Detalhamento de alguns princípios

registrais imobiliários
Princípio da rogação ou instância
A atividade registral depende de provocação, seja esta por ordem judicial,
requerimento do Ministério Público (nos casos autorizados por lei) ou a requerimento verbal
ou escrito do interessado.
Via de regra, esse requerimento é verbal e acompanhado do título que se pretende
registrar. Porém, quando for averbação ou cancelamento, exige-se requerimento por escrito
com firma reconhecida (art. 246, LRP).
O procedimento registral inicia-se com o requerimento e apresentação de um título
formal no Serviço de Registro de Imóveis, sendo protocolado (PROTOCOLO ou
PRENOTAÇÃO) - importante devido ao número que indicará o título quem tem prioridade
na obtenção do registro (ex: um móvel alienado para duas ou mais pessoas - quem apresentar
seu título no registro de imóveis primeiro adquirirá a propriedade; até as horas ficam no
protocolo).
O registrador nunca pode recusar o recebimento e protocolo do título, ainda que haja
vício intrínseco (ex: falta de outorga uxória para a alienação do imóvel - posteriormente,
deve fazer as exigências cabíveis para que ele tenha acesso ao registro).
Em geral, o protocolo produz efeito por 20 dias, período para o apresentante cumprir
com as exigências legais e o registro ser realizado. Caso decorra o prazo e haja omissão do
apresentante, os efeitos da prenotação são encerrados e o título protocolado posteriormente
terá prioridade na inscrição. Esse prazo pode ser prorrogado no caso de suscitação de dúvida,
até que ela seja julgada.
A única exceção à obrigatoriedade do protocolo é a apresentação do título ao
registrador apenas para exame e cálculo dos emolumentos a serem pagos pelo interessado
(art. 12, LRP).

Princípio da legalidade
Para serem efetivamente registrados, os títulos apresentados para efetuar o registro
são submetidos a um exame de qualificação que consiste no controle de legalidade, pois no
Brasil é necessário que os documentos que dão suporte ao registro sejam válidos para que o
próprio registro também tenha validade - diferente da Alemanha, onde a inscrição tem efeito
saneador quanto aos vícios dos títulos apresentados para o registro; diferente também dos
EUA, onde não há tal análise.
O exame de qualificação é realizado pelo próprio registrador e envolve uma série de
verificações (ex: verificar se é instrumento ou escritura pública ou particular e foi omitida
alguma declaração indispensável, se o imposto de transmissão de imóvel foi pago, se os
alvarás ou autorizações foram obtidos - ex: bem de menores ou sujeitos a impenhorabilidade)
que exigem conhecimento jurídico - um dos motivos pelos quais a graduação em Direito é
requisito para os registradores.
 No processo de qualificação, o registrador não tem competência para afastar a
incidência de lei ou ato normativo, pois é equivalente a considerá-lo inconstitucional sem o
devido processo legal.
Existem duas correntes doutrinárias quanto à análise do registrador: a primeira
entende que este deve ater-se às nulidades de pleno direito apenas; enquanto a segunda
defende também o exame das anulabilidades. Uma aponta que as anulabilidades não têm
interesse público, ao passo que a outra afirma o dever do registrador de garantir a
autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos para evitar problemas
futuros - quando forem encontradas nulidades relativas, desde que provenham única e
exclusivamente do título (requisitos formais: incapacidade, legitimidade, falta de
consentimento do cônjuge na alienação de imóvel comum / os vícios subjetivos não podem
ser pesquisados pelo registrados, apenas pelo juiz), os registradores devem suscitar dúvidas.
Na prática, o primeiro posicionamento é adotado no Brasil.
A realização da qualificação registral pode gerar três situações:
1) O título é perfeito, não há necessidade de diligências saneadoras de irregularidades ->
procede-se ao registro.
2) Há vícios a serem reparados -> por escrito e de maneira fundamentada, o registrador
indica ao apresentante todas as exigências a serem sanadas até o final do prazo do
protocolo.
3) Existência de vício insanável (ex: -> o registrador devolve o título ao apresentante

Princípio da prioridade
Em caso de diferentes títulos referentes ao mesmo imóvel, prioriza-se para registro aquele
apresentado em primeiro lugar (vide art. 186, LRP).

Princípio da especialidade
Qualquer imóvel objeto de registro deve estar individualizado, tornando-o inconfundível.