Casos práticos

sobre
posse

Caso nº 25
(Inspirado em Ac. do STJ de 11 de Dezembro de 2008)

A, dono e possuidor de um prédio rústico, prometeu vendê-lo, em 20 de Maio de 1994,

a B, que prometeu comprá-lo pelo preço total de 100.000,00 euros.
No momento da celebração do contrato (formalmente válido), B entregou a A, a
totalidade do preço e A entregou a B as chaves do portão do prédio.
Entre 1994 e Dezembro de 2009, e salvo no período de Janeiro de 2006 a Janeiro de
2007, B lavrou, colheu feno e criou gado no terreno, que também vedou com uma
rede.
Praticou tais actos à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém.
Em Janeiro de 2010, B intenta contra A acção judicial em que pede seja declarado
adquirido a seu favor o direito de propriedade sobre o prédio com fundamento em
usucapião.
A opõe-se alegando que, por virtude do contrato-promessa, B:
a) não adquiriu a posse do prédio, antes se tornou mero detentor;
b) sendo mero detentor do prédio, não inverteu o título da posse.

Quem tem razão?

Tópicos de correcção

I. Requisitos da usucapião (art. 1287º):

a) que o direito seja susceptível de usucapião (II);

b) que haja posse (III);
c) que a posse seja pública e pacífica (IV);
d) que decorra tempo (V).

II. O direito invocado por B é susceptível de ser adquirido por

usucapião: é direito real de gozo (arts. 1287º e 1293º).

III. Posse

1. B tem de ter verdadeira posse. Não basta a mera

detenção (arts. 1287º e 1290º).

2. A posse de B tem de reportar-se a um direito real de

gozo.
No caso, B tem posse reportada ao direito de crédito de
celebração do contrato prometido (opinião do Prof. JAV).
[Contra: Profs. PL e AV, para quem os titulares de direitos
pessoais de gozo e o promitente-comprador que beneficiou
da tradição da coisa não são sequer possuidores
relativamente aos direitos de que são titulares.]

Mas o que interessa para efeitos da usucapião não é a posse

relativa ao direito de crédito do promitente-comprador, mas
apenas a eventual posse reportada a um direito real de
gozo.

3. B terá posse nos termos de um direito real de gozo?

B invoca a aquisição do direito de propriedade. Ora, quanto

a este direito, em princípio será mero detentor, apesar da
tradição da coisa: quem recebe a coisa por contrato-
promessa, em princípio não a recebe com animus de exercer
sobre ela um direito real de propriedade próprio, porque
sabe que ainda a não comprou.

Profs. PL e AV: o contrato-promessa só por si (mesmo com

tradição) não transmite a posse relativa ao direito real a que
se reporta o contrato. O promitente-comprador adquire o
corpus, mas não o animus – é mero detentor.

4. Portanto, B só pode ter posse nos termos do direito de

propriedade se inverter o título da posse. Mas para isso tinha
de se opor contra A… E não o fez.

5. B terá adquirido a posse por outra forma?

a) No Código Civil anotado, PL e AV dizem:

“São concebíveis situações em que a posição jurídica

do promitente-comprador preenche excepcionalmente
todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Suponha-se que havendo sido paga a totalidade do
preço ou que não tendo as partes o propósito de
realizar o contrato definitivo (por ex. para evitar o
pagamento da sisa ou precludir o exercício de um
direito de preferência), a coisa é entregue ao
promitente-comprador como se fosse sua e que,
neste estado de espírito, ele pratica sobre ela
diversos actos materiais, correspondentes ao
exercício do direito de propriedade. Tais actos não são
 realizados em nome do promitente vendedor, mas sim
em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a
coisa um verdadeiro direito real”.

b) Logo o promitente-comprador pode adquirir a

posse relativamente ao direito real de propriedade.
Porém, PL e AV não explicam bem que forma de aquisição
da posse está em causa.

c) Essa explicação é a seguinte:

1) está em causa o art. 1263º, al. b);

2) está em causa saber se a entrega da coisa
envolve apenas a tradição do corpus (como
acontece com a traditio efectuada no quadro de
direitos pessoais de gozo) ou também a tradição do
animus, da intenção de exercer o direito do
transmitente como próprio (isto é, a tradição da
posse para efeitos do 1263º);
3) em regra, a tradição no contrato-promessa
implica apenas aquisição do corpus, ficando o
promitente-comprador a exercer a posse reportada
ao direito do promitente-vendedor (propriedade,
usufruto) em nome deste e ficando o promitente-
vendedor a exercer a posse relativa ao seu direito
através do promitente-comprador (1252º, nº 1);
4) em regra, portanto, o promitente-
comprador passa a mero detentor;
5) mas pode não ser assim: há que
determinar qual o intuito das partes quando
acordaram e efectuaram a tradição – se visaram
somente transmitir o corpus ou se tiveram em vista
transmitir logo a própria posse reportada ao direito
real prometido alienar;
6) como se apura a intenção das partes?

a) atendendo à vontade manifestada no

texto do contrato ou em contratos ou
documentos conexos;
b) atendendo às circunstâncias que
rodearam a celebração e tradição (v. g.,
pagamento da totalidade do preço);
c) atendendo ao comportamento das
partes na execução do contrato (v. g., prática
de actos materiais pelo promitente-adquirente
sobre a coisa, afirmação de um direito
 próprio, não oposição do promitente-
vendedor).

Isto mesmo é explicado pelo Conselheiro Salvador

da Costa, no Ac. acima referido:

“Tal como a recorrente alegou, a questão de saber

se, na intenção das partes, a tradição da coisa
envolve a transmissão da posse para ser exercida
em nome de quem a transmite ou em nome próprio
de quem exerce os concernentes poderes, tem que
ser resolvida por via da interpretação da vontade
das partes manifestada no texto do contrato-
promessa ou nas declarações negociais envolventes
de conexo e atinente acordo.
Conforme resulta do casuísmo jurisprudencial
relatado no recurso, entre as referidas
circunstâncias são susceptíveis de figurar, na
intenção das partes, a antecipação da entrega da
coisa na sequência do pagamento integral do preço,
a contrapartida do reforço do sinal, a confiança na
celebração próxima do contrato prometido, a
compensação por serviço de mediação, ou até a
mera gentileza no âmbito das relações contratuais.
Assim, a referida intenção deve averiguar-se
através das circunstâncias que envolveram o acto
de tradição, quando ele ocorreu, mas não só,
porque nada exclui que, na determinação dessa
intenção e vontade se considere o comportamento
das partes na execução ao longo do tempo do
tempo do acordo que esteve na origem da situação,
seja o do promitente-vendedor, seja o do
promitente-comprador.
Por isso, ao invés do que foi alegado pela
recorrente, para a referida determinação da
intenção e vontade das partes, face ao disposto na
alínea b) do artigo 1263º do Código Civil, não
relevam apenas as circunstâncias que acompanham
a tradição da coisa, mas também os actos materiais
que posteriormente a ela venham a ser praticados
por uma e outra.
A conclusão é, pois, no sentido de que a questão de
saber se, por virtude da traditio da coisa objecto
mediato do contrato prometido, a posição jurídica
do promitente-comprador tradiciário é a de mero
possuidor em nome do tradens ou de possuidor em
 nome próprio, deve ser averiguada pelas
circunstâncias que envolveram o acto de tradição e
a sua execução por ambas as partes.”

7) Se da análise daqueles elementos resultar

que as partes quiseram vincular-se logo à
transmissão definitiva do direito real, há também
transmissão da posse:

6. No nosso caso:

a) B paga a totalidade do preço;

b) passa a praticar actos materiais como se
fosse proprietário;
c) A nunca se opõe.

Logo, B adquiriu, por força da traditio, a posse referida ao

direito de propriedade do prédio.

IV. A posse de B é pública (1262º) e pacífica (1261º) — ver arts.

1297º + 1300º, nº 1.

V. Decurso do tempo (art. 1287º: “por certo lapso de tempo”):

a) a posse tem de ser ininterrupta (art. 1287º: “mantida por

certo lapso de tempo”). No caso é, apesar da interrupção
entre Janeiro de 2006 e Janeiro de 2007, dada a presunção
do art. 1254º, nº 1;

b) o tempo necessário para que se dê a aquisição por

usucapião varia em função dos elementos referidos nos
seguintes preceitos:

1) quanto aos imóveis: arts. 1294º, 1295º e

1296º;
2) quanto aos móveis: arts. 1298º, 1299º e
1300º, nº 2;

c) no nosso caso:

1) trata-se de imóvel;
2) a posse não é titulada, porque o contrato-
rpomessa não é abstractamente idóneo para fundar
uma aquisição do direito real a que se reporta a
 posse (propriedade). Não é uma posse fundada
num “modo legítimo de adquirir” um direito real
(cfr. art. 1259º, nº 2);
3) a posse foi adquirida de boa-fé (art. 1260º,
nº 1, apesar do nº 2);
4) logo, o prazo é de 15 anos – art. 1296º
(como não há título, não podia haver registo do
título…).

VI. Conclusão: B pode invocar a usucapião.

A usucapião tem de ser invocada. Não opera automaticamente

(arts. 1292º + 303º).

VII. Efeitos da invocação: aquisitivo e extintivo.

B adquire o direito a que se refere a posse, isto é, o direito

de propriedade, com efeitos reportados a 20 de Maio de 1994
(art. 1288º).

O direito de A extingue-se.