1 - HISTÓRICO

No Brasil, após sua descoberta em 1.500, até sua independência, toda a posse
sobre o território brasileiro pertencia ao Rei de Portugal. Sendo colônia de Portugal, o
Brasil foi submetido a concessões, pois sua área era extensa e inexplorada, dando início
então a aplicação da Lei das Sesmarias, onde eram feitas doações de terras, através de
cartas enviadas pelo Rei de Portugal ao Brasil, surgindo então as Capitanias
Hereditárias, onde, até então, não se fazia registros para dar publicidade a terceiros
destes títulos de propriedade, conforme afirma Décio Antônio Erpen e João Pedro
Lamana Paiva no artigo Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil, que
expõe o seguinte:

“De 22 de abril de 1500 até a Independência do Brasil, pertencia

ao Rei de Portugal toda a posse sobre o território descoberto, a
título de domínio original do Estado. Investido o Rei deste
senhorio, em 1532, determinou a divisão administrativa do
território em 15 capitanias. A partir de março do mesmo ano, as
primeiras cartas de doação começaram a ser entregues aos
beneficiários. O historiador Hélio Viana afirma que em 1504 já
fora criada a primeira Capitania Hereditária do Brasil: Ilha de
São João ou da Quaresma – hoje Fernando de Noronha – e
doada a Fernão de Noronha. Embora houvesse sido o território,
na primeira divisão administrativa do Brasil, dividido em 15
partes, foram apenas 12 os donatários, cujos quinhões foram
delimitados e as prerrogativas inseridas nas respectivas Cartas
de Sesmarias, começou a cindir-se o domínio original do Estado,
iniciando o domínio privado sobre as terras. Da Independência
até o ano de 1850, houve ocupação do solo pela tomada da posse
sem qualquer título.”
Os donatários distribuíam as concessões de terras, sesmarias, para fundar as
cidades, denominadas de feudos. No sistema feudal o direito público se confundia com
o direito privado, e toda alienação só era possível após o consentimento do senhor
feudal. Ainda não havia surgido nenhuma forma de oficializar publicamente essas
transmissões de domínio.
Após a Revolução Industrial foi criada a transcrição, e dois decretos criaram as
declarações imobiliárias e a inscrição para a validade das hipotecas, que se tornaram
oponíveis em face de terceiro e sem prejuízo dos direitos das partes, mas a publicidade
permaneceu pessoal, de acordo com Francisco José Rezende dos Santos Oficial
Registrador de Imóveis de Esmeraldas – MG, em seu artigo que aduz:
 “No sistema feudal (França), o direito público e o privado se
confundiam. Nenhuma alienação era possível sem o
consentimento do senhor feudal e o consentimento era
manifestado solenemente na investidura, se se tratasse de feudo,
ou na "saisine", se fosse fundado no censo (Pensão anual que o
enfiteuta pagava ao senhorio pela posse de uma terra ou em
razão de um contrato). Todavia, no século XIII, foi introduzido
o uso de se anotarem as investiduras em registros especiais,
objetivando, além de outros pontos, coibir fraudes e estelionatos.
Esse costume passou dos bens feudais aos alodiais (propriedade
imóvel livre de foros, vínculos, pessoas e ônus). Após a
Revolução Francesa, se instituiu a transcrição, e dois decretos
criaram as declarações imobiliárias e a inscrição para a validade
das hipotecas. Assim, se passou a tornar o ato oponível em face
de terceiros e sem prejuízo dos direitos das partes, mas a
publicidade permaneceu pessoal. ”
Em 1917, com a vigência do Código Civil brasileiro, os atos que eram feitos
através de Ordenações, Alvarás, Decretos, Resoluções, Usos e Costumes passaram a ser
apresentados no Registro Imobiliário. Com a obrigatoriedade da apresentação dos atos
no Registro Imobiliário, os princípios que o norteiam foram se destacando, tais como: o
princípio da inscrição (arts. 530 e 676, e 860 – Parágrafo Único, o princípio da
prioridade (art. 833 – Parágrafo Único), o princípio da legalidade (art. 834), o princípio
da especialidade (art. 846), o princípio da publicidade (art. 856) e o princípio da
presunção (art. 859).

Nesse prisma, Francisco José Rezende dos Santos Oficial Registrador de

Imóveis de Esmeraldas – MG, em seu artigo explica:

“Em 1917, entrou em vigor o Código Civil Brasileiro,

revogando as Ordenações, Alvarás, Decretos, Resoluções, Usos
e Costumes concernentes às matérias reguladas naquele Código,
e levando para o Registro Imobiliário a obrigatoriedade de
transmissões causa mortis e atos judiciais, acrescentando a
presunção de domínio do titular da propriedade registrada e
tratou da publicidade. Trouxe, para o sistema registral brasileiro,
princípios básicos como o da inscrição (arts. 530 e 676, e 860 -
parágrafo único), o da prioridade (art. 833 - parágrafo único), o
da legalidade (art. 834), o da especialidade (art. 846), o
da publicidade (art. 856) e o de presunção (art. 859). ”

Em seguida, no ano de 1924, através do Decreto 4.827, o registro público no

país foi reorganizado, sendo possível o registro de medidas preventivas como penhora,
arresto, ações reais e reipersecutórias. No ano de 1928, o Decreto 18.542, traz um novo
princípio, o princípio da continuidade, que determina a cadeia dominial de titularidade
nos imóveis.

Por fim, em 01 de janeiro de 1976, entra em vigor no Brasil a Lei de Registros

Públicos nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que vigora até hoje, e serve de base para
os Tabeliães e Oficiais Registradores de todo o país.

De acordo com Francisco José Rezende dos Santos Oficial do Registro de

Imóveis de Esmeraldas – MG, traz:

“Pelo Decreto n° 4.827, de 1924, foram reorganizados os

registros públicos no país, previstos pelo Código Civil,
acrescentando inscrições chamadas preventivas, penhoras,
arrestos, seqüestros, ações reais reipersecutórias e ainda as
locações com cláusula de vigência contra terceiros.
O Decreto n° 18.542, de 1928, que se uniu ao Decreto n° 4.827,
introduziu no sistema brasileiro o princípio da continuidade, que
determinava cadeias completas de titularidade nos imóveis.

Finalmente, em 1º de janeiro de 1976, entrou em vigor, no

Brasil, a Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a atual Lei
de Registros Públicos, que para o sistema imobiliário adotou o
fólio real, chamado matrícula, inovação que trouxe mais
segurança ao sistema registral brasileiro, apesar de ainda não
traduzir a segurança do sistema alemão de registro. Também
trouxe a possibilidade de substituição dos livros por fichas,
reduziu o número de livros, englobou os termos transcrição e
inscrição em um só termo, o registro. ”

Portanto, foi através da evolução histórica do Registro Público, que os negócios

jurídicos foram se aprimorando, e cada vez mais a Escritura Pública é essencial para a
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, é o que
preceitua o Art. 108 do Código Civil que diz:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é

essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.”
 Acontece que o simples fato de lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda
para a validação do negócio jurídica não é suficiente, neste trabalho será abordado os
efeitos do registro da Escritura Pública de Compra e Venda no Registro Imobiliário.