Casos práticos de Direito Real:

1. No caso em concreto verificamos que o António vendeu validamente o imóvel. De acordo

com o art.408 nº1 a constituição ou transferência de direitos reais sobre uma coisa
determinada dá-se por mero efeito do contrato. No caso em concreto bernardo tornou se
assim em termos imediatos proprietário do bem apartir da celebração do negocio com o
António. Assim sendo, a venda de António a carlota é nula, já que se trata de uma venda de
bens alheios, art.892ºCC. Se António tivesse registado o bem em seu nome este registo em
nada acrescentaria á sua titularidade sendo a sua eficácia reforçada pois passou a ser oponível
a todos os terceiros art.5º nº1 CRPredial. Tendo carlota registado o bem primeiro a sua
aquisição passou a estar protegida mesmo em relação ao verdadeiro titular do direito
(bernardo). Estamos assim perante um verdadeiro registo aquisitivo e verificamos que
bernardo e carlota são terceiros para efeitos de registo nos termos do art.5º nº4 CRPredial
sendo que carlota se encontrava protegida pelo registo que efetuou em primeiro lugar
relativamente ao bernardo.

2. No caso em concreto verificamos que teremos de apurar a aplicação do art.291 CC. Para que
se aplique a proteção conferida pelo art.291º é necessário que o negócio diga respeito a bens
imoveis ou a bens moveis sujeitos a registo. No caso em concreto foi feita a venda de um
prédio urbano inscrito na matriz predial sob o art.1212 fraçao 1 da união de freguesias de são
mamede em festa e senhora da hora. Exige o art.291º que o terceiro, neste caso a Carlota
tenha registado a sua aquisição, o que esta fez a 02/02/2019. A lei exige ainda que se trate de
um negocio oneroso, requisito este que tambem se verifica pois, conforme decorre do
enunciado carlota pagou o preço. Decorre ainda da lei que é necessário que tenha passado 3
anos sobre a celebração do negocio invalido imediatamente anterior. De acordo com o caso
pratico o negocio invalido foi celebrado no dia 01/01/2018, nestes termos não decorreu ainda
o prazo de 3 anos sobre a celebração do negocio inválido. A lei exige ainda que durante esse
período de 3 anos não tenha sido instaurada uma açao com vista á declaração de nulidade ou
anulação do negocio inválido, requisito este que de igual forma não se verifica porquanto a
açao de declaração de nulidade foi instaurada a 02/03/2020, ou seja, antes do decurso do
prazo de 3 anos. Carlota registou a sua aquisição antes da data do registo da açao de
invalidade do negocio e a mesma estava de boa fé na medida em que desconhecia sem culpa o
vicio que afetava o negocio inválido.

3. no presente caso pratico verificamos que o mario rui construiu um prédio em propriedade
horizontal. Decorre do art.1418º qual o conteúdo do titulo constitutivo da propriedade
horizontal. No nº1 do art.1418º são identificadas as menções obrigatórias, sendo que destas
não é feita a alusão ao fim a que se destinam as frações autónomas. A definição do fim das
frações é, deste modo um conteúdo facultativo do titulo como aliás decorre da alínea a) do
nº2 do art.1418º. No entanto sendo determinado o fim, o mesmo tem de ser coincidente com
o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade publica sob pena de nulidade parcial,
art.1418º nº3. No caso concreto temos de verificar o que é que prevalece: se aquilo que
resulta do titulo ou se aquilo que resulta do contrato de compra e venda. O conteúdo do titulo
constitutivo define o estatuto do direito real pelo que goza de eficácia erga omnes não
podendo nessa medida ser alterado pela vontade do alienante. A clausula constante do
contrato de compra e venda em que consta que a fração pode ter como objeto o comercio
tem apenas eficácia inter partes. Assim as frações do edifício construído pelo mario rui apenas
podem ser usadas para fins habitacionais devendo por isso zélia cessar a sua atividade
comercial. Isto resulta ainda do disposto na c) nº1 do art.1422º quando dispõe que os
condóminos não podem dar á fração um uso diferente daquele a que ela se destina,
condicionando assim o exercício da propriedade em regime da propriedade horizontal que
cabe a cada um dos proprietários sobre a fração que compraram art.1420 nº1. Nada impede
porém que o próprio titulo constitutivo seja modificado sendo, no entanto obrigatório que
todos os condóminos estejam de acordo conforme o art.1419 CC. Assim e em conclusão
assiste razão aos condóminos em insurgir-se contra a situação.

4. decorre do art.1421 quais as partes que são imperativamente comuns e as presumivelmente

comuns. De acordo com a alínea a) do nº2 do art.1421, os pátios são presumivelmente
comuns. Assim temos duas hipóteses se a afetação material do pátio------ estava conexa á
fração de Manuel, por exemplo porque o acesso era feito através de passagem pela sua fração
deve considerar-se que a presunção do nº2 do art.1421º é inoperante, ou seja Manuel poderia
opor-se. Se porventura não houvesse nenhuma ligação do pátio á fração de Manuel
deveremos utilizar a presunção do 1421 nº2 a) bem como a regra geral do 350 nº2 e entender-
se que o pátio é comum a todos os condóminos. Esta presunção é, no entanto, iuris tantum
(admite prova em contrário) e que portanto poderá ser afastada por qualquer meio de prova.

A aquisição da propriedade do apartamento por Guilherme devia ter sido registada, segundo o
art 2º nº1 a) e 8-A nº1 a) do CRPredial, pois é obrigatório. Liliana adquiriu o apartamento sem
saber que este já tinha sido vendido a Guilherme por isso tanto um como o outro adquiriram o
direito de propriedade do dito apartamento e ambos o adquiriram de João, logo este praticou
uma dupla disposição ou alienação. Mas estamos perante direitos incompatíveis, pois só um
deles é que pode ter o direito.

No caso em concreto João vendeu o apartamento a Liliana sem ter legitimidade para o fazer,
então este ato é considerado nulo, estamos perante uma venda de bens alheios, art 892º CC.
Como ela não sabia desta situação, segundo o art 5º nº1 e nº4 CRPredial, é terceira para efeito
de registo, mas como o direto de propriedade de Guilherme não foi registado este não produz
nenhum efeito contra Liliana, pois caso ele o tivesse registado, esta já não poderia ignorar esse
registo. Por isso considera-se que Liliana estava de boa fé, como era o nome de João que
figurava no registo ela não fez nada incorreto. Posto isto, sabemos que quando o negócio
jurídico registado pelo terceiro for oneroso, como é o caso da compra e venda, art 874º CC,
este deve ser protegido. Por isso penso que guilherme não terá sucesso, pois Liliana adquiriu a
propriedade do bem segundo o disposto no art 5º do CRPredial.

O disposto no art 5º do CRPreadial é uma exceção ao princípio do nemo plus iuris, pois que
por intervenção da lei, Liliana recebeu um direito de propriedade de quem já não o detinha, e
de igual modo estamos perante um efeito atributivo do registo. Como é obvio, se guilherme
tivesse registado com prioridade o seu direito real, naturalmente eficaz erga omnes teria
consolidado a sua oponibilidade nos termos do efeito consolidativo do registo e assim o deu
direito iria prevalecer sobre “o não direito” de Liliana. Nesse caso, caso guilherme tivesse
registado a sua aquisição com prioridade poderia exercer o direito de sequela instaurando
uma ação de reivindicação nos termos do art 1311º CC, pedindo o reconhecimento do direito
de propriedade e a restituição da coisa.