CURSO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO – PROFESSOR

MARCOS SALOMÃO
SEMANA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO

AULA 01 – DIA 04/10/2021

NOÇÕES GERAIS DO RI

- Tríade: Título – Imóvel - Registro

IMÓVEL

TÍTULOS REGISTRO

Títulos: escritura pública, instrumento particular, contrato de promessa de compra e

venda (que traz os dados do negócio jurídico). Em regra: art. 221 LRP (Lei de Registros
Públicos).

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e

testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o
reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento

público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no
cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças
proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo
Tribunal Federal;

IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados

extraídos de autos de processo.
 V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União,
Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de
regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse
social, dispensado o reconhecimento de firma.

→ É possível comprar uma herança? Um bem de herança? Depende. Seria a compra

de todo o acervo hereditário ou um bem específico? Pode ter a cessão de direitos
hereditários do monte mor. O cessionário precisa promover o inventário. Cessão
de direitos hereditários é só por ESCRITURA PÚBLICA, nos termos do art.
1.793 do Código Civil. É possível fazer também de um bem singular, alguns
códigos de normas e a doutrina defende que se feita por todos os herdeiros e pela
meeira ou meeiro, será eficaz. É preciso da anuência de todos e o cessionário irá
integrar o inventário.
→ É necessário a vênia conjugal nos atos de cessão e renúncia de herança. A vênia é
necessária ainda que na comunhão parcial de bens pois os frutos dos bens
particulares se comunicam. O mesmo ocorre na união estável.
→ É possível levar a cessão no registro de imóveis? Não, pois há diversas regras para
ter a segurança jurídica, devendo fazer o inventário e a partilha a fim de proteger
todos os herdeiros. A cessão de direitos hereditários dá uma parte da herança e até
o momento do inventário e partilha não se tem a especialidade dos bens. Caso os
herdeiros realizem a cessão, registrem a partilha e por algum erro o cessionário
não tenha registrado sua cessão, há entendimento pela possibilidade do registro da
escritura de cessão como se fosse uma compra e venda, interpretando a vontade
das partes, mas isso é uma exceção.
→ Cessão de posse – a posse é a base para uma futura regularização por meio da
usucapião. Se um imóvel não possui matrícula ou transcrição, é possível, se estiver
todos os requisitos da usucapião preenchidos, fazer uma usucapião. É possível
fazer a cessão dessa posse, juntando outros documentos como contas de água, luz,
ata notarial constatando a posse. É possível inventariar a posse e passar aos
herdeiros no inventário.
→ Área pública – é possível regularizar a ocupação em área pública. Há alguns
instrumentos como na lei 13.465/17 (legitimação fundiária) e outros instrumentos
 de uso, que concede ao particular o uso, falando em ocupação (concessão do
direito real de moradia, autorização, concessão de uso) dependendo da forma que
existe de ocupação. Não é possível usucapir o bem público, pois é mera detenção.
→ Crescimento das cidades – a cidade detém um caráter social, vindo da função
social das propriedades. Isso se dá pelas construções regulares, de acordo com as
normativas municipais, gerando a segurança jurídica.
→ É possível levar a posse para o registro de imóveis – em um primeiro momento na
história, o RI serviria para registrar hipotecas, e com o tempo, os títulos registrados
são os que tem alguma relação com os direitos reais. Mais recentemente, com a
Lei 13.097/15, com o principio da concentração, foi admitido levar para a
matrícula direitos reais e direitos relativos aos imóveis, além das pessoas que
possuem relação com aquele imóvel, tudo isso dentro da legalidade. A posse é
transitória, sendo situação fática, não compactuando com a segurança jurídica do
registro de imóveis. Mas a posse pode entrar no RI nas hipóteses legais – imissão
provisória na posse, em que o poder público tem urgência em entrar no imóvel. E
no caso da lei 13.465/17, com a legitimação de posse.

Imóvel: imóvel da matrícula/transcrição e temos o imóvel real, ou seja, na realidade tem

o terreno, mas não tem uma casa averbada, o terreno possui área diferente do que consta
na matrícula; tem dois terrenos separados e uma casa no meio, enfim, a realidade do
imóvel.

→ Imóvel urbano
→ Imóvel rural

Registro de Imóveis: pode ser feito registro, averbação, protocolo. O registro concentra
as informações importantes sobre o imóvel. O título, por si só, não transfere a
propriedade, é necessário levar ao registro. A escritura pública precisa dos requisitos de
validade, mas somente com o registro é que se tem a eficácia, gerando a segurança jurídica
de ser proprietário.
 Pode o oficial impugnar um título judicial? O oficial faz a qualificação de acordo
com o que consta na matrícula. Se não há essa conformidade, haverá a nota
devolutiva. Em relação ao título judicial, o oficial não pode qualificar o mérito da
decisão, MAS se há alguma desconformidade em relação à descrição do imóvel (uma
construção que consta no título judicial e não consta na matrícula), poderá haver
impugnação. CASO o juiz dê uma ordem judicial para registrar, mesmo com essa
desconformidade, o oficial deve registrar.

- CAMINHO DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

IMPORTANTE: Cartório não é pessoa jurídica.

O título chega no RI, é protocolado no Livro 1 – Protocolo e vai passar PELA

QUALIFICAÇÃO do registrador (através da nota devolutiva o oficial vai fundamentar a
possibilidade do registro/averbação ou não). O registrador analisa a matrícula e o título.
A qualificação é feita a luz da legislação e dos princípios registrais.

QUALIFICAÇÃO NEGATIVA – art. 198 - Procedimento de dúvida: a parte não

podendo ou não concordando com as exigências do oficial, pode suscitar dúvida ao juiz
responsável, e este irá determinar se registra ou não. É possível apelar ao Tribunal
(depende do Estado). É um procedimento administrativo. Há a dúvida inversa: a próprio
interessado entra com a suscitação de dúvida.

*** CADA ESTADO POSSUI SEU CÓDIGO DE NORMAS.

O PROTOCOLO – é um livro próprio, há um número, data da chegada do título, nome

da pessoa. Esse protocolo gera direitos, ou seja, gera a preferência do registro.
 TÍTULO

PROTOCOLO

QUALIFICAÇÃO

NEGATIVA POSITIVA – REGISTRA

NOTA DEVOLUTIVA

DÚVIDA

PROCEDENTE IMPROCEDENTE
– NÃO REGISTRA – REGISTRA

- MATRÍCULA
A matrícula é uma ficha que contém em seu topo a descrição do imóvel (seja urbano
ou rural), seu proprietário, o titulo anterior.

A Lei 6.015/73 que trouxe o sistema do fólio real, das matrículas. Antes dela o sistema
era o da transcrição. Ainda hoje existem muitas transcrições que necessitavam de
muito menos requisitos do que o atual sistema. Assim, as transcrições possuem
descrições precárias, tanto dos titulares de direitos na matrícula quanto do imóvel.

É possível abrir a matrícula a partir da transcrição quando da necessidade do registro

de algum título. A averbação ainda pode fazer na própria transcrição.
 PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA – cada matrícula possui
um imóvel e cada imóvel possui uma matrícula.

Algumas matrículas foram abertas de fração do imóvel – várias frações deram origem
a várias matrículas, ficando irregular. Ex.: imóvel com 100 hectares, faz o inventário
e cada herdeiro abriu matrícula para os seus 25 hectares que recebeu na partilha. Isso
fere o princípio da unitariedade da matrícula.

Acontece de abrir matrícula e não averbar na transcrição a abertura dessa matrícula,

o problema surge, pois, pode-se abrir matrícula novamente, tendo duas matrículas
para o mesmo imóvel. Caso haja a venda desse imóvel para duas pessoas, é necessário
levar ao Judiciário.

REGISTRO – gera direitos.

CADASTRO – para fins de informações e fins tributários.

Pode ter imóvel que não tenha matrícula. E não necessariamente esse imóvel será
público, não há essa presunção.

A matrícula é um repositório importante de informações sobre o imóvel e, pelo

princípio da concentração, deve-se levar o maior número de informações possíveis
para a matrícula, dentro da legalidade.

– RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULAS
Alterar dados do imóvel ou dos proprietários para espelhar a matrícula com a realidade
fática desse imóvel.
- Retificação dos dados do imóvel (especialidade objetiva) – informações do imóvel, área,
medidas.
- Retificação dos dados pessoais (especialidade subjetiva) – um documento, um CPF, um
pacto antenupcial.

Em relação ao procedimento, temos:

- Retificação de ofício – feita pelo oficial nos casos de alterações simples – art. 213, I,
LRP.
- Retificação unilateral – alterações simples, como atualização de confrontantes,
omissão de algum dado do título – art. 213, I, LRP. A requerimento da parte.
- Retificação bilateral – quando tem alteração de área, através de requerimento do
interessado, com planta, memorial descritivo, assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes (art. 213,
II, LRP).
- A retificação deve ser intramuros, podendo haver aumento de área. Retificação é
correção, não aquisição de área por usucapião, a assinatura dos confrontantes é essencial
nesse caso.
Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo
Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio,
com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis,
pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou
do domicílio de quem deva recebê-la. (art. 213, § 2o, LRP).

Ainda nos termos do art. 213, da LRP:

§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no

prazo da notificação.

§ 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver

impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o
requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no
prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§ 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para

solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou
após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de
alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias
ordinárias.
§ 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como
confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§ 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo
mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.

Estremação – procedimento para localizar uma parte do imóvel, delimitando cada parte
de cada condômino interessado com assinatura dos confrontantes.

→ No RS é feito para imóveis rurais, para proprietários e não para quem tem posse,
imóvel em condomínio pro diviso, deve ser respeitada a fração mínima de
parcelamento tanto da área que será destacada quanto da parte remanescente e o
requerente deve exercer a posse dentro do limite localizado em que ele está
interessado em separar durante 5 anos.
Procedimento previsto em apenas alguns ESTADOS.

→ Princípio da cindibilidade - é possível cindir um título e registrar algo e não

registrar outra parte. Ex.: partilha de herança, um irmão quer registrar sua parte e o outro
não quer. É necessário o requerimento ao registrador.
Outro exemplo é a escritura de permuta, permitindo a cindibilidade caso um
proprietário queira registrar e o outro não. No caso de cartórios em circunscrições
diferentes, não há maiores discussões, sendo a cindibilidade externa. Já a
cindibilidade interna, em cartórios na mesma circunscrição, havia doutrina
defendendo pela impossibilidade, mas não seria justo com o proprietário que quer o
registro, sendo, então, possível essa cindibilidade.

LINK DOS CÓDIGOS DE NORMAS

Cuidado: sempre verifique no site do Tribunal de Justiça eventual atualização.

BAHIA
file:///C:/Users/franx/Downloads/CN%203%20edic%CC%A7a%CC%83o_Atualizada
%20Provimento%20062021.pdf

MARANHÃO
https://www.tjma.jus.br/legislacao/cgj/codigo-norma/titulo-codigo/263/9289

RIO GRANDE DO NORTE

http://corregedoria.tjrn.jus.br/index.php/normas/codigos/codigo-de-normas-
extrajudicial/10481--1103/file

CEARÁ
https://corregedoria.tjce.jus.br/codigo-de-normas-judiciais/

ALAGOAS
https://www.tjal.jus.br/arquivos_downloads/20190904081843_Codigo_de_Normas_das
_Serventias_Judiciais_Para_Publicacao_02_de_Setembro_de_2019.pdf

PARAÍBA
https://corregedoria.tjpb.jus.br/legislacao/codigo-de-normas-cgjpb-extrajudicial/

PERNAMBUCO
https://www.tjpe.jus.br/web/corregedoria/codigos-de-normas

PIAUÍ
https://www.tjpi.jus.br/portaltjpi/vice-corregedoria/codigo-de-normas-e-procedimentos-
dos-servicos-notariais-e-de-registro/

SERGIPE
https://www.tjse.jus.br/corregedoria/arquivos/documentos/extrajudicial/consolidacao-
normativa-cartorios-extrajudiciais.pdf

PARÁ
https://www.tjpa.jus.br/CMSPortal/VisualizarArquivo?idArquivo=824163

AMAZONAS
https://www.tjam.jus.br/images/2019/EXTRAJUDICIAL/republica%C3%87%C3%83o
_do_manual_do_extrajudicial_constante_no_provimento_n%C2%BA_278-2016-cgj-
am.pdf

ACRE
https://www.tjac.jus.br/wp-
content/uploads/2021/08/Provimento_COGER_TJAC_10_2016.pdf

RORAIMA
https://tjrr.jus.br/legislacao/phocadownload/Provimentos/Corregedoria/2017/proviment
o%20002-2017%2004.pdf

RONDÔNIA
https://www.tjro.jus.br/corregedoria/images/diretrizes_extra_judiciais/Diretrizes_Extraj
udiciais-atualizada_at%C3%A9_maio-2021.pdf

AMAPÁ
https://www.tjap.jus.br/portal/images/stories/documentos/CHECK-
LIST/CORREGEDORIA/provimento_310_16-provimento_geral_corregedoria.pdf

TOCANTINS
https://wwa.tjto.jus.br/diario/pesquisa/materia/671857
DISTRITO FEDERAL
https://www.tjdft.jus.br/publicacoes/provimentos/provimento-geral-da-corregedoria-
aplicado-aos-servicos-notariais-e-de-
registro/ProvimentoGeralNotrioseRegistradores.pdf

MATO GROSSO
https://corregedoria-old.tjmt.jus.br/arquivo/b76e5071-f87f-44a0-8973-
1bde97a9dcbf/codigo-de-normas-da-cgj-foro-extra-prov-42-2020-at-prov-13-2021-cgj-
pdf

MATO GROSSO DO SUL

https://www.tjms.jus.br/legislacao/public/pdf-
legislacoes/Livro%20feito%20pela%20Corregedoria.pdf

GOIÁS
http://docs.tjgo.jus.br/corregedoria/CodigoNormasProcedimentosAteProvimento63-
2021.pdf

ESPÍRITO SANTO
http://www.tjes.jus.br/corregedoria/wp-content/uploads/2021/07/CN-
EXTRAJUDICIAL-7.6.2021-Vers%C3%A3o-2.9.3-altera%C3%A7%C3%B5es-ate-
Provimento-054-2021-2.pdf

RIO DE JANEIRO
http://cgj.tjrj.jus.br/documents/1017893/0/codigo-extrajudicial-atualizado-em-29-12-
2020-003.pdf/471adae2-1b04-4906-15b2-5a554ad9a36c?t=1610041514124

MINAS GERAIS
http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc00932020.pdf

SÃO PAULO
https://api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=130558

PARANÁ
https://www.tjpr.jus.br/documents/13302/29328945/C%C3%B3digo+de+Normas+do+F
oro+Extrajudicial+-+atualizado+at%C3%A9+o+provimento+300.2021.pdf/afc026b1-
c608-a5a9-5700-f1b244d73216

SANTA CATARINA
https://www.tjsc.jus.br/documents/728949/1312406/C%C3%B3digo+de+Normas+CGJ/
9fd74fde-d228-4b19-9608-5655126ef4fa

RIO GRANDE DO SUL

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