Josué Modesto Passos

Juiz de Direito
Especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário
 Princípios de constituição e organização do registro

1. Segurança jurídica
2. Independência jurídica do registrador
3. Legalidade
4. Inscrição
5. Causalidade
 Princípios de conhecimento do registro

1. Publicidade
2. Legitimação registral (fé pública formal)
 Princípios de procedimento do registro

1. Instância
2. Prioridade
3. Especialidade
4. Continuidade
- A organização e a atuação do registros de imóveis devem
garantir, ao indivíduo, que a sua pessoa, os seus bens e os seus
direitos não sofrerão ataques violentos ou que, se esses
ataques vierem a existir, haverá proteção contra eles.
- Segurança contra ataque do próprio serviço de registro de
imóveis ou da própria corregedoria permanente, em respeito a
situações consolidadas pelo tempo: não se desfaz, em 2013,
registro stricto sensu ao qual faltou, em 1978, autorização do
Incra para aquisição de imóvel rural por estrangeiro (CGJSP,
autos 155/1988, j. 14.11.2013)
- No mesmo sentido: CGJSP, autos 157.626/2013, j. 1.11.2013; CGJSP, autos
25/1987, j. 30.10.2013; CGJSP, 462/1994, j. 22.10.2013; CGJSP, 470/1991
- O oficial de registro, na esfera da atuação jurídica que lhe é
própria (qualificação), tem liberdade para decidir se o título
apresentado pode ou não ser inscrito (Lei 8.935/1994, art. 28)
- Os registradores e tabeliães são profissionais do Direito (Lei 8.935/1994,
art. 3º)

- Todos os títulos estão sujeitos à qualificação registral

- CSMSP, Apel. Cív. 0072005-60.2013.8.26.0100, j. 7.10.2014
(aquisição de imóvel por menor: necessidade de alvará judicial
quando não houver notícia da origem dos recursos):
- “[...] sobra, aí, espaço para julgar da necessidade, no caso concreto, da
autorização judicial, e o erro nessa avaliação (como o próprio equívoco quanto à
incidência do art. 1.690) não pode ser considerado, ipso facto, violação a dever
funcional. À semelhança do que se passaria se um juiz, nessa mesma hipótese,
houvesse concedido autorização na verdade incabível, não se pode aceitar a
conclusão de que a punição deva decorrer até mesmo de um equívoco notarial
que não seja aberrante [...]” (voto vencedor do Des. Artur Marques da Silva Filho)
- TJSP, Câmara Especial, Rec. Adm. 9000002-14.2015.8.26.0995, j.
23.5.2016 (qualificação do título e responsabilidade disciplinar do
registrador):
- “[...] um suposto erro de qualificação jurídica, é disto que se trata no caso, não
pode atrair pena, quando se reconheça a liberdade jurídica do qualificador [...].
Puni-los apenas porque o Juiz dos Registros não concorda com uma dada
interpretação que eles tenham adotado é negar, contra legem et naturam das
instituições notariais e registrais, a independência jurídica que, garantia dos
registradores e notários, é, mais ainda e sobretudo, garantia da sociedade política.
[...] Como podem fruir de real independência jurídica um notário ou um
registrador que recebam punição disciplinar quando exercitam o próprio de suas
funções, que é qualificar fatos e normas, compreendê-los e interpretá-los?” (voto
de vencido do Des. Ricardo Dip)
- A qualificação registral tem profundidade variável:
- maior, nos títulos de origem particular
- ponto difícil: conteúdo das cláusulas contratuais: CGJSP, autos 0006918-
55.2016.8.26.0100, j. 22.9.2016; 1ª VRPSP, autos 1078792-83.2016.8.26.0100,
j. 6.9.2016; CSMSP, Apel. Cív. 1002050-35.2015.8.26.0073/50000, j. 4.8.2016
- ponto difícil: capacidade das partes, diante das alterações trazidas pela Lei
Brasileira de Inclusão (Lei 13.146, de 6-7-2015)

- diminuta, nas ordens jurisdicionais

- Um exemplo intermédio: inventário judicial e partilha judicial
causa mortis:
- “[...] se a adjudicação foi homologada, por sentença, transitada em julgado
(caso contrário não se expediria a carta), subentende-se que o Juízo
analisou a questão sobre a existência de outros herdeiros e, inclusive, a
inexistência de pretenso direito do companheiro. [...] Seja como for, se o
Juiz do inventário, no exercício de função jurisdicional, entendeu
suficientes os elementos dos autos para a adjudicação - notadamente à
falta de herdeiros -, não pode o Oficial acrescer novos requisitos.” (CSMSP,
Apel. Cív. 0000434-11.2015.8.26.0439, j. 9.11.2015; vide também CSMSP,
Apel. Cív. 0006128-03.2012.8.26.0362, j. 3.3.2015)
- LRP/1973, art. 198 c. c. art. 296
- Art. 198: “Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o
apresentante será o título [...] remetido ao juízo competente para dirimir” a dúvida.
- Resolução CNJ 175 (14.5.2013)
- Art. 1º É vedada às autoridades competentes a recusa de habilitação, celebração de casamento civil
ou de conversão de união estável em casamento entre pessoas de mesmo sexo.
- Art. 2º A recusa prevista no artigo 1º implicará a imediata comunicação ao respectivo juiz corregedor
para as providências cabíveis.
- Provimento CGNJ 52 (14.3.2016)
- Art. 3º. É vedada aos Oficiais Registradores a recusa ao registro de nascimento e emissão da
respectiva certidão para os filhos havidos por técnicas de reprodução assistida, nos termos deste
Provimento.
- § 1º. A recusa prevista no caput deverá ser comunicada ao respectivo juiz corregedor para as
providências disciplinares cabíveis.
- A qualificação tem de ser feita segundo estrita observância
do direito positivo, para que somente sejam efetuadas
inscrições corretas e eficazes e, assim, haja consonância
entre o registro de imóveis e as situações jurídicas
existentes segundo o direito material.
- As inscrições inúteis ou incorretas não podem ser efetuadas:
- Não se registra o usufruto, se o usufrutuário já morreu na data da
apresentação do título (CSMSP, Apel. Cív. 1058111-29.2015.8.26.0100, j.
21.6.2016)
- Constituição de condomínio, mediante sucessivas alienações, para burla da
legislação sobre parcelamento do solo (CSMSP, Apel. Cív. 0016176-
62.2012.8.26.0510, j. 2.6.2016)

- Problema: limite da extensão e profundidade da qualificação e os títulos

judiciais (e. g., na partilha causa mortis, segundo o exemplo já
mencionado)
- A constituição, a transmissão, a modificação ou a extinção
inter vivos de um direito real sobre imóvel se faz, em regra,
mediante a inscrição (registro ou averbação) de um título no
registro de imóveis (CC/2002, art. 1.227)
 Que pode ser inscrito?
- Os títulos dos direitos reais
- Direitos reais são somente aqueles que estejam previstos em lei (tipicidade
dos direitos reais)
- E. g., opção de compra e venda não gera direito real e não dá causa a
registro stricto sensu (CSMSP, Apel. Cív. 0010226-63.2014.8.26.0361, j.
24.5.2016)
- Problema: multipropriedade ou direito de habitação periódica (time sharing):
STJ, REsp 1.546.165, j. 26.4.2016, e NSCGJ, II, XX, item 229.1
- Outros títulos cuja inscrição a lei atribua ao registro de imóveis (e.
g., locação, para vigência e preferência em caso de alienação; o
penhor industrial)
 Que pode ser inscrito?
- Registro stricto sensu (LRP/1973, art. 167, I): numerus clausus
- Averbação (LRP/1973, arts. 167, II, e 246): numerus apertus
- A localização de área de proteção de fonte de água mineral pode ser objeto de averbação
(CGJSP, autos 167.910/2015, j. 24.2.2016)
- “Concentração na matrícula” (Lei 13.097/2015, arts. 54-56):
- Não é razão suficiente para admitir-se o registro ou a averbação indiscriminada de
quaisquer fatos relativos a um imóvel (CSMSP, Apel. Cív. 0001926-65.2015.8.26.0236, j.
4.8.2016: faltando os requisitos para o registro stricto sensu ligada a imóvel em loteamento
irregular, não se admitiu a mera averbação)
- Mas haverá tendência de ampliar os casos de averbação, como admite, e. g., o art. 54, IV
(“averbação de ação cujos resultados possam reduzir o dono à insolvência”): já se admitiu a
averbação de ação pauliana (CGJSP, autos 206.386/2015, j. 18.3.2016)
- A validade da inscrição é dependente da validade do fato inscritível,
que tem de ser qualificado pelo registrador em todos os seus requisitos
legais
- Em cédula rural pignoratícia, o prazo da garantia tem de ser o mesmo do
mútuo (CSMSP, Apel. Cív. 1006472- 96.2015.8.26.0576, j. 12.7.2016)
- Em alienação fiduciária, extinta a dívida subjacente, o domínio fiduciário
fica extinto de vez por todas

- Atenção: a inscrição produz efeitos enquanto não for cancelada; não

basta desfazer o título (LRP/1973, art. 252)
- O registro de imóveis, no Brasil, é um registro de direitos
- Dá a conhecer a existência de um direito e o seu titular

- A publicidade registral atua de mãos dadas com a publicidade legal:

- “não era obrigatória a inscrição matricial dos termos das Leis ns. 1.371/82 e 1.880/1989, de Mogi
Mirim, pois -ressalvada a hipótese de expressa imperação legal em contrário [...]−, a publicidade ex
lege tem o mesmo efeito presuntivo (ou ficcional) da publicidade registrária. Sequer parece mesmo
ser conveniente que o registro tenda à praxis de inscrever matéria objeto de publicidade secundum
legem, salvo haja determinação legal em contrário. Já porque isto conspiraria contra as exigências
econômicas de tempo, gastos, esforços e espaço na matrícula (da qual se reclama visualidade
gráfica). Já porque seria inviável que, na quase infinda indicação de requisitos e condições expressas
nas leis, o registro dificilmente seria integral.” (CSMSP, Apel. Cív. 0002682-81.2015.8.26.0363, j.
16.8.2016, voto convergente do Des. Ricardo Dip; cf. também CSMSP, Apel. Cív. 0002681-
96.2015.8.26.0363, j. 30.9.2016)
- Legitimação registral (ou fé pública formal): do registro de imóveis decorre a
presunção (iuris tantum) de que o direito exista e de que ele pertença a quem
esteja inscrito como titular (CC/2002, art. 1.245, §§ 1º e 2º)

- Essa presunção é eficaz, também, contra o ofício de registro de imóveis:

- “No caso destes autos, de outra inscrição lavrada no mesmo ofício de imóveis,
interpretada à luz do título formal que lhe dera suporte (ou seja, daquele documento cuja
cópia está nestes autos), tira-se a presunção de que, resultando de uma partilha em
desquite litigioso (lá vão mais de cinquenta anos, note-se), o imóvel objeto –como todos
os demais do correspondente loteamento– realmente coubera àquele de quem a falecida
recebeu a escritura cujo registro é agora necessário. Assim, não havendo nada de positivo
que infirme tal conclusão, realmente inexiste razão para denegar-se a pretensão
registrária, e a dúvida é improcedente.” (CSMSP, Apel. Cív. 0020380-49.2014.8.26.0068, j.
12.5.2016, voto convergente do Des. Ricardo Dip).
- Os atos de inscrição (= registro e averbação) são praticados, via de regra, a
requerimento do interessado (LRP/1973, art. 13, II)

- Como o registrador não procede ex officio, a qualificação registral não pode ir

para além do objeto da rogação
- No caso da LRP/1973, art. 289, e do CTN, art. 134, VI, “[a]os registradores [...] só há
exigir que verifiquem a existência de pagamento dos tributos que exsurjam dos atos
praticados por eles, ou perante eles, no exercício de sua função [...]. Fora daí (i. e., se
ocorre extra tabulas o ato jurídico que serve de fato gerador) aos oficiais não toca
controle fiscal sobre exação alguma [...]” (CSMSP, Apel. Cív. 1123982-
06.2015.8.26.0100, j. 12.5.2016, voto de vencido do Des. Ricardo Dip; no mesmo
sentido: CSMSP, Apel. Cív. 927-6/2, j. 4.11.2008; CSMSP, Apel. Cív. 190-6/8, j.
13.10.2004; CSMSP, Apel. Cív. 20.436-0/6, j. 11.5.1995).
- O direito real constituído em primeiro lugar tem precedência sobre os
que forem constituídos posteriormente (prior tempore, potior iure)

- Fundamento legal: CC/2002, art. 1.246 (a inscrição é eficaz desde o

momento em que o título for apresentado ao oficial e este o prenotar no
Protocolo) e LRP/1973, art. 186 (o número de ordem define a prioridade
do título)

- Porém: “Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se,

decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não
tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às
exigências legais.” (LRP/1973, art. 205, caput)
- CSMSP, Apel. Cív. 0000894-79.2014.8.26.0100, j.
- Prenot. 100 – 27.9.2013 – compra e venda em favor de A: aguardar
deslinde de um processo de dúvida (prenot. 90)
- Prenot. 101 – 16.10.2013 – compromisso de compra e venda em favor de
B: aguardar deslinde da prenot. 90 e da prenot. 100
- Prenot. 102 – 8.11.2013 – reapresentação da compra e venda em favor de
A: aguardar deslinde da prenot. 90 e da prenot. 101, e juntada de uma
procuração
- Decidiu o CSM: a prioridade é da compra e venda, pois a prenot. 102
restabeleceu a força da prenot. 100
- Está correto? S. m. j., parece que não.
- Toda inscrição (matrícula, registro, averbação) tem recair sobre
um objeto precisamente individuado (= especializado),
objetiva e subjetivamente
- Especialidade e determinação: diversos problemas práticos são
solucionados quando se verifica que o imóvel ou a sua
titularidade possuem uma determinação suficiente, conquanto
não atendam perfeitamente aos requisitos descritivos hoje
vigentes (mitigação do princípio da especialidade)
- Abertura de matrícula com a descrição dada pelo registro anterior,
se houver elementos mínimos para determinar a situação do imóvel
- Matrículas abertas com base nas descrições defeituosas constantes do
registro anterior - Inadmissibilidade, no caso, dos bloqueios pretendidos -
Transição do regime de transcrição para o regime de matrícula - Ressalva
quanto à possibilidade de exame subsequente pelo Registrador, na
atividade de qualificação registral, da possibilidade ou não de ingresso de
título eventualmente apresentado a registro - Levantamento dos bloqueios
determinado - Recurso provido no ponto (CGJSP, autos 135.474/2009, j.
6.4.2010)
- No mesmo sentido: CSMSP, Apel. Cív. 9000002-16.2011.8.26.0296, j.
23.5.2013, e Apel. Cív. 0015003-54.2011.8.26.0278, j. 2.9.2014
- Reserva legal
- Admite-se a averbação de reserva legal, quando for possível determinar
que a área descrita como tal se insere na área abrangida pela matrícula,
ainda que a descrição fornecida por esta não atenda, em si mesma, todos
os requisitos de especialidade objetiva (CGJSP, autos 77.655/2012, j.
26.7.2012)
- Área de proteção da fonte de água mineral
- Não se admite a averbação da área de proteção de fonte, em decorrência
de concessão de lavra de água mineral, se não for mesmo possível
determinar que a área mencionada no alvará de concessão esteja
compreendida na matrícula do imóvel onde estaria a fonte (CGJSP, autos
167.910/2015, j. 24.2.2016)
- Outros exemplos de mitigação:
- descrição precária em transcrição ou matrícula, mas alienação como corpo
certo
- registro da venda do terreno e da casa, sem que esteja averbada a
construção
- registro de formal de partilha do terreno apenas, embora estejam
registrados o terreno e uma construção
- Entretanto, não se vem dispensando:
- O CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural) e o georreferenciamento (CSMSP,
Apel. Cív. 0001857-17.2012.8.26.0146, j. 20.5.2016)
- O respeito ao módulo rural (CSMSP, Apel. Cív. 0006806-14.2014.8.26.0664, j.
3.3.2015)
- atenção: (a) admite-se usucapião de área inferior ao módulo rural (STJ, REsp 1.040.296, j.
2.6.2015); e (b) alienação de fração ideal inferior ao módulo rural (CGJSP, autos 0002976-
34.2015.8.26.0396, j. 28.9.2016; CSMSP, Apel. Cív. 0000881-74.2015.8.26.0414, j. 1.9.2016;
CGJSP, autos 85.474/2014, j. 25.7.2014)
- A apuração de remanescente, quando a gleba houver sofrido sucessivos
destaques e, por exemplo, se pretender penhorar o restante (CGJSP, autos
156187/2011, j. 29.3.2012), ou para estabelecer qual a área ainda disponível
(CGJSP, 2009/72440, j. 19.1.2010)
 União estável
- STJ, REsp 1.424.275, j. 21.8.2014:
- o art. 1.647, I, do CC/2002 incide sobre as uniões estáveis
- a invalidação de um negócio jurídico e da respectiva transmissão, porém, depende da averbação da união
estável no registro de imóveis
- o acórdão fala em averbação fundada em contrato de convivência ou decisão judicial declaratória da
existência de união estável
- O Prov. CGNJ 37 (7-7-2014) e as NSCGJ, II, XVII (itens 1, k; 113-116; 137, 138.2.1) admitem a
inscrição da união estável no Livro E do Registro Civil de Pessoas Naturais
- As NSCGJ, II, XX, admitem ainda:
- o registro stricto sensu da união estável no Livro 3 (itens 11, a, n. 11, 80, d, e 85)
- a averbação da união estável nos registros stricto sensu referentes a imóveis ou a direitos reais
pertencentes a quaisquer dos companheiros, ainda que adquiridos depois do contrato ou reconhecimento
judicial da união estável (item 11, b, n. 1, 5, 14, 63.1, e 85)
- Ou seja: sempre se exige um título (= um contrato de união estável ou uma decisão judicial),
seja para o ingresso no registro civil, seja para a inscrição no registro de imóveis
- Um ato de disposição concernente a um direito inscrito só
pode obter ingresso no registro de imóveis se o disponente
previamente constar do registro imobiliário como o legitimado
para dispor (LRP/1973, arts. 195 e 237)
 Algumas exceções ao princípio da continuidade

- Entrada de imóvel público no registro de imóveis (1ª VRPSP,

autos 0010465-16.2010.8.26.0100, j. 19.7.2013)

- Aquisição originária: se a aquisição não depende da existência

de direito anterior, também não depende da relação entre o
titular anterior e o adquirente
 Continuidade e aquisição originária
- Quais aquisições são originárias?
- Usucapião: sim (doutrina e jurisprudência praticamente
unânimes)
- Arrematação e adjudicação em execução forçada: não
(entendimento tradicional e atual do CSMSP: cf. Apel. Cív.
9000002-19.2013.8.26.0531, j. 2.9.2014
- Desapropriação: sim; atualmente, o CSMSP entende que tanto a
litigiosa (= judicial) como a amigável são modos originários (cf.
Apel. Cív. 0001857-17.2012.8.26.0146, j. 20.5.2016)
 Continuidade e aquisição originária
- Desapropriação: duas dificuldades:
- Desapropriação não é modo de aquisição, e sim de perda da
propriedade. A aquisição dá-se pelo registro
- Ainda que se reconheça o caráter originário, não se dispensa a
regularidade do processo de registro, aquando da aquisição: cf.
CSMSP, Apel. Cív. 0002146-38.2014.8.26.0288, j. 12.7.2016 (=
respeito à legalidade e à legitimação registral, ainda que se
dispense a continuidade)