DIREITO CIVIL

CPIII
1º PERÍODO 2022
TEMAS
Tema 08:
Compra e venda I conceito. Classificação. Elementos. Restrições legais à celebração
do contrato de compra e venda. Invalidade da compra e venda. Efeitos da compra e
venda. Tradição. Compra e venda de imóveis. Venda ad corpus e ad mensuram.
Venda em condomínio pro indiviso.

1ª QUESTÃO:
Fabiana propôs demanda de nulidade de escritura pública c/c cancelamento de registro de
imóveis em face de Carlos Augusto. A autora alega em síntese que seu ex-companheiro
alienou ao réu dois imóveis adquiridos na constância da união estável sem o seu
consentimento, sendo que os referidos bens, em decorrência da dissolução da união
estável, deveriam ser objeto de partilha, motivo pela qual seriam nulos os negócios
jurídicos firmados, na forma da Lei 9278/96 e artigos 1647, I e 1725, ambos do Código
Civil.
Em defesa, sustenta o demandado que o alienante se apresentou como solteiro, estado
civil que inclusive consta do seu documento de identificação. Afirma ainda que quando
da compra do imóvel em questão não havia qualquer contrato de convivência entabulado
entre os conviventes, inclusive com registro em cartório que pudesse dar publicidade a
tal relação jurídica. Assim sendo, desconhecia por completo a união estável entre a autora
e o alienante dos imóveis.
Quanto às provas, restou incontroverso o reconhecimento judicial da união estável entre
a autora e o alienante dos bens após a venda dos imóveis, sendo certo que tal
reconhecimento retroagiu a data anterior à aquisição por Carlos Augusto. Restou ainda
provado que a venda dos bens ocorreram sem a outorga convivencial e que o adquirente
desconhecia a união estável quando da compra dos imóveis.
Decida fundamentadamente a questão.

RESPOSTA:
08/02/2018 07:58 - Notícias do STJ
Terceiro de boa-fé deve ser protegido ao adquirir imóvel de parte em união estável
Nos regimes de união estável, assim como nas hipóteses de casamento, há a necessidade
de consentimento do convivente para alienação de imóvel adquirido durante a constância
da relação. Todavia, as peculiaridades que envolvem as uniões estáveis - como a dispensa
de contrato registrado em cartório como requisito para a validade da união - tornam
necessária a proteção do terceiro de boa-fé que adquire imóvel de um dos conviventes,
especialmente nos casos em que o vendedor se apresenta como solteiro perante a
sociedade e não há notícia da averbação de contrato de convivência.
O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que manteve alienações
de imóveis realizadas pelo ex-companheiro como forma de proteção ao terceiro
comprador, já que o ex-companheiro se apresentava como único proprietário do bem, não
havia registro cartorário sobre a união estável e os imóveis foram vendidos antes do
reconhecimento judicial da convivência.
"Não havendo registro imobiliário em que inscritos os imóveis objetos de alienação em
relação à copropriedade ou à existência de união estável, tampouco qualquer prova de
má-fé dos adquirentes dos bens, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios
jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé, assegurando-se à recorrente
o direito de buscar as perdas e danos na ação de dissolução de união estável c.c partilha,
a qual já foi, inclusive, ajuizada", apontou o relator do recurso especial, ministro Marco
Aurélio Bellizze.

Consentimento

Na ação de nulidade de escritura pública que originou o recurso, a autora afirmou que seu
ex-companheiro alienou imóveis adquiridos na constância da união estável sem o seu
consentimento, porém, para ela, os bens deveriam ter sido submetidos à partilha após a
dissolução da união.
Em primeira e segunda instâncias, o pedido de nulidade foi julgado improcedente. Para o
TJPR, não havia o reconhecimento da união estável no momento da aquisição dos imóveis
e de sua alienação, o que, para o tribunal, confirmou a validade do negócio jurídico e a
boa-fé do terceiro comprador.
Por meio de recurso especial, a autora alegou que a união estável e a aquisição dos
imóveis durante o período de convivência ficaram comprovadas nos autos e, por
consequência, não havia dúvidas de que os bens pertenciam a ambos os conviventes. Por
isso, para a recorrente, o companheiro não poderia outorgar a escritura de compra e venda
sem o consentimento dela.

Peculiaridades da união estável

O ministro Marco Aurélio Bellizze lembrou inicialmente que, de acordo com o artigo
1.647 do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar
bens imóveis, exceto nos casos de regime de separação absoluta.
Apesar da existência de divergência jurisprudencial sobre o tema, o ministro apontou que,
embora o texto legal cite apenas cônjuges, a proteção patrimonial se aplica também às
famílias oriundas de uniões estáveis, já que ambas as entidades são reconhecidas pelo
ordenamento jurídico.
Entretanto, o ministro também ressaltou que, diferentemente do que ocorre no casamento,
em que há ato formal cartorário, na união estável há preponderância de um nível de
informalidade no vínculo entre os conviventes, pois se trata de situação que não exige
documento. Nessas situações, esclareceu o relator, o comprador de boa-fé não poderia ser
prejudicado, já que o imóvel foi adquirido daquele que aparentava ser o único proprietário
do imóvel.
"Assim, nos casos em que o bem imóvel esteja registrado apenas no nome de um dos
conviventes, o qual se apresenta como solteiro perante a sociedade, pois o estado civil
não se altera na união estável, e em que não há contrato de convivência registrado em
cartório, o comprador do imóvel, terceiro de boa-fé, não tem como ter ciência da
existência da união estável", concluiu o ministro ao manter o acórdão paranaense.

Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1592072

AgInt no REsp 1706745 / MGAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL

2017/0281158-7
Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) Órgão Julgador T4 - QUARTA
TURMA
Data do Julgamento 24/11/2020 Data da Publicação/Fonte DJe 17/03/2021
Ementa
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO
JURÍDICO. COMPRA E VENDA. UNIÃO ESTÁVEL. OUTORGA UXÓRIA.
IMPRESCINDÍVEL PUBLICIDADE OU CARACTERIZAÇÃO DE MA-FÉ.
1. Ausente incursão na seara fático-probatória ao analisar o recurso especial, pois foi
alcançada a conclusão de que o aresto recorrido deveria ter sido reformado com base nas
afirmações constantes no próprio acórdão impugnado pelo recurso especial, visto que a
realidade dos autos retratada no aresto recorrido estava em dissonância com o
entendimento que esta Corte.
2. Necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de
bens imóveis adquiridos no curso da união estável, tendo em vista que o regime da
comunhão parcial de bens foi estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do
reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens
adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278/96.
3. A invalidação de atos de alienação praticado por algum dos conviventes, sem
autorização do outro, depende de constatar se existia: (a) publicidade conferida a união
estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da
existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens
comuns, a época em que firmado o ato de alienação, ou (b) demonstração de má-fé do
adquirente.
4. No caso, nem foi apontada a configuração de má-fé, nem existia qualquer publicidade
formalizada da união estável na época em que firmado o contrato de alienação, de modo
que não pode ser invalidado com base na ausência de outorga da convivente, ora
recorrida.
5. Agravo interno não provido.

2ª QUESTÃO:
Renato adquire de Rodrigo uma caixa com oito discos raros de vinil dos Beatles. Essa
caixa foi comercializada por apenas seis meses e se limitou a 100 unidades produzidas no
mundo, o que a tornou um objeto muito raro e, consequentemente, valioso.
Ocorre que um desses vinis, quando foi colocado na vitrola, estava inaudível. Ato
contínuo, diante do vício oculto revelado, Renato pretendeu redibir o contrato e recuperar
o preço pago, com o que Rodrigo não concordou, diante do que dispõe o artigo 503 do
Código Civil.
A quem assiste razão?
Responda fundamentadamente à pergunta.

RESPOSTA:
Marco Aurélio Bezerra de Melo ensina que o artigo 503 do Código Civil exige uma
interpretação que restrinja o seu alcance sob o argumento de que a lei disse mais do que
queria. Se esse exercício não for feito, chegaremos ao absurdo de não permitir a aplicação
das regras referentes aos vícios redibitórios se, por exemplo, um dos sessenta volumes do
tratado de direito privado de Pontes de Miranda - exatamente o que o grande gênio do
direito cuida da teoria do fato jurídico - vier com todas as folhas em branco. Ora, não
seria plausível tal conclusão, pois a coleção é alienada na sua totalidade. (Contratos, 2017,
p. 363)
Tepedino segue a mesma linha de raciocínio ao afirmar que no caso de a coletividade de
coisas formar um conjunto, como se fosse, a rigor, uma só coisa, o defeito de uma delas,
no fundo, é defeito do próprio conjunto, o que, por conseguinte, autorizaria a rejeição de
todas. Aqui, frisa-se, é como se o defeito de uma se propagasse às outras coisas,
desvalorizando o todo. Como na hipótese de uma obra clássica, subdividida em vários
volumes, sendo que a um deles faltam diversas páginas. Ora, a devolução do exemplar
defeituoso desvaloriza toda a obra, sofrendo o adquirente dano maior do que o reembolso
recebido. (Comentários...., 2012, p. 169)

Tema 09:
Compra e venda II. Cláusulas especiais da compra e venda. Retrovenda. Venda a
contento e venda sujeita a prova. Preempção ou preferência. Venda com reserva de
domínio. Venda sobre documentos. Troca ou permuta.

1ª QUESTÃO:
João adquiriu de Cássio uma propriedade imóvel. As partes consignaram no contrato de
compra e venda a cláusula de preempção a ser exercida na forma da lei. Ocorre que, após
um ano da aquisição do bem, João vende o imóvel a Sandro sem conceder o direito de
preferência a Cassio. Inconformado com o descumprimento da cláusula contratual, Cássio
pretende depositar o preço e adquirir a propriedade, assim como acontece no pacto de
retrovenda (art. 505 do CC), na venda da fração ideal de bem indivisível em condomínio
(art. 504 do CC), bem como nos contratos de locação (art. 33 da Lei nº 8245/91). Diante
do que dispõe a lei e conforme a interpretação sistemática, terá Cassio sucesso na sua
investida? Responda fundamentadamente a questão.

RESPOSTA:
Explica o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo que ao contrário da retrovenda, o
pacto de preferência gera direito puramente obrigacional em favor do vendedor que
deverá se satisfazer com a verba indenizatória alcançanda acaso lhe seja sonegada a
preempção. Não se trata de obrigação com eficácia real, dotada, portanto, de eficácia erga
omnes, de modo que é eficaz a venda feita a terceiros sem a observância da cláusula de
preferência.
(Melo, Marco Aurélio Bezerra de. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2018 p. 380

Segundo o professor Nelson Rosenvald, o disposto no artigo 518 do Código Civil desperta
polêmica, isto porque a inobservância do direito de preferência por parte do comprador
não outorga ao vendedor o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da
quantia paga pelo terceiro. Afirma o autor que a opção da lei foi contemplar o pacto de
preempção com efeitos meramente obrigacionais e restritos a comprador e vendedor, sem
alcançar terceiros. Sustenta o autor que, com fulcro no princípio da função social externa
do contrato (art. 421 do CC), atrelada à ciência do adquirente quanto a cláusula de
preferência, seria possível o exercício do poder de sequela. O terceiro lesa o contrato entre
comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a
ignora e realiza um novo contrato com o comprador.
Rosenvald, Nelson. Código Civil Comentado. Org. Cezar Peluzo. Manole. 2013. p. 561

Segundo Gustavo Tepedino, o artigo 518 do CC mantém a mesma orientação do CC16,

ou seja, se o comprador alienar a coisa, violando o direito de preferência do vendedor,
responderá por perdas e danos. A venda celebrada entre o comprador e o terceiro será
perfeita. Assim sendo, o alcance do direito de preferência é meramente obrigacional, que
se contrapõe ao alcance real da retrovenda, por exemplo. Para Caio Mario, a manutenção
da mesma linha trazida pelo CC16 mostra-se contrária à evolução do direito moderno,
que vem privilegiando a execução específica da obrigação, sempre que isso não implique
na violação do direito de terceiro. (TEPEDINO, Gustavo. BARBOZA, Heloisa Helena.
DE MORAES, Maria Celina Bodin. Código Civil Interpretado conforme a Constituição
da República. Rio de Janeiro: Renovar. 2012. P.187

TJ-SP - Apelação APL 1203533120078260000 SP 0120353-31.2007.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 18/10/2011
Ementa: ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA Pacto comissório Contrato de
compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda Vendedor tido como agiota, com
dezenas de contratos da mesma natureza, com a mesma cláusula; via de regra com prazo
de recompra curto, de apenas seis meses Simulação que se prova por adminículos
indiciários, aqui existentes Réu, inclusive, em mais de uma oportunidade já tendo sido
vencido em demandas semelhantes Procedência bem decretada, apelo dos réus
improvidos Provido o da autora, para reconhecer litigância de má fé e majorar a honorária
advocatícia, nos termos do acórdão.
Encontrado em: 8ª Câmara de Direito Privado 18/10/2011 - 18/10/2011 Apelação APL
1203533120078260000 SP 0120353-31.2007.8.26.0000 (TJ-SP) Luiz Ambra

2ª QUESTÃO:
Paulo teve desapropriado pelo Poder Público um bem imóvel da sua titularidade.
Contudo o Poder Público deu ao bem tredestinação ilícita e ainda vendeu o imóvel a um
terceiro.
Inconformado com a conduta do Poder Público, o expropriado ingressa com demanda de
retrocessão em face do ente da federação, na qual pleiteia a sequela do bem em razão do
que dispõe o artigo 519 do Código Civil.
Em defesa, sustenta o Poder Público que não cometeu qualquer irregularidade ao alienar
o bem a um terceiro, tendo em vista que o adquirente pagou o preço correspondente à
coisa, sendo certo ainda que não está previsto no ordenamento jurídico nacional o direito
de sequela ao expropriado.
Decida fundamentadamente a questão.

RESPOSTA:
Ensina o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo que há controvérsia doutrinária acerca
da natureza da retrocessão com efeito jurídico relevante. Terá ela natureza real ou
pessoal? Se for real, a sua configuração possibilitará, à semelhança do condômino a quem
não deu direito de preferência, adjudicar o bem de modo forçado mediante o depósito do
valor atual do bem (art. 504, CC). A natureza real da retrocessão permitirá ao expropriado,
preenchidos os requisitos legais pleitear a reincorporação do que saiu de seu patrimônio.
Em favor dessa tese levantam-se argumentos interessantes.
O primeiro é que a preempção convencional não se confunde com a legal e esta última
assegura ao expropriado, não a ação reivindicatória, mas sim a ação de retrocessão. Nessa
linha de raciocínio, não teria sentido o legislador assegurar ao expropriado direito à
indenização se isto já lhe fora outorgado por ocasião da própria desapropriação, nos
moldes da garantia fundamental prevista no artigo 5º, XXIV, da Constituição Federal. O
próprio instituto da desapropriação funciona como um dos mais importantes limites ao
direito de propriedade e a venda forçada materializada pelo instituto apenas se justifica
se houver o efetivo respeito ao interesse público, na forma disciplinada pela lei maior.
Assim, se a desapropriação não se revestir da efetiva utilidade ou necessidade pública, ou
ainda, do interesse social, que serviram de justificativa jurídica para a referida intervenção
estatal, nada mais justo e coerente que o bem retorne ao patrimônio particular se este
pagar o bem pelo seu preço atual

A pequenez do cidadão perante o Estado e o dever deste de orientar a sua ação em estado
de permanente observância do interesse público, levam a que Otavio Luiz Rodrigues
Junior defenda a natureza real da retrocessão com fundamento que deve ser reproduzido
na íntegra: "Com essa força quase sem contraste do Estado, a retrocessão comparece
como uma incipiente forma de se coibirem os abusos e desvios da ação interventiva no
domínio particular. Não é um privilégio do particular sobre o Estado. Cuida-se de uma
proteção mínima de um particular sem recursos jurídicos em face da atuação abusiva,
desviada e ilícita do poder expropriador. Sob essa ótica, é justificável em termos de
política jurídica a existência de uma figura como a retrocessão, com eficácia real."

Em trabalho jurídico específico e posterior ao Dec-lei 3365/41, Hélio Moraes Siqueira

alude ao caráter vinculado do ato administrativo que principiou a desapropriação,
sustentando a existência de uma condição resolutiva do domínio da Administração
Pública se não fosse observada a finalidade da desapropriação. Na opinião do autor, se
esta não se verificar "o desvio de finalidade do ato expropriatório pode resultar no retorno
do bem ao estado anterior à desapropriação, pelo exercício do direito de retrocessão, que
é de natureza real, visto que o domínio jamais se transferira definitivamente do patrimônio
do expropriado."

Se a retrocessão for meramente obrigacional, o expropriado lesado deverá se satisfazer

com as perdas e danos como nos parece mais correto,considerando-se o direito posto.
Com as vênias devidas, o artigo 35 do Dec-lei 3365/41, aplicável às outras modalidades
de desapropriação, colocou uma pá de cal nessa questão" ao dizer que "os bens
expropriados uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de
reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer
ação, julgada procedente resolver-se-á em perdas e danos.". Além desse fundamento, José
dos Santos Carvalho Filho* entende que a maior prova da natureza pessoal do instituto
está na sua própria regulação no âmbito do estudo do direito de preempção que como
visto alhures gera direito obrigacional. A natureza pessoal é igualmente referida pelo
professor Ebert Chamoun ao afirmar que "o direito do expropriado não é, evidentemente,
um direito real, porque o direito real não se contrapõe jamais, a um mero dever de
oferecer.

Além das judiciosas e pertinentes observações, conforme anotamos acima, a lei especial
inadmite a propositura de ação reivindicatória por parte do expropriado contra a Fazenda
Pública e, nessa toada, se a Administração Pública não der o destino devido decorrente
dos fins da desapropriação, o expropriado apenas teria ação indenizatória. que é a posição
majoritária na doutrina e jurisprudência (TJPR, 4a CC, Proc. n° 467261- 7. Rel. Des.
Maria Aparecida Blanco de Lima, julg. 13/10/2009) nos parece mais técnica, sob o ponto
de vista do direito positivo. Qualquer manifestação em sentido contrário nos parece, com
a devida vênia, de lege ferenda ou então posicionamento doutrinário anterior à lei geral
das desapropriações.

Ver ainda STJ

REsp 819191 / SP RECURSO ESPECIAL 2006/0031496-2 Relator(a) Ministro JOSÉ

DELGADO (1105) Órgão Julgador T1 - PRIMEIRA TURMA Data do Julgamento
11/04/2006 Data da Publicação/Fonte DJ 22/05/2006 p. 176
Ementa
CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL.
INDENIZAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO. RETROCESSÃO. DESTINAÇÃO DIVERSA.
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O DESVIO TENHA FAVORECIDO AO
PARTICULAR. FINALIDADE PÚBLICA ATINGIDA. RECURSO ESPECIAL NÃO-
PROVIDO. 1. Ação ordinária de retrocessão com pedido alternativo de condenação em
perdas e danos ajuizada por NELSON PIRES E CÔNJUGE em desfavor do MUNICÍPIO
DE CUBATÃO objetivando a retrocessão de imóvel desapropriado para fins de
implantação de parque ecológico que teve a sua destinação alterada. Sentença julgando
improcedente o pedido por considerar que não há desvio de finalidade se a atual
destinação atende, de outra forma, ao interesse público. Interposta apelação pelos autores,
o TJSP negou-lhe provimento por entender que: a) foi dada ao bem outra finalidade de
interesse público, com a preocupação de preservação ambiental; b) houve renúncia ao
direito de preferência na aquisição do bem por ocasião da desapropriação amigável; c) a
propriedade foi devidamente indenizada, não restando comprovados outros prejuízos a
justificar a condenação em perdas e
danos. Recurso especial dos autores apontando violação dos arts. 1.150 do CC de 1916 e
35 do Decreto-Lei nº 3.365/41, além de dissídiojurisprudencial. Aponta como
fundamentos: a) a simples inserção de uma cláusula de renúncia ao direito de recompra
não pode se sobrepor aos ditames do art. 1.150 do Código Civil de 1916; b) houve desvio
de finalidade do ato atacado. Contra-razões pelo não-provimento do recurso. 2. Acerca
da natureza jurídica da retrocessão, temos três correntes principais: aquela que entende
ser a retrocessão um direito real em face do direito constitucional de propriedade (CF,
artigo 5º, XXII) que só poderá ser contestado para fins de desapropriação por utilidade
pública, CF, artigo 5º, XXIV. Uma outra entende que o referido instituto é um direito
pessoal de devolver o bem ao expropriado, em face do disposto no artigo 35 da Lei
3.365/41, que diz que "os bens incorporados ao patrimônio público não são objeto de
reivindicação, devendo qualquer suposto direito do expropriado ser resolvido por perdas
e danos.". Por derradeiro, temos os defensores da natureza mista da retrocessão (real e
pessoal) em que o expropriado poderá requerer a preempção ou, caso isso seja inviável,
a resolução em perdas e danos.
3. Esta Superior Corte de Justiça possui jurisprudência dominante no sentido de que não
cabe a retrocessão no caso de ter sido dada ao bem destinação diversa daquela que
motivou a expropriação. 4. Os autos revelam que a desapropriação foi realizada mediante
escritura pública para o fim de implantação de um Parque Ecológico, o que traria diversos
benefícios de natureza ambiental em face dos já tão conhecidos problemas relativos à
poluição sofridos pela população daquela região. O imóvel objeto da expropriação foi
afetado para instalação de um pólo industrial metal-mecânico, terminal intermodal de
cargas rodoviário, um centro de pesquisas ambientais, um posto de abastecimento de
combustíveis, um centro comercial com 32 módulos de 32 m cada, um estacionamento,
restaurante/lanchonete. 5. A inserção da cláusula de renúncia ao direito de recompra
constante da escritura pública de desapropriação amigável, por si só, não constitui óbice
a que se conheça a retrocessão. Ocorre que, no caso dos autos, inócuo se afigura tal
argumento, pois firmada a conclusão no sentido de que não houve o desvio de finalidade
do imóvel expropriado a justificar a retrocessão requerida, porque não demonstrado o
favorecimento de pessoas de direito privado, tendo sido atingida a finalidade pública
almejada. 6. Não demonstrado favorecimento de pessoas de direito privado: Finalidade
pública atingida. 7. Recurso não-provido.