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A AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E OUTRAS AÇÕES JUDICIAIS NA

MATRÍCULA: REPERCUSSÃO DO ATO E OS PRINCÍPIOS REGISTRAIS

Sumário: 1 Introdução; 2 A averbação premonitória e de outras

ações judiciais na matrícula - o reflexo na Serventia Registral; 3
O procedimento de averbação das ações na matrícula
imobiliária, os princípios registrais e o reflexo nas relações
jurídicas; 4 O procedimento de cancelamento das ações nas
matrículas; 5 Conclusão; Referências.

RESUMO

A averbação da certidão comprobatória da admissibilidade do processo executivo – averbação

premonitória - ou a indicação de outras ações que tenham repercussão imobiliária são atos
realizados na matrícula do imóvel que determinam o efeito erga omnes. Constitui-se na
publicidade dada a terceiros de um ato judicial em trâmite que reflete na efetividade do
exercício do direito de propriedade. O ato tem o fulcro de conhecimento de eventual
adquirente do imóvel de uma possível e temerária ação real ou pessoal reipersecutória sobre o
bem. Essa situação pode dificultar o registro de transmissão da propriedade do imóvel e
causar um embaraço em eventuais relações negociais, sob pena de ineficácia e, inclusive,
evidência de fraude à execução. Isso se torna interessante, pois deixa de forma mais evidente
o resultado promissor do princípio de concentração de atos na matrícula e ratifica a
publicidade registral como um dos mais importantes princípios. Contudo, uma questão
relevante se coloca no sentido de que o Cartório de Registro Imóveis competente para o ato
somente pode agir mediante a provocação do interessado. Então como fica a concentração dos
atos na matrícula, uma vez que tal ato dependerá da motivação dada pela parte interessada?
Quais são os efeitos e a repercussão desse ato? Quais são os requisitos válidos para
cancelamento de tal ato lançado no assento registral? É o que se pretende estudar.

Palavras-chave: Certidão de admissibilidade. Averbação premonitória. Concentração de atos.

Publicidade registral. Efeito erga omnes.
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1. INTRODUÇÃO

O presente estudo destina-se ao conhecimento da atual averbação premonitória, o

reflexo deste ato na Serventia Registral e contra terceiros, a atuação dos princípios registrais
e, ainda, os requisitos para cancelamento do ato lançado na matrícula do imóvel. Antes do
advento do novo Código de Processo Civil – CPC (Lei 13.105 de 16 de março de 2015), a
averbação premonitória, prevista no art. 615-A do código anterior, decorria da faculdade do
credor em averbar em Cartório de Registro de Imóveis a certidão comprobatória de
ajuizamento do processo executivo contra o devedor obrigacional. Todavia, o texto legal atual
traz no Capítulo IV – Da Execução por quantia certa, a possibilidade do exequente de obter
certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da
causa, para fins de averbação no Cartório de Registro de Imóveis. Isso como uma forma de
dar conhecimento a terceiros de que aquele imóvel está sujeito à penhora, arresto ou
indisponibilidade. Com esse ato, o credor eiva o procedimento de publicidade - conhecimento
de terceiros (efeito erga omnes), protegendo os direitos de adquirentes de boa-fé e ainda
oportuniza a evidência de fraude à execução.
Cabe esclarecer que o artigo 828 CPC trouxe uma inovação à redação do
correspondente artigo 615-A. Veja a relevante diferença entre os dois dispositivos legais:

Art. 615-A. O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão

comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor
da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou
registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. (grifos nossos).

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo
juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no
registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou
indisponibilidade. (grifos nossos).

Observa-se que no texto anterior trazia a indicação de que o exequente poderia obter,
no ato de distribuição da execução, uma certidão comprobatória do ajuizamento, ou seja,
bastava a comprovação de que a ação havia sido distribuída para que a parte interessada
obtivesse uma certidão que serviria como título para averbação junto à Serventia Imobiliária,
desde que tal certidão contivesse os principais requisitos: identificação das partes e o valor da
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causa. Com o advento do novo Código de Processo Civil, fica clara a intenção do legislador
em cautelar o procedimento exigindo que a certidão seja expedida somente após a
admissibilidade do juiz, mantendo os mesmos elementos necessários no documento.
Outra inovação está no fulcro desta certidão, no sentido de que inclui a
indisponibilidade como uma forma de garantia do juízo. Isso torna claro que somente os bens
passíveis de penhora, arresto ou indisponibilidade serão passíveis da indicação da averbação
premonitória.
A averbação premonitória tem sua importância no momento em que surge na
matrícula do imóvel sob o ato de averbação indicando a existência de uma ação executiva, o
que será certificado pelo Oficial Registrador. Opera-se aqui o princípio da publicidade no
sentido de dar conhecimento à coletividade de determinada situação jurídica (sob o aspecto
formal) e garantir a oponibilidade do ato jurídico perante terceiros (sob o aspecto material).
Uma das principais intenções do exequente em promover essa averbação está pautada
na validade desse ato contra terceiros dando publicidade e retrair o executado na criação de
outros negócios jurídicos. Tem o fim de resguardar os seus interesses e de pretensos
adquirentes do imóvel, evitando-se a fraude à execução. Tal instituto do processo civil torna-
se mais evidente no momento em que o devedor transfere/aliena o bem imóvel já objeto da
averbação premonitória.
Salienta-se, que o devedor/executado não está impedido de alienar o imóvel, contudo,
qualquer transferência ou oneração do bem, implica na constatação de fraude ao processo.
Assim, de acordo com Ronaldo Dias “(...) o direito criou mecanismos de proteção ao credor,
visando a obstar os resultados das alienações fraudulentas realizadas pelo devedor (...).”1
Nesse sentido, o princípio da concentração de atos introduzido pela Lei 13.907/2015,
vem a ressaltar que todos os registros e averbações de negócios jurídicos que visem na
constituição, transferência ou modificação de direitos reais, realizados na matrícula do
imóvel, serão eficazes a partir do momento em que não houver surgido no assento imobiliário
a notícia de ação real ou pessoal reipersecutória; da constrição judicial do ajuizamento de
ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; da restrição administrativa ou
convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando
previstos em lei; de decisão judicial da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou
responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência (art. 54, I ao IV da

1
DIAS, Ronaldo Brêtas de Carvalho. Fraude no processo civil. 3, Ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2001, p.
97.
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Lei 13.097/2015).
Isso explica a faculdade do credor em levar ao Cartório de Registro de Imóveis a
certidão comprobatória da admissibilidade do processo para constar como um ato da
matrícula, uma vez que tal fato garantirá seu direito de crédito e evitará a dissipação do
patrimônio do devedor, caso o mesmo tenha a má-fé de tentar transferir o bem a terceiros
idôneos. Os atos jurídicos praticados pelo devedor posteriormente ao ato serão considerados
ineficazes se o credor promover a devida informação da ação em curso na Serventia
Imobiliária.
De certa forma, a concentração dos atos na matrícula do imóvel depende da
provocação da parte interessada e, ainda, da admissibilidade do processo em juízo. Agora,
surge uma questão importante: e para o cancelamento do ato? Será necessária a aquiescência
do juízo? Tal questionamento será exposto mais adiante.
Cabe esclarecer que a Lei 13.097/2015 tornou mais abrangente os casos de possíveis
de registro/averbação de ações para serem noticiadas no assento imobiliário não se atendo
apenas ao processo originalmente de execução. O artigo 54 da lei supracitada lembra a fase de
cumprimento de sentença, que não deixa de ser essencialmente a execução da decisão da ação
originária de um processo de conhecimento, bem como a possibilidade da averbação de outros
tipos de ações judiciais cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu
proprietário à insolvência, ou mesmo, que trazem limitações na atuação dos direitos
registrados.

2. A AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E DE OUTRAS AÇÕES JUDICIAIS NA

MATRÍCULA - O REFLEXO NA SERVENTIA REGISTRAL

Com o advento da Lei nº 13.105/2015 de 16 de março de 2015, que substituiu a Lei nº

5.869 de 11 de janeiro de 1973, percebe-se uma importante alteração no texto legal no que se
refere à figura da averbação premonitória regulada anteriormente no artigo 615-A e
atualmente preconizada pelo artigo 828 do Código de Processo Civil - CPC. Esse artigo foi
introduzido no Livro II – Do Processo de Execução, no Título II – Das Diversas Espécies de
Execução, Capítulo IV – Da execução de quantia certa, na Seção II, do CPC.
Verifica-se que o artigo 828 do CPC cria uma relação de coordenação entre o direito
processual e o direito material regulado pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). A
norma processual acaba por criar uma alternativa ao credor de impedir a insolvência do
devedor pela dissipação do seu patrimônio, o que introduz maior efetividade ao processo
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executivo. Nesse caso, permite ao exequente, no momento de admissibilidade da execução

pelo juízo, obter a certidão judicial que comprove o procedimento em curso, contendo a
identificação das partes e o valor da causa.
Segundo Ronaldo Dias,

(...) embora o devedor tenha o direito de dispor do que lhe pertence (...) há de se
considerar que seu patrimônio é o lastro real garantidor do cumprimento da
obrigação assumida. Ao se vincular à obrigação, o devedor se sujeita ao dever de
prestar aquilo que se constituiu no seu objeto, assumindo outra, de natureza
subsidiária, consequência natural da primeira, qual seja a de não desfalcar seus bens
de modo que prejudique o nível de equilíbrio entre eles e suas obrigações. 2

O fato é que o devedor cria uma obrigação com o credor que deve ser satisfeita.
Percebe-se que o processo executivo, bem como na fase de cumprimento de sentença, indica a
insatisfação do crédito. Com isso, a realização do procedimento da averbação premonitória
enfatiza que há insegurança do credor em não receber o seu crédito. Portanto, este resolve
garantir pelos meios jurídicos cabíveis que o devedor não transfira ou onere os seus bens de
forma fácil e sem embaraços negociais.
O artigo 792, I do CPC é expresso ao afirmar que a alienação ou oneração do bem que
houver sido objeto de averbação do registro público de ação fundada em direito real ou com
pretensão reipersecutória caracteriza fraude à execução. Ainda, o inciso II desse mesmo
dispositivo legal assevera que fica também caracterizada a fraude se tiver averbação de
pendência de processo de execução, no registro do bem, na forma do art. 828 do CPC;
Cabe esclarecer que o inciso I do artigo 792 do CPC foi mais abrangente e reforçou a
afirmação de que é possível a averbação na Serventia Imobiliária de qualquer ação que verse
sobre fundado direito real (já existente) ou com pretensão reipersecutória (em uma ação
pessoal, o bem será atingido), mesmo que não se trate especificamente de um processo de
execução. Ou seja, nesse caso, a ação real ou pessoal reipersecutória indicada no assento
imobiliário implica na publicização do ato e conhecimento da situação jurídica existente entre
as partes, com eficácia contra terceiros.
Na verdade uma ação real ou pessoal reipersecutória é a relação entre um direito de
caráter obrigacional (entre credor e devedor) que abrange a natureza do direito real sobre a

2
DIAS, Ronaldo Brêtas de Carvalho. Fraude no processo civil. 3, Ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2001, p.
95.
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coisa. Sob esse ponto de vista, se conclui que as ações reais ou pessoais reipersecutórias têm
sua origem no descumprimento de uma obrigação (caráter obrigacional) e se culmina com a
pretensa aquisição de um direito real sobre a coisa.
Assim, expõe Fabrício Coutinho:

No serviço de registro de imóveis devem ser registradas no Livro nº 2 as citações de

ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167,
inciso I, nº 21, da Lei Federal 6.015/73. O referido ato não apenas dá ciência aos
interessados da existência dessas ações, como também se presume cometida em
fraude à execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto,
a aquisição poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente
fundar-se na boa-fé. 3

E ainda, Fabrício Coutinho ratifica a condição da averbação premonitória como ser

passível de certidão de ação pessoal reipersecutória:

Assim, como no registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, a

averbação premonitória firma a presunção de fraude à execução para oneração ou
alienação de bens, após a feitura do ato. No entanto, pelo teor normativo, verifica-se
que a averbação premonitória aplica-se tão somente às ações vinculadas ao processo
de execução, ao passo que o registro das citações de ações reais ou pessoais
reipersecutórias é mais abrangente, recaindo sobre ações ordinárias, na maioria das
vezes. [...] O não cumprimento de uma obrigação contratual pelo devedor que é o
pagamento faz desta ação não apenas executória, mas também pessoal
reipersecutória, já que repercute sobre o bem imóvel objeto do negócio jurídico.
Logo, a mencionada demanda poderá originar a certidão premonitória e a certidão de
citação de ação pessoal reipersecutória.4

Desta forma, a averbação de ações na matrícula do imóvel traz ao conhecimento de

terceiros uma situação jurídica pendente sobre o imóvel que se torna erga omnes, ou seja,
oponível contra terceiros. A pendência de uma ação inerente ao direito real, que não seja
oriunda de um processo tipicamente de execução, no caso de alienação ou oneração do bem,
3
COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O significado e as diferenças entre as ações reais ou pessoas
reipersecutórias. Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009. Disponível em: <http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_ id=6487> Acesso em 30 jul.
2018.
4
COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O significado e as diferenças entre as ações reais ou pessoas
reipersecutórias. Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009. Disponível em: <http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_ id=6487> Acesso em 30 jul.
2018.
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não caracteriza a fraude à execução, mas seus efeitos restarão completados no exercício do
direito de sequela que pode colocar o bem à disposição de uma execução.
Tal fato decorre da própria eficácia dos direitos reais. O direito de sequela é um
privilégio que assiste ao titular de direito real de executar os bens que lhe servem de garantia
para recebimento do crédito, bem como persegui-los em poder de qualquer pessoa que os
detenha.
Salienta-se que no Cartório de Registro de Imóveis, será “gravado” determinado bem
de titularidade do devedor que seja de conhecimento do credor. Nesse caso, o imóvel será
registrado com uma averbação que define a existência de uma ação real ou pessoal
reipersecutória, ou seja, que decorre da tutela de um direito real. Conforme define Fabrício
Coutinho: “A ação reipersecutória, por sua vez, objetiva que o autor retome ao seu patrimônio
o que lhe pertence, mas se encontra em poder de terceiro ou na esfera patrimonial do réu que
não cumpriu uma obrigação contratual”.5
E assim, Coutinho expressa: “é a ação que persegue uma coisa em decorrência de
relação obrigacional não honrada pelo devedor”.6
Ressalta-se, que a certidão comprobatória da admissibilidade do processo executivo é
um título hábil para averbação no Cartório de Registro de Imóveis. De fato, o artigo 828 é um
instrumento quase perfeito para o credor, no sentido de evidenciar a fraude à execução.
Todavia, é uma opção quase perfeita, pois a averbação em si não gera a indisponibilidade do
bem, não impede a alienação, não retira a capacidade do devedor de proprietário e dos seus
atributos de usar, gozar e dispor do bem. Esses atos serão consequência a ser averbada na
matrícula, caso o devedor expresse conduta que possa dissipar o seu patrimônio, não garantir
a satisfação do crédito ou dificulte o recebimento do que é devido ao credor.
Cumpre esclarecer que na Serventia Registral, a certidão comprobatória da
admissibilidade do processo executivo caracteriza a denominada averbação premonitória, ato
a ser realizado na matrícula para o conhecimento de terceiros. É ainda premonitória, pois
implica no conhecimento prévio de terceiros sobre o processo de execução em curso. É o
caráter premonitório, que define a natureza preventiva e acautelatória da medida, ora,

5
COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O significado e as diferenças entre as ações reais ou pessoas
reipersecutórias. Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009. Disponível em: <http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_ id=6487> Acesso em 30 jul.
2018.
6
COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O significado e as diferenças entre as ações reais ou pessoas
reipersecutórias. Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009. Disponível em: <http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_ id=6487> Acesso em 30 jul.
2018.
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proposta pelo credor/exequente contra o devedor/executado.

Portanto, seja no processo de execução ou outro procedimento ajuizado que culmine
com o procedimento executivo, faz com que o interesse do credor na averbação da certidão
exarada no artigo 828 do CPC seja um documento hábil e indicativo para terceiros de uma
ação em curso que pode ocasionar a penhora, arresto ou mesmo a indisponibilidade do bem. É
mais um instrumento de publicização dos atos com eficácia erga omnes.

3. O PROCEDIMENTO DE AVERBAÇÃO DAS AÇÕES NA MATRÍCULA

IMOBILIÁRIA, OS PRINCÍPIOS REGISTRAIS E O REFLEXO NAS RELAÇÕES
JURÍDICAS

O artigo 828 do CPC prevê que será um título hábil para o ato de averbação na
Serventia Imobiliária a certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com a identificação
das partes e do valor da causa. É fato que os bens imóveis, objeto deste trabalho, estão
sujeitos à penhora, arresto ou indisponibilidade.
Após a averbação na matrícula do imóvel, cabe ao credor comunicar ao juízo no prazo
de 10 (dez) dias, contados da data do ato, a efetivação da medida (art. 828, §1º do CPC). Uma
vez formalizada a penhora de bens suficientes para cobrir o valor da dívida, caberá ao próprio
credor providenciar o cancelamento das averbações premonitórias que não recaíram sobre
bens penhorados (art. 828, §2º do CPC). Neste caso, se o credor não o fizer dentro do prazo,
caberá ao juiz determinar o cancelamento das averbações de ofício ou a requerimento do
devedor (art. 828, §3º do CPC). Cabe esclarecer que o implemento equivocado da medida ou
o credor deixar de cancelar as averbações que não forem necessárias para garantir o
recebimento do crédito, acarretará ao credor pagamento de indenização que será devidamente
processado como incidente em autos apartados (art. 828, §5º do CPC).
No Cartório de Registro de Imóveis o procedimento será bem simples, caberá ao
credor/exequente protocolar a certidão fornecida pelo Poder Judiciário e indicar à Serventia
Registral a matrícula correspondente ao imóvel, na qual constará a averbação premonitória.
Na matrícula constarão as informações da certidão ora averbada, principalmente no que se
refere ao processo de execução, identificação do documento, das partes e valor da causa. A
partir de então, qualquer transmissão/oneração do imóvel pelo devedor caracterizará fraude à
execução. Nos termos do § 4o do art. 828 do CPC: “Presume-se em fraude à execução a
alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação”.
Esse ato de averbação das ações judiciais em curso coaduna com o princípio de
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concentração de atos na matrícula que foi regulado nos artigos 54 a 58 da Lei nº 13.097 de 19
de janeiro de 2015 e que expressa a necessidade de se concentrar no assento imobiliário todos
os atos que digam respeito àquele imóvel. Neste sentido expressa o registrador Lamana Paiva:

(...) a matrícula imobiliária, passou a ser, por derradeiro, o documento básico de

referência para a comprovação da situação jurídica em que se encontra o imóvel,
pois é ela que comprova a propriedade imobiliária sendo, também a partir dela, que
o registrador imobiliário poderá certificar, com fé, sobre quais são os ônus
reais incidentes sobre o imóvel.7

Salienta-se que o princípio da concentração dos atos transforma a realidade jurídica

em uma realidade registral. Isso a partir do momento em que todas as ações judiciais que
podem refletir sobre aquele determinado imóvel serão indicadas na matrícula. Os atos
praticados no assento imobiliário serão informados a qualquer terceiro por meio da certidão
da matrícula. Assim, não há como um terceiro adquirente do bem dizer que não conhecia de
qualquer ação envolvendo o proprietário do imóvel cabe a ele agir com a cautela necessária
para encontrar no registro, informações que podem ou não complicar um futuro negócio
jurídico a ser realizado sobre o bem.
A finalidade da Lei 13.097/2015 foi de que, ao adquirente de boa-fé, somente poderão
ser opostos os atos jurídicos que tiverem averbação ou registro precedentes na matrícula
imobiliária. Veja a disposição legal do artigo 54:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar
direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas
hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel
as seguintes informações (...).

Todas as informações concentradas na matrícula do imóvel geram eficácia a partir do

momento em que são eivados de fé pública registral e publicidade dos atos. Assim, expõe
Leonardo Brandelli:
Somente os instrumentos de publicidade jurídica (...) dentre os quais o registro
imobiliário, têm o poder de agregar eficácia aos atos jurídicos publicizados, tendo
como consequência mínima a atribuição de eficácia erga omnes. Daí por que os atos

7
PAIVA, João Pedro Lamana Paiva. A consolidação do princípio da concentração na matrícula imobiliária.
Instituto de Direito Imobiliário do Brasil – IRIB, 2017. Disponível em: <
http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/a-consolidacao-do-principio-da-concentracao-na matricula-
imobiliaria> Acesso em 30 jul. 2018.
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processuais que digam respeito a imóveis e que pretendem ser oponíveis erga
omnes, devem ser publicizados no registro imobiliário, sem o que não atingirão tal
eficácia, e não serão oponíveis a eventual terceiros de boa-fé 8

Essas informações, para constarem na matrícula do imóvel, dependem da provocação

da parte interessada, uma vez que o Cartório de Registro de Imóveis não agirá de ofício e sim
motivado por uma ordem judicial ou a requerimento com base no documento estabelecido em
lei que se torna um título hábil.
Caberá à Serventia Imobiliária o registro de citação de ações reais ou pessoais
reipersecutórias na matrícula imobiliária, devidamente previsto no art. 167, I, “item 21” da
Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, bem como as averbações de constrição judicial, do
ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; de restrição
administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de
outros ônus quando previstos em lei; e, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo
de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à
insolvência, nos termos do art. 54, I ao IV da Lei 13.097/2015.
Portanto, a Lei 13.097/2015 inova ao trazer para o registro de imóveis a possibilidade
de registro ou averbação de conhecimento de outras ações, além daquela originária de um
processo de execução – averbação premonitória, almejando que todos os atos sejam
concentrados na matrícula para garantir publicidade ampla com a oponibilidade desses atos
contra terceiros. Além disso, tem o fulcro da preservação dos direitos e interesses do
adquirente de boa-fé, maior autenticidade para os negócios realizados relativos àquele bem,
segurança e eficácia dos atos jurídicos. Ainda, a prática desse ato gera no meio social maior
confiabilidade no sistema registral e permite maior estabilidade das relações jurídicas que
envolvem o segmento imobiliário.

4. O PROCEDIMENTO DE CANCELAMENTO DAS AÇÕES NAS MATRÍCULAS

Ressalta-se que o antigo 615-A do CPC trouxe a inovação da averbação premonitória,

no meio processual e previu em seus parágrafos que o cancelamento da referida averbação,
após a formalização da penhora, seria determinado pelo juízo sobre os bens onde ainda
constasse a indicação da ação, mas não tivesse ocorrido a penhora. O novo CPC deixa
expresso sobre tal ocorrência ser motivada pelo próprio credor, ou seja, não depende mais de
8
BRANDELLI, Leonardo. Fraude à Execução Imobiliária e a Publicidade Registral no Novo CPC, 2016,
p. 96.
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uma determinação judicial para esse cancelamento. Dessa forma, cabe ao credor a iniciativa
de promover, junto à Serventia Registral, o cancelamento das averbações relativas aos bens
não penhorados.
Porém, a normativa vigente foi cautelosa em estabelecer o prazo de 10 dias ao
credor/exequente para que esse cancelamento seja promovido junto ao Cartório, após a
formalização da penhora. Se o credor não cumprir o prazo estabelecido, caberá ao juiz
determinar o cancelamento das averbações de ofício ou a requerimento do devedor.
Destarte, conforme já dito, nos termos do §5º do art. 828 do CPC, o implemento
equivocado da medida ou o credor deixar de cancelar as averbações não mais necessárias,
acarretará o pagamento de indenização, cujo procedimento será um incidente em autos
apartados.
O dispositivo legal acima direciona que o credor será eventualmente “punido” pelo
excesso na prática do ato. Cabe deixar claro que a provocação do ato na Serventia Imobiliária
não depende de uma ordem específica judicial, basta de que a ação seja admitida pelo juízo
competente e a certidão ora expedida tenha os requisitos legais em consonância com o que já
foi detalhado neste estudo.
Nesse sentido, o credor age no Cartório de Registro de Imóveis apresentando as
certidões das ações judiciais que melhor acha conveniente como forma de constituir, na
matrícula imobiliária, um empecilho ao amplo exercício de propriedade do devedor e levando
ao conhecimento de terceiros a situação jurídica e negocial que foi estabelecida. Daí pergunta-
se: qual seria o instrumento necessário para o cancelamento de tal ato? Pois, sabe-se que este
não foi previsto no texto legal. Com isso, os atos de averbação premonitória e de outras ações
costumam permanecer nas matrículas dos imóveis indicados pelo credor até que um título
hábil seja levado ao Cartório pelo interessado e provoque o cancelamento do ato.
O cancelamento do ato na matrícula do imóvel torna-se também motivado, pois sai da
esfera de interesse do credor e gira em proveito do devedor. Quando o credor deixa promover
o ato é evidente que o juízo será motivado pelo devedor em fazer cumprir. Contudo, esse fato
originará uma ordem judicial, seja de ofício (motivada pelo próprio juiz da ação por meio de
uma ordem específica) ou a requerimento do devedor para o juiz (que expedirá uma ordem
para que seja procedido o cancelamento do ato). Assim, nesse caso se tem uma ordem judicial
como título hábil para tal averbação.
Quando o credor motiva o ato de cancelamento deve ser em virtude de acordo nos
autos com o devedor ou os bens que asseguram o cumprimento da obrigação principal já
foram penhorados. Nesses casos bastaria apenas um requerimento formalizado dirigido ao
 12

Oficial Registral? A princípio pode parece que um mero requerimento seria suficiente, pois
assim como o ato de constituição da ação na matrícula do imóvel não entrou no mérito do
processo, e sim, apenas na admissibilidade formal do processo em juízo, não se teria que
comprovar na Serventia a fundamentação do ato. O requerimento formulado pelo credor é um
ato de vontade da parte interessada, desde que esteja munido do documento necessário que no
caso em tela é o requerimento.
A Serventia Registral não tem como se opor a um ato de vontade das partes
interessadas, principalmente quando a iniciativa do ato se dá pelo credor/exequente, o maior
interessado na constrição dos bens do devedor. Contudo, cabe ao Cartório avaliar se o
requerimento ora apresentado cumpre com os requisitos inerentes ao documento, quais sejam:
identificação completa da parte requerente, que deve ser coincidente com o credor/exequente
da ação em curso; solicitação expressa para cancelamento da averbação cujo requerimento
deve ser com firma reconhecida; indicação expressa de qual ato será cancelado; e documentos
de representação, se for o caso.
Como dito, o requerimento parece bastar como documento válido para eventual
cancelamento da ação averbada na matrícula. Entretanto, o ato de cancelamento na Serventia
Registral deve declarar o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.
Nesse sentido é expresso o art. 248 da Lei 6.015/73 ao afirmar que “O cancelamento efetuar-
se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e
declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito”. O art.
250 da mesma lei reforça que não basta um mero requerimento, juntamente com a solicitação
deve ser “(...) instruído com documento hábil”.
Assim, a motivação para o ato deve ser declarada pelo credor para que a informação
seja inserida na averbação de cancelamento e, ainda, restar comprovada com documento
pertinente, seja um termo de acordo firmado nos autos ou a formalização da penhora em
outros bens suficientes para garantir o recebimento do crédito, entre outros, que ratifiquem a
possibilidade de cancelamento na matrícula.

5. CONCLUSÃO

A averbação premonitória torna-se um instituto do direito processual e material

essencial para a condução do processo executivo e mais um instrumento de possibilidade da
satisfação do crédito.
Após a averbação da certidão de admissibilidade do processo, o credor limitará a
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atuação do devedor, impedindo-o de realizar trâmites comerciais, caso queira alienar ou

onerar o seu patrimônio de forma indevida. E, ainda, gera publicidade para o ato chegando ao
conhecimento de terceiros a constatação da ação judicial em curso.
Com isso, o devedor que, após a averbação premonitória, aliene ou onere seus bens,
afirmará a fraude à execução ou burla ao eventual procedimento executivo, caracterizando a
sua má-fé, a qual demonstrará a sua conduta atentatória à dignidade da justiça e à prestação
jurisdicional ora fornecida pelo Estado.
Além disso, outras ações que possam recair sobre o imóvel, poderão ser passíveis de
averbação ou registro na matrícula onde será emitida pela Serventia Registral, a pedido de
qualquer interessado, uma certidão positiva quanto à existência de ação real ou pessoal
reipersecutória, ou seja, a constatação evidente do efeito erga omnes do ato praticado.
Essa concentração dos atos na matrícula imobiliária, preconizada pela Lei
13.097/2015, permite maior segurança aos atos jurídicos realizados entre as partes e se reflete
de forma eficaz e transparente nas formas mais amplas de relações negociais com repercussão
positiva para o mercado imobiliário.
É claro que a realização de tais atos na matrícula do imóvel depende da provocação da
parte interessada, frente ao registrador, com a apresentação de documento hábil. O mesmo
será visto para o devido cancelamento. Assim, a publicidade registral dos atos jurídicos é
essencialmente gerada por motivação. Contudo, está aberta mais uma possibilidade de trazer
maior segurança, transparência e eficácia na realização dos negócios jurídicos ora celebrados.

REFERÊNCIAS

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5.869, de 11 de janeiro de 1973: Institui o Código de Processo Civil. Diário Oficial da
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6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras
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13.105, de 16 de março de 2015: Código de Processo Civil. Diário Oficial da União,
Brasília, 17 mar. 2015. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br CCIVil_03/_Ato2015-
2018/2015/Lei/L13105.htm>. Acesso em: 30 jul. 2018.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº
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13.097, de 19 de janeiro de 2015. Dispõe sobre assuntos de registros públicos e dá outras

providências. Diário Oficial da União, Brasília, 19 de jan. 2015. Disponível em: <
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Dip...[et. al.]; Coordenação Ricardo Dip – Rio de Janeiro: Forense, 2016.

PAIVA, João Pedro Lamana Paiva. A consolidação do princípio da concentração na matrícula

imobiliária. Instituto de Direito Imobiliário do Brasil – IRIB, 2017. Disponível em: <
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