TÍTULOS ADMITIDOS A REGISTRO

Francisco José Rezende dos Santos

Oficial do Registro de Imóveis de Esmeraldas/MG
Pretendemos nesse trabalho fazer uma breve análise de alguns
problemas que surgem com os títulos que são levados a registro, no dia
a dia dos Registradores de Imóveis. Abordaremos apenas alguns títulos,
pela impossibilidade de fazê-lo em tão curto espaço de tempo.
Atendemos, com esse trabalho, aos pedidos feitos na pesquisa que a
SERJUS promoveu entre os colegas do Estado, quanto aos principais
problemas surgidos nas serventias, cujos temas deveriam ser
abordados nesse 12º Encontro de Notários e Registradores do Estado
de Minas Gerais. 

"Consoante a codificação civil pátria, o registro é modo de aquisição da

propriedade imóvel e de transferência de domínio sobre ela. Todavia,
para que se efetive um registro, é indispensável a apresentação de um
título hábil." 
(Avelino de Bona. Títulos judiciais no registro de imóveis. 1. ed., Porto Alegre: Sagra-Luzzatto)

Isso não quer dizer que o nosso sistema de registros seja um sistema
simplesmente de registro de títulos ou um sistema declaratório. Existem
sistemas de registros declaratórios, onde o registro de imóveis apenas
recepciona os títulos para o efeito da publicidade; e sistemas de
registros constitutivos, onde só existe o direito depois de registrado o
título. O nosso sistema de registro imobiliário é considerado um sistema
de registros misto, ora constitutivo, ora declaratório. 

Assim, no nosso sistema de registro de imóveis, existem direitos que já

se incorporaram ao patrimônio do seu titular antes mesmo de ser feito
o registro do seu título de aquisição, do título que porta o seu direito,
por exemplo, o usucapião, a desapropriação, a herança, etc..., e
existem registros em que só depois de efetivamente efetuado o ato
laboral da transcrição ou inscrição, hoje chamada, em sentido lato, de
registro, é que o direito passa efetivamente a existir para o mundo
jurídico. Só depois de registrado é que passa a ser reconhecido como
direito real.

É assim que nos diz o Código Civil, em seu art. 1.227: 

Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Código.

O título é o instrumento para a realização de um registro (a expressão

registro deve ser entendida em seu sentido lato - registro/averbação).
Sem o título não existe o registro. O título é o instrumento que porta a
obrigação, ou que traduz, que revela ou que reflete o direito a ser
registrado.

No dizer de Maria Helena Diniz,

"Título é o documento que autoriza o exercício de um direito ou função,

ou o instrumento público ou particular que autentica ou comprova a
aquisição de um direito." 

Mas não basta existir o título para que possa ser efetuado o registro. O
título tem que ser válido. O agente, o objeto e a forma são
elementos essenciais do ato jurídico, sem os quais a sua existência fica
comprometida. O exame da validade alcança tanto o título que reflita
um negócio jurídico, por exemplo, uma compra e venda, uma hipoteca,
uma servidão, etc..., quanto um título que apenas porta um direito, ou
um fato, já adquirido ou acontecido anteriormente, como por exemplo
uma certidão de um ato judicial, penhora, arresto, etc... ou um título
que contenha um ato administrativo, por exemplo, alvará de habite-se,
CND do IAPAS, um decreto do Prefeito Municipal, etc...

O Código Civil nos prescreve, em seu artigo 104, os requisitos de

validade de negócio jurídico: 

C.C. - Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Sem quaisquer desses requisitos, indispensáveis, o negócio é nulo, e as

nulidades devem ser repelidas, de ofício, pelo registrador de imóveis,
por inviabilizarem o assento do título no seu ofício imobiliário.

Também o objeto tem que ser lícito, possível, determinado ou

determinável. 

Mas é o inciso II do art. 104 do Código Civil, quanto à forma prescrita

ou não defesa em lei, que surgem os maiores problemas para o Cartório
de Registro de Imóveis. Todos os títulos que forem levados ao Cartório
devem ser rigorosamente examinados pelo registrador. É a aplicação do
princípio da legalidade à qualificação registrária. 

O princípio da legalidade é o que determina que só podem ter acesso ao

registro os títulos que reúnam os requisitos de validade e perfeição
estabelecidos pela lei.

O exame dos documentos constitui hoje um grande problema nos

Registros de Imóveis. As irregularidades provêm tanto de títulos
particulares, de títulos decorrentes de escrituras públicas quanto de
títulos judiciais. 

O alcance do exame da legalidade deve se ater à sua forma, e não ao

exame intrínseco do negócio efetuado pelas partes. O registrador deve
limitar-se às nulidades de pleno direito, porventura existentes nos
títulos, que são pronunciáveis de ofício, e não estender-se às
anulabilidades, normalmente não detectadas à primeira vista ou a uma
simples inspeção na formalidade do título e, além disso, as
anulabilidades só podem ser invocadas pelos interessados, em juízo, em
impugnação ao ato viciado. 
Caio Mário da Silva Pereira, nesse entendimento, nos diz: 

"Do ponto de vista do registro imobiliário, entretanto, a observação a

ser feita pelo Oficial é apenas das formalidades exteriores ao ato, não
lhe sendo permitido indagar da substância do negócio jurídico."
(Instituições de Direito Civil, vol. 4, p. 116) 

A lei 6.015, de 31.12.73, a nossa Lei de Registros Públicos, estabelece

que no Registro de Imóveis serão procedidos os registros e averbações
dos títulos ou atos constitutivos, declarativos, translativos e extintivos
de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou
"mortis causa". 

"Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o
registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios,
translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em
lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição,
transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros,
quer para a sua disponibilidade."
(Lei 6.015, de 31.12.73)

Os títulos se dividem em títulos públicos e títulos particulares.

Escritura Pública
Executivo Escritura lavrada em
Consulado
Títulos Públicos Legislativo
Autoridades brasileiras
Judiciário Autoridades
estrangeiras
Títulos Particulares  
As escrituras públicas são emanadas de autoridades administrativas, os
Tabeliães de Notas, e os demais títulos por órgãos da administração, e
do legislativo ou judiciário. Dentre as autoridades administrativas estão
os Tabeliães de Notas. No Brasil, a lei 8.935, de 18 de novembro de
1994, determina que aos Tabeliães de Notas compete, com
exclusividade, lavrar escrituras públicas. Só eles podem praticar tal ato.

Art. 7º - Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:

I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
(Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994)

A lei 6.015/73 determina, em seu art. 221, quais os títulos admitidos a

registro:

Art. 221 - Somente são admitidos a registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e
testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o
reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento
público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no
cartório de Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças
proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo
Tribunal Federal; 
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados
extraídos de autos de processo.
(Lei 6.015, de 31.12.73)

O enunciado é taxativo. Na lei, está escrito somente, advérbio,

circunstância de modo, o meio de se atingir o registro. Existem duas
correntes doutrinárias distintas, que divergem sobre os títulos
admitidos a registro. Uma entende que são "numerus clausus", ou seja,
só serão admitidos a registro os títulos relacionados no art. 221, mais
outros especificados expressamente em lei. Outra corrente entende que
o rol ali enunciado é meramente enunciativo, e que seriam "numerus
apertus", permitindo o ingresso no registro de outros títulos.

Encabeça a primeira corrente, de que são "numerus clausus", o

respeitável jurista Walter Ceneviva, que diz: 

"O advérbio somente exclui a aceitação de qualquer título estranho aos

catalogados nos quatro incisos do artigo, reiterando orientação do
direito anterior." 
(Walter Ceneviva - Lei dos Registros Públicos Comentada - 14ª ed. - p. 416)

Na outra corrente, encontramos diversos juristas que entendem que os

títulos que podem ter ingresso no Registro de Imóveis seriam
relacionados de maneira genética. Entendem, com razão, que outros
títulos podem ser registrados. Exemplo disso seriam certidões de Juntas
Comerciais, no caso de incorporação de empresas, títulos de
propriedade de terras, emitidos pelo Órgão próprio ou pelo INCRA,
etc... 

Pessoalmente, endosso a posição de Walter Ceneviva, ao entender que

os títulos possíveis de registro estão elencados no art. 221, mas
também em legislações esparsas, que autorizam o ingresso de outros
títulos no Registro Imobiliário. Todos os títulos estão prescritos na lei.
Mais à frente nesse trabalho, trataremos destes títulos.

Observação importante é de que os títulos devem ser apresentados

na via original.

Muita atenção. Aí não está escrito, por exemplo, fotocópia de

documentos, mesmo autenticadas, certidões extraídas por Cartórios de
Títulos e Documentos, ou outras. 

O nosso Código Civil, no art. 223, determina: 

Art. 223 - A cópia fotográfica de documento, conferida por tabelião de

notas, valerá como prova de declaração da vontade, mas, impugnada
sua autenticidade, deverá ser exibido o original. 

É de se observar que tal artigo está inserido no capítulo da prova do ato

jurídico, e é de caráter geral. A fotocópia vale como prova e não
substitui o título original. A Lei de Registros Públicos é específica e,
nesse caso, prevalece sobre a norma geral. Apesar da lei determinar
que a cópia fotográfica de documento valerá como prova da declaração
de vontade, a fotocópia não tem o mesmo efeito do documento original,
tanto que existe a ressalva na parte final do artigo. A jurisprudência é
farta em decisões no sentido de impedir o registro de fotocópia, mesmo
autenticada.
Adjudicação compulsória. Outorga de escritura de c/v. Cópia
reprográfica - Inaptidão. CND do INSS e Receita Federal. 

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida inversa. Ingresso de carta de

sentença referente a ação de adjudicação compulsória em razão da não
outorga de escritura pública de compra e venda. Título judicial
apresentado por cópia. Inaptidão. Necessidade, ademais, de
apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita
Federal. Pretensão de registro indeferida. Dúvida procedente. Recurso a
que se nega provimento. 
(São Paulo - TJ. APELAÇÃO CÍVEL Nº 78.636-0/8)
 
Dúvida inversa. Escritura pública apresentada por cópia.
Irregistrabilidade.

Registro de Imóveis - Dúvida inversa. Apresentação de reprografia da

escritura pública de venda e compra. Irregistrabilidade. Recurso não
conhecido. 
(Apelação Cível Nº 67.389-0/4, São Carlos)

Ap. Civ. 031487-0/3 - Data: 13/06/96 - Localidade: Santa Isabel

Relator: Márcio Martins Bonilha
É de observar que naquele rol do artigo 221, da Lei de Registros
Públicos, não estão incluídos os atos emanados da administração ou
legislativo. Mas o art. 246, da mesma lei, em seu § 1°, nos informa que
os documentos fornecidos pelas autoridades competentes são aceitos
para a prática dos atos ali discriminados: 

Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo

167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras
ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
§ 1º - As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art.
167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma
reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma
reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela
autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada
quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.
(Lei 6.015, de 31.12.73)

São as averbações de reconstrução, de edificação, de numeração,

etc....

Também leis esparsas poderão determinar que certos títulos sejam

registrados ou averbados no Registro de Imóveis. Exemplo: o Estatuto
da Cidade - lei 10.257, de 10 de julho de 2001, art. 5°, que informa
que a notificação para parcelamento ou edificação compulsórios, feita
pela municipalidade, deverá ser averbada no Registro de Imóveis, ou
ainda a mesma lei quando determina a averbação dos termos
administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso
especial para fins de moradia, independente da regularidade do
parcelamento do solo ou da edificação.

Títulos Particulares

A previsão para o registro de títulos particulares ou como chamados na

lei registral, escritos particulares, se encontra no art. 221, inciso II:

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e

testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o
reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;
(Lei 6.015, de 31.12.73)

Por ser a regra geral, a escritura pública como essencial para a validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais, conforme prevê o C. Civil, no
art. 108, a exceção a essa regra fica para os títulos particulares, todos
previstos nas respectivas leis que criam os novos institutos levados ao
registro, ora para constituição dos direitos, ora para publicidade do ato.

Existe um grande número de títulos particulares, autorizados por lei, e

a cada dia se acrescentam mais títulos dessa forma aperfeiçoados, que
têm acesso ao Registro Imobiliário. O requisito primeiro da sua
acessibilidade é a permissão legal. Sem lei autorizando, de maneira
alguma o título pode ter acesso ao Registro, nem por analogia ou
qualquer outra forma. Depois, que sejam assinados pelas partes, e
testemunhas, com as firmas devidamente reconhecidas por tabelião de
notas. 

A lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que dispõe sobre a lavratura

de escrituras públicas, determina que os contratos firmados por
entidades que integrem o Sistema Financeiro de Habitação poderão ser
feitos por instrumento particular, deverão obedecer aos mesmos
requisitos e terão a mesma validade que as escrituras públicas. Eles,
por lei, não necessitam de reconhecimento de firmas nas assinaturas. 

É oportuno lembrar que, mesmo havendo autorização para a execução

de algum contrato por instrumento particular, se o interessado assim o
quiser, poderá o mesmo ser feito por escritura pública, que em nada se
alterará a aquisição do seu direito. Assim, por exemplo, uma convenção
de condomínio ou um contrato de locação, tanto poderão ser feitos por
instrumento particular, quanto por escritura pública. Já o contrário não
pode ser considerado, a recíproca não é verdadeira. Se a lei exige
escritura pública para a validade de determinado negócio jurídico, por
exemplo, o pacto antenupcial, este não pode ser feito por instrumento
particular, nem o seu registro efetuado, sob pena de nulidade. 
- Problemas -

Com a vigência da Lei Federal 9.785/99, que alterou o § 6º do artigo 26

da lei 6.766/79, a lei de loteamentos, surgiu no cenário dos títulos
particulares levados a registro no Registro de Imóveis uma grande
controvérsia. Tal lei prevê, em seu bojo, a possibilidade do contrato
particular de promessa de compra e venda, e suas respectivas cessões
ou promessa de cessão, valerem como título para o registro da
propriedade do lote pertencente aos loteamentos, entendido como
registro definitivo da propriedade, em substituição às escrituras
públicas. É o seguinte o texto do parágrafo:

"§ 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as

promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade
do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação."
(Lei 9.785/99)

Com isso levantou-se grande polêmica, especialmente por parte dos

Tabelionatos de Notas, pois estes passariam a perder grande parte dos
seus serviços, decorrentes de lotes em loteamentos registrados nos
Cartórios de Registros de Imóveis. As decisões jurisprudenciais
passaram a acontecer.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São

Paulo, em 25 de junho de 2002, na Apelação 92.208.0/8-00, de Mogi
Mirim, ao julgar recurso de dúvida, em que se pretendia registro da
propriedade por intermédio de instrumento particular de contrato de
promessa de compra e venda, quitado. O Egrégio Conselho confirmou a
sentença "ad quem", para indeferir o registro pretendido, e com isso
transferir o domínio do imóvel. Entende a decisão, que o texto do § 6º
do artigo 26 necessita ser interpretado restritivamente, ante a regra
geral de que a instituição ou a transmissão de direito real incidente
sobre imóvel requer instrumentação pública, e mais ainda, que o
referido texto se aplicaria somente a loteamentos provenientes de
parcelamentos populares, e não a qualquer unidade imobiliária
proveniente de qualquer parcelamento. 

Também na Apelação Cível 99.219-0/9, da Comarca de Franca, o

mesmo Conselho se fixou naquele sentido. 

Ocorre que com a vigência do novo Código Civil, em fevereiro de 2003,

o Superior Tribunal de Justiça expediu uma série de enunciados, dentre
eles o de nº 87, que diz:

87 - Art. 1.245: Considera-se também título translativo, para fins do

art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda
devidamente quitada (art. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art. 26 da lei
6.766/79).

O art. 1245 do Código Civil diz o seguinte: 

C. Civil - Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o

registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Novamente a polêmica se encontra instaurada. 

Entendo, seguindo a mesma linha do Conselho Superior da

Magistratura de São Paulo, que a regra deve aplicar-se restritivamente.
A regra só se aplicaria quando se tratasse de parcelamento popular,
destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade
pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão
provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito
Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a
implantar projetos de habitação, citado da lei no art. 18, § 4º, que na
verdade foi a intenção ao se promoverem as mudanças na lei de
loteamentos. 

Outro problema

Outra polêmica recente é a regra estabelecida no art. 108 do novo

Código Civil, que diz: 

C. Civil - Art. 108 - Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública

é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis
de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Hoje, salário mínimo R$240,00 x 30 = R$7.200,00.

Alguns doutrinadores entendem que este artigo é inconstitucional, pois

a Constituição Federal proíbe a vinculação do salário mínimo a qualquer
índice de reajustamento.

Art. 7º - São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de

outros que visem à melhoria de sua condição social:
IV - salário mínimo , fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de
atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com
moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene,
transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe
preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para
qualquer fim;
(Constituição Federal)

Recentemente foi publicado o livro de Caramuru Afonso Francisco -

denominado Código Civil de 2002 - O que há de novo? - Ed. Juarez de
Oliveira, 2002, em que o mesmo diz, na p. 57:

"Havendo inconstitucionalidade desta parte final do art. 108, do Código

Civil, entendemos que todo e qualquer negócio jurídico que venha a
envolver bens imóveis, tenha de ser efetuado por escritura pública,
salvo nos casos de leis especiais que dispensam tal formalidade."
(Caramuru Afonso Francisco)

Mas enquanto não for argüida a inconstitucionalidade, e a mesma

declarada, o texto se encontra em vigor. 
- Outro problema -

Transferência de bens imóveis da sociedade ou para a sociedade

- Incorporação - Fusão - Cisão - Distrato.

Existem basicamente três tipos de sociedades quanto à sua formação:

1. Empresas Mercantis e atividades afins;

2. S/A.;
3. Sociedades civis - Associações.

Em casos de incorporação: 

LEI Nº 8.934, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994. Empresas Mercantis

e atividades afins (Ltda.)

Art. 64 - A certidão dos atos de constituição e de alteração de

sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram
arquivados, será o documento hábil para a transferência, por
transcrição no registro público competente, dos bens com que o
subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital
social.

LEI Nº 6.404, DE 15 DE DEZEMBRO DE 1976. Dispõe sobre as

sociedades por ações (S/A.)

Art. 98 - Arquivados os documentos relativos à constituição da

companhia, os seus administradores providenciarão, nos 30 (trinta)
dias subseqüentes, a publicação deles, bem como a de certidão do
arquivamento, em órgão oficial do local de sua sede.
§ 2º - A certidão dos atos constitutivos da companhia, passada pelo
registro do comércio em que foram arquivados, será o documento hábil
para a transferência, por transcrição no registro público competente,
dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação do
capital social (artigo 8º, § 2º).
§ 3º - A ata da assembléia-geral que aprovar a incorporação deverá
identificar o bem com precisão, mas poderá descrevê-lo sumariamente,
desde que seja suplementada por declaração, assinada pelo subscritor,
contendo todos os elementos necessários para a transcrição no registro
público.

Já as sociedades civis não podem usar dessa prerrogativa. A certidão

dos seus registros, passada pelo Cartório do Registro Civil das Pessoas
Jurídicas, não tem o condão de ser usado como título para a
transferência de bens incorporados ao patrimônio desta. Em se tratando
de sociedade civil, inaplicável o disposto no art. 64 da lei nº 8.934/94. É
necessária a escritura pública. 
Ap. Civ. 077128-0/2 - Data: 14/08/2001 - Localidade: São Paulo 
Relator: Luís de Macedo
Legislação: 
Instrumento particular - contrato social - cópia autenticada - aumento
de capital - conferência de bens - sociedade civil - alienação. Sociedade
por cotas de responsabilidade limitada.

Apresentação ao Registro de cópia autenticada de instrumento

particular, com conferência de bens móveis e imóveis.
Inaplicabilidade do art. 64 da lei nº 8.934/94. Dúvida
procedente.

Íntegra:
ACÓRDÃO - Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO
CÍVEL Nº 77.128-0/2, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante
SERBER ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e apelado o 13º
OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca. ACORDAM os
Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação
unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o
voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os
Desembargadores MÁRCIO MARTINS BONILHA, Presidente do Tribunal
de Justiça, e ÁLVARO LAZZARINI, Vice-Presidente do Tribunal de
Justiça. São Paulo, 28 de junho de 2001. (a) LUÍS DE MACEDO,
Corregedor Geral da Justiça e Relator.
VOTO - REGISTRO DE IMÓVEIS - Apresentação ao Registro de cópia
autenticada de instrumento particular de alteração de contrato social e
aumento de capital, com conferência de bens móveis e imóveis.
Inaplicabilidade do art. 64 da lei nº 8.934/94, em sendo a adquirente
uma sociedade civil. Dúvida procedente. Recurso a que se nega
provimento. Cuida-se de recurso interposto por Serber Administradora
e Bens Próprios S/C Ltda. contra decisão prolatada pelo MM. Juiz
Corregedor Permanente do 15º Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da Capital, que julgou procedente dúvida suscitada e manteve
recusa ao registro de cópia autenticada de instrumento particular de
alteração do contrato social e aumento de capital, com conferência de
bens móveis e imóveis, referente aos imóveis matriculados sob os
números 48.048, 67.986 a 67.995, junto ao ofício predial acima
referido. A decisão atacada (f. 281/283) fundou-se na necessidade de
ser instrumentalizada em instrumento público a alienação do domínio
sobre bens imóveis pretendida, configurada a inaplicabilidade do art. 64
da lei nº 8.934/94 ao caso concreto, em sendo a adquirente uma
sociedade civil. A apelante (f. 216/219) argumenta que tendo inscrito
sem contrato social e posteriores alterações junto ao 1º Oficial de
Registro Civil de Pessoa Jurídica da Comarca da Capital, é uma
sociedade civil sob forma comercial e na qualidade de sociedade por
quotas de responsabilidade limitada lhe é aplicável dispositivo legal já
mencionado. Pede reforma do "decisum", ordenado o retro postulado.
O Ministério Público opinou, em ambas instâncias, pelo improvimento
do apelo (f. 291/292 e 297/299). É o relatório. O título causal
apresentado pela apelante é inábil. Constam às f. 11/186 dos autos
nove cópias autenticadas do título causal que deveria ter sido
apresentado à qualificação e que se pretende ampare o registro
perseguido, o que não se justifica. Persiste a inarredável necessidade
de exibição imediata do original e esta deriva, aqui, da efetivação de
um exame do direito obtido com a prenotação do título. A cópia
autenticada constitui mero documento, e não instrumento formal
previsto como idôneo a ter acesso ao registro. Tendo em vista uma
reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente
das deficiências da documentação apresentada, é imprescindível a
exibição de certidão ou traslado do ato notarial, ou seja, do
instrumento público. Neste sentido, é pacífica a jurisprudência deste
Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cív. nºs 288.403, 442-0,
1.338-0, 2.177-0, 4.318-0, 6.034-0, 12.865-0, 14.110-0 e 15.070-0),
não restando outra solução, constatada deficiência formal, senão
inadmitir o acesso do documento apresentado ao Registro. Assim,
anotada a pertinência dos argumentos expendidos na decisão
atacada, eis que, em se tratando de sociedade civil, inaplicável o
disposto no art. 64 da lei nº 8.934/94, não há como julgar
viável o ato perseguido. Ante o exposto, nego provimento ao
recurso. (a) LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor Geral da Justiça.
- O Distrato -

1. Empresas Mercantis e atividades afins - Ltda.;

2. S/A.;
3. Sociedades civis - Associações.

No distrato de uma Empresa Mercantil ou afim (Ltda.), devidamente

registrado na Junta Comercial, constar que um imóvel, transcrito em
seu nome, passou a pertencer a um dos sócios. Qual seria o
instrumento próprio para o registro da transmissão? Esse documento
seria título hábil para registro? 

Existia o entendimento que para a constituição das sociedades por

quotas de responsabilidade limitada seria aplicado o direito comum, de
igual forma, seu distrato ou dissolução (art. 1.093 do Código Civil velho
e 472 do novo Código Civil), desde que ocorra a transferência do
patrimônio social em favor dos sócios.

A partir da Lei n.º 8.934, de 18 de novembro de 1994, o entendimento

não prevalece. O art. 64 prevê a possibilidade da utilização do
instrumento particular na transferência de imóvel, apenas para ingresso
do capital na sociedade. É necessária a escritura pública para o distrato
social ou a alteração para diminuição do capital social, que na Junta
Comercial também podem ser feitos por instrumento particular ou
escritura pública, quando houver transferência de imóvel para sócio, ou
terceiro, por exemplo, em pagamento de cotas ou dívidas. A lei só
autoriza o instrumento particular na incorporação, fusão e cisão. No
distrato, não. 
Ap. Civ. 044028-0/0 - Data: 03/08/98 - Localidade: Campinas
Relator: Sérgio Augusto Nigro conceição.
Legislação:

Sociedade. Pessoa jurídica. Distrato social da empresa. Conferência de

bens. Escritura pública. 
Íntegra:
D.O.J., 03 de agosto de 1998.
ACÓRDÃO
EMENTA: Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de instrumento
particular de distrato social - pretensão de transmissão do bem em
favor dos sócios distratantes - Inadmissibilidade - Necessidade de
escritura pública - Inteligência do artigo 134, inciso II, do Código Civil -
Recurso improvido - Decisão mantida.

- Distrato social da pessoa jurídica Campila Comercial Piccolotto Ltda.

Já na S/A., a lei autoriza expressamente essa transferência por
instrumento particular, desde que devidamente arquivado na Junta
Comercial.

Art. 234 - A certidão, passada pelo registro do comércio, da

incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos
registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação,
em bens, direitos e obrigações.
(Lei 6.404/76 - Lei das S/A.)

Nas Sociedades civis e Associações, da mesma forma que a

constituição, só a escritura pública é instrumento para transferir bens
do patrimônio, inclusive no distrato social.

Certidões negativas

Outra questão se liga à apresentação de certidões negativas de débitos

para com o INSS e Receita Federal. 

Tem-se entendido (Ulisses da Silva) que a obrigatoriedade de

apresentação das certidões comprobatórias de inexistência de débitos
fiscal e previdenciário esgota-se na apresentação obrigatória de tais
documentos perante o órgão incumbido do registro do comércio (Junta
Comercial). Estes entendem, com certa razão, que o objeto da cisão,
fusão ou incorporação não é o imóvel eventualmente existente, mas o
patrimônio, o acervo da empresa, no qual se incluem o ativo e o
passivo, cuja transferência se dá por sucessão ou absorção, sujeita a
simples averbação.

Argumentam ainda que, com a Instrução Normativa nº 60, do

Departamento Nacional de Registro do Comércio, em 13.6.96, está
claro que a exigência somente cabe às Juntas Comerciais, não fazendo
nenhum sentido estendê-la aos Registros de Imóveis.

É, entretanto, conhecida, no Estado de São Paulo, decisão proferida

pela E. Corregedoria Geral da Justiça, em recurso CG 254/93, da
Capital, interposto por New Holland Latino Americana Ltda. contra
decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, que indeferiu pedido de
averbação junto ao 14º Registro de Imóveis, estabelecendo
normativamente que "as certidões negativas de débitos previdenciários
e fiscais devem ser apresentadas ao Registro Imobiliário, ou haver
prova de que já foram apresentadas à Junta Comercial". Essa decisão é
anterior à instrução normativa acima citada. Mas decisão normativa não
é lei. 

Tal decisão baseou-se no argumento de que, ao exigir a prova de

quitação previdenciária no registro ou arquivamento, o legislador
atribuiu a competência, para isso, também aos registradores
imobiliários, desconsiderando que "registro ou arquivamento" é função
do Registro do Comércio, mas levando em conta a existência, no caso
de transmissão de imóvel. 

Pessoalmente, entendo que o registrador deve ser cauteloso nesse

caso, devido à possibilidade de ser solidariamente responsável no
caso de débito existente. 

Para isso, o registrador deve examinar o caso. Se apresentadas na

Junta Comercial, as certidões negativas, não deve exigi-las para o
registro. Mas se não apresentadas, deve exigi-las ou levantar dúvida.
Exime-se da responsabilidade. 
CISÃO PARCIAL - SOCIEDADE ANÔNIMA - CERTIDÕES NEGATIVAS DE
DÉBITOS

A obrigatoriedade de apresentação das certidões comprobatórias de

inexistência de débitos fiscal e previdenciário esgota-se na
apresentação obrigatória de tais documentos perante o órgão
incumbido do registro do comércio (Junta Comercial). 
(Processo CG 1865/99, Cravinhos, parecer Marcelo Fortes Barbosa
Filho, aprovado pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, em
28/7/99)
 
Processo 000735/97 - Data: 23/06/97 - Localidade: Santa Bárbara
D'Oeste
Relator: Francisco Eduardo Loureiro
Legislação: Lei 8212/91, art. 47, inc. I, "d"; Lei 8.934/94, art. 64;
Decreto Federal 2.173/97, art. 84, I, "d".

Cisão. Fusão. Incorporação. Sociedade civil. Sociedade comercial.

Sociedade Anônima. Certidão negativa de Débitos. CND do INSS.
Receita Federal. Certidão previdenciária. 

1. A averbação de transformação de sociedades mercantis far-se-á com

certidão ou cópias autenticadas pela Junta Comercial.
2. Cabe à Junta Comercial proceder à qualificação de título que dê
suporte a transformação societária no tocante à exigência legal de
apresentação de certidões negativas de débitos da Receita Federal e
INSS.
Títulos Judiciais

"A origem do título judicial não o isenta do exame de qualificação

registrária, cabendo ao registrador apontar hipóteses de incompetência
absoluta da autoridade judiciária aferir a congruência do que se ordena,
apurar o preenchimento de formalidades documentais que a lei reputa
essenciais e analisar a existência de obstáculos registrários."
(Apelação Cível 30.657-0/2 - CSM-SP) 

O título judicial submete-se como qualquer outro à qualificação

registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. Por ser título
judicial, não o torna imune à qualificação registrária, tão-só pela sua
procedência. O exame da legalidade não promove incursão sobre o
mérito da decisão judicial, mas sim a apreciação das formalidades
extrínsecas da ordem e conexão de seus dados com o registro e sua
formalização instrumental. Submete-se normalmente ao exame da
legalidade.

Ocorre que muitos títulos aportam ao Registro de Imóveis de diversos

Juízes diferentes, Juízes do Trabalho, Juízes Federais, e não só Juízes
Estaduais. Quanto aos títulos encaminhados por Juízes Estaduais, o
procedimento correto é a devolução do título, solicitando as correções
necessárias. Sendo a autoridade judicial reticente quanto à retificação
de certo título, eivado de irregularidades, entendemos que deve o
Registrador representar ao Conselho Superior de Magistratura contra o
mesmo. A representação se chama "Reclamação contra ato de Juiz" e
têm julgamento administrativo por parte daquela Corte. Quando
procede de outro Juízo, Federal ou Trabalho, a solução é devolução do
título aos mesmos, solicitando as correções devidas. 

Sabemos que contra esse entendimento se rebelam alguns juízes, mas,

nos tribunais, encontramos dezenas de decisões nesse sentido.

Penhora

Títulos para o registro: mandado, certidão, ou o próprio auto ou termo

de penhora, de acordo com recente modificação do C.P.C., feita pela lei
10.444/2002 

§ 4º - A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo

de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação
do executado (art. 669), providenciar, para presunção absoluta de
conhecimento por terceiros, o respectivo registro no ofício imobiliário,
mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e
independentemente de mandado judicial.
(Lei nº 10.444, de 7.5.2002)

C.P.C. - Art. 665 - O auto de penhora conterá:

I - a indicação do dia, mês, ano e lugar em que foi feita;
II - os nomes do credor e do devedor;
III - a descrição dos bens penhorados, com os seus característicos;
IV - a nomeação do depositário dos bens.

Sendo o imóvel de propriedade de terceiros, esta circunstância impede

o registro, salvo se de bem particular de sócio de empresa, em casos de
desconsideração da personalidade jurídica, nos casos da lei, mas esta
circunstância deve vir expressamente mencionada no título. 

O imóvel que possui Cédula Rural registrada é considerado inalienável,

por isso mesmo, impenhorável. Mas é possível o registro de penhoras
provenientes de ação trabalhista ou fiscal, de bem imóvel hipotecado
por cédula, cujo ato é regulado pelo Decreto-lei 167, de 14.02.1967,
art. 69 e Decreto-lei 413, de 09.01.1969, arts. 57 e 59.

As penhoras feitas em execuções fiscais da UNIÃO (INSS, Receita ou

outro órgão federal) tornam os imóveis inalienáveis, e o bem não pode
ser vendido (alienado). Se tratar de penhoras conseqüentes de
execuções civis comuns, não há impedimento para o registro em
apreço.
Dúvida. Ingresso de mandado de penhora expedido em execução
extrajudicial. Recusa fundada na indisponibilidade decorrente do
registro de penhora em favor do INSS (lei federal nº 8.212/91, art. 53,
§ 1º). Dúvida procedente. Recurso a que se nega provimento. Trata-se
de recurso interposto pelo Banco Bradesco S/A. contra decisão que
julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de
Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto e negou o ingresso de mandado
de penhora expedido nos autos de ação de execução de título
extrajudicial, em face da indisponibilidade decorrente do anterior
registro de penhora em favor do INSS (lei federal nº 8.212/91, art. 53,
§ 1º).
Há de ser mantida a procedência da dúvida, tendo em vista que os
registros de penhoras em favor do INSS (R.8/54.546, R.13/36.953 e
R.13/36.952) tornaram indisponíveis, por força do disposto no art. 53,
§ 1º, da lei nº 8.212/91, os referidos imóveis, obstando, quanto a eles,
o registro de novas penhoras. Sendo a inscrição da constrição
preexistente à apresentação do novo título para registro, momento em
que aferidas as condições para seu ingresso no fólio real, verifica-se,
por força de expressa previsão legal de indisponibilidade dos bens, a
inviabilidade do registro das novas constrições. Nessas constrições
enquadram-se as penhoras resultantes de títulos extrajudiciais, pois a
indisponibilidade do bem impede o registro do título do apelante por
constituir uma forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade.
Ela não é só restritiva de direito do titular do imóvel, mas impeditiva do
acesso de qualquer pretensão registrária de título de disposição ou
oneração. Inexiste, por outro lado, incompatibilidade entre as regras da
indisponibilidade expressas na lei nº 8.212/91 e a execução de título
extrajudicial, pois aquela guarda coerência com as disposições desta,
não estabelecendo exceções em razão do tipo de ato executório. No
tocante ao direito de preferência, a questão é de cunho jurisdicional e,
nesse âmbito, deve ser solucionado. "Da indisponibilidade resulta a
inalienabilidade e esta envolve a incomunicabilidade e
impenhorabilidade dos bens. A impenhorabilidade é a situação que
impede a nomeação ou autuação de penhora do imóvel por dívidas
contraídas pelo titular do bem." ("Títulos Judiciais no Registro de
Imóveis", Avelino de Bona, Sagra-Luzzatto Ed., Porto Alegre, 1996, p.
126). Este Conselho Superior da Magistratura, Ap. Cív. nº 29.886-0/4,
rel. Des. Márcio Bonilha, decidiu: "A indisponibilidade é forma especial
de inalienabilidade e de impenhorabilidade" (cfr. Walter Ceneviva, in
"Manual do Registro de Imóveis", p. 143). Em outro julgado, Ap. Cív.
nº 73.757-0/3, j. 26.10.00, v.u., este Conselho assim voltou a decidir:
"Nesse sentido, a interpretação proposta pelo apelante não encontra
respaldo no texto legal. Ao aceitar a existência de uma substancial
diferença entre indisponibilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade,
concedendo um caráter à primeira, menos amplo do que às outras
duas, o que possibilitaria o registro de constrições judiciais, vedados
apenas os atos relativos à transferência do domínio, estar-se-ia
frustrando a aplicação da lei e viabilizando ato preparatório à alienação
forçada, cuja efetivação resta proibida". Correta, por tais razões, a
decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente. Ante o exposto, nego
provimento ao recurso. (a) LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor
Geral da Justiça.
- Da arrematação em hasta pública e da adjudicação
compulsória - 

A carta de arrematação deverá ter todos os requisitos para abertura de

matrícula, como nas escrituras públicas. Ela provém da arrematação de
um bem imóvel em hasta pública e equivale ao título de propriedade do
imóvel adquirido em venda de bens em leilão judicial. 

O problema surge quanto ao cancelamento dos ônus (penhoras e

hipotecas) existentes sobre o imóvel.

Cancelamento da Hipoteca - É hoje o entendimento majoritário, com

o qual me filio, que a própria carta de arrematação, desde que nela
provado que os credores foram notificados, é instrumento hábil para o
cancelamento dos registros das hipotecas existentes, tendo em vista o
disposto no art. 1.501 do C. Civil, que diz: 

Código Civil - Art. 1.501 - Não extinguirá a hipoteca, devidamente

registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido
notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não
forem de qualquer modo partes na execução.

E mais: 

Art. 251 - O cancelamento da hipoteca só pode ser feito:

I - .........
II - em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o
credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

O art. 689 do Código de Processo Civil diz o seguinte:

C.P.C. - Art. 698 - Não se efetuará a praça de imóvel hipotecado ou

emprazado, sem que seja intimado, com 10 (dez) dias pelo menos de
antecedência, o credor hipotecário ou o senhorio direto, que não seja
de qualquer modo parte na execução.

Cancelamento da Penhora - Pela arrematação, cessam os efeitos da

penhora do bem, transferindo-se para seu produto o vínculo da
garantia. Ao se adquirir um bem em praça efetivada exatamente para a
satisfação compulsória de um crédito, adquire-se o bem sem qualquer
gravame.
A penhora não é direito real sobre coisa alheia. Não existe previsão de
tal tipo no elenco do art. 674 do C.C. ou em leis esparsas. O registro da
penhora tem caráter preventivo para acautelar direitos dos exeqüentes
frente a eventuais adquirentes.

Art. 240 - O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer

transação posterior.
(Lei 6.015/73)

A penhora é direito de garantia, cuja tônica é a provisoriedade, não

passando com a coisa para o domínio do adquirente, pois a alienação
decorre de ato de império, como é o caso da execução forçada, que
culmina com a arrematação em praça, com toda a carga publicitária
que lhe é inerente.

Deve o registrador proceder ao cancelamento dos registros de penhoras

efetuados anteriormente ao registro da arrematação do imóvel em
execução forçada .

Entendo que não é necessária a autorização expressa para tal, ou que

se exija que os cancelamentos das penhoras existentes sobre o bem
sejam feitos em processos próprios, ou nos que ocorreram as mesmas,
e expedidos mandados próprios para tal ato.

A aquisição é considerada derivada, mas especial, decorrente de um

título judicial, a arrematação judicial, decorrente ainda de um processo
judicial, em que o adquirente não tem qualquer liame obrigacional com
o titular do direito anterior.

Se, porventura, existir uma eventual disputa entre os credores,

havendo várias penhoras sobre o imóvel, naquele processo de execução
que originou a arrematação, ou em outros processos, devem ser
considerados os arts. 711 e 712 do CPC, imune o arrematante, ou seus
sucessores a qualquer título, à discussão ali travada.

Art. 711 - Concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído

e entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não havendo
título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que
promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a
importância restante, observada a anterioridade de cada penhora.
Art. 712 - Os credores formularão as suas pretensões, requerendo as
provas que irão produzir em audiência; mas a disputa entre eles
versará unicamente sobre o direito de preferência e a anterioridade da
penhora.
(Código de Processo Civil)

Entendo que, antes de se registrar a Carta de Arrematação ou

Adjudicação, devem ser cancelados todos os registros de penhoras e
hipotecas existentes para, em ato contínuo, ser registrada a
arrematação ou adjudicação.

Existe uma corrente doutrinária, encabeçada por Gilberto Valente da

Silva, de São Paulo, já entende que não se pode exigir, por falta de
previsão legal, que penhoras e hipotecas sejam previamente canceladas
para se registrar a arrematação. Ao arrematante, depois do registro da
carta, é que caberá promover tais cancelamentos.

Protesto contra alienação de imóveis

O protesto contra alienação de bens está previsto no parágrafo único do

art. 870 do CPC. Cuida-se de uma medida cautelar de caráter
meramente conservatório ou peremptório de direitos de quem protesta,
podendo assumir o aspecto preventivo de responsabilidade, como aviso
ou informação aos interessados para que se precavenham dos efeitos
decorrentes dessa medida processual. 

"O protesto não dá nem tira direitos. Quando muito, em alguns casos,
servirá para conservá-los. Apresentando-se despidos de todo e qualquer
aspecto de litígio, o seu processo consiste exclusivamente no pedido e
na diligência para dele dar-se conhecimento a quem de direito." 
(in Avelino de Bona, p. 120) 

"O protesto contra alienação de bens, simples ação real ou pessoal

reipersecutória e não pode ensejar o registro a que se refere o art. 167,
I, n. 21, da Lei 6.015/73", bem como não traz alteração alguma dos
elementos constantes do registro "nem torna indisponível o bem objeto
da matrícula, constituindo simples medida acautelatória de direitos."
(in Avelino de Bona, p. 120-121)