ESCOLA SUPERIOR UNIVERSITÁRIA – ESU

Programa de Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Imobiliário e Transações e Negócios

Contratuais Imobiliários.

Edilson Francisco de Alencar

CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E A IMOBILIÁRIA

São Paulo
2022
 ESCOLA SUPERIOR UNIVERSITÁRIA – ESU
Programa de Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Imobiliário e Transações e Negócios
Contratuais Imobiliários.

Edilson Francisco de Alencar

CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E A IMOBILIÁRIA

Trabalho de conclusão de curso apresentado à

Escola Superior Universitária – ESU, como
requisito parcial para obtenção do título de pós
graduação lato sensu em direito imobiliário e
transações e negócios contratuais imobiliários, sob
orientação da professora Maria Lucia Beffa.

São Paulo
2022
 SUMÁRIO

RESUMO.................................................................................................................................4

INTRODUÇÃO.......................................................................................................................5

1) CORRETOR DE IMÓVEIS E IMOBILIÁRIA.............................................................6

2) O MERCADO IMOBILIÁRIO.....................................................................................7
2.1 – Conceito................................................................................................................7

3) A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS............8

4) O CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO.............................................................................9

CONCLUSÃO.......................................................................................................................11

BIBLIOGRAFIA....................................................................................................................12
 RESUMO

Este trabalho tem como objetivo a abordagem do contrato de associação entre o corretor de
imóveis e a imobiliária no âmbito do setor imobiliário, no intuito de apresentar características deste
instrumento na relação entre o profissional pessoa física e a entidade pessoa jurídica. Inicialmente
faz-se uma breve conceituação do corretor de imóveis e sua atuação no mercado imobiliário, assim
como a passagem pela história do mercado imobiliário.

Posteriormente, face à brevidade do estudo, não se pretendeu efetuar quaisquer análises

jurídicas, seja com ênfase no corretor de imóveis ou na companhia denominada jurídica no ramo
imobiliária, mas sim, apenas apresentar os principais caracteres que regem o vínculo de trabalho entre
essas duas partes conforme a legislação em vigor. Ao final do documento, apresentam-se as
conclusões observadas e relacionam-se as obras consultadas.

Palavra-chave: contrato, profissionais do ramo imobiliário, características.

 5

INTRODUÇÃO

O tema relação de associação entre o corretor de imóveis e as imobiliárias é bastante

interessante e polêmico, principalmente entre a classe autônoma, um tema jurídico protegido por
legislação específica, a lei 13.097 do ano 2015 em seu artigo 139 1, inclui no artigo 6° da lei 6.530 do
ano 1978 os parágrafos 2ª; 3ª e 4ª, autorizando uma autonomia aos corretores de imóveis a prestarem
serviços em mais de uma imobiliária sem ter um vínculo trabalhista com as companhias designadas
pessoas jurídicas.

Aliás, o assunto, é de muita importância e objeto de vários debates e discussões principalmente

entre os profissionais do setor imobiliário, trazendo em pauta o modo de trabalho que as imobiliárias
impõem aos corretores de imóveis autônomos.

O fato é que essa associação mesmo sendo baseada em legislação em vigor, muitas imobiliárias
acabam exigindo uma exclusividade e interfere no modo de trabalho do corretor de imóveis, fazendo-
os muitas vezes cumprir horários, participar de reuniões, mentorias, palestras, bem como outras
atividades e tarefas, fazendo o profissional autônomo a se dedicar integralmente aquela única
imobiliária.

Logo, faz-se necessário um estudo sobre o tema, pois estamos diante de uma relação
associativa que embora envolva as partes do mesmo segmento das transações imobiliárias, acabam
muitas vezes em inúmeras demandas e discussões judiciais entre corretores de imóveis e imobiliárias.

Diante do exposto, neste trabalho pretende-se apresentar diretrizes gerais para a elaboração de
contrato de associação entre corretor de imóveis e imobiliária.

1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm
 6

1) CORRETOR DE IMÓVEIS E IMOBILIÁRIA

O corretor de imóveis é o profissional responsável por acompanhar transações imobiliárias, desde a

escolha do imóvel até o suporte dos processos burocráticos e jurídicos das operações imobiliárias de
imóveis residenciais e comerciais, podendo exercer a intermediação na compra, venda, permuta, locação
de imóveis e ainda opinar quanto à comercialização imobiliária.

Na prática, o corretor de imóveis pode captar, opinar em relação ao valor de mercado do imóvel e
expedir parecer técnico de avaliação de imóveis, mediante registro no cadastro nacional de avaliadores de
imóveis expedido pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis - COFECI, vender, comprar e alugar
imóveis, prestar consultoria e assessoramento no âmbito imobiliário, bem como cuidar de carteiras
imobiliárias, administrar condomínios, providenciar a documentação necessária para as transações
imobiliárias.

Atribuições segundo a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO) – número 3546-05:

• Intermediar a compra, venda, permuta, locação e administrar imóveis;

• Solicitar a documentação para as transações imobiliárias;
• Entrevistar clientes, pesquisar mercado e captar imóveis;
• Elaborar estratégias de comercialização;
• Assessorar os clientes após transação.

O corretor de imóveis pode trabalhar em imobiliárias, construtoras, condomínios ou atuar como

profissional autônomo, poderá ser um profissional especializado em uma área específica do mercado
imobiliário, por exemplo em área rural, loteamento, pensão, coworks, e no mercado internacional,
auxiliando na transação imobiliária de estrangeiros no Brasil ou de brasileiros no Exterior.

Segundo os dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), Hoje

um Corretor de Imóveis ganha em média R$ 1.866,61 no mercado de trabalho brasileiro para uma
jornada de trabalho de 43 horas semanais.

As informações são de acordo com pesquisa do Salario.com.br junto a dados oficiais do Novo
CAGED, eSocial e Empregador Web com um total de 2.738 salários de profissionais admitidos e
desligados pelas empresas no período de Fevereiro de 2021 a Janeiro de 2022 2.

Os segmentos de empresas que mais contrataram corretores imobiliários nos últimos tempos foram
de: corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, corretagem no aluguel de imóveis, gestão e
administração da propriedade imobiliária, compra e venda de imóveis próprios, incorporação de
empreendimentos imobiliários e construção de edifícios.

Para atuar como corretor de imóveis é obrigatório ter registro no Conselho Regional de Corretores
de Imóveis (CRECI), região onde pretende desenvolver a atividade – o órgão que fiscaliza o trabalho dos

2
Fonte: www.salario.com.br/profissao/corretor-de-imoveis-cbo-354605/
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corretores e das imobiliárias. Para conseguir o registro, por sua vez, é preciso se formar em um curso de
especialização da área imobiliária, como, Técnico em Transações Imobiliárias (TTI); Tecnólogo em
Gestão Imobiliária ou Negócios Imobiliários e Bacharelado em Ciências Imobiliárias ou Negócios
Imobiliários.

O profissional corretor de imóveis é responsável por intermediar as negociações de locação,

compra e venda de um imóvel comercial ou residencial, oferece suporte, orientação ao cliente e
fornece todos os esclarecimentos necessários desde o início até a conclusão da negociação, estando
sujeito as regras disciplinares do conselho fiscalizador e as leis em vigor tanto na esfera civil e penal.

2) O MERCADO IMOBILIÁRIO

Efetua-se uma breve consideração acerca da história da negociação imobiliária no

mercado e o processo de regulamentação da profissão de corretor de imóveis para,
posteriormente, se apresentar as principais características do contrato de associação entre o
corretor de imóveis e a imobiliária, objeto deste trabalho.

2.1 – Conceito

O mercado imobiliário pode ser considerado um fenômeno socioeconômico extremamente

importante para a sociedade e bastante complexo, que demanda a cada ano ao corretor de imóveis
autônomos e as imobiliárias uma prestação de serviço cada vez mais especializada.

A história da incorporação é tão relevante, tem uma concepção mais estruturada no direito da
Roma Antiga. Propriedade – Família – Religião, foi o tripé no qual se desenvolveu esta civilização,
desenvolvendo no Ocidente o conceito de propriedade.

No século XIX, em especial na América, período da Revolução Industrial, onde dá-se início a
nova fronteira de oportunidades, onde diversos foram os fatores para o desenvolvimento da atividade
no ramo imobiliário, eram comum a parceria entre os investidores de grandes obras ferroviárias com
os proprietários de terras.

Observa-se grande aumento da ocupação territorial, maior produtividade da agricultura,

proporcionando as famílias irem para a cidade e o amplo aumento populacional, com isso
alavancando a imigração e o crescimento econômico.

Para efeito de história do mercado imobiliário e da profissão de corretor de imóveis utilizarei

uma definição do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis – COFECI.

Desde os tempos da colonização do Brasil as pessoas viam arrumando pousadas aos desbravadores.

Podemos afirmar de maneira figurada que Pero Vaz de Caminha deu início as atividades de
corretagem no país, somente em 1548 após o governo geral é que surgiram as primeiras vilas ao redor
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das igrejas. A preocupação da Coroa Portuguesa em fundar municípios baseava-se em povoamento e

defesa da terra, exploração, tributação e arrecadação fazendária 3.

Com a instituição do regime das sesmarias, proveniente das capitanias hereditárias, dividiu-se
o solo brasileiro, por meio de doação a grandes personalidades da época, em 15 lotes, os quais tinham
a responsabilidade de desbravá-lo e cultivá-lo, sendo que o donatário era um simples distribuidor, e
não dono das terras.

Tal regime, além de ocasionar a ocupação desordenada, gerou inúmeros latifúndios. Nesse
sentido, com a positivação da Lei das Terras (Lei nº 601/185), proibiu-se a obtenção da terra por meio
da mera posse, cultivo ou trabalho, fazendo-se necessário a compra formal e registrada do imóvel.
Posteriormente, com a chegada da Família Real ao Brasil, com a dificuldade de encontrar habitação
para os milhares que acompanhavam a Corte, criou-se um sistema de aposentadorias, ocasião em que
as propriedades privadas eram requisitadas para a utilização dos nobres. Tais imóveis eram gravados
na porta com as letras “PR”, iniciais de “Príncipe Regente”. Nesse sentido, entende-se que o sistema
instituído, além de ser manifestamente um ataque ao direito de propriedade, proporcionou aos
brasileiros uma involução para o regime feudal. Após a Proclamação da República, que se deu em 15
de novembro de 1889, por meio da divisão da pólis em estados, capitais e cidades, deu-se início ao
crescimento imobiliário brasileiro.

Sobre o registro da propriedade imobiliária, esta surgiu, ainda de que forma precária, por meio
da Lei nº 1.237/1864, a qual tinha apenas o objetivo declaratório, diferenciando o domínio público
do particular.

Na sequência, após a abolição da escravatura, no auge do plantio do café, os imóveis rurais,

que estavam concentrados nas mãos da burguesia, se tornaram a principal fonte de capital do século
XIX, pois, como apenas estes podiam pagar por elas, condicionavam a massa populacional menos
afortunada a trabalhar em suas terras.

Posterior ao período pós-Segunda Guerra Mundial, no governo de Juscelino Kubitschek, um

grande êxodo rural se instaurou no Brasil, ocasionado pela mecanização do setor rural e excesso de
mão de obra, gerando o fenômeno conhecido como “urbanização”.

Consequentemente, com esta corrente migratória, adveio o crescimento desordenado, também

surgiram profissionais do setor imobiliário que, aproveitando-se da grande demanda, impingiram
esforços para aquecer o setor. Todavia, o mercado imobiliário brasileiro não possuía uma
regulamentação, deixando o comprador totalmente desguarnecido de garantias durante o trâmite da
compra e venda dos imóveis 4.

3) A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE

IMÓVEIS

A regulamentação da profissão de Corretor de Imóveis teve início em 27 de agosto de 1962,

a Lei nº 4.116 (a primeira que regulamentou a profissão dos intermediadores imobiliários e
marca a data comemorativa do Dia Nacional do Corretor de Imóveis) foi revogada por ter sido
julgada parcialmente inconstitucional, pois não apresentava a grade curricular necessária para
3
Cofeci – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, disponível em História do Corretor de Imóveis | Site COFECI
4 Instituto Brasileiro de Direito, disponível em A história do mercado imobiliário no Brasil (ibijus.com)
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uma formação técnica específica. Nova regulamentação à profissão foi obtida com a Lei nº
6.530, de 12 de maio de 1978, a qual, além de permitir o exercício da profissão ao Técnico
em Transações Imobiliárias, ratificou também a atuação dos Conselhos Federal e Regionais,
autarquias dotadas de personalidade jurídica de direito público, com autonomia
administrativa, operacional e financeira. Cabe aos Conselhos a disciplina e fiscalização do
trabalho dos profissionais que compõem a categoria 5.

O Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978: regulamenta a Lei nº 6.530/78. Artigo 1º: O

exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será
permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no
Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis
inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação
da sua inscrição. O COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e os CRECIs –
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis são os órgãos que disciplinam e fiscalizam o
exercício da profissão de Corretor de Imóveis. Tratam-se de autarquias dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com
autonomia administrativa, operacional e financeira. Resolução COFECI n° 695/2001: Art. 1º
- Considerar equiparados ao título de Técnico em Transações Imobiliárias para fins de
inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, os Diplomas conferidos a
concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos
Superiores Sequenciais de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários,
expedidos em consonância com o que determinam o Decreto nº 2.208, de 17 de abril de 1997
e a Portaria-MEC nº 612, de 12 de abril de 1999, por Instituições de Ensino Superior
devidamente autorizadas e reconhecidas pelas autoridades educacionais competentes. Art. 2º
– Os Diplomas referidos nesta Resolução somente serão aceitos pelos Conselhos Regionais
após a expedição pelo COFECI de Portaria autorizadora, mediante prévia análise dos
processos de autorização de funcionamento e reconhecimento dos cursos.

4) O CONTRATO DE ASS0CIAÇÃO

O contrato de associação é a relação entre o corretor de imóveis e as imobiliárias, nessa relação

é comum surgir a questão do vínculo de empregatício entre as partes.

Pela lei que rege a categoria, os corretores são considerados profissionais autônomos, em
alguns casos, a imobiliária opta por contratar o profissional, que passa a ter um vínculo baseado na
CLT – (Consolidação das Leis do Trabalho).

Como base a Lei 6.530/78, a origem da profissão de corretor de imóveis é autônoma. A partir
daí, é importante frisar que cada imobiliária segue uma norma. “O corretor pode prestar um serviço
temporário para um lançamento grande e, quando terminar, pode ir pra outra imobiliária”, exemplifica
Laudimiro Cavalcanti, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro
(Creci-RJ).

Importante frisar aqui é o acréscimo de parágrafos na lei, que começou a valer em janeiro de
2015 e também gerou uma mudança na relação. A nova Lei 13.097, publicada em 19 de janeiro de
2015, que reformou diversas leis, dentre elas a 6.530, de 12 de maio de 1978, relativa aos corretores
de imóveis. Através dela, é possível que o corretor atue como associado de uma ou mais imobiliárias

5
Legislação - CRECISP
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sem vínculo empregatício ou previdenciário. Isso abre espaço para que os valores e as funções sejam
combinados entre o corretor e a imobiliária.

De toda forma, mesmo que não existam obrigações empregatícias, a relação às vezes acaba
gerando certa ambiguidade. “Apesar de ser um trabalho autônomo, muitas vezes é cobrado o
cumprimento de horário, de plantões e de reuniões. E muitas vezes o corretor aceita para poder
participar daquele lançamento. Ou seja, às vezes existe um conflito nisso”, afirma Laudimiro.

Vantagens
Não é comum, mas, em alguns casos, as imobiliárias propõem um contrato baseado nas leis
trabalhistas, com salário fixo e com direito a todos os benefícios, como férias e 13º salário. Porém,
em sua maioria, os corretores preferem manter a relação de autônomo. “Para o corretor é mais
vantajoso trabalhar em cima da sua produtividade porque ele vai receber a comissão quando
realiza a venda. Hoje ele pode até ter um contrato associado com mais de uma imobiliária”, revela
Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Desvantagem
O vínculo do contrato associativo pode trazer uma certa desvantagem em relação ao sistema de
trabalho implantado pelas imobiliárias, onde o corretor de imóveis autônomos acabam tendo que
exercer um trabalho exclusivo e integral para aquela companhia no qual tem o compromisso
associativo, daí deixando uma lacuna nos direitos empregatícios dos corretores de imóveis, como
ilustra muito bem o diretor do CRECI-RJ, neste tópico.

A nova lei n° 13.097:

• – Corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua

autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e
previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos
Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias
da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis;

• – O corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de

funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos
resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade
sindical
• – O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações
entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os
elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3 da Consolidação
das Leis do Trabalho – CLT, aprovada pelo Decreto-Lei n 5.452, de 1 de maio de 1943 6.

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Saiba como é a relação corretor de imóveis e imobiliária (grupozap.com)
 11

CONCLUSÃO

O mercado imobiliário, na atualidade, além de ser de suma importância a economia do país,

pois consegue atingir, todas as pessoas das mais variadas classes econômicas, tornando-se um dos
serviços essenciais à dignidade da pessoa humana.

Vejamos a grande necessidade da atividade imobiliária e dos profissionais do ramo das

transações imobiliárias, bem como a qualidade da prestação dos serviços e a responsabilidade dos
corretores de imóveis autônomos e das imobiliárias.

Neste âmbito, os corretores de imóveis e as imobiliárias são solidários junto aos clientes,
devendo prestar-lhes um serviço que garante satisfação e clareza nas negociações, conduzindo os
trabalhos sempre com muito profissionalismo.

E neste contexto, entra um fator de suma relevância para a excelência da prestação de serviços
nas transações imobiliárias o contrato de associação de trabalho entre os corretores de imóveis
autônomos e as imobiliárias, que deve ser bem elaborado, com muita clareza e respeitando a
legislação em vigor.

A relação de trabalho entre as partes do contrato de associação deve oferecer condições onde
os corretores de imóveis e as imobiliárias tenham espaços para realizarem os trabalhos de maneira
totalmente liberal, trazendo benefícios para ambos os lados, pessoa física e pessoa jurídica.

A relação de trabalho mesmo seguindo todos os meios legais, deve-se tomar algumas
precauções, principalmente da parte das imobiliárias que acabam na prática, interferindo nas
atividades dos corretores de imóveis além do proposto na relação contratual, gerando assim, um
vínculo empregatício ao corretor de imóveis autônomo, devendo a companhia imobiliária ter que
arcar com todos os direitos trabalhista conforme o sistema da CLT.

O contrato de associação entre o corretor de imóveis e a imobiliária, um instrumento de grande

importância nas relações de trabalho e com muita polêmica, vem se aperfeiçoando a cada dia e
tornando um instrumento essencial nas contratações de trabalho entre a classe do ramo imobiliário,
trazendo grandes benefícios a prestação dos serviços nas transações imobiliárias.
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BIBLIOGRAFIA

DO VAL, Renata e ARANTES CAVALCANTE, Rodrigo. Corretores de Imóveis

Empregados ou Autônomos?. São Paulo: Editora Ltr, 2015.

CARDOSO, Cristiano. A relação existente entre corretores e imobiliárias. Direito Net, 2014.
Disponível em: A relação existente entre corretores e imobiliárias (Comercial) - Artigo jurídico -
DireitoNet. Acesso em: 05 abr. 2022.

MITCHELL, Jaime. Saiba como é a relação corretor de imóveis e imobiliária. Blog Grupo Zap
(grupozap.com). São Paulo, 21 jun. 2016. Disponível em: Saiba como é a relação corretor de imóveis
e imobiliária (grupozap.com). Acesso em: 20 abr. 2022.

SANTOS, Felipe Dias dos. A história do mercado imobiliário no Brasil. Ibijus, 2021. Disponível em:
Instituto Brasileiro de Direito, disponível em A história do mercado imobiliário no Brasil
(ibijus.com). Acesso em: 21 abr.2022.

BRASIL, Secretaria Geral. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Atos. Lei 13.097. Art. 139. Disponível
em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm. Acesso em: 22 abr.
2022.

CELANI, Silvia. Histórico da Profissão: Corretor de Imóveis. Cofeci-Creci, 2019. Disponível em:
https://www.cofeci.gov.br/historia-do-corretor-de-imoveis?msclkid=80173d5ec69811ec9607da12879646d1.
Acesso em: 27 abr.2022.