrato ser re-ratificado/aditado para constar a ttulo de que o marido comparece
como interveniente anuente, ou seja, no poder comparecer como interveniente anuente e
concordante com sub-rogao, pois de sub-rogao no se trata, at porque a aquisio financiada
(SFH/SFI), devendo, portanto comparecer para dar a sua outorga marital da alienao fiduciria, at
para que no paire dvidas no futuro.
Servido de Passagem
Uma empresa est construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que
precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de gua e esgoto (servido) e
este terreno vizinho j se encontra construdo outro condomnio. Como dever ser
formalizada esta Servido? Escritura Pblica? Quem representar o condomnio e de
que forma (ata, assemblia)?
Resposta:
1. A servido poder ser formalizada por escritura pblica ou particular a teor do artigo n. 108 do CC,
ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, pargrafo 1, III, 5) no
ultrapassar 30 SM, pois caso contrrio da essncia do ato o instrumento pblico;
2. O condomnio edilcio representado pelo sndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e
1.348II do CC);
3. Entretanto, o condomnio no tem personalidade jurdica, mas personalidade judiciria (de estar em
juzo), e a exceo da hiptese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, no pode adquirir imveis ou
direitos reais a eles relativos, da mesma forma que no pode transmitir bens imveis ou direitos reais,
nem mesmo constituir nus sobre esses bens imveis ou direitos a eles relativos;
4. A servido, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC direito real, logo o condomnio, mesmo
que legalmente representado pelo sndico ou pelo administrador, no pode instituir servido de
passagem sobre imvel pertencente ao condomnio edilcio (rea de uso comum);
5. Assim, para que seja instituda servido sobre rea comum do condomnio, dever figurar no ttulo
como serviente (que institui, d servido de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa
fsica/natural ou jurdica/incorporador) todos os condminos que sejam proprietrios das unidades
autnomas do condomnio (artigo 1.351do CC - marido e mulher se casados forem) e com aprovao
para tanto, em ata de assemblia geral para esse fim convocada e com deciso unnime dos presentes
(deciso unnime esta de assemblia geral que no se confunde com deciso unnime dos condminos
que, entretanto comparecero unanimemente no ato de instituio da servido);
6. A servido ser averbada no imvel dominante (que recebe a servido) e registrada na matrcula
me/matriz onde registrada a instituio e especificao do condomnio edilcio e ser averbada sua
existncia em todas as matrculas das unidades autnomas (artigo 1.386 do CC).
Pessoa Jurdica Organizao Religiosa
Foi apresentado para registro junto a este Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurdica,
documentos necessrios para fundar o MINISTRIO DE CURA E LIBERTAO DEUS
SALVE O BRASIL, sendo uma organizao religiosa.
1) A administrao feita somente por uma Diretoria, constando da Ata de Fundao,
que o mandato da diretoria compreendido entre 08/02/2011 a 08/02/2016, e no
Estatuto, consta que os demais mandatos da diretoria, sero por tempo indeterminado.
Dvida: O Mandato da diretoria pode ser por tempo indeterminado?
2) Art. 20 A Igreja tem um Conselho Administrativo, composto pela Diretoria
Administrativa, pastores e missionrios, alm de outros lderes atuantes a critrio da
Assemblia Geral, por indicao da Diretoria Administrativa.
1 - Direo Conselho Administrativo exercida Diretoria Administrativa.

2 - Conselho Administrativo se rene, periodicamente, para tratar de assuntos


relacionados com o planejamento geral, supervisionar as diversas atividades e
ministrios Igreja, preparar pauta Assemblia Geral, alm de outras atividades.
Conselho Administrativo no nomeado na Ata de fundao, no teria que ser nomeado?
No foi especificado forma de aprovao contas, artigo 54, VII, tem que constar?
No caso de excluso de membros, no foi especificado o recurso e forma de faz-lo.
No foi informado forma de convocao assemblia bem como o prazo.
Resposta:
1. Ser preciso corrigir a ata de fundao e o estatuto, pois se o mandato da diretoria de 5 (cinco)
anos, o mandato da primeira diretoria expirar-se- em 07/02/2.016. E no estatuto deve constar que o
mandato da diretoria de 5 anos. Na realidade, no h legalmente uma estipulao de prazo de
mandato de diretria, que inclusive pode ser reeleita se no houver impedimento no estatuto (que a
alma da entidade). Entretanto, considerando o artigo n. 115 da LRP e item 8 do Captulo XVIII, um
mandato de diretoria por prazo indeterminado contrrio a moral e aos bons costumes, devendo ser
objeto de devoluo para correo;
2. Se o conselho administrativo composto a critrio da Assembleia Geral e indicado pela Diretoria
Administrativa, que inclusive exerce a direo do conselho deve este Conselho Administrativo ser
nomeado na ata de fundao, que tambm dar posse aos mesmos;
3. Sim, a forma de gesto administrativa e de aprovao das respectivas contas tem sim que constar do
estatuto, sob pena de nulidade (artigo 54 do CC, caput);
4. Sim, tambm tem que constar, pois nos termos do artigo 57 do CC, a excluso do associado s
admissvel havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure o direito de defesa
e de recurso;
5. Sim, deve constar do estatuto a forma de convocao das assemblias (AGO/AGE), bem como o
prazo de faz-la (1, 2 anos, etc - Artigos 54, V, 59, pargrafo nico e 60do CC).
Esclarecemos, por derradeiro, de que a criao, organizao, estrutura interna e funcionamento das
organizaes religiosas so livres (artigo 5, VI da CF e 44, pargrafo 1 do CC), mas com isso no quer
dizer que no tenham que cumprir a lei, possuir os requisitos legalmente exigidos para a sua
constituio e funcionamento.
Cdula Rural Hipotecria
Existe registrado sob n.4 na matrcula n.646, a Cdula Rural Hipotecaria, em favor do
Banco So Paulo S/A, agencia So Paulo. A parte quer cancelar a cdula e nos consultou
como deve proceder, uma vez que o Banco no existe mais.
Resposta: No caso, trata-se de cancelamento de hipoteca e de cdula, que ttulo de crdito.
Eventualmente, se decorridos mais de 30 (trinta) anos, tecnicamente poderia ser cancelada a hipoteca,
no a cdula por perempo (decurso do tempo), mas alm de ser um processo complicado pela
cautela que se requer, no seria recomendado, ao menos administrativamente.
Poder-se-ia providenciar o cancelamento nos termos do artigo 251, I da LRP, a vista de autorizao e
quitao do sucessor do credor, se for o caso, pois o Banco Auxiliar de So Paulo S/A, pode no ter sido
objeto de fuso ou mesmo incorporao por outra instituio financeira, na eterna dana das
fuses/incorporaes/sucesses de instituies financeiras, e ter de fato encerrado suas atividades por
falncia/interveno ou motivos outros.
De qualquer forma, mesmo em caso de sucesso, tambm seria complicado, at mesmo porque pode
ter ocorrido mais de uma e juntar as provas de sucesses, representao, autorizao, reconhecimento
de firmas, se torna complicado, complexo, seno impossvel.
Assim, somente resta ao interessado buscar as vias jurisdicionais, provando o ocorrido, o pagamento e
buscando a competente determinao judicial para tal (mandado - artigo 250, I / 251, II da LRP).
Formal de Partilha Herana
Encontra-se matriculado sob n 5.266 - livro 2, um imvel urbano em nome de Leopoldo
casado sob o regime da comunho universal de bens antes da Lei 6.515/77, com Izaura.

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O casal teve dois filhos: Leopoldo e Izelma.


A herdeira - Izelma casou-se no regime da comunho universal de bens antes da Lei n
6.515/77, com Paulo Srgio (data do casamento: 19/05/1.978).
A herdeira - Izelma - faleceu dia 14/10/1.993, deixando dois filhos - Andr e Fernando.
Agora, recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do
proprietrio LEOPOLDO ocorrido aos 05/09/2.000.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, constou:
50% a viva meeira Izaura
25% ao herdeiro filho Leopoldo Jnior
12,5% ao Sr. Paulo Srgio (marido da falecida herdeira Izelma)
6,25% ao herdeiro neto Andr
6,25% ao herdeiro neto Fernando
A parte cabente a herdeira filha Izelma j falecida, no deveria ser partilhada apenas a
seus filhos Andr e Fernando?
Resposta: Inicialmente, informamos que se Izelma casou-se em 19/05/1.978, no poderia ter
convolado npcias antes da Lei 6.515/77, eventualmente, poderiam ter feito a habilitao do
casamento antes da vigncia dessa e terem realizado o casamento posteriormente, independentemente
de pacto antenupcial. Contudo, isso no vem ao caso.
Considerando que a herdeira filha Izelma faleceu em 93, antes de seu pai, que o marido de Izelma no
seu herdeiro, mas meeiro, que a herana pelo princpio saisine transmite-se pela morte, a posio da
serventia est correta, pois o Sr. Paulo nada recebe, nem por meao, nem por herana, considerando
que meao alguma h, pois a transmisso da herana dos bens de Leopoldo somente ocorreu em
2.000 e diretamente por representao aos seus netos Andr e Fernando, pois Izelma j havia falecido
em 1.993 e o Sr. Paulo no descendente, nem herdeiro de seu sogro Leopoldo.
Portanto, a partilha deve ser objeto de retificao (ver tambm artigos 1.829, I - descendentes - 1.851 a
1.855 do CC).
Adjudicao Clusula Resolutiva
possvel a lavratura/registro de escritura pblica de inventrio com adjudicao do
imvel por terceiro com clusula resolutiva?
Ou seja, escritura de inventrio no qual o herdeiro cede seus direitos sobre um certo
imvel e impe clusula resolutiva pelo fato de que o pagamento do preo da cesso dos
direitos ser efetuado em parcelas?
Resposta: S.M.J., entendo que no ser possvel o registro da adjudicao com a condio resolutiva
(artigos 121, 474 e 475 do CC), pois no se trata de compra e venda e a cesso dos direitos hereditrios
que ser paga em parcelas, no ter acesso ao registro imobilirio, mas to somente a adjudicao j
definitiva. A condio resolutiva, antigo pacto comissrio (artigo 1.163 do CC/16) clusula adjeta a
compra e venda e no se aplica o pacto comissrio a outros contratos que no o de compra e venda.
Averbao de Construo CND - INSS
Foi apresentado para averbao de um prdio residencial com a rea de 332,16 m2,
acompanhado do requerimento, habite-se e certido positiva com efeito de negativa,
expedida via internet, com a finalidade de averbao no Registro de Imveis da Obra de
Construo. Pode ser aceita a certido positiva com efeito de negativa?
Resposta: Sim, referida certido poder ser aceita para os fins almejados (averbao de construo),
nos termos dos artigos ns. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colgio Notarial-SP
publicada em 15/07/2.011, e por referida CND no constar da tabela anexa ao Ato Declaratrio de n.
2 (dois) de 06 de Junho de 2.011 da PGFN, face Nota Tcnica SERPRO.
Incorporao Condomnio Edilcio
Voc acha possvel o registro de uma incorporao de um condomnio residencial misto
(horizontal e vertical), ou seja, em parte do terreno sero construdos blocos de

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apartamentos e em outra parte casas trreas? V algum problema? Ainda no deram


entrada com os documentos mas breve ingressaro com o pedido.
Resposta: No, na realidade no h problema ou impedimento algum que se institua um condomnio
edilcio misto de casas trreas ou assobradadas e edifcios de apartamentos em um nico terreno
precedido de registro de incorporao.
O alerta que se faz no sentido de que todo o projeto e documentao devem ser muito bem
elaborados, com critrios e detalhes minuciosos, principalmente no que se refere aos memoriais,
minuta de conveno e regimento interno, e que sejam cumpridas as determinaes contidas no artigo
8 (entre outros 28, 32, etc.) da Lei 4.591/64.
Registro de Hipoteca
possvel o registro de hipoteca, cuja escritura no foi mencionado o grau (1) ou tipo
desta hipoteca?
Resposta: As hipotecas podem ser legais, judiciais, convencionais, cedulares, SFH e de Vias Frreas
(artigos 167, I, 2, 171, 178,II, 238 LRP e 1.502 CC), especiais (aeronaves, navios, pe.) etc.
De certa, que determina o tipo de hipoteca o prprio ttulo constitutivo (escritura cdula, etc).
Em sendo a hipoteca constituda atravs de escritura pblica, via de regra, ela convencional,
resultante de um negcio jurdico causal e principal, que ser sempre bilateral, por ser necessria a
aceitao do credor para a sua formao.
Assim, quanto ao tipo de hipoteca, correto que do ttulo conste o seu tipo, mas no necessariamente,
podendo essa exigncia ser mitigada, pois pelo ttulo constitutivo possvel definir o seu tipo.
Quanto ao grau da hipoteca, via de regra, deveria constar do ttulo, pois eventualmente poder haver
outra hipoteca constituda em grau diferente ainda pendente de registro, claro que o registro
determinar o grau da hipoteca independente de meno no ttulo (artigo 1.493, 1 do CC).
O grau da hipoteca deveria ser mencionado no ttulo constitutivo em face dos artigos ns. 189 e 190 da
LRP e 1.476, 1.493, 1.494 e 1.495 CC, e at, eventualmente por cesso de graus das hipotecas.
Entretanto, se o ttulo apresentado no faz nenhuma meno a existncia de hipoteca anterior (1, 2,
3 grau) e na matrcula no consta nenhum registro de hipoteca, considerando-se que a preferncia
das hipotecas entre credores hipotecrios se d pela ordem dos registros, ser possvel o registro da
escritura da forma que se encontra, pois uma vez registrada a hipoteca ser/valer como de 1 grau.
Averbao Premonitria Cancelamento
Foi apresentado requerimento, formulado pelo exequente, para cancelamento de
averbao "premonitria" realizada por iniciativa deste. No provimento da CGJ/MS
editado, diz que nus do cancelamento, qualquer hiptese, ficar a cargo de quem
promoveu averbao (art. 7). O cancelamento desta averbao pode ser realizado s
com apresentao deste requerimento ou carece de determinao judicial?
Resposta: Observo que no provimento no constou independentemente de determinao judicial,
portanto entendo que para o cancelamento da averbao premonitria, ser necessria determinao
judicial especfica atravs de mandado ou certido que contenha a informao de que da deciso que
determinou o cancelamento no foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP Ver tambm
pargrafo 2 do artigo 615-A do CPC).
Falncia Carta de Arrematao Trabalhista
Imvel contendo vrias indisponibilidades extrada dos autos de falncia da
proprietria do imvel. Imvel gravado tambm por vrias penhoras trabalhistas.
Todas as indisponibilidades foram canceladas. Apresentada para registro Carta de
Arrematao extrada de reclamao trabalhista, incidente sobre 3% do imvel. vista
da informao na matrcula dos autos de falncia da empresa proprietria, possvel o
registro da Carta de Arrematao, extrada de execuo trabalhista ora apresentada,
levando-se em conta o artigo 215 da Lei Federal 6.015/73 ?
Resposta: Havendo prova de decretao de falncia, nenhum ttulo, ainda que judicial (Salvo se for

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expedido pelo prprio Juzo da Falncia, ou com sua autorizao), que formalizado, poder acessar a
matrcula. A decretao da falncia impede, nos termos do artigo n. 215 da LRP, o registro de qualquer
ttulo de transmisso ou onerao de imvel de propriedade da falida e mesmo a transferncia de
direitos reais. Ademais, a carta de arrematao, a teor do artigo n. 215 antes citado, no poder ser
realizada, pois no apresentada a registro antes da decretao da falncia
Escritura Pblica de Hipoteca
Recebemos Escritura de Hipoteca, onde credor recebe hipoteca em 1 grau e outra em
2 grau sobre o mesmo imvel, na mesma matricula, possvel tais registros?
Resposta: No caso apresentado, o ttulo encerra dois negcios jurdicos, ou seja, a constituio de
duas hipotecas, uma em 1 grau e outra em 2 grau para um mesmo credor, o que perfeitamente
possvel nos termos do artigo n. 1.476 do CC, mesmo se o credor fosse diverso, sendo que nesse ltimo
caso (credor diverso) imprescindvel a anuncia do primeiro.
As hipotecas de 1 e 2 grau foram constitudas em um mesmo ttulo encerrando, como dito, dois
negcios jurdicos e para um mesmo credor. Tambm no ser o caso de aplicao do artigo 1.495 do
CC, nem do artigo 189 da LRP. Portanto, perfeitamente possvel os registros das hipotecas
constitudas em graus diferentes ao mesmo credor, respeitando o artigo 190 LRP.
Incorporao Pelo Cessionrio
Se, o cessionrio tendo a posse precria do imvel poder nos termos do art. 32 da Lei
4591/64 incorpora-lo, tendo possibilidade de uma resposta urgente.
Resposta: Nos termos artigo 31, letra a da Lei 4.591/64, respondo positivamente a questo.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, que
somente poder ser: a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou
promitente cessionrio com ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32;
Entretanto, dever o cessionrio estar imitido na posse do imvel, devendo constar do seu ttulo
aquisitivo a expressa autorizao para demolir o prdio que eventualmente existir no local e, bem
assim, autorizao para dividir o terreno e alienar as respectivas fraes ideais. A promessa,
obviamente, dever ser irrevogvel e dever estar registrada no RI competente.
Art. 32. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no
cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno ou promessa irrevogvel e irretratvel de c/v, de cesso de direitos
ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse, no haja estipulaes impeditivas de
alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo registrado.
Cancelamento de Hipoteca Cedular
Os imveis matriculados sob ns 29.342 e 29.343 foram arrematados (R.2). Os imveis
estavam gravados por hipoteca cedular. A arrematao foi feita nos autos da execuo
promovida pelo credor hipotecrio (Banco Meridional do Brasil S.A.). Embora na carta
de arrematao no tenha constado determinao expressa para o cancelamento das
hipotecas parece-me que na poca poderamos ter cancelado ditas hipotecas. O que voc
acha? possvel atender o pedido e cancel-las?
Resposta: Como a ao de execuo foi movida pelo prprio beneficirio do nus, as hipotecas
deveriam poca ser canceladas pelo registro da carta de arrematao que teve origem na execuo
movida pelo credor hipotecrio termos artigo 849, VII CC/16 (1.499, VI do CC/02).
No entanto, como no foram canceladas a poca, podem e devem ser canceladas agora nos termos do
artigo n. 213, I da LRP, se possvel pela reapresentao do ttulo (carta de arrematao)ou pelo
microfilme do mesmo feito poca.
Alienao Fiduciria Divrcio - Partilha
Michel e sua mulher Alyne, so titulares do domnio sobre o imvel da matrcula n.
74.725. Pelo registro 03, transmitiram, fiduciariamente, CEF. Assim, bem, foi excludo

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do patrimnio do casal, s retornando, aps o cumprimento da obrigao. Acontece,


porm, que o casal divorciou-se, e imvel foi atribudo ao varo.
O que fazer, vez que a propriedade resolvel, s voltando ao domnio do casal, aps
quitao da dvida, quando, ento, procederia ao registro, em favor do varo?
Resposta: Apesar de resolvel (artigo 22 da Lei 9.514/97), a propriedade fiduciria pode ser
transmitida tanto pelo credor/fiducirio, como pelo devedor/fiduciante (artigos 28 e 29 da citada
legislao), sendo que neste ltimo caso, ou seja, no caso da transmisso pelo devedor fiduciante,
haver a necessidade de anuncia do credor fiducirio (artigo 29).
No caso, o casal Michel e s/mr D Alyne, transmitiram fiduciariamente o imvel objeto da matrcula
n 74.725 a CEF, que pertencia ao casal.
Pelo divrcio do casal, o bem imvel foi partilhado e ficou pertencendo exclusivamente a Michel,
havendo pagamento (torna) a Alyne pela sua meao. Portanto, o formal de partilha poder ser
registrado desde que recolhido o ITBI, e haja a anuncia da credora fiduciria CEF.
O registro ser dos direitos aquisitivos da propriedade resolvel, e uma vez ocorrendo a quitao pelo
devedor fiducirio Michel, a consolidao da propriedade se dar em seu nome com o conseqente
cancelamento do registro da propriedade fiduciria.
Formal de Partilha Inventrio
Recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do casal
Anna e Vitorio (casados regime da comunho universal antes da lei 6.515/77), referidos
bitos ocorreram em 15 de maio de 2006 e 28 de janeiro de 2007, respectivamente. Ao
relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, mencionou-se: 1- Paulo (filho) ausente
representados pelos filhos; e 2- Srgio, representados pelos filhos.
Como proceder em relao ao registro do caso do filho ausente. Devo exigir algum
documento para comprovar a sua ausncia? Atribuo a ele ou aos filhos a parte no
registro? Como proceder em relao ao Srgio, fao o registro em nome dos filhos?
Devo exigir o aditamento?
Resposta: Dois so os filhos dos autores da herana, Paulo (ausente) e Sergio. Paulo constou como
ausente, e sobre Sergio, nada constou.
No caso de Srgio, se este faleceu antes dos autores da herana (pais), filhos herdaro por
representao e cabea (artigos 1.835 e 1.851 CC), respeitados eventuais direitos de meao se Sergio
deixou viva. Isto precisa ser esclarecido, ou seja, a ttulo do que filhos de Sergio o representam.
No entanto, se Sergio faleceu depois dos autores da herana (seus pais), necessrio ser que tambm
seja realizado o seu inventrio com partilha distinta, sucessiva e seqencial, pois inadmissvel uma s
partilha fundida e unificada para 3 de cujus (artigo 1.044 CPC) com recolhimentos do ITCMD devido
pelos falecimentos de Anna, Vitrio e Sergio.
Quanto a Paulo (ausente), dever ser judicialmente declarada a sua ausncia com nomeao de
curador (artigo 22 e ss do CC e 1.159 e ss do CPC), seguindo-se de sucesso provisria e definitiva
(artigos 26 e ss e 37 e ss do CC) pelos trmites legais.
Alienao Fiduciria Penhora
Estou com uma certido para averbao de penhora. O imvel foi alienado
fiduciariamente CEF. possvel a penhora de um imvel que foi alienado
fiduciariamente CEF? Tanto o fiduciante como a CEF foram intimados da penhora.
Resposta: No caso de o imvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena
no possvel. Somente vivel a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou
sobre os direitos do credor fiducirio, ou seja, possvel a penhora desde que esta se dirija constrio
de direitos, seja do fiduciante, seja do fiducirio e no do imvel diretamente, por entenderem que o
fiduciante mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiducirio titular de direito
de crdito garantido na propriedade fiduciria. Portanto, no caso, no ser possvel a averbao da
penhora da forma que constou da certido, que dever ser aditada para que a penhora recaia sobre os
direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante.

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Recuperao Judicial Registro JUCESP


Foi apresentado para registro nesta data, contrato datado de 17-11-2009, registrado na
JUCESP aos 17/11/2009, na qual um imvel foi destacado para criar uma nova empresa.
Ocorre que a empresa em questo encontra-se em Recuperao Judicial, desde
12/11/2010, conforme arquivo anexo. possvel o registro do contrato de 17/11/2009?
Resposta: Em 17/11/2.009, a empresa A atravs de operao de ciso/incorporao
parcial/conferncia de bens, transmitiu para a empresa B por instrumento registrado na Junta
Comercial do Estado, bem imvel de sua propriedade.
Ocorre que referido instrumento no acessou o RI para fins de averbao (em caso de ciso e ou
incorporao) ou registro (em caso de conferncia de bens), tendo sido apresentado somente agora
quando a empresa j se encontra em Recuperao Judicial desde12/11/2.010, continuando a empresa
A como proprietria do imvel, j depois da Recuperao Judicial (artigos 1.227 e 1.245 (caput) e seu
pargrafo 1, ambos do CC).
Considerando-se que se transfere a propriedade entre vivos mediante o registro translativo no
Registro de Imveis (artigo 1.245 do CC), o registro/averbao do contrato somente ser possvel com
a autorizao do Juz do processo de Recuperao Judicial.
Cancelamento da Propriedade Fiduciria Aps Consolidao
Imvel teve sua propriedade consolidada na pessoa do credor (Caixa Econmica
Federal) e foi vendida no segundo leilo. Apresentado o ttulo para registro, solicitei o
termo de quitao da dvida anterior para cancelamento da alienao fiduciria. Ento,
recebi email da CEF, no qual afirmam desconhecer o procedimento? As Agncias tm
expedido este termo de quitao e utilizamos para cancelamento da alienao
fiduciria. Para possibilitar o registrar a compra e venda feita pela CEF em leilo ou a
venda direta efetada aps o segundo leilo negativo, est correto o procedimento acima
ou no h necessidade de averbao para cancelamento da alienao fiduciria?
Resposta: O imvel foi arrematado por terceiros no segundo leilo, e dessa arte
dever sim o credor fiducirio CEF dar a quitao ao devedor fiduciante nos termos dos pargrafos 5
e 6 do artigo n. 27 da Lei 9.514/97. J no caso de o primeiro e o segundo leilo serem negativos e a
venda se der diretamente pela CEF (no realizado atravs de leilo), mas por v/c definitiva, o registro
desta v/c deve ser precedido da averbao dos leiles negativos, que embora no previstos
expressamente, so de evidente necessidade para que conste da matrcula o cumprimento da obrigao
sem a qual no possvel a consolidao.
Divrcio e Averbao de bito
Daniel e sua esposa Caroline adquiriram um imvel. Daniel apresentou um
requerimento solicitando a averbao de seu divrcio, instruido com a certido de
casamento. Devo exigir a apresentao da carta de sentena para verificar se houve
partilha?
Outro caso: Jandira, casada com Manoel sob o regime da separao legal de bens nos
termos do art. 258, nico, inciso II do anterior cdigo, adquiriu um imvel. De acordo
com a smula do Supremo o bem se comunica.
O manoel faleceu e a Jandira est requerendo a averbao do bito na matrcula.
Devo devolver e orientar a fazer o inventrio do Manoel ou simplesmente averbo o bito
e fao uma orientao verbal?
Resposta: 1. Nesse caso, entendo que no dever ser exigida carta de sentena para fins de verificao
da existncia de eventual partilha. Segue-se o princpio de instncia ou de rogao (artigo 13 da LRP).
Eventualmente, se no futuro vier alienao total do imvel por um dos cnjuges, dever ser exigida a
apresentao da Carta em ateno aos princpios de continuidade, disponibilidade e legalidade;
2. De fato, pela smula 377 do STF houve comunicao e quer me parecer que est clara a inteno
de Jandira de alienar o imvel somente na condio de viva. Desta forma, em um primeiro momento
entendo s.m.j., que deva sim ser exigida a apresentao do formal de partilha expedido em inventrio

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ou arrolamento dos bens deixados por Manoel. Caso haja insistncia, averba-se o bito alertando os
interessados que em face da smula citada houve comunicao da aquisio do bem imvel, devendo,
portanto ser realizado, se ainda no o foi, o inventrio ou arrolamento dos bens deixados pelo falecido
para eventual transmisso.
Reserva Legal Desmembramento de Imvel
Proprietria de imvel rural pretende desmembrar seu imvel, sendo que, em seguida,
as reas desmembradas sero doadas. Ocorre que, na escritura de doao, pretendem
constar que a rea de reserva legal pertencente s reas desmembradas, ficar
demarcada dentro da rea remanescente (que permanecer sendo de propriedade da
doadora). possvel a lavratura de escritura de doao na forma pretendida pelos
interessados (doadora/donatrios), ou seja, consignando a rea de reservar legal
demarcada em outra rea que no seja a do proprietrio?
Resposta: Sim, perfeitamente possvel, pois os imveis desmembrados da gleba j gravada, no tm
que ter reserva legal especfica, bastando que se faa em sua matrcula remisso averbao da reserva
legal na matrcula me/original, isto , na matrcula da gleba da qual foram desmembrados.
Incorporao Averbao de Construo
Empresa promoveu o registro de Incorporao para construo de certo
empreendimento e, aps, apresentou para registro contratos de v/c das fraes ideais
que j foram registrados. Posteriormente, concluda a obra, requereu a averbao desta
apresentando Habite-se expedido pela Prefeitura e CND do INSS, no entanto, no foi
apresentado o instrumento de instituio do condomnio. Agora, foram apresentados
outros contratos ainda como v/c de fraes ideais.
Considerando que a obra est conclusa, possvel o registro destes contratos em que as
unidades foram negociadas como fraes ideais???
Resposta: A incorporao imobiliria tem carter transitrio que se conclui com a conseqente
averbao da construo e o concomitante registro da instituio, especificao e conveno do
condomnio. A rigor, com a averbao da construo do edifcio ou das casas, deve ser feito tambm e
concomitantemente, o registro da instituio, especificao e conveno do condomnio edilcio, ou
seja, a instituio do condomnio deve ser registrada logo aps a averbao da construo (artigos 44
da Lei 4.591/64 e 1.361, pargrafo 3 e 1.332 do CC).
Portanto, no caso em tela, uma vez que j foi averbada a construo, no ser mais possvel o registro
de fraes ideais de terreno, devendo ser previamente registrada a instituio, especificao e
conveno do condomnio, para que possam ser registradas as unidades autnomas, pois no h mais
de se falar em fraes ideais de terrenos, uma vez que as unidades j esto individualizadas e
descriminadas apesar de ainda no registrada a instituio. Ademais, o registro da unidade autnoma
e no frao ideal de terreno ir onerar menos os interessados.
Desmembramento Sucessivo
Jos Benedito adquiriu rea de 2.900,00 m2 e pretende desdobr-lo em 5 partes, com
frente para via pblica e maiores de 125,00m2. Sua aquisio por parte de Jos
Benedito se deu por compra de Paulo que tinha adquirido 5.000,00 m2 e desdobrado
em 2 partes. Paulo adquiriu de Antonio que possui 15.000,00m2 e dividiu em 3 (Paulo e
+ 2). Como saber se trata-se ou no de desdobro sucessivo?
Resposta: Via de regra, deve-se seguir o item n.150.4 do Captulo XX das NSCGJSP, e por analogia o
provimento n. 03/88 da 1 VRP da Capital.
Sucessivo que dizer contnuo, cujas partes, atos ou momentos se sucedem sem interrupo que se
segue a outro, que se segue a outra coisa com pequeno intervalo.
Segundo Plcido Silva significa vir em seguida, alternar, revezar. Na significao jurdica, designa
sempre fato ou ato que se segue necessariamente a outro, seja para substituir, seja para que continue
ou se prossiga o que iniciado. O sucessivo assim pressupe a existncia de coisa idntica anterior.

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Sem fugir ao sentido etimolgico, sucessivo exprime igualmente o sentido de repetio, isto , assinala
a qualidade da coisa que vem em seguida de outra, seja para lhe aumentar o nmero ou para lhe
agravar as conseqncias ou efeitos. Enfim, cada caso um caso e deve sempre ser analisado com bom
senso, analisando sempre a situao anterior do imvel, portanto conta-se da origem do imvel, e
como no poderia, no se conta da pessoa que adquiriu o imvel.
claro que no vamos voltar situao muito remota, Fazenda tal, 50,00 alqueires, 10,00 alqueires,
3,00 alqueires (mdulo rural, frao mnima de parcelamento), etc. Cada caso deve ser analisado pela
situao anterior, procurando visualizar a real pretenso, que nem sempre perceptvel.
No caso, a rea de 2.900,00 m2 ser no momento desmembrado em 5 outras reas, que por seu turno
podem originar mais 3 desmembramentos cada uma delas, totalizando at 15 reas ou lotes.
Essa rea de 2.900,00 m2 tem sua origem, sua filiao em outra de 5.000,00 m2, da qual remanescem
2.100,00 m2 que tambm poder ter a mesma destinao, o mesmo caminho.
Essa rea de 5.000,00 m2 tem sua origem em outra com 15.000,00, que eventualmente poderia ser
desmembrada em trs reas com 5.000,00 m2 cada uma, e a trilhar o mesmo caminho, etc.
Essa rea de 15.000,00 m2 tem origem em outra rea que poderia, por exemplo, ser em uma rea de
45.000,00 m2 e assim por diante.
Enfim, no caso concreto, que tecnicamente poderia originar at mesmo mais de cem unidades est
evidenciado parcelamentos sucessivos e a inteno a burla da Lei do Parcelamento do Solo, devendo o
pedido ser qualificado negativamente, restando aos interessados requererem administrativamente via
corregedoria permanente (pedido de providncias) o pedido de desmembramento (por averbao)
com a dispensa do registro especial previsto na Lei 6.766/79.
Clusula Resolutiva Pagamento Com Cheques Pr-Datados
Uma pessoa adquiriu imvel e acordou com o proprietrio que o pagamento do preo
seria parcelado, emitindo cheques "pr-datados" a serem cobrados na data
convencionada, sendo imposta condio resolutiva at a devida compensao de todos
os cheques. possvel o registro da compra e venda e averbao da clusula resolutiva
com o pagamento do preo nestes termos?
Resposta: Na compra e venda no importa a forma de pagamento (cheque/Nota Promissria, etc.).
Em havendo clusula/condio resolutiva (artigos 474/475 do CC e 167,I, 29 da LRP), esta dever
constar do corpo do registro (e no por averbao) como condies do contrato ou com a observao
de que a presente venda e compra foi feita com a condio/clusula resolutiva nos termos dos artigos
ns. 474 e 475 do Cdigo Civil Brasileiro, podendo tal condio ser redigida como constou do ttulo ou
de forma resumida, uma vez que o ttulo ficar arquivado na serventia por microfilme ou digitalizao.
Realizada a compra e venda com essa condio, o seu posterior cumprimento poder/dever, a
requerimento do interessado, ser averbado.
Alienao Fiduciria Intimao
Banco concedeu emprstimo para uma pessoa atravs de cdula de crdito bancrio,
cuja garantia ofertada foi alienao fiduciria de um bem pertencente a terceiro,
devidamente registrada na matrcula do imvel. Agora, em atraso com as prestaes o
banco/credor requereu ao Cartrio que seja providenciada as notificaes da devedora
e da devedora fiduciante. correto? Devo expedir notificao para as duas?
Resposta: A garantia da Alienao Fiduciria foi constituda por terceiro atravs do Instrumento que
foi a CCB emitida por outra pessoa que no o devedor fiducirio.
A intimao em caso de mora, dever seguir os trmites da Lei 9.514/97 (artigo 26), e a intimao e
no notificao, a requerimento do fiducirio, dever ser feita apenas e to somente ao fiduciante ou
tambm ao seu cnjuge, se casado for, no devendo ser feita nos termos da lei ao emitente da CCB.
Eventualmente, se assim julgar necessrio, poder o fiducirio/Banco credor, notificar o devedor
emitente da CCB atravs de RTD, judicialmente ou de qualquer outra forma permitida.
Entretanto, essa eventual notificao em nada tem a ver com os procedimentos previstos na legislao
da alienao Fiduciria (Lei 9.514/97). A constituio em mora deve ser do fiduciante (s) (artigo 26).

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Ciso Associao Filantrpica


Uma "associao civil, de carter religioso, constituda em direito civil e privado, sem
fins lucrativos, beneficente, filantrpica e de durao indeterminada" denominada
Congregao das Irms Catequistas Franciscanas - CICAF, com seus atos constitutivos
registrados em Cartrio de Ttulos e Documentos foi cindida pela Provncia S. T. M. J.,
com a mesma natureza jurdica.
Apresentaram requerimento solicitando a averbao da transferncia da titularidade do
imvel (ciso), anexando um instrumento particular tambm registrado no RTD, no
qual consta a aprovao em ata, a justificativa, laudo de avaliao etc..
Devido natureza jurdica da empresa, admissvel a averbao da ciso mediante
apresentao deste instrumento sem a certido expedida pela Junta Comercial, na
forma prevista pela Lei 6.404? Est isenta do recolhimento do imposto?
Resposta: Na realidade, trata-se de uma Associao (artigo 44, I do CC) cujo registro feito no RCPJ,
via de regra, anexo ao RTD.
No entanto, as normas das sociedades empresrias (artigo 44, II do CC) que tem seus registros feitos
nas Juntas Comerciais no se aplicam as Associaes e nem mesmo as Sociedades Simples, que como
as Associaes tambm tm os seus registros feitos junto ao RCPJ (ver Decises da 1 VRP de So
Paulo Capital ns. 100.09.326818-0 e 100.09.326819-9).
Portanto, no caso em tela, a transmisso do bem imvel para a nova Associao criada pela ciso,
dever ser formalizada atravs de escritura pblica.
Quanto ao ITBI, nos termos do artigo n. 156, pargrafo 2, I da Constituio Federal, no incide e
eventualmente poder estar isento, a depender da legislao Municipal. De qualquer forma, no
havendo incidncia ou mesmo iseno do imposto, dever ser apresentada guia de no incidncia ou
de iseno expedida pelo Municpio.
Doao Modal Casamento CPB
Um senhor quando casado sob o regime da comunho parcial de bens, fez a compra da
nua-propriedade de certo imvel com numerrio doado pelo pai que, na ocasio,
adquiriu o usufruto vitalcio do bem. No foi imposta nenhuma clusula pela doao do
numerrio e foi recolhido ITCD doao.A esposa faleceu e este pretende vender o bem,
sem lev-lo a inventrio, argumentando que este bem incomunicvel pelo fato de ter
sido adquirido com recursos doados e pelo regime de bens adotado no casamento.
Este bem adquirido incomunicvel? possvel lavratura/registro da escritura de
venda e compra (nua-propriedade) nestes termos?
Resposta: De certa forma, a compra e venda tem origem na doao do numerrio e est
perfeitamente evidenciada, tanto que houve recolhimento do ITCD, ou seja, a compra e venda foi
realizada com o produto/recursos advindos da doao.
Se considerado os incisos I e II do artigo 1.659 do CC, o bem adquirido pela compra e venda
incomunicvel, pois houve, mesmo que imediato, uma sub-rogao do produto da doao (dinheiro).
Entretanto, para isso deveria ocorrer concordncia expressa do cnjuge.
A rigor, deveria o doador, para no pairar dvidas, ter imposto, como poderia vez que se trata de
doao, a clusula restritiva de incomunicabilidade.
Tambm deve ser verificado no ttulo aquisitivo (Doao Modal) a forma, o teor da doao, se de fato
doado somente para seu filho (Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal) ou se doado para ambos
(casal - Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal), bem como se constou ter sido o imvel adquirido
pelo marido (filho dos doadores) com recursos prprios doados por seu genitor. Pois, a teor do inciso I
do artigo 1.660 do mesmo codex, os bens adquiridos na constncia do casamento por ttulo oneroso,
ainda que em nome de um s dos cnjuges, entra na comunho. De certa forma houve compra e venda
onerosa do bem, ensejando a comunicao deste com a varoa (artigo 1.660, I do CC).
Como diz Pontes de Miranda, na doao modal o donatrio vinculado ao modus, e a doao foi
feita sub modus, ou seja, para que com ela fosse adquirido determinado imvel, sem nada mencionar
ou impor clusula restritiva de incomunicabilidade.

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Enfim, a doao modal no se confunde com o instituto da sub-rogao, e ademais, se assim fosse,
deveria a esposa ter comparecido na escritura de compra e venda concordando e anuindo
expressamente com a sub-rogao.
Desta forma, no ser possvel a lavratura, nem o registro de escritura de venda e compra da nua
propriedade somente pelo cnjuge suprstite (vivo), devendo o bem imvel ser levado a inventrio ou
solucionado pelas vias jurisdicionais.
RFFSA Transferncia Para Unio
Imvel que figura na matrcula em nome da "Rede Ferroviria Federal S/A".
Apresentado requerimento e termo de transferncia, solicitando o registro do imvel
em nome da UNIO. Como proceder? Caso seja possvel, dever ser exigido algum outro
documento ?
Resposta: Conforme nossa resposta anterior, o ato a ser praticado o de registro utilizando-se o
Ofcio n 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferncia de n 318/2009 que dever
ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofcio referido trata-se de informao
150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cpia do Anexo I, Inventariana da Extinta
RFFSA (Relao dos Imveis No Operacionais da Extinta RFFSA), relativo folha onde consta o
imvel objeto da matrcula 107099, que tambm dever ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2,
incisos I e II, e o Decreto 6018/07.
Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:
1. Termo de Transferncia de n. 318/2009;
2. Anexo I, Inventariana (cpia da folha onde conste relacionado o imvel transferido pois referido
Anexo composto de muitas folhas);
3. Valor Venal do Imvel;
4. Prova de Representao/Cpia da Portaria de Nomeao de quem assina o Oficio/Requerimento.
Visto SUSEP
Para sociedade com a finalidade de seguros, exigia o visto da SUSEP.No entanto esto
dizendo que no mais necessrio, isto fato?
Resposta: Via de regra, no haver a necessidade de Visto (comprovao do pedido de inscrio no
respectivo rgo de disciplina e fiscalizao do exerccio profissional item 19 do Captulo XVIII das
NSCGJSP artigo 1 da Lei 6.839/80) da SUSEP, porque ela no Conselho de Profisso, mas
Superintendncia de Seguros Privados.
No entanto, dever constar do instrumento de constituio e fazer prova do n de inscrio do scio
que consta no contrato na SUSEP como corretor de seguros.
Consoante entendimento exarado no Parecer elaborado pela Procuradoria Federal - SUSEP conceder
autorizao prvia s corretoras de seguros para fins de registro de seus atos constitutivos e alteraes
posteriores junto aos Cartrios de Registro Civil de Pessoas Jurdicas.
Entretanto, se a sociedade for operar com planos privados de assistncia sade, devem satisfazer os
requisitos da Lei 9.656/98 e tambm terem registros nos CRM/CRO.
PMCMV Emolumentos
Foi apresentado documentos para averbao da construo na matrcula n.14.184,
onde o terreno foi adquirido atravs do instrumento particular de compra e venda de
terreno e construo e mutuo com obrigaes e alienao fiduciria programa carta
de credito individual - FGTS PMCMV (Lei 11.977/09), onde cobrana dessa averbao,
bem como a expedio da certido, seriam atos gratuitos, mas agora com o advento da
Lei 12.424/11 em seu artigo 42, II, cobrado 50%, da averbao e certido da matrcula?
Resposta: Sim, o entendimento est correto, pois Tempu Regit Actus (O Tempo Rege o Ato). A
averbao da construo est sendo requerida agora com o advento da Lei 12.424/11 que alterou a Lei
11.977/09, aplicando-se, portanto o inciso II do artigo 43 e no o inciso II do artigo 42. Ver item de n.
5 (cinco) dos recentes enunciados da Anoreg-SP.

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Parte Ideal
Temos aqui as matrculas 42794 e 42795, uma do imvel rural com 11,2365 hectares e
outra daquele com 1,1135 hectare, advindas de retificao de rea. Era apenas uma
matrcula anteriormente, mas com a retificao e devido tais glebas serem seccionadas
por estrada, foi imperativo abrirmos uma matrcula para cada rea (princpio da
unitariedade). So dois os proprietrios, cada um com 50% de cada imvel. Odair e Joo
Baptista. Agora ingressam escrituras sob os protocolos 135158 e 135159, pelas quais
Odair e sua esposa vendem a um terceiro as partes que possuem nas duas matrculas, ou
sejam, 50% de cada imvel, ainda em comum com Joo Baptista. A comunho dever
prevalecer, posto que impossvel a diviso, dada a rea de uma das matrculas ser
menor que o limite legalmente permitido. Temo no poder registrar tais escrituras,
dada a proibio feita pela CGJ naquele processo 2588/2000-Capital, Parecer 348/2001E, especialmente agora com deciso ainda mais recente, de dias atrs, que tratou de
caso similar e, o que pior, onde o comprador j figura como co-proprietrio de outra
parte do imvel. Parece que a ordem ficou ainda mais rgida. Gostaria de conhecer sua
opinio sobre o caso e, se necessrio, encaminho cpias das matrculas e das duas
escrituras (as partes so as mesmas, tanto vendedores quanto o comprador).
Resposta: De fato, mesmo antes e principalmente depois do Processo CGJSP n. 2.588/2000
Parecer 348/2001-E, existem diversas decises vedando a alienao de partes ideais (em comum) por
afronta ou burla a lei do parcelamento do solo e a formao de condomnios irregulares.
Esta deciso mais recente, refere-se a alienao de uma parte ideal de 3/14 de um imvel com 7
condminos, onde h meno de que naquele caso ficou evidenciado a alienao de frao ideal com
rea determinada no solo.
Enfim, uma deciso como outras de um caso especfico, porm existem outras favorveis, permitindo
o registro dependendo das particularidades do caso, como por exemplo, 202-6/4, 279-6/4, 156-6/6,
702-6/6, 913-6/9, 971-6/2 e 649-6/3.
No caso, com alienao por parte de Odair no se est aumentando o nmero de condminos, somente
est ocorrendo a mudana da titularidade de um deles, que continuam em nmero de dois.
No est evidenciando a implantao de loteamento irregular, a formao de condomnio ou mesmo
de loteamento rural (DL 58/37). Portanto, entendo, s.m.j., que com base nas decises acima citadas e
pelas particularidades do caso, os registros podem ser feitos. Transmisses posteriores sero objeto de
nova avaliao.
Servido de Passagem
Foi apresentada escritura pblica de venda e compra de imvel rural no qual consta
condio na qual a compradora declara ter conhecimento da existncia de corredor que
d acesso a imveis vizinhos dentro dos limites do imvel, instituindo servido perptua
de passagem no referido imvel e se comprometendo a respeit-la. Na escritura, no
ficou descrita a localizao desta servido, como tambm, no consta qual imvel ser
beneficiado pela servido. possvel o registro da servido?
Resposta: Se do ttulo transmissivo h meno a existncia e at mesmo instituio de servido de
passagem, esta deve ser devidamente instituda com todas as suas caractersticas, metragens, rea,
confrontaes e principalmente localizao, em ateno os princpios registrrios (especialidade,
legalidade, etc.). Em se tratando de servido, dever tambm haver o imvel serviente, que no caso o
imvel alienado e o imvel dominante que recebe, que beneficiado pela servido.
Pois, alm do registro da servido na matrcula do imvel dominante, ainda h a averbao na
matrcula do imvel dominante.
Portanto, no ser possvel nem o registro da venda e compra nessas condies, nem o registro da
servido (ver artigos 1.378 e 1.383 do CC). A no ser que, se assim entender a Sr. Oficiala
Registradora, possa a venda e compra ser registrada a requerimento das partes solicitando o registro
da v/c, desprezando-se/no considerando a servido/corredor estrada, pelo princpio da cindibilidade,
a qual poder, posteriormente, ser regularmente instituda.

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Inventrio Partilha Judicial


Foi feito um inventrio na via judicial, terminado e j arquivado. Antes do registro do
Formal de Partilha, entendendo os interessados que h falha a ser consertada,
pretendem retificar referida partilha, porm, por medida de economia processual e
pretendendo dar maior celeridade soluo da herana, querem fazer tal retificao
junto ao Tabelionato. Pergunto se v algum impedimento quanto a esse procedimento.
Resposta: No, desde que todos os interessados sejam maiores de idade e capazes (item 120 do
Capitulo XIV das NSCGJSP), compaream no ato, estejam representados por Advogado comum ou
Advogados de cada uma das partes ou Defensor Pblico (item 97 do Captulo XIV e artigo 982,
pargrafo 1 do CPC), com o comparecimento dos respectivos cnjuges dos herdeiros no caso de haver
renncia ou qualquer tipo de partilha que importe em transmisso, torna em dinheiro, exceto se o
casamento se der sob o regime da separao absoluta de bens (com pacto antenupcial - item 109), no
haja bens no exterior (item 127) e presentes os demais requisitos exigidos pela Lei (11.441/07).
COHAB - Escritura de Venda e Compra
Foi apresentada e protocolada escritura de venda e compra em que figura como
outorgante vendedora a COHAB, referente a uma casa residencial do loteamento
denominado Conjunto Prefeito E. L. Sobre o imvel existe hipoteca. Devo descerrar a
matrcula, fazer remisso do nus, cancelar a hipoteca, pelo documento de quitao que
acompanhou a escritura e aps registrar a escritura? Como deve ser feita a cobrana?
Resposta: Sim, a posio da serventia est correta, podendo eventualmente ser (parcialmente)
cancelada a hipoteca relativa a casa residencial objeto da alienao junto a matrcula
me/matriz/original, descerrando-se a matricula sem nus.
A cobrana dos emolumentos ser relativa da Venda e Compra (item 1 da Tabela II Dos Ofcios de
Registro de Imveis) e cancelamento da Hipoteca parcialmente relativo a essa casa alienada.
Carta de Adjudicao
Numa carta de adjudicao extrada dos autos de Execuo de Titulo Extrajudicial, o
primeiro leilo em hasta publica foi negativo e a pedido do exeqente o imvel foi
adjudicado ao mesmo. Depois de lavrado o auto de adjudicao, dever constar sua
homologao, com transito em julgado?
Resposta: Sim, aps a homologao judicial do auto de adjudicao, dever constar o seu trnsito em
julgado ou o que da deciso no foi interposto recurso.
Sub-rogao Bem Adquirido
Poder ser lavrada escritura pblica de re-ratificao escritura de v/c (j registrada)
que deixou de constar que o bem estava sendo adquirido com recursos originrios de
sub-rogao de bem adquirido por herana e, conseqentemente, proceder averbao
na matrcula do imvel da condio de incomunicabilidade (art. 1659, I /CC)?
Resposta: Sim, desde que haja o comparecimento com a expressa declarao de concordncia do
cnjuge que no figurou como outorgante comprador. A averbao ser para ficar constando do
registro tal condio da aquisio e no para averbao de incomunicabilidade, pois via de regra, essa
condio consta do corpo do registro e no em averbao a parte.
Clusula de Incomunicabilidade e Usufruto
1. Efetuado registro de doao da nua propriedade para fulano "A", com reserva do
usufruto para fulano "B", contendo ainda, a clusula de incomunicabilidade.
2. Posteriormente, nu-proprietrio ("A") e usufruturio ("B"), venderam o imvel para
"C", comparecendo na referida escritura "A" como vendedor da nua propriedade e "B"
como vendedor do usufruto. Registro j efetuado.
3. Por imposio do Banco do Brasil local, o atual proprietrio "C", solicitou a
averbao do cancelamento do usufruto e da clusula de incomunicabilidade.

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4. Visando atender a solicitao do interessado, peo uma sugesto para a pratica do


ato. Obs: Ver artigo 1.410, inciso VI do CCB/2002.
Resposta: 1. Quanto ao usufruto pela aquisio por parte de C, houve a sua extino nos termos do
artigo n. 1.410, VI do CC, no sendo, a rigor, necessrio o seu cancelamento, mas podendo ser feito a
requerimento do interessado nos termos do artigo n. 1.410 caput do CC c/c o artigo n. 246 da LRP;
2. Quanto clusula de incomunicabilidade, esta no impede a alienao uma vez que no implicam
em inalienabilidade e nem passa da pessoa a qual foi imposta.
A rigor, o cancelamento dessa clusula no necessrio, nem correto. O simples registro do contrato
de venda e compra suficiente para tirar a eficcia de sua averbao.
preciso reconhecer, que ao leigo aquela averbao parece eterna. A matrcula sempre mostrar
aquela averbao que nem gravame , por isso algumas serventias cancelam a averbao de tal
clusula em caso de alienao do bem imvel, mesmo no sendo necessrio.
Assim, em caso de alienao do imvel a terceiros, tal clusula pode ser cancelada at mesmo de ofcio,
desde que no haja cobrana de emolumentos ou requerimento do novo adquirente face alienao
efetuada, para esclarecimento e para que no gerem interpretaes outras ou confuso no futuro.
Interdito Curatela
Foi apresentada escritura de v/c na qual consta que compradora interditada e est
sendo representada por pessoa que possui a curatela definitiva. Ocorre que, parte do
pagamento do preo ser em parcelas, convencionada clusula resolutiva. No consta
autorizao judicial para compra do imovel n/termos. possvel registro?
Resposta: O tutor ou o curador no podem, sem autorizao judicial, dispor do dinheiro do tutelado
ou curatelado, nem mesmo para comprar imveis. Nos termos do artigo n. 1.781 do CC, as regras a
respeito da tutela aplicam-se ao da curatela e embora incumba ao tabelio exigir autorizao judicial
nos casos em que necessria, Oficial no pode ignorar eventual ilegalidade no ato notarial.
Se nos casos de tutela e curatela a necessria autorizao judicial no tiver sido exigida pelo tabelio, o
ato ser ineficaz enquanto no for autorizado pelo Juiz (pargrafo nico do artigo n. 1.748 do CC).
O ato de aquisio de bens no est elencado no artigo 1.748 CCB, no entanto a aquisio onerosa em
face da condio resolutiva e no pode ser confundida com a aceitao de legado ou doao.
A primeira vista nos casos de tutela, a aquisio onerosa independe de autorizao judicial desde que o
numerrio esteja justificadamente com o tutor.
Se o interdito est sendo representado, absolutamente incapaz e no se trata daquelas incapacidades
parciais (artigos 1.772 e 1.782). J o artigo 1.753, probe que o curador conserve em seu poder dinheiro
do interdito alm do necessrio para as despesas de manuteno. O produto de alienao autorizada
de bens mveis valiosos s pode ser aplicado em imveis se assim for determinado pelo Juiz
(pargrafo 1 do mesmo artigo parte final). O mesmo destino ter o dinheiro proveniente de
qualquer outra procedncia (pargrafo 2 do artigo citado).
Por seu turno, os depsitos bancrios s podem ser movimentados com autorizao judicial (artigo
1.754, II c.c. pargrafo 1 do artigo 1.753 , ambos do CC). Embora a aquisio de bens imveis pelo
interdito no esteja na relao dos atos para os quais a lei exige autorizao judicial (artigo n. 1.748 do
CC), esta indispensvel por fora de outras disposies do Cdigo Civil.
Do exposto, entendemos que o interdito representado por curador, o que indica incapacidade civil
total, no pode adquirir bem imvel sem a necessria autorizao judicial, ainda mais sendo a
aquisio paga em parcelas vincendas, podendo eventualmente o valor do bem poder estar
superestimado. Se o Tabelio no a exigiu, o ato ineficaz e a escritura de c/v no poder ser
registrada no Registro de Imveis.
Averbao de Ineficcia da Alienao
Foi enviado Mandado expedido pelo juzo da 6 Vara Federal de Execues Fiscais, no
qual o Juiz em ao de execuo promovida pela Fazenda determina a averbao de
ineficcia da alienao registrada na matrcula de imvel (empresa vendeu para outra).
Ocorre que, aps o registro de tal alienao foi determinado o bloqueio e a

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indisponibilidade do bem em autos de falncia (da empresa que adquiriu o imvel) em


trmite em SP, que foram averbados na matrcula. Considerando a situao, possvel
a averbao da ineficcia da alienao??
Resposta: No, no ser possvel a averbao da declarao de ineficcia da alienao da empresa A
para a empresa B, porque posteriormente a alienao foi determinada no somente
indisponibilidade do bem imvel adquirido pela empresa B, mas tambm o bloqueio da matrcula do
imvel, alm do que, essas determinaes partiram do Juzo Falimentar evidenciando que foi aberto
processo de falncia contra a empresa B (Ver artigo n. 215 da LRP).
Tal averbao somente ser possvel com a autorizao expressa do Juiz da Falncia, ou seja, nenhum
ato mais poder ser praticado sem autorizao do Juzo da falncia, mesmo porque o imvel ainda est
indisponvel e sua matrcula bloqueada.
Locao Pelo Promitente Comprador
Foi apresentado para registro contrato de locao de imvel com clusula de vigncia,
no qual comparece como locador pessoa que adquiriu os direitos sobre o imvel,
atravs compromisso de v/c devidamente registrado. possvel o registro do contrato?
Resposta: Se o compromisso de compra e venda se encontra regularmente registrado,
perfeitamente possvel o registro do contrato de locao no qual figura como locador o promitente
comprador, desde que do contrato conste a anuncia do promitente vendedor.
Unio Estvel
Augusto adquiriu no estado civil de "'divorciado" atravs de escritura pblica datada de
19.05.2008 (dois mil e oito), um imvel urbano pelo R.6/M. 1.871, de 21.05.2008.
Aos 23 de novembro de 2010, Augusto e Orlanda, ambos divorciados, requereram em
petio conjunta, em Juzo, a ao declaratria de reconhecimento e dissoluo de
unio estvel, declarando que conviveram pblica, continua e duradoura com o objetivo
de constituio e concretizao de uma famlia, durante o perodo de setembro de 2007
(dois mil e sete) a outubro de 2010 (dois mil e dez), tendo durante esse periodo de unio
estvel adquirido o imvel acima citado, requerendo a partilha do bem, ficando 50%
para cada um deles.
Da sentena:
Vistos,
Anoto que embora possvel o uso de escritura pblica para a dissoluo da unio estvel e
partilha de bens, permanecem as partes com interesse para a presente ao porque permitir a
obteno de ttulo executivo judicial.
Homologo, por sentena, para que produza seus efeitos legais, o acordo de fls. 02/11 (acima
citado) que foi celebrado entre as partes visando o reconhecimento da unio estvel e a partilha
de bens movida por Augusto e Orlanda e julgo o processo, no mrito, com fundamento no artigo
269, inciso II, do Cdigo de Processo Civil.
Transitada esta em julgado, e recolhidas eventuais custas em aberto, expea-se carta de
sentena e, aps arquivem-se os autos. (Juiz de Direito).

Houve o trnsito em julgado aos 21 de fevereiro de 2011.


Pergunta:
1)- A sentena acima narrada ttulo hbil para o registro da partilha de bens tendo em
vista que na prpria sentena mencionou que vale como ttulo? Estaria dispensada a
escritura pblica?
2)- Sendo positivo, como ficaria o princpio da continuidade registrria?
3)- Seria necessrio averbar a unio estvel e sua dissoluo?
Grato,27-06-2.011.
Resposta: A unio estvel entre os conviventes foi reconhecida judicialmente, assim como foi
homologada a dissoluo da U.E., bem como a partilha, sendo, portanto a carta de sentena ttulo
hbil para a averbao do reconhecimento da U.E., bem como a sua dissoluo e partilha.
Eventualmente, poderiam as partes ter optado pela via administrativa e terem realizado o

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reconhecimento da unio estvel, sua dissoluo e partilha atravs de escritura pblica. No entanto,
optaram pela via judicial que tem o mesmo valor, se no mais, do que a escritura pblica que est
totalmente dispensada no caso.
Averba-se na matricula o reconhecimento judicial da unio estvel para em seguida registrar a partilha
decorrente da dissoluo da U.E., que no precisar ser averbada, uma vez que j constar do registro
e no estado civil.
Carta de Arrematao Falncia
Recebi para registro Carta de Arrematao de um imvel extrada dos autos de ao de
falncia de uma empresa, acontece que a margem do registro do imvel, existe averbada
a indisponibilidade de bens referente Execuo Fiscal, expedida pela Vara das
Execues Fiscais, tornando indisponivel o bem, feita a indisponibilidade com fulcro no
artigo 36 da Lei 6.024/74. Referido ttulo foi devolvido, noticiando o ocorrido. A parte
retornou, com ofcio expedido pelo Juzo da Falncia, determinando o cancelamento da
averbao da indisponibilidade por se tratar de bem arrecadado pela massa falida e
vendido em leilo judicial. possvel fazer o cancelamento da averbao mesmo no
sendo autorizado pelo mesmo Juzo que informou? Em consequencia poder ser
registrada a Arrematao?
Resposta: Estranhamos o fato de a averbao da indisponibilidade determinada em processo de
execuo fiscal movida pela Fazenda Pblica ter sido determinada com base na Lei 6.024/74, que via
de regra so determinadas pelo Banco Central do Brasil (artigo 1 da Lei 6.024/74) em processo de
liquidao extrajudicial de instituies financeiras.
Eventualmente seria indisponibilidade determinada com base na Lei 8.397/92 (Medida Cautelar Fiscal
artigo 4), entretanto isso no vem ao caso, pois a indisponibilidade foi determinada com base em lei
e se encontra averbada junto a matrcula do imvel, tornando-o indisponvel (artigo 247 da LRP).
Como a ordem de cancelamento da indisponibilidade foi determinada pelo Juzo da falncia, de certa
forma poderia ser cancelada, e em sendo cancelada a indisponibilidade, a carta de arrematao deveria
ser registrada, via de conseqncia.
No entanto, levando-se em considerao o cancelamento da indisponibilidade determinada deve ser
qualificado negativamente, e via de conseqncia, tambm o registro da carta de arrematao,
devendo tal levantamento/cancelamento ser determinado pelo mesmo Juzo que determinou a
indisponibilidade para que ento possa a carta de arrematao acessar ao Registro Imobilirio.
Cancelamento de Clusula Resolutiva
Para cancelamento da clausula resolutiva, essa averbao com valor declarado ou sem
valor? E a averbao pode ser feita mais ou menos nestes termos:
Fica cancelada a clausula resolutiva imposta no R...., desta matrcula, em virtude de ter
sido efetuado o pagamento da totalidade do preo contratado na escritura de venda e
compra a que alude o mesmo registro, nos termos do instrumento particular de
quitao, datado de ...., e das respectivas notas promissrias, ficando em conseqncia,
aperfeioada a venda e compra respectiva.
Resposta: Respondo positivamente a questo quanto a redao da averbao, pois poder ser sim
feita mais ou menos nos termos colocado.
Quanto a cobrana dos emolumentos devidos pela averbao de cancelamento da condio/clusula
resolutiva, deve ser aplicado o item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II Dos Ofcio de Registro de
Imveis, ou seja, devem ser cobrados emolumentos como averbao com valor declarado.
Carta de Arrematao Penhora Unio
Entrou para registro uma Carta de Arrematao expedida pela Vara do Trabalho em
processo de interesse da Unio, sendo arrematante Waldelis, filha do proprietrio do
imvel. O imvel aquele da Matrcula 5498, que tem a AV.6 referente a uma Penhora
da Unio, decretada no prprio processo que originou a Arrematao mencionada. Tem

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ainda a AV.8 na mencionada matrcula, relativa INDISPONIBILIDADE do imvel,


decretada em outro processo da mesma Vara do Trabalho, tambm de interesse da
Unio. Quero crer que no haver impedimento para o registro dessa Arrematao,
devendo apenas ser comunicado ao Juzo da Vara do Trabalho (aquele da AV.8) sobre
tal ato. Gostaria de conhecer seu posicionamento a respeito.
Resposta: Impede o registro da carta de arrematao o registro e/ou averbaes das demais
penhoras em favor do INSS, Fazenda Nacional e Unio (Av. 8 no caso), que tornaram o imvel
indisponvel nos termos do pargrafo 1 do artigo 53 da lei 8.212/91, devendo tais penhoras serem
previamente canceladas a fim de possibilitar o registro da carta de arrematao.
A carta de arrematao se deu em outro processo, e ainda que o credor da execuo fiscal tambm seja
a Fazenda Nacional/Unio/INSS, e que tenha que ocorrer a sub-rogao no preo da arrematao, a
carta no poder ser registrada sem que antes sejam cancelas/levantadas as demais penhoras que
tornam o bem indisponvel, pois estas se referem a outros processos.
E mesmo que fosse possvel o registro da carta de arrematao no caso de alienao do bem imvel a
terceiros pelo arrematante, as penhoras precisariam ser previamente canceladas/levantadas, a fim de
possibilitar o registro dessa eventual transmisso.
Dessa forma, para que a carta de arrematao possa ser registrada, ser necessrio o
cancelamento/levantamento das demais penhoras registradas/averbadas em favor da Fazenda
Nacional/Unio/INSS (penhora da AV.8 no caso em comento), para que no se d a falsa impresso de
que uma vez registrada a carta de arrematao, o bem imvel estaria livre para a alienao a terceiros
pelo arrematante.
Alienao Fiduciria Morte Fiduciante
1. Imvel gravado com alienao fiduciria.
2. Falecimento do proprietrio do imvel.
Pergunta-se:
1. Para elaborar a partilha por escritura pblica, necessria a anuncia do credor ?
2. Quanto ao imvel, como partilhar, tendo em conta a alienao fiduciria ?
Resposta:
1. Como se trata de partilha decorrente de sucesso causa mortis (princpio Saisine artigo 1.784 do
CC), no haver necessidade de anuncia do credor/fiducirio (artigo 29 da Lei 9.514/97). Ademais, no
caso no o fiduciante que transmite os direitos, mas sim o seu esplio (artigos 1.023, II, III e IV,
1.025, I, c e II e 1.027, III do CPC). Situao diferente seria se se tratasse de partilha em decorrncia
de separao ou divrcio, que dependeria da anuncia expressa do credor fiducirio.
2. Se no houve contratao de seguro (inciso IV do artigo 5 da citada lei), com o fito de quitao do
financiamento/dvida em caso de morte do fiduciante, dever ser inventariado e registrado somente os
direitos aquisitivos da propriedade resolvel (pretenso real/direitos e aes e no o prprio imvel transmisso e no cesso), podendo o SRI comunicar por ofcio o banco credor, devendo, no entanto
tal nus da alienao fiduciria constar da escritura.
Ciso de Empresa
Houve a ciso parcial de uma empresa, sendo um imvel de propriedade da empresa
cindida transferido para o patrimnio da outra. Foi apresentado para registro somente
uma fotocpia autenticada do contrato social da empresa que efetuou a ciso,
acompanhado da certido simplificada expedida pela Junta Comercial e da certido de
no incidncia do ITBI. Ao efetuar a nota devolutiva, devo exigir a certido (art. 234 da
Lei 6.404) da empresa cindida ou da empresa que efetuou a ciso ou, de ambas?
Resposta: A empresa que efetuou a ciso ou cindida a mesma, pois pela ciso (parcial) a empresa
cinde, parte do seu capital e com ela cria nova empresa vertendo parte do seu patrimnio para essa
nova pessoa jurdica criada pela ciso, continuando a existir uma vez que a ciso foi parcial. Se fosse
total, ela cindiria criando duas novas pessoas jurdicas e se extinguiria (que na realidade seria o objeto
real da Ciso).

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Desta forma, a certido da junta comercial que deve ser apresentada ao RI a certido da alterao (da
ciso) da empresa que cindiu parte do seu capital social e transferiu para a outra pessoa jurdica criada
ou mesmo j existente (artigo 229 caput e seu pargrafo 3 da Lei 6.404/76).
Via de regra, essa certido dever vir acompanhada de protocolo de justificao (que o
documento inicial do processo de incorporao, fuso e ciso) e laudo de avaliao,
comprovantes de quitao de tributos e contribuies sociais federais).
Conferncia de Bens Para Integralizao de Capital Social
Na conferencia de bens feito registro ou averbao, no caso em comento, a
proprietria F. S/A Comrcio, Indstria e Agricultura, transferiu o imvel (desta
matrcula), pelo valor de R$........, a titulo de conferencia de bens para integralizao do
capital social da C. PAULISTA LTDA?
Resposta: A conferncia de bens para integralizao de capital social foi feito nos termos do artigo n.
64 da Lei 8.934/94, e conforme item de n. 32 do artigo 167, I LRP, o ato a ser praticado o de registro
e no de averbao, pois no se trata de aplicao da Lei 6.404/76 (incorporao, fuso ou ciso).
Assinatura a Rogo RCPJ
Estou analisando um estatuto social de uma associao sem fins lucrativos que se
pretende registrar neste Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurdica.
Consta de seu artigo 85: "Nos pedidos de convocao de Assemblias Gerais, as
assinaturas devero ser de prprio punho com exceo dos analfabetos, o que poder
ser a rogo com duas testemunhas, perfeitamente qualificadas e apondo a impresso
digital do interessado". Pergunto se vlido esse critrio ou se se deve exigir a
representao por procurao. Afinal, "carimbar o dedo" qualquer um pode faz-lo.
Quem pode conferir se se trata mesmo da impresso digital do associado? S mesmo o
IIRGD, imagino. Ou devemos partir do princpio de que esto dizendo a verdade, at
prova em contrrio, e aceitar a situao tal como foi proposta?
Resposta: Assinatura a rogo a que se faz a pedido ou por solicitao de outrem, por quem no a
possa fazer por estar impossibilitado ou por no saber escrever.
Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser
devidamente testemunhada.
Assim, alm da pessoa que assina a rogo (geralmente impresso digital), outras, pelo menos duas,
devem testemunhar o pedido e a satisfao dele assinando com o mandatrio do rogante.
Para atos de certa relevncia realizados atravs de instrumento particular, a assinatura a rogo no
merece f. Nessa hiptese deve a pessoa passar mandato por instrumento pblico mediante o qual
autoriza outrem a assinar por si como seu legtimo mandatrio (autoriza a praticar atos).
No caso, como o ato no ser realizado por instrumento pblico, no poder ser aceita a assinatura a
rogo mesmo que seja testemunhado por duas pessoas idneas e capazes.
Deve, portanto referido artigo do estatuto ser alterado para maior segurana das assemblias, e
ademais, no caso do analfabeto no ser restrito somente a convocao de assemblias, mas tambm
de outros atos como, por exemplo, lista de presena, votao etc.
Venda Parte de Imvel Incorporado
1.Incorporao registrada na matrcula do imvel em nome de fulana "A" (proprietria
do imvel), relativa edificao de 31 residncias.
2.Foram construdas 8 residncias, as quais foram averbadas e institudas e alienadas a
terceiros, restando ainda como remanescente 23 residncias.
3.Anteriormente ao registro da instituio da proprietria e incorporadora vendeu por
escritura pblica a totalidade do empreendimento para o fulano "B", que assumiu na
escritura a responsabilidade como incorporador.
4. vista da informao supra, ficou prejudicada o registro da escritura.
5.Pretende o interessado, retificar a escritura j lavrada, para excluir a frao ideal do

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terreno j institudo e alienado a terceiros, passando a mencionar a frao ideal do


terreno remanescente e assumindo a incorporao relativa as unidades restantes.
Esta serventia poder registrar a escritura na forma supra mencionado ?
Obs: O adquirente ir apresentar as certides exigidas para assumir a condio de
incorporador.
Resposta: Respondo positivamente a questo, pois perfeitamente possvel a alienao da frao
ideal do terreno que corresponde s futuras unidades autnomas correspondentes as 23 (Vinte e Trs)
casas restantes no comercializadas, no averbadas , institudas e especificadas, com a cesso dos
direitos e obrigaes da incorporao registrada, desde que no disponham as partes, ao contratar em
sentido contrrio.
No entanto, algumas observaes devem ser feitas:
1.Para a cesso dos direitos e obrigaes da incorporao, no haver a necessidade da anuncia dos
adquirentes das 8 (oito) unidades j alienadas, entretanto realizada a cesso da incorporao sem a
anuncia dos adquirentes dessas oito unidades, o incorporador cedente permanece sujeito aos
encargos originrios, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionrio;
2.Aps o registro da transmisso da frao ideal de terreno, dever ser feita a averbao da subrogao dos direitos e obrigaes da incorporao, devendo constar do ttulo transmissivo que os
outorgantes vendedores transferem tambm a incorporao, cedendo os direitos e obrigaes relativos
incorporao registrada, ficando em conseqncia os cessionrios sub-rogados nesses direitos e
obrigaes;
3.Com a substituio do incorporador, devem ser apresentadas as certides pessoais dos novos
incorporadores cessionrios, bem como o atestado de idoneidade financeira e a certido negativa de
dbitos previdencirios (Lei 4.591/64 artigo 32, letras b, f e o. A sucessora da incorporadora
necessita demonstrar e permitir a publicizao de que preenche os mesmos requisitos, tendo em vista
que o registro do memorial se destina a segurana aos adquirentes e a substituio da incorporadora
sem que esta comprove a regularidade da situao, pode apresentar engodo para aqueles que venham
a transacionar com as unidades do empreendimento.
Desmembramento Imvel Rural Confrontante Com Crrego
Escritura de Permuta, sendo que um dos imveis rural e ter que ser desmembrado,
pois a permuta de uma parte do imvel.
Este imvel confronta com um crrego onde esto localizados 02 reservas.
PERGUNTA: Para desmembrar o imvel que confronta com crrego necessrio a
aprovao da CETESP? Tendo em vista as APC : Proc.CG 2010/12964 / Proc.CG
2007/4007 / APC 575-6/5 / APC 1182-6/9
Resposta: Inicialmente informo que no consegui localizar os processos CG 2010/12964, que na
realidade n. 121.964 e o 2007/4007 (Arisp/Irib/Portal Google), mas acho que no vem ao caso.
No conheo as particularidades do caso, mas penso que o fato de o imvel confrontar com um crrego
no o caso de aprovao de rgo ambiental (CETESB no caso), a no ser que as reservas
mencionadas na consulta sejam reservas de mananciais ou algo parecido, pois poderiam ser reservas
florestais, reserva legal.
Se o imvel rural est sendo desmembrado em duas reas e alienado uma dessa partes ou glebas
atravs de permuta (que uma dupla compra e venda artigo 533 do CC), pelo menos igual ou
superior ao mdulo rural ou frao mnima de parcelamento ou est dentro de uma das excees
(anexao, por exemplo).
No caso, no se trata de nenhum empreendimento como loteamento/desmembramento e ou
condomnio edilcio, no sendo tambm o caso da aplicao das Leis Estaduais ns. 898/75 e 1.172/76,
ou mesmo o item n. 169 do Captulo XX das NSCGJSP.
O imvel que tem sua destinao rural apenas est sendo desmembrado em duas reas para a
transmisso por permuta de uma delas, e tambm no o caso de aplicao normativa das decises do
CSMSP citadas (575-6/5 e 1.182-6/9), a no ser que essas reservas mencionadas sejam represas
destinadas ao fornecimento de gua ou este imvel esteja localizado junto a mananciais.

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Se no for este o caso e tratar-se de simples desmembramento de imvel rural que confronta com um
crrego simplesmente, a aprovao por parte da CETESB prescindvel (ver Processo CG n. 259/2006
Ementrio CGJSP de n. 06/2006 excelente parecer do Dr. Vicente Amadei).
Alienao Fiduciria Cesso de Crdito
A cesso do crdito da alienao fiduciria pelo credor, nos termos do art. 28 da Lei
9.514/97, poder ser efetivada por instumento particular firmado pelas partes (cedente,
cessionrio e devedor/anuente) aplicando-se a disposio do art. 38 da mesma lei?
Resposta: Respondo positivamente a questo, pois tanto a cesso pelo fiducirio (artigo 28 da Lei
9.914/97) que ser ato de averbao no sujeita a imposto de transmisso, como a cesso pelo
fiduciante (artigo 29 da Lei citada) que ser ato de registro sujeita ao recolhimento do imposto de
transmisso, podem, nos termos do artigo n. 38 da Lei 9.514/97, serem realizados tanto por escritura
pblica, como atravs de instrumento particular com fora de escritura pblica e com reconhecimento
das firmas, nesse ltimo caso.
Na cesso pelo fiducirio no haver a necessidade do fiduciante, mas na cesso pelo fiduciante haver
a necessidade da anuncia expressa do fiducirio (artigo 29 da Lei 9.514/97).
Na cesso pelo fiducirio h tambm a dispensa a notificao do devedor fiduciante (artigo 35 da Lei Ver Negcio Fiducirio Editora Renovar 2.006 itens 4.4.6.1, -Cesso da posio do fiducirio e
4.4.6.2 Cesso da Posio do fiduciante de autoria de Melhim Namem Chalhub).
Doao Sem Reserva de Usufruto
Escritura de doao. Benedito doou o imvel para os filhos, SEM RESERVA DE
USUFRUTO. No constou da escritura que o doador possui outros meios para sua
subsistncia. Devo devolver e exigir essa declarao?
Resposta: O fato de no mencionar nas escrituras de que o doador possui imveis ou renda suficiente
para a sua subsistncia (parte disponvel), no dever ser motivo impeditivo para o registro da doao.
A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doao de todos os bens (doao universal), inibindo o ato
de dissipao patrimonial que expe o doador falta de condies de sua prpria subsistncia. Tratase de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penria, capaz, pela liberalidade arrimada
em total desrespeito de comprometer o mnimo existencial para viver a vida.
Afasta-se da restrio e com ela a invalidade da doao se houver reserva de usufruto vitalcio ou
reserva de parte que assegure ao doador os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando
disponha de renda suficiente de aposentadoria.
Entretanto, a reserva do usufruto na doao no obrigatria. Evidentemente, o fato de o doador no
reservar no impede o registro, assim como perfeitamente possvel doao da nua-propriedade
quando terceiro usufruturio. A declarao da existncia de outros bens ou renda que o doador faz
no requisito essencial da doao. Ela vale sem a declarao, e simples declarao no significa que
ato de disposio no seja nulo.
O que vale a existncia de bens ou renda que garantam a subsistncia do doador e no a declarao
que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doao ser nulo.
O Oficial no tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declarao verdadeira.
Portanto, a declarao de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistncia
prescindvel e a escritura pode ser registrada.
Sendo assim, o registro da escritura perfeitamente possvel mesmo sem a declarao de que o doador
no tem outros herdeiros e de que a doao feita da parte disponvel.
A disposio de que a doao foi feita da parte disponvel serve para fins de futuro arrolamento ou
inventrio dos bens do doador quando de seu falecimento, pois sendo parte disponvel, estaria
dispensada de colao. A questo fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasio da
morte do doador. Ademais, enquanto vivos os proprietrios, podem dispor livremente de seu
patrimnio (artigo 1.228 do CC).
Se se tratar de doao inoficiosa (quando no momento da doao for superada a metade disponvel do
doador) deve o notrio advertir as partes e o registrador, se aparecer vai registrar sem nada consignar.

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Doao Com Imposio de Clusulas


Estamos com uma escritura de doao lavrada no 12 Tabelio. A doao foi feita por
Marilda a seus sobrinhos, sem reserva de usufruto, porm gravou a doao com as
clusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. No constou da
escritura a justa causa para a imposio das clusulas. Devemos devolver a escritura
com essa exigncia (justa causa)? Mais, a justa causa deve constar do registro?
Resposta: Se do ttulo transmissivo constar que a doao da parte disponvel (dele doador) e que
no se trata de adiantamento de legtima declarao da justa causa para a imposio de tais clusulas
restritivas, pode ser prescindvel.
No entanto, se nada constar, tal declarao poder tambm ser suprida por declarao simples dos
doadores com firma reconhecida de que tais clusulas foram ou so impostas para proteger e preservar
os bens doados nas mos dos donatrios.
Quanto a justa causa constar do registro, entendo tambm ser prescindvel, pois se trata mais de
condies gerais e afeto entre as partes envolvidas, e de certa forma, alheias ao registro.
Opcionalmente, poder constar do registro a expresso As demais condies constantes do ttulo.
Promessa de Permuta No Tem Acesso ao RI
Estamos com dois instrumentos particulares de compromisso de venda e compra
referentes a fraes ideais de de terreno que correspondero a dois apartamentos em
construo. Junto a esses compromissos apresentaram tambm um instrumento
particular de promessa de permuta entre os dois condminos, referente s referidas
unidades. possvel o registro da promessa de permuta? Lembro-me que a promessa de
permuta no tem acesso ao registro.
Resposta: A promessa de Permuta utilizada especialmente no caso de troca de terreno a ser
incorporado por unidades futuras, mas isso exceo a regra, pois a promessa de permuta, como no
caso apresentado, no tem acesso ao RI.
A Promessa de Permuta de bens imveis no pode acessar ao RI, por falta de previso legal, pois no
est prevista nos atos objetos de registro enumerados no artigo n. 167, I da LRP.
claro que embora no citada de maneira expressa na Lei 6.015/73, tem sido admitida e utilizada nos
casos de troca de terreno incorporado por unidades futuras, desde que registrada concomitantemente
com a incorporao, mas exceo a regra.
Assinatura a Rogo
Foi apresentada para registro, escritura pblica de venda e compra, na qual a
compradora, impossibilitada de assinar, deixou sua digital e foi representada por uma
pessoa (a rogo) e uma outra constou como testemunha do ato. Em relao a quantidade
de testemunha, necessrio exigir duas, alm daquela que assina a rogo, ou basta
somente uma? possvel o registro do ttulo n/termos?
Resposta: Assinatura a rogo a que se faz a pedido ou por solicitao de outrem, por quem no a
possa fazer por estar impossibilitado ou por no saber escrever.
Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser
devidamente testemunhada.
Assim, alm da pessoa que assina a rogo (geralmente ao redor da impresso digital), outras, pelo
menos duas, devem testemunhar o pedido e a satisfao dele assinando com o mandatrio do rogante.
Para atos de certa relevncia realizados atravs de instrumento particular, a assinatura a rogo
simplesmente no merece f.
Nessa hiptese, deve a pessoa passar mandato por instrumento pblico mediante o qual autoriza
outrem a assinar por si como seu legtimo mandatrio (autoriza a praticar atos).
Entretanto, como no caso o ato foi realizado por instrumento pblico, poder ser aceita a assinatura a
rogo da outorgada compradora nos termos do pargrafo 2 do artigo 215 do CC, desde que o ato
(assinatura a rogo) seja testemunhado por duas pessoas idneas e capazes.

29

Atas de Assemblias RCPJ


Certa vez, num modelo fornecido pelo IRTDPJ, ao que me lembro, foi mencionado que
deveria constar das listagens e atas das Associaes meno capacidade civil dos
membros participantes das Assembleias Gerais respectivas.
Assim, nos modelos que fornecemos s APMs escolares, sempre constou ao final da
relao de nomes e antes do local e data da expedio, a orao "Todos os membros
acima so maiores e civilmente capazes". Foi a forma que encontramos para evitar que
na qualificao de cada um dos membos participantes da eleio, por exemplo,se
repetisse consideravelmente a informao "civilmente capaz" juntamente com os
demais dados da pessoa (nome completo, por extenso, nacionalidade, estado civil e
profisso, no caso dos votantes em assembleia, e mais o endereo, RG, CPF membros).
Todos os membros so maiores e capazes.
Pergunto onde est a fundamentao legal para se exigir essa referncia capacidade
civil de cada um. No seria uma exigncia arbitrria? Ou ela foi feita apenas com base
nos artigos 1 ao 5 do Cdigo Civil Brasileiro?
Resposta: Os artigos do CC citados, referem-se capacidade e personalidade.
No h uma disposio legal sobre a forma pela qual uma entidade deva lavrar suas atas. A entidade
pode decidir de acordo com a sua convenincia. Cabe a serventia verificar e analisar as formalidades de
praxe para a averbao das atas.
Via de regra, na lista de presena consta apenas o nome, a assinatura dos participantes da AGO ou
AGE, podendo constar o nome completo, estado civil e profisso.
J a qualificao completa e capacidade esto mais ligadas s atas de fundao e posse de diretoria, ou
seja, aos membros da diretoria, fundadores ou eleitos para tais cargos, conforme inclusive constam dos
modelos no site do CDT (ver modelos: http://www.cdtsp.org.br). No entanto, entendo que a forma
adotada pela serventia est correta. Quanto capacidade dos participantes das Assemblias, de certa
forma mais uma questo de responsabilidade da prpria entidade que realiza as Assemblias, mas
como fundamento legal podemos citar o artigo n. 104, I do CC (Negcios/Fatos Jurdicos).
Formal de Partilha Herana
Foi apresentado para registro Formal de Partilha do casal: MARCULINA falecida em
janeiro de 2.004) e seu marido JOS (falecido em outubro de 2.009).
CASAL DEIXOU 10 FILHOS: Silvio, Zuleide, Alice, Ruth, Juscelino, Vilson, Elias, Pedro,
MARIA (falecida em 1994) e Cirlene (falecida em 1993).
A herdeira MARIA era casada no regime da comunho de bens antes da Lei 6.515/77
com Deusdeth. Deixando 02 filhos - Jonas e Joneide.
A herdeira CIRLENE era cadasa no regime da comunho parcial de bens na vigncia da
Lei 6.515/77 com Paulo. Deixando 02 filhos - Milene e Felipe.
DOS PAGAMENTOS: A advogada dividiu a parte cabente a herdeira filha j falecida
MARIA, na seguinte forma: 50% ao vivo Deusdeth e 50% em partes iguais aos
herdeiros filhos Jonas e Joneide.
DOS PAGAMENTOS: A advogada dividiu a parte cabente a herdeira filha j falecida
CIRLENE, na seguinte forma: 50% ao vivo Paulo e 50% em partes iguais aos herdeiros
filhos Milene e Felipe.
PERGUNTO: Em decorrncia da herdeira filha MARIA ter falecido antes de seus pais e
ainda que seu falecimento se deu na vigncia do antigo cdigo, no seria seus filhos os
nicos herdeiros do casal? Em decorrncia da herdeira filha CIRLENE ter falecido antes
de seus pais, e ainda que seu falecimento se deu na vigncia do antigo cdigo, no seria
seus filhos os nicos herdeiros do casal?
Resposta: Os autores da herana faleceram em 2.004 e 2.009, respectivamente, no sendo, portanto
o caso da aplicao do artigo n. 2.041 do CC/02.
Cirlene e Maria, por seu turno, faleceram em 1.993 e 1.994, respectivamente, portanto antes dos
autores da herana.

30

A herana, por sua vez, de acordo com o princpio Saisine, se transmite pela morte (art. 1784 do CC).
Via de regra, v-se que o cnjuge sobrevivente, se concorrer com descendentes, s participa da herana
de bens particulares, mas meeiro dependendo do regime de bens.
E onde herda no meia e onde meia no herda, mas aqui esse no o caso, pois os vivos Deusdeth e
Paulo, no so nem meeiros, nem herdeiros, pois no caso em questo aplica-se o artigo 1.829, I do CC.
Assim e desta forma, a colocao da serventia est correta, pois somente Joana, Joneide, Milene e
Felipe que herdariam de seus avs juntamente com seus tios.
Sendo assim, ou se retifica a partilha ou se considera uma verdadeira doao feita nos autos do
processo de Jonas e Joneide para Deusdeth e de Milena e Felipe para Paulo, sujeita a apresentao da
guia de recolhimento do ITCMD devido ou comprovante e declarao de iseno homologada pelo
fisco estadual (Ver APC 1.227-6/5).
Retificao Administrativa Anuncia Confrontantes Menores
Temos aqui o caso de uma retificao de rea em que o imvel vizinho consta como
sendo pertencente a FULANO e SICRANA DE TAL, menores (o mais velho tem 17 anos
de idade hoje), gravado com usufruto em favor dos pais, BELTRANO e sua mulher.
Nos processos de retificao administrativa temos pedido a anuncia dos confrontantes
proprietrios, no caso aqui seriam os nus-proprietrios. Porm, em se tratando de
pessoas de menor idade, seria o caso de serem representados PELOS PAIS (h decises
que falam sobre a assinatura de ambos os pais).
Ocorre que o pai se encontra desaparecido, ningum sabe onde foi parar, se que est
vivo. H boatos inclusive de que teria sido vtima de homicdio, algum interessado(a)
em ficar com sua herana teria dado cabo vida dele... no vem ao caso, so apenas
boatos. No temos como provar. Apenas para ilustrar bem o desaparecimento, a
ausncia do tal senhor. Como fazer com a anuncia necessria. Quem deve assinar?
Resposta: Nos termos do pargrafo 10 do artigo n. 213 da LRP, entende-se como confrontantes no
s os proprietrios dos imveis contguos, mas tambm seus eventuais ocupantes.
Por ocupantes, entende-se aqueles que ocupam o imvel como se proprietrios fossem, mas no
aqueles que contrataram com o proprietrio do imvel confrontante, a exemplo do locatrio,
arrendatrio, comodatrio, etc. Havendo promessa de compra e venda, hipoteca, alienao fiduciria,
usufruto, etc., a anuncia ser do credor e do devedor.
Via de regra, os filhos menores so representados ou assistidos pelos pais (pai e me - artigos 1.634, V
e 1.689, II do CC).
Entretanto, na ausncia de um deles, o filho menor ser representado ou assistido pelo outro (artigo
1.690 do CC).
E no caso em tela, a anuncia a retificao de imvel lindeiro/confrontante, trata-se de ato de simples
administrao, cuja anuncia pode ser dada por um dos pais (representao) ou assinada em conjunto
com o menor (assistncia).
Ademais, a me ao assistir e representar os filhos menores, o estar fazendo na qualidade de me
(representando e assistindo) e tambm na condio de usufruturia, tratando-se de ato de simples
administrao no interesse dos menores (nus-proprietrios) e por competncia daquele que detm o
poder familiar.
E no caso de o Pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e no sabido, o fato deve ser
declarado (na anuncia) quando ento os menores interessados sero representados e assistidos
somente pala me, que tambm dar a sua anuncia na qualidade de usufruturia.
No caso do filho maior de 16 (dezesseis) anos de idade, a me somente ir assisti-lo, e no caso do
menor de 16 (dezesseis) anos de idade, a me ir represent-lo.
Registro Anterior Abertura de Matrcula
Estou averbando o georreferenciamento e tenho que descerrar nova matrcula para o
imvel. Queria saber se posso constar como registro(s) anterior(es): Av.20 de 8-3-2006
(ciso), feito na matrcula n.314, desta serventia ou R.3 de 2-6-1982 (aquisio), Av.9

31

de 28-11-1991 (alterao de denominao) e Av.20 de 8-3-2006 (ciso), feitos na


matrcula n.314, desta serventia?
Resposta: Pelo que pudemos entender, pois no acompanhou a consulta cpia da matrcula de n.
314, a primeira opo parece ser a mais correta, ou seja, na matrcula descerrada em face do
georreferenciamento, dever constar como registro anterior somente a AV.20.M/314, pois pela
averbao da ciso houve a transmisso do imvel para a atual proprietria.
certo que por averbao no se transmite bens imveis, mas considerando a Lei das S/A (Lei
6.404/76), a ciso, incorporao e fuso, que so atos praticados atravs de averbao em decorrncia
de Lei, so excees a regra geral e transmitem sim o bem imvel, tanto que, salvo as excees
previstas no item I do 2 do artigo 156 CFB, h inclusive a incidncia do imposto de transmisso.
Ademais, de qualquer forma haver a remisso a matricula de n. 314.
Cancelamento de Parte da Doao
Quatro pessoas adquiriram propriedade imvel por herana, posteriormente todos
doaram o imvel para um sobrinho, ficando reservado o usufruto somente para uma
das donatrias. Agora recebemos uma determinao judicial, extrada de autos de
prestao de alimentos, na qual foi determinada pelo juzo o cancelamento da doao
somente em relao ao quinho que era de propriedade do executado/doador (1/4).
Devemos proceder conforme determinado?
Resposta: Sim, a ordem deve ser cumprida desde que a determinao tenha transitado em julgado e
no esteja sujeita a recurso (artigos ns. 250, I e 259 da LRP).
Entretanto, cabem algumas ponderaes:
O imvel era inicialmente de propriedade de A, B, C e D (doadores), na proporo de para cada um,
e foi doado em sua totalidade para o donatrio sobrinho E, ficando, no entanto constitudo o
usufruto em sua totalidade para uma das donatrias, digamos a donatria A.
Ocorre que ningum pode transmitir ou mesmo deduzir/reservar mais do que tem, e desta forma o
usufruto no poderia ter sido deduzido/reservado em sua totalidade para a doadora A.
Esta poderia ter reservado pela doao que fez ao seu sobrinho E do usufruto sobre a propriedade,
sendo que os outros do usufruto deveriam ter sido institudos a seu favor por B, C e D.
Assim e desta forma, temos que:
a)Se o cancelamento da doao for referente parte doada por A, cancelar-se- a doao de da
nua-propriedade. No entanto, como A usufruturia (da totalidade), o usufruto referente a se
extinguir pela consolidao (artigo 1.410, VI do CC) e A voltar a ser proprietria de da plena
propriedade e usufruturia de da propriedade, ficando, logicamente, E proprietrio de da nuapropriedade;
b)Se o cancelamento da doao for referente parte doada por B, C ou D, cancelar-se- como
determinado somente doao relativa nua-propriedade, e to somente nua-propriedade, no se
cancelando, porque no determinado, instituio do usufruto sobre , sendo que neste ltimo caso o
Juiz que determinou o cancelamento do registro deve ser informado para que se for o caso determine
tambm o cancelamento da instituio do usufruto a favor de A com relao parte de .
ONG'S Procedimentos Para Registro
Consulta-nos este SRI, sobre quais so os procedimentos a serem adotados pela
Serventia para o Registro em RCPJ de uma Organizao no Governamental ONG.
RESPOSTA: Simultaneamente ao surgimento de certas organizaes no interior da sociedade civil,
caracterizadas pela promoo de aes de natureza privada com fins pblicos, diferentes
denominaes passaram a ser dadas s mesmas. Alguns exemplos so: organizaes voluntrias,
organizaes no governamentais (ONGS), organizaes sem fins lucrativos, setor independente,
terceiro setor. Terceiro setor a denominao mais recente e ainda pouco utilizada. Para identificar a
existncia deste Terceiro Setor faz-se necessrio esclarecer que aqueles que utilizam este termo
consideram o Estado como Primeiro Setor e o Mercado como o Segundo, sendo o Terceiro Setor aquele
que apresenta caractersticas de ambos.

32

O termo ONG foi usado pela primeira vez em 1.950 pela ONU para definir uma organizao da
sociedade civil que no estivesse vinculada a um governo. Hoje elas so definidas como instituies
privadas que tem uma finalidade pblica sem fins lucrativos. Em geral, as ONGS perseguem
benefcios sociais ou ambientais. Para serem oficiais, essas entidades precisam ter uma estrutura legal
e formal. So agentes privados para fins pblicos.
Organizao No Governamental uma terminologia adotada s associaes sem fins lucrativos que se
dedicam a realizar tarefas essenciais pertencentes ao Estado, entretanto, devido a sua omisso em
atuar nestes segmentos por incapacidade administrativa ou financeira, estas tarefas so encampadas
por segmentos da sociedade civil que, sensibilizados, se organizam para suprir tais deficincias.
Podemos citar como exemplo de ONGS, as associaes.
Existe, inclusive uma Lei que dispe sobre a qualificao de pessoas jurdicas e de direito privado sem
fins lucrativos, como Organizaes da Sociedade Civil de interesse Pblico e Termo de Parceria do
Poder Pblico com as entidades qualificadas como Organizaes da Sociedade Civil de Interesse
Pblico (Lei n 9.790, de 23 de Maro de 1.999).
As ONGS so de certa forma associaes, mas nem todas as Associaes so ONGS.
Entretanto, o procedimento a ser adotado para o registro das ONGS ou TERCEIRO SETOR no RCPJ,
so os mesmos adotados para os registros das Associaes, quais sejam:
-Requerimento do presidente da ONG (ou associao) requerendo o registro;
-Estatuto Social (rubricado por Advogado com registro na OAB);
-Ata de assemblia de aprovao do estatuto social, eleio e posse da primeira diretoria;
-Ata de fundao assinada pelo presidente e demais diretores com firmas reconhecidas;
-Relao dos instituidores;
-Relao das pessoas presentes na(s) assemblia(s);
-Cpia da cdula de identidade do representante legal da organizao;
-Livro de Atas original;
-Relao qualificada da diretoria;
-Resumo contendo os principais pontos do estatuto (para fins de publicao).
Colocamos todas as exigncias por ns conhecidas, sendo que existe variao dessas exigncias feitas
pelos cartrios.
Assim, a serventia poder exigir o que julgar necessrio e dispensar as que entenderem desnecessrias,
sempre, claro, de acordo com a LRP.
O importante que o procedimento a ser adotado para o registro de uma ONG o mesmo adotado
para o registro das ASSOCIAES.
Mandado Judicial Ao Monitria
Consulta-nos esta serventia, se poder ser feito o registro de mandado judicial expedido
nos autos de ao monitoria, nos termos da alnea 2l, do inciso I, do artigo l67 da LRP,
ou se dever aplicar a mesma regra para a averbao de indisponibilidade?
Resposta: O registro referido na alnea 21 do inciso I do artigo 167 da LRP, refere-se s citaes de
aes reais ou pessoais reipersecutrias relativas a imveis, que so feitas vista de certido expedida
pelo escrivo do Cartrio pelo qual corre a ao, da qual conste o nome das partes, n do processo e
que o ru foi citado. No basta simples propositura da ao, nem mesmo despacho ordenando citao.
Este registro visa dar publicidade da existncia de ao real ou pessoal reipersecutria. A ao real visa
tutela, um direito real. As aes pessoais reipersecutrias derivam de uma relao obrigacional
decorrente de negcio jurdico. Os registros dessas citaes no tornam o imvel inalienvel ou
indisponvel. Por seu turno, a inalienabilidade decorrente de clusula restritiva imposta ao imvel
atravs de doao ou testamento. A indisponibilidade imposta a imveis em decorrncia de lei
especfica, dentre as quais podemos citar Lei 6.024/74 (artigo 36), Lei 8.2l2/9l (artigo 53 pargrafo
1), Lei 8.397/92, Lei 8.429/92 (improbidade administrativa), Lei 9.656/98 (Planos e Seguros
Privados de Assistncia a Sade), Ao Civil Pblica, Lei de Falncia (artigo 2l5 LRP).
So casos especiais determinados em Lei que tornam os bens indisponveis e que so porque devem
ser averbados nas matriculas dos imveis.

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A ao monitria carece de previso legal para que se averbe na matricula do imvel que o mesmo
ficou inalienvel ou indisponvel.
No Estado de So Paulo temos o Provimento 17/99, que determina que os mandados judiciais que no
contem com previso legal especifica para ingresso no registro imobilirio, mas que determinem a
indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro Um Protocolo e, em
seguida, arquivados em classificador prprio.
A prenotao desses mandados ficar prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial com as
providncias que forem ento determinadas ou revogao da ordem deles contida. Quando do
fornecimento de certides imobilirias de tais imveis mencionada a prenotao de tais mandados.
No caso em tela, no d para saber se o Juzo determinou o registro de citao, se determinou
indisponibilidade do bem ou as duas coisas.
Diante de tal situao, deve a serventia prenotar o mandado informando o Juzo que tal mandado foi
prenotado em tal data, sob o n..., e que a serventia no pode averbar a determinao de
inalienabilidade ou indisponibilidade do bem por falta de previso legal expressa nesse sentido, e ao
mesmo tempo solicitar informaes se deve proceder ao registro de citao nos termos da alnea 2l do
item I, do artigo 167 da LPR, mas que para isso dever constar do mandado que o ru foi citado da
ao, informando, porm que tal registro no implicar na indisponibilidade do bem.
Protesto Cdula de Crdito
Estou com uma cdula de crdito para efeito de protesto, e nesta somente o emitente
assinou. Pode protestar? Aproveitando a deixa para efeito de no setor de ttulo e
documento pode haver o registro somente com a assinatura do emitente?
Resposta: Com relao a cdulas, temos cdula rural, que pode ser pignoratcia, hipotecria ou
mesmo pignoratcia e hipotecria (DL 167/67), cdula de crdito industrial (DL 413/69), cdula de
crdito comercial (Lei 6.840/80), cdula de crdito a exportao (Lei 6.813/75), cdula do produtor
rural (Lei 8.929/94), cdula de crdito imobilirio, cdula de crdito bancrio (ambas Lei 10.931/04) e
cdula hipotecria (DL/ 70), que so ttulos de crdito sujeitos s normas gerais do Direito Cambirio.
O consulente no informa qual tipo de cdula foi apontada no servio de protesto de ttulo e
apresentada em RTD, mas via de regra, as cdulas de crdito, exceo das cdulas de credito
imobilirio - CCI (Lei 10.931/04) e as cdulas hipotecrias (DL70/66) que so emitidas pelo prprio
credor sujeitas a cesso e endosso, todas as demais so protestveis e assinadas somente pelo devedor
que as emite, a no ser que haja terceiro garantidor, quando tambm dever assinar a crtula.
Portanto, em no havendo terceiro garantidor, respondo positivamente ambas as questes (Protesto e
RTD), ou seja, em no havendo terceiro garantidor as cdulas, afora as excees mencionadas
assinadas somente pelo devedor/emitente, tanto podem ser apontadas para protesto quanto
registradas em RTD, independentemente do reconhecimento de firma.
Formal de Partilha Notas Promissrias
Foi apresentado para registro um formal de partilha referente a um imvel que, por
ocasio da compra, ficaram vinculadas escritura 22 notas promissrias. No Foi feito
o cancelamento da forma de pagamento. No formal no foi citada esta dvida do esplio
e a partilha foi feita. Neste caso, o dbito transferido para o herdeiro, nos termos do
artigo 1.796 do Cdigo Civil de 1.916? Compete ao Cartrio pedir o cancelamento da
forma de pagamento? Pode o cartrio abrir matricula do imvel, averbar a forma de
pagamento e registrar o formal?
Resposta: Nos exatos termos do artigo n. 1.997 do NCC, a herana responde pelo pagamento das
dvidas do falecido, mas feita partilha, s respondem os herdeiros, cada qual na proporo da parte
que na herana lhe coube. Entretanto, esta uma questo extra-registrria.
Ao cartrio compete sim pedir a averbao do pagamento atravs de requerimento do interessado com
a apresentao das notas promissrias vinculadas aquela compra e venda ou mesmo com a
apresentao de recibo de quitao firmado pelo credor e com firma reconhecida ou a vista de
mandado judicial.

34

Ao preo ou parte do preo da compra e venda do imvel, foram vinculadas 22 notas promissrias que
poderiam representar um pacto comissrio feito nos termos do artigo 1.163 do cdigo civil de 1.916.
Assim, se a compra e venda foi poca feita com pacto comissrio, o registro no poder ser feito
enquanto no cancelado o pacto comissrio por averbao.
Tais notas promissrias, poderiam tambm ter sido emitidas em carter PR SOLUTO ou em
carter "PR SOLVENDO.
Pr soluto, se diz dos ttulos de crdito quando dados com efeito de pagamento como se dinheiro
fossem, operando a novao do negcio que lhes deu origem (a ttulo de pagamento).
Pr solvendo, quando so recebidos em carter condicional, sendo puramente representativos ou
enunciativos da dvida, no operando novao alguma, s valendo como pagamento quando
efetivamente resgatados.
Podem tambm ter sido emitidas sem meno alguma de serem pr soluto ou pr solvendo.
Desta forma, poderemos ter quatro (04) situaes:
1. A compra e venda foi feita com pacto comissrio e emitidas as promissrias;
2. Compra e venda feita com preo ou parte do preo representado por notas promissrias pr
solvendo;
3. Compra e venda com preo ou parte do preo representado por notas promissrias pr soluto;
4. A compra e venda foi feita com o preo ou parte do preo representado por notas promissrias sem
meno alguma se eram em carter pr soluto ou pr solvendo.
Desta forma, o registro do formal de partilha somente poder ser feito se a compra e venda foi feita
com o preo ou parte do preo representado por notas promissrias em carter PR SOLUTO, nas
demais condies (pacto comissrio, pr solvendo ou sem nada mencionar) o registro deve ser
precedido da averbao do pagamento do preo (quitao). Esclarecemos que na condio de ter sido
emitidas as 22 NP sem meno alguma tratarem-se de pr solvendo ou pr soluto, a exigncia da
apresentao da quitao Ad cautelam. Se do registro ou do ttulo que deu origem a compra e venda
constar que as promissrias foram emitidas em carter pr soluto, o registro da partilha poder ser
feito independentemente da averbao da quitao do preo, podendo esta averbao ser solicitada a
qualquer tempo pelo interessado.
Promissrias Vinculadas a Compra e Venda
A escritura de compra foi lavrada em 1.947 e na certido do registro consta o seguinte:
o no pagamento de duas ou mais promissrias vencidas implicar na resciso do
contrato e perda das quantias j dadas em pagamento. A parte interessada informou
que todos os vendedores j so falecidos. Pela data da lavratura da escritura j est
prescrito o prazo para cobrana da dvida? Qual a orientao que devemos dar ao
adquirente para que o registro seja feito?
Resposta: De fato, provavelmente j decorreram mais de 50 anos do vencimento de tais letras (Notas
promissrias). Existem vrias causas de interrupo de prescrio (artigo 202 NCC, artigo 172 CC de
1916). Poderia haver alguma ao em andamento mesmo com recurso em instncia superior.
No caso, at por cautela para que o formal de partilha seja registrado, seria necessrio que fossem
apresentadas as Notas Promissrias vinculadas transao ou recibo para a averbao da quitao, ou
ainda atravs de mandado judicial a ser obtido atravs de ao prpria.
Eventualmente, se o Oficial assim entender, poder fazer o registro certificando-se no titulo (formal) a
existncia do nus. Particularmente, entendo que para o registro do formal dever sim ser feita a prova
de quitao ou o cancelamento atravs de mandado judicial.
Arrematao Trabalhista
Consta neste Oficio o registro de hipoteca cedular sobre um imvel.
Por determinao judicial, sobre referido imvel foi feito o registro de um Mandado de
penhora expedido nos autos de ao Trabalhista. Agora est sendo apresentada a Carta
de Arrematao referente ao processo trabalhista. Existe algum impedimento para o
registro da arrematao?

35

Resposta: O artigo 1.501 CC preceitua que: No extinguir a hipoteca devidamente registrada, a


arrematao ou a adjudicao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores
hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na execuo.
Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematao expedida em Juzo
Trabalhista. Por isso, tambm lhe incumbe zelar pela fiel observncia da Lei dos Registros Pblicos.
Se o Juzo laboral determinou a expedio da Carta de Arrematao apresentada, deve ser registrada.
O crdito trabalhista tem preferncia sobre o crdito hipotecrio, pois inclusive mais forte que o
crdito fiscal. O artigo 186 CTN coloca o crdito trabalhista em situao ainda mais privilegiada que os
crditos fiscais, os quais, por sua vez, so superiores ao crdito hipotecrio.
A rigor, o credor hipotecrio deveria ter sido intimado da penhora e da arrematao, mas ao
registrador no cabe discutir sobre os aspectos processuais da ao de execuo.
A existncia de hipoteca por si s, no constitui bice ao registro da carta de arrematao, o qual
independe do prvio cancelamento do registro daquele gravame, porque no trato dos direitos reais de
garantia um dos aspectos que desde logo se evidencia como sua caracterstica principal a seqela.
Registra-se a arrematao. Se ela foi expedida em processo em que havia penhora registrada, cancelase o registro da penhora. A Hipoteca s pode ser cancelada em cumprimento de MANDADO, cabendose assim ao arrematante ir ao Juzo da arrematao pedindo mandado para cancelamento do registro.
Formal de Partilha Certides das Fazendas Pblicas
Foi apresentado a registro um formal de partilha sem que do mesmo constem as
certides das Fazendas Pblicas Estadual e Federal. O inventariado j faleceu h mais
de 5 anos e o CPF foi cancelado pela Receita Federal.
Diante dessa situao, necessrio pedir que tais certides sejam apresentadas ou as
mesmas podem ser dispensadas?
Resposta: Se se tratar de imvel rural, dever ser apresentado o CCIR e os comprovantes de
pagamentos dos ltimos cinco (5) ITRS, alm disso, e com exceo do recolhimento do imposto de
transmisso quando devido, nenhuma exigncia relativa quitao de dbitos para com a Fazenda
Pblica far o Oficial. A existncia de algum nus se transmite ex vi legis aos adquirentes que ficam
sub-rogados no dbito. Alm do que o artigo 192 CTN preceitua: Nenhuma sentena de julgamento de
partilha ou adjudicao ser proferida sem a prova da quitao de todos os tributos relativos aos bens
do esplio ou as suas rendas. Portanto, as certides das Fazendas Pblicas Estaduais e Federais,
assim como as Municipais, podem ser dispensadas.
Outrossim, lembramos que o nmero do CPF ser necessrio para a comunicao da DOI.
Direito de Preferncia
Foi apresentado para registro um contrato de locao sem que do mesmo conste
clusula de vigncia do contrato ou direito de preferncia no caso de venda do imvel
locado. possvel averbar na matricula do imvel o direito de preferncia nos termos
do requerimento do locatrio, uma vez que o nmero 16 do inciso II do artigo 167, no
esclarece se deve haver clusula no contrato para fins do exerccio de direito de
preferncia?
Resposta: Entendo que sim, para assegurar o direito de preferncia do locatrio em caso de alienao
do imvel, pode o contrato de locao ser averbado na matricula do imvel, mesmo que do corpo do
contrato no conste essa condio (artigo 33 da Lei 8.245/91 e artigo 169, III da LRP).
No caso, o legislador estabeleceu direito de preferncia condicionado apenas prvia publicidade
formal do contrato pela escriturao do ato no assento imobilirio.
A doutrina no se entende sobre a natureza jurdica do direito de preferncia, sustentando uns que se
cuida de mero direito pessoal e outros de direito real.
No h como negar, contudo a eficcia erga omnes atribuda ao direito, defendendo Pontes de Miranda
a teoria de que a preferncia direito formativo gerador. A preferncia para a compra do imvel
independe da vontade do locador porque conferida ao locatrio pelo artigo 33 da Lei 8.3245/91.
A simples notcia no registro pblico da existncia de contrato de locao suficiente para garantir ao

36

locatrio o direito de preferncia e para o qual no se exige clusula especfica. O que deve coincidir o
nome do locador com aquele que consta como sendo proprietrio do imvel na matrcula.
Contrato de Locao Acompanhado de Planta e Laudo
Junto com o contrato de locao apontado para registro em RTD, foram apresentados
um laudo de vistoria (junto com fotos da situao atual do imvel) e uma planta da
edificao a ser realizada no terreno. Existe clusula constando que estes documentos
so partes integrantes do contrato. No registro do contrato em Ttulos e Documentos
podem ser includos laudo e planta?
Resposta: Sim, em RTD sero registrados ttulos, documentos ou papel, no se admitindo a anexao
de objetos de quaisquer espcies. Nos termos do artigo l56 da LRP, o Oficial dever recusar registro a
ttulo e a documento que no se revistam das formalidades legais. Laudo de vistoria e planta que fazem
parte integrante do contrato pode ser includo no contrato. O nico problema que vejo se a serventia
adota o sistema de microfilmagem que a planta deve ser de tamanho que possa ser microfilmada.
Nesse caso poder ser reduzida ou dividida em partes que permitam a microfilmagem de tal
documento.
Cheque Prostestado
Consulta-nos este Tabelionato de Protestos, se poder ser apontado na serventia um
cheque devolvido pela alnea 2l no valor de R$ 2.183,93, sendo que o credor solicita o
apontamento de tal cheque pelo saldo de R$ 983,93?
Resposta: A resposta afirmativa, o cheque devolvido pela alnea 2l (contra ordem ou oposio ao
pagamento) poder ser apontado a protesto pelo saldo indicado pelo credor.
Caixa Escolar Unidade de Ensino
Temos recebido para registro estatutos de caixa escolar, que so criados para receber
verbas municipais. No estatuto consta que eles so vinculados a uma Unidade de
Ensino. Para registrar o caixa escolar necessrio verificar se os atos constitutivos da
Unidade de Ensino j esto registrados? Neste caso, a referida Unidade de Ensino
tambm dever pertencer a nossa circunscrio?
Resposta: A Caixa Escolar, assim como as APMS, so associaes constitudas pela unio de
pessoas que se organizam para fins no econmicos.
O estatuto da Associao deve ser registrado somente no cartrio em que tem sede.
Unidade de Ensino so escolas Estatuais ou Municipais, como o caso. So, portanto escolas ligadas
administrao pblica estadual ou municipal, normalmente so criadas por Lei e subordinadas ao
Ministrio da Educao. As escolas pblicas no so registradas em RCPJ, a exceo das escolas
particulares. A associao espcie do gnero de pessoa jurdica de direito privado, sendo que a
aquisio da personalidade jurdica se d com o registro de seus atos constitutivos (estatuto) no
registro civil de pessoas jurdicas. Assim, entendo que para registrar a Caixa Escolar (que uma
associao prpria) no ser necessrio verificar se os atos constitutivos da Unidade de Ensino j esto
registrados, bem como se pertencem ou no a circunscrio da serventia.
Cesso de Direitos de Compromisso de Venda e Compra
Foi apresentada para registro escritura pblica de transferncia de promessa de
compra e venda. Compareceram promitentes vendedores, promitentes compradores e
testemunhas. No consta anuncia dos proprietrios do imvel. necessrio constar na
escritura anuncia dos proprietrios? Em caso afirmativo, como corrigir a falha,
tendo em vista que os promitentes vendedores j faleceram e no existe inventrio?
Resposta: Pelo que pude entender, existe um compromisso de compra e venda registrado na
serventia, e agora apresentada uma cesso de direitos desse compromisso no qual os promitentes
compradores esto cedendo a terceiros esses direitos. A questo versa sobre a necessidade ou no da
anuncia dos proprietrios do imvel (promitentes vendedores) na cesso de direitos do compromisso.

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A promessa de compra e venda d ao promitente comprador o direito real ao contrato definitivo.


Em ocorrendo cesso definitiva desse direito, transfere ao cessionrio aquele direito real.
Maria Helena Diniz, ao discorrer sobre os efeitos jurdicos da promessa de compra e venda, inclui a
cessibilidade da promessa pelo promitente comprador, valendo a cesso independentemente do
consentimento do promitente vendedor, ficando, contudo solidrio com o cessionrio perante aquele,
entretanto se houver anuncia do promitente vendedor no h solidariedade passiva. Portanto, no
h necessidade da anuncia do promitente vendedor (proprietrio do imvel).
Entretanto, se se tratar de imvel loteado, preciso lembrar que no havendo anuncia do loteador, o
Oficial dever certific-lo dessa cesso por escrito no prazo de dez (10) dias (artigo n 31, pargrafo 2
da Lei n. 6.766/79).
ITBI Causa Mortis
Encontra-se registrado neste Oficio Formal de Partilha onde o imvel foi partilhado da
seguinte forma: a nua-propriedade coube a herdeira Maria e o usufruto vitalcio sobre o
imvel ao vivo Sr. Valdir. O imvel foi avaliado em R$ 15.000,00 e foi recolhido ITCMD
(4%), da seguinte forma: 2% referente a transferncia da nua-propriedade mais 1%
relativos ao usufruto vitalcio. Foi apresentada escritura pblica de compra e venda
onde aparecem como outorgantes vendedores Maria e Valdir (nu-proprietrio e
usufruturio, respectivamente) transferindo a totalidade do imvel a uma pessoa.
Pagaram o imposto de transmisso intervivos recolhido ao Municpio. Tendo em vista
que quando se trata de inventrio o imposto de 4% devido ao Estado e quando houve o
registro do inventrio foi recolhido 2% mais l% entendo que ficou faltando 1% j que o
vivo reservou para si o usufruto. Seria o caso de ser cobrada agora a diferena do
imposto, ou no h incidncia do imposto porque a transferncia esta sendo feita
atravs de compra e venda onde comparece usufruturio e nu-proprietrio?
Resposta: No exerccio de suas funes, cumpre aos Oficiais de Registro fazer a verificao se houve o
recolhimento do imposto de transmisso devido.
Se poca do registro do Formal de Partilha era devido 4% de imposto causa mortis e foi recolhido
somente 3%, uma questo que poderia ter sido exigida poca.
Entretanto, por tratar-se de inventrio o Estado deveria ter verificado nos autos se o recolhimento do
imposto estava correto. Ao registro de imveis competia verificar to somente se houve o
recolhimento. Atualmente, toda a legislao de imposto de transmisso de bens imveis
(ITBI/ITCMD) foi modificada. Existiam, como existem hoje, alquotas diferenciadas para certas
situaes. No estado de So Paulo, pela legislao antiga, nos casos de doaes com reserva de
usufruto, se permitia o recolhimento o imposto sobre 2/3, ficando o 1/3 restante para ser pago por
ocasio da consolidao da propriedade.
No caso, trata-se de uma compra e venda e o imposto a ser recolhido deve ser somente em relao a
esta operao, ou seja, recolhido o imposto com relao c/v (2%) nada mais deve ser exigido.
Desapropriao Judicial
Encontra-se registrado um loteamento em nome de quatro pessoas (Angelo, Cludio,
Giuseppe e Laudelina), devidamente regularizado perante o registro imobilirio de
acordo com o Decreto-Lei 58/37, devidamente registrado no Livro 8-C; existindo a
averbao n. 10, margem da inscrio, constando que o lote 07 da quadra A, com
600,00m2, foi compromissado ao Sr. Marcos, pelo valor de CR$.27.000,00, que sero
pagos na forma estabelecida - na clusula 2a.
Referido imvel foi desapropriado pela Municipalidade para construo de centro
esportivo e recreativo, atravs de Lei Municipal, tendo sido apresentado registro Carta
de Sentena extrada dos autos de DESAPROPRIAO. S que a ao foi movida contra
Antonio Traeta e sua mulher. As partes fizeram acordo amigvel, homologado pelo Juiz
e transitado em julgado, tendo o compromissrio Marcos, recebido o valor da
indenizao. Tendo em visto que o imvel est em nome quatro pessoas (Angelo,

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Cludio, Giuseppe e Laudelina) e somente compromissado para Marcos, possvel fazer


o registro sem ferir o princpio da continuidade registrria ou considera-se a
desapropriao como forma originria de aquisio?
Resposta: Como foi apresentado para registro Carta de Sentena, trata-se de desapropriao
judicial que considerada forma originria de aquisio a exemplo da usucapio.
Se se tratasse de desapropriao amigvel realizada atravs de escritura pblica, a situao seria outra,
pois em face das recentes e inmeras decises do CSM do estado, a desapropriao amigvel no
mais considerada forma originria de aquisio, mas no esse o caso, pois se trata de desapropriao
judicial que ainda forma originria de aquisio de propriedade e prescinde de continuidade e
disponibilidade.
Registra-se a carta abrindo matrcula autnoma para a rea expropriada, averbando-se a margem da
inscrio de que o imvel foi objeto de desapropriao pelo Poder Pblico Municipal.
No Direito Brasileiro, com a expedio da Carta de Sentena, tem-se por suplantada a ligao relativa
do expropriante situao jurdica predial anterior.
A desapropriao judicial, por ser forma originria de aquisio da propriedade, a abertura da
matrcula para o imvel desapropriado em nome do expropriante sequer depende de identificao do
registro anteriormente mantido para o mesmo imvel, pois com o depsito do preo d-se a
transferncia do domnio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietrios anteriores o
recebimento da indenizao.
Regimento Interno Deve Constar da Conveno de Condomnio
O artigo 1.334 CCB que trata sobre o Condomnio, diz que alm das clusulas do artigo
1.332, a Conveno determinar o Regulamento Interno. condio sine qua non para o
registro?
Resposta: Regimento Interno de um condomnio um conjunto de normas que visam
principalmente o comportamento e a conduta dos moradores do prdio, assim como seus
freqentadores. A Conveno do Condomnio dever atender todos os requisitos previstos no
pargrafo 3 do artigo 9 da Lei 4.591/64, em consonncia com o artigo l.334 do NCC.
O artigo 1.334 do NCC, reportando-se aos dispositivos constantes do artigo 1.332, acrescenta outros
que devem tambm e obrigatoriamente, constar das convenes de condomnio.
Assim, o REGIMENTO INTERNO passou a integrar a Conveno do Condomnio, devendo, portanto
dela fazer parte.
CCB Protesto de Parcelas Vencidas
Foi apresentada para protesto uma cdula de crdito bancrio emitido em 20.04.04,
constando primeiro vencimento em 20.05.04 e ltimo vencimento em 20.04.05.
Junto com a cdula, consta um requerimento solicitando o protesto das parcelas
vencidas no perodo de 20.02.05 a 20.07.05. O ttulo pode ser apontado tendo em vista
que existem parcelas a vencer? Para o apontamento, podemos considerar as
informaes do requerimento?
Resposta: Apesar de no muito comum, o apontamento e o protesto da cdula de crdito bancrio
pode ser feito parcialmente, mesmo em existindo parcelas vincendas.
Isto porque a Lei prev que poder ser pactuado na cdula de crdito bancrio o vencimento
antecipado da dvida no caso de ocorrncia de mora (inciso III do 1 do artigo 28 da Lei 10.931/04).
Contudo, isto faculdade do credor, instituio financeira que poder apontar o ttulo pelo seu saldo
total, considerando o vencimento antecipado da dvida ou somente pelas prestaes vencidas para
provar a impontualidade do devedor emitente da cdula.
O artigo 41 da citada Lei 10.931/04, permite que a CCB seja protestada por indicao desde que o
credor apresente declarao de posse da sua nica via negocivel, inclusive do caso de protesto parcial.
J o pargrafo segundo do artigo 28 da Lei, diz que sempre que necessrio a apurao do valor exato
da obrigao ou de seu saldo devedor representado pela CCB, ser feita pelo credor por meio de
planilha de clculo, e quando for o caso, de extrato emitido pela instituio financeira.

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De qualquer forma, deve ser apresentado a protesto a cdula de crdito bancrio e o valor a protestar,
devendo o Tabelionato tomar toda precauo e cuidado no caso de pagamento, de no entregar ao
devedor o ttulo de credito (CCB), mas sim cpia acompanhada de recibo dos valores pagos.
Arrolamento de Bens e Direitos
Foi apresentado para registro um contrato de financiamento tendo como garantia
penhor mercantil. Na matrcula do imvel, consta o registro de termo de arrolamento
de bens e direitos feitos na Receita Federal. Tendo em vista a obrigatoriedade do
proprietrio comunicar a Receita, a onerao do imvel nos termos do pargrafo 3 da
Lei 9.532/97, necessrio que seja apresentada ao Cartrio cpia da comunicao?
Resposta: A resposta negativa, o cartrio no dever exigir a comunicao prevista no pargrafo do
artigo 3 da citada Lei, mesmo porque, com o registro do penhor mercantil no se estar onerando o
imvel, mas sim o bem mvel que est localizado no imvel arrolado.
De qualquer forma, a comunicao obrigao do proprietrio, que se no o fizer, estar sujeito s
sanes contidas no pargrafo 4 do mesmo artigo.
Integralizao de Capital Social
O registro de integralizao de capital social pode ser feito por instrumento particular
ou da essncia do ato o instrumento pblico?
Resposta: Nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, a conferncia de bens para integralizao
de capital feita por pessoas fsicas ou jurdicas quando da constituio ou alterao de uma pessoa
jurdica que tenha seus atos registrados na JUNTA COMERCIAL pode ser feito por instrumento
particular, e o documento hbil a certido dos atos de constituio ou de alterao passados pela
JUNTA COMERCIAL ou o prprio documento que passou pela Junta.
Entretanto, se se tratar de pessoa jurdica com seus atos constitutivos registrados no Registro Civil das
Pessoas Jurdicas, a escritura pblica da essncia do ato, Mas se a pessoa jurdica for registrada na
JUNTA Comercial, no pode o registrador exigir a escritura pblica, vista do preceituado dispositivo
legal (art. 64 da Lei n. 8.934/94).
Lotes Sem rea Nova Certido
Foi apresentada para registro uma escritura de c/v sendo que a mesma foi lavrada de
acordo com a certido do registro fornecida pela 1 Zona, onde no constava a rea dos
lotes. Posteriormente foi solicitada nova certido para viabilizar o registro pretendido,
sendo que neste novo documento o Cartrio informa a rea dos lotes.
Devemos devolver a escritura solicitando que seja feito uma re-ratificao ou
aditamento? Como proceder para registrar o documento?
Resposta: O ideal que a escritura fosse re-ratificada para constar rea dos lotes, entretanto
considerando o artigo 228 da LRP., que diz: ...mediante os elementos do ttulo apresentado e do
registro anterior..., entendo que o registro poder ser feito da forma que est (com a rea dos lotes
constando da nova certido apresentada) a requerimento do interessado Ad cautelam.
Dao em Pagamento
Uma empresa deu (por instrumento particular) em garantia de uma dvida de uma
empresa do seu grupo, diversos lotes de terrenos, a uma empresa de fundos de
investimentos, para garantia de crdito concedido no valor de R$.664.896,56, sendo o
vencimento final em 14/01/2011. Como a empresa no est conseguindo honrar com os
seus compromissos fui indagado sobre a possibilidade da empresa devedora dar os
imveis dados em garantia, como pagamento da dvida.
possvel fazer uma Dao em pagamento dos imveis ignorando o trmite do leilo,
notificao? Se possvel, pode ser feito por instrumento particular?
Resposta: Sim, nos termos do pargrafo 8 do artigo n. 26 da Lei n. 9.514/97, perfeitamente
possvel o fiduciante realizar o pagamento de sua dvida com o fiducirio mediante dao em

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pagamento, caso em que se transmitir ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade
definitivamente no patrimnio deste, dispensada a realizao do leilo do imvel.
Se se tratasse de dao em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade
financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dao em pagamento teria de ser realizado pela
forma pblica (APC 727-6/0 Jundia SP), mas no esse o caso.
No caso, trata-se de dao em pagamento de dvida de negcio fiducirio, o negcio jurdico (dao em
pagamento) est relacionado alienao fiduciria. Dessa forma, nos termos dos artigos 26, pargrafo
8 e 38 (resultantes de sua aplicao) da Lei 9.514/97, a dao em pagamento poder ser celebrada por
instrumento particular com efeitos de escritura pblica.
Protesto Cheque Nominal
Para apresentao de cheque nominal para protesto necessrio que o credor
apresente autorizao para que uma pessoa protocole o titulo? Na hiptese de
pagamento do cheque qualquer pessoa pode receber o valor em nome do sacador?
Resposta: A Lei n. 9.492/97, que regulamenta os servios concernentes ao protesto, nada fala a
respeito. Diz apenas que ao apresentante ser entregue recibo com as caractersticas essenciais do
ttulo ou documento de dvida (pargrafo nico do artigo 5). Mas toda cautela bem vinda. Ao menos
no Estado de So Paulo a questo disciplinada pelas Normas de Servio da Corregedoria Geral.
Para o apontamento dos ttulos necessrio o preenchimento de um formulrio de PEDIDO DE
APRESENTAO A PROTESTO (que na realidade uma autorizao), no qual dever constar os
nomes e assinaturas, tanto do apresentante/credor como da pessoa que deu entrada no pedido.
Se o credor for pessoa jurdica, dever apresentar juntamente com o pedido cpia do contrato social.
Se o apresentante/credor no comparecer pessoalmente, o formulrio dever estar acompanhado de
xerocpia simples de sua cdula de identidade ou de seu representante legal, caso se trate de pessoa
jurdica.
A pessoa que trouxer o titulo ter sua cdula de identidade conferida no ato, como o constante do
formulrio. Na hiptese de pagamento do titulo apontado, qualquer pessoa que apresentar o protocolo
poder retirar o valor do pagamento ou o titulo protestado no caso de protesto. Contudo, os
pagamentos sero feitos atravs de cheque nominal ao credor. Em nosso Estado permitido o
pagamento em dinheiro at o valor de 50 (cinqenta) Unidades Fiscais do Estado (UFESPS).
Assim, dever a consulente verificar as Normas de Servio ou Cdigo de Normas de seu Estado, e caso
nada conste com relao autorizao para apontamento por outra pessoa que no o credor, poder
adotar o sistema de protocolo aqui adotado, ao menos no que se refere ao pedido de apresentao a
protesto (preenchimento dos dados do apresentante/credor e da pessoa que dar entrada no titulo,
bem como a assinatura de ambos).
Quanto ao pagamento do titulo, o artigo 235 do Cdigo de Normas de seu Estado j diz que o
pagamento parte ser feito somente atravs de cheque nominal e cruzado.
Protesto Nota Promissria
Quanto uma Nota Promissria que est vinculada a um contrato apresentada para
protesto necessrio pedir que seja apresentado tambm o contrato?
Resposta: A nota promissria formal e substancialmente uma promessa de pagamento. Constitui
promessa direta de pagar feita pelo emitente que o seu criador e principal devedor.
um titulo de crdito autnomo que no h necessidade de se provar a sua origem.
um titulo executivo extrajudicial lquido e certo. Desta forma, se a Nota Promissria foi apontada
pelo seu valor original (a soma de dinheiro a pagar) sem qualquer tipo de correo (artigo 11 da Lei
9.492/97), no haver a necessidade de tambm ser apresentado o contrato ao qual ela est vinculada.
Entretanto, se do ttulo constar qualquer tipo de correo indicado pelo apresentante, a sim ser
obrigatrio a apresentao do contrato ao qual o titulo est vinculado, para a conferncia do ndice de
correo.

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Registro de Loteamento
O registro de imveis deve exigir a apresentao do CND do INSS para o registro do
loteamento quando o proprietrio do imvel uma empresa?
Resposta: A CND do INSS, assim como a CND da Receita Federal, hoje expedida em conjunto com a
ProcuradoriaGeral da Fazenda Nacional (Certido de Inscrio de Divida Ativa da Unio Decreto
5.586/05), so devidas quando da alienao ou onerao de imveis.
Registro de loteamento/desmembramento no necessariamente um nus.
Contudo, no Estado de So Paulo, a maioria dos registradores est exigindo as duas certides (INSS e
SRF/FAZENDA certido conjunta), quando do registro dos loteamentos/desmembramentos,
entendendo tratar-se de nus como prova de regularidade fiscal no resguardo dos futuros adquirentes
dos lotes, mesmo que a empresa tenha como atividade preponderante a comercializao de imveis e o
imvel loteado/desmembrado no faa parte do seu ativo fixo (permanente).
A base legal seria a Lei 8.212/91 artigo 47, I, letra b, Decreto 3.048/99 artigo 257, I, letra b e o
Decreto 5.586/05). A anlise da exigncia ou no de tais Certides Negativas ou Positivas com fora de
Negativas um pouco complicada. Algumas serventias aqui neste Estado exigem desde 1.991.
Na dvida e no resguardo do interesse maior (adquirentes/social/mais fraco), entendo que deve ser
exigido.
Filial Criao Novo Contrato Social
Existe registrado na 1 Zona uma empresa que est criando uma filial situada na
circunscrio desta serventia. Para o registro est sendo apresentada uma via do
contrato social da matriz junto com a alterao contratual que cria a filial. Com base
nesses documentos possvel registrar a filial, ou necessrio contrato social prprio
da nova pessoa jurdica?
Resposta: O contrato social da matriz apresentado a serventia, somente e to somente, aprova a
criao de outra empresa (filial), sem nada modificar.
A constituio da nova sociedade que foi aprovada deve buscar sua constituio e registro atravs dos
meios prprios, ou seja, ser necessria a apresentao de contrato social prprio para a sua
constituio.

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2012
Compromisso de Compra e Venda Quitado
Compromisso de compra e venda quitado, no consta sobre escritura definitiva, sem
assinaturas de testemunhas e no recolhido ITBI, pode ser registrado?
Resposta: No, referido ttulo deve se qualificado negativamente diante da ausncia do
comparecimento de duas testemunhas qualificadas, com o reconhecimento de suas respectivas firmas
por Notrio, nos termos do inciso II do artigo n. 221 da LRP (o artigo 221 do CC/02 em nada alterou
quanto ao artigo 221 da LRP).
Quanto incidncia do recolhimento do ITBI, por tratar-se de compromisso de compra e venda
(promessa) ainda que quitado, se houver previso na legislao Municipal (ITBI para promessas de
venda e compra) dever ser exigido. Resta evidente de que o titulo deve preencher os demais requisitos
legais, inclusive declaraes previdencirias dos promissrios vendedores e tambm devem ser
apresentados os demais documentos necessrios (IPTU/CCIR/ITR por exemplo).
Contribuio Sindical Patronal
Doutor, recebi um boleto do Sindicato dos Notarios e Registradores do Estado de So
Paulo no valor de R$158,90, referente a contribuio sindical urbana. Queria saber se
obrigatrio ou opcional o pagamento?
Resposta: No caso, trata-se de contribuio sindical patronal devida e estabelecida pela CLT artigos
578 ao 591, e, portanto obrigatria e no opcional ou facultativa. Referida contribuio recolhida de
uma s vez e anualmente (artigo 580), e diferente daquela contribuio do empregado SEANOR, que
caso este faa a opo pelo no pagamento e desconto na folha de pagamento, assinar declarao sob
sua responsabilidade que ficar arquivada com remessa de cpia para aquele sindicato.
Indisponibilidade Formal de Partilha
Formal de partilha dos autos de divrcio de Douglas e Tnia, casados pelo regime da
comunho parcial, imvel adquirido na constncia do casamento. Consta
INDISPONIBILIDADE averbada na matrcula, por ordem expedida nos autos da
Execuo Fiscal movida pela UNIO contra o cnjuge varo. Na partilha, o imvel passa
a pertencer unicamente ao divorciando. Tenho receio em registrar tal partilha,
especialmente por causa dessa INDISPONIBILIDADE, muito embora nessa partilha o
imvel venha pertencer nica e exclusivamente ao Executado.
Resposta: Ttulos judiciais devem ser qualificados. O casal, poca da aquisio do bem, era casado
no regime da CPB, tendo ocorrido a comunicao, permanecendo o imvel em estado de comunho,
at ento no havendo a extremao da parte cabente a cada um. O imvel se tornou indisponvel por
ordem judicial, e pelo formal de partilha expedido nos autos do divrcio, o imvel foi atribudo
unicamente para o divorciando, ocorrendo, portanto transmisso (onerosa ou gratuita) sujeita
inclusive ao recolhimento do imposto de transmisso. Desta forma, o registro do formal no poder
ser feito enquanto no levantada indisponibilidade sobre o imvel.
Cancelamento de Hipoteca
Foi apresentado Mandado de Intimao - Praa - no qual o credor hipotecrio CEF
intimada da realizao de leiles do imvel que foi penhorado e arrematado em autos
de execuo de sentena. Com o registro da arrematao, efetivamos o cancelamento da
penhora. Agora com a cpia deste Mandado, o arrematante pretende o cancelamento da
hipoteca, invocando o art. 251, II LRP. Tambm, a hipoteca originalmente constituda
em favor da CEF, que efetuou cesso dos crditos para EMGEA, o que foi registrado na
CRI anterior, na matrcula aberta nesta CRI j ficou consignado no "transporte" como
credora a EMGEA. possvel?

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Resposta: O mandado apresentado refere-se intimao da CEF do edital de leilo e praa do imvel
e no a EMGEA, que atual credora hipotecria em virtude da cesso do crdito hipotecria feita pela
CEF a ela. Se o prprio credor hipotecrio levar o imvel hasta pblica em execuo de seu crdito, a
hipoteca feita, a arrematao ou a adjudicao, ser cancelada. J em execuo promovida por
qualquer outro credor hipotecrio ou no, o imvel hipotecado no poder ser vendido em hasta
pblica sem intimao, 10 dias de antecedncia, os demais credores titulares de hipotecas inscritas e
no forem partes na execuo. Sem essa intimao o imvel vendido em praa, ainda que por fora de
execuo, venha a ser registrado em nome do adquirente, continuar sujeito a hipoteca cujo credor no
tenha sido intimado.
possvel o cancelamento decorrente da arrematao se a ao foi movida pelo prprio beneficirio do
nus. Mas, se a execuo foi promovida por terceiro, ainda que exista comprovao de que o credor foi
intimado para os seus termos, o cancelamento dever ser feito apenas vista de mandado judicial
expedido pelo Juzo da Execuo.
CND'S Contrato de Venda e Compra
Em contrato social consta que o objeto social da empresa - matriz construo e
incorporao de imveis destinados venda, suas filiais possuem objeto social onde
esto inclusas outras atividades como comrcio, representao etc.. A matriz pretende
vender um imvel, poder declarar que o imvel no est lanado no ativo permanente
e deixar de apresentar certides negativas INSS e Receita?
Resposta: No caso, tal declarao no poder ser feita, devendo a empresa apresentar as CNDs do
INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), uma vez que as atividades da empresa como um todo no so
exclusivas de compra e venda de imveis, locao, desmembramento ou loteamento de terrenos,
incorporao imobiliria ou construo de imveis destinados venda (Decreto 3.048/99, artigo 257,
IV, artigo 16 da Portaria Conjunta PGFN/RFB n. 03 de 02.05.07, no sentido - explore exclusivamente
atividade de compre e venda de imveis, locao, desmembramento ou loteamento de terrenos,
incorporao imobiliria ou construo de imveis destinados a venda).
Assim, atividades das filiais no podem ser dissociadas da matriz como se empresas distintas fossem.
Deve ser considerada a integridade da pessoa jurdica como um todo.
Loteamento Desdobro
Num loteamento registrado, o loteador vendeu aproximadamente 150 lotes e o atual
proprietrio quer desdobrar os lotes em duas partes cada um. No contrato padro no
h restries sobre o desdobro. Somente com a anuncia da Municipalidade, o cartrio
pode proceder aos desdobros?
Resposta: Se no existe restrio de desdobro/desmembramento de lote no processo do loteamento,
o que tambm dever ser verificado junto aos demais documentos constantes do processo (memoriais,
por exemplo), tecnicamente o desmembramento (desdobro) do lote adquirido deve ter aprovao
somente junto a Municipalidade. Entretanto, como houve a venda de uma s vez de 150 lotes para uma
nica pessoa, que em seguida pretende desdobr-los em 300, fica evidenciado a burla ao artigo 28 da
Lei do Parcelamento do Solo pelo loteador, por interposta pessoa.
Se for este o caso e houver evidncias, deve a modificao desses 150 lotes contarem, com aprovao
da Municipalidade, GRAPROHAB, e ser apresentada anuncia/concordncia de todos os demais
adquirentes (marido e mulher se casados) de lotes nesse empreendimento, nos termos do art. 28 Lei
6.766/79. Lembramos que em virtude do ato de alterao do plano de loteamento se tratar de ato de
averbao, no caber procedimento de dvida.
CRP Penhor Pecurio
Cdula Rural Pignoratcia emitida em 08 de fevereiro de 2012, com vencimento em 16
de fevereiro de 2016. Garantia: penhor pecurio. O prazo do penhor pecurio no pode
ser superior a 4 anos. O fato de a cdula ter sido emitida em 08 de fevereiro 2012 e
vencer-se em 16 de fevereiro de 2016, deve ser devolvida?

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Resposta: 1. O artigo 1.439 CC, diz: O penhora agrcola e o penhor pecurio somente podem ser
convencionados, respectivamente, pelos prazos mximos de 3 e 4 anos, prorrogveis uma s vez at
o limite de igual tempo;
2. A Lei 810/49 define ano civil em seu artigo 1: Considera-se ano o perodo de 12 meses contado do
dia do incio ao dia e ms correspondente do ano seguinte;
3. Assim, como no caso o prazo determinado deve ser contado a partir de 08 de Fevereiro de 2012, seu
termo final deve ser o dia 08 de Fevereiro de 2016 (dies ad quem), ou seja, o lapso temporal ser
compreendido entre os dias, ms e ano do termo inicial e os mesmos dia e ms equivalente ao ano
posterior, como termo final;
4. Portanto, apesar de a diferena ser pequena (8 dias), o prazo est superior ao permitido, devendo a
CPR ser qualificada negativamente.
Formal de Partilha
Formal de Partilha de 25/10/95 - Falecimento de Maria Ap., falecida em 14/04/95 viva. Herdeiros filhos: Jos(casado comunho de bens c/ Glayde); Josepha; e,
Therezinha. O filho Jos faleceu em 26/06/93 (antes da me) - deixando a viva Glayde
e as filhas Doriane e Marisa. H contrato de partilha firmado por todos e pelo advogado,
sendo: 1/3 para Josepha; 1/3 para Therezinha; 1/6 para Glayde; 1/12 para Doriane; 1/12
para Marisa. possvel?
Resposta: No, no possvel o registro da partilha da forma apresentada, pois Glayde no
herdeira de Maria Aparecida (sogra), como nada tem de direito de meao de seu falecido marido com
relao a esta herana, vez que seu marido faleceu antes da autora da herana e seus filhos que
herdam por representao (artigos 1.851/1852/1853/1855 do CC) em seu lugar.
Portanto, a partilha deve ser aditada para que seja partilhado 1/3 para Josepha, 1/3 Therezinha, 1/6
para Doriane e 1/6 para Marisa.
Eventualmente representantes de Jos podem fazer doao nos autos do inventrio dos bens deixados
pelo falecimento de Maria Ap. Brito Roher, a ser aditada ou atravs de escritura recolhendo o imposto
de transmisso ITCMD, caso no haja iseno.
Alienao Fiduciria CCI Intimao
O preo da aquisio do imvel foi financiado, sendo este financiamento garantido por
alienao fiduciria, que se encontra devidamente registrada na matrcula.
Aps o registro da alienao fiduciria, houve averbao da CCI, na qual consta como
instituio custodiante que no credora. Com as parcelas em atraso, a credora
requereu a intimao do devedor fiduciante. Com a averbao da CCI a credora quem
deve solicitar a intimao do devedor fiduciante?
Resposta: A emisso da CCI foi averbada - 5 do art. 18 da Lei 10.931/04.
No entanto, como no consta nenhuma averbao de cesso dos direitos do fiducirio (crdito objeto
da alienao fiduciria - artigo 28 da Lei 9.514/97 ou cesso do crdito representado por CCI), o titular
do crdito continua sendo a credora fiduciria, mas isso no caso de a CCI ter sido emitida sob forma
cartular ( 3 do artigo 1 da Lei 10.931/04) quando a averbao da cesso do crdito necessria.
Entretanto, se a CCI tiver sido emitida sob a forma escritural quando a averbao da cesso do crdito
dispensada ( 2 do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de
sua averbao, deve ser apresentado certificado da CETIP, certificando quem o atual detentor do
crdito da CCI, se o prprio credor fiducirio inicial e emitente ou se terceiros, podendo tambm ser
juntada declarao do custodiante indicando quem o real detentor do crdito.
Procurao Contrato de Locao
Em requerimento para cancelamento de hipoteca, o credor est sendo representado
pela imobiliria responsvel pela administrao da locao de imvel de sua
propriedade atravs de procurao particular, sendo que a hipoteca foi constituda para
garantia de contrato de locao. A procurao foi outorgada com poderes para "gerir e

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administrar imvel do credor, receber, dar quitao", mas nada consta em relao a
liberao de garantias hipotecrias. possvel aceitar a representao?
Resposta: Nos termos do artigo 661 CC/02, mandato em termos gerais s confere poderes de
administrao. E para praticar quaisquer outros atos que exorbitem da administrao ordinria,
depende a procurao de poderes expressos e especiais.
Portanto, para o cancelamento da hipoteca que se pretende em documento firmado por procurador
(mandatrio), a procurao deve conter poderes expressos e especiais para tal fim
(cancelamento/baixa/levantamento da hipoteca), e dever ser outorgada pelo credor (mandante)
atravs de instrumento pblico.
Enfiteuse Desapropriao
Imvel de propriedade deste Municpio possui averbao de Aforamento Perptuo
originrio de transcrio anterior. Este Aforamento foi objeto de inventrio e o domnio
til foi transmitido aos herdeiros. Agora, foi apresentada escritura pblica de
desapropriao, na qual consta estes herdeiros, que adquiriram somente o domnio til,
esto transmitindo a propriedade para o Municpio(?) a ttulo de desapropriao.
possvel tal registro?
Resposta: 1. A desapropriao forma originria de aquisio;
2. Os direitos do enfiteuta so to amplos quantos os do proprietrio. Competem-lhe o jus utendi,
jus fruendi e jus disponendi. Usa a coisa e lhe frui as utilidades em toda a plenitude. Pode dispor
do bem, transferindo a qualquer pessoa por ato entre vivos ou de ltima vontade o direito que tem;
3. Domnio til possvel de usucapio quando imvel j era foreiro, e possvel sua desapropriao;
4. O domnio til alienvel e a desapropriao amigvel considerada compra e venda;
5. A extino do foro/enfiteuse, via de regra, feita pelo resgate que direito de ordem pblica e por
isso irrenuncivel (artigo 693 CC/16). Sendo que o documento hbil para a extino da enfiteuse ou o
aforamento a escritura pblica;
6. No caso, o Domnio Direto pertence Municipalidade e o Domnio til ao herdeiros/expropriados;
7. Portanto, a desapropriao dever ser do domnio til e no da plena propriedade, sendo, dessa
forma, perfeitamente possvel a desapropriao e o seu registro, consolidando-se a plena propriedade
ao Municpio;
8. Entretanto, considerando o artigo 112 do CC/02, se assim entender a Sr Oficiala, o registro da
desapropriao do domnio til em nome da Municipalidade poder ser feito consolidando-se a
plena propriedade em seu nome.
Retificao Instrumento Particular
Foi apresentado para registro, e registrado o Instrumento Particular de Compra e
Venda de unidade Habitacional. Na descrio e caracterstica do imvel foi grafado
como: Futura Unidade Autnoma, Ap. 404 Bloco 01 Empreendimento tal. Aps registro
efetuado e entregue, foi notado pelas partes que o n da unidade que deveria ter sido
registrada era n 401. As partes protocolaram o mesmo documento com ressalva da
CEF, corrigindo o equvoco. Como proceder?
Resposta: Via de regra, a retificao deveria ser feita atravs de re-ratificao do instrumento
Particular de Compra e Venda com a participao das mesmas partes.
Entretanto, registrado o ttulo, no possvel retificar as partes essenciais, tais como objeto, partes,
preo, valor, ttulo causal, etc., pois o negcio j se consumou tanto no aspecto jurdico, como fiscal
(ITBI, DOI, IR).A retificao, com relao ao seu objeto na qual se pretende a substituio do bem por
outro (ainda que unidade futura), no poder ser feita, pois elemento essencial do contrato que j se
encontra registrado.
O procedimento aquisitivo j foi atingido com o registro do ttulo translativo no Servio. A substituio
de imvel objeto de registro anterior por outro diverso, importa em novo negcio, ainda que se
pretenda mascarar tal ato como se fosse mera retificao extrapolando os limites retificatrios. No se
pode por averbao recuar no tempo e proceder a mudanas dos elementos originais da inscrio.

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Averbao de Deciso Judicial


Foi apresentado requerimento solicitando averbao na matrcula do imvel para
constar a existncia de Ao de Reintegrao da posse do imvel. O requerimento foi
instrudo com certido da ao e foi efetuado pela parte r, pois o imvel ainda se
encontra em nome de autor e a r teme que este no cumpra o que foi acordado nos
autos (venda do imvel e diviso do preo recebido) possvel tal averbao?
Resposta: O artigo 167, II, 12 LRP, preceitua que sero feitas (se requeridas ou atravs de mandados
judiciais) averbaes das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou ttulos
registrados ou averbados. Segundo Valmir Pontes, de modo geral, quaisquer decises judiciais
proferidas a respeito de atos de CRIs podem ser averbadas, seja qual for a sua concluso e
independente do trnsito em julgado. O interesse da averbao, nesse caso, estar apenas em dar
publicidade ao fato de haver o Judicirio emitido pronunciamento ou ordenado providncia acerca de
atos objeto de registro ou dos prprios registros, para conhecimento de terceiros. Registrada ou
averbada no CRI, o interessado poder requerer averbao do recurso que houver interposto do
julgado com declarao dos efeitos em que o recurso interposto haja sido recebido para conhecimento
de terceiros. Mesmo que no tenha sido registrada ou averbada a deciso recorrida, no estar o
recorrente impedido de promover a averbao do recurso que haja manifestado, se for de seu interesse
faz-lo constar no Registro Imobilirio. Considerando o prprio artigo 167, II, 12 e o princpio de
concentrao, se assim requerido, poder ser averbada deciso. Quanto aos emolumentos, entendo
que devam ser cobrados sem valor declarado, pois averbao feita somente para fins de publicidade.
Usucapio ITBI
No art. 3, XIII, b) da Lei Municipal 2.592/89 que instituiu o ITBI nosso Municpio diz
que h incidncia do referido imposto sobre as sentenas declaratrias de usucapio.
Est correto? No inconstitucional? At hoje, nunca exigimos o recolhimento do
imposto nestes casos, deveremos passar a exigir?
Resposta: Pela usucapio no h transmisso de domnio (bem imvel), nem pagamento algum de
preo. O Juiz do processo somente declara o domnio em nome do autor da ao que j detm a posse
do imvel as n anos.
Portanto, no h incidncia de imposto, at porque no h transmisso. A partir da CF 88, a
competncia para ITBI passou do Estado aos Municpios que na maioria dos casos fez adaptaes
legislao estadual existente contemplando no incidncia.
Portanto, a tributao municipal local inconstitucional e sua cobrana ilegal, o que, contudo no
pode ser discutida na seara administrativa.
Entretanto, inexigibilidades tributrias por imunidade, no incidncia e iseno, so condicionadas ao
seu reconhecimento pelo rgo arrecadador competente, que no caso o Municpio desta cidade.
O imposto de transmisso no incide na usucapio, mas o reconhecimento da inexigibilidade da
competncia da Fazenda Municipal, razo pela qual a guia de exonerao (no incidncia) deve ser
exigida.
Na realidade, toda essa questo de inconstitucionalidade mais uma questo dos interessados no
registro que poderiam questionar tal cobrana na Justia. E de certa forma, o RI como responsvel
solidrio tambm poderia acionar a Justia atravs de sua Anoreg-local, para a declarao de
inconstitucionalidade.
Sobrepartilha, Separao e Divrcio
Houve separao, posterior divrcio de um casal e oportunamente deixaram de
partilhar um bem imvel pertencente a ambos. Se, satisfeitas as exigncias fiscais, posto
que o bem ficar pertencendo exclusivamente ao varo, ser possvel a lavratura de
escritura pblica de partilha (ou dever ser de sobrepartilha) do imvel?
Resposta: Se o casal quando da separao ou quando do divrcio deixou de partilhar um bem imvel,
trata-se de sobrepartilha. Conforme Plcido E. Silva Sobre Partilha, formado de sobre e partilha,
bem indica o vocbulo que sobrepartilha a partilha que se processa depois de outra partilha. Assim,

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sobrepartilha, em realidade a segunda partilha ou a nova repartio de bens ou de coisas que no se


partilharam antes.
Como natural, a sobrepartilha deve obedecer aos mesmos princpios e regras e guardar as mesmas
propores que serviram de base partilha que lhe antecedeu.
Dessa Arte, presentes os requisitos da Lei 11.441/07, bem como os requisitos legais e fiscais, ausncia
de incapazes, o comparecimento dos divorciados e de Advogado, a sobrepartilha poder ser realizada
atravs de escritura pblica com o conseqente recolhimento do imposto (ITBI se onerosa, o ITCD se
gratuita) e se for o caso, levando-se em considerao principalmente artigos 13, 25 e 39 da Resoluo
35/07 CNJ.
SFH Imvel Comercial
Foi apresentado um Instrumento Particular com fora de Escritura Pblica nos termos
do artigo 61 da Lei 4.380/64. O imvel objeto deste contrato uma Sala Comercial. Pode
um contrato ser elaborado no SFH, se valendo dos benefcios do programa para imvel
que tem finalidade Comercial.
Resposta: SFH s se aplica para imveis residenciais para pessoas fsicas, e para imveis comerciais
ou no residenciais no se pode aceitar a vinculao ao SFH. SFH foi criado para facilitar e promover
construo e aquisio de casa prpria, restando claro que a aquisio de imvel com destinao
diversa da residencial no pode ser efetuada atravs do mesmo.
Tambm a utilizao de instrumento particular de compra e venda de que trata o artigo 61, pargrafo
5 da Lei 4.380/64, restrita apenas aos imveis residenciais.
No que se refere a imvel comercial, ainda que financiado pela CEF, no pode ser aceito o instrumento
particular, sendo de rigor a escritura pblica (ver artigos 7, 9, 23, 26 e 58 da Lei 4.380/64 e artigo
35, V a VII do Decreto 99.684/90.
Escritura Pblica de Re-ratificao
Temos seu parecer de que, aps registrado ttulo, no se pode atravs de averbao
recuar no tempo e alterar as partes essenciais do registro (partes, preo e objeto), no
entanto foi apresentada uma escritura pblica de re-ratificao para constar que a data
da lavratura do ato j registrado ficou consignada equivadamente (16/11/2011 por
16/11/2012). possvel proceder tal averbao?
Resposta: A rigor, a data da lavratura da escritura no pode ser alterada, porque eventualmente
poderia ter repercusses de ordem patrimonial tanto em relao ao adquirente
(casamento/comunicao), como em relao ao transmitente (fraude a credores, a execuo,
indisponibilidade, etc.).
No entanto, no caso em questo como o que se pretende retificar a data em foi lavrada a escritura de
16/12/2.012 para 16/11/2.011 que a data correta, a retificao ser possvel, pois a data que constou
do ttulo (16/12/2.012) ainda no existe, ou seja, no chegamos a ela, o que ir ocorrer somente daqui
sete meses e alguns dias.
Desapropriao e Desdobro
Na matrcula do imvel foi registrada penhora originria de execuo movida pela
CEF/FAZENDA NACIONAL, seguiu-se o registro de Desapropriao deste imvel pelo
Municpio. Agora, o Municpio enviou requerimento, instrudo com o necessrio,
solicitando o desdobro do imvel. Ser necessrio prvio cancelamento da penhora? Em
outro imvel existe compromisso de v/c, foi desapropriado e o Municpio requereu
desdobro. Como proceder?
Resposta: A desapropriao forma originria de aquisio, assim como o usucapio ato de
imprio do Poder Pblico, e sendo assim adquirido pela Administrao Pblica livre de quaisquer
nus ou gravame que recaia sobre o imvel, ficando esse nus ou direito sub-rogado no preo da
desapropriao (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425 do CC). Com a expedio da Carta de Sentena,
tem por suplantada a ligao relativa do expropriante situao jurdica predial anterior.

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Com o depsito do preo d-se a transferncia do domnio para o expropriante, restando aos que se
intitulam proprietrios anteriores o recebimento da indenizao.
Nem penhora, nem compromisso de compra e venda so impedimentos para registro da
desapropriao, no sendo necessria qualquer anuncia. O que poderia ter sido feito poca das
desapropriaes, seria comunicao aos credores da desapropriao.
Os imveis so em face do registro da desapropriao livre de quaisquer nus, e em sendo assim, este
poder desmembr-lo/desdobr-lo livremente, independente de qualquer anuncia ou necessidade de
prvio cancelamento da penhora ou compromisso de compra e venda que gravavam os imveis.
Alienao Fiduciria Dao em Pagamento
Imvel de "A" foi dado em alienao fiduciria Banco Sofisa ( registrado). Apresentado
para registro escritura de dao em pagamento, atravs da qual "A" (fiduciante) faz
dao em pagamento do imvel ao credor fiducirio, dando total quitao do
dbito. Aps anlise esta serventia efetuou devoluo solicitando retificao da
escritura, de forma seja dada em dao em pagamento " direitos aquisitivos da
propriedade resolvel do imvel" objeto. As partes solicitaram a reviso da exigncia,
visto todos comparecerem no ato e foi dada quitao total. possvel rever a posio?
Resposta: Como ningum pode transmitir mais do que tem, a dao em pagamento deveria ser do
direito eventual do imvel como citado no 8 do artigo 26 da Lei 9.514/97 (direitos aquisitivos da
propriedade resolvel do imvel). No livro Negcio Fiducirio, Renovar de Melhim Chalhub
mencionado que: Pode o devedor efetivar o pagamento mediante dao, caso em que transmitir ao
credor seu direito eventual consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimnio deste,
dispensada a realizao do leilo do imvel (Lei 9.514/97, art.26, 8) pg 275. Desta forma,
deveria mesmo a dao referir-se a eventual direito e no o imvel.
Entretanto, considerando-se que todas as partes participaram do ato, dispensados os procedimentos
do artigo 27 da Lei, e artigo 112 CC, entendo que a requerimento do interessado (credor fiducirio),
possam ser considerado direitos aquisitivos da propriedade resolvel do imvel, o registro possa ser
feito consolidando-se a propriedade (plena) no patrimnio do credor fiducirio a critrio do Sr. Oficial
Registrador, alertando-se o credor para eventuais casos futuros.
Averbao Premonitria Cpia Autenticada
Estou com pedido de averbao de ajuizamento de ao (Art. 615-A-CPC). O detalhe
que o pedido foi instrudo com cpia autenticada da certido de distribuio da ao. H
problema? Outro detalhe: a autenticao foi feita por Tabelio de outra cidade.
necessrio o reconhecimento de firma na comarca quando a escritura, certido de
casamento, bito, etc., for lavrada por tabelio de outra comarca?
Resposta: A rigor, a certido deveria ser apresentada no original nos termos do artigo 615-A CPC, no
entanto como se trava de averbao preparatria (premonitria), a cpia autenticada faz prova do
ajuizamento da ao e poder ser aceita;
A autenticao feita por Tabelio de outra comarca, tambm entendo ser, no caso, suficiente,
prescindvel o reconhecimento de firma na comarca do Tabelio que autenticou o documento;
Documentos de outras comarcas, como escrituras, certides, procuraes, principalmente quando
oriundas de outros estados, poder sim ser solicitado reconhecimento de firma do
Tabelio/Notrio/Registrador/Escrevente que as expediu, salvo as provenientes do foro quando ento
ser suficiente autenticao da assinatura do Juiz pelo escrivo. Alis, nos casos de escrituras e
procuraes, poder a serventia consultar (quando com aparncia de falsidade) o cartrio que as
expediu,
podendo
tambm
manter
arquivo
de
cartes
de
assinaturas
dos
tabelies/notrios/escreventes de outras comarcas para fins de consultas.
Cdula Crdito Bancrio Garantia Por Alienao Fiduciria
Foi apresentada Cdula de Crdito Bancrio emitida em favor do Bradesco, com
alienao fiduciria de imvel. Em relao ao emitente, avalista e garantidor, no

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fizeram constar qualificao completa, incluindo apenas nome, CPF e endereo. A


gerente entrou em contato informando que estas cdulas (para garantia de limite de
crdito concedido a pessoas fsicas) so padronizadas e no tem como inserir estas
informaes que solicitamos e que cdulas emitidas desta forma so registradas em
cartrios de todo o Brasil. possvel o registro do ttulo nestas condies?
Resposta: A Cdula de Crdito Bancrio ttulo de crdito (artigo 26 Lei 10.931/04) e sua eficcia e
validade no depende de registro (artigo 42 da Lei); no entanto as garantias reais por ela constitudas
ficam sujeitas para valer contra terceiros aos registros e averbaes previstos na legislao aplicvel
(artigo 42 citado);
O artigo 29 da Lei elenca requisitos essenciais da CCB, nada mencionando sobre qualificao completa
do emitente ou do terceiro garantidor quando for o caso. A constituio da garantia poder ser feita na
prpria CCB ou em documento separado.
No entanto, alienao fiduciria CCB deve acessar ao CRI(artigo 167, I, 35 LRP), e em sendo objeto de
registro, deve conter a qualificao completa da partes (fiduciante e cnjuge, se for o caso, e fiducirio
- artigo 176, 1 II, 4 letra a e b). Portanto, no ttulo em face da existncia da alienao fiduciria,
dever constar qualificao completa do fiduciante e fiducirio, dispensada as demais.
Tal qualificao poder ser aceita em separado fazendo-se meno na CCB (artigo 32 at por analogia),
mas assinada pelas partes e com firmas reconhecidas.
As CCB podem ter essa padronizao modificada, e mesmo assim no sendo, poder sim ser inserida a
qualificao das partes no fecho antes das assinaturas ou mesmo serem como muitas o so, impressas
depois de digitalizadas como modelo incluso.
Emolumentos Direito Real de Habitao
Numa escritura de inventrio e partilha o imvel, avaliado em R$209.371,56, foi
atribudo aos herdeiros. Ao vivo, foi reservado o direito real de habitao.
A consulta que eu lhe fao como deve ser calculado o valor das custas e emolumentos
referentes ao registro do direito de habitao. Em outro caso calculamos como
usufruto, ou seja, 1/3 do valor do imvel?
Resposta: A posio da serventia est perfeitamente correta, pois na ausncia de previso na Tabela
II de emolumentos do RI, para a cobrana do registro do direito real de habitao, por analogia deve
ser aplicada as mesmas regras de cobrana de emolumentos utilizada para o usufruto (1/3 do valor do
imvel), a no ser que outro maior tenha sido atribudo para o direito real de habitao.
Arrematao Cancelamento de Hipoteca e Cauo
Na matrcula do imvel consta registro de primeira e especial hipoteca (credor =
COHAB) e averbao da cauo (BNH), em seguida, o credor hipotecrio, em processo
de execuo arrematou o imvel e a Carta de Arrematao foi registrada.
Posteriormente, o arrematante/proprietrio - COHAB, atravs de Contrato de
Constituio de Hipoteca, deu o imvel em garantia hipotecria para a CEF, tambm
registrada. No foram canceladas hipoteca e cauo, permanecendo na matrcula 02
registros de hipoteca de 1 grau e 01 averbao da cauo. Este imvel localiza-se na
cidade de T., cuja competncia para registro pertencia a nossa Serventia e o Oficial
daquela comarca no aceita abrir matrcula sem o levantamento da primeira hipoteca
em favor da COHAB e cauo em favor do BNH. Com a carta de arrematao
poderamos fazer o cancelamento da hipoteca, mas em relao a cauo? possvel
proceder ao cancelamento?
Resposta: Sim, pois com o cancelamento da hipoteca pelo comprovado pagamento do crdito
hipotecrio, no poder persistir a averbao da existncia da Cdula Hipotecria e,
conseqentemente a averbao da cauo deve ser tambm cancelada Caso o Oficial do RI anterior
assim no aceite, que se apresente a anuncia da CEF que a sucessora do BNH e tambm interessada
na questo, pois credora hipotecria do imvel (2 hipoteca).

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Loteamento Pelo Municpio PMCMV


A Agncia Municipal de Habitao - EMHA encaminhou requerimento para registro de
loteamento em nossa Serventia, no apresentou as certides relacionadas no art. 18 da
Lei 6766/79, alegando tratar-se de loteamento de iniciativa do poder pblico para fins
de interesse social. Nesta situao poder ser dispensada a apresentao das certides e
documentao exigida no citado artigo? Tambm, alegou que o loteamento est
enquadrado dentro do PMCMV, bem como as futuras edificaes que sero efetuadas
nos lotes. Para registro do loteamento, devo exigir a declarao da CEF de
enquadramento no programa ou basta declarao prpria loteadora?
Resposta: Entendo que sim.
Quanto ao enquadramento do empreendimento (loteamento) no PMCMV, alm da declarao
apresentada pelo empreendedor (EMHA) at para os emolumentos devidos (artigos 42/43 da Lei
11.977/09), tambm dever ser apresentada declarao de enquadramento do empreendimento no
PMCMV pela CEF, que a gestora operacional dos recursos de subveno do PNHU e PNHR, os quais
so compreendidos pelo PMCMV consoante Nota Tcnica conjunta Irib/Anoreg-BR de 22.09/09, 2.

RTD Alienao Fiduciria Pessoa Jurdica


Sendo Contrato particular de abertura de crdito fixo emitido por empresa de pequeno
porte, com garantia dada sobre o prprio bem adquirido, alienado fiduciariamente em
favor do credor, pergunto: necessrio apresentarem contrato social da firma, com
eventuais alteraes, para verificao dos poderes de representao, ou isso seria
ingerncia do Cartrio?
Resposta: Pelo que pude entender, se trata de alienao fiduciria de bem mvela ser registrada em
RTD (artigo 1.361, 1 do CC e artigos 127 e 129, 5 LRP).
Art. 1.361. Considera-se fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel
infungvel que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
1o Constitui-se a propriedade fiduciria com o registro do contrato,
celebrado por instrumento pblico ou particular, que lhe serve de ttulo no
Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor ou em se tratando
de veculos, na repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a
anotao no certificado de registro.
LEI N 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 127. No Registro de Ttulos e Documentos ser feita a transcrio:
I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigaes convencionais de qualquer
valor;
VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservao.
Art. 129. Esto sujeitos a registro no Registro de Ttulos e Documentos, para surtir
efeitos em relao a terceiros:.
5) os contratos de compra e venda em prestaes com reserva de domnio ou no,
qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienao ou de promessas de venda
referentes a bens mveis e os de alienao fiduciria;
Portanto, prescindvel apresentao do contrato social, eventuais alteraes ou mesmo certides da
Junta Comercial ou RCPJ, bem como prova de representao de quem assina pela Pessoa
Jurdica/Empresa, que da responsabilidade da Instituio.
O RTD, diferentemente do CRI, no constitui direitos. O que se pretende com o registro, acima de
tudo, gerar presuno jris tantum em relao a datas e contedos dos documentos apresentados.
No h direito a ser questionado e qualquer invalidade deve ser encaminhada para a apreciao do
Juzo competente. O registro no RTD faz prova de validade de data contra terceiros e finalidade de
conservao.

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Desdobro rea Non Aedificandi


Cliente apresentou requerimento solicitando o desdobro de seu imvel, instrudo com
planta e memorial descritivo aprovados pelo Municpio e ART do engenheiro.
Na planta, uma das reas desdobradas possui 3 reas non aedificandi cuja descrio
no constou no memorial descritivo. Como proceder em relao a estas reas non
aedificandi? Devemos exigir a insero do caminhamento destas? Devero constar estas
reas na abertura da matrcula ou atravs de averbao?
Resposta: Via de regra, as reas ou faixas non aedificandi, so impostas em projetos de
parcelamento do solo (loteamento/desmembramentos) nos termos dos artigos 4 ou 5 da Lei
6.766/79, porm nada impede que a administrao pblica municipal, ao aprovar desdobro que
tambm parcelamento do solo (artigo 1 da Lei), imponha tal restrio (reas ou faixas no
edificveis).
H dois tipos de faixa non aedificandi, a do artigo 4 (reserva acautelatria) que parece ser o caso e a
do artigo 5 (suplementares implantao de equipamentos pblicos).
Portanto, se em uma das reas resultante do desdobro aprovado foi imposta/contou trs reas/faixas
non aedificandi conforme constou da planta, tais reas devem ser descritas no memorial (ao menos em
largura, extenso e rea, prescindvel suas confrontaes, por tratar-se de reserva acautelatria, nada
impedindo, porm que tenham descrio completa includa s confrontaes e caminhamento).
Tais reas podem constar da matrcula ser descerrada (no corpo da descrio do imvel) ou por
averbao, sendo o ideal que constem por averbao (AV.1.M___), para maior destaque e evitar
descuidos.
Area non edificandi Pblica
Municpio desta cidade apresentou requerimento solicitando abertura de matrcula de
02 reas non edificandi em nome do Domnio Pblico Municipal, alegando que estas
no foram abertas por ocasio do registro do loteamento na CRI anterior. Anexou
Certido da matrcula (me do loteamento), memorial descritivo das reas, mapa do
loteamento, ART do engenheiro e Ofcio expedido pela CRI anterior informando que
no foram abertas as matrculas. possvel a abertura destas matrculas? J constando
como rea de domnio pblico?
Resposta: Depende. Existem dois tipos de faixa non aedificandi institudos, a do inciso III do artigo
n. 4 e a do artigo n. 5 da Lei do Parcelamento do solo.
A primeira(art. 4 - reserva ou acautelatria) deve localizar-se ao longo das guas correntes e
dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias. Tem obedecimento obrigatrio em
razo da prpria lei, sendo obrigao imposta pela Lei. Essas faixas de carter obrigatrio no podem
ser olvidadas no projeto de loteamento.
A segunda(artigo 5 - suplementares) refere-se a trechos destinados a implantao de equipamentos
urbanos na contingncia de o parcelamento urbano se revestir de caractersticas prprias que
determinaro adensamento demogrfico mais avantajado, a exigir margem de segurana maior ao
poder pblico para implantao de equipamentos urbanos suplementares.
Dessa forma, a faixa non aedificandi estabelecida pelo artigo 5 da Lei, resulta da faculdade que tem o
poder pblico de, alm de exigir as reas reservadas ao uso comum, determinar outras que, a seu
critrio, sejam necessrias deixar livres em face do carter especial do loteamento urbano ou regies
adjacentes.
So faixas de imposio facultativa pelo poder pblico.
No que diz respeito faixa non aedificandi estabelecida no artigo 5 da Lei, cumprir ao poder pblico,
por ocasio do exame do projeto do parcelamento, determinar se h necessidade ou no alm das
faixas non aedificandi contidas no projeto original, designar outras que sero supletivamente
destinadas a equipamentos urbanos.
Desta forma, no caso que se apresenta, se as faixas/reas non aedificandi se tratarem de faixas
facultativas/suplementares, referidas no artigo 5 da Lei e que foram destinadas a equipamentos
urbanos, as matrculas podero serem descerradas.

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Servido de Passagem
Empresa proprietria de 02 imveis pretende instituir servido de passagem perptua destinada a tubulao de esgoto em favor de um imvel vizinho, no qual foi construdo
um condomnio de casas. A empresa proprietria dos imveis que seriam os Servientes
atua no ramo de construo e comercializao de imveis e nas matrculas j promoveu
registro de incorporao, hipoteca das fraes ideais das unidades, averbao de
patrimnio de afetao e, em um deles, o condomnio j foi institudo parcialmente com
abertura das matrculas. Do outro lado, o imvel que seria o dominante, o condomnio
foi registrado e as aberturas das matrculas das respectivas unidades autnomas j
foram concludas. Considerando que h necessidade de instituir a dita servido e
sabendo-se que o condomnio no tem personalidade jurdica, qual soluo poderamos
apresentar? Nosso Tabelionato ir lavrar a escritura e o registro de tais imveis de
competncia desta Serventia.
Resposta: Dois so os imveis servientes, duas sero as servides a serem registradas.
J o imvel dominante seria um s. No entanto, como nesse imvel foi registrada a instituio de
condomnio edilcio surgindo novas unidades imobilirias, novos imveis e novas matrculas foram
criadas no mundo jurdico, as quais foram necessariamente descerradas para essas unidades
autnomas que surgiram e em face ao princpio da unitariedade de matrcula (cada imvel deve ter
uma matrcula e cada matrcula deve corresponder a um imvel). Portanto, so vrios os imveis
beneficiados pela servido, ou seja, vrios so os dominantes. Nos imveis servientes, em um deles foi
(parcialmente) institudo condomnio edilcio c/ abertura de matrculas para as unidades autnomas.
Portanto, com relao aos imveis servientes, temos o seguinte:
Imvel A onde no h registro da instituio do condomnio. Para instituio da servido sobre
rea comum do condomnio, deve figurar no ttulo (escritura) servido o proprietrio do imvel, ou
seja, o incorporador/administrador;
Imvel B - onde foi registrada instituio (parcial), deve comparecer no ttulo que institui a servido
o proprietrio/ administrador/incorporador do condomnio, e se as unidades autnomas j tiverem
sido alienadas a terceiros, devem comparecer tambm no ttulo como instituidores, os
adquirentes/condminos e seus respectivos cnjuges, se casados forem, com aprovao por
unanimidade em assemblia;
J com relao aos imveis dominantes que recebem as servides, deve comparecer no ttulo o
proprietrio/administrador/incorporador, e caso as unidades autnomas j tiverem sido alienadas,
tambm os adquirentes das unidades e seus respectivos cnjuges, se casados forem;
As servides sero registradas nas matrculas me/matriz/original dos imveis servientes, averbando
(transporte) nas matrculas das unidades autnomas a existncia da servido (artigo 1.386 CC), isso no
caso do imvel onde j foi institudo (parcialmente) o condomnio. Devendo tais servides ser
averbadas nas matrculas das unidades autnomas dos imveis dominantes, podendo inclusive ser
feita averbao tambm na matrcula me matriz, para consignar de que o condomnio tal
beneficiado por duas servides de passagem de tubulao de esgoto, conforme registros tais (imveis
servientes) e averbaes tais (imveis dominantes).
Escritura de Inventrio
O Tabelionato est lavrando uma escritura de inventario em que faleceu um dos trs
condminos. Sobre a parte inventariada existem dois contratos de venda e compra, no
registrados. As partes querem que conste na escritura de inventario a existncia dos
contratos, para posteriormente serem lavradas as escrituras de venda e compra, pode
constar na escritura a existncia desses contratos?
Resposta: No h sentido realizar o inventrio e constar que bens ou parte de bens do autor da
herana j havia sido alienado anteriormente. Se j havia transmisso do bem imvel que pertencia ao
autor da herana, devem os interessados cuidar de registrar esses ttulos aquisitivos para que os
mesmos (viva/herdeiros) realizem o inventrio e/ou arrolamento dos bens que pertenciam ao
falecido.

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certo que salvo os casos previstos no cdigo civil, direitos reais sobre imveis constitudos ou
transmitidos por ato entre vivos, s se adquirem com o registro no CRIs (artigo 1.227 CC), e nos
termos do artigo 1.245 CCB, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo
translativo no CRIs, e enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imvel.
Contudo, deve ser levado a inventrio somente o que o autor da herana possua ao tempo de sua
morte (ver artigos 993. IV, 1.022 a 1.028 CPC).
Ademais, com a partilha e seu registro, o proprietrio da parte ideal de 1/3 do imvel no ser mais o
outorgante vendedor ou promitente vendedor (autor da herana/de cujus/falecido), mas sim
herdeiros, viva e eventuais cessionrios.
Talvez a questo possa ser resolvida de outra maneira, cesso de direitos hereditrios com
adjudicao, alvar autorizando esplio representado pelo inventariante a cumprir esses contratos
celebrados anteriormente, ou seja, quem outorgaria as escrituras definitivas seriam terceiros que no
participaram daqueles contratos. Ademais, haveria implicaes com o fisco (ITBI/IRPF) e com a DOI.
Doao Entre Cnjuges CPB
Uma senhora casada sob regime da Comunho Parcial de Bens, na vigncia da lei
6.515/77, firmou compromisso de venda/compra de imvel. Posteriormente, foi lavrada
escritura transferindo propriedade. Ambos registrados na matrcula do imvel. Agora
foi apresentada escritura pblica de Doao, na qual ela est efetuando a doao (pura e
simples) de 50% do imvel para seu cnjuge. Nada foi mencionado a respeito da
existncia de herdeiros, somente que "possui bens necessrios manuteno e que no
momento da sucesso o bem no volta colao". possvel o registro do ttulo n/
termos?
Resposta: No regime da Comunho Parcial de Bens possvel a doao entre os cnjuges em relao
aos bens particulares, decorrendo da lgica a concluso de que a doao versa sobre os bens
particulares de cada cnjuge.
A doao que um cnjuge faa ao outro quando o casamento realizado pelo regime da CPB, passvel
de registro porque a parte doada, considerando o regime, no se comunica ao doador (artigo 544 CC).
Ademais, a doao da parte disponvel, havendo declarao no sentido de que a doadora possui
renda suficientes para sua subsistncia e dispensada colao. Isso no caso de ela ter adquirido os
direitos de compromisso, bem como a definitiva quando ainda em solteira, pois ao contrrio, j
quando casada, os bens adquiridos por ela na constncia do casamento j se comunicam pelo regime
adotado pelo casamento.
Partilha Divrcio
Estou com uma escritura de divrcio consensual lavrada num Tabelio de So Paulo, em
que houve partilha do bem. A escritura ainda no foi averbada no Registro Civil.
imprescindvel que antes do registro da partilha o divrcio seja averbado no Registro
Civil? Ou o registro da partilha independe da averbao no registro civil.
Resposta: A sociedade conjugal termina pelo divrcio (artigo 1.571, IV) e o casamento vlido s se
dissolve pela morte de um dos cnjuges ou divrcio ( 1 artigo 1.571 CC).
Realizado divrcio, far-se- sua averbao no registro pblico (RCPN artigos 10, I do CC, 1.124 e
1.124-A e seu 1 CPC, 29, 1, a, 100, e da LRP e artigo 32 da Lei 6.515/77). J no Registro de
Imveis, o divrcio dever ser averbado junto s matrculas dos imveis de propriedade do casal
(artigos 167, II, itens 5 e14 e 244 LRP).
O divrcio, alm da averbao junto ao RCPN, dever ser averbado no registro de imveis somente
junto s matrculas dos imveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos 167, itens 5 e
14, e 244 - situao dos imveis do casal).
Portanto, considerando os artigos mencionados, especialmente os artigos 10, I do CC, 100, pargrafo
1 da LRP e 32 da Lei 6.515/77, antes do registro da partilha a decretao do divrcio, dever ser
primeiramente averbada junto ao RCPJ.

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Pacto Antenupcial Divrcio


Registrada escritura de pacto antenupcial no livro 3, vem agora o Banco credor de
determinada cdula de crdito rural requerer seja averbado nessa Ficha o divrcio do
casal, tal como j averbado na matrcula do imvel objeto da garantia. Confesso jamais
ter visto um caso desses, de averbao de fim de casamento na ficha do livro 3, onde
houvera sido registrado o pacto antenupcial. Alis, nem sei que efeito teria, uma vez
que, ao meu ver, o que interessa j est lanado na matrcula. Aguardo, portanto seus
ensinamentos a respeito.
Resposta: O Pacto Antenupcial, como o prprio nome diz, deve ser realizado por escritura pblica
antes do casamento (artigo 1.639 CC), entretanto somente ser vlido e eficaz entre os cnjuges se lhe
seguir o casamento. J perante terceiros, somente ter validade depois de registrado em livro especial
(artigo 178, V LRP) pelo Oficial do Registro de Imveis do domiclio conjugal.
Nos termos do artigo 244 LRP, a averbao do pacto antenupcial obrigatria no lugar de situao dos
imveis de propriedade do casal (livro 2). De outra banda, a sociedade conjugal termina pelo divrcio
(artigo 1.571, IV) e o casamento vlido s se dissolve pela morte de um dos cnjuges ou pelo divrcio (
1 artigo 1.571 CC). Realizado o divrcio, far-se- a sua averbao no registro pblico (RCPN artigos
10, I CC, 1.124 e 1.124-A e 1 CPC, 29, 1, a, 100 LRP e artigo 32 LRP). J no Registro de Imveis,
o divrcio dever ser averbado junto s matrculas dos imveis de propriedade do casal (artigos 167, II,
itens 5 e14 e 244 LRP).
Portanto, o divrcio, alm da averbao junto ao RCPN, dever ser averbado no registro de imveis
somente junto s matrculas dos imveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos
167, itens 5 e 14, e 244 - situao dos imveis do casal), no havendo previso para sua averbao
junto ao Livro 3-Auxiliar onde registrado Pacto Antenupcial que serviu para reger as questes
patrimoniais do casamento que se dissolveu pelo divrcio e nada se alterou com relao ao pacto que
valeu durante a vigncia do mesmo. Eventuais questes patrimoniais e de famlia devem ser resolvidas
no divrcio judicial ou extrajudicial.
Procurao Com Prazo e Perodo Futuro
Cliente de nosso Tabelionato pretende lavrar procurao cujos poderes sero
especficos para outorgado agir durante perodo futuro, ou seja, ele pretende outorgar a
procurao hoje (10/10) estipulando que o perodo de atuao do procurador ser entre
os dias 20/10 a 10/11/12. H algum impedimento legal em relao a este perodo futuro?
Resposta: Apesar de no conhecer as particularidades do caso (poderes, fins, objetos, partes,
condies especiais, etc.), entendo, s.m.j., que, via de regra, no h impedimento legal consignar na
procurao a ser outorgada o prazo estabelecido, mesmo sendo esse prazo por perodo futuro, porm
prximo, a no ser que existam certas condies que inviabilizem a prtica do ato. No entanto, a
procurao se no revogada, no surtir efeitos nem antes, nem aps o prazo consignado (ver artigos
662 e 682 do CC, especialmente o inciso IV deste ltimo).
Formal de Partilha Divrcio
Cliente pretende o registro da partilha dos bens autos de Divrcio Consensual, no
entanto, observa-se que no houve a expedio da Carta de Sentena.
A interessada apresentou fotocpia na ntegra dos autos, que tramitou no ano de
1979/80, desde a capa/autuao at o arquivamento e verifica-se realmente que, embora
tenha sido homologado o divrcio e a partilha, no houve a expedio da Carta de
Sentena. Considerando que o pedido no atende as exigncias do art. 221, V da Lei
6.015/73, possvel proceder ao registro pretendido?
Resposta: No, no ser possvel registro sem apresentao do ttulo correto previsto em lei (artigo
22l, IV LRP). O que foi apresentado mero documento que no se presta a registro, estando inclusive
sujeito a troca ou substituio de folhas e eventuais falsificaes que no do a segurana jurdica
necessria a embasar o registro.

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Compromisso de Venda e Compra e Inventrio


Pessoa solteira firmou compromisso de v/c de imvel; devidamente registrado na
matrcula. Posteriormente, aquisio da propriedade (escritura pblica e registro)
ocorreu quando esta j havia casado, adotado regime da Comunho Parcial. Com o
falecimento da proprietria, o bem foi partilhado entre as filhas, sendo que o vivo
(atualmente casado) compareceu como concordante. No consta recolhimento do ITCD
sobre renncia ou cesso da meao; no inventrio, o imvel foi tratado como no
comunicvel, sob alegao que, embora tenha sido inicialmente firmado compromisso
de v/c, na ocasio o preo foi pago vista. possvel o registro?
Resposta: O compromisso de compra e venda (promessa) direito real adquirido com o registro
(artigos 1.225, VII e 1.227 CC); Referido direito real foi adquirido e quitado pela autora da herana
quando ainda era solteira, portanto antes do seu casamento pelo regime da CPB. No havendo,
portanto comunicao, podendo ser considerado bem particular (artigos 1.658 e 1.659 (I e II) do
mesmo cdex.
Dessa arte, o bem imvel levado a inventrio pode ser considerado como bem particular, at porque, o
cnjuge sobrevivente compareceu no inventrio concordando e anuindo, no ocorrendo comunicao
da meao;
Por outro lado, nos termos dos artigos 1.829, I e 1.832, por ser considerado bem particular, o vivo,
cnjuge suprstite, tem direito a herana de sua falecida mulher, devendo, a rigor, o bem imvel ser
partilhado em partes iguais pelo nmero de filhos herdeiros, mais uma parte igual ao vivo;
Desta forma, ou se retifica a partilha, ou se apresenta a guia de recolhimento do ITCD (como doao)
ou comprovante de iseno, dependendo da legislao estadual.
Portabilidade ou Novo Contrato
O contrato da CAIXA, trata-se de Portabilidade ou um novo contrato onde cancela-se o
nus e constitui uma nova alienao fiduciria. mDevemos aceitar o contrato da forma
em que se encontra, consequentemente faramos 1 Averbao e 1 Registro? ou Devemos
devolver o contrato, pois por se tratar de portabilidade, seria o caso de apenas 1
averbao(cesso dos direitos creditrios)?
Resposta: Portabilidade de crdito a possibilidade de transferncia de operaes de crdito e
arrendamento mercantil de uma instituio para outra por iniciativa do cliente, mediante liquidao
antecipada da operao na instituio original; A mudana vale para financiamento imobilirio e
garantia fiduciria ou hipotecria para instituio financeira que venha assumir como credora;
As caractersticas da portabilidade que permitem a transferncia de crdito entre os credores
equivalem/se equipara a cesso de crditos com os mesmos requisitos exigidos quando do
registro do primeiro financiamento com a indicao expressa neste contrato, que se
trata de transferncia de crdito (portabilidade), o que no consta do contrato
apresentado, devendo tambm comparecer no instrumento o credor original, o (s)
devedor (es) e o novo credor;
No caso, deve ser seguido o instrumento apresentado, praticando dois atos, cancelamento da alienao
fiduciria registrada e registro da nova alienao fiduciria constituda a favor da CEF;
No entanto, no instrumento apresentado, o interveniente quitante deve rubricar e subscrever o
instrumento apresentado, sem o que no ser possvel a prtica dos atos (averbao de cancelamento
da alienao fiduciria e registro da nova);
A situao ainda nova e poder ser feita de vrias maneiras, aqui em nossa capital esto sendo
apresentados instrumentos como esse, mas com o comparecimento.
Inventariante Outorga de Escritura
Pessoa falecida havia compromissado imvel a terceiro. Na escritura de inventrio ficou
a cargo da inventariante meeira outorgar escritura de venda e compra para cumprir
obrigao. Considerando que todos os herdeiros so maiores e capazes, posto que, o
inventario foi feito administrativamente, correto lavrar escritura de venda e compra,

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sendo o Esplio representado pela inventariante (nos termos da escritura pblica de


inventario) ou haver necessidade de solicitar alvar judicial?
Resposta: Sim, nos termos do artigo 12, V CPC, correto o esplio ser representado pela
inventariante na escritura de venda e compra, entretanto para segurana jurdica (artigo 166 e
seguintes do CC) e validade do ato, entendo que deve tambm haver autorizao judicial, pois
possvel o socorro a via judicial para obteno de alvars, cuja expedio no cabe ao notrio e no se
confunde com escritura pblica;
O esplio o conjunto de bens, direitos e obrigaes de uma pessoa aps a sua morte e enquanto no
distribudos aos seus herdeiros e sucessores. Em razo do falecimento do proprietrio do bem imvel,
o acervo patrimonial passa a formar universalidade indivisvel (artigo 1.791 CC);
E para a alienao ou onerao de bens de qualquer espcie do esplio representado pela
inventariante, haver a necessidade da audincia dos interessados e de autorizao judicial atravs de
alvar (artigo 992, I CPC;
Os bens prometidos a venda pelo falecido, cujo preo esteja pago, no so direitos que devam
compor o acervo a ser partilhado, ao contrrio, so meras obrigaes que precisam ser cumpridas
pelos sucessores na forma legal, e apesar disso, em que pesem interpretaes em sentido contrrio,
entendo, s.m.j, que nos termos do artigo 992, I do CPC citado, haver a necessidade do alvar judicial
para maior segurana jurdica e validade do negcio (lembrando-se aqui e novamente o artigo 166, V, e
artigos seguintes do CC).
Associao rgo Deliberativo Diretoria
possvel registro de associao, onde seu estatuto no conta tesoureiro, foram
declarados apenas presidente, vice-presidente, secretrio e conselheiro fiscal?
Resposta: Sim, perfeitamente possvel, desde que no exista nenhum impedimento no estatuto da
entidade. A composio dos rgos deliberativos/diretoria feita de acordo com o estatuto.
Eventualmente, tambm poder haver a cumulao de cargos/atribuies, desde que conste do
estatuto essa peculiaridade. Tambm poder haver o cargo que ser preenchido oportunamente, desde
que tambm previsto no estatuto e justificado por ata de assemblia geral.
Procurao Venda e Compra
Estou com uma escritura de venda e compra em que os vendedores (marido e mulher)
esto representados por procurador, cujo procurador o prprio adquirente do imvel.
H algum problema?
Resposta: Ao contrrio, o CC/02 no repetiu a proibio do CC de 1916 (artigo 1.133), e a doutrina
tem entendido que conforme artigo 117 CC/02, o contrato consigo mesmo permitido desde que no
constem proibies do artigo 497 CC e o mandato no tenha cessado (artigo 682 CC, principalmente
quanto ao prazo de validade).
Entretanto, alm de a procurao dever ser com poderes expressos e especiais nos termos do 1 do
artigo 661 CC (compreendendo este ltimo a especificidade dos poderes outorgados), contendo a
meno do imvel e seu valor para, exige-se que do instrumento de mandato, os poderes outorgados
incluam o de o mandatrio contratar consigo mesmo ou seu cnjuge, isto , o de poder adquirir para si
o imvel de que est encarregado de vender.A procurao tambm deve ser atual (30 dias) e dentro de
eventual prazo de validade.
Documento Estrangeiro Certido de Casamento USA
Temos um caso de um brasileiro que se casou nos Estados Unidos em 1966, pelas leis
dos EUA. Houve a "dissoluo do casamento" aos 07/08/1980 nos EUA. O brasileiro
adquiriu um imvel nesta Serventia em 2001, no estado civil de separado judicialmente,
e agora pretende averbar o seu divrcio com base nos documentos apresentados.
possvel averbar o "divrcio" ?
Resposta: No, no ser possvel proceder averbao do divrcio pelos documentos apresentados,
pois foi apresentada somente a traduo da licena de casamento da certido de casamento e da

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deciso da dissoluo do casamento. Sendo que para tal mister, necessria a apresentao da
certido de casamento original ou cpia autenticada, contendo a averbao e/ou referncia a
decretao do divrcio com a legalizao consular (comprovao de sua autenticidade mediante
lanamento da assinatura do cnsul do Brasil), traduzida por tradutor juramentado, e registrada em
RTD (ver artigos 129, pargrafo 6,148, 221, III, 246, todos da LRP, 224 do CC, 9, da LINDB e 157 do
CPC, ver tambm APC 1.246-6/1, todos abaixo reproduzidos).
rea de Preservao Permanente
Construtora/incorporadora
promoveu
registro
de
incorporao
de
um
empreendimento composto por 3 torres de apartamentos.
Este empreendimento ser construdo s margens de um riacho e uma das condies
impostas pelo Municpio para aprovao do projeto foi que a incorporadora, reservar
rea non aedificandi de 30 metros dentro do terreno que ser construdo o
empreendimento (ao longo do riacho). Esta rea non aeificandi no consta na planta
aprovada e no foi promovida a averbao na matrcula. Agora, a incorporadora
apresentou requerimento solicitando a retificao do memorial de Incorporao, j
registrado, para constar que na rea externa, de uso comum, existe esta APP, em
conformidade com o Plano Diretor e Guia de Diretrizes Urbansticas impostas pelo
Municpio.
O detalhe que, alm de j ter sido efetivado o registro da incorporao, j foi concluda
a construo de uma torre e institudo condomnio parcialmente, com abertura das
respectivas matrculas. possvel atender ao pedido a proceder averbao para
constar a retificao da incorporao (memorial) j registrado?
Resposta: As rea de Preservao Permanente, sejam rurais ou urbanas, so restries legais (artigos
3, II, 4, I,a - no caso - e 7 da Lei 12.651/12) e no caso tambm administrativas, pois por imposio
do Poder Pblico Municipal. Na realidade, no est ocorrendo alterao do projeto de incorporao
edilcia, pois no h nenhuma alterao estrutural (unidade, parte comum, especificaes, rea
construda, fraes ideais de terreno, etc., nem nenhum desvio do plano).
Como dito, existe imposio/restrio legal/administrativa e mesmo que no averbada, existir. E
at bom que se averbe, para publicidade e para que eventualmente no ocorram sanes
administrativas ou mesmo legais (ao civil pblica, por exemplo).
Desta forma, considerando o artigo 43, IV (parte final...salvo exigncia legal....), a averbao da
existncia (legal e administrativa) da APP de faixa de 30,00 metros ao longo do riacho, poder ser
feita, o que no implicar em retificao do memorial/projeto/plano da incorporao. Tal averbao
poder ser feita at mesmo nos termos do artigo n. 213, I, letra a (omisso).

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2013
Adquirente Menor Impbere
Tenho em mos para registro escritura de compra e venda em que a adquirente
CELINE, estudante, solteira, 12 anos, filha de Wendel e Elisandra, "neste ato
representada somente por sua me, declarando esta, sob penas da lei, que o genitor da
menor acima qualificada ausente e que desconhece seu atual paradeiro, no
possuindo este qualquer participao afetiva na vida da menor, o que dispensa sua
presena na lavratura do presente instrumento, uma vez que a representao da menor
vem sendo exercida exclusivamente por sua genitora". Pergunto se posso aceitar a
escritura para registro nessas condies, mesmo porque nela est inserida a clusula
resolutiva, posto que o pagamento foi feito parte no ato e parte a prazo (j decorrido),
alm de que a menor adquire a nua-propriedade e sua me usufruto, j que ela quem
est entrando com o montante.
Resposta: O menor impbere ou pbere, no est impedido de adquirir bens, contudo dever ser
representado ou assistido pelos pais (Pai e Me art.1.634, V CC);
No caso de o pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e no sabido, o fato dever ser
declarado no ttulo aquisitivo sob as penas da lei, pela me que representar o menor com
exclusividade, como no caso, pois o no comparecimento do outro pode ser em funo da perda,
destituio ou extino do poder familiar, falecimento, etc. (ver tambm artigos
166/168/171/1.630/1.631 e 1.690 todos do CC);
Se se tratar de venda e compra pura (mesmo gravado por usufruto) com pagamento total e quitao do
preo, no haver necessidade de alvar judicial; No entanto, se tratar de venda e compra com
condio resolutiva ou em que haja outras obrigaes, pagamento em prestaes, onerao no
resguardo de interesses, os representantes precisam ser credenciados pelo Juzo a quem compete a
proteo dos menores, ou seja, a compra e venda em que h obrigaes e pagamento em prestaes,
no basta a assistncia ou representao, sendo necessria autorizao judicial. No se pode perder de
vista o que preceitua o artigo 1.691 CC, que contempla que no podem os pais gravar de nus real
imveis dos filhos, nem contrair em nome destes, obrigaes que ultrapassem os limites da simples
administrao;
Portanto, para que o menor adquirente possa contrair obrigaes, alm da representao pela me
necessrio alvar judicial, a no ser que juntamente com o ttulo aquisitivo seja apresentada quitao e
solicitao do cancelamento da condio resolutiva em face da prova do pagamento total indubitvel.

Condomnio Sub-convenes
Empreendedora pretende registrar um condomnio que conter, hotel, shopping, torre
residencial, torre comercial e estacionamento rotativo. Para tal pretende elaborar uma
Conveno de Condomnio Geral do empreendimento, que dentro conter outras subconvenes, uma para cada tipo implantando, hotel, shopping, res/com., etc. possvel
elaborar conveno de condomnio com subconvenes?
J vi deciso sobre conjunto de prdios residenciais em SP, onde uma delas pretendia
elaborar conveno prpria o que foi proibido. Agora se dentro do condomnio existem
diferentes tipos de prdios, comerciais e residenciais, mais hotel, seria possvel?
Resposta: Nos termos do 4 do artigo 9 da Lei 4.951/64, no ser possvel num mesmo
condomnio mais de uma conveno condominial ou mesmo sub-convenes individuais para cada

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tipo de unidade (comercial, hotel, shopping, residencial, vagas de garagens), devendo, portanto ser
uma nica conveno que poder tratar dos diferentes tipos de unidade (ver tambm artigos
1.333/1.334/1.347/1.348do CC).

Imvel Com Hipoteca SFH - Doao


Foi apresentada para registro escritura pblica de doao lavrada em 1996, cuja
matrcula do imvel objeto, consta registro de primeira e especial hipoteca em favor da
CEF (SFH). No texto, foi mencionada a existncia de tal hipoteca e que foram cumpridas
as exigncias o art. 292 (revogado) e 293 da Lei 6.015/73 (notificao credora). Anexo
escritura, consta a comunicao da CEF dizendo que no poderia anuir ao pedido,
pois, "no admite doao de imvel objeto de garantia hipotecria". possvel o registro
da presente escritura ?
Resposta: No ser possvel o registro, a no ser com a concomitante transferncia do financiamento
respectivo e com a intervenincia obrigatria da instituio financeira (CEF), nos termos do 1 do
artigo 1 da Lei 8.004/90. As hipotecas vinculadas ao SFH, so regidas por lei especial que reclama
prvia e expressa anuncia do credor hipotecrio para a alienao do imvel gravado a terceiros.
Dispe a Lei 8.004/90 que o muturio do SFH somente pode alienar (includo aqui a doao que
forma de alienao) imvel gravado com a concomitante transferncia do financiamento e com a
intervenincia obrigatria da instituio financeira.
Observe-se que, em conformidade com a Lei 8.004/90, a transferncia do imvel hipotecado a
entidade do SFH, somente se d com a concomitante transferncia do financiamento, motivo pelo qual
se exige a interveno do credor hipotecrio.
Alienao Fiduciria - Contra-Notificao
A requerimento do credor fiducirio efetuamos expedio de intimao a devedores
fiduciantes para satisfao das prestaes em atraso. Recebida intimaes pelo devedor
e esposa, advogados enviaram "contra-notificao" para no efetuar nenhum
procedimento no sentido de consolidar a propriedade fiduciria para o credor. O
contrato em questo Cdula de Crdito Bancrio (padro Bradesco) e mais uma vez
conferida acredito que possui todos os requisitos para constituio da alienao
fiduciria registrada. Agora, decorrido prazo para purga da mora o credor solicita
certido de decurso do prazo (art. 26, 7 Lei 9.514/97) para dar prosseguimento a
consolidao da propriedade. Como devo proceder?
Resposta: O ttulo foi conferido/analisado/qualificado pela serventia, que acredita ter todos os
requisitos legais para a constituio e registro da alienao fiduciria.
Uma vez consolidada a propriedade fiduciria em nome do credor fiducirio, este dever proceder aos
pblicos leiles para alienao do bem imvel, e caso sejam negativos, tal ocorrncia dever ser
averbada junto a matrcula do imvel, quando ento ser tambm dada quitao ao fiduciante (artigo
27 da Lei 9.514/97).
Apesar das alegaes dos fiduciantes em sua contra-notificao, estes assinaram o ttulo (CCB) e
atravs dele constituram a alienao fiduciria.
O registro, enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que por outra maneira
se prove que o ttulo est desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252 LRP). Dessa forma, os
interessados deveriam, pelos meios legais, buscar o cancelamento do registro (artigo 250, I LRP),
buscando tambm a anulao do ttulo CCB (artigo 254 LRP).
Aos Oficiais de CRI compete a prtica dos atos relacionados na legislao pertinente de que so

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incumbidos, estando estes, inclusive sujeitos a infraes disciplinares pelas inobservncias das
prescries legais ou normativas (artigos12 e 31, I da Lei 8.935/94).
O registro vlido e produziu os seus efeitos legais. Os devedores fiduciantes foram intimados a
purgar a mora nos termos do 1 do artigo 26 da Lei 9.514/97. O prazo legal de 15 dias j decorreu
sem quitao da dvida pelos fiduciantes.
Portanto, uma vez certificado tal fato ( 7 do artigo 26 da Lei), se requerido e pago o imposto devido,
dever ser feita averbao da consolidao da propriedade em nome do credor fiducirio, que em
seguida dar prosseguimento (leilo e quitao).
Os interessados (fiduciantes), mesmo em ocorrendo a consolidao da propriedade em nome do
credor, podero pelos meios jurisdicionais, promover, se for o caso, o cancelamento da consolidao.
Alienao Fiduciria Prestaes em Dia
Credor fiducirio vem recebendo notificaes para pagamento de impostos e taxas de
condomnio de determinado imvel que lhe foi alienado fiduciariamente.
Fundamentado no art. 26 1 da Lei 9.514/97, mesmo com as prestaes do
financiamento imobilirio em dia, o credor pode requerer a intimao do devedor
fiduciante para efetuar o pagamento destes impostos e taxas, sob pena de consolidao
da propriedade fiduciria?
Resposta: As prestaes do financiamento esto em dia, no havendo prestao vencida e no paga
(artigo 26 da Lei 9.514/97) a ensejar intimao para a satisfao dos dbitos em atraso. Eventuais
contribuies condominiais seriam includas na intimao, caso as prestaes estivessem vencidas (
1 do artigo 26 da citada Lei).
Portanto, no poder haver intimao do devedor para que este efetue o pagamento das contribuies
condominiais, sob pena da consolidao da propriedade em nome do credor fiducirio por falta de
expressa previso legal. Eventualmente, o fiducirio poder notificar (no intimar) o fiduciante para
que este efetue os pagamentos das prestaes condominiais em atraso.
Reserva Legal - Programa Mais Ambiente
Estamos com uma retificao de rea, para averbao da reserva legal. A Procuradoria
do Estado tinha se oposto a retificao, o proprietrio ento conseguiu Termo de
Adeso ao "Programa Mais Ambiente", onde consta que foi feita inscrio no CAR. A
Procuradoria do Estado emitiu documento concordando com a retificao devido
inscrio no CAR. Com isso torna-se possvel a averbao?
Resposta: O documento apresentado no supre o registro da Reserva Legal no Cadastro Ambiental
Rural CAR, artigo 18 da Lei 12.651/12, que desobrigaria a averbao da Reserva Legal no Registro de
Imveis ( 4 do citado artigo 18).
O documento refere-se a recibo de requerimento de Adeso ao Programa Mais Ambiente. O
requerimento no configura a aprovao da adeso ao Programa, que depender do cumprimento dos
requisitos exigidos. termo de adeso com o comprometimento do proprietrio e no se trata de
registro de Reserva Legal do CAR, no dispensando a averbao da Reserva Legal no Registro
Imobilirio obrigatrio para a retificao de registro (rea).

Arresto Cotas - Distrato


Determinada empresa, est registrada nesta Serventia desde 19/07/04, tendo como
scios Joao (1980 cotas - 99%), e Laura (20 cotas - 1%). Em 29/11/06 recebemos oficio da
4 Vara Cvel determinando o ARRESTO de 99% das cotas o que foi efetivamente feito.
Agora foi apresentado "distrato" da dita empresa, onde comparecem os nicos scios
Joo (1980 cotas - 99%), e Laura (20 cotas -1%). Entretanto nada foi dito em relao ao
ARRESTO: possivel fazer o Distrato sem a manifesto do juizo?

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Resposta: Arresto indica apreenso judicial de bens do devedor ordenada pela Justia como meio
acautelador de segurana para garantir o credor quanto cobrana de seu crdito, evitando que seja
injustamente prejudicado pelo desvio desses bens. O arresto vem regulamentado nos artigos 813/821
CPC, sendo que se aplicam ao arresto as disposies referentes penhora (artigo n. 821 do CPC).
O arresto para ser registrado, exige mandado ou certido nos termos do artigo 239 LRP. E o que se
registra no o despacho que ordenou o arresto, mas o arresto depois de efetivado, tanto que esse
dispositivo legal ordena que ou o mandado ou a certido indiquem o nome do depositrio.
Portanto, no ser possvel averbar o distrato sem autorizao do Juzo que determinou o arresto ou
sem seu levantamento atravs de mandado judicial, ou mesmo se convertido em penhora, esta que
dever ser levantada depois da averbao da converso do arresto em penhora.

Venda e Compra - Vendedor Separado CPB


Tenho em matrcula o registro de um inventrio em que trs meninas, ainda menores,
recebem determinado imvel em inventrio por falecimento de seus pais. Hoje tenho
para registro escritura de compra e venda em que as trs, juntamente com o ex-marido
de uma delas, vendem referido imvel para terceira pessoa, estando elas assim
qualificadas: FULANA, casada... SICRANA, casada... BELTRANA, separada
judicialmente, e JOS, separado judicialmente, etc e tal...
Para efeito de averbao do estado civil de cada uma, pedi certides de casamento. Vi
que foi sob o regime da comunho parcial de bens, na vigncia da lei do divrcio, o
casamento de BELTRANA e JOS. Entendo que no houve comunicao do bem, sendo
indevido comparecimento dele na qualidade de vendedor. O mximo que poderamos
aceitar seria que comparecesse como anuente, mas nem isso estaria correto, pois no
tinha nada a ver com o imvel, vez que adquirido pelas irms atravs de herana.
Como no haver prejuzo algum para as partes, exceto para o prprio JOS,
eventualmente, num acerto de contas com o fisco, pergunto se posso registrar a
escritura nessas condies em que se apresenta ou se devo devolv-la pedindo a
excluso do mesmo. A escritura do ano de 2000... dificilmente podero ser
encontradas as partes outorgantes para uma eventual retificao, se o caso.
Resposta: No dito, mas resta evidente que com relao a Fulana e Sicrana casadas, seus
respectivos cnjuges, nos termos do artigo 1.647, I CC, devem comparecer anuindo alienao, a no ser
que sejam casados no regime da separao absoluta de bens (com pacto antenupcial).
Acredito que no, mas por ocasio da separao de Beltrana de Tal e Jos das Alfaces, poderia ter
havido partilha (apesar de no haver comunicao do bem adquirido por sucesso em face do regime
adotado por ocasio do casamento CPB), o que incidiria o recolhimento do ITCMD, vez que
equivaleria a doao.
Desta forma, deve o ttulo ser devolvido, solicitando apresentao da partilha por ocasio da separao
do casal para fins de registro e em ateno aos princpios da continuidade, disponibilidade e
legalidade. Caso no tenha ocorrido partilha (ou reconciliao), os interessados apresentando cpia
autenticada do processo de separao, provando que de fato partilha nenhuma ocorreu, poderiam
requerer pelo princpio da cindibilidade, que sejam considerados como outorgantes vendedoras
somente Fulana, Sicrana e Beltrana de Tal, evidentemente as duas primeiras assistidas de seus
respectivos cnjuges e justificando o comparecimento de Jos.

Partilha, Sucesso e Unio Estvel


Apresentado para registro Formal de Partilha, por bito de Luiz Rozendo(vivo).
Matrcula n 110.447: 50% do imvel do de cujus e 50% do imvel de Maria Ignez.

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Matrcula n 75.194: 25% do imvel do de cujus e 25% do imvel de Maria Ignez. Consta
da Partilha que os mesmos eram conviventes e que o de cujus tinha 07 filhos de seu 1
casamento. Levar-se- Partilha imvel integral da Mt.110447 e 50% do imvel da
Mt.75194? Consta do plano de partilha que a convivente Maria Ignez continuar
detentora de seus 50% e 25% e os filhos recebero cada um 1/7 de 50% e 1/7 de 25% dos
imveis. Dever ser solicitado o aditamento do Formal para que seja partilhado um
imvel integral(M.110447) e metade do outro(M.75194), tendo em vista que de qualquer
maneira os pagamentos sero os mesmos?
Resposta: Sim, de fato a meao no poder ser excluda da partilha, e esse o entendimento do
CSMSP sendo que poderamos citar inmeras decises nesse sentido, entre muitas outras, e
inclusive o acrdo n. 0000974-65.2011.8.26.062 especifico sobre Unio Estvel e
idntico ao caso - direito do falecido apenas a metade bens havidos em comum e
pertencetes ao cnjuge/convivente meeiro).
O patrimnio do de cujus constitui universalidade indivisvel (artigo 1.791 CC) que s perde esta
caracterstica com a partilha ( nico do artigo 1.791 e artigo 2.023 do CC). Em anotao ao artigo 993,
IV CPC, preleciona Teotnio Negro Os bens pertencentes ao de cujus em comunho com o seu
cnjuge devem ser relacionados integralmente e no apenas a parte ideal que lhe pertencia.
Aplica-se Unio Estvel o regime de bens da comunho parcial nos termos do artigo 1.725 CC, e com
repercusses sucessrias quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigncia da Unio Estvel.
Ademais, no caso, dever ser verificada poca e forma das aquisies dos bens imveis, incio da Unio
Estvel, vigncia e eventual acordo de convivncia. Portanto, entendo que deve a partilha ser aditada
para que seja partilhada a totalidade dos bens dos conviventes, resguardando eventuais direitos de
meao e sucesso.
Usucapio - Hipoteca
Imvel foi objeto de Usupio e na matrcula do imvel, ainda na CRI anterior, consta
registro de Hipoteca, averbao de Cdula Hipotecria e Cauo ao BNH.
Na sentena, o Juiz diz que "a hipoteca no deve ser obstculo ao direito da autora e
que nenhum gravame deve subsistir ou ser embarao declarao do domnio", mas,
no autorizou expressamente seu cancelamento. Como devo proceder o registro?
Resposta: A usucapio, assim como a desapropriao forma originria de aquisio, e sua
aquisio (declarao de domnio) no concorre vontade do titular do domnio extinto e ir, de certa
forma, sanear o imvel. O imvel usucapiendo no ter filiao por ser a usucapio forma originria de
aquisio.
No que diz respeito hipoteca, cdula hipotecria e cauo, so superadas pela usucapio justamente
por ser forma originria de aquisio. No h o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente que
ter a propriedade originria do imvel de forma livre e desembaraada de quaisquer gravames.
Nenhuma transmisso anterior, bem como nenhum direito anterior, subsiste com aquisio
(declarao domnio) por usucapio, eventuais nus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto.
Ademais, o prprio Juiz do feito, acertadamente diz ou determina que a hipoteca (via de conseqncia
cdula e cauo) no obstculo ao direito da autora e que nenhum gravame deve subsistir.
Portanto, abre-se a matrcula para o imvel usucapiendo, sem nada mencionar quanto aos nus
anteriores que no subsistem e nem necessitam serem cancelados, somente se faz referncia ao
registro anterior.

Carta de Arrematao - Adjudicao


Imvel da matrcula X de propriedade da empresa A foi dado em hipoteca em favor da
empresa B. Imvel da matrcula Y de propriedade da empresa A foi dado em alienao
fiduciria empresa B. Apresentada para registro Carta de Arrematao, autos de
execuo que a empresa B moveu contra a empresa A, tendo sido os dois imveis

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Adjudicados para a empresa B.


Pergunta-se: possvel o registro da Carta de Adjudicao na forma supra mencionada,
levando-se em conta a existncia da alienao fiduciria registrada ? Em caso positivo,
como proceder o ato ?
Resposta: Os direitos aquisitivos de que titular o devedor fiduciante (direitos de aquisio de
domnio), podem ser penhorados para a garantia da execuo. O credor fiducirio e o
arrematante/adjudicatrio so as mesmas pessoas.
Na realidade, o que deveria ser objeto de leilo/arrematao/adjudicao seria os direitos do devedor
fiduciante, quando ento o arrematante/adjudicatrio ficaria sub-rogado nos direitos e obrigaes do
devedor fiduciante, substituindo-o na relao contratual, passando a ser devedor em substituio ao
devedor fiduciante original. Entretanto, nesse caso arrematante/adjudicatrio tambm credor
fiducirio, ocorreria a Confuso (art 381 CC Extingue-se a obrigao, desde que na mesma pessoa
se confundam as qualidades de credor e devedor), extinguindo-se a obrigao.
Tambm deve ser levado em considerao de que consoantes recentes decises do CSMSP,
arrematao forma originria de aquisio (APC 0007969-54.2010.8.26.0604 - propriedade
adquirida se liberta dos vnculos anteriores).
Portanto, entendo que possvel o registro da carta de adjudicao no caso em questo,
principalmente levando-se em conta o instituto da confuso, apesar de a arrematao/adjudicao ter
sido do imvel, cancelando-se a alienao fiduciria, a exemplo da hipoteca (artigo 1.499, VI CC) em
face da arrematao (forma originria de aquisio) e da confuso. Ademais, assim decidiu o Juiz do
processo de execuo.
Cauo Locatcia
Imvel foi oferecido em cauo para garantia de contrato de locao e a averbao foi
efetivada na matrcula. Para garantir a locao de outro imvel, o imvel j caucionado
poder ser objeto de nova cauo?
Resposta: A cauo de imvel a que se refere Lei 8.245/91, no torna o imvel indisponvel,
podendo ainda que averbada aquela garantia, ser o mesmo alienado ou onerado por hipoteca.
Cauo, no gera direito real, mas obrigacional (pessoal). E se pode o mais (alienao/onerao),
poder ser novamente dada em cauo para garantia de outra locao. Se a pessoa que recebeu a
cauo de imvel para garantia do pagamento do preo de locao, aceitou essa garantia no havendo
previso legal impedindo ou impossibilitando que se d um imvel em garantia de vrios dbitos, o
Oficial no tem, assim, o embasamento legal para obstar a averbao de nova cauo. At porque, o
imvel poder ser dado em cauo para a garantia de locaes de imveis localizados em outras
comarcas. Resta ao locador, se for o caso, exigir nova ou outra modalidade de garantia.

Doao Com Clusula de Reverso


Um casal doa terreno de sua propriedade Igreja. A doao foi feita com a finalidade de
que no dito terreno seja construdo um templo religioso. No texto da escritura, constou
como condio que "a doao fica gravada com CLUSULA DE REVERSO, sendo que o
direito, posse e domnio do imvel ora doado REVERTAM ao patrimnio dos doadores,
se a finalidade no se concretizar". Certo que a clusula de reverso uma condio
resolutiva, mas aplica-se a este caso?
Resposta: No caso, trata-se de doao de pessoas fsicas para pessoa jurdica (Igreja). Est havendo
confuso, pois no se trata de doao com a clusula de reverso (artigo 547 CC) quando o doador
estipula que os bens doados voltem ao seu patrimnio, se este sobrevier ao donatrio, mas, sim doao
com encargo (artigo 553 CC c/c artigo 562), quando possvel a reverso da propriedade que reclama
ato de vontade do doador, que ainda que haja o descumprimento do encargo, poder no ser exercido.

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Nesse caso, reclama na realidade a revogao da doao pelos meios jurisdicionais com conseqente
cancelamento do registro por inexecuo do encargo pelo donatrio (artigo 562 CC - ver Efeitos da
Doao no Registro de Imveis de autoria do Bel. Elvino Silva Filho, RDI n. 19/20 jan/dez. 1.987,
item 7.2 Doao Modal ou Com Encargo).
Portanto, nesse caso no ser possvel o registro da escritura que dever ser re-ratificada para constar
que se refere a doao com encargo (artigo 553 CC) e que ser objeto de averbao junto a matrcula do
imvel quando do registro da doao.

Protesto Nota Promissria


Foi apontada promissria para protesto, a qual traz em branco o espao destinado
numerao, mas consta num quadro ao lado a expresso "Contrato nxxxx-tal"...
Li algo sobre requisitos da Nota Promissria e no vi entre eles nenhum que
especificasse ser necessrio ter ela nmero prprio. Entendi que basta vencimento, o
valor, nome "nota promissria", favorecido, local da emisso (se no constar,
considerar-se- como sendo o do domiclio do emitente), assinatura do emitente. No vi
meno necessidade de ter ela numerao. Posso prosseguir com os procedimentos
para protesto ou devo devolv-la por no estar acompanhada do contrato? (repare que
desta vez o caso exatamente o contrrio da consulta anterior... aqui no tenho o
contrato, mas somente a promissria... )...
Resposta: Tanto o Decreto 2.044/1908 artigos 54/55, como o Anexo I do Decreto 57.663/66
LUG, artigo 75, trazem requisitos essenciais que deve a NP possuir para a sua validade, e em nenhum
deles figura a numerao como requisito essencial. Na realidade pratica longamente adotada quando
existem mais de uma NP a serem pagas (ex. NP 01, 02, 03... ou 1/20, 2/20, 3/20, etc.).
Se fosse somente esse o motivo da qualificao do ttulo, o protesto poderia seguir normalmente.
Ocorre que o ttulo est vinculado a um contrato que deve ser apresentado no apontamento e para fins
de protesto deste, para que no ocorra duplo protesto, ou seja, a NP deve ser apresentada juntamente
com o contrato, e o que se protesta o contrato ao qual est vinculada a NP, para que seja feita
averbao de quitao e de que est vinculada ao contrato tal (n, protocolo, protesto, etc. certifica
que a NP faz parte do contrato tal...), como anteriormente respondido.

Assistncia Judiciria Gratuita - Partilha


Foi apresentado formal de partilha, onde consta no termo de abertura Assistncia
Judiciria e por despacho da Juza, constou a requerente Aparecida para o cargo de
inventariante e benefcios da assistncia judiciria gratuita. Foram relacionados os bens
a serem inventariados, dentre eles o prdio residencial objeto da matrcula n.9.448,
que ficou a metade para a viva Aparecida e a outra metade para as trs herdeiras
filhas, com o valor venal do imvel de R$29.491,03. Queria saber se nesse caso os
benefcios da assistncia judiciria gratuita se estende as herdeiras filhas?
Resposta: Nos termos do Item II do artigo 9 da Lei Estadual 11.331/02, a gratuidade foi
expressamente determinada pelo Juzo;
No caso, trata-se de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Valdemar, com pagamento de
meao a viva suprstite e a trs herdeiras filhas, diga-se solteiras, sendo uma delas menor impbere.
O valor da meao da viva excludo da base de clculo dos emolumentos, levando-se em conta
apenas a parte, o valor do patrimnio transferido, as herdeiras no caso (R$ 14.745,51) - PROCESSO CG
N. 179/2007 - GAJ3 N 136/07-E GUARUJ SP.
Portanto, levando-se em conta que mesmo entendido que o benefcio foi deferido apenas viva e no

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as herdeiras filhas solteiras, diga-se h de ser considerado que o valor da meao excludo da base de
clculo e mais o artigo 10 da Lei 1.060/50, em combinao com esse artigo 10 (Art. 10. So individuais
e concedidos em cada caso ocorrente os benefcios de assistncia judiciria, que se no transmitem ao
cessionrio de direito e se extinguem pela morte do beneficirio, podendo, entretanto ser
concedidos aos herdeiros que continuarem a demanda e que necessitarem de tais
favores, na forma estabelecida nesta Lei.).
Entendo, s.m.j., de que o beneficio da gratuidade, nesse caso, deve sim se estender as herdeiras filhas,
numa interpretao de todo o contexto (lgico sistemtica e que deve sobrepor a interpretao
gramatical).
Ademais, resta considerar o artigo 9 do provimento CGJSP 11/2013 de que a iseno/gratuidade
incidir apenas sobre custas e contribuies (demais emolumentos), no incidindo sobre emolumentos
devidos pelo Oficial.

ISSQN Recolhimento
A Lei 48/2003, desta Prefeitura, criou a cobrana do ISSQN, Cartrio impetrou
Mandado de Segurana, julgado em 2004, declarando inconstitucional o item 21,
subitem 21.01, do Anexo I, tornando definitiva a liminar. Do reexame necessrio, a 15
Cmara de Direito Pblico, negou provimento. A Prefeitura solicitou resciso da r.
sentena, cujo feito foi extinto, em outubro de 2012, com julgamento do mrito (Ao
Rescisria de Acrdo ajuizamento aps o decurso do prazo decadencial de dois anos,
contado do trnsito em julgado do acrdo rescindendo decadncia configurada
inteligncia dos artigos 495 e 269, IV, CPC). PERGUNTA: Poder ou no haver reverso
disso tudo, fazendo com que o Cartrio tenha que recolher tributo?
Resposta: Houve a declarao de inconstitucionalidade do item 21 e sub-item 21.1 da Lei Municipal
de n. 48/2003. A Lei Municipal de 2.003 e pode ter sido alterada ou mesmo criada outra revogando
a anterior, se j no ocorreu. Com relao ao pagamento do ISSQN, existem inmeras e variadas
decises.
Entretanto, a tendncia de que esse imposto seja recolhido pelos notrios e registradores pela
alquota de 2% sobre a renda bruta (na realidade de 2% a 5%) e no por meio de valor fixo ou
alquotas fixas ( 1 do artigo 9 do DL 406/68), e esse o entendimento do STJ, que ser brevemente
julgado pelo STF, mas a tendncia forte infelizmente essa.

Arrematao Judicial - Loteamento


Deu entrada nesta Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que
arrematou o imvel em hasta pblica. Sabendo-se, consoante reiteradas decises do
Conselho Superior da Magistratura paulista, que a arrematao de imveis em hasta
pblica forma originria de aquisio de propriedade e, portanto, inexistindo relao
jurdica entre o arrematante e anterior proprietrio, indaga-se se seriam dispensveis ,
para efetivao do registro do loteamento, certides pessoais dos anteriores
proprietrios, cuja previso est no Art. 18, 1, da Lei 6.766/79.
Resposta: De fato, a arrematao judicial, consoantes diversas e recentes decises do CSMSP, tem
sido considerada forma originria de aquisio no dependendo de existncia de relao jurdica
entre o arrematante e o anterior proprietrio, estando dispensada do cumprimento dos
princpios de continuidade e especialidade subjetiva.
Quando o bem arrematado, no h relao negocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, e a
transmisso de domnio no decorre de manifestao de vontade. Entretanto, essa situao deve ser
vista com cautela, pois no se trata de aquisio originria como usucapio, onde no h transmisso

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de domnio, mas declarao deste (domnio), ou como na desapropriao, que ato de imprio e sana
o imvel.
Na arrematao, no ser dado ao Oficial cancelar do ofcio eventuais nus existentes sobre imvel
arrematado, como, por exemplo, hipoteca, penhora, etc., assim como no poder ser arrematado o
imvel alienado fiduciariamente, mas nesse caso, to somente os direitos do devedor fiduciante ou do
credor fiducirio.
Da mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificao no constante ou no averbada
margem da transcrio ou na matrcula do imvel (terreno), registrar-se h to somente o terreno pelo
princpio da cindibilidade (a requerimento do interessado), ficando a regularizao da edificao para
ato posterior.
Enfim, a situao deve ser analisada com o prudente critrio, peculiaridade necessria ao registro de
imveis, pois o que inexiste relao jurdica entre anterior proprietrio e arrematante, mas no sobre
o imvel que, eventualmente poder estar sendo objeto em outros processos de usucapio,
desapropriao, anulao/cancelamento de registro anterior, questes trabalhistas, etc.
Desta forma, entendo que apesar de a arrematao ter sido considerada forma originria de aquisio
pelo CSMSP, no dispensa efetivao do registro de parcelamento do solo (loteamento ou
desmembramento) apresentao das certides pessoais dos anteriores proprietrios ou mesmo
daqueles que no mencionado perodo tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel ( 1 artigo
18 da Lei 6.766/79).

Cauo Real de Bens - Carta de Sentena


O Sr. Carlos e Sra. Neube (irmos) eram scios de um supermercado, desfizeram a
sociedade, sendo que para ela ficou filial, avaliada em 1/4 do valor da matriz. Ambos
fizeram acordo judicial no qual Carlos se compromete a arcar com todas as dvidas do
supermercado e como garantia d em cauo para Neube vrios imveis. Enviamos
cpias das sentenas. possvel averbar cauo ou registra-se hipoteca?
Resposta: No se admite cauo como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre o
imvel, devendo esta ser constituda atravs de hipoteca, ou seja, no h previso legal para registro ou
averbao de cauo real de bem imvel, mas to somente para averbao de direito real
de imveis.
A cauo de direitos relativos a imveis prevista no artigo 167, II, 8 LRP, refere-se aos direitos reais
ilimitados e aos direitos reais de garantia j constitudos (jure in re aliena. claro que na
locao caso a parte.
Contudo, em face do parecer CGJSP n 197/05 publicado no DOE de 20/07/05, ficou autorizado que
mandados para averbaes de caues que tenham recado sobre imveis prestadas em
aes judiciais para garantir medidas de natureza cautelar, sejam recepcionados como mandados de
registro de hipotecas judiciais independente da denominao que lhes foi atribuda. Entretanto, como
no caso no se trata de mandado, mas de carta de sentena, nem de medida cautelar, mas de
constituio de cauo de imvel e no de direitos reais, a carta de sentena com constituio de
cauo de bens imveis no tem acesso ao registro imobilirio, devendo as garantias ser constitudas
atravs de hipoteca por escritura pblica, ou constituda por hipotecas judicirias (art.466 CPC), se for
o caso.

CND No Vinculado ao INSS


Escritura de venda e compra de imvel rural efetuada pelo Sr. Norioval e esposa. Da
escritura constou que ela no est vinculada ao INSS como contribuinte obrigatria,
portanto no obrigada a apresentar CNDs. Quanto ao outorgante varo foram

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apresentadas CNDs (contribuies previdencirias e tributos federais) em nome da


pessoa fsica com inscrio no CNPJ (como contribuinte individual). possvel o
registro da referida escritura na forma em que se encontra ?
Resposta: Entendo que sim, pois a pessoa fsica (Norioval varo) considerada empresa individual
com obrigao de inscrio no CNPJ por fora do artigo 160, I do Decreto 3.000/99, razo pela qual
apresenta CNDs. J sua esposa, que no est enquadrada como empresa individual e no faz parte
daquela, declara que no est vinculada a legislao previdenciria, deixando de apresentar as CNDs.

Averbao Premonitria
Existe averbao de ajuizamento de ao e agora est sendo apresentada para registro
escritura de venda e compra (escritura foi lavrada em 2006 e a averbao do
ajuizamento foi feita em 2012).Se a penhora no impede a venda evidentemente a
simples averbao do ajuizamento da ao tambm no impede? Devo certificar no
ttulo a existncia dessa averbao?
Resposta: Como pode o mais (hipoteca convencional, penhora, etc.), pode o menos (averbao
premonitria). A escritura poder sim ser registrada, pois no h impedimento legal, e como o tempo
rege o ato, no importa se a escritura foi lavrada anteriormente e somente agora apresentada a
registro, continua sem impedimento.
Como averbao premonitria, no chega a ser nus real, mas nus de carter pessoal (quando
encargos, em que eles se fundam devem ser cumpridos pela pessoa, sem qualquer aluso ou referncia
s coisas no pesa diretamente sobre a coisa), no gerando nenhum direito ou mesmo garantia e tem
a finalidade de noticiar o processo de execuo e de carter acautelatrio.
Assim, entendo de que no haver necessidade de certificar no ttulo a existncia dessa averbao que
consta da matrcula e constar da certido da matrcula que acompanhar o ttulo aps o seu registro.

Incorporao de Condomnio Sociedade Empresa Americana


Uma empresa apresentou processo de incorporao de condomnio. Essa empresa tem
como seus scios uma pessoa fsica e uma empresa "americana", sem filial no Brasil,
nem cadastro na SRF. Assim, o que pedimos pra constar do processo? Seria somente o
contrato social com traduo pblica e registrado em RTD?
Resposta: Sim, devem ser apresentados documentos de constituio dessa pessoa jurdica e
posteriores alteraes, traduzido por tradutor pblico juramentado e com registro em RTD. Tais
documentos tambm devem ter a comprovao de autenticidade mediante lanamento de assinatura
do cnsul do Brasil chancela (APC 1.246-6/1 SP). A empresa (americana) tambm dever ser
inscrita no CNPJ na SRF (RFB), nos termos do artigo 5, XV, a, 1 e 8 da IN da RFB 1.183/2011.
Alm disso, devem ser apresentadas certides criminais dos scios das empresas (incorporadora e
pessoa jurdica americana scia). Certides estas, alm da justia federal, local do imvel e onde
domiciliadas tais pessoas (itens 202.3, 202.3.1 e 202.4 do Captulo XX das NSCGJSP). Sendo que as
certides ou documento equivalente expedidas no exterior, tambm devem ter a legalizao consular e
traduzidas para o vernculo e registrada em RTD.

Penhora

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Imvel que figura em nome de 6 proprietrios solteiros, na proporo de 1/6 da nua


propriedade para cada proprietrio. Penhora incidente sobre parte ideal pertencente ao
co- proprietrio Walter, qualificado no mandado como separado judicialmente. Consta
ainda do mandado de penhora que o executado informou que possuidor apenas de
50% de 1/6 da nua propriedade e que a outra frao de 50% de 1/6 da nua propriedade
pertence sua ex-mulher Teresa. Obs: consta do mandado que Teresa no foi intimada da
penhora, pois reside em outra cidade. Pergunta-se: Diante das novas alteraes
possvel a averbao de penhora incidindo sobre a parte ideal correspondente a 1/6 da
nua propriedade do imvel pertencente ao Sr. Walter ?
Resposta: Quanto intimao do cnjuge ou ex-cnjuge, nos termos do processo CG 2006/2903
DJE de 14-09-12, no mais necessrio, ou seja, prescindvel; J quanto divergncia do estado civil
do executado que na matrcula consta como solteiro e do mandado como separado, temos o seguinte:
a) Nenhuma meno foi feita de que o quinho de 1/6 do imvel pertence exclusivamente a Walter;
b) Tambm no houve excluso de eventual meao (artigo 655-B do CPC);
c) De qualquer forma, em ateno ao princpio da continuidade e disponibilidade, para a averbao da
penhora sobre 1/6 do imvel, haver necessidade da prvia averbao do casamento de Walter com
Tereza, bem como da separao do casal e de eventual partilha do quinho de 1/6 do imvel
(dependendo do regime e poca de casamento).
Portanto, no ser possvel a averbao da penhora pelos motivos acima (item c).

Aquisio de Imvel Rural Por Estrangeiro


Imvel rural (32 has) adquirido por estrangeiro e registrado, tambm, no livro de
registro de terras rurais adquiridas por estrangeiro. Este imvel est em
condomnio pro indiviso e proprietrios apresentaram requerimento solicitando o
desdobro do imvel. Como devo proceder em relao ao Livro de Estrangeiro? Fao
averbao no livro para constar e informo ao INCRA?
Resposta: O mdulo de Explorao Indefinida nesta cidade de 25 hectares, portanto a aquisio foi
dentro dos 3 mdulos permitidos (artigo 3, 2 da Lei 5.709/71 e artigo 7 1 do
Decreto74.965/74).
No entanto, nos termos do artigo 7 3 do Decreto 74.965/74, Depender de autorizao a
aquisio de mais de um imvel (mesmo) com rea no superior a 3 mdulos feita por uma pessoa
fsica estrangeira.
Aqui em nosso estado, h provimento da CGJSP permitindo aquisio de mais de uma propriedade
rural sem autorizao do INCRA desde que a soma total dos imveis no ultrapasse 3 mdulos
(Provimento 05/2012). Tambm em nosso estado, por deciso normativa, h comunicao ao INCRA
das transferncias a brasileiros, de imveis rurais anteriormente adquiridos por estrangeiro
(Provimento 33/05).
No caso, se possvel o desdobro/desmembramento do imvel rural, deve sim ser feita a averbao no
Livro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros, porque nesse caso gerar duas unidades
imobilirias, e eventualmente uma poder ser alienada quando anto dever haver comunicao ao
INCRA em face da mudana de titularidade (Artigos 4 do Decreto 4.449/02 e 7 do artigo 22 da Lei
4.947/66).
A comunicao ao INCRA tambm dever ser feita logo aps a averbao do desmembramento, at
porque, essa comunicao em face do desmembramento obrigatria (artigo 4 do Decreto 4.449/02
e 7 da Lei 4.947/66).
Entretanto, como o proprietrio estrangeiro com o desmembramento ficar proprietrio de duas reas
rurais, e considerando os termos do 3 do artigo 7 do Decreto 74.965/74, para o desmembramento
dever (por cautela) haver autorizao do INCRA (artigo 15 da Lei 5.709/71 e 19 do Decreto
74.965/74).

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Renncia de Usufruto
Nas escrituras pblicas de renncia de usufruto devero ser mencionados, ainda que a
ttulo gratuito (doao), necessariamente, o valor atribudo renncia?
Resposta: Sim, nos termos do artigo 176, 1, III, 5 da LRP, e para fins fiscais.
Casamento Religioso
Uma mulher adquiriu um imvel e declarou-se casada. Agora, na venda solicitamos a
certido do casamento para lavrar a escritura e averbar na matrcula o nome do
cnjuge/regime de casamento. Foi apresentada certido do casamento no religioso, que
ocorreu em 1978, firmada pelo representante da igreja, na qual no consta o regime de
bens. O casal no fez a regularizao deste casamento religioso no registro civil. O casal
no aceita que se lavre escritura como companheiros, insistindo que so, de fato,
casados. Existe alguma possibilidade jurdica de admitir esta certido?
Resposta: No, pois como o casamento foi somente religioso, juridicamente no h casamento, uma
vez que somente alcana os efeitos civis registrando o casamento ou termo no cartrio do RCPN
competente. Logo, no houve alterao do estado civil que o casal possua antes do casamento
religioso, permanecendo o mesmo.
Ademais, o prprio registro de aquisio onde a adquirente constou como casada deve ser retificado,
e se sobrevindo o casamento civil regularizando o anteriormente feito para efeitos civis (ver artigos
74/75 LRP, 1515, 1516 e 1.532 CC), dever ser averbado junto a matrcula/transcrio do imvel,
podendo, eventualmente ocorrer questes patrimoniais dependendo do regime adotado.

Loteamento Decreto Municipal de Aprovao - Caducidade


Foi apresentado para registro processo de loteamento urbano, analisando o mesmo foi
verificado que o Decreto Municipal de aprovao j ultrapassou o limite de 180 dias,
estando, portanto vencido. O interessado reapresentou processo juntando mera
"certido" da Prefeitura onde declara a mesma que o Decreto continua vlido.
possvel aceitar tal certido?
Resposta: Aprovao do loteamento exigida pelo artigo 18, caput e inciso V (cpia do ato de
aprovao) da Lei 6.766/479, foi feita como deveria, por ato administrativo efetivado por Decreto
Municipal.
Entretanto, o projeto no foi levado a registro no prazo de 180 dias, e o Decreto caducou, decado o
direito. No caso, no se trata de revalidao, pois revalidar significa tornar vlido, ou seja, o ato pelo
qual se torna legtimo, legal ou juridicamente vlido o que se fizera sem valia ou eficcia jurdica. a
legitimao, legalizao ou o preenchimento de requisitos legais.
A aprovao do loteamento dever ser feita atravs do ato administrativo de aprovao (artigo 18, V
Lei 6.766/79), ou seja, atravs de Decreto Municipal, pois certido ato administrativo enunciativo e
no contm manifestao de vontade, devendo expressar fielmente o contedo do documento original
de que extrada. A certido no d para conhecer elementos essenciais do ato administrativo de
aprovao do loteamento (sujeito e forma). Sem verificao do teor da suposta aprovao, viola-se a
regra da Lei 6.766/79 e inviabiliza-se a qualificao registraria.

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Alvar Judicial
Foi apresentado Alvar Judicial autorizando empresa (representada pela scia) a
escriturar em nome prprio imvel integrante de Esplio. H impedimento para o
Tabelionato
lavrar
escritura
aceitando
representao
do
proprietrio
(Esplio)/vendedor atravs do alvar nesta condies?
Resposta: A rigor, o esplio deveria ser representado por seu inventariante atravs do alvar, mas
como houve alvar judicial autorizando o adquirente a representar o transmitente (esplio), entendo
que a prtica do ato ser perfeitamente possvel a exemplo dos casos de aquisio de bens pelo
mandatrio (artigo 117 CC).
No entanto, do alvar dever constar meno do imvel, valor para alienao, estar dentro de seu
prazo de validade, autorizao da aquisio pela pessoa jurdica que representa o esplio, no haver
impedimentos que possam ser enquadrados nos incisos I a IV do artigo 497 CC., e que o alvar seja
recente e no tenha sido revogado.
Compromisso de Compra e Venda
Foi apresentado para registro promessa de compra e venda de 1/10 do imvel, de
Benedetto para sua irm Margheritta, recebida pelo bito do pai de ambos (Pietro); na
partilha foi atribuda 1/2 para viva e 1/10 para cada filho, porm consta do item 3 do
contrato que somente ser transmitida quando ocorrer o falecimento da viva (me de
ambos). possvel o registro, consta-se este item no registro?
Resposta: No caso, no se trata de compra e venda de imvel quando pode ser inserida clusula
resolutiva expressa com amparo nos artigos 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do CC (artigo 167, I, 29 LRP).
A condio constante do item 3 da promessa de compra e venda no se trata propriamente de
condio suspensiva ou mesmo resolutiva; clusula resolutiva nada mais do que o pacto comissrio.
J no cdigo Civil de 16, a doutrina apontava a semelhana entre a condio resolutiva expressa e o
pacto comissrio.
No que concerne aos compromissos de compra e venda, h disposies especiais que desautorizam
pacto comissrio, ao compromitente vendedor no dado escolher, dada a mora do comprador, entre
preo e resoluo do compromisso. O artigo14 do DL 58/37 (imveis loteados), o artigo 1 do DL
745/69 (imveis no loteados) e o artigo 63 da lei 4.591/64 (unidades condominiais autnomas)
dispem modos especiais de constituio em mora dos compromissrios compradores e resoluo dos
compromissos. Tais normas tm carter cogente, s partes no licito estipular de maneira diferente
(RDI n. 23, pg. 116).Ademais, tal condio contraria os artigos nmeros 1.147, 1.418 do CC, 22 do DL
58/37 e 1 DL 745/69.
Portanto, entendo, que o registro do contrato de compromisso de compra e venda com tal condio
no ser possvel.

Pacto Antenupcial
A separao ou divrcio deve ser averbada no livro 3 quando existe pacto antenupcial
registrado? Ou averba-se to somente nas matrculas dos imveis correspondentes?
Resposta: Uma vez feita separao ou divrcio, far-se- a sua averbao no registro pblico (RCPN artigos 10, I CC, 1.124 e 124-A e 1 CPC, 29, 1, a, e 100 LRP e artigo 32 Lei 6.515/77), tambm no
Registro de Imveis junto s transcries ou matrculas dos imveis porventura existentes em nome
dos separandos ou divorciandos (artigos 167, II, itens 5 e 14 LRP).
No h previso para a averbao de separao ou divrcio junto ao Livro 3- Auxiliar, onde registrado
o Pacto Antenupcial que serviu para reger as questes patrimoniais do casamento e nada se alterou
com relao ao pacto que valeu durante a vigncia do casamento. Eventuais questes patrimoniais e de
famlia devem ser resolvidas na separao ou no divrcio judicial ou extrajudicial. No caso de

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separao, eventualmente poder ocorrer a conciliao restabelecendo-se o casamento, e pelo divrcio,


poder sobrevir novo casamento, at mesmo entre os divorciandos.
O pacto antenupcial poder ter sido registrado em outra circunscrio territorial diversa daquela onde
registrado eventuais imveis de propriedade dos cnjuges.
O pacto tambm poder ser cancelado em face de alterao de regime de casamento feita pelo casal,
mas nesse caso, por determinao judicial.
Portanto, conclumos que apesar de no haver previso legal e nenhum efeito prtico, se requerido
(artigo 13, II LRP), tal averbao poder ser feita (artigo 178, VII da LRP).
Cdula Rural Pignoratcia
No caso da Cdula de Crdito Rural em que foi dada em garantia, em alienao
fiduciria (?), determinado bem. No caso, trata-se de Cdula Rural Pignoratcia. Como o
prprio nome indica, a garantia deveria ter sido de penhor. Veio como sendo em
alienao fiduciria (trator). Entendo que no pode ser aceita a cdula nessas
condies. No caso de Cdula de Crdito Bancrio, registraramos essa garantia (no a
cdula) no TD. Mas, como se trata de CRP, a previso legal no sentido de que ela deve
ser registrada no Livro 3.
Resposta: Como a garantia do bem mvel (trator) alienao fiduciria e no penhor rural agrcola,
dever ser constitudo atravs de Cdula de Crdito Bancrio (artigos 35 e 42 Lei 10.931/04) ou
atravs de Cdula do Produtor Rural (artigo 5 Lei 8.929/94), podendo, eventualmente a garantia
(trator) ser alterada para penhor rural agrcola (artigos 14, V, 15 e 56, I do DL 167/67).

Condio Resolutiva Expressa


Em uma escritura de venda e compra foi imposta a clusula resolutiva nos termos dos
artigos 474 e 475 CC. A clusula constou do registro. Agora foi apresentada uma
escritura de inventrio e partilha para registro. Se fosse uma escritura de venda e
compra a clusula impediria o seu registro enquanto no cancelada, certo? Por ser
escritura de inventrio e partilha pode ser registrada?
Resposta: O que caracteriza a condio resolutria expressa na compra e venda justamente a fora
de romper o vnculo negocial apenas pela verificao de inadimplncia do comprador (Fioranelli,
Ademar Direito Registral Imobilirio Irib/Safe, Porto Alegre 2.001, p. 476). Assim, uma vez que o
vnculo pode se romper apenas pela inadimplncia com a concordncia expressa do comprador e dada
a liberdade de contratar constante do artigo 421 CC, o imvel poder ser alienado.
Se o adquirente concorda expressamente com a compra e venda sob o qual
pende condio
resolutiva expressa, de seu conhecimento essa pendncia/nus, e se ainda assim foi de sua
convenincia contratar, estava ciente.
J no caso de inventrio e partilha, a transmisso ocorre desde logo por sucesso pelo princpio de
saisine (artigo 1.784 CC), e a condio resolutiva existente, muito menos impede o registro da partilha.
No entanto, a existncia da condio resolutiva expressa deve ser certificada no ttulo (escritura de
inventrio e partilha artigo 230 LRP).
No caso de inadimplemento, ainda que tenham ocorrido transmisses, estas tambm ficam resolvidas,
uma vez que pela publicidade do registro da compra e venda condicional no podem os terceiros alegar
desconhecimento (ver RDI n. 56 O Pacto Comissrio na Compra e Venda de Imveis e o Novo
Cdigo Civil Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza item 3.3. Inadimplemento pgina 90)

Condio Resolutiva e Instituio de Usufruto


Foi apresentada para registro escritura pblica de venda e compra, com clusula

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resolutiva (p/ pagamento do preo) e, ao mesmo tempo, instituio de usufruto


vitalcio. possvel o registro? Como proceder? Primeiro registra-se a instituio do
usufruto e depois averba-se a condio/clusula resolutiva ou ao contrrio?
Resposta: O que caracteriza a condio resolutria expressa na compra e venda , justamente a fora
de romper o vnculo negocial apenas pela verificao de inadimplncia do comprador. Assim, uma vez
que o vnculo pode se romper apenas pela inadimplncia, usufruto pode ser institudo com a
concordncia expressa do usufruturio, dada a liberdade de contratar constante do artigo 421 CC.
A clusula resolutiva expressa condio acessria da venda e compra e dever preceder ao registro do
usufruto, at porque deve ela constar do corpo do registro da compra e venda como condio do
contrato e no por averbao. O usufruturio aceita instituio do usufruto sobre imvel sob o qual
pende condio resolutiva.
Retificao de Permetro
Solicitado nesta serventia averbao de retificao de 03 lotes de terrenos, cada um
objeto de matrcula individual, oriundo de loteamento registrado nesta serventia, cuja
planta arquivada, no possui rea superficial total de nenhum dos lotes, possuindo
algumas medidas, no todas, no contm memorial descritivo arquivado.
Lote 01 - Qd. "F" - objeto da matrcula n 13.230, terreno localizado na esquina,
medindo na matrcula 11 x 30 metros, ou 330,00 metros quadrados, que na retificao
passou a ter 449,58 metros quadrados. Obs: Na planta do loteamento consta 12 X 28 m.
Lote 02 - Qd. "F" - matrcula n28.572, terreno localizado ao lado do lote 01, medindo 10
X 30 metros ou 330,00 m2, que na retificao passou a ter 444,24 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que mede 12 x 28 m.
Lote 03 - Qd. "F" - objeto da matrcula n56.818, terreno localizado ao lado dos lotes 01 e
02, medindo na matrcula 11 x 30 metros, que na retificao passou a ter 347,47 metros
quadrados. Obs: Na planta do loteamento consta que mede 11 x 30 m.
Todos os memoriais e plantas contm anuncia dos lotes confrontantes, bem como do
Municpio, estando ainda, os memoriais descritivos e plantas com o "de acordo" deste
Municpio. possvel a retificao na forma pretendida. ?
Resposta: No temos planta para visualizar desenho dos lotes, mas presumo que so irregulares, ou
seja, necessariamente no formam ngulos retos em todos os lados e o de esquina poder ter medida
em curva. Estranho o fato de o lote 03 estar localizado ao lado dos lotes 01 e 02. No seria ao lado
do lote 02, como o lote 02 que est ao lado do lote 01?
Como tais lotes no possuem todas as medidas, evidentemente algumas foram includas pela
retificao, passando a terem as medidas de todos os lados e confrontaes e, eventualmente as
medidas alm de irregulares, so maiores da frente aos fundos, e retificando o permetro
conseqentemente h retificao da rea.
Como se trata de loteamento, pelo visto bastante antigo, todos os confrontantes e principalmente a
Municipalidade anuram, entendo ser possvel as retificaes como requeridas, desde que tenham sido
feita intra-muros.

Menor Adquirindo Bem Imvel


As situaes so as seguintes:
1 - Menor de 16 anos adquirindo imvel representado pelos pais: O artigo 1.691 CC
estabelece que contrair obrigaes em nome do menor que exorbitem administrao
geral depende de alvar, e como pagamento espcie extintiva de obrigaes, meu
entendimento inicial que depende de alvar judicial quando o numerrio pertencer ao
menor, alm do fato do ato estar eivado de nulidade.
Nesse mesmo sentido as normas do Estado do Paran veda aquisio do imvel de
menor absolutamente incapaz. Aproveito para destacar a norma do Paran, a saber:

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11.2.25 - Sem a devida autorizao judicial vedado ao tabelio lavrar escritura de


compra e venda para aquisio de imvel quando numerrio pertencer a menor e este
figurar como outorgante comprador.
Art 1.691. No podem os pais alienar, ou gravar de nus real os imveis dos
filhos, nem contrair em nome deles, obrigaes que ultrapassem os limites da simples
administrao, alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prvia
autorizao judicial.
H deciso no Paran permitindo aquisio desde que haja doao de numerrio pelos
pais na escritura. Absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvar judicial para
aquisio de imvel, ou seja, se posso lavrar escritura de compra e venda em que o
absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.
2 - Maior de 16 anos e menor de 18 anos adquirindo um imvel assistido pelos pais: No
Cdigo Civil e Cdigo de Normas retro, fala-se em menor, por no diferencia dos
absolutamente e relativamente incapaz, assim, pergunto se a mesma regra se aplica
para ambos os casos, ou no relativamente incapaz j h uma legitimidade de venda, pois
j possuem um discernimento para prtica de atos civis e a lei s exigem que estejam
acompanhados dos pais (assistncia).
3 A dvida se d em virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no
Estado de So Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o
exigncias a respeito do tema.
Resposta: O Cdigo Civil nos artigos 1.630 a 1.638 manteve a disciplina normativa do Cdigo
anterior, adaptando-a aos princpios determinantes na constituio, notadamente quanto ao
exerccio conjunto do poder familiar pelo pai e pela me, conforme j tinha antecipado o Estatuto
da Criana e do Adolescente. Quanto administrao dos bens dos filhos, houve a mudana de
denominao do pai (art. 385 CC/16) para pai e me(art. 1.689 CC/02). O artigo 1.634 CC/02, diz
que: Compete aos pais, quanto pessoa dos filhos menores: V represent-los at os dezesseis anos
nos atos da vida civil, e assisti-los aps essa idade (...). O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o
pai e a me enquanto no exerccio do poder familiar, tm a administrao dos bens dos filhos
menores sob sua autoridade. J o caput do artigo 1.690, dispe: Compete aos pais, e na falta de
um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de 16 anos, bem como assistilos at completarem a maioridade ou serem emancipados. Por fim, o caput do artigo 1.691,
estabelece: No podem os pais alienar ou gravar de nus real os imveis dos filhos, nem contrair,
em nome deles, obrigaes que ultrapassem os limites da simples administrao, salvo por
necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prvia autorizao do Juiz.
O menor pbere ou impbere no est impedido de adquirir bens, desta forma, caso o menor tenha pai
e me, dever ser representado por ambos. Se se tratar de venda e compra pura com pagamento total
e quitao do preo, no haver necessidade de alvar judicial.
No entanto, se se tratar de venda e compra com condio resolutiva ou em que haja outras obrigaes,
pagamento em prestaes e onerao, no resguardo de seus interesses os representantes precisam ser
credenciados pelo Juzo a quem compete proteo dos interesses dos incapazes.
No caso de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e no sabido, o fato dever ser
declarado no ttulo aquisitivo, sob as penas da lei, pela me que representar ou assistir o menor com
exclusividade, pois o no comparecimento do outro pode ser em funo da perda, destituio ou
extino do poder familiar, falecimento, etc.

Penhora Fiscal e Indisponibilidade


Recebi e protocolei certido de penhora online referente a trs imveis e sobre estes
imveis existe a indisponibilidade. Estou anexando a certido, o comunicado e uma das
matrculas. Caso no possa ser averbada, por favor minutar exigncia.
Resposta: A indisponibilidade (fiscal) foi comunicada nos termos do provimento CG 13/12 e que a

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rigor, nos termos do artigo 13 do provimento deveriam ser averbadas nas matrculas dos imveis
respectivas existentes.
A indisponibilidade comunicada refere-se indisponibilidade de ordem fiscal ( 1 do artigo 53 da Lei
8.212/91), e nos termos do artigo 22 do provimento 13/12, no impedem oneraes e constries
judiciais, ou seja, no impedem averbao de outras penhoras, principalmente porque essas penhoras
tambm so oriundas de execuo fiscal da Fazenda Nacional.
Cdula De Crdito Bancrio
Recebi para registro uma cedula de Credito Bancario, tendo como garantias: Hipoteca
Cedular de um terreno na avenida 7 matricula 7449 e como penhor Cedular: 13 vacas
Girolanda, localizada na Fazenda Sta Helena nesta comarca de propriedade do
emitente.Pergunto:a) Hipoteca registra no livro 2; b) penhor cedular registra-se no livro
3 do Registros de Imoveis ou no Registro de Titulos e Documentos? Por que?
Resposta: As garantias (hipoteca e penhor rural pecurio) foram constitudas atravs da Cdula de
Credito Bancrio CCB, a qual no ser objeto de registro, mas as suas garantias sim sero registradas
(artigos ns. 30 e 42 da Lei 10.931/04);
Portanto, a hipoteca ser registrada no livro 2 Registro Geral (artigos 1.492 do CC e 167, I, 2 LRP);
Quanto ao penhor rural (pecurio artigo 1.444 CC), ser registrado no Registro de Imveis no Livro
3- Auxiliar e no no Registro de Ttulos e Documentos, em face dos artigos ns 1.438 do CC, 178, VI e
127, pargrafo nico da LRP.

Testamento Inventrio
Testamento, datado de 20/08/1985, acostado nos autos de inventrio da testadora, que
faleceu aos 14/06/2008 onde a testadora falecida imps clausula de incomunicabilidade
a legtima. No entanto, na partilha homologada h omisso desta clausula imposta a
cada um dos quinhes recebidos pelos herdeiros necessrios. Esta omisso poderia ser
relegada, diante do que consta o art. 2042 CC em vigncia, notadamente diante do fato
de que aquele testamento no fora aditado, para declarar a justa causa da imposio da
clausula em comento ?
Resposta: Para as sucesses que se abrirem depois de um ano da entrada em vigor do Novo Cdigo
Civil, aplica-se o determinado no caput do artigo 1.848 do CC/02.
As pessoas que tiverem feito testamento estabelecendo clusulas restritivas a legtima, seguindo o que
faculta o artigo 1.723 do CC/16, tero de fazer novo testamento aditando o anterior para declarar a
justa causa posta legtima. Se no tomarem essa providncia e se a sucesso abrir-se depois de um
ano do comeo da vigncia do Novo Cdigo Civil, no subsistir a restrio.
No questo de forma, mas de fundo de contedo jurdico da disposio testamentria, regendo-se
assim, pela lei vigente ao tempo da abertura da sucesso. Ademais, todo o processo, assim como a
partilha, foi analisado pelo Juiz do processo que homologou a partilha dessa forma. Portanto, correta a
posio da serventia.

Associao Alvar Judicial


Associao est parada desde 06/05/1953, onde presidente era Jos, no tendo sido
noticiada nenhuma alterao at a presente data. Agora foi recebido Alvar Judicial
solicitando excluso do nome de Auro como presidente, pois seu mandato se exauriu em
29.09.1982. Faz-se a juntada deste Alvar no processo da associao ou simplesmente
faz-se nota devolutiva informando que no h alterao desde 1953 ?
Resposta: Deve ser feita nota devolutiva informando da impossibilidade de ser feita a averbao
solicitada em face de a entidade estar inativa h mais de 60 anos, desde 06/05/1953, onde consta

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como presidente o Sr. Jose, nada constando em relao ao Sr. Auro, sendo dessa forma impossvel a
prtica do ato at mesmo pelo princpio da continuidade.
Ademais, o correto seria apresentao de mandado e no alvar (autorizao). De qualquer forma, fazse a nota de devoluo e arquiva/junta cpia da nota e do alvar junto ao processo.

Condomnio Alterao de Vaga de Garagem


Empresa instituiu condomnio denominado B, composto de 16 casas assobradadas, com
uma vaga de garagem para 02 (dois) automveis de pequeno porte. Destas casas, foram
vendidas 07, restando em seu domnio 09 casas. Acontece que as garagens no cabem
02 automveis, razo pela qual pretende alterar o registro para constar somente uma
vaga. Da conveno de condomnio nada consta com relao a este fato. Pergunta: Para
a averbao dessa modificao, necessria a presena de todos, empresa e 07
condminos ou apenas 2/3, que podero decidir nas Assemblias Geral ou
Extraordinria, como consta da Conveno? Todas as matrculas foram descerradas,
constando as garagens para 02 automveis.
Resposta: Pela instituio, especificao e conveno do condomnio nas unidades autnomas (16
casas assobradadas) foram institudas e especificadas que cada uma delas possui uma vaga de garagem
para a guarda de dois veculos de pequeno porte.
Pela alterao que se pretende realizar (instituio e especificao), cada unidade continuar com uma
vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada unidade comportar a guarda de um veculo apenas.
Alm de implicar em limitao do direito de propriedade, tambm implicar em restrio do uso.
Alm do que, para a alterao/retificao que se pretende, ser necessria a retificao do condomnio
e com aquiescncia unnime dos condminos nos termos do artigo 1.351, segunda parte (mudana da
unidade), com aprovao do projeto pelo Municpio.
Contrato de Abertura de Crdito Rural Fixo
Recebi para registro em Ttulos e Documentos o Contrato de Abertura de Credito Rural
Fixo. Na clusula primeira o financiado declara ciente e de pleno acordo com as
disposies contidas nas clausulas gerais do contrato de abertura de credito rural fixo,
registrado sob n.864.710, em 4-7-2013, no cartrio do 1 Oficio de Registro de Ttulos e
Documentos de Braslia, as quais passam a integrar o presente contrato para todos os
fins de direitos, formando um documento nico e indivisvel. Queria saber se posso
registrar o contrato de abertura de credito e se tem que fazer parte integrante as
clusula gerais e como fazer a cobrana?
Resposta: Integrante vem de integrar (completar, tornar inteiro), o adjetivo empregado para
exprimir tudo o que entra na composio ou na formao do todo para complet-lo, mostrando-se
assim um de seus elementos necessrios.
Os contratos de Abertura de Crdito Rural Fixo feitos com o Banco do Brasil por todo o Pas, tem suas
clusulas gerais registrada sob o n. 864.710 em 04/07/2013 no 1 RTD de Braslia DF, e que integra
o presente contrato ora apresentado para registro em RTD (domiclio do financiado) e que o
acompanham para fins de registro, sendo a sua veracidade de responsabilidade das partes, assim como
, via de regra, as capacidades de representao dos documentos e contratos que acessam o RTD.
So condies/clusulas gerais que servem para todos os contratos da espcie e os integram. Na
clusula primeira do contrato, o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposies
contratuais contidas naquele documento que o integra. As condies gerais acompanham o
documento, h declarao de cincia e de pleno acordo por parte do financiado e aquele registro tem
sua publicidade.
Portanto, entendo que o contrato de abertura de crdito firmado em 21/08/2013, pode ser registrado
em RTD juntamente com as condies gerais que o acompanham, ou melhor, que dele fazem parte. A
cobrana emolumentos dever ser feita como registro integral de contrato com contedo financeiro.

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Instrumento Particular
Estamos lavrando uma escritura de Venda e Compra no qual envolve 1/7 (um stimo) do
imvel. O valor declarado da transao R$ 11.500,00. O valor venal total do imvel
R$ 73.356,39. Este negcio jurdico poderia ser feito por instrumento particular, haja
vista que o valor inferior a 30 salrios mnimos (art. 108 C.C.)?
Resposta: Esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor
total do imvel, ou seja, o imvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribudo
(negcio jurdico), no podendo ocorrer fracionamento, como 1/10, 25% sobre a avaliao, sendo
considerado tambm o valor total incluindo benfeitorias (mesmo no averbadas), que no podero ser
dissociadas da transao para que no haja burla e se abra uma porteira.

Patrimnio de Afetao Incorporao


Empresa promoveu registro da incorporao para construo de um empreendimento
e, posteriormente, apresentou requerimento solicitando averbao na matrcula para
constar que o empreendimento est sujeito ao regime especial de tributao nos termo
do art. 4 da Lei 10.931/2004. Quais so os requisitos? Basta requerimento/declarao
com firma reconhecida? No consta averbao na matrcula da constituio do
patrimnio de afetao e, tambm, no requerimento nada foi mencionado e no foi
apresentado o Termo de Constituio deste, que entendo que seria um dos requisitos
para averbao deste regime de tributao diferenciada. possvel a averbao na
forma apresentada?
Resposta: A posio da serventia est correta, pois tal averbao no poder ser feita conforme artigo
2, II da Lei 10.931/04. Portanto, para que a incorporao/ empreendimento se enquadre ao regime
especial de tributao (artigo 1 da Lei), dever submeter a incorporao/empreendimento ao regime
de afetao (artigos 31-A a 31-E) antes da averbao da construo (artigo 31-E, I Lei 4.591/64).

Emolumentos Alienao Fiduciria


Foi apresentado e protocolado um contrato, que segue em anexo juntamente com a
certido da matrcula. O registro a ser feito somente o da alienao fiduciria. Os
cartrios da regio, uns cobram o registro cheio e outros cobram com reduo de 50%,
qual cobrana o senhor acha que est correta?
Resposta: No caso, entendo que a cobrana dos emolumentos integral, pois no se trata de
aquisio, mas de financiamento para construo onde o bem (terreno) dado em garantia de
alienao fiduciria. No caso de aplicao do artigo 290 LRP, ou mesmo processo CGJSP
2009/105563, pois no h aquisio (1), mas somente financiamento de construo (como era
antigamente antes do SFI, no SFH apenas).

Reserva Legal CAR


Recebi Termo de Responsabilidade de Preservaao de Reserva Legal". Conforme art. 18
do Codigo Florestal, rea Reserva Legal ser feita no Cadastro Ambiental Rural (CAR),
sendo que no 4 consta: "O Registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbao

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no CRI, sendo que, no perodo entre a data da publicaao desta Lei e o registro no CAR,
etc. Em So Paulo CAR j est funcionando? Onde? O Termo de Responsabilidade de
Preservao Reserva Legal deve ter firmas reconhecidas.
Resposta: Sim, o CAR est em funcionamento. O SICAR Sistema Nacional de Cadastro Ambiental
Rural. A rigor e nos termos do artigo 221, II LRP, as firmas das partes e testemunhas constantes do
Termo de Responsabilidade de Preservao de Reserva Legal, devem sim ser reconhecidas por
Tabelio.
Nos termos do 4 do artigo 18 da Lei 12.651/12, a inscrio no CAR desobriga a averbao da Reserva
Legal do RI (ver tambm o artigo 30 da citada Lei).

Alienao Fiduciria Constituio na CCB


Foi efetivado o registro de alienao fiduciria em favor do Banco BVA. Agora foi
apresentado requerimento solicitando averbao da transferncia dos direitos
creditrios da CCB. Ao requerimento esto anexas as publicaes das assemblias,
regulamento do fundo, procuraes, e cpia do instrumento particular de alienao
fiduciria no qual consta no verso carimbo com endosso mandato transferindo a
propriedade fiduciria do ttulo e outro com carimbo da CETIP tambm endossando o
ttulo. possvel procedermos averbao? Se no, quais seriam os requisitos?
Resposta: Alienao fiduciria foi constituda atravs de instrumento particular junto a CCB, que
ttulo de crdito endossado pelo credor e a rigor nada tem a ver com alienao fiduciria, tanto que a
validade e eficcia da CCB no dependem de registro (artigo 42 Lei 10.931/04), mas somente sua
garantia ou a garantia nela constituda.
No foi emitida CCI, nem consta sua averbao junto matrcula do imvel ( 5 do artigo 18 da Lei
10.931/04) e via de conseqncia, no houve por CCI, cesso do crdito da alienao fiduciria pelo
credor fiducirio (artigo 22 e seus pargrafos da Lei 10.931/04). O endosso da CCB (no CCI), no
transfere o crdito da alienao fiduciria, a posio do fiducirio.
Portanto, a cesso do crdito da alienao fiduciria, da posio do fiducirio, dever ser formalizada
atravs de instrumento pblico ou particular (artigos 18, 28, 35 e 38 da Lei 9.815/97). Alis, a CCB no
est registrada no SRI, somente a Alienao Fiduciria.
Escritura de Venda e Compra - Aquisio por Menores
Escritura de venda e compra lavrada em 2009, na qual comparece como adquirentes da
nua propriedade dois menores com (11) anos de idade e o usufruto vitalcio pela me.
Da escritura consta apenas o valor atribudo a nua propriedade e o valor atribudo ao
usufruto, sem especificar que o valor utilizado para aquisio da nua propriedade tenha
sido doado pela me. Os filhos so representados pelos pais. Levando-se em conta a
deciso proferida no processo n 2013/96323 que exige alvar judicial para lavratura da
escritura de imvel adquirido por menor, sob pena de repreenso, Como proceder ?
Resposta: Diante da deciso acima referida, a escritura deve ser qualificada negativamente, devendo
ser apresentado alvar judicial autorizando a aquisio da nua propriedade do bem imvel pelos
menores. Como a escritura no foi registrada, eventualmente poder ser re-ratificada para constar a
doao modal acoplada venda e compra, com a apresentao do ITCMD devido pela doao do
numerrio ou declarao de iseno, se for o caso.
RTD - Ata de Assembleia de Condomnio
Foi apresentada para registro RTD, Ata de Assembleia Condomnio Edifcio Villa B.
Nesta assembleia, foi definido nova conveno condominial e regimento interno, e
sorteio de vagas de garagem de forma definitiva, apesar de no registro da instituio as
vagas serem de uso aleatrio. Pergunta-se: possvel a devoluo desta Ata de

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Assemblia, solicitando a prvia averbao no registro de imveis de tal alterao ?


Resposta: Entendo que no. Porque no RTD o registro facultativo e nele cabem os registros de
quaisquer documentos no atribudos expressamente a outro ofcio, ou seja, nele cabem os registros
residuais de todos os atos no acolhidos pelos demais Registros Pblicos. E no RTD ser feita a
transcrio dos instrumentos particulares para prova das obrigaes convencionais de qualquer valor.
Ademais, RTD e RI so de naturezas diferentes, independentes, salvo exclusivas excees com previso
ou imposio em lei, como o caso de documentos de procedncia estrangeira acompanhadas das
respectivas tradues (artigo 129, pargrafo 6 da LRP). E mais, no RTD podem ser feitas transcries
para fins de conservao, validade contra terceiros e comprovao de data.

Carta de Adjudicao
Em ao de execuo imvel foi adjudicado pelo autor e lavrado o respectivo auto de
adjudicao (art. 685-B CPC). No entanto, no foi expedida a respectiva Carta de
Adjudicao, o interessado apresentou o auto de adjudicao, demais peas e o ITBI,
requerendo o registro. No auto, constam as assinaturas do juiz e adjudicante.
possvel o registro na forma pretendida?
Resposta: No, pois nos termos do artigo 221 LRP, auto de adjudicao no ttulo hbil a ensejar
registro da adjudicao. Ademais, o artigo citado (685-B CPC) e pargrafo nico fazem meno
necessidade da expedio da carta de adjudicao. Portanto, para o registro da adjudicao deve ser
expedida e apresentada a carta de adjudicao, nos exatos termos do artigo 685-B e pargrafo nico.

Usufruto Escritura de Venda e Compra


Estamos com uma situao no cartrio acerca de usufruto. Gostaria de saber se a
despeito do artigo 1.393 CC, h orientao do CSM, CGJ ou doutrina que viabilize a
lavratura de escritura de compra e venda de usufruto ao nu-proprietrio, a fim de
extinguir usufruto. A premissa a venda do usufruto ao nu-proprietrio.
Resposta: Uma vez constitudo usufruto, no pode mais o usufruturio dele dispor a favor de
terceiros, sendo, no entanto possvel a alienao to somente ao nu-proprietrio, fato que consolida a
propriedade. Em relao ao direito real do usufruto, somente pode existir renncia gratuita (renncia
abdicativa) ou alienao onerosa. A renncia tem natureza abdicativa, pois as renncias translativas
no so verdadeiramente renncias, mas alienaes;

Carta de Intimao - Recebimento Recusado


Carta de intimao, artigo 26 Lei 9514/97. Casal devedor inadimplente. Esposa tomou
conhecimento, recusando recebimento; Marido sequer atendeu ao porto. Posso
publicar Edital de Intimao nos jornais locais? Somente com o nome dele ou de
ambos? Lembro que ela tomou conhecimento, porm recusou receber a Intimao,
alegando que j quitaram a dvida na agncia local da CEF.
Resposta: Cuidando-se de vrios devedores ou cessionrios, inclusive cnjuges, necessria a
promoo da intimao individual e pessoal de todos eles.
No caso, a esposa foi intimada e tomou conhecimento do teor da intimao, mas recusou recebimento.
Portanto, esse fato deve ser certificado, sendo interessante na certificao constar as caractersticas
fsicas dela (esposa), que recusou o recebimento.
Quanto ao marido, como houve ocultao, o procedimento a ser seguido o do item 312.5 e seguintes

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das NSCGJSP, ou seja, certificar-se- essa circunstncia a fim de que o credor fiducirio promova a
intimao via judicial.

Alienao Fiduciria Bens Mveis


Foi apresentado para registro Instrumento Particular de Constituio de Garantia de
Alienao Fiduciria em Garantia de Bens. Referido instrumento veio acompanhado de
requerimento dos interessados pleiteando registro no L.3 Auxiliar. notrio que
alienao fiduciria de bens mveis objeto de registro no RTD. H possibilidade do
registro pretendido no L.3 aux. de forma anloga ao requerimento supra no item 1.6.
Resposta: A alienao fiduciria de mvel, como sabido para validade e constituio, deve ser
registrada no RTD do domiclio ou sede das partes (artigos 129, 5 e 130 da LRP e 1.361, 1 CC).
Lembrando-se aqui de que fundamental observar atribuio do registro, pois o registro em local
equivocado nulo e no surtir efeitos.
O fim principal do livro 3 constituir repositrio de atos sem relao imediata com o imvel
matriculado, mas cujo registro deve ser feito no cartrio imobilirio em virtude de disposio de lei
(artigo 177 LRP). Portanto, para fins de registro da alienao fiduciria de bens mveis irrelevante
que esses bens estejam localizados em imveis pertencentes circunscrio territorial deste Registro
de Imveis (item 1.2 do pedido). Mas h um objetivo acessrio que foge regra geral: no livro auxiliar
se lana em inteiro teor. Atos diretamente referentes a imveis, inseridos, por isso, no livro 2.
s partes, entretanto facultado pedir ao oficial o registro por extenso de qualquer ttulo para maior
segurana do ato. A hiptese rara, mas pode verificar-se nos casos em que o interessado precise
precatar-se contra extravios ou fraudes, sobretudo em se tratando de instrumentos particulares.
Tal registro (livro 3-Auxiliar), no evitar que o devedor transfira, venda, aliene ou transacione sob
qualquer forma os bens dados em garantia. Devendo, nesses casos, ser seguido/aplicado o pargrafo
2do artigo 66-B da Lei 4.728/65.
Portanto, deve o interessado ser alertado dessas condies, ou seja: a) irrelevante os imveis onde
localizados os bens garantidos estarem situados nessa circunscrio territorial; b) registro em RI feito
no Livro 3-Auxiliar no dispensa registro em RTD para sua validade e eficcia; e c) O registro no
impedir a transferncia, venda, alienao ou transao sob qualquer forma dos bens garantidos,
devendo nesses casos ser observado o pargrafo 2 do artigo 66-B da Lei 4.728/65.
Dessa forma, levando em considerao o artigo 13, II e 178, VII LRP, entendo que excepcionalmente o
registro poder ser feito no Livro 3- Auxiliar, certificando-se no ttulo que tal registro foi feito nos
termos do artigo 178, VII LRP e a requerimento do interessado, devendo, ser juntada procurao do
credor ao requerente contendo poderes para tal (podendo ser aceita procurao particular).

Indisponibilidade Penhora Fazenda Nacional


Imvel de Francisco e Maria. Apresentada Escritura de Inventrio por falecimento de
Maria, atribuda ao vivo 1/2 do imvel e 1/14 do imvel para cada um dos 07 filhos.
Consta do R.06 penhora a favor da Fazenda Nacional e do R.07 penhora a favor da
Fazenda Municipal. Consta da Escritura de Inventrio, que os herdeiros tm cincia das
penhoras. Pergunta-se, possvel o registro da Escritura de Inventrio tendo em vista a
penhora Fazenda Nacional?
Resposta: Nos termos do artigo 1.784 CC (princpio saisine), a herana transmite-se pela morte, e
nesse caso no alienao voluntria e o registro meramente declaratrio. Ademais, herdeiros, alm
do patrimnio do autor da herana, tambm recebem suas dvidas at a fora da herana.
Portanto, a indisponibilidade no se aplica a sucesso causa mortis, no entanto o bem continuar
indisponvel, mas registrado em nome dos sucessores da herana, o que dever ser certificado no

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ttulo, ou seja, a indisponibilidade a favor da Fazenda Nacional dever ser certificada no ttulo.
Retificao Condomnio Diferena no Terreno
Pelo registro 05, feito na matrcula 78.169, foi institudo um condomnio com a abertura
das matrculas de 03 casas. A CEF atravs de seu engenheiro encontrou diferena no
terreno, de meio metro, e s autoriza a transao, se retificada a matrcula, nos termos
do artigo 213 LRP. Com o descerramento das matrculas, o imvel ficou seccionado.
cabvel a retificao, para adaptar a realidade ftica?
Resposta: A retificao exatamente para isso. A retificao, apesar de mais complexa possvel,
retificando-se, via de conseqncia, Instituio e Especificao do condomnio, assim como a
retificao da matrcula da unidade autnoma, eventualmente atingida pela retificao. No entanto,
caso tenha havido alienao, haver necessidade da unanimidade dos condminos na participao do
ato (artigos 1.351 do CC e 43, IV da Lei 4.591/64).

Pessoa Jurdica Abertura de Filial


Uma empresa prestadora de servios mdicos (cooperativa medica), abriu uma filial aqi
na cidade, essa cooperativa do Paran, e na documentao apresentada tem o visto do
CRM do Paran. Ser necessrio haver o visto do CRM de So Paulo ?
Resposta: Respondo positivamente a questo, para o registro da filial que se pretende haver a
necessidade do visto/autorizao do CRM do estado de So Paulo, at porque conselho regional. Mas
no s, dever tambm ter um responsvel tcnico (mdico) INSCRITO NO CRM-SP, para que essa
filial, aqui possa atuar. E isso tudo antes do registro em RCPJ. O CRM, apesar de filial, considera PJ
distinta.

Menor Scio Pessoa Jurdica


Uma sociedade unipessoal est admitindo como scio um menor, assistido por sua me,
que recebe do scio remanescente o montante de 4.750 quotas, totalizando o valor de
R$ 4.750,00, tornando-se scio majoritrio, ficando o scio remanescente com 250
quotas, totalizando o valor de R$250,00, sendo que a administrao da sociedade
continua sendo exercida pelo scio remanescente e minoritrio. A empresa explora o
ramo de prestao de servios de manicure, pedicure, cabeleireiro, limpeza de pele e
manuteno do fisico corporal. possvel?
Resposta: O novo Cdigo Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Cdigo
anterior, adaptando-a aos princpios determinantes na constituio notadamente quanto ao exerccio
conjunto do poder familiar pelo pai e pela me, conforme j tinha antecipado o Estatuto da Criana e
do Adolescente.
Quanto administrao dos bens dos filhos, houve a mudana de denominao do pai (art. 385 CC/16)
para o pai e a me (art. 1.689 CC/02). O artigo 1.634 CC/02 diz: compete aos pais quanto a pessoa dos
filhos menores: V represent-los at os 16 anos nos atos da vida civil e assisti-los aps essa idade (...).
O artigo 1.689, II CC/02, determina que pai e me, enquanto no exerccio do poder familiar, tm a
administrao dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. J o caput do artigo 1.690, dispe:
Compete aos pais, e na falta de um deles, ao outro, com exclusividade, representar os filhos
menores de dezesseis anos, bem como assist-los at completarem a maioridade ou serem
emancipados.

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O absolutamente incapaz ou relativamente incapaz, pode participar como scio de pessoa jurdica,
desde que assistido/representado por seus pais (artigo 1.690 CC) ou tutor, vez que so
absolutamente/relativamente incapazes aos atos da vida civil.
Quando o scio for representado/assistido, a condio do representante e qualificao devero ser
indicadas em seguida qualificao do scio. Havendo scio absolutamente incapaz, o contrato dever
ser assinado pelo representante legal, em sendo relativamente incapaz, pelos pais (assistido) e pelo
menor. E, no caso de representao ou mesmo assistncia se scio menor e o poder familiar exercido
somente por um dos pais, o instrumento dever conter antes da assinatura dos scios, a razo do no
comparecimento do outro, que pode ser em funo da perda, destituio ou extino do poder familiar
por falecimento.
No pode, contudo o scio menor no emancipado, ser administrador de sociedade, est impedido de
exercer atos de administrao ou gerncia, no podendo outorgar procurao a terceiros, e o capital
dever estar totalmente integralizado.
J com relao procurao, os menores de idade, assim como outros incapazes, no podem constituir
mandatrio nos termos do artigo 654 CC, assim a alterao contratual dever ser adaptada s
condies acima, e o menor ser assistido pelos pais (pai e me). Ver artigo 974 CC, especialmente 3
e anexos (no confundir empresrio com scio), especialmente deciso 0036419-30.2011.8.26.0100 da
1 VRP da Capital.

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2014
Rerratificao Por Instrumento Particular
O Fundo de Terras da Reforma Agrria, atravs da Unio/Ministrio do
Desenvolvimento Agrrio financiou a compra de lotes rurais por famlias e, para
garantia do saldo devedor, foi constituda por hipoteca. Na ocasio, a transao
(compra e venda + garantia hipotecria) foi instrumentalizada por escritura pblica e
devidamente registrada na matrcula do imvel.
Pretendendo a averbao nas respectivas matrculas das novas condies do
financiamento, prazo, taxas, etc (ver anexo), foi apresentado o "Instrumento Particular
com fora de escritura pblica de retificao e ratificao escritura pblica(..)", na
qual compareceram todas as partes envolvidas (Unio, MDA, Fundo de Terras e
Comprador/Devedor)
1. Esta renegociao do financiamento pode ser efetivada por instrumento
particular?
2. Poderemos efetuar a averbao pretendida?
Resposta:
1. Sim, a renegociao pretendida (re-ratificao) poder ser feita por instrumento particular nos
temos do artigo 9 e seu pargrafo 1 da Lei n. 12.873/13 (converso da MP n. 619/13), pois nesse caso
tem o mesmo valor de escritura pblica. No entanto, cabe ao registrador exigir os documentos que o
notrio exigiria, ou seja, no caso a prova de representao do Banco do Brasil S/A (mandato outorgado
pela Secretaria de Reordenamento Agrrio do Ministrio do Desenvolvimento Agrrio MDA que o
rgo gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrria Banco da Terra mencionado no instrumento artigo 16 do Decreto n. 4.892/03 - Ver tambm artigos 15 do Decreto mencionado e pargrafo 1 o
artigo 4 da Lei Complementar n. 93/98), bem como a prova de representao do Sr. Mario Sussumu
Tanamati, pelo Banco do Brasil S/A. Alm disso, as testemunhas devem ser identificadas pelo nome
completo (nome e prenome) e terem as suas firmas reconhecidas por Tabelio (artigo 221, II da LRP);
2. Portanto, cumpridas as exigncias acima (item 1), as averbaes pretendidas podero ser feitas
junto as matrculas.

Renncia de Imvel em Favor do Estado

1.
2.
3.
4.

5.
6.

Cliente pretende o registro de escritura pblica de renncia de imvel em favor do Estado. Em se


tratando de renncia em favor de algum no se caracteriza Doao?
Resposta:
A renncia (artigo 1.275, II do CC) modo de perda da propriedade imobiliria, e no existe renncia
unilateral de domnio a favor de algum;
Levada ela ao registro, se tornar coisa sem dono res nullius, no havendo transferncia da
propriedade a terceiro, nem mesmo o fato gerador do tributo - ITBI h;
A renncia ao direito de propriedade no acarreta a transmisso do direito a ningum. No h
renncia translativa de propriedade;
Feita a renncia e levada ao registro imobilirio, ningum ser o proprietrio, o imvel continuar
existindo, tendo matrcula prpria, mas no ter proprietrio e poder ser objeto de arrecadao
pelo Poder Pblico conforme artigo n. 1.276 do CC, e em no sendo arrecadado, poder ser objeto
de usucapio por eventual ocupante pelo tempo previsto em Lei;
Portanto, no poder ser aceita escritura de renncia a favor do Estado, a qual no poder ser
registrada ou averbada por inobservncia dos preceitos legais;
Eventualmente, o proprietrio, se houver aceitao, poder doar o bem imvel ao Estado ou se for o

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caso, fazer dao em pagamento.

Imvel Rural Para Urbano - Certido de Descadastramento


Apresentado para registro Conferencia de bens de vrios imveis, sendo que um deles
(Mt.97.451) esta cadastrado no INCRA. Foi apresentado certido de valor venal da
Prefeitura. Na nota de devoluo foi solicitado documento de descadastramento no
INCRA e a lei municipal onde conste que o mesmo passou para o permetro urbano.
Foi apresentada Certido Negativa de Dbitos relativos ao imposto sobre a propriedade
territorial rural da qual consta que o NIRF foi cancelado por transformao em imvel
urbano. A parte alega que o INCRA no fornece o descadastramento, tendo em vista que
o imvel foi destacado de rea maior, a qual continua cadastrada sob o mesmo nmero
constante da matrcula.
possvel averbar que o imvel localiza-se no permetro urbano?
Resposta: A rigor, qualquer alterao do uso do solo de rural para fins urbanos atravs de iniciativa
particular, somente poder ocorrer com audincia do INCRA. E no caso, seria necessria a
apresentao da certido de descadastramento fornecida pelo INCRA (artigo 53 da Lei 6.766/79 e 61,
pargrafo 2 da Lei 4.504/64).
No entanto, considerando os artigos 4, I da Lei 4.504/64, 4, I, da Lei 8.629/93, 32, pargrafos 1 e
2 da Lei 5.172/66, 30, I e VII da Carta Maior, os itens ns. 2.2 e 2.3 da IN 17-B do INCRA, Processo
CGJSP n. 113/80 RDI n.8 Jul/Dez de 1.981, Processo CGJSP 2009/86907 Parecer n. 372/2009E, APC n. 790-6/6, a certido negativa apresentada que supra a exigncia, considerando mais, que no
se trata de caso de parcelamento do solo (Lei 6.766/79 loteamento ou desmembramento), que a rea
em questo foi destacada de rea maior cujo remanescente continua cadastrado no INCRA sob o
mesmo nmero, a lei municipal que ser apresentada, entendo, s.m.j., de que a averbao poder ser
feita, dispensada nesse caso, a apresentao de certido de descadastramento do INCRA. As
providncias supervenientes junto aquele rgo so de encargo do interessado.
Ademais, lembramos aqui de que nos termos do pargrafo 7 do artigo 22 da Lei 4.947/66, tais
modificaes sero comunicadas ao INCRA pela serventia.

Desapropriao Amigvel Loteamento


Estou receoso em registrar a escritura de desapropriao em anexo, tendo em vista que
o loteamento foi implantado pelos loteadores Luiz, Feliciano e suas mulheres e
posteriormente incorporado ao patrimnio da empresa LUFE.
Detalhes: Eles so scios da empresa; No houve comercializao alguma, de lote
qualquer, continuando todo o loteamento ainda em nome da empresa. Ou seja, os
loteadores no alienaram unidade alguma. Essa desapropriao (que pode ser
considerada tal qual venda e compra) a primeira nesse loteamento.
Gostaria de conhecer seu parecer a respeito.
Resposta:
1. No caso, no se trata de alterao do plano de loteamento, e mesmo assim o fosse, como nenhum
lote foi alienado, no haveria a necessidade de anuncia dos promitentes compradores;
2. Ademais, se trata de desapropriao, que mesmo sendo amigvel e realizada na via administrativa
forma originria de aquisio, a qual foi feita com a finalidade de implantao de reservatrio de

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gua e elevatria para abastecimento de gua do prprio loteamento, e se trata de equipamento


pblico urbano comunitrio. Portanto, no vislumbro nenhum problema em se fazer o registro
pretendido.

Estrada Imvel Georreferenciado


Quando o imvel georreferenciado seccionado por uma estrada, foi apresentado o
mapa e memorial descritivo da rea A (1.034,4415ha), da rea B (0,6876 ha) e da rea
da estrada MS 080 (16,9842 ha - que vai ficar descrita na rea A).
Baseados nesta sua orientao para caso anterior, estamos diante da seguinte situao:
J houve a certificao do INCRA de toda a rea e a rea B tem rea total inferior a
frao mnima de parcelamento (FMP), como proceder?
Resposta: Na realidade no, porque essa rea B que inferior ao mdulo rural ou frao mnima de
parcelamento FMP conseqncia da segregao do imvel originrio por uma estrada oficial
(estadual) que ser descrida no remanescente (ou como remanescente), e que apesar de ainda no ter
sido objeto de desapropriao, j passou para o poder pblico (estadual) por afetao em conseqncia
da abertura dessa estrada MS 080. Conforme resposta anterior, essa rea da estrada ficar no
remanescente do imvel objeto da matrcula original/matriz/me para futura desapropriao ou ao
por parte do interessado (contra o Estado).

Averbao Premonitria, Compromisso de V/C - Distrato


Na matrcula de imvel consta registro de compromisso de v/c e, posteriormente, duas
averbaes premonitrias nas quais o requerido o compromissrio. Agora foi
apresentado um distrato firmado entre o promitente vendedor e o promitente
comprador, objetivando o cancelamento do registro do compromisso.
possvel tal averbao?
Resposta: Como a averbao premonitria no chega a ser um nus real propriamente dito, mas sim
um nus de carter pessoal (quando os encargos em que eles se fundam devem ser cumpridos pela
pessoa sem qualquer aluso ou referncia s coisas no pesa diretamente sobre a coisa), no gerando
nenhum direito ou mesmo garantia, e tem a finalidade de noticiar o processo de execuo e de carter
acautelatrio, no havendo impedimento legal para a averbao do distrato do compromisso
(promessa) de compra e venda.
A averbao premonitria anterior poder gerar repercusses no futuro como ineficcia do ato, fraude,
etc. A publicidade do ato (averbao premonitria) impe a terceiros a assuno de riscos, mas essa
questo refoge a esfera registraria.

Averbao Premonitria Emolumentos


Recebi requerimento para Averbao Premonitria de Execuo sobre um imvel.
Como deve cobrar e por que? O advogado alega que isento da custas conforme artigo
5 inciso XXIV da Constituio Federal
Resposta:
1. O inciso correto do artigo 5 da Constituio Federal XXXIV, e no XXIV, contudo no o caso;
2. Os emolumentos a serem cobrados no caso da averbao premonitria o de averbao sem valor
declarado constante do item 2.1 da Tabela II - Dos Ofcios de Registro de Imveis (item 2.4 das Notas

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Explicativas), em conformidade com o processoCGJSP n. 2009/126792.

Condomnio Incorporao Alterao de rea Comum


Estou com o seguinte caso, tem um condomnio de casas nos termos da Lei 4591/64,
onde existe uma casa padro que pode ser alterado o projeto. Ocorre que foi alterada a
rea "comum" construda, que neste caso era quando da incorporao, de 290 m,
passou pra 700,00 m. Com isso faz-se necessrio a alterao em todas as unidades
autnomas da rea total comum construda, sem alterao da frao ideal.
A Incorporadora j vendeu boa parte do condomnio, entretanto muitos esto sem
registro, e das 300 unidades, ao menos umas 20, no conseguem localizar condminos,
ou os mesmos se recusam a assinar a anuncia para retificao. Neste interim de se
observar que a mesma incorporadora est alterando a Minuta de Conveno para
constar na mesma que os condminos outorgam poderes para a mesma para fazer todas
as alteraes e procedimentos pertinentes alterao de projetos bem como a
instituio parcial e total do condomnio, bem como orientao para os condminos que
como providenciar a documentao pertinente. Pelo fato de no haver prejuzo s
partes, por estar sendo agregado mais rea construda comum alm de adequao de
procedimentos e orientao Aos condminos. Seria possvel a incorporadora fazer a
alterao do projeto de incorporao sozinha ? Seria possvel a incorporadora enviar
Notificaes via RTD para tais pessoas solicitando a anuncia, ou publicar Edital?
Resposta:
1. Pelo que entendemos, est ocorrendo alterao do projeto de incorporao somente com relao a
rea comum que inicialmente era de 290,00 m2, e com a alterao passa ou passou a ter 700,00m2;
2. Tambm est sendo alterada a minuta da conveno do condomnio;
3. Portanto, so duas as alteraes: uma do projeto da incorporao propriamente dito, e outra da
conveno ou da minuta da conveno que foi arquivada juntamente com os demais documentos
pertinentes a incorporao quando do seu registro, o que tecnicamente j de conhecimentos dos
adquirentes e tem a sua publicidade;
4. Quanto alterao da minuta da conveno do condomnio edilcio, esta depende da aprovao de
2/3 dos condminos, salvo se a prpria conveno exigir quorum maior item 83 do Captulo XX das
NSCGJSP (artigos 1.333, 1.351 do CC, e artigo 9, l da Lei 4.591/64);
5. J quanto a alterao do projeto/da incorporao, se exige a unanimidade dos condminos (artigos
43, IV, 10, pargrafo 2 da Lei 4.591/64, 1.351 do CC e item 84 do Captulo XX das NSCGJSP);
6. Quanto a notificao/convocao dos condminos para a anuncia feita atravs de RTD com
notificao pessoal ou por edital, perfeitamente possvel, mas no caso de notificado este no anuir
expressamente as alteraes, esta anuncia no poder ser considerada tcita pelo silncio do
notificado, ou seja, no se poder considerar que no houve oposio e que implicitamente se estaria
obtendo a anuncia ou a unanimidade, pois a anuncia deve ser expressa (quando todos assinam o
documento de anuncia);
7. Quanto a inserir na conveno ou minuta da conveno (artigo 1.333 do CC) a outorga de
procurao com poderes para o incorporador fazer/realizar todas as alteraes e procedimentos
pertinentes a alterao do projeto, entendo questionvel em face do pargrafo 1 do artigo 661 do CC.
Quanto a instituio e especificao parcial, possvel e independe de qualquer autorizao.
Clusulas Restritivas Doao
01. Imvel rural adquirido por venda e compra, da seguinte forma:
a) 1/2 ideal da nua propriedade do imvel adquirido por fulana, casada no regime da
separao de bens, com escritura de pacto antenupcial com beltrano.
b) 1/2 ideal da nua propriedade do imvel adquirido por fulano (irmo), solteiro.

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c) Usufruto vitalcio do imvel adquirido pelos pais de fulana e fulano.


Consta do registro que o dinheiro utilizado para compra do imvel foi doado pelos pais
de fulana e fulana. Escritura j registrada. Pretendem os interessados rerratificar a
escritura para incluir as clusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade
vitalcias. Analisar qual a viabilidade de tal fato, e caso no seja possvel, favor informar
se existe outra soluo.
Resposta:
1. As clusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, somente
podem ser impostas por testamento ou doao;
2. Aps a venda e compra (doao modal acoplada a venda e compra) ter sido registrada, ocorre a
impossibilidade jurdica da imposio das clusulas restritivas, uma vez que estas somente poderiam
ser impostas por ocasio do negcio jurdico, ocorrendo a possibilidade da re-ratificao somente
antes do registro, at porque uma vez registrado o ttulo, no se pode alterar as partes essenciais do
negcio, assim como tambm no se pode clausular bens prprios (nesse sentido ver resposta do Irib
em situao semelhante, e decises do CSMSP de nmeros 056317-0/1 e 003294-0/84).
Outra soluo seria a de os donatrios alienarem (v/c pe.) a nua propriedade aos pais/doadores
usufruturios, e estes realizarem nova doao impondo tais clusulas restritivas.

Construo Averbao em Imvel Rural


Dispe o artigo 68 da Lei 4.591/64, sobre construes em terras rurais. O Cartrio deve exigir
aprovao municipal, ainda que, o Municpio no pode legislar em zona rural? A quem cabe a
aprovao, ou podemos dispens-la em zona rural?
Resposta:
1. A averbaes de construes, via de regra, podem ser feitas em matrculas ou transcries de
imveis rurais. Entretanto, se houver instituio de condomnio edilcio (casas ou mesmo
apartamentos), o condomnio no poder ser rural, pois perdeu destinao rural e deve ser aprovado
pela Municipalidade e Graprohab (se for o caso). Portanto, no existe condomnio edilcio rural;
2. Quanto s averbaes de construes (isoladas casa sede/casas/paiol/barraco/avirio, etc.) em
imvel rural, perfeitamente possvel. No entanto, nesses casos no h licena (autorizao) ou
aprovao pela municipalidade, que no aprova e no fornece habite-se de construes realizadas em
imveis rurais. A competncia nesse caso, a rigor seria do INCRA, mas esse rgo tambm no
autoriza, no aprova tais edificaes, at porque dispensvel. Portanto, as averbaes de
construes/edificaes em imveis rurais prescindem de aprovao pela municipalidade ou outro
rgo (INCRA), a no ser que a municipalidade atue aprovando, fiscalizando e emitindo habite-se para
prdios em zona rural, podendo, portanto serem dispensadas, bastando declarao/requerimento do
proprietrio declarando ter feito essas construes constando, evidentemente, a rea construda para
fins da CND da construo, que necessria. Podendo tambm ser solicitado pelo RI, juntada de
planta da construo assinada por profissional habilitado e A.R.T.;
3. Quanto ao CND do INSS, esta sim devida, apesar de no passado ter existido entendimentos
contrrios, mas atualmente pela legislao h incidncia de contribuio seguridade social sobre a
mo de obra assalariada e no dispensada a sua apresentao.

Carta de Arrematao
Tenho c uma carta de arrematao expedida em dezembro de 2013, tendo por objeto a
rea de 15 hectares, em comum no imvel composto de 112 hectares; acontece que
enquanto o processo tramitava, ocorreu aqui em cartrio a retificao administrativa,

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passando a rea toda a figurar com 115 hectares; na arrematao, feita pelo prprio
credor de penhora constante da matrcula, indicou-se a rea em hectares, no em
percentagem do imvel. Entendo que no haveria impedimento algum, mas peo seu
parecer para poder ficar mais tranquilo a respeito.
Resposta:A arrematao forma de aquisio e se no ttulo indica a rea arrematada como 15,00
hectares, assim deve ser considerado, independente da retificao administrativa, a no ser que seja
aditada judicialmente a carta de arrematao e conste a arrematao como 15,40172 hectares, em face
da retificao administrativa. A diferena insignificante (401,72 m2) e, eventualmente a retificao
poderia ser a menor (110,00 hectares pe.). De qualquer forma, como o ttulo (arrematao) anterior a
retificao, segue-se analogicamente o pargrafo 13 do artigo 213 LRP, podendo o registro ser feito a
requerimento do arrematante.

Unio Estvel Instrumento Particular


Dado um contrato de unio estvel em que ficou claro que assim vivem a 8 anos, tendo
inclusive estabelecido o regime da separao total de bens, no necessariamente com
essas palavras, mas assim entendido no contexto; ficou claro que no lavram escritura
pblica (por isso fizeram o contrato particular) porque o Tabelio de Notas se recusou,
tendo em vista o estado civil oficial do contratante, que ainda casado... pergunto se
registramos tanto no TD quanto no livro 3 de Registro Auxiliar no RI; se precisa de
requerimento nesse sentido ou seu o contrato o bastante; esclareo que no contrato
consta que vivem sob o mesmo teto e indicam o endereo.
Resposta: Nem em um, nem em outro, ou seja, o contrato no poder acessar ao RI (L3 Auxiliar),
nem no RTD, pois h o impedimento legal unio estvel, conforme preceitua o pargrafo 1 do artigo
1.723 CC, a no ser que haja prova de que o companheiro (casado) est separado de fato de sua esposa.
No Registro de Imveis, o provimento 37/13, j em vigor, em seus itens 11. a 11, 11, b, 1, 5 e 14, 63.1.
80 d. 85 e 85.1, somente mencionam escritura pblica, portanto instrumento particular no ter
acesso, ademais h o impedimento acima citado. No RTD, pelo fato de o companheiro ser casado, h o
impedimento do artigo 1.723, pargrafo 1 do CC, artigo 156 da LRP. O ideal seria que os interessados
provem judicialmente a separao de fato do companheiro e tenham reconhecida a unio estvel.
Alienao Fiduciria Imvel Hipotecado
Um imvel constitudo por 02 hipotecas atravs de Cdula de Crdito Bancrio-CCB, e
1 e 2. Agora o proprietrio quer dar o imvel em alienao fiduciria. Obs. Denota-se
que sero as mesmas partes, ou seja, mesmo devedor e mesmo credor das hipotecas.
possvel Alienar Fiduciariamente atravs de outra CCB, um imvel hipotecado?
Resposta: Levando-se em conta o direito de seqela criado pelo registro da hipoteca tratar-se do
mesmo credor, e mais, a legislao pertinente as cdulas (DL 167/67 - artigo 59, DL 413/69 - artigo 51,
Lei 6.84/80 - artigo 5, 6.313/65 artigo 3 e artigo 30 da Lei 10.931/04) que permite a venda do bem
com a anuncia do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienao fiduciria do imvel
hipotecado anteriormente ao mesmo credor, seja perfeitamente possvel, pois se se permite a venda
com a anuncia do credor, no impedir a alienao fiduciria que uma garantia.
No entanto, dever ser verificado no ttulo anterior j registrado (CCB HIPOTECAS) se no h
condio ou clusula estabelecendo de que vencer o crdito hipotecrio se o imvel for alienado.
Quanto do registro da alienao fiduciria, tambm dever ser certificado do ttulo a existncia das
hipotecas (artigo 230 da LRP). Ver tambm artigo 1.475 do CC.
Unio Estvel - Inventrio
Conviventes em unio estvel adquiriram por v/c imvel e na ocasio ficou consignado
que cada um estaria adquirindo 50% do imvel. Ela faleceu, e no inventrio efetuado
por escritura pblica, ficou consignado que o companheiro ficaria com 50% do imvel

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(a ttulo de meao) e os 02 filhos do casal dividem os 50% restante. Se o companheiro


tambm herdeiro, no teria direito a um percentual dos 50% da companheira falecida??
Se possvel o registro, como devo proceder, posto que, o companheiro j consta como
proprietrio de 50% do imvel? Devo averbar o reconhecimento da unio estvel e
efetuar registro transmitindo 50% do imvel para os herdeiros-filhos (25% para cada)?
Resposta:
1. Houve o reconhecimento da convivncia em unio estvel do casal atravs de escritura
declaratria, ou declarao dessa convivncia na escritura de aquisio ou do inventrio;
2. No existe pacto patrimonial diferente do preceituado pelo artigo n. 1.725 do CC, portanto o
convivente sobrevivente tem direito a meao (artigo 1.725 do CC) e a herana em
concorrncia com os filhos comuns do casal (artigo 1.790, I);
3. No importa se quando da aquisio ficou consignado que cada qual estaria adquirindo 50%
do imvel, pois h comunicao uma vez que se aplica o regime da CPB;
4. Portanto, o convivente sobrevivente tem direito a 50% pela meao (artigo 1.725 do CC) e mais
16,666% por herana em concorrncia com os filhos comuns do casal (artigo 1.970, I do CC),
devendo a escritura de inventrio ser re-ratificada;
5. Entender diferente seria uma doao sujeita inclusive a imposto;
6. Quando do registro, averba-se a unio estvel (pela escritura que a reconheceu/declarou).
Casamento no Exterior
Brasileira casou-se com Boliviano em La Paz/Bolivia e efetuaram o registro deste
casamento na Embaixada do Brasil naquela cidade, porm, no efetuaram a transcrio
deste no Cartrio do Registro Civil desta cidade/pas, onde, posteriormente, passaram a
residir. Como tambm, na certido expedida pela embaixada brasileira consta que o
regime de bens adotado no casamento foi o da Separao de Bens, sem mencionar se
houve pacto antenupcial. Agora, na escritura de v/c do imvel do cnjuge, foi
mencionado o casamento em La Paz e requerem a averbao na matrcula apresentando
somente a certido do registro do casamento fornecida pela Embaixada.
1. Somente com registro na embaixada, o casamento produz efeitos jurdicos no Brasil?
2. possvel tal averbao e do registro da escritura de v/c na forma apresentada?
Resposta: No, porque o casamento de brasileira com estrangeiro no exterior (Bolvia) deve ser
transladado no Brasil para aqui surtir efeitos (artigos 32, pargrafo 1 da LRP e 1544 do CC), devendo,
portanto aps a legalizao consular ( exceo quando da existncia de acordos bilaterais de dispensa
de visto consular entre os pases acordantes Brasil Bolvia , no caso), ser a certido de casamento
estrangeira registrada/transladada no 1 RCPN desta cidade, a fim de validar tal casamento no Brasil e
possibilitar a averbao junto a matrcula do imvel;
Quanto ao registro da escritura de c/v e de conformidade com o artigo 8 da LINDB (DL n. 4.657/42
antiga LICC), se o marido Boliviano no comparecer anuindo, deve ser apresentada a (o)
contrato/conveno/acordo de casamento ou pacto antenupcial, legalizado pelo consulado, traduzido e
registrado em RTD, onde conste a no comunicao do bem adquirido ou declarao do Cnsul do
Brasil na Bolvia ou do Cnsul da Bolvia no Brasil, de que no regime de Separao de Bens naquele
Pas no h comunicao do bem com o cnjuge como ocorre aqui pela Smula 377 do STF, uma vez
que nos termos do pargrafo 4 do artigo 7 do DL n. 4.657/42 (LINDB), o regime de bens, legal ou
convencional, obedece lei do Pas em que tiverem os nubentes domiclios, e, se for diverso, a do
primeiro domiclio conjugal (pargrafo 5 do artigo 13 da Resoluo n. 155 do CNJ de 16-07-2.012.
Reserva Legal - CAR
Apresentado Instrumento para averbao de reserva legal (aprovada pela
Coordenadoria
Biodiversidade
e
Recursos
Naturais
conforme
termo
de
responsabilidade), a qual foi devolvida aos 19/12/13 para correes. Reapresentado em
18/02/14, corrigido e apto a averbao. Exige-se inscrio no CAR ou averba-se?
Resposta: O CAR foi implantado em nosso estado, mas ainda no est em pleno funcionamento,
podendo o imvel (Reserva Legal) ser inscrito no SICAR (http://www.ambiente.sp.gov.br/car - ver

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tambm http://www.car.gov.br).
Portanto, o RI exige a averbao da Reserva Legal (artigo 167, II, 22 da RLP) ou o seu registro no CAR
(pargrafo 4 do artigo 18 da Lei 12.651/12 e inciso V do artigo 2 do Decreto Estadual 59.261/13).
No caso em questo, a averbao da Reserva Legal poder sim ser feita como solicitada nos termos do
artigo 167, II, 22 da LRP, averbando-se tambm o n de inscrio do SICAR, se inscrito (item 125
letras a e b do Captulo XX das NSCGJSP), e tambm em conformidade com o pargrafo 4 do
artigo 18 da Lei 12.651/12, nada se cobrando pela averbao que ter direito a gratuidade nos termos
antes citado.
Firma Individual
Escritura de compra e venda de imvel onde o comprador pessoa fsica e nesta consta
que o imvel destina-se empresa individual (ambos qualificados). Como proceder ao
registro? Em nome da pessoa fsica, constando a informao na condio? E o indicador
pessoal?
Resposta:
1. No caso, no se trata de Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (artigos 980-A e 44, VI
do CC), mas de empresrio individual (antiga expresso firma individual) que tem o seu registro na
Junta Comercial (artigos 966/967 do CC);
2. No h, via de regra, distino entre empresrio individual e a pessoa natural;
3. Para fins de exerccio de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresrio,
necessariamente registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto no implica na criao de
pessoa jurdica. Significa apenas que ele, empresrio, pode ento praticar atos empresariais. Havendo
um s patrimnio e no havendo personalidade jurdica prpria para a empresa individual, no h de
se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa
personalidade no existe;
4. Aquisio do bem imvel se deu como de fato deveria, na pessoa fsica/natural, devendo, portanto o
registro ser realizado na pessoa fsica/natural, averbando-se em seguida pela escritura e certido da
Junta Comercial de que o adquirente fulano de tal, j qualificado, empresrio individual tendo
adotado a firma tal.., inscrito no CNPJ n tal., sede e domiclio na Rua tal, n tal..., cidade tal...;
5. Aps a Av. (7), procede-se outra averbao pela escritura que deu origem ao R. (6), de que o
adquirente.............. e sua mulher ...............(se casado for e j qualificada) declaram que o imvel objeto
da presente matrcula integra o patrimnio da empresa do adquirente, referida na AV. (7) como parte
do seu ativo circulante, ou seja, do destinao ao imvel adquirido como patrimnio da empresa;
6. No indicador pessoal, como a pessoa jurdica que no tem personalidade jurdica no pode adquirir
e os patrimnios se confundem, deve ser feito em nome da pessoa (s) fsica (s) que quem realmente
adquiriu (ram).
Condomnio de Lotes
As cidades crescem e os empreendedores vidos por facilidade e lucros, buscam brechas
nas leis para implantar os seus empreendimentos. Pois bem.
Outro dia fui consultado sobre a possibilidade da implantao de condomnio de lotes
(somente lotes) onde as construes privativas ficariam a cargo dos condminos, e a
parte comum, pelo empreendedor, incluindo aqui, as vias de circulao, praas, etc.
Pedi um tempo para dar uma resposta embasada, mesmo que fosse negativa.
Pesquisando, encontrei os arts. 1131 a 1358 do CC., artigo 3 do Dec. 271/1967, art. 8 alnea a da lei 4591/64 e item 222.2 Cap. XX do Prov. 58/89 da CGJ.
Lendo-os, no cheguei a nenhuma concluso. Me parece que, no Estado de So Paulo,
no existe implantado nenhum empreendimento nestes moldes.
Por tudo isso, caso fosse possvel, gostaria ficar enriquecido com a abalizada opinio de
Vossa Senhoria, a respeito deste assunto.
Resposta:
1. De fato, pelo que sei, em nosso estado, at ento, no tenho conhecimento de nenhum registro de

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condomnio de lotes. Eventualmente, poder haver em alguma comarca algum registro (misto e
irregular);
2. At ento, at mesmo como nossa resposta anterior, tal registro (condomnio de lotes) no era
permitido nem pelo CSM, nem pela ECGJ;
3. No entanto, pela recente atualizao das NSCGJSP, curiosamente, foi permitido conforme subitem
222.2 e 229, abaixo reproduzidos;
4. Contudo, nesse subitem e item s h meno de acrescido/alterado pelo provimento 37/13, sem
mencionar processo algum da CGJSP, nem mesmo procedimentos;
5. Portanto, de acordo com tais itens possvel o registro de condomnio de lotes (tanto incorporao
como instituio, especificao e conveno de condmino de lotes);
6. Evidentemente, a situao nova e questionamentos surgiro com o decorrer do tempo, mas
basicamente os requisitos e atos so os abaixo mencionados que repetimos conforme BE Irib n. 4112
DE 18/10/2011, acrescentando que dever ser apresentado o comprovante de aprovao pelo
GRAPROHAB ou prova de dispensa de anlise por este (itens 186 e 223.4 do Captulo XX das
NSCGJS):
Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual dever conter:
a legislao que autorize a aprovao deste tipo de empreendimento, contendo o que segue:
um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrio dos
lotes autnomos contendo especialmente as reas privativa, comum e total e a frao ideal
correspondente na rea total etc.);
planta de lotes;
planilha de clculo de reas;
planilha de custos da realizao da infra-estrutura (documentos exigidos pela NB 140);
uma conveno de condomnio (grande protagonista desta modalidade de empreendimento), na qual
devero constar, entre outras clusulas previstas em lei, as formas e caractersticas que cada
construo poder apresentar, os direitos e deveres de cada condmino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do
Cdigo Civil);
a anotao de responsabilidade tcnica (ART) do responsvel pelo projeto;
aprovao das autoridades competentes (Ex.: Municpio, FEPAM, METROPLAN etc.).

Incorporao - Frise-se que a criao deste empreendimento se dar com a incorporao imobiliria
(artigo 32, da Lei n 4.591/64), com posterior individualizao e instituio condominial, ou
diretamente com a individualizao e instituio condominial (ocorrer quando o empreendimento j
estiver pronto).
Fundamento Legal - O Condomnio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes
dispositivos: artigo 3. do Decreto-Lei n. 271/67, combinado com o artigo 8. da Lei Federal n.
4.591/1964. Por oportuno, de se ressaltar que a Lei n 10.406/02 (Novo Cdigo Civil) alterou
dispositivos da Lei n 4.591/64, ao prever um captulo denominado Do Condomnio Edilcio (arts.
1.331 e segs.). Porm, entende-se que o art. 8, da Lei n 4.591/64, ainda permanece em vigor, eis que
no h previso em contrrio no NCC.
Hely Lopes Meirelles - A lei aplicvel aos loteamentos fechados ou condomnios horizontais a Lei
4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais a Lei n. 6.766/79. A prtica do registro do
condomnio horizontal de lotes. Os procedimentos registrais sero:
a) a incorporao imobiliria e a instituio do condomnio sero registradas junto matrcula da
gleba (livro 2 - Registro Geral);
b) a concluso das obras de infra-estrutura ser averbada tambm junto matrcula da gleba;
c) a conveno de condomnio ser registrada em livro prprio (livro 3 (Registro Auxiliar)) e, em ato
contnuo, ser averbada na matrcula;
d) sero abertas matrculas para as unidades autnomas - lotes - para nela serem lanadas as
transferncias dominiais, as constituies de nus, as edificaes, a referncia ao registro da
conveno de condomnio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.

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Carta de Sentena - Partilha Separao


Recebi uma Carta de Sentena referente a separao entre Pedro e Sonia. O ttulo
menciona que possuem uma casa avaliada por R$50.000,00 e um caminho com o
mesmo valor. Pedro na Partilha ficou com o caminho e Sonia com a casa. Necessrio
recolher o ITBI da metade do imvel? Por qu?
Resposta:
1. O casal de separandos possui dois bens: a) uma casa avaliada por R$ 50.000,00 (bem imvel), e b)
um veculo automotor (caminho) avaliado pelo mesmo valor (R$ 50.000,00);
2. Pela partilha, a casa (bem imvel) ficou pertencendo em sua totalidade a separanda (Sonia) e o
caminho (bem mvel) ficou pertencendo em sua totalidade ao separando (Pedro), de tal forma que
cada qual transmite 50% dos bens em comum;
3. Portanto, o ITBI (imposto sobre transmisso de bens imveis) incidir somente sobre a casa (bem
imvel), no incidindo sobre o outro bem (caminho), e essa incidncia ser somente sobre a metade
ou 50% que pertencia ao marido, e transmitido pela partilha a Sonia.
Averbao Premonitria
Foi apresentado requerimento fundamentado no art. 615-A do CPC, solicitando
averbao da existncia de ao de cumprimento provisrio de sentena na matrcula
de imvel de propriedade do requerido.
Pela natureza da ao possvel a averbao?
Resposta: No, porque o artigo citado aplica-se somente as aes de execuo, que no o caso, pois
a averbao do cumprimento provisrio de sentena no se trata de execuo e no poder ser objeto
da chamada averbao premonitria.
No caso, considerando-se os artigos abaixo, tal averbao no dever mesmo ser realizada, pois
eventualmente poderia parecer que foi feita para induzir o litigante (reclamante) em m f, averbao
indevida, multa e indenizao.
A averbao premonitria possui duas finalidades claras: a primeira como alerta a futuros adquirentes
de que referido imvel poder ser afetado ao pagamento de ao de execuo, e a outra como prova de
fraude a execuo em caso de transferncia de imvel.
Ela noticia a existncia de um processo de execuo que poder ter solues diversas, at mesmo
extino. E o artigo 615-A do CPC, no deixa dvidas em sua redao quanto ao objeto da averbao
premonitria, que o ajuizamento da execuo de ttulos executivos que so uma sentena judicial ou
um ttulo extrajudicial, que no o caso que se apresenta.
A averbao prevista no citado artigo somente possvel quando se tratar do ajuizamento de ao de
execuo, no o ajuizamento de qualquer ao que poder ser averbada.
Como no caso no se trata do ajuizamento de ao de execuo, mas sim de ao de cumprimento
provisrio de sentena, a averbao solicitada no poder ser feita (ver Acrdo CSM do estado de So
Paulo n. 607-6/2 e deciso da 1 VRPSP da Capital n. 583.00.2007.193644-7).
Retificao de Estado Civil
Na matrcula no constou o estado civil do proprietrio. Informao necessria para
posterior registro de compromisso de v/c. Como se trata de estrangeiro que
naturalizou-se brasileiro, ele no tem como apresentar a certido de nascimento
atualizada para comprovar seu estado civil de solteiro. Para procedermos averbao,
ser possvel aceitar uma declarao do proprietrio, com firma reconhecida, na qual
ele afirma que seu estado civil solteiro?
Resposta: No ser possvel aceitar declarao unilateral do proprietrio de que seu estado civil que
no constou quando da lavratura do ttulo aquisitivo e do registro.
princpio assente que qualquer falha ou erro em escritura pblica s pode ser emendado mediante a
lavratura de novo ato com a participao das mesmas partes outorgantes e outorgada, portanto se o

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erro do ttulo que ensejou o registro, a escritura de aquisio deve ser re-ratificada com o
comparecimento das mesmas partes que compareceram naquele ato.
Caso isso no seja possvel, o interessado dever valer-se do que preceitua o artigo 213, I, letra g,
mediante despacho judicial, pois nesse caso haver necessidade de produo de outras provas ou tal
procedimento ser requerido diretamente em Juzo, quando poder provar seu estado civil por outros
documentos (declarao do consulado de seu Pas, atestado de celibato, passaporte, etc.).
CND Positiva Com Efeito Negativa
possvel uma pessoa jurdica averbar a construo de um prdio comercial
apresentando a Certido Positiva com Efeito de Negativa para Construo do referido
prdio? Obs. A CND saiu em nome do Administrador legal da empresa.
Resposta: A existncia de dbito tributrio, por si s, no obsta a expedio de certido positiva com
o efeito de negativa nos termos do artigo n. 206 do CTN.
Essa certido pode ser expedida no curso da discusso administrativa do crdito tributrio, hiptese
em que a sua exigibilidade estar suspensa por fora do artigo n. 151, III do CTN. Poder ser expedida
tambm no curso da execuo fiscal, desde que assegurado o juzo pela penhora.
Portanto, respondo positivamente a questo, pois a referida certido poder ser aceita para os fins
almejados (averbao de construo), nos termos dos artigos ns. 205/206 do CTN e na consulta de n.
284 feita ao Colgio Notarial-SP, publicada em 15/07/2.011, e por referida CND no constar da tabela
anexa ao Ato Declaratrio de n. 2 (dois) de 06 de Junho de 2.011 da Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional, em face da Nota Tcnica SERPRO. 001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e
no Boletim Eletrnico do IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.
Nota de Crdito Exportao
A Nota de Credito Exportao dever ser registrada onde? Em que local? Na Lei 6313 de
16/12/75 e no decreto Lei 413 de 09.01.1969 no faz meno. Poder ter por base a Nota
de Crdito Rural (art.30 letra "d" do Dec.Lei 167 de 14.02.67)?
Resposta: Via de regra, as Notas Promissrias (rural, comercial, industrial e rural) so despidas de
garantias e por isso independem de registro no RI. promessa de pagamento em dinheiro sem
garantia real e que no tem previso de registro no SRI, nos termos do artigo 3 da Lei n. 6.313/75 c/c
o artigo 18 do DL 413/69.
Doao entre Cnjuges CPB
Existe uma matrcula em que o proprietrio era solteiro quando adquiriu o imvel,
agora ele casou-se no regime da comunho parcial de bens, na vigncia da Lei
n.6515/77 e pretende fazer doao para que esposa fique proprietria de 50% do
imvel, nessa doao ele pode impor as clausulas de reverso e incomunicabilidade?
Resposta:
1. No caso, como se trata de bem particular adquirido pelo proprietrio quando solteiro e que no se
comunica com sua esposa em razo do regime de casamento (CPB) adotado pelo casal, perfeitamente
possvel a doao como se pretende. Pois, no regime da CPB possvel a doao entre cnjuges em
relao aos bens particulares, decorrendo da lgica a concluso de que a doao versa sobre bens
particulares de cada cnjuge;
2. Quanto a clusula de reverso (artigo n. 547 do CC), entendo ser perfeitamente possvel, pois nos
termos do artigo citado, o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimnio se
sobreviver ao donatrio, ficando esse bem fora de eventual inventrio ou arrolamento no caso de
falecimento da desposa antes do doador/marido;
3. Quanto imposio da clusula de incomunicabilidade imposta pela doao, tambm no vislumbro
nenhum problema, pois a idia seria na eventualidade de falecimento do doador/marido ocorrer um
segundo casamento do cnjuge sobrevivente.
Escritura de Compra e Venda - Usufruto
Recebi uma escritura de venda e compra em que o marido Roberto adquire a nua

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propriedade e a esposa Raquel o usufruto Vitalicio. Acontece que so casados pelo


regime de separaao de Bens, conforme art. 258 paragrafo unico n 2 CC/1916.
Pode ser feito estes Registros? Junto 2 acordos.
Resposta: Junto com a consulta vieram dois acrdos do CSMSP, de certa forma contraditrios. Um
0000376-81.2013.8.26.0114 3 - SRI Campinas SP 18/03/2014 - em que pela escritura de c/v
a mulher adquire a nua propriedade e o marido a totalidade do usufruto, sendo o casamento pelo
regime da SOB. O registro foi realizado dessa forma, vindo o marido a falecer e o usufruto cancelado.
Posterior alienao da totalidade do imvel pelo cnjuge suprstite, exigncia de partilha pela
comunicao do bem adquirido na constncia do casamento - comunho dos aquestos nos termos da
smula 377 do STF.
O outro 077870-0/8 - recurso no provido, entendimento de que o marido pela smula 377 do STF
ficaria co-titular da propriedade (nua), no podendo ser titular da totalidade do usufruto.
De fato, em face do regime de bens do casamento (SOB) e da comunicao dos aquestos pela smula
citada, no poderia o marido ser usufruturio do imvel todo. No entanto, levando-se em considerao
a liberdade de contratar (artigo n. 421 do CC), a inteno das partes (artigo 112 do mesmo codex) e o
artigo 1.410, VI do CC, entendo, s.m.j. de que os registros so possveis.
E isso porque o marido que adquire a totalidade do usufruto que personalssimo, inalienvel e
incomunicvel com o registro da totalidade da nua-propriedade em nome de sua esposa, receber por
comunicao de aquestos atravs da smula 377 do STF, a meao correspondente a 50% ou do
imvel, ou seja, haver a comunicao do bem (nua propriedade) adquirido pela sua mulher,
ocorrendo-se assim a consolidao da parte de 50% do usufruto.
Da mesma forma, este poderia adquirir 50% do usufruto e seu cnjuge 50% da plena propriedade mais
50% da nua. Portanto, entendo s.m.j., serem tecnicamente possveis os registros, sendo que no futuro
todas essas particularidades devem ser observadas, seja no caso de alienao, onerao ou partilha.
Bem de Famlia
Imvel destinado a Bem de Famlia. Morre uns dos instituidores. Este imvel poder ser
partilhado a viva meeira e filhos sem o cancelamento judicial do mesmo?
Resposta: O bem de famlia para fins de inventrio/arrolamento e partilha, necessitar ser
previamente cancelado/extinto/levantado por mandado judicial nos termos dos artigos nmeros 20 e
21 do DL 3.200.
Georreferenciamento Hipoteca
Fiz uma exigncia para a averbao de um georreferenciamento, pois existe registrado
na matrcula duas Cdulas Rurais Hipotecarias, exigi a anuncia do credor hipotecrio.
A parte alegou que o banco est se negando em dar a anuncia e nos consultou sobre a
possibilidade do banco ser notificado da averbao do geo, possvel esta notificao
via cartrio? Em caso positivo quem deve ser notificado?
Resposta: Acho difcil nessa circunstncia o Banco Credor no dar a sua anuncia, at mesmo em seu
benefcio. Penso que o seu corpo jurdico no chegou a ser consultado. No entanto, caso no haja
mesmo anuncia do credor (o que inclusive poder ser checado/explicado/esclarecido pelo cartrio),
entendo, s.m.j., que este poder ser notificado a manifestar-se no processo (pargrafo 8 do artigo 9
do Decreto n. 4.449/02) na pessoa de seu representante legal (diretoria) ou procurador com poderes
para tal, que normalmente acontece.
Loteamento Sistema de Lazer
Pode ser desafetado parte de um sistema de lazer de um loteamento para construo de
casas populares?
Resposta: O Sistema de Lazer em um bem de uso comum do povo e por lei municipal com aprovao
da cmera, poder ser desafetado para passar a bem patrimonial do Municpio, que poder dar a
destinao pela qual a lei foi criada. No entanto, dever ser observado o inciso VII do artigo 180, bem
como seus pargrafos 1 e 2 da Constituio Estadual, que questo que refoge a esfera registraria,
eventualmente atinente ao Ministrio Pblico.

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Georreferenciamento Retificao Administrativa


Dr. o remanescente do imvel da matrcula n.630 possui a rea de 504.75.95 hectares e
foram apresentados os documentos para a retificao administrativa, nos termos do
artigo 213, da Lei dos Registros Pblicos. Referido imvel seccionado por estradas
municipais e ficou decomposto nas glebas A - com 85.34.59 ha, B com a rea de
160.56.59 ha, C - com a rea de 235.56.02 ha e D com a rea de 21.13.89 ha, totalizando
502.61.09 hectares de terras. Existe neste caso a possibilidade da retificao
administrativa ou necessrio o georreferenciamento do imvel?
Resposta: O imvel possui rea superior a 500,00 ha, cujo prazo para a identificao
georreferenciada j se expirou (20/11/2.008) e com procedimento (retificao) est ocorrendo
situao de desmembramento/parcelamento, sendo portanto necessrio o georreferenciamento (que
tambm no deixa de ser uma retificao).
Emolumentos Cdula de Crdito Bancrio
A dvida acerca da cobrana quando uma Cdula de Crdito Bancrio apresentar duas
garantias, sendo, Alienao Fiduciria de trator e garantia fidejussria de Avalistas.
Com o presente contrato, qual a maneira correta de cobrar? Devemos seguir o item 1 da
tabela de TDPJ que o que seria cobrado no caso de avalistas ou o item 5 que versa
unicamente sobre a alienao fiduciria?
Resposta: Se o contrato/as garantias tiverem uma nica finalidade, por exemplo, a compra do trator
no valor de x, os emolumentos devem ser cobrados somente pelo item 5 da tabela (alienao
fiduciria). No entanto, se tiver mais de uma finalidade, compra do trator pelo valor de x mais
abertura de crdito ou mtuo no valor de Y, aplicar-se- tanto o item 5 para a alienao fiduciria,
como o item 1 para a abertura de crdito ou mtuo (um s registro, mas para duas finalidades
distintas).
Carta de Arrematao - Valor Venal Divergente
Recebi uma Carta de Arremataao que tem como valor de tal ato de R$1.000.000,00. O
Valor Venal fornecido pela Prefeitura e o recohimento do ITBI no valor de
R$400.000,00. Qual o valor que devo seguir para o Registro?
Resposta: A rigor, se o valor da arrematao foi de R$ 1.000.000,00 (artigo 703, II do CPC), ser
este o valor que servir de base de clculo para a cobrana de emolumentos devidos pelo registro, nos
termos do artigo 7 caput considerando-se o inciso I do artigo. Dessa mesma forma, a rigor, o valor
do ITBI tambm deveria ser recolhido sobre R$ 1.000,000,00, o que dever ser esclarecido pela
Municipalidade, a fim de que no futuro no se cobre o RI por solidaria.
Condomnio Civil Escritura de Venda e Compra
Recebi uma Escritura Publica de venda e compra. Na matrcula so proprietrios Luzia,
Regina, Luiz e esposa e Marcos. Na escritura consta como vendedores Luiz e Regina
vendendo 50% do imovel e Luiz e esposa comparecem como intervenientes anuentes.
Consta ainda na escritura: "as partes declaram que foram orientadas por este Tabelio
sobre a necessidade da anuncia dos demais condominos, isentando o mesmo de
qualquer responsabilidade". Fui informado que o condomino Marcos interdito. Posso
fazer o Registro?
Resposta: A meu sentir, como Luiz e esposa comparecem no ttulo como intervenientes anuentes,
figuram como outorgantes vendedoras Luiza e Regina e no Luiz e Regina, no entanto isso no vem ao
caso. A rigor e juridicamente nos termos do artigo n. 504 do CC, no caso de condomnio de coisa
indivisvel, no pode o condmino vender a sua parte a estranhos sem a anuncia dos demais, sendo
necessria a anuncia dos demais consortes.
No entanto, uma questo que refoge a esfera registrria, sendo uma questo exclusivamente das
partes. Para o registro no requisito a ser exigido.

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Quanto ao condmino Marcos ser ou no interdito, no consta oficialmente do ttulo de transmisso,


nem do registro, e tambm no vem ao caso, pois no caso de anuncia, esta ser dada pelo seu
representante legal (curador), mas como dito, esta anuncia uma questo extra registrria.
Portanto, o registro poder ser feito, podendo constar do registro que consta do ttulo de que as partes
ficaram cientes de tal mister.
Abertura de Matrcula reas Verdes
Conjunto Habitacional regularizado na serventia, nos moldes do item 172 e seguintes do
Cap.XX, do prov.58/89 da CGJ. Agora a Prefeitura Municipal est requerendo as
inauguraes de matrculas, em sem nome, do Centro Comunitrio e de 03 rea verdes.
Este procedimento possvel? E, se possvel, ser adotado o mesmo procedimento para
o estatudo no art. 22 da Lei .6.766 ?
Resposta:
1. Os conjuntos habitacionais tambm so forma ou modalidade de parcelamento do solo, somente
com unidades habitacionais j edificadas pelo prprio empreendedor. Tanto que subordinam-se ao
artigo 18 da Lei 6.766/79 aos empreendimentos promovidos por particulares, no se aplicando para os
empreendimentos erigidos pelas pessoas jurdicas referidas do incisos VII e VIII do artigo 8 da Lei
4.380/64;
2. No rol dos documentos necessrios para a averbao do conjunto habitacional consta a
apresentao de planta contendo tambm logradouros, espaos livres e outras reas com destinao
especfica (rea verde entre elas);
3. De qualquer forma, o centro comunitrio e as reas verdes com a averbao do conjunto
habitacional do RI passam a integrar bens pblicos (bem de uso especial e bem de uso comum do
povo), at mesmo por destinao/afetao (ver processo CGJSP n. 1.189/94);
4. Portanto, tanto o centro comunitrio, como as denominadas reas verdes, podem com a averbao
do conjunto habitacional ter matriculas descerradas em nome da municipalidade, uma vez que passam
a integrar o domnio do Municpio com o parcelamento (aplicando-se analogicamente o artigo 22 da
Lei 6.766/79 e o artigo 4 do DL 271/67);
5. Ainda est a possibilitar o requerido artigo n. 195-A da Lei dos Registros Pblicos;
6. Lembramos to somente do artigo n. 180, VII, da Constituio Estadual.
Compra e Venda Esplio - Contrato de Gaveta
Uma pessoa (Sr. Antnio) ingressou com ao para suprimento de assinatura para
outorga de escritura pblica de imvel que havia comprado via "contrato de gaveta"
que, na ocasio da quitao do financiamento, no localizou o ento proprietrio (Sr.
Pedro) para a prtica do ato. No curso do processo o requerente (Sr. Antnio) faleceu e
o Juiz atendeu o requerente e determinou a expedio do Alvar para lavratura da
escritura de v/c tendo beneficirio o seu Esplio.
Na escritura apresentada consta a representao do proprietrio (Sr. Pedro) atravs do
alvar judicial, mas no consta o alvar expedido para a inventariante praticar o ato
representando o Esplio do Sr. Antnio na situao, tanto como representante do
outorgante/vendedor, como outorgado/comprador.
Devolvida a escritura, os interessados argumentam que ainda ser feito o inventrio
(via administrativa) do Sr. Antnio e que a inventariante ser a Esposa, que assinou a
escritura representando o Esplio e que esto justamente aguardando a aquisio desta
propriedade para assinarem a escritura de inventrio. (????)
A princpio disse que deveriam fazer o inventrio e, posteriormente, a sobrepartilha,
mas a questo , o compromisso de inventariante prestado no inventrio administrativo
ir legitimar a inventariante para representar o Esplio extrajudicialmente na aquisio
do bem e com isso firmar rerratificao do ato??
Resposta:
1. Houve a expedio de alvar judicial autorizando a lavratura da escritura e o esplio receber o bem

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imvel adquirido anteriormente atravs de contrato de gaveta;


2. O esplio de Antonio, representado por sua inventariante (artigos 12, V, e 991, I do CPC) no est
alienando (artigo 992 do CPC) bem imvel, ao contrrio, adquirindo bem imvel a fim de proceder ao
inventrio extrajudicial que ser feito em seguida;
3. Desta forma, considerando o artigo 11 da Resoluo do CNJ de 24/04/2.007, que j houve a
expedio de alvar judicial, a inventariante nomeada no inventrio extrajudicial poder representar o
esplio de Antonio adquirindo o bem imvel, objeto de anterior contrato de gaveta;
4. A recomendao que se faz que na escritura de inventrio se inclua poderes (especiais) das demais
partes, autorizando a inventariante a receber em nome do esplio e por escritura pblica que ser
objeto de re-ratificao, o bem imvel que tambm ser objeto de inventrio e partilha em seguida.

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