Efeito Substantivo do Registo

1. Ordem Substantiva e Ordem Registal

Em caso de divergência entre a realidade substantiva e a realidade registal é a primeira
que prevalece.

 Infere-se da presunção ilidível presente no art.º 7 CRP (art.º 8 e 13 CRP)

A divergência ou desconformidade pode decorrer da:

 Incompletude do Registo
o A  B, mas este não regista este facto translativo
 Ineficácia do Registo
o Abarca as situações de inexistência de registo (art.º 14 CRP)
 O registo não produz efeitos
 Pode ser requerida por qualquer pessoa e se necessidade de
declaração judicial (art.º 15 CRP)
o E de nulidade registal (art.º 16 CRP)
 Tem de ser declarado judicialmente depois do trânsito em
julgado da decisão (art.º 17/1 CRP)
o Situação em que o registo se baseia em títulos falsos
 Inexatidão do Registo
o Art.º 18/1 CRP
o Pode ser retificado (art.º 120 ss. CRP)
 Invalidade do facto jurídico registado
o Hipótese em que o registo é válido, mas o facto jurídico registado
encontra-se ferido de invalidade
o Desconformidade com a ordem substantiva, e é dada a prevalência
desta, pode ser cancelado, se a invalidade do facto que lhe serviu de
base for declarada judicialmente ou as partes acordarem sobre a
invalidade e registarem o acordo (art.º 13 CRP)
2. A extensão da presunção do art.º 7 CRP
A inscrição registal faz-se na dependência de um descrição (art.º 91/2 CRP)
A descrição registal não tem repercussão na situação substantiva do prédio.
A presunção de titularidade do preceito diz respeito apenas à inscrição registal, a
descrição registal não se encontra abrangida.
3. Efeito substantivo do registo predial

 Efeito presuntivo
 Efeito consolidativo (constituição do direito real)
 Efeito constitutivo
 Efeito atributivo (aquisição tabular)
 Efeito enunciativo
4. Efeito presuntivo do Registo Predial
Art.º 7 CRP:

 Presunção ilidível que pode ser afastada mediante prova em contrário (art.º
350/2)
A presunção fundada no registo pode coincidir com a presunção fundada na posse
(art.º 1268/1):

 A presunção assente no registo predial não vale de nada se houver uma posse
anterior ao registo
O efeito presuntivo vale nos casos de registo nulo:

 Art.º 15/1 CRP, produz o efeito presuntivo até ser cancelado com base numa
decisão judicial transitada em julgado (art.º 13 e 17/1 CRP)
 Não vale nos casos de registo inexistente, se este não tem qualquer efeito,
também não tem efeito presuntivo
5. Efeito consolidativo do Registo Predial
Através do princípio da consensualidade (art.º 408) a constituição ou transmissão do
direito real opera por mera eficácia do contrato, portanto, independente do registo.
Assim, o registo não é parte integrante do facto aquisitivo de direito real.
6. Efeito constitutivo do Registo Predial
O registo predial não tem, em regra, efeito consolidativo, ou seja, não irá culminar na
aquisição de um direito real.
O único exemplo é o da hipoteca (art.º 687 e 4/2 CRP):

 OA: no caso da hipoteca o registo é meramente condicionante da eficácia

absoluta, antes do registo teríamos um direito desprovido de oponibilidade
 JAV: o registo constitui uma parte do processo de constituição do direito real e
não uma mera condição de oponibilidade
7. Aquisição tabular do art.º 5 CRP
DUPLA DISPOSIÇÃO

 Art.º 5/1 CRP

 A mesma pessoa dispõe duas vezes do mesmo direito real sobre o prédio
 Primeiro ato de disposição não é levado a registo
 Segundo ato de disposição é nulo por falta de legitimidade do disponente
 Existe uma proteção do terceiro pseudo adquirente por via tabular
 Requisitos:
o Preexistência de um registo desconforme à realidade substantiva
(registo incompleto)
 o Ato de disposição praticado com base na situação jurídica registal
desconforme
o Registo do facto aquisitivo do terceiro
o Boa fé (art.º 291/3 CC)
 Devido a uma integração sistemática do preceito e da sua
teleologia (fé pública registal e confiança)
 Se o terceiro conhece ou deveria conhecer o direito do
verdadeiro titular, o registo predial não defraudou a sua
confiança e não merece qualquer proteção
o Facto aquisitivo seja oneroso
 Carvalho Fernandes: As aquisições a título gratuito não prejudicam a
oposição do terceiro de boa fé que registasse a sua aquisição antes do
registo do verdadeiro titular
 José Alberto Vieira: em todas as aquisições tabulares existe a
necessidade de haver um título oneroso, através do argumento
sistemático parece obrigatório
 ≠ Oponibilidade do direito real: mesmo que o facto aquisitivo não tenha sido registado
mantém a sua oponibilidade a terceiros
o Se o terceiro esbulha a coisa ao titular do direito real, este pode lançar mão da
reivindicação
o Oliveira Ascensão: os terceiros estranhos, que não invoquem um direito
incompatível com o titular do direito real, não estão protegidos pelo art.º 5/1
CRP
o A Proprietário, B arrendatário, C comprador da fração arrendada a B, não
existe registo da compra
o Findo o prazo do arrendamento, B recusa-se a entregar a C
o C pode intentar uma ação de reivindicação contra B

9. Aquisição tabular do art.º 17/2 CRP

SUBAQUISIÇÃO COM NULIDADE REGISTAL

 O terceiro que adquira uma posição jurídica com base no registo nulo pode ter
adquirido de alguém que não era substantivamente o titular do direito real que
foi objeto de disposição  Terceiro vê a sua posição protegida apesar da
declaração de nulidade do registo
 Apenas se aplica aos casos em que o registo é inválido por falta de legitimidade
do disponente
 Não prevalece sobre o efeito consolidativo
o Se o titular do direito real na ordem substantiva regista o facto
aquisitivo, consolida definitivamente a sua aquisição e fica protegido
contra a eventual aquisição tabular de terceiros
 Apenas existe uma compatibilização entre o efeito atributivo e o efeito
substantivo se o titular na ordem substantiva não tem registo a seu favor
 Requisitos:
o Preexistência de um registo nulo (art.º 16 CRP)
 o Ato de disposição fundado em registo nulo
o Boa fé de terceiro (segundo o art.º 291/3 CC)
o Facto aquisitivo seja oneroso
o O registo do facto aquisitivo do terceiro tem de preceder o registo da
ação de declaração da nulidade do registo ou o registo da ação de
declaração de nulidade do facto de disposição fundado no registo nulo
 Exemplo: A sem registo de propriedade, vende o prédio X a B (não beneficia do
art.º 17/2 porque este apenas protege quem adquire com base em registo
nulo); se B vender o prédio a C, se este estiver de boa fé a registar o facto
aquisitivo, fica protegido por este preceito
10. Aquisição tabular do art.º 291 CC
SUBAQUISIÇÃO COM INVALIDADE SUBSTANTIVA

 Pressupõe a preexistência de um registo desconforme à realidade substantiva

por invalidade do negócio jurídico registado (Menezes Cordeiro discorda)
 Protege o subadquirente com invalidade substantiva
 A (venda) B (venda) C – D (declara nula a primeira venda) objetivo: proteger C
 Requisitos:
o Preexistência de um registo desconforme por invalidade substantiva do
negócio jurídico registado
o Haver ato de disposição do direito a que se reporta o facto registado: o
titular do registo praticou um ato de disposição ferido de ilegitimidade,
causando a nulidade do negócio jurídico celebrado e a sua não eficácia
no plano substantivo
o Terceiro de boa fé: desconhecia, sem culpa, o vício do negócio inválido
o Negócio oneroso
o Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração
de nulidade ou anulação do negócio jurídico
o Os direitos não são reconhecidos se a ação for proposta dentre dos três
anos posteriores
 Conta-se desde a data de celebração do primeiro negócio
inválido, aquele que afeta a legitimidade negocial dos sucessivos
disponentes
11. Aquisição tabular do art.º 122 CRP
SUBAQUISIÇÃO COM REGISTO INEXATO

 Requisitos:
o Situação de registo inexato nos termos do art.º 18 CRP
o Titular inscrito dispõe do direito a favor de um terceiro de boa fé

12. Análise global dos casos de aquisição tabular

As razões para a desconformidade entre a ordem registal e a ordem substantiva podem
ser variadas, desde logo, por o registo estar incompleto, em caso de incumprimento do
dever de registar ou de falta de iniciativa dos interessados em promover a inscrição de
um facto, por o facto registado ser inválido ou por o registo ser inexistente, nulo ou
inexato.
O art.º 5, 17/2, 122 CRP e 291 CC: proteção excecional do terceiro.
O objetivo não é proteger o terceiro devido à sua boa fé, mas salvaguardar a
credibilidade da instituição registal.
13. A posição do titular do direito real preterido pela aquisição tabular de terceiro
O efeito atributivo do registo predial dá-se sempre contra alguém, em última análise,
contra o próprio proprietário.
Pode afetar igualmente outros direitos reais menores – a propriedade pode ficar
onerada com o direito real menor adquirido tabularmente.

 A (vende) B – nenhum regista

 A (vende) C – adquire tabularmente a propriedade
 O que acontece a B?
o Menezes Cordeiro: teoria dos direito reais naturais, que são direitos com
natureza real que, em determinadas circunstâncias ficariam sem
oponibilidade
 O direito de propriedade afetado com a aquisição tabular da
propriedade por um terceiro não se extingue
 No caso do terceiro adquirente devolver, renunciar ou transmiti-
lo a terceiro de má-fé, o direito de propriedade afetado pelo
efeito atributivo do registo predial retomaria a sua oponibilidade
normal
o José Alberto Vieira: não harmoniza com os princípios da inerência (os
direitos reais são inerentes a uma coisa, se a coia se encontra atribuída
ao adquirente tabular em termos de propriedade como explicar a
inerência da propriedade inoponível) e da tipicidade (sendo um direito
real de gozo, teríamos que aceitar uma propriedade sem reivindicação,
art.º 1311, teríamos que aceitar uma propriedade atípica
 Se a propriedade é um direito exclusivo como se podem aceitar
duas propriedades singulares
14. Usucapião e efeito atributivo do registo predial
Art.º 5/2/a CRP
O terceiro que beneficia de aquisição tabular não pode fazer valer a proteção registal
contra o titular do direito real adquirido por usucapião.
Aquele que beneficie da usucapião, mesmo que não tenha registo deste facto, fica a
coberto do efeito atributivo do registo:
  Oliveira Ascensão defende que neste sentido estamos perante uma usucapião
de última ratio
15. O efeito enunciativo do registo predial
Art.º 5/2 CRP
A ideia do efeito enunciativo reside na consideração do papel de publicidade que o
sistema normativo reserva à posse.
Os atos relativamente aos quais o registo é enunciativo podem não constar do registo
predial que nem por isso o titular do direito real fica sujeito a perder o seu direito por
falta dele.