2.2.

(a) conceito de publicidade

Para Silva, (2005), Pelo Princípio da publicidade ou da visibilidade: percebe-se que, em relação
a imóveis, os direitos reais só são adquiridos após a transcrição no competente Cartório de
Registro de Imóveis. No tocante a móveis, somente a efetiva tradição do bem. Já que podem
ser arguidos contra qualquer um – vide principia acima – todos devem ter conhecimento da
existência do direito real, e a publicidade vem para tal fim. Este princípio tem, na sua base,
uma motivação de confiança e segurança do comércio, ou seja, se o direito real é um direito
oponível a todos, então deve ser, tanto quanto possível, reconhecível por qualquer um; o A
publicidade pode ser espontânea (o controlo material da coisa, de acordo com a lei, em alguns
casos faz presumir a titularidade do direito real – é o caso da posse ou organizada,quando
surge através do registo, sendo que só se aplica a certas categorias de coisas – é o caso do
registo predial, do registo automóvel e do registo de aeronaves)m.

(p.12).

REGISTO – Publicidade dos Direitos Reais

Devido à eficácia dos Direitos Reais perante terceiros, torna-se necessário dar publicidade aos

mesmos.

A Posse é forma de publicidade do controlo material das coisas, que é exercido em termos de

um direito real.

Sistema de Publicidade Português

• Registo Espontâneo

• Registo Obrigatório – regulado pelo Registo Predial

Efeitos do Registo

Fé Pública

Devido à segurança do comércio jurídico imobiliário (art. 1º), o registo deve estar em
conformidade com a situação jurídica substantiva do imóvel, permitindo o registo dar a

conhecer essa situação jurídica.

➢ Há casos de desconformidade entre a situação substantiva e a situação registal, que

afetam a fé pública do registo: não realização; inexistência; invalidade; inexatidão;

invalidade do registo.

Presunção da titularidade do direito

Titular tem a presunção de titularidade do direito em 2 termos (art. 7º):

• Que o direito existe, tal como consta do registo;

• Que o direito pertence, nesses precisos termos, ao titular inscrito.

Presunções ilidíveis nos termos gerais.

Resulta que o registo é normalmente meramente enunciativo (não dá nem tira direitos) e

estabelece apenas uma presunção de titularidade – que pode entrar em conflito com a

presunção resultante da posse.

➢ Art. 1268º/1 CC – a presunção resultante do registo só prevalece se for anterior ao início

da posse, já que, no caso contrário, será a presunção a favor do possuidor que terá

prevalência.

Registo Consolidativo

Registo consolida a posição do adquirente do imóvel, pois a lei determina que os factos

sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo –

art. 5º/1 Cód RP.

• Com o registo, o adquirente vê plenamente consolidada a sua posição, uma vez que

passa a poder opor eficazmente o seu direito perante terceiros, o que antes lhe estava

de alguma forma vedado.

Conceito de Terceiro, para efeitos do registo:

• Conceção ampla – AV, Henrique Mesquita, Carvalho Fernandes – todos aqueles que

tenham adquirido e conservado direitos sobre os imóveis, que seriam lesados se o ato

não registado produzisse efeitos em relação a eles.

• Conceção restrita – Manuel de Andrade, Orlando Carvalho – todos aqueles que

tivessem adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.

 Art. 5º/457 adota esta conceção restrita e dá a definição. Ex: se A vendeu a

B e depois A vendeu a C, e C registou primeiro, C beneficia da proteção do art.

5º pois é um terceiro

Eficácia consolidativa não põe em causa os princípios da consensualidade e da causalidade do

art. 408º CC.

• O art. 4º/1 permite opor eficazmente a sua aquisição à outra parte.

• O art. 5º/4 especifica quem é terceiro, pelo que poderá opor livremente o seu direito a

quem tenha direitos não incompatíveis com o seu (como o locatário de imóvel) ou

quando os direitos não provêm de um autor comum (como no esbulho – A vende a B,

que não regista; B é esbulhado por C e pode invocar a sua propriedade perante C – a

penhora efetuada pelos credores do alienante e a venda judicial realizada após a

penhora).

o A inoponibilidade a terceiros, no sentido registal do termo, dependerá de estes

terem efetuado uma aquisição a título oneroso, procedido ao seu registo e

sempre de boa fé – a consequência é que um titular de um direito não registado

poderá sempre opor a sua aquisição a quem não tenha igualmente registado a

sua aquisição, ou tenha adquirido a título gratuito ou se encontre de má fé.58

▪ Mas o art. 5º/1 não fala em boa fé nem em onerosidade – doutrina é

que exige a boa fé e a onerosidade porque os outros caos de aquisição

tabular têm essa exigência.

▪ Daí que este artigo seja discutido como tendo 2 efeitos: consolidativo +

atributivo

Registo Aquisitivo / Atributivo

= Aquisição Tabular

Fundamenta-se na Fé Pública59 do Registo e na proteção de terceiro que confiou na aparência

de uma situação registal desconforme à realidade substantiva – ocorrendo a aquisição de um

direito em desconformidade com a realidade substantiva.

• Há registo com eficácia aquisitiva de direitos (direito atribuído pelo registo) – torna-se

titular de um direito pelo facto e ter situação registada a seu favor.

Art. 5º/1 – resulta de que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros

depois da data dos respetivos registos.

Devido ao art. 5º/4, aplica-se à dupla alienação ou oneração de um bem, levando a que

a disposição posterior que tenha sido previamente registada prevaleça sobre a anterior,

que não foi registada.

• A segunda disposição é nula e não poderia permitir a aquisição da propriedade –

portanto, é o registo que permite que a propriedade seja adquirida pelo adquirente

na segunda disposição, através da aquisição tabular.

Doutrina maioritária exige, para a aquisição tabular, que a segunda disposição seja realizada a

título oneroso e de boa fé – sem isto, o direito do primeiro adquirente não pode ser posto em

causa

Requisitos JAV:

1º. Registo desconforme à realidade substantiva

2º. Ato de disposição praticado com base na situação desconforme

3º. Boa fé de terceiro

4º. Caráter oneroso do negócio jurídico

5º. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo do titular do Direito

Real

Art. 17º/2 – no caso de existir boa fé do terceiro e a sua aquisição tiver ocorrido a título

oneroso, o seu direito como sub-adquirente não é posto em causa pela declaração de nulidade

da prévia inscrição, em virtude da necessidade de proteger aqueles que confiaram na validade

do registo.

JAV: subaquisição com nulidade registal – 5 requisitos no artigo

Doutrina entende que quando se pede a nulidade do registo, mesmo estando num caso do art.

291º CC, utiliza-se o art. 17º/2 devido a esse pedido de invalidar o registo.

Art. 122º - devido à necessidade de proteção daquele que confiou na exatidão de um registo,

tendo efetuado com base no mesmo uma aquisição de boa fé e a título oneroso.

• Portanto, aquele que registou a sua aquisição antes da retificação ou da pendência do

processo, não vê o seu direito afetado pela posterior retificação da prévia inscrição.

Registo Enunciativo

Registo não atribui eficácia consolidativa ao direito, podendo ser oposto a terceiros

independentemente do registo.

➢ Função do registo é de apenas dar publicidade à situação.

Casos do art. 5º/2

• Usucapião – uma vez verificada suplanta todos os registos (usucapio contra tabulas)

• Servidões aparentes – publicidade assegurada por sinais visíveis e permanentes que as

demonstram e permitem o seu conhecimento por terceiros, independentemente do

registo

• Bens indeterminados – não faria sentido dar eficácia consolidativa antes do bem estar

determinado

Registo Constitutivo

Regra do sistema é a de que o registo não tem eficácia constitutiva ou extintiva de direitos,

não podendo pois atribuí-los nem retirá-los.

➢ Único caso de registo constitutivo: Hipoteca – art. 4º/2 (na sequência do art. 687º CC)

o ML: constituição da hipoteca é facto complexo, sendo que o registo funciona

como um dos elementos necessários para que essa constituição ocorra.

CARACTERÍSTICAS dos Direitos Reais

≠ Princípios – que são os fundamentos dogmáticos específicos.

As características dos Direitos Reais são analisadas numa ótica do direito subjetivo.

JAV: eleva algumas destas características a princípios (a absolutidade e a inerência) e não

autonomiza a Sequela.

I. Caráter Absoluto

Consiste no facto de os direitos reais não se estruturarem com base em qualquer relação

jurídica, sendo oponíveis erga omnes.

➢ MC discorda pois também entende os direitos de crédito como oponíveis a terceiros.6

Consequência é a 1) existência dum dever genérico de respeito desse direito por parte dos

outros sujeitos, aos quais o 2) titular do direito pode sempre opor eficazmente o seu direito.

Registo Predial

1) Atribuem ao titular um domínio reservado de atuação, que todos os outros sujeitos têm

de respeitar.

2) Oponíveis a qualquer pessoa que se pretenda ingerir no domínio reservado ao seu

titular – grande potencial de reação

Direitos reais de gozo – propriedade pode constituir-se por ocupação (art. 1318º); ação de

reivindicação (art. 1311º a 1315º).

Direitos reais de garantia – faculdade da satisfação do crédito a partir dos rendimentos da

coisa

ou do produto da sua venda.

Direitos reais de aquisição – aquisição pode ser desencadeada independentemente do atual

titular do bem/feita contra qualquer pessoa.

II. Inerência

Consiste no facto de os direitos reais estabelecerem com a coisa uma ligação especialmente

intensa, não podendo ser dela separados, designadamente para passarem a ter outra coisa

como objeto.

Carvalho Fernandes: O interesse do titular é realizado pela coisa.

Estão de tal forma ligados à coisa que é o seu objeto que a ela inerem e não podem ser

desligados – coisa tem de ser existente, certa e determinada para poder ser objeto do direito

real.

➢ Não podem ser separados da coisa nem passarem a ter outra coisa como objeto – é

juridicamente impossível transmitir o direito da coisa sem a própria coisa.

o Transmissão do direito para outra coisa é juridicamente impossível. Ex: alguém

tem usufruto do prédio X e quer que esse usufruto passe antes a incidir sobre o

prédio Y – não o pode fazer; tem de extinguir o usufruto sobre X para constituir

um novo sobre Y

➢ Também não permite alargar o direito a uma realidade sobre a qual não incidia.

Manifestação positiva no art. 1545º/2

Implica que as vicissitudes da coisa se reflitam no direito real que incide sobre as mesmas –

manifestando a inerência dos direitos reais (art. 730º/2, 1485º, 1535º/e).

Questão da sub-rogação especial é controvertida.

• Sub-rogação legal especial real – caso de quando desaparece a coisa que é objeto de

direitos reais e há transmissão desses direitos para outra coisa (como uma

indemnização) – art. 1480º

o ML, JAV: não está em causa a inerência, pois passa é a haver outro direito real.

Extingue-se o direito sobre a coisa destruída e surge um novo direito real,

sobre uma nova realidade. Extinção do direito real, com a extinção do objeto,

constituindo-se um novo direito real sobre outro objeto.

III. Sequela
Constitui uma manifestação dinâmica da inerência7 – titular pode ir buscar a coisa,

independentemente de qual o seu atual possuidor, mesmo que ela venha a ser objeto de uma

cadeia de transmissões (ubi rem invenio, ibi vindico).

➢ Características dos direitos reais e apenas destes – res perit domino

➢ Permite ao titular do direito atuar sobre a coisa para realizar o seu direito

Direitos reais de garantia: possibilidade de executar o direito e ser-se satisfeito com a venda

Direitos reais de aquisição: possibilidade de fazer sua a coisa (art. 1410º)

IV. Prevalência

Significa que o direito real que primeiro se constituir prevalece sobre todos os direitos reais de

constituição ou registo posterior, bem como sobre todos os direitos de crédito que se venham

a constituir.

• Maior força dos direitos reais sobre os direitos de crédito – confrontando direitos de

crédito com direitos reais, prevalece o real mesmo que os de crédito tenham sido

constituídos primeiro.

Direitos reais que não se compatibilizem sobre a mesma coisa são hierarquizados por uma

ordem de precedência, que pode ser conferida pela prioridade na constituição ou pela

prioridade no registo.

• Direitos reais, no confronto com outros direitos reais incompatíveis, prevalecem se se

tiverem constituído/registado primeiro.

MC segue Pinto Coelho e OA e nega que a prevalência seja, em absoluto, uma característica
dos

direitos reais.

➢ ML discorda: os direitos de crédito não possuem prevalência pois regem-se pela

igualdade entre credores – o que não se verifica nos direitos reais, pois aquele que

constituiu primariamente o direito tem prioridade (prior in tempore, prior in iure),

aproximando-se à noção de prevalência (art. 604º/2).

➢ Ela funciona é em termos divergentes.

Direitos reais de gozo: implica que apenas o direito resultante da primeira alienação se
constitua, não chegando o segundo direito a constituir-se. O segundo é inválido pois não há

legitimidade.

Direitos reais de garantia: credores não estão em pé de igualdade e um será satisfeito

prioritariamente, tendo em conta a precedência do seu direito real.

• Satisfação preferencial do direito real constituído em primeiro lugar.

• Se o valor não chegar para satisfazer totalmente o direito que tem preferência, então

satisfaz até onde pode e o que não for satisfeito é crédito obrigacional.

Direitos reais de aquisição: constituindo-se um direito real, o direito de crédito extingue-se

por impossibilidade – essa extinção resulta de ter sido constituído um direito real
incompatível,

que sobre ele prevalece.

Há algumas exceções: privilégios creditórios (art. 745º e ss.); privilégio imobiliário especial (art.

751º)

Prevalência pode ser extensiva a direitos não reais: art. 733º, art. 736º, 747º/1/a.