CURSO: TÉCNICO EM

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Eixo Tecnológico:
Gestão e Negócios

Operações Imobiliárias
Reelaboração e Revisão: José Geraldo Silva,
Fluvio Leone de Arruda Chaves
e Equipe Técnica do CETEB

  Escola CETEB de Jovens e Adultos

Brasília-DF, 2011.
 DOCUMENTO DE PROPRIEDADE DO CETEB
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 Sumário

Unidade 1 – OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

• O Corretor de imóveis – conceito ___________________________________________________ 5
• A Regulamentação da profissão de corretor de imóveis_____________________________ 7
• O exercício da profissão_ ___________________________________________________________ 11

Unidade 2 – atendimento e tratamento com qualidade

• O cliente ___________________________________________________________________________ 15

Unidade 3 – intermediação imobiliária

• O imóvel ___________________________________________________________________________ 19
• Direitos do proprietário_____________________________________________________________ 21
• Formas de aquisição e perda da propriedade do imóvel______________________________ 22

Unidade 4 – processos de negociação

• Procedimentos essenciais na intermediação imobiliária _____________________________ 25
• Contratos para prestação de serviços de operações imobiliárias____________________ 28
• A realização de vistoria no imóvel___________________________________________________ 29
• A avaliação do imóvel: conceitos e métodos_________________________________________ 30
• O valor do imóvel___________________________________________________________________ 34

Unidade 5 – propriedade territorial rural

• imóvel rural _ ______________________________________________________________________ 37
• Aquisição da propriedade territorial rural__________________________________________ 39
• Contratos agrários_________________________________________________________________ 41
• Desapropriação_____________________________________________________________________ 44
• Regimes especiais de titulação de terras públicas e privadas e a incidência
tributária sobre as propriedades rurais____________________________________________ 45

Unidade 6 – compra e venda de imóveis

• A transmissão do imóvel por meio de compra e venda _______________________________ 47
• A celebração do contrato de compra e venda de imóvel_____________________________ 49
• Cláusulas contratuais______________________________________________________________ 52
• Escritura de compra e venda de imóvel______________________________________________ 54

Unidade 7 – atribuições do administrador de imóveis e modalidades de

financiamento
• A administração imobiliária _________________________________________________________ 57
• O condomínio_ ______________________________________________________________________ 58
• Incorporação imobiliária____________________________________________________________ 63
• O financiamento de imóveis__________________________________________________________ 65
Unidade 8 – garantias de locação
• Locação de imóveis _ ________________________________________________________________ 69
• A locação predial urbana_ __________________________________________________________ 72
• O aluguel___________________________________________________________________________ 75
• Procedimentos processuais_________________________________________________________ 78

Unidade 9 – tributos e impostos

• Tributos relacionados à área imobiliária ____________________________________________ 83
• Impostos sobre bens imóveis________________________________________________________ 85

Referências_ _________________________________________________________________________ 88
 Técnico em Transações Imobiliárias
Operações Imobiliárias
Unidade 1
Objetivo:
• Reconhecer as principais competências
do Corretor de Imóveis, bem como órgãos
reguladores dessa profissão.
O Corretor de Imóveis
Iniciaremos o nosso estudo conversando sobre o
profissional de operações imobiliárias.
Se você recorrer ao dicionário, encontrará as
seguintes explicações:
• Corretor
1. agente comercial que serve de intermediário
entre vendedor e comprador, representando
um ou outro eventualmente;
2. inculcador, agenciador, intermediário.
• Corretagem
1. salário ou serviços do corretor;
2. agência, comércio, trato.
• Corretar
1. fazer ofício de corretor.
Assim, você que já é, ou está se preparando para
ser um Corretor de Imóveis, está habilitando-
-se para atuar como intermediário entre as partes
num processo de compra, venda e aluguel,
representando uma delas.
Na obra Organização e Técnica Comercial, de
Marcelo Cassiani e Sílvio Barreti, temos que:
“Corretor é o agente cuja função consiste em
transmitir, por conta de outrem, propostas relativas
a compra, a venda, a transporte, a seguro etc.”.
A atividade de intermediar negócios abrange
diversos segmentos, por este motivo temos no
mercado muitos corretores, os quais diferem uns
dos outros pelas funções que desempenham.
Exemplos: corretores imobiliários, corretores de
seguros, corretores de bolsa e mercadoria.
A remuneração de um Corretor de Imóveis se
traduz numa comissão calculada sobre o valor
da transação, porém, considerando que os
corretores de imóveis são profissionais liberais, o
certo é dizer que recebem honorários.
Corretor de Imóveis – Profissional liberal
A partir da edição da Portaria no 3.245, do
Ministério do Trabalho (julho de 1986), a categoria
econômica autônoma de Corretor de Imóveis
foi transportada para o 3 o Grande Grupo do
Plano da Confederação Nacional das Profissões
Liberais. Atualmente, com a nova edição da CBO
(Classificação Brasileira de Ocupações), o Corretor
de Imóveis integra o Grande Grupo 3 do Subgrupo
Principal 35 e Subgrupo 354, Título 3546 (Corretor
de Imóveis), passando a ser reconhecido como
profissional liberal, com uma Federação Nacional
(FENACI), subordinada à Confederação Nacional
dos Profissionais Liberais (CNPL).
Como profissional liberal, o Corretor de Imóveis
pode estabelecer-se com um escritório imobiliário
e, por meio dele, prestar os seus serviços ao
público em geral. Para isso, o profissional deve
promover sua inscrição na prefeitura local, sem a
necessidade de abertura de uma pessoa jurídica
devendo ainda atender às resoluções e normas
estabelecidas pelo COFECI e CRECI.
Sendo uma profissão regulamentada e uma
vez apto a exercer a sua atividade com ética,
o Corretor de Imóveis tem diversos campos de
atuação. É importante que ele atue na área

Unidade 1
imobiliária que melhor se enquadre ao seu perfil
tanto profissional como pessoal, pois a sua
remuneração é decorrente do seu desempenho
profissional.
Os principais campos de trabalho do Corretor de
Imóveis são: compra e venda de imóveis novos ou
usados; venda de lotes; venda de imóveis rurais;
administração de imóveis para locação; avaliação
mercadológica de imóveis e captação de imóveis
para transações imobiliárias.
O papel do Corretor de Imóveis restringe-se à
intermediação de compra e venda?
Naturalmente não. O corretor poderá intermediar
também um processo de locação ou de permuta de
imóveis. O Corretor de Imóveis é frequentemente
solicitado a administrar um imóvel. Já na venda
de um imóvel usado, é o Corretor de Imóveis o
primeiro a ser consultado sobre o valor, ou seja,
o dono do bem o procura para a realização da
avaliação de mercado, que é o primeiro passo de
uma transação imobiliária.
O Corretor de Imóveis é o profissional qualificado
que serve de intermediário, que representa
uma das partes em uma determinada operação
imobiliária.
Por ser uma profissão regulamentada por lei,
pode ser exercida somente por pessoa legalmente
habilitada, e para empreendê-la com sucesso
serão necessários, além de qualidades pessoais e
ética, conhecimentos técnicos específicos da área
imobiliária, do direito imobiliário, do marketing etc.
Como em todas as profissões, a de Corretor de
Imóveis está em constante transformação. O
profissional deve estar atento e acompanhar,
por meio de cursos de especialização e meios
de comunicação, as constantes mudanças do
mercado em geral. Hoje, o uso da internet é
imprescindível nas tarefas de um corretor. Cada
vez mais a sociedade está sendo formada e
informada, há um dinamismo total, e o corretor
imobiliário não pode ficar estático.
Provas fortes da evolução do mercado imobiliário
e da profissão de corretor imobiliário são os
atuais cursos superiores de gestão ou de ciências
imobiliárias, ministrados em diversos estados
brasileiros.
Mais à frente, veremos os principais instrumentos
legais que regulamentam a profissão, no entanto,
6
antecipamos que o Novo Código Civil Brasileiro
– Lei no 10.406, de janeiro de 2002 –, Capítulo
XIII, Art. 722 ao Art. 729, trata da corretagem e,
por este motivo, dada a sua importância, é leitura
obrigatória de todo profissional da intermediação
imobiliária.
O Art. 723 do Código Civil diz que o corretor é
obrigado a exercer a mediação com a diligência
e prudência que o negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob
pena de responder por perdas e danos, prestar ao
cliente todos os esclarecimentos que estiverem
ao seu alcance acerca da segurança ou risco do
negócio, das alterações de valores e do mais que
possa influir nos resultados da incumbência.
Resumo
• Corretor é um agente comercial que serve de
intermediário entre o vendedor e o comprador,
representando uma das partes num processo de
compra e venda.
• O Corretor de Imóveis é um profissional qualificado
que serve de intermediário nos processos de
compra e venda, permuta, locação de imóveis e
avaliações mercadológicas imobiliárias.
• A profissão só pode ser exercida por pessoa
legalmente habilitada.
• Entre outras legislações pertinentes, o novo Código
Civil reserva em seu Capítulo XIII, disposições
sobre corretagem.
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, V para as afirmativas
verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. Explique
por que são falsas.
1. ( ) O corretor é o agente comercial que atua
especificamente nos processos de compra
e venda em nome de quem quer vender.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
2. ( ) O Corretor de Imóveis atua em processos
de compra e venda, locação ou permuta de
imóveis, em nome de uma das partes.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
Unidade 1
3. ( ) O novo Código Civil passou a tratar de forma
especial sobre a corretagem, dispondo, em
seu Capítulo XIII, oito artigos específicos
sobre o assunto.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
Confira suas respostas
I – Você deve ter respondido assim:
1. (F) Um corretor pode atuar tanto em nome de
quem quer vender quanto de quem quer
comprar.
2. (V)
3. (F) Embora a profissão de Corretor de Imóveis
tenha sido regulamentada em 1962, o
profissional da área somente passou a ser
considerado corretor oficial pelo Código
Comercial, após a nova regulamentação, em
1978.
A REGULAMENTAÇÃO DA
PROFISSÃO DE Corretor de
Imóveis
Os corretores de imóveis tiveram a sua profissão
regulamentada pela Lei no 4.116, de 27 de agosto
de 1962 (isso explica por que se comemora o dia
do Corretor de Imóveis em 27 de agosto).
Posteriormente, a Lei no 6.530, de 12 de maio
de 1978, dá nova regulamentação à profissão,
disciplinando o funcionamento de seus órgãos de
fiscalização e dando outras providências.
Essa lei foi regulamentada pelo Decreto n o
81.871, de 29 de junho de 1978.
Diz o decreto em seu art. 1o:
Art. 1o – O exercício da profissão de Corretor de
Imóveis, em todo o território nacional, somente
será permitido:
I – ao possuidor do título de Técnico em Transações
Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da jurisdição; ou
II – ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da
Lei no 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde
que requeira a revalidação da sua inscrição.
Assim, você que está fazendo o curso Técnico
em Transações Imobiliárias, ao receber o seu
7
diploma, estará legalmente habilitado para exercer
a profissão.
O corretor de que trata o inciso II do art. 1o referido
é aquele que, por ocasião da regulamentação
da profissão, já a exercia, gozando, portanto, o
privilégio do direito adquirido, desde que requeira
a revalidação de sua inscrição.
Competências do Corretor de Imóveis
Diz o decreto:
Art. 2 o – Compete ao Corretor de Imóveis
exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis e opinar quanto à
comercialização imobiliária.
Art. 3o – As atribuições constantes do artigo
anterior poderão, também, ser exercidas por
pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.
Parágrafo único – O atendimento ao público
interessado na compra, venda, permuta ou
locação de imóvel, cuja transação esteja sendo
patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá
ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no
Conselho Regional da jurisdição.
Art. 4o – O número da inscrição do Corretor
de Imóveis ou da pessoa jurídica constará
obrigatoriamente de toda propaganda, bem
como de qualquer impresso relativo à atividade
profissional.
Art. 5o – Somente poderá anunciar publicamente o
Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que
tiver contrato escrito de mediação ou autorização
escrita para alienação do imóvel anunciado.
Vamos pensar um pouco. Quando o art. 2 o
estabelece que “compete ao corretor exercer
a intermediação na compra, venda, permuta
e locação de imóveis e opinar quanto à
comercialização imobiliária”, pressupõe uma série
de conhecimentos específicos sobre as operações
imobiliárias.
Use o espaço que se segue para listar os
conhecimentos específicos das operações
imobiliárias que lhe ocorrerem.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________

Unidade 1
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Acreditamos que você tenha pensado em alguns
dos tópicos abaixo relacionados. O domínio de
todos eles é importante e necessário ao bom
desenvolvimento das operações imobiliárias
e, portanto, ao bom exercício da profissão de
corretor. Confira:
• regulamentação dos órgãos de classe;
• legislação específica;
• avaliação de imóveis e perícia;
• análise e elaboração de documentos;
• técnicas comerciais: venda, anúncio,
propaganda etc.;
• direitos do proprietário;
• noções de construção e desenho
arquitetônico;
• prestação de contas na administração de
imóveis;
• competência dos órgãos de classe;
• sistema financeiro de habitação;
• Código de Ética Profissional do Corretor de
Imóveis;
• tipos de imóveis etc.
Vamos analisar, a seguir, os órgãos de classe.
Você leu que a profissão de Corretor de Imóveis só
pode ser exercida por pessoa inscrita no Conselho
Regional (arts. 3o ao 5o).
Continuando a análise do decreto, teremos no
art. 6o o seguinte:
Art. 6o – O Conselho Federal e os Conselhos
Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização
do exercício da profissão de Corretor de Imóveis,
constituídos em autarquia, dotada de personalidade
jurídica de direito público, vinculada ao Ministério
do Trabalho, com autonomia administrativa,
operacional e financeira.
Observe que os Conselhos Regionais e o
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis são
importantíssimos, pois disciplinam e fiscalizam o
exercício da profissão.
Prosseguindo, verifique o que o decreto determina
para cada um deles.
8
Da competência dos conselhos
Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos
Regionais representarem, em juízo ou fora dele,
os legítimos interesses da categoria profissional,
respeitadas as respectivas áreas de competência.
O Conselho Federal tem a finalidade de orientar,
supervisionar e disciplinar o exercício da profissão
de Corretor de Imóveis em todo o território
nacional. Os Conselhos Regionais têm por
finalidade fiscalizar o exercício profissional na área
de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho
Federal (arts. 7o, 16 e 17 da Lei no 6.530 e
arts. 7o, 10, 13 e 16 do Decreto 81.871). As
atividades exercidas pelos Conselhos Regionais
são determinadas pelo Conselho Federal por
portarias e resoluções.
O Conselho Federal dos Corretores de
Imóveis
O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
– COFECI deve ter sede e foro na capital da
República, porém tem jurisdição em todo o
território nacional. Isso significa que quaisquer
problemas de competência do COFECI devem
ser decididos na capital federal e que as suas
resoluções são válidas em todo o país.
Os Conselhos Regionais
O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis –
CRECI – deve ter sede e foro na capital do estado
ou de um dos estados, conforme a sua jurisdição
e a critério do Conselho Federal.
Compete aos Conselhos Regionais:
• fiscalizar o exercício da profissão de Corretor
de Imóveis na área de sua competência;
fazer cumprir as resoluções do COFECI e as
suas próprias, aplicando sanções quando
necessário;
• decidir sobre os pedidos de inscrição dos
corretores de imóveis e de pessoas jurídicas;
realizar as inscrições; expedir carteiras de
identidade profissional e certificado de inscrição
etc.;
• baixar resoluções no âmbito de sua jurisdição
etc.
Consulte o Decreto n o 81.871 para conferir
disposições e competências do Conselho Federal.
Procure, também, conhecer a legislação dos
Conselhos Regionais.
Unidade 1
A inscrição do Corretor de Imóveis e da
pessoa jurídica
Ao concluir o curso Técnico em Transações
Imobiliárias, você estará legalmente habilitado
para exercer a profissão. Vimos, entretanto,
que, de posse do diploma do curso, você deverá
requerer a sua inscrição no Conselho Regional
para estar definitivamente credenciado a iniciar
suas atividades.
A Resolução COFECI no 327/1992 estabelece
as normas para inscrição de pessoas físicas e
jurídicas nos Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis. Consulte-a.
Proibições e penalidades
Conforme a Lei no 6.530, que regulamenta a
profissão de Corretor de Imóveis, é vedado ao
profissional:
• prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que
lhe forem confiados;
• auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o
exercício da profissão aos não inscritos;
• anunciar publicamente proposta de transação
a que não esteja autorizado por meio de
documento escrito;
• fazer anúncio ou impresso relativo à atividade
de profissional sem mencionar o número da
inscrição;
• anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem
mencionar o número de registro do loteamento
ou da incorporação no Registro de Imóveis;
• violar o sigilo profissional;
• negar aos interessados prestação de contas
ou recibo de quantias ou documentos que lhe
tenham sido entregues a qualquer título;
• violar obrigação legal concernente ao exercício
da profissão;
• praticar, no exercício da atividade profissional,
ato que a lei defina como crime ou
contravenção;
• deixar de pagar contribuição ao Conselho
Regional.
Compete ao Conselho Regional aplicar aos
corretores de imóveis e pessoas jurídicas as
seguintes sanções disciplinares:
I – advertência verbal;
II – censura;
9
III – multa;
IV – suspensão da inscrição, até 90 (noventa)
dias;
V – cancelamento da inscrição, com apreensão
da carteira profissional.
Resumo
• A p r o f i s s ã o d o C o r r e t o r d e I m ó v e i s f o i
regulamentada pela Lei no 4.116, de 27 de agosto
de 1962.
• Em 1978, recebeu nova regulamentação, por meio
da Lei no 6.530, de 12 de maio de 1978, e do Decreto
no 81.871, de 29 de junho de 1978.
• O número da inscrição no CRECI (Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis) deve constar
de documento, propagandas e impressos
pertinentes.
• Compete ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta
e locação de imóveis e opinar quanto à
comercialização imobiliária.
• O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
– COFECI – é o órgão responsável pela orientação,
supervisão e disciplinamento do exercício da
profissão do corretor.
• O COFECI deve ter sede e foro na capital da
República e sua jurisdição estende-se a todo o
território nacional.
• Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis
visam à fiscalização do exercício profissional na
área de sua jurisdição, sob supervisão do COFECI.
Eles devem ter sede e foro na capital do estado ou
de um dos estados.
• A inscrição dos corretores de imóveis e das
pessoas jurídicas deve ser feita no Conselho
Regional – CRECI.
• A Lei no 6.530 estabelece, também, proibições e
penalidades aos que a descumprem.
Os Órgãos de Classe
O COFECI e os Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis são órgãos encarregados de disciplinar,
fiscalizar e orientar o exercício da profissão de
Corretor de Imóveis, em conformidade com a Lei
no 6.530, de 1978 e com o Decreto no 81.871.
Outros órgãos de grande importância para os
corretores de imóveis são os sindicatos da classe
e a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis
(FENACI). Os sindicatos foram os responsáveis

Unidade 1
pelo nascimento, aperfeiçoamento e evolução
da profissão de Corretor de Imóveis. Essas
entidades têm caráter social voltado à defesa
dos interesses de seus filiados. Toda entidade
sindical é construída pela própria categoria.
A luta por melhores condições de trabalho e
bons convênios depende da participação dos
profissionais. É importante lembrar que diversos
corretores de imóveis desempenham suas funções
em construtoras e grandes empresas de venda.
São os sindicatos que elaboram as tabelas
de honorários sobre os serviços prestados
pelos corretores de imóveis, cabendo aos
Conselhos Regionais a sua homologação. Os
valores constantes dessas tabelas deverão ser
empregados por todos os corretores de imóveis
da região, mesmo pelos não sindicalizados, isso
porque, após a homologação, vira regra geral.
O u t r a s e n t i d a d e s t a m b é m t ê m g r a n d e
importância para os corretores de imóveis, sejam
eles autônomos, proprietários ou empregados
de imobiliárias, citamos: Sindicato da Habitação
(SECOVI), Associação das Empresas do Mercado
Imobiliário (ADEMI) e Associação das Empresas
Loteadoras (AELO).
Exercícios
I – Complete as lacunas, escolhendo a resposta correta
entre os parênteses.
1. Ao regulamentar a profissão do Corretor de
Imóveis, o/a __________________ ressalvou os
direitos dos profissionais que já atuavam na
área, estabelecendo critérios para que eles se
inscrevessem no Conselho Regional de sua área
de atuação mesmo sem terem o curso de Técnico
em Transações imobiliárias.
(Decreto no 81.871/1978 – Lei no 4.116/1962
– Lei no 6.530/1978)
2. De acordo com os instrumentos legais que
regulamentam a profissão, o Corretor de Imóveis
só poderá atuar após fazer a sua inscrição no
_______________________.
(sindicato local – Conselho Federal (COFECI)–
Conselho Regional (CRECI))
3. O ____________________________ tem entre suas
competências elaborar o regimento padrão dos
Conselhos Regionais, criar e extinguir Conselhos
Sub-Regionais, instituir o modelo das carteiras
de identidade profissional e dos certificados de
inscrição etc.
(sindicato local – Conselho Federal – Ministério
do Trabalho)
10
II – Escreva, nos parênteses, V para as afirmativas
verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. Justifique
sua resposta.
1. ( ) As atividades de corretagem de imóveis
podem ser exercidas por pessoas físicas ou
jurídicas.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
2. ( ) As operações imobiliárias entregues a
pessoas jurídicas só podem ser executadas
por corretor inscrito no Conselho Regional.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
3. ( ) A única exigência legal para que pessoas
físicas ou jurídicas anunciem publicamente
um imóvel é constar o número de inscrição
do corretor responsável pela transação.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
4. ( ) Os Conselhos Regionais e o Conselho Federal
são órgãos de disciplina e fiscalização
do exercício da profissão de Corretor de
Imóveis.
____________________________________
____________________________________
____________________________________
III – Analise a situação e responda ao que se pede.
O diretor de um Conselho Regional, ocupado com
os lançamentos de sua incorporação, não tem tido
tempo para acompanhar as atividades do Conselho,
limitando-se a assinar os documentos que lhe são
apresentados pelos funcionários daquele órgão, sem
sequer ter tempo para lê-los. Com isso, começaram
a acontecer diversas irregularidades: expedição
de certificados de inscrição para pessoas não
habilitadas, arrecadações atrasadas etc.
Responda: que órgão deve imediatamente tomar as
medidas cabíveis à situação?
____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
IV – Escreva, nos parênteses, C (certo) ou E (errado).
1. Compete aos Conselhos Regionais dos Corretores
de Imóveis:
a. ( ) Fiscalizar o exercício da profissão na sua
jurisdição e na de outros CRECI sempre
que forem detectadas irregularidades
nestes órgãos.
Unidade 1
b. ( ) Entregar aos corretores, que solicitam
inscrição, as carteiras de identidade
profissional e os certificados de inscrição
expedidos pelo COFECI.
c. ( ) Organizar e manter o registro profissional
das pessoas físicas e jurídicas inscritas.
Confira suas respostas
I – Você deve ter respondido assim:
1. a Lei no 4.116/1962
2. Conselho Regional
3. Conselho Federal
II – As respostas corretas são as seguintes:
1. (V)
2. (V)
3. (F) Além desta exigência, o decreto estabelece no
art. 5o que, para anunciar um imóvel, a pessoa
(física ou jurídica) deverá ter um contrato
escrito de mediação ou autorização escrita
para alienação do imóvel anunciado.
4. (V)
III – A reposta correta é: Conselho Federal
IV – 1) a. (E), b. (C), c. (C)
O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
O desempenho da função
O Corretor de Imóveis, como profissional autônomo,
pode exercer sua profissão e estabelecer o seu
próprio escritório. Optando por esta modalidade,
deve intensificar a comunicação com outros
corretores e manter-se constantemente atualizado
com o mercado imobiliário para compensar o
distanciamento que naturalmente ocorre com
quem trabalha individualmente.
O corretor, como diversos profissionais liberais, pode
também atuar com outros corretores imobiliários,
montando um escritório comum, rateando as
despesas e dividindo o resultado dos ganhos.
Outra forma de atuação é a parceria com uma
imobiliária. Dessa forma, a empresa entra com
o suporte operacional e financeiro, arcando com
as despesas, e o corretor, em contrapartida,
assume a função de intermediação e os custos
pessoais para a realização dessa intermediação.
As imobiliárias, nessa modalidade de parceria,
11
tendem a obedecer ao princípio da tradição, com
relação à divisão das comissões recebidas nas
negociações imobiliárias.
O corretor pode optar por trabalhar como
empregado numa empresa imobiliária, tendo
salário definido, carteira de trabalho assinada e
FGTS recolhido.
A remuneração
Pela condição de profissional liberal, para que
tenha direito ao recebimento dos seus honorários,
o corretor deverá ter atingido o resultado que dele
se esperava no momento de sua contratação.
Portanto, o Corretor de Imóveis é um profissional
de resultado, sendo esse medido em função
do cumprimento da sua missão contratual.
Contudo, para concretizar a sua missão, não
basta ao corretor a simples informação verbal de
que o interessado irá comprar o bem, por mais
convincente que possa parecer. Hoje é comum e
aconselhável que o corretor, na tarefa de mostrar
um imóvel a um cliente, utilize o documento
chamado de “Termo de Visita”. Esse documento
tem simplesmente o objetivo de demonstrar para
o cliente que determinado imóvel está sob os
seus serviços, garantido assim os seus direitos
na remuneração caso o negócio se concretize
com o cliente.
Em especial no ramo imobiliário, em que estão
envolvidas altas quantias em cada transação,
uma pessoa atesta a sua real intenção de compra
quando coloca dinheiro no negócio, fato que
ocorre, em geral, no pagamento do sinal. Logo, a
partir desse pagamento, o vendedor tem a certeza
de que o comprador quer adquirir o seu bem,
e o corretor cumpriu a sua missão contratual.
Nesse caso, o trabalho do Corretor de Imóveis
está efetivamente concluído sob o ponto de vista
jurídico, fazendo jus, portanto, ao recebimento
integral dos seus honorários. Entretanto, embora
no sinal esteja concluída a missão contratual do
corretor, a transação ainda não está encerrada,
vindo a fase de movimentação documental e,
após, de transmissão oficial da propriedade no
Cartório de Registro de Imóveis (RGI), quando o
comprador pode realmente se considerar o novo
proprietário daquele bem.

Unidade 1
Considerando que após o recebimento do sinal
a transação prossegue até o RGI, o trabalho
prático do corretor somente se encerra nessa
fase. Assim, todo Corretor deve ter em mente
essa indelegável postura de apenas considerar
o seu trabalho concluído com a averbação da
transação no RGI, independentemente de já ter
recebido ou feito jus aos seus honorários. Por
segurança, a forma de pagamento dos honorários
deve constar no contrato de prestação de serviços
de intermediação imobiliária celebrado logo no
início, que inclusive, permite ao corretor anunciar
o bem. O certo é que não há uma regra geral. Hoje
é comum que o corretor receba os seus honorários
no ato da escritura no Cartório de Notas, já que
é conveniente que o cartório conheça toda a
documentação exigida e juntada para a realização
da transação, além, é claro, do acompanhamento
e ciência das partes envolvidas.
Arrependimento das partes
Tendo o corretor atingido o resultado dele
esperado, fará jus aos seus honorários, mesmo
que a transação venha a ser desfeita por
arrependimento de qualquer uma das partes
após o pagamento do sinal. Esse entendimento,
de certa forma polêmico por muito tempo, foi
consagrado definitivamente pelo novo Código Civil,
em seu art. 725.
Conclusão do negócio após a dispensa do
corretor ou do término do contrato
Quanto a estas possíveis situações o art. 727
do Código Civil disciplinou o seguinte: “Se, por
não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar
posteriormente, como fruto da sua mediação, a
corretagem lhe é devida; igual solução se adotará
se o negócio se realizar após a decorrência do
prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor”.
Com relação à remuneração, é importante
ressaltar que:
• a dupla cobrança de honorários na compra e
venda de imóveis usados é ato ilícito, previsto
em lei. Paga os honorários do corretor quem
o contrata. geralmente quem está vendendo.
Todavia, o comprador pode contratar um
corretor para cuidar da busca do imóvel
12
desejado e para orientações em geral; nesse
caso, é somente o cliente comprador que deve
pagar os honorários do corretor;
• a prática do over-price (em inglês custo
excessivo/ acima do preço), que se caracteriza
pelo recebimento adicional, além da comissão
normal pelos serviços realizados, sem que
ambas as partes saibam que estão pagando
a mais, é procedimento expressamente
proibido pelo Código de Ética Profissional
(art. 6o, III).
Opção de venda
O Conselho Federal dos Corretores orienta que
a intermediação imobiliária deve ser contratada
por meio de instrumento escrito, no qual deverá
constar, entre outros itens:
• o nome e a qualificação das partes;
• a caracterização do objeto do contrato;
• o preço e as condições de pagamento da
alienação ou locação;
• os dados do título de propriedade declarados
pelo proprietário;
• a menção da exclusividade ou não;
• a remuneração do corretor e a forma de
pagamento;
• o prazo de validade do instrumento;
• a autorização expressa para receber, ou não,
sinal de negócio.
Como a opção de venda ou intermediação são
contratos, todos os itens precisam ser preenchidos,
sob pena de torna-se passível de anulação.
Alguns corretores trabalham apenas com uma
autorização dada pelo cliente – que pode ser
revogada por ele a qualquer momento – para que
seu imóvel possa ser trabalhado. O contrato de
intermediação ou opção, por ser bilateral, cria
vínculo de direitos e obrigações recíprocas.
Vale ressaltar ainda que o corretor ou a empresa
imobiliária só poderá anunciar o imóvel no
mercado em nome do proprietário de posse de
um contrato de exclusividade.
Unidade 1 13

Os encargos do corretor • O corretor ou a empresa imobiliária só poderá

O Corretor de Imóveis, como é profissional
autônomo, deve estar inscrito na prefeitura do
município em que reside e contribuir com o
Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza
(ISSQN). Esse imposto é, normalmente, feito por
estimativa, podendo o contribuinte pagá-lo de
uma só vez ou em parcelas mensais.
O corretor deve manter organizados os recibos
das comissões pelas intermediações realizadas,
visando à declaração anual de imposto de renda
que exige a indicação da fonte pagadora, o nome e
o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como
o valor recebido em cada negociação. Quando
o serviço é prestado à uma pessoa jurídica, a
empresa deverá pagar por meio do recibo de
pagamento a autônomo (RPA), recolhendo o
imposto pela rede bancária a favor da Receita
Federal.
Convém que o corretor seja inscrito no INSS e
contribua mensalmente, de acordo com uma
tabela progressiva, visando à sua aposentadoria
por idade, por tempo de serviço ou por invalidez.
Resumo
anunciar o imóvel no mercado em nome do
proprietário em posse de um contrato de
exclusividade.
• Entre os encargos do corretor constam: pagamento
do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza
(ISSQN); do Imposto de Renda (IR) e do INSS.
Exercícios
Complete as lacunas.
1. O Corretor de Imóveis é um profissional ____________
que pode exercer sua ________________ de várias
maneiras; uma delas é realizando __________________
com uma imobiliária.
2. Para que possa receber seus ________________, o
corretor deverá ter atingido o ______________ que
se esperava dele, o que ocorre com o pagamento do
__________.
3. A opção de venda ou intermediação são ___________
e, portanto, o _________________ só poderá anunciar
o ______________ de posse desse documento.
Confira suas respostas
1. autônomo; profissão; parceria.
2. honorários; resultado; sinal.

• O Corretor de Imóveis pode exercer sua profissão 3. contratos; corretor; imóvel.

e estabelecer escritório na própria residência,
aliando-se a outros corretores ou realizando
parceria com uma imobiliária; pode ainda optar
por trabalhar em uma empresa imobiliária.
• O Corretor de Imóveis é um profissional de resultado,
sua remuneração decorre do cumprimento de sua
função contratual.
• A partir do pagamento do sinal, o trabalho do
Corretor de Imóveis está efetivamente concluído
sob o ponto de vista jurídico, fazendo jus, portanto,
ao recebimento integral de seus honorários.
• Mesmo que haja arrependimento de uma das
partes após o pagamento do sinal, o corretor de
imóvel fará jus a seus honorários.
• Em relação à remuneração é importante ressaltar:
a dupla cobrança na compra e venda de imóveis
usados é ato ilícito previsto em lei; a prática do
over-price é procedimento expressamente proibido
pelo Código de Ética Profissional.
• O Conselho Federal dos Corretores orienta que a
intermediação imobiliária deve ser contratada por
meio de instrumento escrito.
Unidade 1
Técnico em Transações Imobiliárias
Atendimento e Tratamento com Qualidade
Unidade 2
Objetivo:
• Conhecer a importância do atendimento
adequado ao cliente.
O CLIENTE
Conceito
O cliente, para o corretor de imóveis, é toda
pessoa física ou jurídica que deseja realizar uma
transação imobiliária, seja como locador, seja
como locatário, seja como vendedor seja como
comprador.
Atendimento e tratamento
É comum os profissionais de vendas preocuparem-
-se em fazer uma análise dos clientes, classificando-
-os de acordo com algumas características
psicológicas, para garantir melhores contatos.
Alguns especialistas não gostam de classificação
alguma, pois acreditam que isso rotula ou
discrimina as pessoas, que passam a ser vistas
como se fossem apenas aquele tipo específico.
Muitos dos autores que se opõem à caracterização
psicológica dos clientes enfatizam que, para
estabelecer contatos satisfatórios e promissores,
é necessário dispensar ao cliente um tratamento
adequado, personalizado.
Estabeleçamos, primeiramente, a diferença entre
os conceitos de atendimento e tratamento.
• Atendimento
Está diretamente ligado aos negócios que a
empresa pode prestar ao possível cliente. O
15
atendimento estabelece, dessa forma, uma
relação de dependência entre o funcionário e a
empresa.
Por exemplo: uma pessoa que procura um imóvel
urbano, numa imobiliária que presta serviços de
administração rural, não poderá ser atendida.
• Tratamento
Diz respeito à maneira como o funcionário se
dirige ao cliente, orientando-o e conquistando sua
simpatia. Esse, sim, é um trabalho que depende
exclusivamente do funcionário.
Tomando por base o exemplo anterior, podemos
afirmar que um cliente que procura um imóvel
urbano numa imobiliária que presta serviços de
administração rural não será atendido em sua
necessidade, mas, se for bem tratado, receber
informações adequadas e for encaminhado à
uma imobiliária que presta o tipo de serviço que
ele está procurando, levará uma boa imagem da
imobiliária de administração rural (podendo até
indicá-la, se houver oportunidade). Já na outra
imobiliária, ele espera ser atendido e orientado,
recebendo, assim, o tratamento adequado.
Então, não se esqueça: o atendimento ao cliente
é o serviço que a empresa pode prestar a ele e o
tratamento é a forma como o cliente é recebido
na empresa.
E qual é o tratamento adequado?
Existem duas atitudes fundamentais para um
tratamento adequado:
• cada cliente deve ser visto como uma pessoa
diferente das demais, com características e
interesses próprios, sem rótulos. Essa é uma
posição reforçada por muitos estudiosos das
Relações Humanas – nunca rotular as pessoas

Unidade 2
para não se ver impedido de conhecê-las como
realmente são e não as induzir a agir de acordo
com a imagem que se atribui a elas. Essa
atitude consiste num tratamento personalizado,
diferenciado;
• o cliente deve ser tratado amigavelmente
e receber o maior número de informações
possível. Não se pode admitir, de forma alguma,
discriminações entre os clientes. Todos devem
receber a mesma atenção.
Assim, o ingrediente indispensável para se obter
êxito no trato com os clientes é o interesse
verdadeiro em conhecê-los e as suas necessidades
e de resolver seus problemas. Cada um deve
receber as informações e os serviços adequados
às suas necessidades e aspirações.
Cada cliente é único, é importante.
Aprimorando a qualidade do tratamento ao
cliente
Os funcionários são o ponto de contato entre a
empresa e o cliente, e, por essa razão, o bom
relacionamento entre eles é fundamental para o
êxito das transações.
Existem alguns princípios básicos para o bom
relacionamento com o cliente que devem ser
observados tanto por você, corretor de imóveis,
como por qualquer funcionário da empresa. São
eles:
• atender com cortesia e sinceridade, vencendo
preconceitos ou má impressão suscitada por
alguns clientes;
• receber o cliente de forma amável e procurar
chamá-lo pelo nome;
• atender o cliente prontamente, não o fazendo
esperar e procurando solucionar seu problema
o mais rápido possível;
• mostrar boa vontade, procurando encaminhar
o cliente quando o atendimento não for de sua
alçada;
• dar orientações claras e corretas, evitando
mentiras e o emprego de vocabulário
especializado que fuja à compreensão do
cliente;
• evitar atitudes negativas e dar ordens aos
clientes;
16
• ouvir e solucionar as reclamações dos clientes;
• aprofundar os conhecimentos necessários a
atividades exercidas, para melhor informar a
clientela;
• expressar-se corretamente, preocupando-se
constantemente em melhorar a eficácia na
comunicação interpessoal;
• entender que o relacionamento com o cliente
poderá fazer a diferença, melhorando o dia e
o bem-estar de cada pessoa atendida;
• reconhecer sentimentos e emoções no outro e
interagir positivamente com esses sentimentos
e emoções, de ser humano para ser humano;
• ter respeito pelo ser humano, comportamento
ético, imparcialidade e tomar muito cuidado
com a contaminação dos preconceitos,
pressupostos, rótulos e discriminações na
interação com as pessoas;
• levar as coisas pelo lado profissional, não
pessoal;
• tratar cada pessoa como um cliente para
conseguir mais cooperação;
• visar à satisfação do cliente e não apenas ao
serviço;
• manter organizado o ambiente de trabalho.
Várias vezes o profissional, de vendas ou de
atendimento, depara-se com um cliente que, por
diversas razões, encontra-se irritado. Vamos ver
qual o melhor procedimento para lidar com essa
situação:
• ser racional;
• permitir que ele fale bastante até extravasar
parte da sua tensão;
• fazer algumas perguntas abertas e ouvir com
atenção;
• repetir um resumo do que o cliente disse
demonstrando sua total atenção e compromisso
na busca da solução;
• não se alterar com as ofensas e agressividade
do cliente;
• compreender que aquele desequilíbrio é
do cliente e você não deve se envolver
emocionalmente com o desequilíbrio dele;
Unidade 2
• ter consciência de que a agressividade
dele é fruto de um desequilíbrio dele ou de
uma frustração com o produto, serviço ou
atendimento que ele teve e não com você, e
que você é o representante da empresa para
ele, portanto, é sobre você que ele descarrega
a insatisfação;
• ter foco na solução e não no problema que ele
apresenta. Enquanto o foco do cliente está no
problema, o seu estará em apresentar soluções
eficazes.
Todos esses cuidados farão com que o cliente se
sinta bem-vindo e bem atendido, levando uma
imagem positiva da empresa, recomendando-a
a outras pessoas.
Qualificando cliente em perspectiva
Você sabe como é importante para a empresa
conseguir novos clientes e também que o corretor
não poderá ajudar muito o seu cliente se não o
conhecer, não é mesmo?
Assim, torna-se necessário colher informações
sobre pessoas que podem vir a ser clientes da
empresa e, entre estas, as mais prováveis, às
quais se deve dar maior atenção imediatamente.
Segundo afirma Kirpatrick (1980), na obra
Modernas Técnicas de Vendas, o grupo maior pode
ser chamado de grupo suspeito (suspects) e o
grupo menor, grupo em perspectiva (prospects).
E diz ainda:
Os suspects são clientes de potencialidade real,
porém não imediata, seja por fatores econômicos,
seja etários, seja geográficos etc. Não devem ser
desprezados, pois fatores conjunturais dos mais
diversos podem vir a aproximá-los dos produtos ou
serviços da empresa, tornando-os, então, clientes
em perspectiva (prospects).
Ao qualificar o cliente em perspectiva, o vendedor
examinará primeiro aqueles ângulos que
constituem assuntos-chave de seu produto. A
principal consideração talvez seja a localização,
ou classificação de crédito, ou liberdade de
comprar por parte do cliente em perspectiva. Em
outros casos pode ser uma questão de idade ou
profissão, posse ou estado civil.
É preciso mencionar aqui que muitos clientes
em perspectiva não conhecem seus desejos e
necessidades até que eles lhes sejam mostrados,
17
e que a maioria deles não está pronta para comprar
até que o vendedor os aponte. Além do mais, os
critérios mudam. Esse fato exige que o vendedor
se mantenha informado sobre novas tendências e
desenvolvimentos, sobre as demandas variantes
dos vários grupos de idade, sexo ou renda, sobre
o aparecimento de novos mercados e sobre novos
usos para antigos produtos.
Sem levar em conta tempo, lugar, produto ou
critérios, o processo de qualificar o cliente em
perspectiva proporciona ao vendedor a resposta a
uma única pergunta: “deveria eu gastar qualquer
tempo a mais com esta pessoa?”.
Com a coleta de informações sobre os clientes em
perspectiva, o corretor facilita o próprio trabalho:
racionaliza os primeiros contatos; programa mais
objetivamente as entrevistas, selecionando as
melhores formas de abordar o cliente, causando-
-lhe uma impressão favorável, além de poder
prestar-lhe ajuda mais efetiva, conforme já
enfatizamos.
Cadastramento de clientes
Já está claro para você que o corretor deve coletar
informações sobre os possíveis clientes e dentre
estes selecionar os mais prováveis.
A coleta de informações não será de grande
utilidade se o corretor não souber armazená-las.
Torna-se necessária, portanto, a organização de
um cadastro que englobe clientes prováveis e
clientes efetivos, incluídos aí os antigos.
Esse cadastro pode ser organizado por partes
ou globalmente, mas deve envolver os clientes
atuais – proprietários locadores, proprietários
vendedores, locatários e compradores –, os
antigos e, em separado, os prováveis.
Para isso, organize uma ficha de cadastro
com dados de identificação do cliente (nome,
endereço, estado civil, documentos); informações
sobre crédito que lhe sirvam como referências;
interesses; profissão; renda; imóveis possuídos
ou pretendidos etc.
O cadastro de clientes potenciais visa à introdução
das necessidades dos clientes, nomeadamente o
tipo de propriedade de interesse, a situação em
que se encontra (para venda, para arrendar etc.),
as áreas pretendidas, o número de andares, o
preço que estão dispostos a pagar etc.

Unidade 2
Como é importante também registrar os contatos
mantidos com os clientes, você pode fazer uma
ficha de acompanhamento ou prever espaços
para estes registros na ficha de cadastro: visitas
realizadas, outros contatos mantidos, como
telefonemas, cartas, telegramas, novos contatos
marcados etc.
As fichas do cadastro devem ser organizadas de
forma a serem facilmente identificadas.
As empresas que têm seus serviços informatizados
podem, naturalmente, desenvolver um programa
específico para o cadastramento de sua
clientela.
Lembre-se: a tecnologia deve ser uma aliada no
processo de fidelização, porém o relacionamento
humano está acima dela e a chave do sucesso
está nas pessoas.
Resumo
• Nas transações imobiliárias, o cliente é a pessoa
que vende, compra ou aluga imóveis.
• Os profissionais de vendas são comumente
orientados a realizar uma caracterização psicológica
dos clientes, como seus comportamentos mais
típicos e as atitudes que se deve ter com eles.
• Outros especialistas recomendam, entretanto, que
se dê ao cliente um tratamento adequado, isto é,
um tratamento personalizado.
• O atendimento de uma empresa diz respeito aos
serviços que ela pode prestar e o tratamento é
a forma como os funcionários da empresa se
dirigem ao cliente.
• Para dar ao cliente o tratamento adequado, é preciso
observar dois aspectos: cada pessoa é diferente
da outra e não se deve fazer discriminações entre
elas.
• O corretor e todos os funcionários da empresa
de corretagem imobiliária devem observar
princípios básicos para o bom relacionamento
com o cliente, dentre os quais destacam-se: a
sinceridade e cortesia; a cordialidade; a presteza
no atendimento; a boa vontade em ajudar; a
orientação clara e correta; a adoção de atitude
positiva; o conhecimento profundo do produto; o
atendimento das reclamações; a expressão correta
e a organização do ambiente de trabalho.
• O corretor deve qualificar clientes em perspectiva,
pois o domínio de informações sobre este cliente
potencial facilita os primeiros contatos e o
andamento das negociações, além de tornar mais
fácil prestar-lhe ajuda.
18
• As informações sobre os clientes efetivos e
prováveis devem ser compiladas em fichas de
cadastro de clientes e organizadas de forma a
serem facilmente consultadas.
• É conveniente, ainda, fazer o registro dos contatos
mantidos com os clientes.
Exercícios
I – Julgue as questões escrevendo V para as verdadeiras
e F para as falsas.
1. ( ) Vendedor, comprador, locador e locatário
formam a clientela de uma empresa
imobiliária.
2. ( ) Tratamento e atendimento são termos que
têm o mesmo significado.
3. ( ) Cada cliente é único e merece tratamento
personalizado, isto é, ele deve ser
considerado de acordo com seus interesses
e suas características.
4. ( ) Informações sobre clientes devem ser
cadastradas, visando facilitar contatos para
possíveis negociações.
II – Cite seis princípios básicos para o bom relacionamento
entre funcionários de uma empresa e seus clientes.
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
Confira suas respostas
I – 1. ( V ), 3. ( V ), 4. ( V )
2. ( F ) O atendimento diz respeito aos serviços que
a empresa pode ou não oferecer aos clientes de
acordo com suas regras e normas. O tratamento
é a maneira como os empregados da empresa
se dirigem aos clientes
II – Você deve ter citado seis dos seguintes princípios:
cortesia e sinceridade; cordialidade; presteza no
atendimento; boa vontade em ajudar; orientação clara
e correta; adoção de atitude positiva; conhecimento
profundo do produto; atendimento das reclamações;
expressão correta; organização do ambiente de
trabalho.
Unidade 1
Técnico em Transações Imobiliárias
Intermediação Imobiliária
Unidade 3
Objetivo:
• Conhecer os princípios do Direito na
intermediação de imóveis, obtendo base para
uma argumentação consistente.
O IMÓVEL
Quando analisamos a regulamentação da
profissão de Corretor de Imóveis, ficou claro para
você o papel de intermediário que o corretor
desenvolve nas operações imobiliárias.
Você deve se lembrar bem de que as operações
imobiliárias desenvolvidas pelo corretor abrangem:
compra, venda, permuta, locação e cessão, e que
o corretor frequentemente é chamado a opinar
em operações comerciais.
Pense rápido e responda: qual é o objetivo da
intermediação imobiliária? Registre sua resposta.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Você acertou se respondeu que o objetivo
da intermediação imobiliária é promover a
aproximação entre as partes nos processos de
compra, venda, locação, permuta e cessão de
imóveis.
Imóvel: conceito e tipos
Viemos falando em imóveis, mas ainda não
discutimos o conceito de imóvel. Então vejamos:
O que é um bem imóvel? Usualmente temos que:
19
Bem imóvel é todo aquele que, por sua natureza
ou destino, não pode ser removido de um lugar
para o outro sem perda de sua forma e/ou
substância. Subclassificam-se em: imóveis por
natureza, imóveis por acessão física e imóveis
por disposição legal.
No Código Civil, o art. 79 apenas prevê que são
bens imóveis o solo (por natureza) e tudo o quanto
se lhe incorporar, natural ou artificialmente (por
acessão física). Já o art. 80 prevê como imóveis
(para os efeitos legais) os direitos reais sobre
imóveis.
De acordo com o art. 81, não perdem o caráter
de imóveis tanto os materiais provisoriamente
separados para serem no mesmo prédio
reempregados, como também as edificações
que, separadas do solo, mas conservando sua
unidade, forem removidas para outro local.
A) Imóveis por natureza – art. 79 do Código Civil:
“São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe
incorporar natural ou artificialmente”. A rigor,
somente o solo, com sua superfície, subsolo
e espaço aéreo, é imóvel por natureza. Tudo
o mais que a ele adere deve ser classificado
como imóvel por acessão. Assim, as árvores
e frutos pendentes, bem como todos os
acessórios e adjacências naturais, devem ser
considerados bens imóveis por acessão física
natural.
B) Imóveis por acessão física artificial ou
industrial. Trata-se da justaposição ou aderência
produzida pelo trabalho do homem. São as
construções e plantações. É tudo quanto o
homem incorporar permanentemente ao solo de
modo que não se possa retirar sem destruição,
modificação, fratura ou dano. Assim, não se
incluem as construções provisórias que se
destinam à remoção ou retirada.

Unidade 3
C) Imóveis por disposição legal. Estão dispostos
no art. 80 do Código Civil com exceção
dos títulos clausurados. Trata-se de bens
incorpóreos que não são, em si, móveis ou
imóveis. Vejamos alguns direitos:
• Hipoteca – consiste em destinar um bem
imóvel para a garantia de uma dívida. A
eficácia da hipoteca surge com seu registro
no cartório de imóveis, ficando, assim,
vinculado o bem à dívida. A hipoteca mais
comum é a que decorre dos financiamentos
imobiliários, em que, por vontade do credor
e do devedor, o imóvel que está sendo
financiado é colocado como garantia de
pagamento.
• Penhor – é o direito concedido ao credor
sobre um bem móvel ou mobilizável do
devedor, dado como garantia de pagamento
de uma dívida. O bem penhorado fica sob
a guarda do credor até o recebimento da
dívida ou até que, findo o prazo estipulado
para pagamento, não sendo este efetuado,
entre em posse definitiva do bem.
• Usufruto – é o direito de utilizar um imóvel
alheio, sendo possível retirar dele os frutos
e as utilidades por determinado prazo.
De acordo com a sua destinação, os imóveis
ainda classificam-se em comerciais e residenciais
e conforme a sua localização podem ser urbanos
ou rurais.
Importante ressaltar que os bens móveis que
se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao
serviço ou ao aformoseamento de em imóvel
não adquirem a natureza de imóvel. Trata-se de
pertenças e, assim, conforme o Código Civil de
2002, não estão compreendidos nos negócios
jurídicos relacionados ao principal.
Observe que, de acordo com o Código Civil, imóvel
tem concepção mais abrangente que o sentido
comum do termo.
Resumo
• O objetivo da intermediação imobiliária é promover
a aproximação entre as partes em processos de
compra, venda, locação, permuta ou cessão de
imóveis.
20
• Bem imóvel – é todo aquele que, por sua natureza
ou destino, não pode ser removido de um lugar para
outro sem perda de sua forma e/ou substância.
• Os imóveis podem ser classificados em comerciais
e residenciais conforme a sua destinação; em
urbanos e rurais conforme a sua localização; em
imóveis por natureza, imóveis por acessão física
artificial, imóveis por acessão intelectual e imóveis
por disposição da lei.
• Imóveis por natureza são os bens físicos não
removíveis por sua natureza.
• Imóveis por acessão física artificial são aqueles
bens irremovíveis, colocados em algum local
artificialmente.
• Imóveis por acessão intelectual são bens
permanentes colocados em alguma área
de atividade para facilitar ou melhorar os
desempenhos.
• Imóveis por disposição da lei são aqueles em
que entram alguns direitos adquiridos tais como
hipoteca, penhor e usufruto.
Exercícios
I – Relacione as colunas adequadamente.
A – Imóveis por disposição da lei
B – Imóveis por acessão física artificial
C – Imóveis por natureza
1. ( ) Bens físicos que, por sua natureza, não
podem ser removidos.
2. ( ) Direitos adquiridos, tais como hipoteca,
penhor e usufruto.
4. ( ) Bens irremovíveis colocados em algum local
pela ação humana.
II – Assinale, com um X nos parênteses, as afirmativas
falsas.
1. ( ) A i n t e r m e d i a ç ã o i m o b i l i á r i a v i s a
exclusivamente à compra, venda e permuta
de imóveis.
2. ( ) Usufruto é o direito que tem o proprietário
de utilizar como quiser o seu imóvel.
3. ( ) Chama-se penhor ao direito concedido ao
credor sobre um bem móvel ou mobilizável
do devedor como garantia da dívida.
4. ( ) A hipoteca transfere ao credor o direito
de posse sobre os bens do devedor no
momento em que se faz a garantia da dívida.
5. ( ) De acordo com a utilização, os imóveis
podem ser classificados em comerciais e
residenciais.
Unidade 3
III – Analise as situações e escreva ao final de cada uma
o direito a que se referem:
1. Como José Carlos deve a Jane uma certa quantia
e deu a ela um televisor como garantia da dívida,
Jane levou o televisor para casa e deverá mantê-lo
até receber o pagamento. ___________________
_________________________________________
2. Sebastião comprou um apartamento para sua
esposa sob a condição de que seus pais morem
nele enquanto viverem. _____________________
_________________________________________
3. Joaquim levantou um alto empréstimo no banco
para montar uma firma e deu como garantia uma
fazenda e a casa em que mora. _____________
_________________________________________
Confira suas respostas
I – Você deve ter relacionado assim:
1. (C) 2. (A) 3. (B)
II – As afirmativas falsas são as seguintes:
1. (x) A intermediação imobiliária visa a qualquer
forma de transação imobiliária.
2. (x) Usufruto é o direito concedido a uma pessoa,
que não possui o domínio sobre o imóvel, de
utilizá-lo e retirar frutos dele por determinado
período.
3. ( )
4. (x) Na hipoteca, o proprietário mantém a posse
e a guarda do bem só as perdendo em caso
de execução.
5. ( )
III – As respostas corretas são as seguintes:
1. penhor
2. usufruto
3. hipoteca
DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
Antes de iniciarmos nossa conversa sobre as
operações de compra e venda de imóveis, vamos
considerar a seguinte premissa: o resultado desse
processo é uma transferência dos direitos de
propriedade do imóvel.
Esse fato assegura ao proprietário três classes de
direito em relação ao imóvel:
a. direito de usar. Consiste na liberdade de
decidir como utilizar o imóvel: para morar,
plantar, fazer depósito etc., desde que
respeitadas eventuais restrições locais;
21
b. direito de gozar. É o direito que lhe permite
usufruir do imóvel, tirar-lhe frutos;
c. direito de dispor. É o direito que tem o
proprietário de dispor do imóvel como melhor
lhe aprouver: dar em comodato, alienar, vender,
transformar.
É importante considerarmos, contudo, que esses
direitos não são ilimitados, pois se sujeitam a
restrições, tais como:
• o Estado se reserva ao direito de desapropriar um
imóvel em função de uma necessidade social,
uma utilidade pública, ou, ainda, de confiscar
propriedades nos casos previstos em lei;
• os municípios estabelecem normas sobre
zoneamento, utilização do solo, loteamentos,
gabaritos para construção, restrição de
utilização conforme a natureza ou localização
do imóvel;
• normas federais sobre terrenos de marinha,
faixa de fronteira, desvinculação do subsolo ou
normas sociais de coexistência pacífica.
Resumo
• Os proprietários têm asseguradas por lei três
classes de direito: de usar, de gozar e de dispor.
• O direito de usar consiste na liberdade de decidir
como utilizar o imóvel, desde que respeitadas
eventuais restrições locais.
• O direito de gozar consiste em usufruir do
imóvel.
• O direito de dispor consiste na liberdade de decidir
como e quando dispor do imóvel.
• Os direitos do proprietário têm limites em normas
federais ou locais que estabelecem parâmetros
a serem observados quanto a loteamentos,
gabaritos de construção, natureza do imóvel por
localização, terrenos especiais (marinhos e de
fronteira), exploração do subsolo, desapropriação
etc.
Exercícios
I – Explique os direitos do proprietário.
1. Direito de usar
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________

Unidade 3
2. Direito de gozar
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
3. Direito de dispor
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
II – Escreva, nos parênteses, C para as afirmativas certas
ou E para as erradas.
1. ( ) Os direitos do proprietário não podem sofrer
restrições.
2. ( ) O Estado pode desapropriar um imóvel em
função de uma necessidade social, para ser
usado a serviço da coletividade, mediante
indenização ao proprietário.
3. ( ) Os municípios estabelecem normas sobre
uso de terrenos marinhos em sua jurisdição.
4. ( ) Os municípios fazem determinações sobre
gabaritos para construções e loteamentos.
5. ( ) O proprietário de um terreno não tem a posse
do subsolo.
6. ( ) A utilização de terrenos de fronteira deve ser
decidida pelos dois países confrontantes.
Confira suas respostas
I – Você deve ter escrito, com suas palavras, o seguinte:
1. Direito de usar – consiste na liberdade que deve
ter o proprietário de estabelecer a utilização que
quer dar ao imóvel.
2. Direito de gozar – consiste no fato de o proprietário
poder usufruir do imóvel.
3. Direito de dispor – é o direito que permite ao
proprietário decidir se deve manter ou dispor do
imóvel e, nesse caso, como fazê-lo.
II – As respostas corretas são as seguintes:
1. (E) Os direitos do proprietário sofrem restrições
legais em função do bem comum.
2. (C)
3. (E) O uso de terrenos marinhos é definido em
legislação federal.
4. (C)
5. (C)
6. (E) A utilização dos terrenos de fronteira é de
interesse e competência do governo federal,
por tratar-se de questão de segurança
nacional.
22
FORMAS DE AQUISIÇÃO E PERDA
DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Formas de aquisição
A aquisição de um imóvel pode dar-se por:
transcrição do registro do imóvel, acessão,
usucapião e direito hereditário.
1. Registro do imóvel. Para a aquisição de
propriedade do imóvel, não basta simples
acordo de vontades entre adquirente e
transmitente. O contrato de compra e venda
não basta, por si só, para transferir o domínio.
Essa transferência somente se opera com a
transcrição do título no registro imobiliário. Dois
são, portanto, os requisitos para a aquisição
de bem imóvel:
I) acordo de vontades entre adquirente e
transmitente;
II) registro do título translativo na circunscrição
imobiliária competente (arts. 1.245 a 1.247
do Código Civil).
2. Acessão. É o direito conferido por lei ao
proprietário de um imóvel sobre todos os
acréscimos, isto é, sobre tudo que se incorpora
natural ou industrialmente ao imóvel.
O Código Civil contempla cinco formas de
acessão, no tocante à propriedade imóvel:
I) pela formação de ilhas (a ilha pode
emergir do mar, no curso de rio navegável,
acumulação de areia etc.) – art. 1.249, CC;
II) por aluvião (é o acréscimo formado por
depósitos e aterros naturais ou pelo desvio
das águas dos rios, ainda que navegáveis)
– art. 1.250, CC;
III) por avulsão (é a desagregação repentina
de um trecho de terra por força natural
violenta e sua anexação a outro imóvel) –
art. 1.251, CC;
IV) por abandono do álveo (é a superfície que
as águas cobrem sem transbordar para o
solo natural e ordinariamente enxuto) – art.
1.252, CC;
V) pela construção de obras ou plantações
(não se confunde com benfeitorias. São
edificações em um terreno cuja presunção
é a de que foram realizadas pelo proprietário
do imóvel e à sua custa, até que se prove
o contrário) – Arts. 1.253 a 1.259, CC.
Unidade 3
3. Usucapião. É o modo pelo qual uma pessoa
se torna proprietária de um imóvel pela sua
posse prolongada. O Código Civil estabelece
as condições em que a pessoa pode requerer
o usucapião de um imóvel.
• Usucapião extraordinária – art. 1.238,
Código Civil;
• Usucapião Ordinária – art. 1.242, Código
Civil;
• Usucapião Constitucional Rural – arts.
190 e 191, CF, e 1.239 do Código Civil;
• Usucapião constitucional Urbano – art.
183, CF, art. 9o Lei no 10.257/2001 e art.
1.240, Código Civil;
• Usucapião Especial Urbano Coletivo –
arts. 10 a 14, Lei no 10.257/2001.
4. Direito hereditário. É o modo pelo qual
o imóvel passa aos herdeiros por ocasião
da morte de seu proprietário. A legislação
estabelece a linha de sucessão, sendo o Estado
o último elemento dessa linha, herdando o
imóvel quando o proprietário não tiver herdeiros
naturais.
Formas de perda
A perda da propriedade de um imóvel dá-se por:
renúncia, alienação, abandono, desapropriação,
confisco. Vejamos cada uma delas.
1. Renúncia. Consiste no ato de o proprietário de
um imóvel desistir expressa e definitivamente
de sua posse. É comum acontecer a renúncia
em casos de transmissão hereditária, quando
um ou mais herdeiros renunciam a sua parte
em favor de outrem.
Outra circunstância em que ocorre renúncia é
no caso de separação judicial de casais que
têm bens comuns. Um cônjuge pode renunciar
em favor do outro, ou dos filhos, a posse de
imóveis e negócios.
2. Alienação. É o caso mais comum de perda
de posse. Consiste na transferência de um
imóvel a outra pessoa. A alienação pode ser
voluntária: a pessoa vende, permuta, doa,
faz um compromisso de compra e venda ou a
cessão de direitos, ou pode ser uma alienação
involuntária ou compulsória. Neste caso a
pessoa se vê forçada a realizar a transferência.
É o que ocorre quando há desapropriações e
confiscos.
23
3. Abandono. Consiste na não utilização do
imóvel sem que o proprietário manifeste
expressamente a sua intenção de não mais
utilizá-lo.
Os casos de usucapião ocorrem normalmente
pela posse de imóveis abandonados. Por
exemplo: uma pessoa herda terras, mas não
as utiliza, visita ou paga impostos. Surge um
elemento e resolve se instalar ali. Constrói um
barraco, faz plantações, delimita áreas etc.
Decorrido o prazo previsto em lei e comprovado
o abandono – falta de notícias do dono,
inexistência de contatos deste com o ocupante,
ausência de pagamento de impostos etc. –, o
invasor poderá solicitar o usucapião da terra.
Se concedido e efetivado o registro do título,
não caberá ao antigo proprietário reclamar o
direito de posse.
4. Desapropriação. Consiste na transferência
da posse para o Estado independentemente
da vontade do proprietário. Ocorre em função
de um interesse social ou para que se dê uma
destinação pública ao imóvel. O proprietário
tem direito a uma indenização pelo imóvel
desapropriado.
5. Confisco ou Requisição. Consiste na
tomada de posse de propriedades pelo
Estado, especificamente por determinação
judicial, como forma de penalidade por crimes
realizados pelo proprietário. Os confiscos só
ocorrem em alguns casos de transgressões
graves e não podem ser confundidos com as
desapropriações. Nos casos de confisco, não
há indenização pelas perdas, por se tratar de
penalidade.
Resumo
• O Código Civil estabelece as formas de aquisição
e perda do imóvel.
• São formas de aquisição do imóvel: registro do
imóvel, acessão, usucapião, direito hereditário.
• Registro do imóvel é o ato oficial e solene de
transferência do imóvel que se dá pela transcrição
do título de transferência da propriedade no
registro de imóveis.
• Acessão é o aumento do bem do proprietário por
processos naturais.
• Usucapião é a aquisição do direito de propriedade
pela sua posse prolongada sem o conhecimento
e consentimento do proprietário original.

Unidade 3
• Direito hereditário é a aquisição do direito de
propriedade pelos herdeiros por ocasião da morte
do dono do imóvel.
• São formas de perda do imóvel: renúncia,
alienação, abandono, desapropriação e confisco.
• Renúncia é a desistência expressa e definitiva da
posse do imóvel.
• Alienação é a transferência do imóvel para outra
pessoa voluntária ou involuntariamente. É o caso
mais comum de perda do direito de posse.
• Abandono ocorre quando o proprietário não utiliza
o imóvel sem contudo manifestar expressamente
a sua intenção de não mais usá-lo.
• Desapropriação é a transferência da propriedade
do imóvel para o Estado, mediante indenização e
independentemente da vontade ou do interesse
do proprietário.
• Confisco é a tomada, pelo Estado, da propriedade
como penalidade imposta ao proprietário por
transgressões legais graves, não cabendo
qualquer tipo de indenização.
Exercícios
I – Preencha as lacunas adequadamente e complete a
afirmativa com as explicações solicitadas.
1. Após a assinatura de uma escritura de transferência
de um imóvel, torna-se necessário fazer o ______
__________________________________________
Por quê? _________________________________
2. Após determinado tempo utilizando um imóvel,
a pessoa pode requerer o _______________
do imóvel, desde que obedecidas as condições
legais. Entretanto, isto só é possível se tiver
ocorrido _____________________________ do
imóvel pelo proprietário.
O que caracteriza essa circunstância é ________
_________________________________________
3. Quando, no ato de falecimento do proprietário
de um imóvel, o seu domínio é imediatamente
transmitido aos herdeiros, falamos que se
cumpriu o _______________________________.
Como saber quem tem o direito à propriedade?
_________________________________________
_________________________________________
24
4. Quando a propriedade de um imóvel é transferida
para o Estado independentemente da vontade de
seu titular e mediante indenização, dizemos que
houve uma ____________________ do imóvel.
Essa forma de perda do imóvel se diferencia
daquela denominada __________________, em
que não há indenização.
Por que o Estado deixa de indenizar o proprietário
neste último caso? ________________________
_________________________________________
_________________________________________
5. A forma mais comum de perda de posse de
propriedade denomina-se __________________,
chegando a cerca de 90% dos casos.
Essa forma de perda considera a vontade do
proprietário?______________________________
_________________________________________
_________________________________________
6. O ato de a pessoa desistir definitivamente da
posse de um imóvel chama-se_______________
_________________________________________
É necessário que a pessoa oficialize a sua decisão
nesse caso?_ _____________________________
_________________________________________
_________________________________________
Confira suas respostas
I – Só há uma forma de preencher a lacuna de acordo
com o texto. A sua explicação pode diferir da nossa
forma, mas não na essência.
1. registro do imóvel
O ato oficial de transmissão do imóvel é a
transcrição do título de transferência no registro
de imóveis. Sem essa providência, a transferência
não tem valor legal.
2. usucapião – abandono
O que caracteriza o abandono de um imóvel é a
sua não utilização pelo proprietário, que sequer se
manifesta a esse respeito e não paga impostos.
3. direito hereditário
É preciso consultar a legislação sobre a linha de
sucessão.
4. desapropriação – confisco
O Estado não indeniza o proprietário em caso de
confisco porque a perda da posse se dá como
penalidade em função de transgressão grave.
5. alienação
Não, pois são diversas as formas de alienação
de imóvel, sendo algumas voluntárias e outras
involuntárias.
6. renúncia
Sim. A renúncia consiste exatamente na declaração
expressa de desistência da propriedade.
Unidade 2
Técnico em Transações Imobiliárias
Processos de Negociação
Unidade 4
Objetivo:
• Utilizar com eficiência os processos de
negociação nas intermediações imobiliárias.
PROCEDIMENTOS ESSENCIAIS NA
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
O trabalho de mediação imobiliária abrange todos
os tipos de operações com imóveis: compra,
venda, permuta, cessão e administração.
Existem alguns procedimentos básicos essenciais
a qualquer forma de negócio imobiliário, visando
promover, com êxito, a aproximação entre as
partes interessadas.
O corretor bem preparado para o exercício de sua
função sabe realizar a demonstração, o relatório, o
recebimento de propostas, a análise preliminar de
propostas, o encaminhamento de cadastro para
o financiamento, a compra, a venda, a locação e
a administração de imóveis.
Vamos iniciar, agora, a análise desses
procedimentos, procurando mostrar a você, de
forma global, a abrangência de cada um deles.
A demonstração
Ao visarmos a realização de uma negociação,
precisamos nos preocupar em demonstrar o
objeto da transação pretendida. Precisamos,
portanto, mostrar a mercadoria.
A forma de apresentar uma mercadoria depende
das características do próprio produto, da clientela
a ser atingida pela demonstração e da clientela
potencial. Existem muitas maneiras de demonstrar
25
um produto. Decidir a estratégia de demonstração
é um passo importante para se alcançar êxito na
negociação. Uma forma errada significa perda de
tempo e recursos.
Consideremos que você queira vender um
apartamento. De que forma poderá demonstrá-lo
ao seu cliente? Pense e responda no espaço que
se segue.
_________________________________________
_________________________________________
__________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Você deve ter pensado em formas tais como:
apresentação de maquetes em feiras e exposições;
visita ao imóvel; demonstração por meio de
plantas, fotografias etc.
Lembre-se sempre: o corretor precisa conhecer
bem o imóvel que irá demonstrar e deve usar de
toda honestidade ao fazer a demonstração.
Não esqueça de elaborar o termo de visita,
mencionado anteriormente, que deverá ser
assinado pelo cliente durante a visita ao imóvel.
O relatório
Durante a oferta e negociação de um imóvel, o
corretor deve manter o(s) cliente(s) informado(s)
sobre o andamento da transação. Esse relatório
deve conter dados sobre os procedimentos
adotados e os resultados obtidos.
Você deve lembrar-se de termos discutido que
entre as obrigações do corretor está a de manter
o cliente informado sobre os negócios referentes
ao seu imóvel. Isso vale também para o cliente
que quer adquirir ou alugar um imóvel.
Unidade 4
Existem algumas questões que podem auxiliá-lo
na redação de um relatório. São as seguintes:
O que aconteceu? – fato em si
Com quem aconteceu? – pessoas envolvidas,
personagens
Quando aconteceu? – época
Como aconteceu? – forma
Por que aconteceu? – a causa
Qual a consequência? – o resultado
Se você não gosta de escrever muito, não precisa
se assustar com a perspectiva de fazer longos
relatórios. Relate o que é realmente importante,
de forma sucinta. Conforme o acordo feito com
os clientes, o relatório poderá ser feito oralmente.
Mas, lembre-se, é bom documentar.
O recebimento, a análise e o julgamento
preliminar de propostas de intermediação
de imóveis
Eis aí outros procedimentos importantíssimos nas
atividades profissionais do técnico em transações
imobiliárias. É preciso receber as propostas
de intermediação imobiliária, por escrito, para
possibilitar maior garantia às partes envolvidas,
além de facilitar a análise do negócio. A proposta
de intermediação é um documento para o corretor,
uma prova de que está autorizado por uma das
partes a negociar com a outra determinadas
condições para a transação.
Após o recebimento das propostas, o técnico deve
analisá-las antes de apresentá-las ao cliente. Essa
análise é de competência exclusiva do profissional
das operações imobiliárias e deve ser feita
objetivamente, visando atender aos interesses
do cliente.
O encaminhamento de cadastro
Embora o encaminhamento de cadastros para
financiamentos não seja tarefa específica do
Corretor de Imóveis, muitas vezes ele se vê na
contingência de realizar estes procedimentos ou,
pelo menos, de orientar o cliente sobre como se
realizam. Normalmente há empresas ou pessoas
especializadas nesses serviços. Hoje, como
diferencial, é bastante comum que o Corretor de
Imóveis cuide também de todos os trâmites de um
financiamento imobiliário, inclusive como agente
26
imobiliário. O agente imobiliário é uma imobiliária
ou entidade de classe do ramo imobiliário (via
Corretor de Imóveis) que, mediante convênio
indica clientes para o financiamento imobiliário e
consequentemente, recebe do agente financeiro
um pequeno percentual do valor financiado. Esse
procedimento é benéfico para todas as partes
envolvidas, inclusive para o banco, pois o Corretor
de Imóveis, com o seu conhecimento, experiência
e envolvimento com o mercado imobiliário, dá a
agilidade geralmente necessária ao processo de
financiamento imobiliário.
A compra e a venda
É o procedimento que visa à transferência da
propriedade de um imóvel para o comprador,
mediante pagamento à vista ou de acordo com
os critérios combinados, sem a presença de um
agente financeiro.
Quando o pagamento não se faz à vista, o
comprador recorre a um financiamento imobiliário.
Fato bastante frequente, pois os valores dos
imóveis são geralmente elevados.
Garantia de negócio, “negócio fechado”
Para garantir o negócio, mediante contrato de
promessa de compra e venda de imóvel celebrado
entre as partes, o promitente comprador dá ao
promitente vendedor um sinal ou arras. O valor
desse sinal deve ser acertado entre as partes. A
partir do pagamento e da assinatura do contrato,
há o compromisso formal, em que ambas as
partes devem cumpri-lo na íntegra.
Agora, veja bem. Após a assinatura do contrato,
caso não seja realizado o negócio por desistência
do promitente comprador, este perde o sinal para
o promitente vendedor. Todavia, se a desistência
partir do promitente vendedor, este deverá devolver
o sinal em dobro ao promitente comprador.
A locação
É o procedimento por meio do qual o uso do imóvel
é autorizado por tempo determinado, mediante
contrato. O proprietário do imóvel denomina-se
locador nesta transação, e dá-se o nome de
locatário a quem paga pelo direito de usar o
imóvel.
Unidade 4
Como garantia, o locatário apresenta como
fiadoras duas pessoas idôneas ou dá como caução
um pagamento antecipado de alguns meses do
aluguel (é permitido no máximo três), há também
o seguro locatício e a recente consignação lançada
pela Caixa Econômica Federal.
A incorporação
A incorporação imobiliária é a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a construção
total ou parcial de edificações ou conjunto de
edificações, compostas de unidades autônomas.
Na incorporação, cada unidade imobiliária
é comercializada individualmente. O técnico
em transações imobiliárias atua na fase de
comercialização da incorporação, desde o terreno
até as construções.
Por exemplo, quando loteamentos, edifícios,
condomínios etc. são lançados, as unidades são
comercializadas individualmente.
A administração
É um dos procedimentos mais solicitados ao
Corretor de Imóveis. Nesse caso, o proprietário de
um imóvel encarrega o corretor de administrá-lo,
isto é, de responsabilizar-se por sua conservação,
recebimento de taxas e aluguéis, pagamento de
taxas diversas etc.
A administração pode ser de uma unidade ou de
todo um condomínio, por exemplo.
Esteja atento para o seguinte: a administração
de imóveis não é uma atividade exclusiva
dos corretores de imóveis. Qualquer pessoa
legalmente capaz para receber uma procuração
do proprietário pode administrar um imóvel ou
conjunto de imóveis. Isso se aplica a pessoas
físicas ou jurídicas.
Resumo
• São procedimentos inerentes às atividades do
Corretor de Imóveis: a demonstração; o relatório; o
recebimento e a análise preliminar de propostas; o
encaminhamento de cadastro e de financiamento;
a compra e a venda; a locação; a incorporação; a
administração de imóveis.
27
• A demonstração consiste em exibir a mercadoria
aos possíveis clientes e sua técnica depende das
características da mercadoria e da clientela a ser
atingida.
• O relatório é o procedimento que visa manter o
cliente informado do andamento da transação,
ou seja, das medidas adotadas e dos resultados
obtidos.
• O corretor deve receber propostas por escrito e
analisá-las antes de apresentá-las ao cliente.
• O e n c a m i n h a m e n t o d o c a d a s t r o o u d e
financiamento, embora não seja atividade
específica do técnico em transações imobiliárias,
já que existem firmas e pessoas especializadas
nesse serviço, muitas vezes precisa ser feito pelo
corretor.
• A compra e venda é o procedimento que visa à
transferência da propriedade de um imóvel para o
comprador, mediante pagamento, de acordo com
critérios combinados. Quando o pagamento não se
faz à vista, utiliza-se um documento denominado
promessa de compra e venda, por meio do qual
o proprietário autoriza o uso do imóvel pelo
comprador até a conclusão do pagamento, quando
então faz a transferência definitiva. O comprador
dá um sinal, denominado arras, para segurar o
negócio nesse segundo caso.
• A locação é o procedimento por meio do qual se
contrata com o proprietário o uso do seu imóvel,
por tempo determinado, contra pagamento.
• A incorporação imobiliária é a promoção e
realização de construção total ou parcial de
edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas. O Corretor de Imóveis é
encarregado de comercializar individualmente as
unidades.
• A administração consiste em gerir o(s) imóvel(is)
em nome do(s) proprietário(s), encarregando-se de
sua conservação, pagamento de taxas e impostos,
recebimento de aluguéis etc. A administração não
é atividade privativa do Corretor de Imóveis.
Exercícios
I – Escreva, ao final de cada afirmativa, a que procedimento
das operações imobiliárias ela se refere.
1. O corretor informa o cliente sobre o andamento
das negociações: procedimentos adotados e
resultados obtidos.
_________________________________________
2. O Corretor de Imóveis encaminha uma negociação
visando à transferência da propriedade em caráter
definitivo.
_________________________________________
Unidade 4
3. O corretor mostra os imóveis aos possíveis
interessados pela negociação.
_________________________________________
4. O Corretor de Imóveis encarrega-se de cuidar
de um imóvel em nome do proprietário,
inclusive recebendo e efetuando pagamentos,
responsabilizando-se por sua manutenção etc.
_________________________________________
5. O Corretor de Imóveis encaminha uma
negociação, visando transferir o uso de um imóvel
temporariamente, mediante pagamento previsto
em contrato garantido por fiadores.
_________________________________________
II – Analise a situação e identifique os elementos
solicitados.
João Carlos tem um apartamento situado à Rua das
Flores em São Luís, Maranhão. Esse apartamento
era alugado para Maria Edna, diretamente, mas
a inquilina lhe dava muitas dores de cabeça: não
cuidava do imóvel, atrasava aluguéis, taxas etc.
Desiludido, João Carlos colocou o apartamento à
venda, por meio da Imobiliária Casarão. A corretora
Clarissa mostrou o apartamento a diversas pessoas
até que Juraci se interessou em comprá-lo. Para,
garantir o negócio, pagou R$2.000,00 (dois mil
reais), financiando o valor restante, por intermédio
da Caixa Econômica.
1. João Carlos em relação a Maria Edna.
_________________________________________
2. Maria Edna em relação a João Carlos.
_________________________________________
3. O ato de Clarissa mostrar o apartamento a diversas
pessoas.
_________________________________________
4. O valor pago por Juraci para segurar o negócio._
_________________________________________
5. A Caixa Econômica na transação de Juraci.
_________________________________________
Confira suas respostas
I – Você deve ter escrito assim:
1. Relatório
2. Compra e venda
3. Demonstração
4. Administração
5. Locação
II – Aqui as respostas corretas são:
1. Locador
2. Locatário
3. Demonstração
4. Sinal ou arras
5. Agente financeiro
28
CONTRATOS PARA PRESTAÇÃO
DE SERVIÇOS DE OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
Já discutimos que o Corretor de Imóveis sempre
age em nome de uma das partes nas operações
imobiliárias. Nessas ocasiões, dissemos ser
importante que ele, corretor, firme um contrato
de prestação de serviços com o proprietário,
principalmente para assegurar o direito de receber
o pagamento pelos serviços prestados.
O Decreto no 81.871, de 29 de junho de 1978,
determina que:
Art. 5o – Somente poderá anunciar publicamente o
Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que
tiver contrato escrito de mediação ou autorização
escrita para alienação do imóvel anunciado.
No art. 38, o decreto estabelece que constitui
infração disciplinar, por parte do Corretor de
Imóveis,
IV – anunciar publicamente proposta de transação
a que não esteja autorizado através de documento
escrito.
Está bem claro, então, que o corretor não pode
iniciar qualquer atividade sem ter em mãos um
documento que o credencie, expressamente, a
realizar a negociação.
E que documentos são esses?
Usualmente, são firmados os seguintes tipos de
documentos, conforme a natureza da operação
a ser realizada:
• contrato de prestação de serviços para a venda
de imóveis (opção de venda);
• procuração para administração de imóveis;
• contrato de administração de imóveis.
Há modelos dos documentos mencionados nos
contratos de prestação de serviços para a venda
de imóveis – opção de venda.
Procure conhecer os tipos de procuração e de
contratos para administração de imóveis. É possível
até que seu sindicato tenha elaborado alguns
modelos para serem usados na sua circunscrição.
Informe-se. Estude bem todas as cláusulas para
que nenhuma das partes saia prejudicada.
Unidade 4
Resumo
• A legislação determina que o Corretor só inicie
uma transação imobiliária de posse de um
documento em que o proprietário do imóvel o
autorize, expressamente, a agir em seu nome. Este
documento é uma garantia para que o corretor
receba o pagamento pelos serviços prestados.
• Para a realização da medição imobiliária, o corretor
poderá firmar documentos tais como: Contrato
de prestação de serviços para venda de imóveis
(opção de venda), Procuração para administração
de imóveis, Contrato de administração de
imóveis.
Exercícios
I – Julgue as questões escrevendo V para as verdadeiras
e F para as falsas.
1. ( ) Constitui infração disciplinar, por parte do
Corretor de Imóveis, anunciar publicamente
proposta de transação a que não esteja
autorizado mediante documento escrito.
2. ( ) O documento em que o proprietário autoriza
o corretor a agir em seu nome é uma
formalidade exigida pela legislação que pode
ser dispensada a critério do proprietário.
3. ( ) O corretor deve ter em mãos um documento
em que o proprietário o autoriza a operar
em seu nome antes de iniciar qualquer
negociação.
II – Relacione:
1. Três tipos de documentos utilizados, com
frequência, nas transações imobiliárias.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Confira suas respostas
I – 1. (V)
2. (F) Este documento significa uma garantia para o
corretor de receber o pagamento pelos serviços
prestados e também de estar agindo legalmente
de acordo com padrões éticos.
3. (V)
II – 1. – Contrato de prestação de serviço para venda
de imóveis (opção de venda).
– Procuração para administração de imóveis.
– Contrato de administração de imóveis.
29
A REALIZAÇÃO DE VISTORIA NO
IMÓVEL
Vamos abordar duas providências que devem ser
tomadas imediatamente pelo corretor: a avaliação
e a vistoria do imóvel. É preciso saber o estado
em que se encontra o imóvel (pela vistoria) e
estabelecer o preço justo para venda ou locação
(avaliação).
O imóvel, objeto da mediação imobiliária, deve
ser vistoriado em todos os seus dados e, ao
final da perícia, devem ser registradas todas
as informações levantadas em um documento
denominado relatório de vistoria.
A perícia ou vistoria abrange dados como:
– condições do terreno, dimensões, insolação,
zoneamento, infraestrutura;
– características da construção (quando for o
caso), estrutura, materiais empregados, tipo de
acabamento, revestimentos de pisos, paredes
e tetos, estado da pintura, janelas, luminárias,
vidros, fechaduras, instalações elétricas e
hidráulicas etc.;
– situação legal do imóvel: documentos sobre
procedência, aprovação do projeto de
construção pelo poder público, registro do
imóvel etc.
Vistoria ou Perícia é o levantamento feito no
local sobre todos os dados do imóvel e seu
estado de conservação. Seus resultados devem
ser registrados em um documento denominado
relatório de vistoria.
O relatório final da perícia ajuda o corretor a avaliar
o imóvel, além de representar uma garantia para
as partes. Por essa razão, devem vistoriar o imóvel
em conjunto e assinar o relatório.
Resumo
• Antes de iniciar a mediação imobiliária, o corretor
precisa saber o estado em que se encontra o
imóvel e estabelecer o preço justo para venda ou
locação.
• A vistoria ou perícia é o levantamento feito no
local sobre todos os dados do imóvel e seu
estado de conservação. Abrange informações
Unidade 4
sobre o terreno, sua localização, dimensões,
infraestrutura, insolação etc.; sobre a situação
legal do imóvel e sobre a construção: estrutura,
materiais utilizados, acabamento, instalações
elétricas e hidráulicas etc.
• Os resultados da perícia são registrados no
documento denominado relatório de vistoria, que
serve para dirimir dúvidas em qualquer ocasião
sobre o estado do imóvel no ato da negociação.
Exercícios
I – Responda.
1. Por que é importante vistoriar um imóvel?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
2. Quais os aspectos atingidos pela vistoria do
imóvel?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Confira suas respostas
I – Você deve ter respondido com suas próprias palavras
o seguinte:
1. Vistoriar um imóvel é importante porque o
corretor precisa conhecer as condições reais do
imóvel para avaliá-lo e o cliente precisa conhecer
detalhadamente o imóvel que está comprando
ou alugando. O relatório de vistoria representa
uma garantia para as partes envolvidas na
transação.
2. A vistoria do imóvel abrange:
• aspectos relacionados ao terreno: localização,
dimensão, zoneamento, infraestrutura etc.
• aspectos relacionados à situação legal do
imóvel: documentos de transmissão, registro
do imóvel, aprovação do projeto pelo poder
público etc.
• aspectos relacionados à construção: estrutura,
materiais utilizados, revestimentos, instalações
hidráulicas e elétricas etc.
30
A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:
CONCEITOS E MÉTODOS
A avaliação imobiliária, tanto técnica como
mercadológica, é um estudo, dependendo do
grau que se queira atingir, bastante complexo e
que geralmente exige cursos de especialização
para engenheiros e corretores de imóveis. No
caso dos corretores imobiliários existem os
cursos especializados, conforme Resolução no
1.066/2007 do COFECI.
A avaliação imobiliária é o procedimento que visa
determinar o valor pecuniário de um bem, de seus
frutos ou direitos, num dado momento. Trata-se
de uma operação imobiliária importantíssima,
que exige essencialmente conhecimento técnico
e de mercado.
A Resolução no 1.066/2007 do COFECI, publicada
para substituir a Resolução no 957/2006 também
do COFECI, normatiza a elaboração do Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
Esta resolução é de grande importância para os
corretores de imóveis e para a sociedade, pois:
• acompanha a Lei no 6.530/1978, art. 3o,
que atribui ao Corretor de Imóveis, entre
outras, a competência para opinar sobre a
comercialização imobiliária;
• padroniza os trabalhos de avaliação por meio
de procedimentos e exigências;
• dá nova regulamentação para o funcionamento
do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
(CNAI).
Esta resolução, bem como outros materiais
de responsabilidade e publicação exclusiva do
COFECI, podem ser baixados no sítio do Conselho
Federal na internet, em <www.cofeci.gov.br>.
O PTAM
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
é o documento elaborado por Corretores de
Imóveis, no qual é apresentado, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas
à determinação do valor de comercialização de
um imóvel, judicial ou extrajudicial.
Unidade 4
Pela necessidade, competência e qualificação
profissional, atualmente é consenso que existem
dois tipos distintos de avaliação imobiliária, são
elas:
1. a avaliação técnica que exige conhecimentos
principalmente de construção, como condições
estruturais, estado físico e padrão construtivo de
uma edificação. (competência dos engenheiros
civis e arquitetos);
2. a avaliação mercadológica, que exige
conhecimentos principalmente do mercado
imobiliário. (competência do gestor imobiliário
e Corretor de Imóveis atuante no mercado).
A Associação Brasileira de Normas Técnicas,
Norma Brasileira Registrada, publicou em 2001 a
NBR no 14.653, que é constituída pelas seguintes
partes:
1. NBR 14.653-1: procedimentos gerais;
2. NBR 14.653-2: imóveis urbanos;
3. NBR 14.653-3: imóveis rurais;
4. NBR 14.653-4: empreendimentos;
5. NBR 14.653-5: máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral;
6. NBR 14.653-6: recursos naturais;
7. NBR 14.653-7: patrimônios históricos.
Além do conhecimento da Resolução n o
1.066/2007 do COFECI, da NBR no 14.653/2001
da ABNT, é importante que o Corretor de Imóveis,
em uma avaliação imobiliária, conheça também a
NBR no 12.721/1999, que trata da classificação
das edificações quanto ao padrão construtivo.
Portanto, para avaliar um imóvel é ideal que haja
a conjugação de conhecimentos de engenharia
(parte técnica correlata a esta área; ex.: estrutura
da edificação), corretagem imobiliária e do
mercado imobiliário (atuação em transações
imobiliárias diversas). Por esse motivo, em alguns
casos, faz-se necessário um trabalho conjunto
destes profissionais, podendo um ser assistente
do outro.
Diferenciação básica entre os bens avaliáveis:
• bens tangíveis são aqueles que podem ser
tocados, que têm existência física, tais como
terrenos, edifícios, máquinas, instalações e
assim por diante.
31
• bens intangíveis são aqueles representados
por direitos, como de marcas e patentes, pela
tradição no mercado, pelo conceito usufruído
na esfera comercial e industrial corporificado
pela clientela fixa e permanente e outros
também não materializáveis diretamente por
objetos.
O imóvel é um bem tangível e pode constituir-se
em casas, apartamentos, lojas, prédios, terrenos,
em benfeitorias ou em terrenos com benfeitorias.
Benfeitoria
São obras, melhoramentos ou despesas que
se fazem num imóvel visando à conservação, à
melhoria ou simplesmente ao embelezamento,
tornando-o mais agradável e que não pode
ser retirado sem que haja destruição ou dano
considerável. São qualidades que se acrescentam
ao imóvel por obra humana.
Segundo a NBR no 5.676/1980, as benfeitorias
podem ser:
“Benfeitorias não reprodutivas: são
melhoramentos permanentes que se incorporam
ao solo, cuja remoção implica destruição,
alteração, fratura ou dano, compreendendo
edificações, vedos, terreiros, instalações para
abastecimento d’água, instalações de energia
elétrica, de irrigação e outras que, por sua
natureza e função e por se acharem aderidas
ao chão, não são negociáveis nem rentáveis
separadamente das terras.
Benfeitorias reprodutivas: são culturas
comerciais ou domésticas, implantadas no
terreno, cuja remoção implica perda total ou
parcial, compreendendo culturas permanentes,
florestas e pastagens cultivadas e que, embora
não negociáveis separadamente do solo, poderão
ter cotação em separado, para base de negócios
de propriedades rurais”.
Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser
classificadas como:
• necessárias: as que têm por fim conservar
o bem ou evitar a deterioração (por exemplo:
reforço das fundações do prédio, desinfecção
de um jardim, reparo de telhado ou infiltrações,
entre outros);
Unidade 4
• úteis ou proveitosas: as que aumentam
ou facilitam o uso do imóvel (por exemplo:
instalação de aparelhos hidráulicos modernos,
construção de garagem, instalação de grades
protetoras, entre outros);
• voluptuárias: as que não aumentam o uso
habitual da coisa, ainda que se tornem mais
agradáveis, sejam ou não de grande valor (por
exemplo: revestimento do piso em mármore,
construção de piscina, entre outros).
Além da benfeitoria, deve considerar-se a
depreciação, ou seja, a desvalorização de um bem
devido à idade, ao desgaste ou à obsolescência.
Vejamos os conceitos expressos na NBR n o
5.676/1980 sobre os terrenos.
Glebas urbanizáveis e lotes – conceitos
Gleba urbanizável. É uma grande extensão
de terreno, em zona urbana e/ou de expansão
urbana das cidades, cujo aproveitamento mais
eficiente depende de arruamento e subdivisões em
lotes e que, após receber benefícios resultantes
de urbanização, possa ser absorvida por venda
em prazo preestabelecido.
Lote. É uma porção de terreno, com frente para
vias públicas ou particulares, em condições de
ser aproveitada, de imediato, para fins urbanos.
Lote industrial. É aquele situado em zonas de
destinação industrial, legal e/ou econômica, com
características compatíveis com esta finalidade”.
Método de avaliação
Você terá, a seguir, uma exposição sobre os
métodos de avaliação: método comparativo,
método do custo, método de renda, método
residual e método involutivo.
Vejamos cada um deles:
1. Método comparativo direto de dados de
mercado. Geralmente chamado de método
comparativo, identifica o valor de mercado do
bem ou das partes que o constitui por meio da
comparação de dados de mercado de imóveis
semelhantes.
Por exemplo, o corretor precisa determinar o
preço de aluguel de um apartamento de três
quartos. Para isso, faz um levantamento dos
32
preços de mercado verificando o que está
sendo cobrado ou ofertado por apartamentos
semelhantes que estão localizados em área
próxima, comparando também o estado físico
e as benfeitorias dos “imóveis amostras” com
o imóvel sob avaliação. No caso da locação,
é importante que o avaliador tenha ciência de
quanto tempo está locado o imóvel utilizado
como amostra, pois o valor do aluguel desse
imóvel pode estar com o preço defasado devido
a uma série de fatores.
O Método comparativo direto de dados de
mercado (MCDDM) é o mais empregado
pelos corretores de imóveis, principalmente no
momento da captação para venda de imóveis
usados.
2. Método de custo. Consiste em fazer
um orçamento do custo das benfeitorias,
comparando-as com edificações iguais,
novas, de custo conhecido. Ao resultado
desse procedimento, dá-se o nome de custo
de reprodução. Outra forma de se conseguir
o custo do imóvel é compará-lo com imóveis
equivalentes. O resultado obtido nesse tipo
de procedimento é denominado custo de
substituição.
Mas, atenção! É preciso utilizar nesse tipo de
cálculo um fator de desvalorização tendo em
vista o tempo de uso do imóvel em avaliação.
3. Método da renda. Consiste em calcular o
valor do imóvel ou de suas partes com base
na capitalização da sua renda líquida, real
ou prevista. Por exemplo, o corretor precisa
determinar o valor para aluguel de um conjunto
de salas comerciais para consultórios. Calcula,
para esse fim, os rendimentos previstos pela
utilização das salas e retira um percentual
destes rendimentos, transformando-o no valor
a ser cobrado pelos aluguéis.
4. Método residual. Consiste em determinar o
valor do terreno ou das benfeitorias por meio
da subtração do valor global. Assim, subtrai-
-se o valor das benfeitorias do valor global
para obter o valor do terreno e consegue-se
o valor das benfeitorias, subtraindo-se do
valor total do imóvel o valor do terreno. Por
exemplo, o corretor precisa determinar o
valor de um terreno e tem o valor global do
imóvel que consiste em um lote com uma
Unidade 4
construção rústica. Para isso, levanta o preço
da construção e o subtrai do valor global do
imóvel, achando o preço real do terreno.
5. Método Involutivo. Consiste em determinar o
valor de mercado de um bem imóvel baseando-
-se no estudo da sua viabilidade e do seu
aproveitamento econômico em um hipotético
empreendimento imobiliário.
Esse método é utilizado para avaliar terrenos em
zonas urbanas, glebas urbanizáveis, principalmente
quando não se tem como aplicar o método
comparativo. A aplicação do método involutivo
requer o envolvimento de diversas áreas, entre elas
do marketing; por esse motivo, geralmente exige
pessoal especializado, com o conhecimento de
documentação e da legislação que cuida do plano
diretor do município, entre outros.
Resumo
• A determinação do valor de venda ou locação do
imóvel dá-se por meio da avaliação.
• Avaliação é a determinação técnica do valor
pecuniário de um bem, de um fruto ou de um
direito, num dado momento.
• O imóvel pode ser terreno, benfeitoria ou terrenos
com benfeitorias.
• Benfeitoria é qualquer melhoramento incorporado
permanentemente ao solo pelo homem e que não
pode ser retirado sem destruição, modificação,
fratura ou dano. As benfeitorias podem ser
reprodutivas e não reprodutivas.
• Benfeitorias reprodutivas são as culturas
comerciais ou domésticas implantadas no terreno
e cuja remoção implica perdas. Essas benfeitorias
não podem ser negociadas em separado do solo,
mas podem ter cotação à parte.
• B e n f e i t o r i a s n ã o r e p r o d u t i v a s s ã o o s
melhoramentos permanentes incorporados ao
solo pelo homem, como construções, instalações
elétricas e hidráulicas, irrigações etc., e que, se
retirados, causam danos, alteração, destruição
etc.
• Os terrenos urbanos podem ser classificados em:
glebas urbanizáveis, lotes e lotes industriais.
• Glebas urbanizáveis são grandes extensões de
terra em área urbana ou expansão urbana das
cidades a serem arruadas e subdivididas em lotes,
urbanizadas e posteriormente vendidas.
33
• Lote é uma porção de terreno com frente para
vias públicas ou particulares, em condição de ser
utilizado imediatamente para fins urbanos.
• Lote industrial é uma porção de terreno localizada
em área industrial e que possui características
compatíveis com essa finalidade.
• Para avaliação de imóveis, utilizam-se os seguintes
métodos: comparativo, de custo, de renda,
residual e involutivo.
• Método comparativo consiste em determinar o
valor do imóvel ou de suas partes por meio da
comparação com o preço de mercado de outros
imóveis semelhantes.
• Método de custo consiste em fazer o orçamento
do custo das benfeitorias comparando-as com
edificações novas de preços conhecidos (custo de
produção) ou com edificações equivalentes (custo
de substituição).
• Método da renda consiste em calcular o valor do
imóvel ou de suas partes a partir da renda líquida
real ou prevista que ele possa ter.
• Método residual consiste em subtrair, do valor
global do imóvel, o valor de uma parte que o
constitua para encontrar uma outra: subtraindo-se
o preço do terreno encontra-se o da benfeitoria e
vice-versa.
• Método involutivo consiste em avaliar imóveis
com base na viabilidade e no aprimoramento
econômico, usado em empreendimentos.
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, diante de cada conceito,
a letra correspondente ao elemento conceituado,
usando:
A – para benfeitoria
B – para benfeitoria reprodutiva
C – para benfeitoria não reprodutiva
D – para gleba urbanizável
E – para lote
F – para lote industrial
1. ( ) Grande extensão de terra na área urbana ou
em sua periferia a ser dividida em pequenas
áreas e que é urbanizada para ser vendida.
2. ( ) Qualquer melhoramento incorporado
permanentemente ao solo pelo homem e
cuja retirada provoca danos.
3. ( ) Porção de terreno localizada em área
destinada a empresas e cujas características
são compatíveis com este tipo de utilização.
4. ( ) Culturas domésticas ou comerciais
implantadas no terreno e que, embora não
possam ser negociadas à parte, podem ter
sua cotação separada. Se retiradas, causam
dano ao terreno.
Unidade 4
5. ( ) Pequena porção de terreno com frente para
vias públicas ou particulares, destinada à
utilização urbana.
6. ( ) Melhoramentos permanentes acrescentados
ao solo pelo homem, como construções,
instalações elétricas, hidráulicas etc., e que,
se retirados, provocam perdas e danos.
II – Identifique nas situações o método de avaliação
empregado, escrevendo-o ao final de cada caso.
1. Edna Lúcia precisava determinar o preço de uma
construção feita por João Alberto no terreno que
arrendara do Senhor Josias. Isso porque o senhor
Josias decidiu vender o imóvel para João Alberto
e não é justo que este pague duas vezes pela
mesma benfeitoria. Edna Lúcia fez uma avaliação
global do imóvel e deduziu o preço do terreno,
encontrando assim o preço da construção.
Método___________________________________
2. Antes de alugar a fazenda do senhor Vicente, o
corretor Moacir calculou os rendimentos que as
plantações de laranja e dendê teriam no ano e a
partir daí definiu o preço do aluguel.
Método___________________________________
3. Para vender a loja de Teresa, no Shopping Center
Chuva de Prata, Romualdo verificou o preço de
uma loja semelhante no mesmo local e que estava
sendo negociada.
Método___________________________________
4. Para estabelecer o preço de venda de um
apartamento, Samuel verificou o custo de
um apartamento novo semelhante ao que iria
vender e descontou uma porcentagem devido ao
desgastes do imóvel que já era bem antigo.
Método __________________________________
Confira suas respostas
I – Você deve ter relacionado assim:
1. (D) 2. (A) 3. (F) 4. (B) 5. (E)
II – 1. Método residual
2. Método da renda
3. Método comparativo
4. Método de custo
O VALOR DO IMÓVEL
A avaliação mercadológica é o levantamento
sistemático do valor do imóvel pela análise do
mercado. Já vimos, no texto anterior, os tipos de
benfeitorias, os terrenos urbanos e também os
métodos de avaliação do imóvel. São diversos os
procedimentos necessários à avaliação do imóvel,
34
a Resolução 1066/2007 do COFECI nos dá uma
ótima orientação, consulte-a.
Exemplos de procedimento:
1. O primeiro procedimento é a vistoria, que
envolve a caracterização da região e do imóvel.
É importante retomarmos este tema agora para
visualizarmos melhor o conjunto dos fatores
envolvidos na avaliação de um imóvel.
A caracterização da região compreende
informações:
a. físicas – relevo, solo, subsolo, ocupação,
meio ambiente e outros;
b. s o b r e m e l h o r a m e n t o s p ú b l i c o s
existentes – energia elétrica, água, esgoto,
pavimentação, coleta de lixo etc.;
c. sobre serviços comunitários – transporte
coletivo, recreação, ensino, cultura, rede
bancária, comércio, segurança, saúde,
mercado de trabalho etc.;
d. s o b r e o p o t e n c i a l d e u t i l i z a ç ã o
– parcelamento do solo, estrutura do
sistema viário, restrições físicas, legais e
socioeconômicas de uso e outros;
e. sobre a classificação da região.
A caracterização do imóvel abrange
informações:
a. físicas – relevo, solo, subsolo e ocupação;
terrenos e benfeitorias são analisados sob
as características físicas;
b. sobre acesso, serviços e melhoramentos
públicos;
c. sobre utilização atual e potencial, legal
6. (C)
e econômica.
Caso o imóvel analisado seja um apartamento,
deve-se levar em consideração sua posição
com relação ao nascer e pôr do sol, os possíveis
ruídos externos, se o apartamento é vazado ou
não, a quantidade de apartamentos por andar,
a existência de entrada de serviço, entre outros
itens.
2. O segundo procedimento recomendado é a
pesquisa de valores. Veja o que diz a NBR:
Pesquisa de valores
De acordo com a natureza da avaliação, o nível
de precisão selecionado e a disponibilidade de
dados devem abranger:
Unidade 4
a) avaliação e estimativas anteriores;
b) valores fiscais;
c) transações e ofertas;
d) valor dos frutos;
e) custos de insumos e de serviços.
3. O terceiro procedimento importante é a escolha
dos métodos e critérios de avaliação.
Na avaliação de imóveis urbanos (e também
de imóveis rurais), devem ser utilizados os
métodos diretos e/ou indiretos. Os métodos
diretos classificam-se em:
a) método comparativo;
b) método de custo.
Os métodos indiretos classificam-se em:
a) método de renda;
b) método residual;
c) método involutivo.
4. Em seguida, é importante proceder ao
tratamento dos elementos de acordo com
os critérios escolhidos – os dados colhidos
devem ser analisados com base nos critérios
determinados anteriormente.
5. O próximo passo é fazer o cálculo do
valor do imóvel com base nos critérios
estabelecidos.
6. Concluídos os cálculos, realizam-se a análise
final e a fixação do valor.
7. Apresentação dos resultados.
Existem outros fatores que podem ainda influir na
avaliação, como, por exemplo: o lote tem uma
ou duas frentes? A casa está voltada para via
principal ou secundária? etc. Como está o imóvel
com relação à sua vida útil? De maneira geral, os
imóveis começam a apresentar sinais de desgaste
após dez anos de uso.
É importante ter bem presente que o valor de um
imóvel deve considerar, entre outros fatores: suas
proporções, seu aproveitamento e sua localização,
sua valorização ou sua depreciação (imóveis que
eram muito valorizados podem perder o valor
por uma série de motivos: o mau uso, a falta
de conservação ou o fato de o próprio lugar que
ocupam ter sofrido degradação socioeconômica
e não mais atrair o interesse das pessoas).
Entretanto, normalmente os fatores que mais
pesam na valorização de um imóvel são o custo, o
mercado e a rentabilidade. Ao realizar a avaliação
de imóveis, você deverá estar muito atento ao
35
mercado que, além desses fatores, considera
muito as circunvizinhanças do imóvel. Assim, um
imóvel tanto pode ficar mais valorizado com a
proximidade de um certo elemento como pode
ter reduzido o seu valor.
Vejamos um exemplo. Um imóvel localizado
próximo a estabelecimentos comerciais essenciais
(farmácias, escolas, supermercados) ou a pontos
de ônibus é mais valorizado que um imóvel
semelhante, na mesma localidade, mas que
se encontre mais distante desse comércio. Por
outro lado, suponhamos que nesse comércio
estejam uma fábrica barulhenta e poluente, uma
estação de trens e clubes dançantes, onde à
noite a música alta é tocada até tarde. Um imóvel
muito próximo a isso valerá menos que um outro
semelhante um pouco mais afastado, onde as
pessoas tenham tranquilidade.
O corretor deve levar em conta, também, que
todo imóvel tem um valor venal (valor de venda),
definido por tabelas de avaliação das prefeituras
elaboradas por engenheiros (veja o o valor venal
atribuído a um imóvel, na folha de rosto do carnê
do IPTU). O valor venal serve de base para o
cálculo desse imposto municipal e, no momento
da transferência de propriedade, para o cálculo do
imposto de transmissão, das taxas e dos ganhos
dos cartórios.
Na compra e venda de um imóvel, é o valor de
mercado que reflete diretamente a realidade,
o jogo dinâmico da oferta e da procura, a
especulação imobiliária.
Assim, chegamos a um último fator importante
na avaliação do imóvel:
– o bom-senso do avaliador;
– honestidade do avaliador;
– imparcialidade do avaliador.
Resumo
• Na determinação do valor do imóvel, são
necessários os seguintes procedimentos, segundo
a Norma Brasileira Registrada de Avaliação de
Imóveis Urbanos: vistoria, pesquisa de valores,
escolha de métodos e critérios de avaliação,
tratamento dos elementos de acordo com os
critérios escolhidos, cálculo dos valores do imóvel
com base nos critérios estabelecidos, análise final
e fixação do valor e, por fim, apresentação dos
resultados.
Unidade 4
• A vistoria envolve a caracterização da região e do
imóvel.
• Na caracterização da região, são levantadas
informações sobre os aspectos físicos, os
melhoramentos públicos, os serviços comunitários,
o potencial de utilização e a classificação da
região.
• Na caracterização do imóvel, são consideradas
informações sobre aspectos físicos, acessos,
ser viços e melhoramentos públicos nas
proximidades, utilização atual e potencial, legal
econômica.
• Na pesquisa de valores, são considerados
avaliação e estimativas anteriores, transações
e ofertas, valor dos frutos, custos de insumos e
serviços.
• Na avaliação do imóvel, são importantes, ainda,
as circunvizinhanças e, sobretudo, o bom-senso
e a honestidade do avaliador.
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, V para as afirmativas
verdadeiras ou F para as falsas.
1. ( ) A vistoria deve abranger a caracterização da
região e do imóvel.
2. ( ) Entre as informações sobre aspectos físicos
de caracterização da região, constam: o
relevo, o solo, o subsolo, os melhoramentos
públicos, o meio ambiente, entre outras.
3. ( ) São serviços comunitários importantes
para a caracterização da região: meios
de transporte, escolas, casas comerciais,
hospitais, bancos etc.
4. ( ) Ao considerar o potencial de utilização da
região, verifica-se, por exemplo, como são
os meios de acesso: ruas, estradas de ferro,
etc.
5. ( ) As condições dos terrenos e das benfeitorias
são analisadas na caracterização dos
imóveis sob o ponto de vista legal.
6. ( ) São métodos indiretos de avaliação do
imóvel o método de renda e o de custo.
II – Responda.
1. Por que a circunvizinhança do imóvel é importante
na sua avaliação?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
III – Assinale, com um X nos parênteses, as alternativas
absolutamente corretas.
1. Dois imóveis iguais no mesmo bairro:
a. ( ) terão obrigatoriamente o mesmo valor.
b. ( ) o mais próximo às vias de acesso e
aos meios de transporte serão mais
valorizados.
c. ( ) terá mais valor aquele que fica ao lado
do viaduto de alta velocidade.
36
d. ( ) o que interessa é o preço solicitado pelo
proprietário. Assim, o imóvel só é mais
caro ou mais barato conforme a vontade
do proprietário.
2. Dois imóveis iguais em locais diferentes
a. ( ) poderão ter preços iguais ou diferentes
dependendo de uma série de fatores.
b. ( ) o que tiver um acabamento mais fino
terá necessariamente um valor mais alto,
embora tenha uma vizinhança pouco
recomendável.
c. ( ) o que tem um terreno irregular e pouco
firme tende a ser desvalorizado em
relação a um imóvel igual localizado em
terreno firme e regular.
d. ( ) por estarem ambos localizados em ruas
não pavimentadas, impedem que o
corretor proceda à avaliação.
IV – Complete:
1. PTAM é __________________________________
_________________________________________
2. A Resolução no 1.066/2007 é do _____________,
a qual regulamenta o funcionamento do CNAI e
________________________para avaliação.
Confira suas respostas
I – Você deve ter respondido assim:
1. (V)
2. (F) Os melhoramentos públicos não compõem o
rol das informações sobre aspectos físicos da
região.
3. (V)
4. (V)
5. (F) As características físicas de terrenos e
benfeitorias envolvem aspectos naturais
e aspectos acrescentados pelo homem
(construção, plantações, instalações diversas
etc.). O aspecto legal não é analisado nesse
momento.
6. (F) O custo é um método direto de avaliação de
imóveis.
II – 1. Sua resposta deve conter as seguintes ideias: a
circunvizinhança pode valorizar ou desvalorizar
um imóvel. Por exemplo: se nas proximidades
mora uma pessoa ilustre, o imóvel pode ser mais
procurado pelo status que possa advir de ser
vizinho de uma personalidade. Se, por outro lado,
ele fica próximo a um cemitério, por exemplo,
poderá ser menos procurado, pois muitas pessoas
têm medo de cemitério.
III – Você deve ter assinalado assim:
1. a. ( ) b. ( x ) c. ( ) d. ( )
2. a. ( x ) b. ( ) c. ( x ) d. ( )
IV – Você deve ter completado assim:
1. PTAM – Parecer Técnico de Avaliação de Mercado
2. COFECI e Procedimentos
Unidade 3
Técnico em Transações Imobiliárias
Propriedade Territorial Rural
Unidade 5
Objetivo:
• Reconhecer os tipos de propriedade rural,
assim como aspectos legais referentes a terras
públicas e privadas.
IMÓVEL RURAL
O que é imóvel rural?
O Estatuto da Terra, em seu art. 4o, define assim
o imóvel rural:
Art. 4o – Para os efeitos desta lei, definem-se:
I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área
contínua qualquer que seja a sua localização
que se destina à exploração extrativa agrícola,
pecuária ou agroindustrial, quer através de planos
públicos de valorização, quer através da iniciativa
privada”.
Analisando essa definição dada pelo Estatuto da
Terra, encontramos, primeiramente, que o imóvel
rural é um prédio rústico destinado às atividades
rurais.
A segunda característica é que seja de terra
contínua, qualquer que seja a sua localização.
Outra característica apontada pelo Estatuto da
Terra para o imóvel rural é a sua destinação para
algum tipo de exploração: extrativa, agrícola,
pecuária ou agroindustrial.
E, por último, diz o estatuto que a iniciativa da
exploração do imóvel rural pode ocorrer com base
em algum plano público ou pode ser inteiramente
privada.
37
A função social do imóvel
A Constituição Federal assegura a todos o direito
de propriedade (art. 5o, XXII), mas a propriedade
deverá atender à sua função social (art. 5o, XXIII).
No mesmo diapasão, o Estatuto da Terra – Lei
no 4.504, de 30 de setembro de 1964, art. 2o,
caput, in verbis –, estabelece o seguinte:
“É assegurada a todos a oportunidade de acesso
à propriedade da terra, condicionada pela sua
função social, na forma prevista nesta lei”.
A propriedade desempenhará sua função social
prevista nos dispositivos legais invocados quando,
simultaneamente:
a. favorecer o bem-estar dos proprietários e dos
trabalhadores que nela labutam, assim como
de suas famílias;
b. mantiver níveis satisfatórios de produtividade;
c. assegurar a conservação dos recursos naturais;
d. observar as disposições legais que regulam
as justas relações de trabalho entre os que a
possuem e a cultivam.
Tipos de imóveis rurais
O Instituto Brasileiro de Reforma Agrária (Ibra),
hoje transformado em Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária (Incra), realizou,
em 1965, o nosso primeiro cadastro fundiário e
classificou as propriedades existentes, de acordo
com os arts. 41 e 46 do Estatuto da Terra, em:
a. propriedade familiar;
b. minifúndio;
c. latifúndio;
d. empresa rural.
Unidade 5
Antes de analisarmos cada tipo de imóvel rural,
vejamos um conceito essencial para a sua
compreensão – o módulo rural.
O Estatuto da Terra diz assim no art. 5o:
Art. 5o – A dimensão da área dos módulos de
propriedade rural será fixada para cada zona
de características econômicas e ecológicas
homogêneas, distintamente, por tipos de
exploração rural que nela possam ocorrer.
Parágrafo único. No caso de exploração mista,
o módulo será fixado pela média ponderada das
partes do imóvel destinadas a cada um dos tipos
de exploração considerados.
Como o módulo rural serve de base para o cálculo
do Imposto Territorial Rural, em alguns casos
refere-se a ele como módulo fiscal.
Classificação dos imóveis rurais
1. Propriedade familiar – é um imóvel rural,
explorado diretamente pelo agricultor e seus
familiares, que dele retiram sua subsistência.
A sua área mínima é um módulo regional e a
sua área máxima e o tipo de exploração são
fixados para cada região. Eventualmente pode
ser trabalhado com a ajuda de terceiros.
2. Minifúndio – é um imóvel rural com dimensão
inferior ao módulo fixado para a região. Trata-
-se, portanto, de um imóvel menor que a
propriedade familiar.
3. Latifúndio – é um imóvel rural de grandes
proporções; sua dimensão de área agricultável
excede a 600 vezes o padrão de módulo rural.
• latifúndio por exploração é o imóvel que,
tendo as dimensões equivalentes a de um
até seiscentos módulos, “seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades
físicas, econômicas e sociais do meio, com
fins especulativos, ou seja, deficiente ou
inadequadamente explorado”;
• latifúndio por dimensão é o imóvel que,
explorado, racionalmente ou não, possui
dimensão superior a 600 módulos da região
em que se situa.
38
4. Empresa rural – é um empreendimento de
pessoa física ou jurídica, pública ou privada,
que, dentro das condições de rendimento
econômico da região em que se situa, explore
a sua área agricultável e não exceda a 600
vezes o padrão de módulo rural.
As dimensões dessas propriedades variam de
acordo com a região, já que têm como ponto de
partida o módulo rural, que não é fixo.
Em regiões onde a terra é mais fértil e os recursos
são maiores, o módulo é menor. Assim, uma
propriedade que é considerada minifúndio em
uma região, em uma outra seria classificada como
propriedade rural ou poderia até mesmo ser tida
como latifúndio em uma terceira localização,
tendo em vista o módulo rural local e o tipo de
exploração a que se destine.
Resumo
• O Estatuto da Terra (Lei no 4.504, de 30/11/1964)
define o imóvel rural como “prédio rústico de área
contínua, qualquer que seja a sua localização,
que se destine à exploração extrativa agrícola,
pecuária ou agroindustrial, quer por meio de
planos públicos de valorização, quer por meio da
iniciativa privada”.
• A Constituição Federal assegura o direito de
propriedade, mas estabelece que elas devem
cumprir sua função social.
• Para atender a sua função social, a propriedade
deve favorecer o bem-estar dos proprietários e
dos trabalhadores; manter níveis satisfatórios
de produtividade; assegurar a conservação dos
recursos naturais e observar as disposições legais
que regulam as justas relações de trabalho entre
os que a possuem e os que a cultivam.
• Usa-se, para as propriedades rurais, uma medida
padrão regional denominada módulo rural, fixada
de acordo com as características econômicas e
ecológicas da região.
• O imóvel rural classifica-se em: propriedade
familiar (imóvel cuja área é de um módulo rural,
explorado direto e pessoalmente pelo agricultor
e sua família); minifúndio (sua área é inferior
ao módulo padrão de imóvel rural); latifúndio
(sua dimensão de área agricultável excede 600
vezes o padrão de módulo rural) e empresa rural
(empreendimento de pessoa física ou jurídica,
pública ou privada, que a explore econômica e
regionalmente e não exceda a 600 vezes o padrão
de módulo rural).
Unidade 5
Exercícios
I – Responda:
1. Como o Estatuto da Terra define a propriedade
rural?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
2. Quando a propriedade desempenha a sua função
social?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
II – Relacione as colunas corretamente.
A – Propriedade familiar
B – Latifúndio
C – Minifúndio
D – Empresa rural
1. ( ) É o empreendimento de pessoa física ou
jurídica, pública ou privada, que explora
uma porcentagem de sua área agricultável
de acordo com as condições econômicas
da região.
2. ( ) É o imóvel rural explorado direta e
pessoalmente pelo agricultor e sua família,
cuja área não pode ser inferior ao módulo
previsto para a região.
3. ( ) É o imóvel rural, cuja dimensão de área
agricultável excede a 600 vezes o módulo
padrão.
4. ( ) É o imóvel rural de área inferior ao módulo
padrão da região.
Confira suas respostas
I – Você deve ter respondido assim:
1. A propriedade rural compõe-se de prédio
rústico, de área contínua, qualquer que seja a
sua localização e que se destine à exploração
extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, por
meio de planos públicos de valorização ou por
iniciativa privada.
2. A propriedade desempenha a sua função social
quando:
a) favorece o bem-estar dos proprietários,
trabalhadores e de suas famílias;
b) m a n t é m n í v e i s s a t i s f a t ó r i o s d e
produtividade;
c) assegura a conservação dos recursos
naturais;
d) observa as disposições legais que regulam as
justas relações entre os interessados.
39
II – As respostas corretas são as seguintes:
1. (D) 2. (A) 3. (B) 4. (C)
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRITORIAL RURAL
O termo aquisição é empregado para indicar
ato ou fato em virtude do qual se opera a
transferência do domínio de um bem. No nosso
caso, a aquisição da propriedade territorial rural
é o ato jurídico em que se funda a transmissão
da propriedade rural.
Cabe evidenciar que a legislação brasileira
estabelece que a aquisição de imóvel rural no
Brasil só é permitida a brasileiros ou estrangeiros
que tenham residência no Brasil. Exclui-se a
aquisição por sucessão. É estabelecido que só
serão considerados estrangeiros residentes aqueles
que tenham permanência definitiva no Brasil.
Diz-se que a aquisição de um imóvel é de duas
ordens: originária ou derivada.
É originária quando ocorre uma apropriação ou
ocupação de uma coisa sem dono – res nullius.
O bem passa a pertencer àquele que primeiro o
ocupa. O ocupante exerce o direito de primazia.
A aquisição é derivada quando o bem, tendo
dono, é transferido deste para um adquirente,
segundo as regras estabelecidas pelo Direito, seja
por contratos inter vivos, causa mortis ou pela
prescrição aquisitiva. São exemplos da aquisição
derivada: a compra e venda, a arrematação, a
adjudicação, a acessão artificial, a especificação
e o usucapião.
De acordo com a Constituição Federal, os
imóveis públicos não poderão ser adquiridos por
usucapião.
A compra e venda é um contrato entre duas
pessoas, uma das quais se obriga a transferir o
domínio de coisa certa a outra, e esta a pagar-lhe
o preço estipulado.
A arrematação é a venda de quaisquer bens,
feita em leilão ou hasta pública, ao licitante que
maior preço por eles oferecer.
A adjudicação é o ato pelo qual os bens
penhorados ao devedor e levados à praça ou leilão
são transmitidos ao credor, a seu requerimento e
Unidade 5
para pagamento do seu crédito, por preço igual
ao da avaliação, quando não houver licitantes ou
pelo valor do maior lanço, quando arrematado
por terceiro.
A acessão artificial é o modo de adquirir a
propriedade de tudo que se incorpora acessória e
materialmente à coisa principal, móvel ou imóvel,
por construção de obras de benfeitoria.
A especificação é o modo de aquisição derivada
em que se tem a propriedade de uma espécie
nova pela transformação de matéria-prima própria
ou alheia que não possa tornar à forma primitiva.
Para entender bem isso, pense no seguinte:
você usa argila ou mesmo um bloco de mármore
retirado de uma determinada propriedade
para fazer esculturas. A escultura será de sua
propriedade, independentemente de onde tenha
vindo a argila ou o mármore.
O usucapião é o meio de adquirir o domínio da
coisa pela sua posse continuada durante certo
tempo.
Resumo
• Aquisição é um ato ou fato jurídico em que ocorre
a transmissão da propriedade de um bem, no caso,
um imóvel rural.
• A aquisição de imóveis é de duas ordens: originária
ou derivada. É originária quando ocorre uma
ocupação ou apropriação de um bem sem dono; é
derivada quando o bem, tendo dono, é transferido
para o adquirente por meio de contratos inter vivos,
causa mortis ou prescrição aquisitiva.
• A compra e venda, a arrematação, a adjudicação,
a acessão artificial, a especificação e o usucapião
são formas de aquisição derivada.
• Na compra e venda, uma das partes transfere o
domínio de coisa certa a outra que lhe paga o valor
estipulado.
• Na arrematação, ocorre o leilão de quaisquer bens
ao interessado que pagar maior preço.
• Na adjudicação, realiza-se a penhora de bens do
devedor em favor do credor.
• Na acessão artificial, o interessado adquire a
propriedade de tudo que se incorpora, acessória e
materialmente, à coisa principal, móvel ou imóvel,
por construção de obras de benfeitoria.
40
• Na especificação, tem-se a propriedade de uma
espécie nova pela transformação de matéria-
prima própria ou alheia, que não possa tornar à
forma primitiva.
• No usucapião, adquire-se o domínio da coisa pela
posse continuada durante certo tempo.
• A aquisição de imóvel rural no Brasil só é permitida
a brasileiros ou estrangeiros que tenham residência
no Brasil.
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, V ou F, segundo as afirmações
abaixo sejam verdadeiras ou falsas.
1. ( ) A aquisição de um imóvel rural pode ser
originária ou derivada.
2. ( ) É originária quando ocorre uma apropriação
de imóvel sem dono.
3. ( ) É derivada quando, tendo dono, o imóvel é
transferido para um adquirente.
4. ( ) A aquisição originária é realizada por
contratos inter vivos, causa mortis ou pela
prescrição aquisitiva.
5. ( ) São exemplos de aquisição derivada:
a compra e venda, a arrematação,
a adjudicação, a acessão artificial, a
especificação e o usucapião.
II – Reconheça os tipos de aquisição derivada abaixo.
1. Dona Joana vendeu um de seus apartamentos
para o senhor Washington, que lhe pagou pelo
imóvel transacionado uma certa quantia.
_________________________________________
2. Os bens de Paulo foram penhorados para
pagamento de seu débito com Pedro.
_________________________________________
3. Como Marina e Mário moraram muito tempo
numa casa de campo abandonada e de dono
desconhecido, requereram e conseguiram tornar-
-se definitivamente proprietários dela.
_________________________________________
4. Márcio conseguiu mais um carro antigo para a sua
coleção dando o maior lance oferecido no leilão.
_________________________________________
5. Helena apanhou determinada quantidade de
cascalho e argila de uma obra demolida e usou
na sua sala de estar.
_________________________________________
6. Ao comprar um terreno perto do lago, os novos
proprietários receberam gratuitamente um cais
totalmente construído, pronto para ser usado.
_________________________________________
Unidade 5
Confira suas respostas
I – As respostas corretas são:
1. (V) 2. (V) 3. (V)
4. (F) Esta aquisição é a derivada.
5. (V).
II – Será que você conseguiu reconhecê-las?
1. Compra e venda 4. Arrematação
2. Adjudicação 5. Especificação
3. Usucapião 6. Acessão artificial
CONTRATOS AGRÁRIOS
Atualmente, em matéria agrária, todos os
contratos devem ajustar-se aos termos do Estatuto
da Terra – Lei no 4.504, de 30/11/1964. Vamos
estudar, agora, dois processos de ocupação
territorial agrária: o arrendamento e a parceria
rural.
Arrendamento
O arrendamento consiste em o proprietário ceder
a outrem o direito de explorar o excedente de
terra sob condições pactuadas, de forma a auferir
renda. Veja você que no arrendamento não há
transferência da propriedade. Contrata-se apenas
o direito de utilizar a terra de forma a levá-la a
gerar renda a ser distribuída entre os contratantes
na forma pactuada.
O contrato de arrendamento, como acordo de
vontades, gera direitos e obrigações. Assim, o
contrato constitui-se em negócio jurídico bilateral,
pressupõe o consentimento das partes e pauta-se
no universo jurídico por normas legais (o Estatuto
da Terra).
A cessão, o uso e o gozo de um imóvel rural, no
todo ou em parte, obedece a normas definidas e
apresenta algumas características, tais como: a)
estender-se ou não às benfeitorias rurais; b) poder
ser por prazo determinado ou indeterminado.
O Estatuto da Terra e a legislação complementar
preconizam o arrendamento a outras exigências,
tais como:
a) a eficiência, isto é, a utilização de, no mínimo,
50% da área agricultável;
b) a responsabilidade do arrendatário quanto aos
riscos dos empreendimentos agrícolas;
41
c) a defesa dos recursos naturais renováveis
consubstanciados em práticas conservacionistas.
Ao arrendatário é conferido o direito de
subarrendamento, isto é, de arrendar o imóvel
no todo ou em parte.
O contrato de arrendamento pode ser desfeito nos
seguintes casos: pelos meios e formas admitidos
em Direito, quando o arrendante fraudar o Estado
no tocante à arrecadação dos tributos devidos
e quando praticar fraude quanto ao preço do
arrendamento.
Benfeitorias
O arrendatário pode realizar no imóvel arrendado
benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias.
• As benfeitorias úteis são aquelas que
aumentam ou facilitam o uso da propriedade.
• As benfeitorias necessárias são as que
visam conservar o imóvel ou impedir o seu
deterioramento.
• As benfeitoras voluptuárias visam aumentar
o lazer do arrendatário. Embora seja indiscutível
o aumento do valor do imóvel pela ampliação
da capacidade de uso e por torná-lo mais
agradável, as benfeitorias voluptuárias não são
passíveis de indenização, salvo se o arrendador
concordar expressamente com elas.
O arrendamento extingue-se:
a) pelo término do prazo do contrato;
b) pela retomada;
c) pela aquisição pelo arrendatário, da gleba
arrendada;
d) pelo distrato ou rescisão do contrato;
e) pela resolução ou extinção do direito do
arrendador;
f) por motivo de força maior, que possibilite a
execução do contrato;
g) por sentença judicial irrecorrível;
h) pela perda do imóvel;
i) pela desapropriação;
j) por qualquer causa prevista em lei.
Obrigações do arrendador
O arrendador obriga-se a: entregar o imóvel rural
ao arrendatário na data prevista no contrato ou
segundo os usos e costumes da região; garantir
Unidade 5
ao arrendatário, durante o prazo contratual, a
posse mansa e pacífica do imóvel rural; fazer
no imóvel obras e reparos necessários; pagar os
tributos incidentes, tais como: impostos, taxas,
foros e contribuições que incidam sobre o imóvel
arrendado, salvo se outra forma for pactuada.
Obrigações do arrendatário
O arrendatário obriga-se a: pagar pontualmente
o preço do arrendamento, conforme os termos
do contrato, nos prazos e locais ajustados; usar
o imóvel para os fins previstos no contrato,
vedada outra destinação; levar ao conhecimento
do arrendador qualquer ameaça de turbação ou
esbulho da posse; cientificar o arrendador da
necessidade da execução de obras e reparos
indispensáveis à garantia do uso do imóvel; fazer
as benfeitorias úteis se a tanto convencionou;
devolver o imóvel ao fim do contrato tal como o
recebeu, inclusive com os acréscimos, ressalvada
a deterioração natural pelo uso regular do imóvel.
Poder de gestão
Segundo o Estatuto da Terra (arts. 93 e 94), é
vedado ao arrendador: a exigência de prestação
de serviços gratuitos; a exclusividade de venda das
colheitas; a obrigatoriedade do beneficiamento
de sua produção no estabelecimento arrendado;
a obrigatoriedade do fornecimento de gêneros e
utilidades; a substituição da moeda corrente por
vales ou outra forma de aceitação de pagamento.
Direitos de preferência na compra e venda
de imóveis
A legislação prevê dois casos em que se resguarda
o direito de preferência à compra de um imóvel.
São eles a prelação e a preempção.
A prelação é o direito de preferência exercido
pelo arrendatário à compra do imóvel arrendado. A
preempção é o direito de preferência do vendedor
na recompra do imóvel alienado; denomina-se,
também, preferência.
Vejamos, agora, outro tipo de contrato agrário.
Parceria rural
A parceria rural é um contrato pelo qual o
proprietário do imóvel cede o todo ou parte dele
a outra pessoa (parceiro) com o objetivo de
42
repartir os frutos da exploração em porcentagem
estabelecida (Estatuto da Terra, art. 96). Segundo
a legislação brasileira (Estatuto da Terra e Decreto
n o 59.566/1966), são tipos de contrato de
parceria:
a) parceria agrícola, quando o objeto do contrato
é o imóvel no todo ou em parte e é destinado
à atividade de produção vegetal;
b) parceria pecuária, quando o objeto do contrato
é o animal para cria, recria, invernagem ou
engorda;
c) parceria agroindustrial, quando o objeto do
contrato é o uso do imóvel rural, de máquinas
e equipamentos de transformação de produtos
agrícolas, pecuários e florestais.
Resumo
• A legislação prevê a ocupação territorial agrária
sem transmissão da propriedade por meio de
contratos de arrendamento e parceria rural.
• O arrendamento consiste na cessão de terra, sob
condições pactuadas, a outrem, de forma a auferir
renda.
• O contrato de arrendamento gera direitos e
obrigações. A cessão, o uso e o gozo de um imóvel
rural apresenta as seguintes características:
estender-se ou não às benfeitorias rurais e ter
prazo determinado ou indeterminado. A legislação
prevê a utilização de, no mínimo, 50% da área
agricultável.
• As benfeitorias realizadas no imóvel arrendado
podem ser: úteis (as que valorizam o imóvel),
necessárias (as que conservam o imóvel) e
voluptuárias (as que aumentam o lazer do
arrendatário).
• São obrigações do arrendador: entregar o imóvel na
data prevista, pagar os seus impostos, taxas etc.,
garantir uma posse pacífica durante o contrato.
• S ã o o b r i g a ç õ e s d o a r r e n d a t á r i o : p a g a r
pontualmente o imóvel arrendado, usá-lo para os
fins previstos no contrato, notificar o arrendador
sobre qualquer eventualidade, devolver o imóvel
na data prevista.
• A legislação garante os seguintes direitos na
compra de imóveis arrendados: prelação e
preempção.
• Prelação é o direito de preferência exercido pelo
arrendatário à compra do imóvel arrendado.
• Preempção é o direito de preferência do vendedor
na recompra do imóvel alienado.
Unidade 5
• A parceria rural é um contrato pelo qual o
proprietário do imóvel cede o todo ou parte dele a
outra pessoa, com o objetivo de repartir os frutos
da exploração em porcentagem adredemente
estabelecida. Pode ser: parceria agrícola (o objeto
é o imóvel no todo e é destinado a atividades de
produção vegetal), pecuária (o objeto é animal
para cria, recria, invernagem ou engorda)
e agroindustrial (o objeto é o uso do imóvel
rural, além de máquinas e equipamentos de
transformação de produtos agrícolas, pecuários
e florestais).
Exercícios
I – Assinale, com um X nos parênteses, as opções
verdadeiras.
1. ( ) O contrato agrário constitui-se em negócio
unilateral e pauta-se no Estatuto da Terra.
2. ( ) A duração do arrendamento é fator
primordial, pois atende a princípios de ordem
econômica.
3. ( ) A legislação brasileira preconiza – para o
Confira suas respostas
arrendamento – várias exigências, entre elas,
a utilização de 100% da área agricultável do
imóvel rural.
4. ( ) Um contrato de cessão de um imóvel rural
pode incluir ou não benfeitorias e seu prazo
pode ser determinado ou indeterminado.
5. ( ) O contrato de arrendamento pode ser
desfeito pelos meios e formas admitidos
em Direito e, ainda, por fraudes ao Estado
ou ao preço do arrendamento.
II – Explique.
1. Benfeitorias úteis.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
2. Benfeitorias necessárias.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
3. Benfeitorias voluptuárias.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
III – Cite:
1. Três obrigações do arrendador.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
43
2. Três obrigações do arrendatário.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
IV – Preencha os retângulos com os tipos de contrato de
parceria, observando as suas características.
1. O objeto do contrato é o imóvel, no todo, e é
destinado à produção vegetal.
2. O objeto do contrato é o uso do imóvel rural e de
máquinas e equipamentos adequados ao tipo de
imóvel em questão.
3. O objeto do contrato é o animal para cria, recria,
invernagem ou engorda.
I – 1. ( ) O contrato agrário constitui-se em negócio
bilateral.
2. (x)
3. A utilização mínima é de 50% da área
agricultável.
4. (x)
5. (x)
II – 1. Benfeitorias úteis são aquelas que beneficiam a
propriedade.
2. Benfeitorias necessárias são aquelas que visam
à conservação da propriedade.
3. Benfeitorias voluptuárias são aquelas que
aumentam o conforto da propriedade.
III – Citar três das opções abaixo:
1. O arrendador deve: entregar o imóvel rural ao
arrendatário na data prevista no contrato ou
segundo os usos e costumes da região; garantir
ao arrendatário, durante o prazo contratual, a
posse mansa e pacífica do imóvel rural; fazer
no imóvel obras e reparos necessários; pagar os
tributos incidentes, tais como: impostos, taxas,
foros e quaisquer contribuições que incidam
sobre o imóvel arrendado, salvo se outra forma
foi pactuada.
2. O arrendatário obriga-se a: pagar pontualmente
o preço do arrendamento, conforme os termos
do contrato, nos prazos e locais ajustados; usar
o imóvel para os fins previstos no contrato,
vedada outra destinação; levar ao conhecimento
do arrendador qualquer ameaça de turbação
e esbulho da posse, bem como cientificar o
arrendador da necessidade da execução de
obra e reparos indispensáveis à garantia do uso
do imóvel; fazer as benfeitorias úteis se a tanto
convencionou; devolver o imóvel findo o contrato
Unidade 5
tal como o recebeu, inclusive com os acréscimos,
ressalvada a deterioração natural pelo uso regular
do imóvel.
IV – 1. parceria agrícola
2. parceria agroindustrial
3. parceria pecuária
DESAPROPRIAÇÃO
O direito à propriedade está garantido pelo
ordenamento jurídico (cf. art. 5o, XXII), mas o
exercício desse direito vem sofrendo profundas
modificações, sendo uma delas a desapropriação.
Quando a Constituição Federal diz que a
propriedade atenderá a sua função social, está
limitando o direito de propriedade e criando
restrições ao exercício desse direito.
O Estado moderno tenta conciliar duas situações
antagônicas: de um lado, o direito individual
de propriedade e suas garantias; de outro, os
benefícios proporcionados pelo exercício do
domínio sobre o bem imóvel à coletividade.
Assim, parece colidir o interesse individual de
propriedade com a sua função social. Daí, a
disciplina legal que retira do domínio privado
o poder absoluto de usar, fruir e gozar da
propriedade rural, quando não forem atendidos
o interesse público e as necessidades com a sua
natureza e finalidade. Essa disciplina legal legitima
o instituto da desapropriação. Vejamos em que
consiste a desapropriação.
Desapropriação é um ato coercitivo de que se
utiliza o Estado para retirar o domínio que detém
o proprietário sobre determinado bem ou direito a
ele relativo, incorporando-o ao seu patrimônio ou,
como no caso da reforma agrária, destinando-o a
quem dele possa fazer melhor uso, a fim de atingir
os fins preconizados pelo ordenamento jurídico.
O processo de desapropriação inicia-se com a
declaração expropriatória (ato administrativo de
escopo constitucional e legal) e culmina no Poder
Judiciário (atos processuais). A desapropriação
não se confunde com a compra e venda ou com
a alienação compulsória ou forçada, visto não
existir no ato expropriatório o acordo de vontade
das partes. Tratar-se simplesmente de um “poder
de império” do Estado. Aproxima-se do sequestro
de bens, pelo fato de o Estado imitir-se na posse
44
do imóvel antes de concluído o processo judicial
(Decreto-Lei no 3.365/1941).
Na desapropriação, a transferência do domínio
ocorre antes da citação do expropriado, mesmo
sob a condição de uma justa e prévia indenização
em dinheiro (cf. art. 5o, XXIV), salvo para reforma
agrária, quando a indenização prévia e justa se
dá em Títulos da Dívida Agrária – TDA (cf. art.
184, caput).
Resumo
• A desapropriação é um ato coercitivo utilizado
pelo Estado para retirar o domínio do proprietário
sobre determinado bem ou direito a ele relativo,
incorporando-o ao seu patrimônio ou destinando-o
a quem dele possa fazer melhor uso.
• O processo expropriatório inicia-se com o ato
administrativo constitucional e legal e culmina
nos atos processuais.
• O ato administrativo expropriatório é exteriorizado
por meio de um decreto. Por ele, o poder público
manifesta a sua intenção de adquirir determinado
bem e o submete à tutela da força expropriatória
do Estado.
Exercícios
I – Baseado no seu estudo sobre desapropriação,
complete as lacunas de forma correta.
1. Desapropriação é um ato coercitivo de que se
utiliza o _______________ para _______________
__________________________________________
____________, incorporando-o ao seu patrimônio
ou destinando-o___________________________
_________________________________________.
2. O processo expropriatório inicia-se com_______
_________________________________ e culmina _
_________________________________________.
3. O ato expropriatório é exteriorizado por meio
de _________________________. Por ele, o
__________________________ manifesta a
sua intenção de adquirir determinado bem e o
submete à tutela da _______________________.
Confira suas respostas
I – Você deve ter completado assim:
1. Desapropriação é um ato coercitivo de que se utiliza
o Estado para retirar o domínio do proprietário
sobre determinado bem, incorporando-o ao seu
patrimônio ou destinando-o a quem dele possa
fazer melhor uso.
Unidade 5
2. O processo expropriatório inicia-se com a
declaração expropriatória ou ato
administrativo constitucional e legal e culmina
no Poder Judiciário ou atos processuais.
3. O ato expropriatório é exteriorizado por Decreto.
Por ele, o poder público manifesta a sua intenção
de adquirir determinado bem e submete-o à tutela
da força expropriatória.
REGIMES ESPECIAIS DE TITULAÇÃO
DE TERRAS PÚBLICAS E PRIVADAS
E A INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA
SOBRE AS PROPRIEDADES RURAIS
A legislação prevê vários regimes especiais
de titulação de terras públicas e privadas que
não podem ser ignorados por você, corretor de
imóveis, sob pena de intermediar transações
ilegais. Fazem parte de regimes especiais de
titulação de terras públicas e privadas: terras
devolutas; faixas de fronteiras; discriminação
de terras públicas; registro paroquial; aquisição
de imóvel rural por pessoas físicas e jurídicas
estrangeiras; condomínio rural e colonização
particular.
Terras devolutas
As terras devolutas são terras do domínio público
(União, estados e municípios) não destinadas nem
aplicadas em uso público. As terras devolutas
são terras não aproveitadas, terras “vagas”, que
podem ser objeto de concessão a particulares.
Sobre a destinação de terras públicas e devolutas,
a Constituição Federal de 1988 diz que será
compatibilizada com a política agrícola e com o
Plano Nacional de Reforma Agrária.
Faixas de fronteiras
A primeira legislação a tratar de terras públicas
no Brasil foi a Lei no 601 de 18/9/1850. Mais
tarde foi estabelecido pelo Decreto-Lei n o
1.164, de 18/3/1939, que na faixa de 66km de
largura nenhuma concessão poderia ultrapassar
os 2.000ha e, fora dos 66km até 150km,
as concessões poderiam atingir o máximo de
1.000ha. A preocupação era não permitir a
constituição de latifúndios improdutivos nas faixas
de fronteira. A Constituição Federal de 1988
estabelece em seu art. 20 que “são bens da
União: as terras devolutas indispensáveis à defesa
45
das fronteiras, das fortificações e construções
militares”.
Discriminação de terras públicas
As terras podem ser propriedades privadas ou
públicas. As terras privadas pertencem aos
particulares; as terras públicas, à União, aos
estados, ao Distrito Federal, aos municípios e às
entidades a eles vinculados. As terras públicas
podem ter ou não destinação específica. As que
têm são as reservadas à segurança nacional, à
pesquisa agrícola, aos programas de colonização,
às reservas ecológicas etc. Compete ao INCRA a
discriminação das terras públicas, utilizando-se
do processo do Decreto no 9.760, de 5/9/1946,
que trata dos bens do domínio da União.
Parcelamento do solo ou loteamento
Loteamento rural é a divisão de uma área
em módulos (glebas, quadras ou lotes). É o
parcelamento do imóvel rural para formação de
pequenos módulos agricultáveis. O loteamento
deve observar preceitos legais. O art. 65 do
Estatuto da Terra estabelece que o imóvel não
é divisível em áreas de dimensão inferior à
constitutiva do módulo de propriedade rural,
mesmo no caso de sucessão mortis causa.
O condomínio rural
Condomínio rural é a propriedade comum, em
estado de indivisão, ou seja, pro indiviso. É
consubstanciado na propriedade simultânea de
várias pessoas sobre o mesmo imóvel. O Direito
Civil diz que o condomínio é o direito simultâneo de
várias pessoas sobre o mesmo objeto e o Código
Civil disciplina a matéria nos arts. 623 e seguintes.
Colonização particular
A colonização particular conta com a proteção do
Estatuto da Terra nos arts. 60 a 72.
A empresa particular de colonização (individual
ou pessoa jurídica de direito privado) deve ter por
finalidade a execução de programas de colonização
de áreas ou de distribuição de terras.
A empresa rural, desde que dedicada à colonização,
deve abrir o seu capital aos parceleiros ou
promover a constituição de cooperativas ou de
sociedades abertas (art. 4o, – VI, do ET).
Unidade 5
Além de ser devidamente registrada no INCRA
para poder funcionar como empresa rural,
é imprescindível que os seus programas de
colonização sejam levados a registro nos Cartórios
de Registro de Imóveis, ficando sujeitos à
fiscalização de órgão federal competente, o
INCRA.
O ITR – A incidência tributária
A instituição do Imposto sobre a Propriedade
Territorial Rural (ITR) é de competência da União,
conforme estabelece a Constituição Federal de
1988, em seu art. 153, VI e o Código Tributário
Nacional no art. 29.
A atual constituição estabelece que a alíquota
do ITR deve ser fixada de sorte a desestimular a
manutenção de propriedades improdutivas. Ela
procura preservar a pequena gleba rural, que é
definida, segundo a lei, quando explorada pela
família e o proprietário não possui outro imóvel
(art. 153, § 4o).
O fato gerador do tributo é a propriedade rural,
explorada ou não.
Resumo
• São regimes especiais de titulação de terras
públicas e privadas: terras devolutas (terras
não aproveitadas do domínio público); faixas de
fronteiras (faixa de terra com 150km de largura
ao longo das fronteiras brasileiras, comercializada
com restrições); discriminação de terras públicas
ou privadas (áreas que possuem destinação
específica); parcelamento do solo ou loteamento
(parcelamento do imóvel rural para formação de
pequenos módulos agricultáveis); condomínio
rural (propriedade comum a várias pessoas);
colonização por empresas particulares (execução
de programas de colonização de áreas ou
distribuição de terras, regulamentada em lei).
• ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural,
de competência da União, tem como objetivo
desestimular a manutenção de propriedades
improdutivas.
46
Exercícios
I – Relacione, devidamente, os regimes especiais abaixo.
A – Terras devolutas
B – Faixas de fronteira
C – Discriminação de terras
D – Parcelamento do solo ou loteamento
E – Condomínio rural
F – Colonização particular
1. ( ) Propriedade rural comum a várias pessoas
e que não pode ser dividida.
2. ( ) Terras não aproveitadas do domínio público.
3. ( ) Faixa de terra ao longo das fronteiras
brasileiras não comerciável.
4. ( ) Divisão do imóvel rural para formação de
pequenos módulos agricultáveis.
5. ( ) Destinação específica dada a terras públicas
ou privadas.
6. ( ) Propriedade rural que tem por finalidade a
execução de programas de colonização de
áreas ou distribuição de terras.
II – Responda ao que se pede.
1. O que é o ITR?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Confira suas respostas
I – Os regimes especiais devem estar assim relacionados:
1. (E) 2. (A) 3. (B) 4. (D) 5. (C) 6. (F)
II – ITR. Trata-se do “Imposto Territorial Rural”, que é
obrigatório, de competência da União, e tem como
objetivo desestimular a manutenção de propriedades
improdutivas.
 Técnico em Transações Imobiliárias
Compra e Venda de Imóveis
Unidade 6
Objetivo:
• Identificar os aspectos jurídicos que
regulamentam a compra e venda de imóveis.
A TRANSMISSÃO DO IMÓVEL POR
MEIO DE COMPRA E VENDA
O corretor é constantemente procurado por
clientes que querem comprar ou vender imóveis.
Você conhece os aspectos legais de compra e
venda? Vamos a eles?
Modalidades de transmissão da
propriedade por meio de compra e venda
do imóvel
São várias as modalidades para a compra e venda
de imóveis: a compra e venda, a promessa de
compra e venda, a alienação com garantia
hipotecária e o leilão.
1. A compra e venda é a modalidade mais simples
de aquisição da propriedade imobiliária. As
obrigações perfazem-se no ato da celebração
do contrato.
2. Na promessa de compra e venda, vendedor
e comprador, por instrumento público, acordam
quanto ao objeto, preço e forma de pagamento.
O comprador entra na posse do imóvel, mas o
vendedor conserva o domínio e a posse indireta.
Só depois de pago o preço integralmente é que
os contratantes assinam, então, a escritura de
compra e venda. No caso de inadimplemento
do comprador, o vendedor pode reaver o
imóvel mediante ação própria de imissão de
posse. Essa modalidade de venda admite
cláusula de arrependimento, pela qual, se o
comprador arrepender-se, perderá o sinal dado;
se o arrependimento for do vendedor, haverá
restituição do sinal em dobro. No Código Civil,
Consulte o Capítulo VI. Das Arras ou Sinal, art.
417 ao art. 420.
3. Na alienação com garantia hipotecária,
o comprador paga parte do preço e o saldo
devedor é garantido por hipoteca em favor do
vendedor. Aqui, são celebrados dois contratos
reais – um de empréstimo ou mútuo, que é o
principal, e outro, acessório, que é a garantia
hipotecária propriamente dita.
A hipoteca rege-se por normas de Direito Civil
– art. 1.473, do Código Civil. É constituída
por escritura pública, devendo ser inserida
no registro geral de imóveis – art. 831 do
Código Civil. A hipoteca extingue-se: a) pelo
desaparecimento da obrigação principal; b)
pela destruição do imóvel ou resolução do
domínio; c) pela renúncia do credor; d) pela
remissão; e) pela sentença passada em
julgado; f) pela prescrição; g) pela arrematação
ou adjudicação.
4. O leilão é a venda pública (hasta pública)
de um bem a quem oferecer maior lance,
efetuada sob pregão de leiloeiro. Pode ser
também judicial ou particular, dependendo
da intervenção, ou não, do Poder Judiciário.
O leiloeiro é um profissional que exerce
suas atividades, desde de que devidamente
matriculado na Junta Comercial.
Loteamentos
O solo urbano pode ser parcelado em lotes e
vendido à prestação, mediante determinadas
condições.
Unidade 6
Conforme reza o Decreto-Lei n o 6.766, de
19/12/1979, devem ser levados à inscrição no
registro de imóveis, após serem aprovados pela
prefeitura municipal, os seguintes documentos: a
planta de situação, a planta baixa com localização
e o plano de loteamento, o memorial descritivo e
o relatório de impacto ambiental (RIMA).
A aprovação da prefeitura é dada com base nos
termos da lei de postura, que fixa as áreas de
urbanização, preservação ambiental, índices de
poluição e tipos de construção a edificar.
É preceito constitucional, que compete aos
municípios, promover o adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle
do uso, do parcelamento e da ocupação do
solo urbano. As dimensões mínimas dos lotes
urbanos são orientadas pelo plano diretor de
cada município. A Lei n o 6.766/1979 estabelece,
entretanto, que cada lote deve possuir 5m de
frente e área mínima de 125m2.
O plano de loteamento deve contemplar: lotes
com a infraestrutura básica, sistema viário,
reservas, praças, locais para comércio, escolas,
lazer e espaços livres.
A venda de lotes observa as mesmas regras da
compra e venda do imóvel urbano.
Observe sempre atentamente a documentação
e regularização do loteamento, para então
intermediar a negociação, pois o profissional
liberal não poderá escapar do fato negativo que
sabia ou deveria saber. Ex.: intermediar compra e
venda de unidades de loteamento clandestino em
que o empreendedor capta recursos dos clientes
e depois, simplesmente, “some”, deixando tudo
pendente.
Direito de superfície
O novo Código Civil, segundo as regras
estabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377, gera
a possibilidade de um loteamento urbano, já
que o proprietário urbano poderá conceder a
outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado ou indeterminado, mediante
escritura pública registrada no Cartório de Registro
de Imóveis. Em outras palavras, o direito de
superfície abrange o direito de utilizar o solo, o
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno,
na forma estabelecida no contrato respectivo,
atendida a legislação urbanística.
48
Resumo
• As modalidades de venda de imóvel são: compra
e venda (é a mais simples, sendo as obrigações
assumidas no ato da celebração do contrato),
promessa de compra e venda (o comprador entra
na posse do imóvel, mas o vendedor conserva o
domínio e a posse indireta até a conclusão do
pagamento), alienação com garantia hipotecária
(o comprador paga parte do preço e o saldo
devedor é garantido por hipoteca em favor do
vendedor) e leilão.
• Na alienação com garantia hipotecária são
celebrados dois contratos reais: um de empréstimo
ou mútuo (o principal) e outro acessório (a garantia
hipotecária propriamente dita).
• A hipoteca termina com o desaparecimento da
obrigação principal, com a destruição do imóvel ou
resolução do domínio, com a renúncia do credor,
com a remissão, com a sentença passada em
julgado, com a prescrição, com a arrematação ou
adjudicação.
• Leilão é a venda pública de um bem a quem
oferecer maior lance, sendo efetuada sob pregão
de leiloeiro; ele pode ser judicial ou particular.
• O leilão é realizado pelo leiloeiro, um profissional
matriculado na Junta Comercial que, para
desempenhar tal função, deve preencher certos
requisitos exigidos pela lei: ser brasileiro, estar
no gozo dos direitos civis e políticos, ser maior
de 25 (vinte e cinco) anos, morar há mais de 5
(cinco) anos no lugar onde exerce a profissão e
ter idoneidade comprovada.
• O solo urbano pode ser parcelado em lotes, cujas
regras para a compra e a venda são iguais às do
imóvel urbano.
• O plano de loteamento abrange os lotes, as vias
de comunicação e os espaços livres e deve estar
de acordo com a lei de postura do município em
que se situa.
Exercícios
I – Relacione a primeira com a segunda coluna.
A – Compra e venda.
B – Promessa de compra e venda.
C – Alienação com garantia hipotecária.
1. ( ) O comprador entra na posse do imóvel,
mas o vendedor conserva o domínio e a
posse indireta até o seu pagamento integral.
2. ( ) Esta modalidade admite cláusula de
arrependimento.
3. ( ) Extingue-se pela arrematação ou adjudicação,
entre outros motivos.
Unidade 6 49

4. ( ) É substituída pela escritura pública, transmissão, primeiramente, deve ser averiguada

devendo ser inscrita no Registro Geral a “capacidade” do vendedor. Isso porque, como
de Imóveis.
já é de seu conhecimento, para a validade do
5. ( ) É a modalidade mais simples de ato jurídico (contrato), o agente deve ser capaz.
aquisição da propriedade imobiliária;
É nulo o ato jurídico quando praticado por pessoa
nela as obrigações perfazem-se no ato da
assinatura. absolutamente incapaz.

II – Julgue as questões (V para verdadeiro e F para falso).
1. ( ) A hipoteca termina pelo desaparecimento
da obrigação principal.
2. ( ) A venda de lotes observa as mesmas regras
da compra e venda do imóvel urbano.
3. ( ) Leilão é a venda pública de um bem a quem
oferecer maior lance, sendo efetuado sob
pregão de leiloeiros
Confira suas respostas
I – 1. (B), 2. (B), 3. (C), 4, (C), 5. (A).
II – 1. (V), 2. (V), 3. (V).
A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Uma vez comprovada a capacidade do vendedor,
verifica-se se o objeto do contrato (imóvel) é lícito
ou possível. Sem objeto lícito não há contrato. Para
constatar a licitude do imóvel, temos duas formas:
a existência física do imóvel e a comprovação de
que o vendedor é proprietário do imóvel.
A transação imobiliária não pode ser realizada
em fraude contra credores, ou seja, o devedor
declarado insolvente, em processo judicial de
concordata ou falência, não pode transmitir bens
da massa, sob pena de ter seu ato anulado pelos
credores quirografários.
O imóvel objeto da transação deve estar livre e
desembaraçado de quaisquer ônus judicial ou
extrajudicial, ônus fiscais ou gravames legais
ou convencionais. Para comprovar isso, há
a exigência de certidões negativas antes da
celebração da escritura.

O contrato de compra e venda de imóvel é Cadeia sucessória de um imóvel

uma transação ordinária presente em todos os
movimentos sociais do país.
Constituindo-se em ato de transferência da
propriedade imobiliária, o contrato de compra
e venda encerra operações de extraordinária
importância econômica e financeira. Daí a
necessidade de ser precedido de certas medidas
acautelatórias a fim de resguardar os interesses
dos contratantes, especialmente do comprador
ou adquirente.
Pressupostos jurídicos
Antes da celebração do contrato de compra e
venda de imóvel, alguns pressupostos jurídicos
devem ser verificados:
a. a capacidade do vendedor;
b. a licitude do imóvel;
c. a não existência de fraude contra credores;
d. a não existência de quaisquer ônus judicial ou
extrajudicial sobre o imóvel.
Assim, para a celebração do contrato de compra
e venda, qualquer que seja a modalidade da
Em muitas situações, é necessário verificar a
cadeia sucessória do imóvel.
Denomina-se cadeia sucessora de um imóvel
a sequência lógica e temporal dos registros de
títulos aquisitivos de um imóvel. Em determinadas
operações imobiliárias, exige-se ora a cadeia
vintenária (20 anos), ora trintenária (30 anos),
por questão de segurança.
Prova-se a cadeia sucessória com as escrituras,
as matrículas e as averbações do Registro de
Imóveis, porque as ações reais prescrevem em
20 (vinte) anos, entre ausentes. Em suma, o
comprador tem o direito de exigir do vendedor,
no seu próprio interesse, a apresentação dos
documentos comprobatórios da liquidez do
direito de propriedade, da ausência de ações ou
execuções que possam recair sobre o objeto da
transação e de direitos reais (hipoteca legal ou
convencional).
Cabe mencionar que a forma é muito importante
na celebração de um contrato. Existe um contrato
quando as partes consentiram. A forma deverá,
em muitos casos, ser a escrita. O documento
Unidade 6
escrito é a exteriorização do que a vontade das
partes aponta. Por exemplo: compra e venda de
imóveis – a lei exige forma escrita; locação urbana
– poderá ser feita verbalmente.
Não é recomendável manter qualquer tipo de
contrato fora da forma escrita, já que o acordo
de vontades não escrito gera uma série de
dificuldades em termos de provas.
Tributos competentes à transação
imobiliária urbana
Os tributos que incidem sobre o imóvel objeto da
alienação são os seguintes:
a. o IPTU – imposto predial e territorial urbano;
b. taxas – água e saneamento;
c. imposto de transmissão;
d. laudêmio.
De acordo com a Constituição Federal de 1988,
art. 156, I, o IPTU e o Imposto de Transmissão
são instituídos pelos municípios. Também são
tributos municipais as taxas de água e sanitárias.
O laudêmio, pagamento devido pelo vendedor
de imóvel foreiro, pela transferência do domínio
útil, desde que haja consentimento do senhorio
direto, é um percentual calculado sobre o preço
da venda. O senhorio direto pode ser a União, os
estados, os municípios ou particulares – art. 686
do Código Civil de 1916, atualmente revogado,
(era o regime de Enfiteuse). Consultar o art. 2.038
do novo Código Civil.
Certidões negativas
Para a segurança de um negócio imobiliário, é
importante a verificação da atual situação do bem
e de seu titular. Muitos consideram a reunião de
certidões um zelo burocrático, de pouca relevância
ou dispensável, porém, se tais cuidados não forem
tomados, haverá o risco de se descobrir no futuro
embaraços possíveis de culminar na perda do bem.
Para evitar complicações futuras e aborrecimentos,
tanto para o adquirente quanto para o corretor, é
prudente que se exija as certidões negativas no
momento da realização do contrato.
As certidões são documentos passados por oficiais
ou servidores públicos, autorizados a dar-lhes fé.
Eles declaram a existência ou não de alguma coisa
50
que comprometa a conclusão de uma transação
imobiliária.
As certidões negativas são classificadas quanto
ao imóvel e quanto ao alienante em: fiscais,
judiciais e extrajudiciais. Algumas delas são
disponibilizadas inclusive pela internet.
As certidões fiscais dizem respeito à quitação de
impostos e taxas devidos à União, aos estados, ao
Distrito Federal e aos municípios. Essas certidões
são transcritas na escritura de transferência de
imóveis, art. 1.137 do Código Civil, e exoneram
tanto o imóvel quanto o adquirente de qualquer
responsabilidade.
Assim o contribuinte em débito cometerá fraude
se alienar ou der início ao procedimento de
alienação sem providenciar a quitação dos tributos
incidentes e devidos. Além do mais, a escritura
não será lavrada.
As certidões negativas judiciais são as
relativas à inexistência de ações ou execuções nas
justiças comum e federal do lugar do imóvel a ser
transferido ou da residência do vendedor.
Essas certidões abrangem as ações em trâmite
nas varas cíveis, criminais, de família, órfãos e
sucessões, dos feitos da Fazenda Pública e de
interdições, tutelas e curatelas, de abrangência
da Justiça Comum
É preciso verificar ainda as certidões relativas à
Justiça do Trabalho e Justiça Federal.
Em dezembro de 2004, entrou em vigor a
Emenda Constitucional no 45, que versa sobre
diversas matérias, entre as quais a competência
da Justiça Trabalhista para julgar os feitos em
que são discutidas relações de trabalho. Isso
é uma inovação, pois, por exemplo, uma ação
que versa sobre danos morais, em razão de
determinada conduta exercida dentro de uma
das hipóteses de relação trabalhista, poderá levar
alguém a uma condenação, posteriormente a
uma execução, sendo certo que o bem imóvel
poderá eventualmente responder pelo pagamento
da dívida.
Portanto é de fundamental importância a existência
da competente certidão.
As certidões negativas extrajudiciais são
referentes a ônus reais que gravam (recaem sobre)
o imóvel. São fornecidas pelos distribuidores
Unidade 6
dos tabeliães, pelo registro geral de imóveis
competente para a transcrição do imóvel objeto
da venda, pelos distribuidores de títulos e
documentos e protestos. Têm a finalidade de
comprovar que, em nome do vendedor e seu
cônjuge, não consta distribuição de escritura,
ônus reais, título e documento ou protesto capaz
de embaraçar a alienação.
Faz parte também deste processo de busca, as
certidões junto ao condomínio e a verificação de
débitos com as empresas fornecedoras em geral
(água, luz e etc.).
Esteja sempre atento aos pontos estudados neste
texto antes de celebrar contratos de compra e
venda de imóveis: compra e venda, permuta e
locação, entre outros.
É melhor que o adquirente e o corretor estejam
atentos às seguintes certidões, importando que
estejam negativas:
Com relação ao imóvel:
• certidão de matrícula e ônus reais (Registro de
Imóveis);
• certidão de Tributos Municipais (Secretaria de
Fazenda);
• se imóvel rural, certidão negativa de débitos de
nada consta de ITR e CCIR;
• certidão de regularidade com o condomínio.
Com relação ao proprietário:
• CND da Receita Federal e INSS;
• CND de multas Ibama (imóvel rural);
• CND da Secretaria de Fazenda;
• certidão negativa de ações da Justiça Comum
(civel, criminal, família, sucessões, protestos
etc.) – comumente denominada de certidão
especial;
• certidão da Justiça do Trabalho;
• certidão da justiça federal.
51
Resumo
• O contrato de compra e venda de imóvel é uma
transação comum de transferência da propriedade
de um imóvel, o que encerra operações de
importância econômica e financeira e resguarda
os direitos e deveres dos interessados.
• Os pressupostos jurídicos que devem ser
averiguados antes da celebração do contrato
de compra e venda de imóveis são: o direito de
propriedade do vendedor; a inexistência de fraude
contra credores e de ônus judicial ou extrajudicial.
• Quanto ao direito de propriedade, deve-se averiguar
o seguinte: a capacidade do vendedor; a legalidade
do imóvel e a comprovação de propriedade do
imóvel.
• A sequência lógica e temporal dos registros de
títulos aquisitivos de um imóvel chama-se cadeia
sucessória, que prescreve em vinte anos, entre
ausentes.
• Os impostos e taxas referentes ao imóvel são:
o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),
as taxas de água e saneamento; imposto de
transmissão e o laudêmio (percentual calculado
sobre o preço da transferência do domínio útil de
imóvel foreiro).
• Certidões negativas são documentos que
declaram a existência ou não de alguma coisa que
comprometa uma transação imobiliária, passadas
por oficiais públicos autorizados a dar-lhes fé.
• As certidões negativas podem ser: fiscais, judiciais
e extrajudiciais.
• As certidões fiscais dizem respeito à quitação de
impostos e taxas devidos à União, aos estados, ao
Distrito Federal e aos municípios.
• As certidões judiciais são relativas às ações
ou execuções nas Justiças Comum e Federal;
abrangem os últimos 10 (dez) anos e são
fornecidas pelos “distribuidores das ações”.
• As certidões extrajudiciais são relativas a ônus
reais que gravam o imóvel; são fornecidas pelos
distribuidores dos tabeliães, pelo registro geral
de imóveis e pelos distribuidores de títulos e
documentos e protestos.
Exercícios
I – Responda as seguintes perguntas.
1. O que vem a ser o contrato de compra e venda
de imóvel?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Unidade 6
2. Antes da celebração do contrato de compra e
venda de imóveis, alguns pressupostos jurídicos
devem ser averiguados. Quais são eles?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
3. 0 que é a cadeia sucessória do imóvel?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
II – Quanto ao direito de propriedade, deve-se observar
alguns itens. Assinale tais itens com um X nos
parênteses.
1. ( ) O agente deve ser considerado capaz,
segundo o art. 82 do Código Civil.
2. ( ) Não há incapacidade resultante do
casamento.
3. ( ) O objeto do contrato deve ser lícito ou
possível.
4. ( ) O vendedor não precisa provar que é
proprietário do imóvel.
5. ( ) O imóvel objeto da transação imobiliária
deve estar livre de quaisquer ônus fiscais
ou gravames legais.
6. ( ) O comprador não tem o direito de exigir do
vendedor a apresentação dos documentos
comprobatórios da liquidez do direito de
propriedade.
III – Assinale com um X os quadros que correspondem às
respostas corretas. Os impostos abaixo incidem sobre
o imóvel objeto da alienação:
1 IPTU
2. Taxas de água, luz, saneamento
3. Laudêmio
4. Imposto de renda
5. Imposto de transmissão
IV – Relacione de forma correta.
(A) Certidões negativas fiscais
(B) Certidões negativas judiciais
(C) Certidões negativas extrajudiciais b. preço do imóvel – pretium;
1. ( ) São as relativas à inexistência de ações ou
execuções nas Justiças Comum e Federal
do lugar do imóvel a ser transferido ou da
residência do vendedor.
2. ( ) Dizem respeito à quitação de impostos e
taxas devidos à União, aos estados, ao
Distrito Federal e aos municípios.
3. ( ) Referem-se a ônus reais que gravam o
imóvel e são fornecidos pelos tabeliães e
pelo Registro Geral de Imóveis.
52
Confira suas respostas
I – 1. O contrato de compra e venda de imóvel consiste
numa transação comum, visando à transferência
de propriedade e que encerra operações de
importância econômica e financeira e, ainda,
resguarda os direitos e deveres dos interessados.
2. Os pressupostos jurídicos que devem ser
averiguados antes da celebração do contrato de
compra e venda de imóveis são:
a. o direito de propriedade do vendedor;
b. a existência ou não de fraude contra
credores;
c a existência ou não de ônus judicial ou
extrajudicial sobre o imóvel.
3. Cadeia sucessória do imóvel é a sequência lógica
e cronológica dos registros de títulos aquisitivos
de um imóvel.
II – As afirmativas corretas são:
1. (x) 3. (x) 5. (x).
III – Os impostos que incidem sobre o imóvel objeto de
alienação são os seguintes:
1. IPTU
3. Laudêmio
6. Imposto de transmissão
IV – A sequência deve ter ficado nesta ordem:
1. (B) 2. (A) 3. (C).
CLÁUSULAS CONTRATUAIS
O contrato de compra e venda de imóvel contém
cláusulas essenciais e cláusulas acessórias,
acidentais ou adjectas.
Cláusulas essenciais
As cláusulas essenciais são aquelas referentes a:
a. identificação do imóvel, objeto da alienação –
res;
c. convenção das partes ou consentimento –
consensus.
Vejamos um pouco dos elementos que fazem
parte das cláusulas essenciais.
Identificação do imóvel
O imóvel, objeto da venda, deve ser caracterizado
na escritura. Essa caracterização deve abranger
a sua identificação propriamente dita (terreno
ou edificação), sua localização (área urbana ou
rural), suas características extrínsecas (casa,
Unidade 6
apartamento, lote) e suas confrontações (limites:
extensão e latitude).
A descrição técnica do imóvel exige, às vezes, a
planta topográfica do terreno em que figurem as
edificações, bem como o valor.
O comprador, também, pode exigir a representação
gráfica em plantas, que fará parte da escritura e
com ela será arquivada.
O preço
Os bens imóveis suscetíveis de venda devem
ser previamente avaliados. O avaliador, perito no
ofício, deve estimar o valor dos bens, oferecendo
laudo circunstanciado, informando as suas
características, a descrição e a indicação do
estado em que se encontram.
Se o imóvel for suscetível de cômoda divisão,
o avaliador perito, considerando o crédito
reclamado, avaliará as suas partes, sugerindo os
possíveis desdobramentos. Nos procedimentos
judiciais, a avaliação é disciplinada nos arts. 680
a 684 do Código de Processo Civil.
A convenção das partes – Os intervenientes
As pessoas que participam do contrato são as
seguintes:
a) o vendedor;
b) o adquirente;
c) duas testemunhas.
O contrato é um ato bilateral (precisa de duas
vontades: a do comprador e a do vendedor)
que cria direitos e obrigações recíprocas. Por
via de regra, o cônjuge do vendedor deverá
intervir, assinar junto, no caso da venda. E mais,
o companheiro/companheira também deverá
participar da celebração do contrato, para que a
transação seja mais segura.
Essa proteção serve para que um dos cônjuges
não venha a alienar o imóvel sem o conhecimento
e consentimento do outro e vale para quem
vende.
Os intervenientes podem fazer-se representar no
ato da celebração da escritura por procuradores
constituídos, sendo a procuração passada por
instrumento público.
53
Cláusulas acessórias
São clausulas especiais que podem ou não
fazer parte do contrato, dependendo única e
exclusivamente da vontade dos contratantes.
Para serem válidas, devem estar expressas nos
contratos. Geralmente, o vendedor é quem inclui
tais cláusulas nos contratos, que, por via de regra,
beneficiam-no.
Elas podem ser cláusulas acessórias, acidentais
ou adjectas. São elas:
a. retrovenda – é a cláusula pela qual o alienante
reserva-se ao direito de recomprar, em certo
prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço
mais as despesas feitas pelo comprador;
b. venda a contento – prevê condição suspensiva
ou resolutiva do contrato sobre determinadas
circunstâncias, como, por exemplo, o comprador
que não se agradar do imóvel poderá desfazer
o negócio;
c. preempção ou preferência – é a regra pela
qual o comprador obriga-se a oferecer o imóvel
ao vendedor para que este use do direito
de prelação (direito de preferência para a
aquisição) no caso de alienação do imóvel pelo
adquirente. Nos casos de locação de imóveis,
segundo a lei, o locador que queira vender
deverá oferecer ao locatário primeiramente,
que deverá aceitar ou recusar a oferta.
Caso você participe dessa oferta, elabore a
aceitação ou a negativa sempre por escrito. O
preço deverá ser sempre o mesmo fixado para
qualquer pessoa. Não há desconto algum para
o inquilino, apenas seu direito de se manifestar
quanto à aquisição do bem.
d. pacto de melhor comprador – o contrato
se desfaz se, dentro de determinado prazo,
alguém oferecer melhor preço ou vantagens;
e. pacto comissário – cláusula pela qual o
contrato se desfaz, caso o preço não seja pago
até o dia convencionado. É cláusula resolutiva
que opera pleno jure a rescisão do contrato.
Resumo
• As cláusulas que fazem parte do contrato de
compra e venda de imóvel são: as essenciais
(relativas à identificação do imóvel objeto de
alienação, ao preço e à convenção das partes) e as
Unidade 6
acessórias, acidentais ou adjectas (a retrovenda, a
venda a contento, a preempção ou preferência, o
pacto de melhor comprador e o pacto comissário).
• A caracterização do imóvel diz respeito à sua
identificação propriamente dita (terreno ou
edificação), sua localização (área urbana ou
rural), suas características extrínsecas (casa,
apartamento, lote) e suas confrontações (limites:
extensão e latitude).
• O imóvel deve ser avaliado por um perito no
ofício que estima o valor dos bens, oferecendo
laudo circunstanciado com as características e a
descrição dos bens e, ainda, o seu valor.
• Intervêm na escritura as seguintes partes: o
vendedor, o adquirente e duas testemunhas.
Exercícios
I – Relacione a primeira com a segunda coluna,
identificando os tipos de cláusulas contratuais.
A – Cláusulas essenciais
B – Cláusulas acessórias
1. ( ) identificação do imóvel.
2. ( ) venda a contento.
3. ( ) preempção ou preferência.
4. ( ) preço do imóvel.
5. ( ) pacto de melhor comprador.
6. ( ) retrovenda.
7. ( ) convenção das partes ou consentimento.
II – Assinale as alternativas corretas.
1. ( ) São partes intervenientes na escritura: o
vendedor, o adquirente e duas testemunhas.
2. ( ) O imóvel deve ser avaliado por um perito no
ofício, que oferecerá laudo circunstanciado
com as características e a descrição dos
bens e estimativa do valor.
3. ( ) Na cláusula de preempção ou preferência,
o comprador obriga-se a oferecer o imóvel
ao vendedor para que este use o direito de
preleção, no caso de alienação do imóvel
pelo adquirente.
Confira suas respostas
I – 1. (A), 2. (B), 3, (B), 4. (A), 5. (B), 6. (B), 7. (A).
II – 1. (X), 2. (X), 3. (X).
54
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL
A escritura de compra e venda de imóvel é um
ato lavrado por oficial público (tabelião), segundo
determinadas formalidades.
É ato assinado pelos contratantes e por duas
testemunhas, contendo a manifestação expressa
de alienar, por parte do vendedor, e a de adquirir,
por parte do comprador, fixando preço e condições
de pagamento, bem como a identificação
(características e confrontações) do imóvel objeto
da venda.
O contrato de compra e venda gera obrigações
tanto para o transmitente quanto para o adquirente
nos termos do Código Civil. E é por meio da
escritura que o contrato se materializa.
A escritura é documento probatório do contrato e
instrumento da alienação, mas só se constitui em
título de propriedade, ou de aquisição do domínio,
após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Convém salientar que ter apenas a escritura
não significa ser dono. Ter escritura registrada
no Registro de Imóveis (transcrita) garante a
propriedade. Só é dono quem registra.
Portanto, de acordo com o Código Civil brasileiro, a
escritura de compra e venda de imóvel só transfere
definitivamente a propriedade quando levada a
registro no Cartório do Registro de Imóveis do
local onde se situa o bem.
Ela gera os seguintes efeitos jurídicos:
a. prova a translação do domínio;
b. legaliza a transmissão por atos intervivos;
c. publica, solenemente, a translação do direito
real;
d. firma a presunção de validade contra terceiros.
Assim, a escritura pública é substancial nos
contratos constitutivos ou translativos de direitos
reais sobre imóveis, ou seja, a lei prevê forma
nesse tipo de contrato, que é a forma escrita,
mediante escritura pública.
Para a validade da transcrição a lei exige:
capacidade do alienante para transferir; capacidade
do adquirente para adquirir; justa causa ou forma
prevista em lei.
Unidade 6
Constituem provas da propriedade, devidamente
transcritos no Registro Geral de Imóveis do local
da situação do imóvel:
a. escritura de compra e venda, permuta (troca),
doação, dação em pagamento (entrega do
imóvel para quitar dívida), divisão convencional
(divide-se uma gleba em lotes menores) ou
partilha (separação de casal) intervivos;
b. carta de arrematação (imóvel adquirido em
leilão), adjudicação (imóvel entregue para
quitar dívida direto ao credor sem leilão e por
ordem judicial) ou remissão (perdão, renúncia
da dívida pelo credor);
c. prova de acessão natural ou artificial, mediante
vistoria judicial julgada por sentença irrecorrível
(aumento da propriedade por causa natural).
Ex.: areia ao longo do rio;
d. sentença declaratória da propriedade adquirida
pelo usucapião (forma de aquisição da
propriedade);
e. formal de partilha, julgada por sentença.
Ex.: inventário de único imóvel e mais de um
herdeiro;
f. sentença de partilha nas ações divisórias. Ex.:
divisão de terreno que pertence a mais de uma
pessoa.
Em algumas circunstâncias referentes aos
itens a, b, e e f, o comprador tem o direito de
exigir do vendedor a prova da propriedade dos
antecessores, pelo menos durante 10 anos
(cadeia sucessória), visto que as ações pessoais
prescrevem até esse prazo.
As transferências imobiliárias acarretam duas
espécies de despesa: a) com a escritura (que
é de responsabilidade do comprador); b) com
a tradição (que é a entrega propriamente dita
do bem imóvel e que é de responsabilidade do
vendedor, salvo cláusula em contrário).
As despesas de escritura são devidas pela lavratura
em livro especial, feita por tabelião. Essa despesa
é prevista e indexada em regimento de custas,
fixadas pelos estados e Distrito Federal, por meio
do Poder Judiciário que exerce a corregedoria dos
cartórios.
As despesas de tradição (entrega do bem)
dizem respeito aos impostos e taxas, e pode ser
convencionado que o comprador irá assumir os
débitos. Do contrário, na falta de estipulação, o
valor deverá ser quitado pelo vendedor.
55
Resumo
• A escritura de compra e venda de imóvel é
um ato lavrado por tabelião e assinado pelos
contratantes e duas testemunhas. Esta contém o
preço e as condições de pagamento, bem como as
características do imóvel objeto da venda. Torna-se
um título de propriedade após a sua transcrição
no Registro de Imóveis.
• O título não transfere o domínio. O que transfere
é a sua transcrição, cuja validade legal abrange:
capacidade de transferência do alienante;
capacidade de aquisição do adquirente e justa
causa translativa do domínio.
• Constituem prova da propriedade, entre outros:
a) escritura de compra e venda, permuta, doação,
dação em pagamento, divisão convencional
ou partilha intervivos; b) carta de arrematação,
adjudicação ou remissão; c) prova de acessão
natural ou artificial; d) formal de partilha; e)
sentença declaratória de propriedade adquirida
por usucapião; f) sentença de partilha nas ações
divisórias.
Exercícios
I – Escreva CERTO ou ERRADO nas lacunas entre
parênteses, observando as afirmações feitas.
1. (__________) A escritura de compra e venda só
é um título de propriedade após a sua transcrição
no Registro de Imóveis.
2. (__________) O contrato de compra e venda
gera obrigações apenas para o adquirente.
3. (__________) O contrato de compra e venda de
imóvel contém as manifestações do vendedor
e do adquirente, fixando preço e condições de
pagamento, bem como as características do
imóvel.
4. (__________) Somente por escritura é que o
contrato se materializa.
5. (__________) A escritura de compra e venda é
um ato que só pode ser lavrado por oficial público.
Confira suas respostas
I – 1. (CERTO) 2. (ERRADO) 3. (CERTO)
4. (CERTO) 5. (CERTO)
Unidade 5
Técnico em Transações Imobiliárias
Atribuições do Administrador de Imóveis e
Modalidades de Financiamento
Unidade 7
Objetivos:
• Conhecer as atribuições de um administrador
imobiliário.
• Apresentar noções sobre as várias modalidades
de financiamento para aquisição da casa
própria.
A ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
A Administração pode ser entendida como um
processo de interação comunicativa livre de
distorções, em que os parceiros, representantes
do capital e do trabalho, buscam a satisfação
de suas necessidades e a realização de seus
objetivos de forma negociada. Pode ser aplicada
em diversas áreas, como Planejamento, Finanças,
Recursos Humanos, Imóveis etc.
Enfocaremos, em nosso estudo, a área de imóveis
com suas características próprias.
Administrar é dirigir, com zelo, um negócio, um
patrimônio econômico ou alguma coisa pública
ou privada. Portanto, a administração imobiliária
constitui a soma de atos de gerência, praticados
por uma pessoa (o mandatário) em nome de outra
(o mandante), mediante outorga de poderes (em
geral por procuração).
O administrador imobiliário
Para que a administração imobiliária realize suas
funções, é necessário escolher um administrador,
ou seja, um mandatário extrajudicial investido de
poderes outorgados por um mandante. É esse
mandatário, escolhido por critérios bem subjetivos
(amizade, confiança, perfil profissional etc.), que
executa os negócios imobiliários.
57
Para um bom desenvolvimento de suas tarefas,
deverá preencher certos requisitos indispensáveis
ao seu trabalho, como ter forte inclinação para
as relações públicas e possuir conhecimentos
específicos do ramo imobiliário. Já pensou se não
houvesse conhecimento a respeito das exigências
e dos entraves legais burocráticos que interagem
no negócio?
Outro aspecto importante do perfil do administrador
imobiliário é ter conhecimentos acumulados
para poder informar ao cliente qual o produto
mais adequado ao mercado. O conhecimento
de marketing é de vital importância, visto que
dele dependem a formação do preço, o lucro
presumido e a intermediação. Em suma, a
atividade do administrador imobiliário requer
profissionalismo.
O mercado imobiliário é exigente e os resultados
nem sempre são imediatos. Conquistar o
mercado, ajustar-se às suas exigências são
fatores decisivos para alcançar o sucesso, mas o
administrador deve oferecer ao mandante o seu
padrão de trabalho, que pode ser resumido no
binômio “segurança e rapidez”.
Convém lembrar que a ação do mandatário
circunscreve-se aos poderes outorgados. Sem
poderes expressos, o mandatário age em seu
próprio nome e por sua própria conta. O poder
ou a autorização do mandante, manifestado pela
forma prescrita em lei, é que dá autoridade ao
mandatário para praticar o ato em seu nome.
Classificação do administrador imobiliário
A nomenclatura da administração imobiliária varia
de acordo com a especialização profissional;
portanto, o administrador imobiliário nem sempre
atua em todos os segmentos do mercado
Unidade 7
imobiliário. Procura especializar-se no setor que
melhor domina. O administrador atua como
agente intermediário do locador, alugando o
imóvel, recebendo os aluguéis, recolhendo os
impostos, as taxas e contribuições de melhoria.
Se o imóvel for unidade de condomínio, representa
o condômino perante as assembleias e paga as
despesas condominiais.
O zelo estende-se à vistoria periódica do imóvel
locado e à atenção às mudanças na legislação
do inquilinato.
O administrador pode especializar-se nos seguintes
tipos de administração: locação residencial,
locação comercial (salas e lojas), administração
em condomínio (realizando as tarefas de síndico,
de subsíndico e demais condôminos, com poderes
de gestão) e administração de imóvel rural; nesse
sentido temos hoje verdadeiras empresas rurais.
No caso do condomínio, a lei civil garante que
o condômino que administrar sem oposição dos
outros presume-se representante comum.
Resumo
• Administrar é dirigir com zelo um negócio, um
patrimônio econômico ou alguma coisa pública
ou privada. Portanto, a administração imobiliária
constitui a soma de atos de gerência praticados
por uma pessoa (o mandatário) em nome de outra
(o mandante), mediante outorga de poderes.
• A escolha do administrador é feita com base em
critérios subjetivos, como amizade, confiança,
perfil profissional etc.
• A atividade do administrador imobiliário requer
profissionalismo, conhecimento de marketing e
experiência no ramo. Seu padrão de trabalho deve
ser resumido no binômio “segurança e rapidez”.
• O administrador imobiliário age no setor que
melhor domina, atuando como intermediário do
locador de imóvel.
• Compete ao administrador imobiliário: alugar o
imóvel, receber o aluguel, recolher os impostos
ou taxas, representar o condômino perante as
assembleias e pagar as despesas, entre outros.
58
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, V ou F, conforme sejam
verdadeiras ou falsas as afirmativas.
1. ( ) A administração imobiliária constitui a
soma de atos de gerência praticados por
uma pessoa em nome de outra, mediante
outorga de poderes.
2. ( ) O administrador é um mandante extrajudicial,
investido de poderes outorgados pelo
mandatário.
3. ( ) Não há necessidade de o administrador
imobiliário conhecer bem o ramo; basta que
ele tenha forte inclinação para as relações
públicas.
4. ( ) O administrador deve oferecer ao mandante
o seu padrão de trabalho que se resume no
binômio “segurança e rapidez”.
5. ( ) Sem poderes expressos, o administrador
age em seu próprio nome e por sua própria
conta.
Confira suas respostas
I – Veja se você respondeu assim:
1. (V)
2. (F) O administrador é um mandatário extrajudicial,
investido de poderes outorgados pelo
mandante.
3. (F) O administrador deve conhecer bem o ramo, as
exigências e os entraves legais e burocráticos
que interagem no negócio, e ter noções de
marketing.
4. (V) 5 (V).
O CONDOMÍNIO
Denomina-se condomínio a propriedade
pertencente a mais de uma pessoa ou o direito
simultâneo que várias pessoas detêm sobre o
mesmo objeto, incidindo tal direito não em uma
parte determinada, mas em um quinhão ideal.
O condomínio indica a propriedade em comum,
em estado de indivisão, ou seja, pro indiviso.
Para disciplinar e delimitar a liberdade de
cada condômino existe a convenção do
condomínio, o regulamento interno (específico
para cada condomínio), que pode ser solicitado
à administradora ou ao síndico e em que são
descritas e caracterizadas as frações ideais como
as partes de propriedade exclusiva; os deveres e
direitos dos condôminos; as assembleias gerais
Unidade 7
(convocação, quorum, eleição e deliberação); a
administração do condomínio por um síndico; o
conselho fiscal; o orçamento; as penalidades; as
despesas condominiais etc.
O condomínio é administrado por um síndico,
auxiliado por um subsíndico, eleitos em assembleia
geral para tal convocada. O mandato do síndico
tem a duração de dois (2) anos, permitida a
reeleição.
Os deveres e os direitos dos condôminos
Por definição, condôminos são os proprietários
de suas unidades privativas (habitacionais), como
também, proporcionalmente, das áreas comuns
que são compartilhadas por todos os moradores
de um condomínio, tais como hall social, salão
de festas, garagens, piscina etc. Por isso, é dever
de todos os moradores mantê-las e conservá-las.
Todos os condôminos devem estar cientes das
despesas, das obras e dos problemas de seu
condomínio e, sempre que houver dúvidas, devem
ter acesso a todos os documentos.
Cada condômino só está obrigado, em princípio, a
concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas
do edifício que estejam discriminadamente
aprovadas em assembleia geral.
E já que não há solidariedade entre os condôminos,
os fornecimentos feitos ao edifício só poderão ser
cobrados à sua administração, respondendo cada
um pela quota-parte que lhe tocar na composição
da despesa comum.
Como os condôminos exercem os direitos
conjuntos sobre a coisa, o Código Civil impõe-
-lhes uma série de deveres a serem cumpridos em
proveito da segurança e estabilidade do edifício,
de sua estética e do conforto e bem-estar de
quantos nele vivem.
O novo Código Civil, em vigor desde 11 de janeiro
de 2003, traz em seus arts. 1.335 e 1.336 os
direitos e os deveres dos moradores em relação
às áreas privativas e comuns do condomínio.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua
destinação, e contanto que não exclua a utilização
dos demais compossuidores;
59
III – votar nas deliberações da assembleia e delas
participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a
segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que
tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
A assembleia geral
A assembleia geral ordinária é anual e reúne-se
por convocação do síndico na forma prevista na
convenção (de praxe entre os três primeiros meses
do ano). As decisões tomadas pelo quorum que a
convenção fixar tornam-se obrigatórias para todos
os condôminos, competindo ao síndico expedir as
comunicações de estilo.
Na assembleia geral, os votos são proporcionais
às frações ideais do terreno e partes comuns
pertencentes a cada condômino, mas a convenção
pode dispor em sentido contrário.
A convenção do condomínio constitui a sua lei
interna. As razões para sua modificação devem
dela constar. Se houver silêncio, a lei confere
à assembleia geral extraordinária o poder de
modificá-la, fixando o quorum de 2/3 (dois terços)
do total das frações ideais, para deliberação.
A lei admite a convocação de assembleias gerais
extraordinárias convocadas pelo síndico ou por
condôminos que representem um quarto, no
mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem
os interesses gerais.
Todo assunto que não constar da convocação
não poderá ser deliberado. Caso algum assunto
seja tratado fora da convocação, ou ainda na
pauta “assuntos gerais”, cumpre mencionar que
a referida decisão deverá ser anulada em outra
assembleia e não vinculará obrigatoriamente os
moradores, uma vez que se constitui desrespeito
às regras de segurança jurídica.
Unidade 7
O síndico na administração do condomínio
O Código Civil vigente estipula que:
Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o
condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia
da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção,
o regimento interno e as determinações da
assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa
relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições,
bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e
quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
O art. 1.348 relaciona os atos de competência
do síndico, não se afastando muito do que já
dispunha a legislação anterior.
Embora não tenha sido incluída expressamente
a responsabilidade do síndico pela guarda dos
documentos contábeis, determinada no art. 22.
§ 1o, “g”, da Lei no 4.591/1964, essa obrigação
decorre da natureza da representação exercida
pelo síndico, devendo ser observada de acordo
com os prazos legais.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, em poderes de representação.
Essa investidura deve referir-se a medidas
específicas de defesa dos interesses do condomínio
na esfera judicial ou extrajudicial, mediante
mandato conferido pela própria assembleia, com a
expressa indicação dos poderes conferidos e o fim
a que se destina. A ata da assembleia constituirá
o instrumento constitutivo dessa representação,
devendo ser arquivada no Ofício de Registro de
60
Títulos e Documentos para a sua validade perante
terceiros, a quem se ofertará cópia da ata assim
registrada.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou
as funções administrativas, mediante aprovação
da assembleia, salvo disposição em contrário da
convenção.
O § 2o trata da transferência de representação ou
das funções administrativas do síndico a terceiros,
entre os quais se inclui o administrador.
A delegação é possível, desde que não vedada
expressamente pela convenção condominial. A
escolha desse terceiro, pelo síndico, continua
pautada pelo fator confiança, devendo, contudo,
passar pela solenidade de aprovação da assembleia
geral.
O Código Civil cria o conselho fiscal composto de
três membros, com mandato não superior a dois
anos, eleitos em assembleia, não se exigindo que
sejam condôminos, com a competência específica
de análise das contas do síndico.
O síndico, portanto, não contará obrigatoriamente
com conselho consultivo, órgão condominial de
assessoria na solução de problemas condominiais,
mas poderá vir a ter de sujeitar a análise das suas
contas ao conselho fiscal, previsto na convenção.
Essa competência pode ser delegada a um
administrador imobiliário, desde que precedida da
aprovação da assembleia geral. O administrador
pode ser pessoa física ou jurídica. O que pode
ser delegado? Quais as funções administrativas
passíveis de transferência ao administrador
imobiliário? São as seguintes: exercer a
administração interna da edificação ou do
conjunto de edificações, no que respeita à
vigilância, moralidade e segurança, bem como os
serviços que interessam a todos os moradores;
executar e fazer executar as deliberações da
assembleia geral; representar o condomínio, ativa
e passivamente, em juízo ou fora dele e praticar
os atos de defesa dos interesses comuns, nos
limites das atribuições conferidas por lei, pela
convenção do condomínio e pelo regimento
interno do edifício; prestar contas à assembleia
dos condôminos; impor as multas estabelecidas
na lei, na convenção ou no regimento interno.
A assembleia que eleger o síndico fixará a sua
remuneração.
Unidade 7
O conselho fiscal do condomínio
Conselho fiscal é órgão de fiscalização das
atividades do administrador do condomínio. Em
tal sentido, tem poderes para examinar as contas,
os relatórios e os comprovantes de despesas;
para emitir pareceres sobre as contas do síndico
ou propostas de orçamento e para abrir, encerrar
e rubricar o livro-caixa do condomínio.
Esse conselho é eleito, por prazo não superior
a dois anos, pela assembleia geral ordinária
e composto de três membros efetivos e três
suplentes, escolhidos entre os condôminos.
Outra função importante do conselho fiscal é o
de dirigir-se à assembleia e aos condôminos, por
correspondência registrada ou protocolada, dando
ciência de irregularidades da administração do
condomínio.
O orçamento do condomínio
Todo condomínio deve ter mecanismos de controle
de receitas e despesas. O elemento básico dessa
atividade é o orçamento que prevê as receitas e
fixa as despesas para o exercício. O orçamento é
fixado pela assembleia geral ordinária, convocada
anualmente com esse objetivo, por proposta do
síndico, depois de ouvido o conselho fiscal.
Constituem receitas do condomínio os percentuais
fixados pela assembleia geral para atender ao
custeio das despesas comuns e extraordinárias.
São despesas comuns a todos os condôminos:
a) as relativas à conservação, à limpeza, aos
reparos, à reconstrução de partes e coisas
comuns e às dependências do edifício;
b) as relativas à residência do zelador;
c) as relativas à manutenção das partes e coisas
comuns;
d) o prêmio de seguro do edifício e dos
empregados;
e) os impostos e taxas que incidam sobre as
partes e coisas comuns do edifício.
f) a remuneração do síndico, zelador e dos
demais empregados do edifício, bem como
as relativas aos encargos de previdência e
assistência social.
61
São despesas extraordinárias as que vierem a
ser fixadas pela assembleia geral, rateadas entre
os condôminos, que deverão ser pagas dentro de
15 (quinze) dias a contar da data da assembleia
que as autorizou, salvo se disposto de forma
diferente, inclusive com a adição à quota normal
do condomínio.
Cada condômino é responsável pelos danos
causados ou pelas despesas decorrentes de atos
por ele praticados, bem como pelo aumento de
despesa que der causa, tanto às partes comuns
do edifício quanto por omissão ou na execução
de trabalho ou reparos realizados na sua unidade
autônoma.
É obrigatório o seguro do edifício contra incêndio
ou qualquer outro risco que possa destruí-lo,
no todo ou em parte, em companhia idônea,
com aprovação da assembleia, discriminando-
-se na apólice o valor das partes comuns e de
cada unidade autônoma. Em caso de sinistro.
a assembleia geral extraordinária, para tal
convocada, elegerá uma comissão de três
condôminos, investindo-os de plenos poderes
para promover todos os atos pertinentes à
liquidação do sinistro na companhia seguradora.
O termo sinistro refere-se a acontecimentos de
qualquer natureza, que sobrevêm a pessoas ou
coisas seguradas, causando-lhes dano ou perda,
total ou parcial.
Penalidades
O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados,
ou não, sendo previstos os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
O condômino que não cumprir quaisquer dos
deveres estabelecidos na convenção pagará
a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se
apurarem. Não havendo disposição expressa,
caberá à assembleia geral, por 2/3 (dois terços),
no mínimo, dos condôminos restantes, deliberar
sobre a cobrança da multa.
O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento antissocial, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos, poderá ser constrangido a pagar
Unidade 7
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais.
Essas penalidades instituídas no Código Civil
de 2003 estão valendo e os casos estão sendo
submetidos aos tribunais.
Os débitos constituídos poderão ser cobrados pelo
síndico por via judicial, sujeitando-se o condômino
faltoso ao pagamento de custas, honorários,
correção monetária, se houver, e honorários
advocatícios.
Outras penalidades poderão ser aplicadas –
desde que constantes do regimento interno –
aos condôminos que eventualmente perturbem
o uso das coisas e partes comuns do edifício,
acarretando despesas ao condomínio. As
penalidades deverão ser fixadas pela assembleia
geral e deverão constar do regimento interno
do edifício ou ato equivalente. As multas são
impostas pelo síndico. Ao condômino multado
é assegurado o direito de recorrer à assembleia
geral.
Despesas condominiais
Cada condômino concorrerá nas despesas gerais
do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos
na convenção, a quota-parte que lhe couber no
rateio.
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições,
competindo-lhe promover, por via judicial, a
cobrança das quotas atrasadas. O atraso implica
o pagamento de juro moratório de 1% (um por
cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento)
sobre o débito, salvo se houver outra disposição
convencional – art. 1.336, § 1o, do CC.
Os condôminos concorrem, ainda, com os
recursos necessários às obras que interessarem
à estrutura integral da edificação e ao seguro, que
é obrigatório, para cobertura de sinistros.
Resumo
• Condomínio é o direito simultâneo que várias
pessoas detêm sobre o mesmo objeto. Constitui-
-se por convenção em que são descritas e
caracterizadas as partes de propriedade comum,
exclusiva; os deveres e direitos dos condôminos;
as assembleias gerais; a administração do
62
condomínio por um síndico; o conselho fiscal;
o orçamento; as penalidades; as despesas
condominiais etc.
• Fazem parte dos deveres dos condôminos:
observância das condições estéticas comuns do
edifício; conservação do prédio; despesas e obras
de interesse geral; participação nas despesas;
ressarcimento de certos prejuízos; aplicação de
sanções; preceitos atinentes à “boa vizinhança”
etc.
• Quanto aos direitos dos condôminos, encontramos:
a liberdade de trânsito pelas partes comuns; a
faculdade de utilizar as áreas de serviço ou de
acesso a qualquer parte do edifício; a propriedade
exclusiva da unidade que lhe cabe; o direito de
participar das reuniões e assembleias e denunciar
qualquer irregularidade da administração do
prédio etc.
• A assembleia geral reúne-se, anualmente, por
convocação do síndico, na forma prevista na
convenção, e todos os condôminos devem acatar
as decisões tomadas por ela, competindo ao
síndico expedir as comunicações de estilo.
• O síndico é eleito pela assembleia geral e tem
como função administrar os interesses comuns
dos condôminos.
• O conselho fiscal é o órgão de fiscalização
das atividades do síndico. É composto de três
membros efetivos e três suplentes, escolhidos
entre os condôminos pela assembleia geral.
• Todo condomínio deve ter mecanismos de controle
de receitas e despesas, cujo elemento básico
é o orçamento, que prevê as receitas e fixa as
despesas para o exercício.
• Os condôminos em atraso com o pagamento das
suas contribuições estão sujeitos a penalidades
como multas, juros, honorários advocatícios etc.
• Cada condômino concorrerá nas despesas gerais
do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos
na convenção, a quota-parte que lhe couber no
rateio.
Exercícios
I – Analise as afirmações a seguir. Caso elas não estejam
corretas, reescreva-as nas linhas abaixo.
1. O condomínio é administrado por um síndico e
um subsíndico, eleitos pelo conselho fiscal.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
Unidade 7
2. Fazem parte dos deveres dos condôminos o
pagamento dos impostos, as taxas e os seguros
comuns.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
3. Não é obrigatório o cumprimento das decisões
tomadas em assembleia geral ordinária pelos
condôminos.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
4. O conselho fiscal tem poderes para fiscalizar
as atividades do síndico, examinar as contas,
relatórios e comprovantes de despesa e emitir
pareceres sobre o síndico, entre outros.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
5. Todo condomínio deve ter mecanismos de controle
de receitas e despesas, cujo elemento básico
é o orçamento que prevê as receitas e fixa as
despesas para o exercício em questão.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
II – Dê as respostas certas.
Márcio é condômino do Edifício Village e está sempre
em atraso com o pagamento das suas contribuições,
obrigando o síndico a recorrer à justiça.
1. O síndico pode cobrar tais débitos por via judicial?
_________________________________________
2. E como estes débitos serão calculados?
_________________________________________
_________________________________________
3. Nesse caso, cabe ao condômino algum direito?
Qual?
_________________________________________
_________________________________________
III – Explique com suas palavras o termo sublinhado
abaixo.
Os condôminos concorrem ao seguro para cobertura
de sinistro.
____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
63
Confira suas respostas
I – As frases que devem ser modificadas são:
1. O síndico e o subsíndico são eleitos pela
assembleia geral e não pelo conselho fiscal.
3. As decisões tomadas em assembleia geral
ordinária ou extraordinária devem ser cumpridas
pelos condôminos.
II – Veja as soluções cabíveis.
1. Sim.
2. Os débitos serão acrescidos de juros, correções
monetárias, multas, honorários advocatícios,
entre outras penalidades.
3. Sim. Ao condômino multado é assegurado o
direito de recorrer à assembleia geral.
III – Sinistros são acontecimentos de qualquer natureza
que sobrevêm a pessoas ou coisas seguradas,
causando-lhes danos ou perdas, total ou parcial.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Incorporação imobiliária é a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a construção
total ou parcial de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas.
Para que você entenda melhor, observe o caso
seguinte.
Fernanda é proprietária de um terreno à beira-
-mar. Paula possui uma firma construtora. Rita
quer empregar uma certa quantia disponível.
Resolveram, então, unir-se para realizarem um
grande sonho: a construção de um condomínio
fechado.
Ao juntarem-se, foi formada uma incorporação
imobiliária.
Uma vez formada a incorporação, torna-se
necessária a figura do incorporador.
Incorporador é a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando
a construção, faça compromisso ou efetive a
venda de frações ideais de terreno, objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em
construção, sob regime condominial ou que
meramente aceite propostas para a efetivação
de tais transações, coordenando e levando a
termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela certeza a certo prazo, preço
e determinadas condições das obras concluídas
– Lei no 4.591, de 16/12/1964, e legislação
posterior.
Unidade 7
Para que este incorporador possa desempenhar
seus direitos e obrigações contemplados em lei,
ele deve ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente
comprador, o cessionário deste ou o promitente
cessionário, com título devidamente registrado
no Registro de Imóveis;
b) o construtor ou corretor de imóveis.
Estende-se, ainda, a condição de incorporador
aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos
que contratem a construção de edifícios que se
destinem à constituição de condomínio, sempre
que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.
A construção de imóveis, objeto de incorporação,
poderá ser contratada sob o regime de empreitada
ou por administração, conforme dispuser o
contrato. Farão parte integrante e complementar
do contrato o memorial descritivo das edificações
e o projeto de arquitetura.
A construção, feita em regime de empreitada,
poderá ser comercializada a preço fixo ou
a preço reajustável por índices legalmente
estabelecidos.
Caso a construção seja feita em regime de
administração, também denominada “a preço de
custo”, será de responsabilidade dos proprietários
ou adquirentes o pagamento do custo integral da
obra. Nessa hipótese, deve constar do contrato
o montante do orçamento do custo da obra e a
data do seu início.
Patrimônio de afetação
O governo promulgou, em agosto de 2004, a Lei
no 10.931 — Lei do Patrimônio de Afetação –
que estabelece regras e critérios e que disciplina
as relações imobiliárias, tendo como finalidade
aumentar a transparência das incorporações,
a credibilidade dos empreendimentos e a
segurança jurídica de parte a parte. Essa lei não
veio substituir a Lei de Incorporações Imobiliárias
(Lei no 4.591/1964), senão a complementá-la e
aprimorá-la.
Consiste na adoção de um patrimônio próprio para
cada empreendimento, que passará a ter a sua
própria contabilidade, separada das operações da
incorporada/construtora, o que confere segurança
aos adquirentes quanto à destinação dos recursos
aplicados na obra.
64
Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza
tributária, trabalhista e constantes de instituições
financeiras ficam restritas ao empreendimento
em construção, não tendo qualquer relação com
outros compromissos e dívidas assumidas pela
empresa.
Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência
da empresa construtora/incorporadora, os
compradores poderão dar continuidade à obra,
contratando outra empresa no lugar da falida,
configurando o objetivo de garantir ao consumidor
a entrega de imóvel comprado na planta.
No caso da figura do patrimônio de afetação, que
é de uso facultativo, existem maiores garantias
aos mutuários, pois prevê a existência de uma
comissão de representantes desde o início da
obra, o que dificultará a ocorrência de desvios,
mesmo porque o patrimônio do incorporador
irá responder pelo empreendimento objeto da
afetação.
Resumo
• A atividade exercida com o intuito de promover
e realizar a construção de edificações, total ou
parcial, denomina-se incorporação imobiliária.
• A construção de imóveis poderá ser contratada
sob o regime de empreitada ou por administração,
conforme o contrato em questão, e farão parte
desse contrato o memorial descritivo das
edificações e o projeto de arquitetura.
• Se a construção for feita em regime de
administração, será de responsabilidade dos
proprietários o pagamento do custo integral da
obra. Nesse caso, devem constar do contrato o
montante do orçamento do custo da obra e a data
do seu início.
• Patrimônio de afetação consiste na adoção de um
patrimônio próprio para cada empreendimento, que
passará a ter a sua própria contabilidade, separada
das operações da incorporada/construtora, o
que confere segurança aos adquirentes quanto à
destinação dos recursos aplicados na obra.
Unidade 7
Exercícios
I – Assinale com um X os parênteses antes das
palavras CERTO ou ERRADO, segundo o conteúdo das
afirmações a seguir.
1. A incorporação imobiliária tem como intuito
a promoção das construções realizadas pelas
construtoras autônomas.
( ) CERTO ( ) ERRADO
2. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador.
( ) CERTO ( ) ERRADO
3. Qualquer pessoa, física ou jurídica, pode
desempenhar a função de incorporador.
( ) CERTO ( ) ERRADO
4. Numa incorporação, a construção de imóveis
pode ser contratada sob o regime de empreitada
ou por administração.
( ) CERTO ( ) ERRADO
5. A falta de pagamento de certos números de
parcela pelo contratante pode implicar a rescisão
do contrato de incorporação.
( ) CERTO ( ) ERRADO
II – Relacione as colunas corretamente.
A. Regime de empreitada
B. Regime de administração relação à habitação.
1. ( ) Regime denominado também de “a preço
de custo”.
2. ( ) Regime que responsabiliza o adquirente ou
o proprietário pelo pagamento integral do
custo da obra.
3. ( ) Regime no qual o custo da obra poderá
ser a preço fixo ou reajustável por índices
legalmente estabelecidos.
Confira suas respostas
I – Você deve ter assinalado assim.
1. (X) ERRADO
A incorporação imobiliária tem como intuito
tanto a promoção das construções como as suas
realizações.
2. (X) CERTO
3. (X) ERRADO
Para desempenhar a função de incorporador,
a pessoa deve ser proprietária do terreno ou
promitente comprador ou construtor ou corretor
de imóveis.
4. (X) CERTO
5. (X) CERTO
II – 1. (B) 2. (B) 3. (A)
65
O FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Existem diversas formas de se financiar a
compra de um imóvel. Antes de optar por uma
delas, é importante conhecer as vantagens e
desvantagens de cada modalidade. Além disso, o
comprometimento da renda familiar deve ser bem
avaliado antes da assinatura do contrato.
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
A aquisição da casa própria sempre foi sinônimo
de problema, devido às dificuldades existentes.
Para que tal situação fosse amenizada, em
1964, o governo federal, preocupado com o alto
custo dos imóveis residenciais, criou o Sistema
Financeiro da Habitação – Lei no 4.380, alterada
recentemente pela Lei no 11.977/2009.
Conceito e objetivo
Podemos dizer que o Sistema Financeiro de
Habitação é o método de administração que fixa
o regime ou a política financeira do Estado com
Institui princípios e regras de conduta que deverão
presidir os serviços públicos e privados, no campo
das possibilidades econômicas, tendo em vista
os interesses da população na aquisição de
moradias.
Exprime, outrossim, um conjunto de medidas
sobre finanças e habitação, formando um
corpo de estudos a ser aplicado na ordenação,
organização e execução desta política setorial,
visando disciplinar os meios de aproveitamento e
produção das utilidades (materiais de construção
e áreas a construir) em benefício da coletividade
e do bem-estar dos seus membros.
Na realidade, o executor, coordenador e controlador
deste plano nacional, não constrói nem financia
diretamente a construção de imóveis ou obras
correlatas, mas o faz por meio de seus agentes
financeiros, entre eles a Caixa Econômica Federal.
Vale a pena ressaltar que, após a criação do Sistema
Financeiro da Habitação, a venda de imóveis
residenciais passou a ser atribuição dos agentes
financeiros, que acabaram desestimulando a
venda por particulares, visto não mais oferecerem,
Unidade 7
aos interessados, os atrativos financeiros de
que gozavam até a criação do atual sistema
imobiliário.
Por meio do SFH, é possível obter financiamento
com recursos oriundos do Fundo de Amparo ao
Trabalhador (FAT), do Fundo de Garantia do Tempo
de Serviço (FGTS) e da poupança. Para cada
fonte de recursos, destina-se uma classe social
a ser atendida: o FGTS atende quem ganha até
10 salários mínimos; a poupança financia, quem
ganha mais de 10 salários mínimos, e o FAT é
normalmente direcionado a financiamentos para
as classes média e alta. Em geral, os bancos
financiam apenas 60% do valor do imóvel.
Na aquisição pelo SFH, as vantagens são obter
crédito a juros menores que os praticados no
mercado comum e poder usufruir o imóvel de
imediato. A desvantagem fica por conta de hoje
não existirem mais regras protetivas da capacidade
de pagamento do mutuário, ficando este a mercê
da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar
inadimplente perde tudo o que pagou. Também se
soma às desvantagens o fato de que você pagará
de quatro a cinco vezes o valor do imóvel durante
os 15 a 18 anos do prazo do financiamento.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
No Sistema Financeiro Imobiliário (SFI),
regulamentado pela Lei n o 9.514/1997, os
recursos dos financiamentos são dos próprios
bancos, destinados normalmente à classe média
e alta, para compra de primeiro imóvel, segundo
imóvel ou até imóveis comerciais.
Por meio desse instituto, a garantia hipotecária
foi substituída pela alienação fiduciária do imóvel.
Nesse tipo de contrato, o imóvel é adquirido com
recursos da instituição financiadora. O comprador
tem o direito de uso, porém o domínio do bem
pertence ao financiador até que seja totalmente
pago.
O diferencial dos financiamentos feitos nessa
modalidade é que eles podem ser para aquisição
de um segundo imóvel ou de imóvel comercial. As
desvantagens ocorrem por conta da liberação de
práticas abusivas contra os consumidores, como
altas taxas de juros e capitalização dos juros,
além do fato de que, uma vez inadimplente, o
mutuário perde tudo o que pagou sem qualquer
chance de defesa.
66
Embora o prazo nas operações do SFI seja menor,
os juros são maiores, o que faz com que se pague
um imóvel a título de juros, a cada 3 anos de
financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros
serão pagos.
Outras modalidades de financiamento
A Caixa Econômica Federal, como principal agente
público para o financiamento imobiliário, apresenta,
além das já citadas, outras possibilidades para a
aquisição, construção ou melhoria de imóveis,
destacando-se:
• Carteira Hipotecária
É um financiamento com condições mais livres do
que as do Sistema Financeiro da Habitação (SFH),
uma vez que os recursos utilizados são do próprio
banco. O valor dos imóveis tende a ser maior e
não há limite do quanto pode ser financiado nem
do prazo. Os juros são os mais altos do mercado,
em torno dos 15% ao ano, e há a prática de
capitalização de juros.
• Programa de Arrendamento Residencial
(PAR)
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
funciona de forma semelhante a um leasing
de automóvel: o banco lhe aluga um imóvel
por 10 anos e, ao final desse prazo, você tem
a oportunidade de comprá-lo, pagando o valor
estipulado inicialmente, cerca de 20% do preço
do imóvel, corrigido, à vista.
No PAR, a vantagem é poder usufruir o imóvel
de imediato, pagando um valor equivalente ao
aluguel. A desvantagem é que uma vez não
pagas mais de 3 parcelas, o ocupante do imóvel
é despejado e perde tudo o que pagou. Também
há o problema do valor residual garantido (VRG),
que será o valor pago ao final do contrato para
ter o imóvel para si. Esse valor deve ser de 20%
do valor do imóvel original, mas deverá ser pago
à vista no final do contrato de locação, que será
firmado com prazo de 10 a 15 anos. Se este VRG
for diluído durante as parcelas do aluguel, a título
de antecipação da opção de compra, este último
problema pode ser superado.
Unidade 7
• Consórcio Imobiliário Caixa
É outra alternativa para quem deseja adquirir,
construir, reformar e/ou ampliar um imóvel
residencial ou comercial, ou ainda casa de campo,
de praia, sítio ou fazenda. O adquirente da cota
recebe a carta de crédito correspondente ao valor
contratado ao ser contemplado. Na aquisição, o
imóvel deve ser pronto, na condição de novo ou
usado.
Após a contemplação, o consorciado pode optar
pelas modalidades construção, reforma e/ou
ampliação, mas vale ressaltar que a construção
deve ocorrer em terreno próprio.
Além da Caixa Econômica, outros segmentos
empresariais e financeiros possuem linhas de
crédito para a aquisição da casa própria.
• Plano Direto com a Construtora
Na aquisição de imóvel na planta, pelas
construtoras, é firmado um contrato em que o
preço do imóvel é dividido em parcelas durante
a construção e após a entrega do “Habite-se”,
normalmente em prazos de 60 meses.
Na compra direta com a construtora, a vantagem
que se tem é poder comprar o imóvel com
deságio, ou seja, como o pagamento do preço é
feito durante a construção, o preço final do imóvel
sai mais barato e, em geral, quando o imóvel
fica pronto, ele vale mais do que o preço pago
pelo comprador. A desvantagem desse sistema
também é a demora de dois a três anos para
entrar no imóvel, além do risco de a construtora
vir a falir.
As regras para aquisição da casa própria estão
sempre sofrendo modificações. É importante
que o Corretor de Imóveis mantenha-se sempre
atualizado. Para esse fim, convém acessar os
sites do COFECI <www.cofeci.gov.br> e da Caixa
Econômica Federal <www.caixa.gov.br>.
Resumo
• Várias são as formas de se financiar a compra de
um imóvel; cada uma delas apresenta vantagens
e desvantagens.
• O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi
criado pela Lei no 4.380, alterada recentemente
pela Lei no 11.977/2009.
• Fixa o regime ou política financeira do Estado em
relação à habilitação, além de instituir princípios
67
e regras de conduta dos serviços públicos e
privados em relação aos interesses da população
na aquisição de moradias. Seu principal agente
financeiro é a Caixa Econômica Federal.
• Vantagens do SFH: obtenção de crédito a juros
menores e usufruto imediato do imóvel.
• Desvantagens do SFH: não existência de regras
protetivas à capacidade de pagamento do
mutuário; inadimplência conduz à perda do
montante pago; pagamento, ao final de 15 ou 18
anos, de quatro a cinco vezes o valor do imóvel.
• S i s t e m a Fi n a n c e i r o I m o b i l i á r i o ( S F I ) e
regulamentado pela Lei no 9.514/1997; garantia
hipotecária substituída pela alienação fiduciária
do imóvel.
• Vantagens do SFI: financiamento possível para
aquisição de segundo imóvel ou de imóvel
comercial.
• Desvantagens do SFI: liberação de práticas
abusivas contra os consumidores, como altas taxas
de juros, capitalização de juros; inadimplência
conduz à perda do imóvel, sem chance de defesa;
pagamento de um imóvel a cada três anos de
financiamento.
• Carteira Hipotecária: condições mais livres que o
SFH; os recursos são do próprio banco.
• Vantagens da CH: maior valorização do imóvel;
inexistência de limite do valor financiado e do
prazo.
• Desvantagens da CH: juros mais altos do mercado
e prática de capitalização de juros.
• Programa de Arrendamento Residencial (PAR):
semelhante a um leasing de automóvel; aluguel
pelo banco por 10 anos; opção de compra ao final
do prazo, pagando-se cerca de 20% do preço do
imóvel, corrigido, à vista.
• Vantagem do PAR: usufruto imediato do imóvel,
com valor equivalente ao aluguel.
• Desvantagens do PAR: despejo do ocupante do
imóvel após 3 meses de inadimplência; perda do
montante pago.
• Consórcio Imobiliário Caixa: alternativa para
aquisição, construção, reforma ou ampliação de
imóveis, quer residenciais, comerciais, quer de
campo, de praia, sítio ou fazenda.
• Vantagens do CIC: contemplado, o adquirente
recebe carta de crédito no valor contratado; opção
pelas modalidades após contemplação.
• Desvantagens do CIC: aquisição somente para
imóveis já prontos, novos ou usado; construção
somente em terreno próprio.
• Plano Direto com a Construtora: contrato firmado
com a construtora para aquisição do imóvel na
planta; preço dividido em parcelas durante a
Unidade 7 68

construção e após a entrega do “Habite-se”, 60 Confira suas respostas

meses, em geral.
• Vantagens do PDC: compra do imóvel com A (3); B (5); C (1); D (2); E (6); F (4).
deságio; preço final mais barato do que o valor do
imóvel depois de pronto.
• Desvantagens do PDC: demora de dois a três
anos para receber o imóvel e risco de falência da
construtora.

Exercícios
Relacione as formas de financiamento às suas características:

1. Sistema Financeiro de Habitação

2. Sistema Financeiro Imobiliário
3. Carteira Hipotecária
4. Programa de Arrendamento Residencial
5. Consórcio Imobiliário Caixa
6. Plano Direto com a Construtora

A ( ) Financia imóveis de maior valor com recursos do

próprio banco, cobrando os juros mais altos do
mercado.
B ( ) Financia outras modalidades, como reforma,
construção ou aquisição de casas de campo, de
praia, sítios e fazendas.
C ( ) Fixa o regime ou a política financeira do Estado em
relação à habitação, visando disciplianar os meios
de produção em benefício da coletividade.
D ( ) Destina-se às classes média e alta; concede ao
comprador o direito de uso, porém mantém o
domínio do bem até o fim do financiamento.
E ( ) Financia o imóvel na planta; vende com deságio,
mas corre o risco de o agente falir e não entregar
o imóvel.
F ( ) Possiblita o usufruto imediato do imóvel, pagando,
o interessado, o valor de um aluguel durante prazo
determinado e tendo opção de compra após esse
prazo.
 Técnico em Transações Imobiliárias
Garantias de Locação
Unidade 8
Objetivos:
• Identificar os procedimentos necessários à
locação de imóveis, bem como as principais
garantias locatícias.
• Compreender os procedimentos processuais
inerentes à Lei do Inquilinato.
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Locação é uma expressão derivada do latim
locatio (do verbo locare) que significa dispor,
situar, estabelecer, ou seja, exprime a colocação
de alguma coisa à disposição de alguém, mediante
uma retribuição ou preço.
Quando um imóvel é posto à disposição de
alguém, mediante contrato de locação, entende-
-se que ocorreu uma transferência do seu uso em
proveito de outrem, em troca de uma remuneração
previamente ajustada e de acordo com a Lei do
Inquilinato.
Assim, numa locação predial, transmite-se
apenas a posse, o direito de uso, permanecendo
o domínio com o senhorio. Essa expressão é
usada no Código Civil brasileiro com a significação
de senhor, dono, proprietário, seja nos casos de
enfiteuse (que não pode mais ser criada, pois o
novo Código Civil acabou com esse instituto), seja
nos de locação ou de arrendamento. Recordemos
o significado de “enfiteuse”: cessão a outrem
do direito à utilização de um imóvel, temporária
ou perpétua, em troca de pensão a foro anual,
conservado o domínio direto do proprietário.
O contrato de locação
Todo contrato de locação, como os demais
pactos, deve conter, para a sua validade, entre
outras de ordem legal especial, disposições de
ordem pública escritas na Lei do Inquilinato. No
caso, são três as disposições essenciais: res (a
coisa – o imóvel descrito), pretium (o preço – a
remuneração) e consensus (o consentimento – o
acordo de vontades).
Chamamos os responsáveis por esses contratos
de locador (o proprietário ou responsável pelo
imóvel) e locatário (a pessoa que aluga).
A locação predial urbana, pelo elevado interesse
social e sua repercussão na economia interna, é
regulada por lei especial, revista de tempos em
tempos, para manter o equilíbrio de interesses que
se fundam nos contratos de uso de bens imóveis.
A atual Lei do Inquilinato é a de no 8.245, de 18
de outubro de 1991, publicada no Diário Oficial
da União do dia 21 de outubro do mesmo ano,
que, por sua vez ,sofreu alterações pela Lei no
12.112/2009.
Veja, a seguir, as obrigações criadas entre o
locador e o locatário pelo contrato de locação.
O locador
Ao locador compete dar o imóvel residencial em
locação, garantindo o uso pacífico de bem locado,
sem turbação de qualquer espécie ou embaraço
para que possa auferir as rendas ou utilidades
decorrentes do contrato.
Veja, agora, a transcrição do art. 22 da Lei no
8.245/1991 que rege os deveres do locador.

Unidade 8
Art. 22 – O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em
estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o
destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores
à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite,
descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa
referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado
das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária,
se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou
de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio
de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,
salvo disposição expressa em contrário no
contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os
comprovantes relativos às parcelas que
estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de
condomínio.
Parágrafo único – Por despesas extraordinárias
de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do
edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem
à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços
de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de
habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;
70
e) instalação de equipamentos de segurança e de
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas
partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
O locador pode ser pessoa física ou jurídica. E
o contrato de locação comporta um ou mais
locadores e um ou mais locatários (cf. art. 2o da
Lei do Inquilinato).
O locatário
O locatário é a pessoa física ou jurídica que
recebe do locador determinado imóvel para seu
uso e gozo, com a principal obrigação de pagar
o aluguel. Tem direitos e deveres resultantes do
contrato e da Lei do Inquilinato.
Conheça seus deveres aqui transcritos.
Art. 23 – O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos
da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte
ao vencido, no imóvel locado, quando outro
local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido, compatível com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá-lo com o mesmo cuidado como se
fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do
locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparação a este incumba, bem
como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocados por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do
imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os
documentos de cobrança de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer
Unidade 8
intimação, multa ou exigência de autoridade
pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo
de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou
por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que
seja o mesmo visitado e examinado por
terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de
condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1o – Por despesas ordinárias de condomínio
se entendem as necessárias à administração
respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força
das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso;
d) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos
e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações
e equipamentos de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores,
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e
instalações elétricas e hidráulicas de uso
comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas
alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
§ 2o – O locatário fica obrigado ao pagamento das
despesas referidas no parágrafo anterior, desde
que comprovadas a previsão orçamentária e o
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo
a comprovação das mesmas.
71
§ 3 o – No edifício constituído por unidades
imobiliárias autônomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao
pagamento das despesas referidas no § 1o deste
artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 – Nos imóveis utilizados como habitação
coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários
poderão depositar judicialmente o aluguel e
encargos se a construção for considerada em
condições precárias pelo poder público.
§ 1o – O levantamento dos depósitos somente será
deferido com a comunicação, pela autoridade
pública, da regularização do imóvel.
§ 2o – Os locatários ou sublocatários que deixarem
o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante
a execução das obras necessárias à regularização.
§ 3o – Os depósitos efetuados em juízo pelos
locatários e sublocatários poderão ser levantados,
mediante ordem judicial, para realização das obras
ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25 – Atribuída ao locatário a responsabilidade
pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas
ordinárias do condomínio, o locador poderá cobrar
tais verbas juntamente com o aluguel do mês a
que se refiram.
Parágrafo único – Se o locador antecipar os
pagamentos, a ele pertencerão as vantagens
daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo
integralmente.
Art. 26 – Necessitando o imóvel de reparos
urgentes, cuja realização incumba ao locador, o
locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único – Se os reparos durarem mais de
dez dias, o locatário terá direito ao abatimento
do aluguel, proporcional ao período excedente;
se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Resumo
• Chamamos de locação predial o fato de um
imóvel ser posto à disposição de alguém,
mediante contrato de locação e em troca de uma
remuneração ajustada e de acordo com a Lei do
Inquilinato.
• As três disposições essenciais do contrato de
locação são: o imóvel descrito, o preço e o acordo
de vontades.
 72
Unidade 8

• A locação predial urbana é regulada por lei II – Defina.

especial – a Lei do Inquilinato no 8.245, de 18
1. Locador
de outubro de 1991, alterada pela Lei no 12.112,
de 2009, e tem como responsáveis o locador (o _________________________________________
proprietário ou responsável do imóvel) e o locatário _________________________________________
(a pessoa que aluga).
2. Locatário
• O período contido entre a criação de uma lei e a
sua vigência denomina-se vacatio legis ou vacância _________________________________________
da lei. _________________________________________
• Compete ao locador: entregar ao locatário o III – Relacione de forma correta.
imóvel alugado em bom estado; garantir o uso
pacífico do imóvel durante a locação; manter no A – Locador
decorrer da locação a forma e o destino do imóvel; B – Locatário
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à 1. ( ) Pagar as despesas extraordinárias do
locação; fornecer documentos e recibos pedidos; condomínio.
pagar as taxas de administração imobiliária (se 2. ( ) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores
houver) e as despesas extras de condomínio. à locação.
• Compete ao locatário: pagar pontualmente o 3. ( ) Servir-se do imóvel para o uso convencionado.
aluguel e os encargos da locação; servir-se do 4. ( ) Cumprir a convenção de condomínio e os
imóvel para o uso convencionado; restituir o regulamentos internos.
imóvel no fim do contrato em bom estado; levar 5. ( ) Permitir a vistoria do imóvel quando
ao conhecimento do locador o surgimento de necessário.
qualquer dano ou defeito; realizar reparação dos
danos apresentados pelo imóvel; não modificar a
forma interna ou externa do imóvel; entregar ao Confira suas respostas
locador os documentos e recibos pedidos; pagar
as despesas de telefone, luz, água, esgoto, gás; I – 1. Os responsáveis pelo contrato de locação predial
manter instalações e áreas em comum e repor o são assim denominados:
fundo de reserva caso seja necessário. – Carlos é o locador;
– Jaime é o locatário.
2. Pela locação foi transmitida apenas a posse, o
direito de uso; o domínio permaneceu com o
Exercícios proprietário.
3. As três disposições essenciais desse contrato são:
I – Leia o caso abaixo para responder as perguntas a
a. o apartamento descrito;
seguir.
b. o preço – R$500,00;
Carlos alugou seu apartamento para Jaime por um c. o acordo feito entre eles.
ano, mediante contrato de locação predial, em troca II – Você deve ter definido assim:
de R$500,00 (quinhentos reais) mensais. 1. O locador é o proprietário do imóvel a ser alugado
1. Carlos e Jaime são os responsáveis pelo contrato ou o responsável por ele.
de locação predial realizado entre eles. Como são 2. O locatário é aquela pessoa física ou jurídica que
denominados? recebe do locador determinado imóvel para seu
uso e gozo, em troca de um aluguel.
_________________________________________
_________________________________________ III – Confira a ordem:
1. (A) 2. (A) 3. (B) 4. (B) 5. (B)
2. O que foi transmitido nessa locação?
_________________________________________
_________________________________________ A LOCAÇÃO PREDIAL URBANA
3. Identifique as três disposições essenciais desse
contrato.
O prédio urbano
_________________________________________
_________________________________________ 0 que vem a ser prédio urbano?
No sentido vulgar, prédio urbano significa casa,
sala, loja, edifício etc. No sentido jurídico,
indica todo e qualquer imóvel, edifício ou não,
Unidade 8
destinado à residência ou à atividade de comércio
ou indústria. É a propriedade inamovível que,
em outras palavras, quer dizer o solo com as
benfeitorias que lhe foram acrescidas.
A Lei do Inquilinato limita o campo de sua
incidência aos prédios urbanos, ficando à margem
da sua tutela os imóveis rústicos que se achem
fora do perímetro urbano e se destinem ao cultivo,
à extração, à criação ou à industrialização. Em
outras palavras, é a destinação do prédio e a sua
localização que firmam a distinção entre o prédio
urbano e o prédio rústico (imóvel rural).
Estão excluídos do âmbito da Lei do Inquilinato
as matérias regidas por normas de Direito
Administrativo (prédios do domínio da União,
dos estados e municípios, de suas autarquias e
fundações); por normas de Direito Civil (vagas
autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos, espaços destinados
à publicidade, apart-hotéis, hotéis residência ou
equiparados e o arrendamento mercantil, em
quaisquer de suas modalidades) art. 1o da Lei no
8.245/1991.
Os apart-hotéis e hotéis residência ou equiparados
são excluídos da referida lei por prestarem serviços
regulares a seus usuários, a exemplo da limpeza
das unidades, lavanderia, telefone etc.
A locação predial urbana pode ser residencial ou
não residencial, como veremos a seguir.
Locação residencial
Este tipo de contrato pertence ao gênero locação
de coisa, que aqui quer dizer residência. É
subordinado a regime previsto em lei especial
– Lei do Inquilinato – e alcança tão somente os
prédios residenciais urbanos.
Funda-se o contrato de locação quando o locador
entrega sua propriedade ao locatário, para o seu
uso e gozo, com a promessa da restituição em
época aprazada e mediante uma remuneração: o
aluguel. Os contratos são escritos ou não escritos.
Estes regem-se pelos usos e costumes do lugar
onde se situa o imóvel.
O sujeito ativo do contrato de locação é o titular
do direito subjetivo, que obtém as vantagens
oriundas desse direito, exercitando-o nos termos
da lei – o locador. É o sujeito do direito, o credor.
Pode ser proprietário ou não.
73
O sujeito passivo é aquele de quem se exige o
cumprimento da obrigação; é o que está submetido
ao dever jurídico, o que deve satisfazer o objeto da
obrigação: é o devedor, o inquilino – o locatário.
Outras disposições mais específicas sobre o
assunto (locação residencial) estão previstas
nos arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato, que
transcreveremos para seu conhecimento:
Art. 46 – Nas locações ajustadas por escrito e por
prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1o – Findo o prazo ajustado, se o locatário
continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do
contrato.
§ 2o – Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47 – Quando ajustada verbalmente ou por
escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:
I – nos casos do art. 9o;
II – em decorrência de extinção do contrato
de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário estiver relacionada com o seu
emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu
cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente
que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial
próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo poder público, que
aumentem a área construída em, no
mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinquenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação
ultrapassar cinco anos.

Unidade 8
§ 1o – Na hipótese do inciso III, a necessidade
deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar
o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado na
mesma localidade ou, residindo ou utilizando
imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2o – Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante
deverá comprovar ser proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e
título registrado junto a matrícula do mesmo.
Locação não residencial
As locações de imóveis destinadas ao comércio,
desde 1934, estiveram sob a disciplina do
Decreto no 24.150, um documento legislativo,
bem elaborado, que propiciou a formação de
uma jurisprudência uniforme, mansa e pacífica
em todos os tribunais do país. No entanto,
revogando o provecto decreto, a Lei do Inquilinato
subtraiu para o seu âmbito a tutela das locações
comerciais nos arts. 51 a 57.
São condições especiais que garantem ao
locatário o direito de renovar o contrato de locação
não residencial:
a) que o contrato tenha sido celebrado por escrito
e com prazo determinado;
b) que o prazo mínimo do contrato a renovar ou
a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
c) que o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
Na locação não residencial fica assegurado, ainda,
ao locatário o direito de cessão; direito esse que
deve ser exercido pelos cessionários ou sucessor
da locação.
Veja, agora, o art. 51 da Lei do Inquilinato.
Seção III
Da locação não residencial
Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados
ao comércio, o locatário terá direito a renovação
74
do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado
por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a
soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1o – O direito assegurado neste artigo poderá
ser exercido pelos cessionários ou sucessores da
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o
direito a renovação somente poderá ser exercido
pelo sublocatário.
Sublocação
Sublocação é a locação do imóvel alugado, no
todo ou em parte, a um terceiro, sem romper o
contrato de locação original.
Essa transação é realizada pelo locatário que
passa a ser o sublocador, enquanto o novo
locatário passa a denominar-se sublocatário.
As disposições previstas para os locatários
são aplicadas nos casos de sublocação, como
preceitua o art. 14 da Lei do Inquilinato.
Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja
a sua causa, resolve-se a sublocação, desde
que assegurado o direito de indenização do
sublocatário contra o sublocador.
O sublocatário responde subsidiariamente ao
locador pela importância que dever ao sublocador,
quando este for demandado, e, ainda, pelo
aluguel que vencer durante a lide.
Locação de temporada
A atual Lei do Inquilinato abriu espaço para um
novo tipo de locação residencial destinada à
temporada do locatário (prática de lazer, realização
de cursos, tratamento de saúde e outros fatos que
estejam vinculados a determinado prazo), não
superior a noventa dias, esteja ou não o imóvel
mobiliado.
Caso o imóvel seja locado mobiliado, deverão
constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição
Unidade 8
dos móveis e utensílios que o guarnecem e o
estado em que se encontram. O aluguel é pago
de uma só vez.
O prazo de locação pode ser prorrogado, após o
prazo, sem oposição do locador, não sendo mais
exigível o pagamento antecipado do aluguel. A
Lei do Inquilinato disciplina essa matéria nos arts.
48 a 50.
Resumo
• Juridicamente, prédio urbano quer dizer qualquer
imóvel destinado à residência ou à atividade de
comércio ou indústria.
• A destinação do prédio e a sua localização é que
fazem a diferença entre o prédio urbano (dirigido
pela Lei do Inquilinato) e o prédio rústico (ou
rural).
• Estão excluídas do âmbito da Lei do Inquilinato
as matérias regidas por normas de Direito
Administrativo, por normas de Direito Civil e por
normas de Direito Comercial.
• A locação predial urbana pode ser residencial ou
não residencial (comércio).
• A sublocação é a locação do imóvel alugado,
no todo ou em parte, a um terceiro, sem romper
o contrato de locação original. É uma locação
realizada pelo locatário que passa a ser o
sublocador e o novo locatário passa a denominar-se
sublocatário.
• A atual Lei do Inquilinato trata, também, da
locação de temporada: aluguel não superior a 90
(noventa dias), pago de uma só vez e adiantado.
Exercícios
I – Escreva, nos parênteses, V para as afirmações
verdadeiras e F para as falsas.
1. ( ) Não há distinção entre prédio urbano e
rústico.
2. ( ) Os apart-hotéis, hotéis residenciais ou
equiparados são regidos pela Lei do
Inquilinato.
3. ( ) Na sublocação, o imóvel é realugado, no
todo ou em parte, a um terceiro, sem romper
o contrato de locação original.
4. ( ) Na sublocação, o sublocatário responde
subsidiariamente ao locador pela importância
que dever ao sublocador.
5. ( ) Se a locação de temporada for prorrogada,
ultrapassando 90 dias, sem que o proprietário
se pronuncie em contrário, passa a ser
considerada locação residencial normal.
75
II – Identifique pelas características se se trata de locação
residencial ou não residencial.
1. Este tipo de contrato é subordinado a regime
previsto em lei especial e alcança somente os
imóveis urbanos.
_________________________________________
2. Nesta locação fica assegurado ao locatário o
direito de cessão.
_________________________________________
3. Tal contrato só pode ser celebrado por escrito e
com prazo determinado.
_________________________________________
Confira suas respostas
I – 1. (F) Está falsa porque há distinção entre os prédios
citados.
2. (F) Eles não são regidos pela Lei do Inquilinato
por prestarem serviços regulares a seus
usuários.
3. (V) 4. (V) 5. (V)
II – As características locatárias dizem respeito às
seguintes locações:
1. Residencial
2. Não residencial
3. Não residencial
O ALUGUEL
É livre a convenção do aluguel. A lei, contudo,
faz algumas restrições quanto à moeda do
contrato (veda a moeda estrangeira) e quanto
ao pagamento antecipado do valor locativo (só
permitido nos contratos de temporada). Os
reajustes dos valores locativos, segundo a Lei do
Inquilinato, observarão os critérios previstos em
legislação específica. Todavia, deixa a critério das
partes a fixação do novo valor para o aluguel, que
pode inserir ou modificar a cláusula de reajustes.
Não havendo acordo, o locador e/ou o locatário,
decorridos três anos da locação, poderão pedir a
revisão do aluguel, por via judicial, a fim de ajustá-lo
ao valor de mercado.
No caso das sublocações, a lei determina que
o valor destas não poderá ultrapassar o valor da
locação; e nas habitações coletivas multifamiliares,
a soma das sublocações não poderá ultrapassar
o dobro da locação.

Unidade 8
Garantias locatícias
A Lei do Inquilinato estabelece as seguintes
garantias locatícias:
Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador
exigir do locatário as seguintes modalidades de
garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cesão fiduciária de quotas de fundo de
investimento.
Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade,
mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locação.
Art. 38 – A caução poderá ser em bens móveis
ou imóveis.
§ 1o – A caução em bens móveis deverá ser
registrada em Cartório de Títulos e Documentos;
a em bens imóveis deverá ser averbada à margem
da respectiva matrícula.
§ 2o – A caução em dinheiro, que não poderá
exceder o equivalente a três meses de aluguel, será
depositada em caderneta de poupança, autorizada
pelo poder público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as
vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.
§ 3o – A caução em títulos e ações deverá ser
substituída, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falência ou liquidação das sociedades
emissoras.
Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força desta lei.
Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou
a substituição da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial,
falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de
residência sem comunicação ao locador;
76
IV – exoneração do fiador;
V – p r o r r o g a ç ã o d a l o c a ç ã o p o r p r a z o
indeterminado, sendo a fiança ajustada por
prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel;
VIII – e xoneração de garantia constituída por
quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de
investimento de que trata o inciso IV do art.
37 desta Lei;
X – p r o r r o g a ç ã o d a l o c a ç ã o p o r p r a z o
indeterminado uma vez notificado o locador
pelo fiador de sua intenção de desoneração,
ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após
a notificação ao locador.
Parágrafo único – o locador poderá notificar
o locatário para apresentar nova garantia
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob
pena de desfazimento da locação.
Art. 41 – O seguro de fiança locatícia abrangerá
a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42 – Não estando a locação garantida por
qualquer das modalidades, o locador poderá exigir
do locatário o pagamento do aluguel e encargos
até o sexto dia útil do mês vincendo.
Direito de preferência
Observe o que diz a lei a respeito do assunto.
Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador
dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio
de ciência inequívoca.
Parágrafo único – A comunicação deverá conter
todas as condições do negócio e, em especial,
o preço, a forma de pagamento, a existência de
ônus reais, bem como o local e horário em que
pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 – O direito de preferência do locatário
caducará se não manifestada, de maneira
Unidade 8
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no
prazo de trinta dias.
Art. 29 – Ocorrendo aceitação da proposta, pelo
locatário, a posterior desistência do negócio pelo
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 – Estando o imóvel sublocado em sua
totalidade, caberá a preferência ao sublocatário
e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os
sublocatários, a preferência caberá a todos, em
comum, ou a qualquer deles, se um só for o
interessado.
Parágrafo único – Havendo pluralidade de
pretendentes, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 – Em se tratando de alienação de mais de
uma unidade imobiliária, o direito de preferência
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da
alienação.
Art. 32 – O direito de preferência não alcança
os casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único – Nos contratos firmados a
partir de 1o de outubro de 2001, o direito de
preferência de que trata esse artigo não alcançará
também os casos de constituição da propriedade
fiduciária e de perda da propriedade ou venda
por quaisquer formas de realização de garantia,
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo
essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais
por sua apresentação gráfica.
Art. 33 – O locatário preterido no seu direito
de preferência poderá reclamar do alienante
as perdas e danos ou depositando o preço e
despesas do ato de transferência, haver para si
o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis
meses, a contar do registro do ato no Cartório
de Imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienação junto a matrícula do imóvel.
Parágrafo único – A averbação far-se-á à vista de
qualquer das vias do contrato de locação, desde
que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 – Havendo condomínio no imóvel, a
preferência do condômino terá prioridade sobre
a do locatário.
77
Benfeitorias
Como o próprio nome sugere, benfeitorias são
obras realizadas no imóvel com o objetivo de
melhorá-lo. A Lei do Inquilinato dispõe a respeito
nos arts. 35 e 36, transcritos a seguir.
Art. 35 – Salvo expressa disposição contratual em
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas
pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.
Art. 36 – As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada
não afete a estrutura e a substância do imóvel.
O art. 36 fala sobre as benfeitorias voluptuárias
que visam somente ao lazer do locatário.
Sucessão
O que vem a ser a sucessão? Trata-se da
continuação, perpetuação de uma série de coisas,
acontecimentos ou pessoas em determinada
ordem.
Veja como funciona a sucessão dentro de uma
locação.
Art. 10 – Morrendo o locador, a locação transmite-
-se aos herdeiros.
Art. 11 – Morrendo o locatário, ficarão sub-
-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência
econômica do de cujos, desde que residentes
no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial,
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no
negócio.
Art. 12 – Em casos de separação de fato,
separação judicial, divórcio ou dissolução da união
estável, a locação prosseguirá automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer
no imóvel.

Unidade 8
§ 1o – Nas hipóteses previstas neste artigo e
no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia.
§ 2o – O fiador poderá exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicação
oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável
pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte)
dias após a notificação ao locador.
Art. 13 – A cessão da locação, a sublocação e
o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prévio e escrito do
locador.
§ 1o – Não se presume o consentimento pela
simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2o – Desde que notificado por escrito pelo
locatário, de ocorrência de uma das hipóteses
deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias
para manifestar formalmente a sua oposição.
Resumo
• Apesar de ser livre a convenção do aluguel, a lei
faz restrições quanto à moeda do contrato (proíbe
a moeda estrangeira) e quanto ao pagamento
antecipado do valor locativo.
• O aluguel e os seus reajustes observarão os
critérios previstos em legislação específica, mas
não havendo acordo, o locador ou o locatário
poderão recorrer à justiça.
• A Lei do Inquilinato estabelece as seguintes
garantias locatícias para o locador, entre outras:
caução, fiança, seguro de fiança locatícia.
• No caso de venda, promessa de compra e venda,
o locatário tem preferência para adquirir o
imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros.
• Estando o imóvel sublocado em sua totalidade,
caberá a preferência ao sublocatário e, em
seguida, ao locatário.
• Em se tratando de alienação de mais de uma
unidade imobiliária, o direito de preferência
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da
alienação.
• O direito de preferência não alcança os casos
de perda da propriedade ou venda por decisão
judicial, permuta, doação etc.
78
• O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos.
• Quanto às benfeitorias, a lei diz o seguinte: se elas
forem necessárias, serão indenizadas pelo locador;
se forem voluptuárias, não serão indenizadas e
poderão ser retiradas, finda a locação, desde que
não afete a estrutura do imóvel.
• A sucessão dentro de uma locação funciona
assim: morrendo o locador, a locação transmite-
-se aos herdeiros; morrendo o locatário, ficarão
sub-rogados nos seus direitos e obrigações; em
caso de separação, a locação prosseguirá com o
cônjuge que permanecer no imóvel.
Exercícios
I – Estude as situações abaixo e veja se elas são corretas
ou não, dentro da questão do aluguel e suas garantias
locatícias, de acordo com a Lei do Inquilinato.
1. O senhor Tanako Miura quer alugar o seu imóvel
em moeda estrangeira: o dólar.
_________________________________________
2. O locatário de um imóvel não concordou com o
reajuste do seu aluguel e recorreu à justiça, a fim
de ajustá-lo à sua realidade.
_________________________________________
3. Sérgio, locatário do imóvel da senhora Edylene,
quer concorrer, em igualdade de condições, com
terceiros, à compra do imóvel.
_________________________________________
4. Maura não simpatizava com o fiador de seu
locatário e exigiu que esse fosse substituído.
_________________________________________
5. Dona Rute fez umas obras necessárias no imóvel
que aluga e agora quer ser reembolsada pela
proprietária.
_________________________________________
II – Complete as sucessões locatárias de acordo com a
Lei do Inquilinato.
1. Morrendo o locador, a locação é transmitida aos
__________________________.
2. Morrendo o locatário, nas locações não
residenciais, ficarão sub-rogados nos seus direitos
e obrigações o _____________________ e, se for
o caso, __________________________.
3. Em caso de separação, a locação prosseguirá
com o ________________________________ que
permanecer no imóvel.
Unidade 8
Confira suas respostas
I – As situações são:
1. Incorreto. A lei veta a moeda estrangeira na
convenção do aluguel.
2. Correto.
3. Correto.
4. Incorreto. A lei estabelece casos específicos para
a substituição de fiador.
5. Correto.
II – Veja como devem ser completadas as questões:
1. herdeiros.
2. espólio; seu sucessor no negócio.
3. cônjuge ou companheiro(a).
PROCEDIMENTOS PROCESSUAIS
A Lei do Inquilinato admite os seguintes
procedimentos processuais: ação de despejo,
consignação em pagamento, ação revisional do
aluguel e ação renovatória da locação.
1. Ação de despejo – É o ato processual
adequado que tem como fundamento o término
da relação ex locato, ou seja, do vínculo locatício
contratual. É meio hábil para compelir o ocupante
do imóvel a desocupá-lo.
A ação de despejo pode fundar-se em vários
motivos, como falta de pagamento, término do
contrato, transgressão do contrato ou outros
motivos apontados na Lei do Inquilinato, art. 9o. O
autor da demanda deve comprovar a legitimidade
do seu pedido perante o juiz, segundo os preceitos
do Código de Processo Civil.
2. Ação de consignação em pagamento – É
uma ação civil prevista no Código de Processo
Civil – arts. 890 a 900. É o depósito judicial feito
pelo devedor para pagamento dos seus débitos
no caso de recusa de recebimento por parte do
credor.
3. Ação revisional de aluguel – É uma ação que
tem por objetivo a fixação do novo valor locativo,
pelo juiz. É interposta pelo locador ou pelo
locatário e tem rito sumário. No curso da ação, o
juiz fixa um valor provisório que vigora até o final
da sentença. A ação visa ajustar o valor locativo
ao preço de mercado. A ação está prevista nos
arts. 68 a 70 da Lei do Inquilinato.
4. Ação renovatória da locação – É uma ação que
objetiva o restabelecimento do contrato prestes
79
a vencer. Pode ser voluntária ou contenciosa e
opera em favor do locatário comerciante. Visa
também preservar o fundo de comércio, que é a
soma de direitos que se estabelece em favor do
comerciante (ponto, freguesia, marca, tudo que
pode representar valor econômico, material ou
imaterial). Para saber mais sobre este assunto,
consulte a Lei do Inquilinato nos arts. 71 a 75.
Penalidades civil e criminal
Conheça, agora, o grau de responsabilidade civil
e criminal dos infratores, fixados na lei em vigor.
Art. 43 – Constitui contravenção penal, punível
com prisão simples de cinco dias a seis meses
ou multa de três a doze meses do valor do
último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação,
quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo
contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo
a hipótese do art. 42 e da locação para
temporada.
Art. 44 – Constitui crime de ação pública, punível
com detenção de três meses a um ano, que
poderá ser substituída pela prestação de serviços
a comunidade:
I – recusar-se o locador ou sublocador, nas
habitações coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II – deixar o retomante (o ocupante), dentro de
cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no
caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para fim
declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo
mínimo de um ano;
III – não iniciar o proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, nos casos
do inciso IV do art. 9o, inciso IV do art. 47, inciso
I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou
a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias
contados de sua entrega;
IV – executar o despejo com inobservância do
disposto no § 2o do art. 65.

Unidade 8
Parágrafo único – Ocorrendo qualquer das
hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa
equivalente a um mínimo de doze e um máximo
de vinte e quatro meses do valor do último aluguel
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do
novo locatário, se realugado o imóvel.
Denúncia vazia
A legislação sobre a locação predial urbana tem
dado margem a dificuldades na sua aplicação,
proporcionando divergências profundas de
interpretação. A locação predial é uma realidade
nos centros urbanos. Caracteriza-se pelos
conflitos de interesses entre proprietários,
muitas vezes representados por poderosas
empresas imobiliárias, e inquilinos, premidos
pela necessidade de habitação. Cada nova lei
do inquilinato traz no seu bojo as mais diversas
construções de Direito, obrigando os tribunais
a refazer a sua obra jurisprudencial, por meio
de um processo lento e controvertido. Partindo
do pressuposto de que a Lei do Inquilinato deve
contemplar nítida finalidade social, dirigindo-se
à proteção dos que são considerados mais
fracos economicamente, algumas vezes abre
possibilidades para o senhorio ou locador, como
o fez a Lei no 4.864/1965, criar a “denúncia
vazia”. A “denúncia vazia” ou denúncia imotivada
enalteceu o individualismo, o interesse particular,
o abuso econômico, gerando um direito assentado
no egoísmo e trazendo como consequência a
angústia da ameaça de despejo por simples
capricho do locador.
As locações residenciais só podem usar desse
instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato,
quando a locação foi pactuada por prazo igual
ou superior a trinta meses. Nesse caso, poderá
o locador ajuizar ação de despejo logo após o
vencimento do contrato, alegando apenas que
não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá
o locador usar legalmente do instituto jurídico
denominado “denúncia vazia”.
Entretanto, findo o contrato que faculta a
“denúncia vazia”, na hipótese de o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias,
sem manifesta oposição do locador, a locação
estaria prorrogada por prazo indeterminado,
ficando mantidas as demais cláusulas do contrato.
Contudo, a prorrogação da locação por prazo
80
indeterminado, embora permita ao locador pedir a
retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros
direitos e consequências jurídicas benéficos ao
locatário, como, por exemplo, a necessidade de o
locador realizar a notificação de seu intento antes
de exercer o direito de retomada pela “denúncia
vazia”.
Nulidades contratuais
Torna-se nula toda e qualquer cláusula contratual
que contrarie os seus preceitos da Lei de
Locações, principalmente aquelas que afastem
a possibilidade de prorrogação do período de
locação (quando for o caso) ou direito à renovação
do aluguel (no caso de locação não residencial),
ou que imponham obrigações pecuniárias para
exercício desses direitos. Ex.: O locador determina
que, para renovar o período de locação, o locatário
terá que pagar um valor determinado, a título de
encargos. Isso é proibido pela lei, no art. 45.
Resumo
• Os procedimentos processuais previstos na Lei
do Inquilinato para resolução dos contratos de
locação são os seguintes: ação de despejo, ação
de consignação em pagamento, ação revisional
de aluguel e ação renovatória da locação.
• A ação de despejo é o ato processual que tem
como objetivo o término do vínculo locatício
contratual, motivado pela falta de pagamento,
fim do contrato, transgressão do contrato, entre
outros.
• A ação de consignação em pagamentos é o
depósito judicial feito pelo devedor para pagamento
dos seus débitos no caso de recusa por parte do
credor.
• A ação revisional de aluguel visa à fixação de novo
valor do aluguel pelo juiz.
• A ação renovatória da locação consiste no
restabelecimento do contrato prestes a vencer.
• Constitui contravenção penal exigir quantia ou
valor além do aluguel e encargos permitidos; exigir
mais de uma modalidade de garantia num mesmo
contrato de locação; cobrar antecipadamente o
aluguel, com exceção dos casos de locação de
temporada.
• Constituem crimes de ação pública: recusar recibo
discriminado do aluguel e encargos; pedir o imóvel
alugado para um fim e usá-lo para outro e executar
despejo em situação constrangedora (nesse caso
deve ser respeitado o prazo estipulado por lei).
Unidade 8 81

• Torna-se nula toda e qualquer cláusula contratual Confira suas respostas

que contrarie os seus preceitos.
I – Veja como as situações foram identificadas.
1. Ação de despejo
Exercícios 2. Ação revisional de aluguel
3. Denúncia vazia
I – Observe as situações citadas e identifique os seus 4. Consignação em pagamento
procedimentos processuais. 5. Ação renovatória da locação

1. Esta ação funda-se na falta de pagamento por II – 1. FALSO. O locador não pode exigir nada além do
parte do inquilino. que foi compactuado em contrato.
2. VERDADEIRO
________________________________________ 3. FALSO. O locador só pode exigir uma modalidade
2. Durante o seu curso, o juiz estipula um novo valor de garantia para cada contrato.
locativo, para aguardar o final da sentença. 4. VERDADEIRO
5. FALSO. O locador não pode fugir ao objetivo que
________________________________________ o levou a pedir o imóvel.
3. O proprietário do imóvel, sem qualquer motivo,
move uma ação de despejo contra o seu
inquilino.
________________________________________
4. Como o credor recusa-se a aceitar o pagamento
que lhe cabe (por não concordar com ele), o
mesmo é depositado em juízo, pelo devedor.
________________________________________
5. O contrato de um locatário comerciante está
prestes a vencer e ele providencia a sua
renovação.
________________________________________

II – Leia atentamente as afirmações feitas abaixo e

escreva, no traço, a palavra FALSO ou VERDADEIRO no
que se refere às penalidades civil e criminal.

1. O locador pode exigir, a qualquer momento, uma

quantia ou valor além do aluguel e encargos
estipulados.
____________________
2. 0 locador não pode cobrar antecipadamente o
aluguel, a não ser nos casos de locação para
temporada.
____________________
3. O locador pode exigir, por motivo de locação ou
sublocação, mais de uma modalidade de garantia,
mesmo que só exista um contrato de locação.
____________________
4. O locador não pode deixar de fornecer recibo
discriminado do aluguel e encargos.
____________________
5. 0 locador pode pedir o imóvel alugado para morar
nele, mas, se desistir da ideia, pode realugá-lo
em seguida.
____________________
 Técnico em Transações Imobiliárias
Tributos e Impostos
Unidade 9
Objetivo:
• Conhecer as normas e leis referentes aos
tributos e impostos aplicados à área imobiliária.
TRIBUTOS RELACIONADOS À ÁREA
IMOBILIÁRIA
Tributos
O Código Tributário Nacional (CTN) estabelece o
seguinte no seu art. 3o:
Art. 3 o Tributo é toda prestação pecuniária
compulsória, em moeda ou cujo valor nela se
possa exprimir, que não constitua sanção de
ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante
atividade administrativa plenamente vinculada.
A Constituição Federal estabelece que a União,
os estados, o Distrito Federal e os municípios
poderão instituir os seguintes tributos:
a) impostos;
b) taxas, em razão do exercício do poder de
polícia ou pela utilização, efetiva ou potencial,
de serviços públicos específicos e divisíveis,
prestados ao contribuinte ou postos à sua
disposição;
c) contribuição de melhoria, decorrente de obras
públicas.
Impostos
O Código Tributário Nacional estabelece o seguinte
no seu art. 16:
Art. 16. Imposto é o tributo cuja obrigação tem
por fato gerador uma situação independente de
qualquer atividade estatal específica, relativa ao
contribuinte.
Por outras palavras, o imposto é uma prestação
de dinheiro que uma pessoa jurídica de direito
público interno (União, estados, Distrito Federal
e municípios) objetivando fins coletivos, por lei,
exige coativamente de quantos lhe estão sujeitos
e têm capacidade contributiva, sem assegurar-
-lhes qualquer vantagem ou serviço específico em
retribuição desse pagamento.
Por exemplo: os proprietários pagam impostos
sobre os imóveis de sua posse, mas este
pagamento não lhes garante nenhum serviço
específico em troca.
Sabe-se que o dinheiro arrecadado do pagamento
de impostos deve reverter em benefícios para a
coletividade, porém, estes benefícios não são
previamente estabelecidos. Assim, uma pessoa
pode pagar regularmente imposto predial sem que
os recursos sejam aplicados prioritariamente no
asfaltamento daquela rua, por exemplo.
É facultado à União o direito de instituir, mediante
lei complementar, impostos não previstos na
Constituição, desde que sejam não cumulativos
e não tenham fato gerador ou base de cálculo
próprios dos discriminados no art. 153. Na
iminência de guerra externa, a União pode, ainda,
instituir impostos extraordinários compreendidos
ou não na sua competência tributária, os quais
serão suprimidos, gradativamente, cessadas as
causas de sua criação.
Os estados e o Distrito Federal poderão instituir
impostos sobre:

Unidade 9
a) transmissão causa mortis e doação de
quaisquer bens ou direitos;
b) operações relativas à circulação de mercadoria
e sobre prestação de serviços de transporte
interestadual e intermunicipal e de comunicação,
ainda que as operações e as prestações se
iniciem no exterior;
c) propriedade de veículos automotores (art. 155
da CF).
Os municípios poderão instituir impostos sobre:
a) propriedade predial e territorial urbana.
b) transmissão intervivos, a qualquer título, por
ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
c) serviços de qualquer natureza, salvo os de
transporte e comunicação, de competência
dos estados (art. 156 da CF).
Taxas
Taxa é o tributo cobrado de alguém que se utiliza
do serviço público especial e divisível, de caráter
administrativo ou jurisdicional, ou o tem à sua
disposição. Por exemplo: a prefeitura institui uma
taxa de lixo. O contribuinte paga essa taxa e tem o
direito de ter o seu lixo recolhido com regularidade.
As taxas cobradas pela União, pelos estados, pelo
Distrito Federal ou pelos municípios, no âmbito
de suas respectivas atribuições, têm como fato
gerador o exercício regular do poder de polícia ou
a utilização efetiva ou potencial de serviço público
específico e divisível, prestado ao contribuinte ou
posto à sua disposição (CTN, art. 77).
Contribuição de melhoria
A contribuição de melhoria, cobrada pela União,
pelos estados, pelo Distrito Federal ou pelos
municípios, no âmbito de suas respectivas
atribuições, é instituída para fazer face ao custo
de obras públicas de que decorra valorização
imobiliária, tendo como limite total a despesa
realizada e como limite individual o acréscimo
de valor que da obra resultar para cada imóvel
beneficiado (CTN, art. 81).
84
A contribuição de melhoria não é contraprestação
de um serviço público incorpóreo, mas a
recuperação do enriquecimento ganho por um
proprietário em virtude de obra pública concreta
no local da situação do prédio (Aliomar Baleeiro,
Direito Tributário Brasileiro).
Um exemplo desse tipo de tributo é a cobrança
feita pela prefeitura de uma contribuição pelo
alargamento e pavimentação de uma rua.
Além dos três tipos de tributos citados, a lei
ainda faculta à União a cobrança de empréstimos
compulsórios.
Empréstimo compulsório
O empréstimo compulsório poderá ser instituído
pela União, mediante lei complementar:
a) para atender a despesas extraordinárias,
decorrentes de calamidade pública, de guerra
externa ou sua iminência;
b) no caso de investimento público de caráter
urgente e de relevante interesse nacional (CF,
art. 148).
Para entender melhor a questão dos tributos,
vamos ver agora que os impostos podem ser
indiretos e diretos. Analisaremos também a
questão da isenção e imunidade tributária.
Impostos diretos e indiretos
Imposto direto é o tributo que recai direta e
imediatamente sobre o contribuinte. É encargo
que deve ser suportado única e exclusivamente
por ele, como, por exemplo, o Imposto de Renda.
É pago mensalmente.
Imposto indireto é o tributo de caráter impessoal
que recai sobre produtos a serem consumidos e
que nas transações sucessivas vai ser suportado
pela pessoa que adquire o produto e que paga
indiretamente o tributo, como, por exemplo,
o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e
Serviços (ICMS), arrecadado mensalmente.
Isenção e imunidade tributária
Imunidade tributária é a vedação absoluta ao
poder de tributar certas pessoas ou certos bens.
Unidade 9
A nova Carta Política, no capítulo referente às
limitações do poder de tributar, usa a expressão
“é vedado” para exprimir a impossibilidade formal
e material de instituir e exigir tributos. Nesse
sentido, observa-se o comando dos arts. 150,
caput, 151 e 152 da Constituição Federal.
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias
asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos
Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o
estabeleça;
II – instituir tratamento desigual entre contribuintes
que se encontrem em situação equivalente,
proibida qualquer distinção em razão de ocupação
profissional ou função por eles exercida,
independentemente da denominação jurídica
dos rendimentos, títulos ou direitos;
III – cobrar tributos:
a) em relação a fatos geradores ocorridos antes
do início da vigência da lei que os houver instituído
ou aumentado;
b) no mesmo exercício financeiro em que haja
sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou;
c) antes de decorridos noventa dias da data em
que haja sido publicada a lei que os instituiu ou
aumentou, observado o disposto na alínea b;
IV – utilizar tributo com efeito de confisco;
V – estabelecer limitações ao tráfego de pessoas
ou bens, por meio de tributos interestaduais ou
intermunicipais, ressalvada a cobrança de pedágio
pela utilização de vias conservadas pelo poder
público;
VI – instituir impostos sobre:
a) patrimônio, renda ou serviços, uns dos
outros;
b) templos de qualquer culto;
c) patrimônio, renda ou serviços de partidos
políticos, inclusive suas fundações, das entidades
sindicais dos trabalhadores, das instituições de
educação e assistência social, sem fins lucrativos,
atendidos os requisitos da lei;
d) livros, jornais, periódicos e o papel destinado
a sua impressão.
85
Art. 151. É vedado à União:
I – instituir tributo que não seja uniforme em
todo o território nacional ou que implique
distinção ou preferência em relação a Estado, ao
Distrito Federal ou a Município, em detrimento
de outro, admitida a concessão de incentivos
fiscais destinados a promover o equilíbrio do
desenvolvimento socioeconômico entre as
diferentes regiões do País;
II – tributar a renda das obrigações da dívida
pública dos Estados, do Distrito Federal e dos
Municípios, bem como a remuneração e os
proventos dos respectivos agentes públicos,
em níveis superiores aos que fixar para suas
obrigações e para seus agentes;
III – instituir isenções de tributos da competência
dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.
Art. 152. É vedado aos Estados, ao Distrito Federal
e aos Municípios estabelecer diferença tributária
entre bens e serviços, de qualquer natureza, em
razão de sua procedência ou destino.
Já a isenção é a exclusão de certos casos, pessoas
ou bens, por motivo de política fiscal, por força
de lei ordinária.
Exemplos: os benefícios fiscais concedidos
à produção industrial na Superintendência
da Zona Franca de Manaus (SUFRAMA) e
na Superintendência do Desenvolvimento do
Nordeste (SUDENE).
Assim, uma lei ordinária que der imunidade
tributária a uma pessoa ou a determinados
bens, é inconstitucional; um ato administrativo
que isentar de tributos de bens ou pessoas,
violando o preceito legal que o instituir, não é
inconstitucional, é ilegal.
Há, também, o caso de “não incidência”, que é a
abstenção da decretação do tributo pelo legislador
ordinário, quando tinha competência para fazê-lo.
A imunidade recíproca ou vedação ao direito
de tributar é preceito, também, de inspiração
constitucional. A propósito, a nova Constituição
firma o seguinte princípio de imunidade recíproca:
“[...] vedado à União, aos Estados, ao Distrito
Federal e aos Municípios instituir impostos sobre:
o patrimônio, a renda ou serviços, uns dos outros”
(CF, art. 150, VI, “a”).

Unidade 9
Resumo
• Tributo é toda prestação pecuniária compulsória,
em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir,
que não constitua sanção de ato ilícito, instituída
em lei e cobrada mediante atividade administrativa
plenamente vinculada (art. 3o, do Código Tributário
Nacional).
• Competem à União, aos estados, ao Distrito
Federal e aos municípios os seguintes tributos:
impostos, taxas e contribuição de melhoria.
• O imposto é uma prestação em dinheiro que os
responsáveis (poder público) exigem coativamente
de quantos lhes estão sujeitos e têm capacidade
contributiva sem assegurar-lhes qualquer
compromisso de retribuição desse pagamento.
• Taxa é o tributo cobrado de alguém que se utiliza
do serviço público especial e divisível, de caráter
administrativo ou jurisdicional.
• A contribuição de melhoria é um tributo cobrado
em função da valorização do imóvel do contribuinte
decorrente de um serviço público.
• O empréstimo compulsório poderá ser instituído
pela União nos seguintes casos: para atender a
despesas extraordinárias e no caso de investimento
público de caráter urgente e nacional.
• O imposto direto recai direta e imediatamente
sobre o contribuinte.
• O imposto indireto é de caráter impessoal e recai
sobre os produtos consumidos.
• Imunidade tributária é a vedação absoluta ao
poder de tributar certas pessoas ou bens.
• Isenção tributária é a exclusão de certos casos ou
pessoas ou bens por motivo de política fiscal ou
lei ordinária.
Exercícios
A. Defina tributo de forma precisa.
______________________________________________
______________________________________________
______________________________________________
B. As questões que se seguem só comportam uma
única resposta correta. Assinale-as com um X nos
parênteses.
1. São tributos, de acordo com o Código Tributário
Nacional:
a. ( ) os impostos, as taxas e os preços públicos.
b. ( ) os impostos, as taxas e as penalidades
resultantes da falta de pagamento dos
impostos e taxas recolhidas com atraso.
c. ( ) os impostos, as taxas e a contribuição de
melhoria.
d. ( ) os impostos, as taxas, a contribuição de
melhoria e os preços públicos.
86
2. Entre os impostos abaixo, assinale o que for de
competência dos municípios.
a. ( ) imposto sobre propriedade rural.
b. ( ) imposto sobre serviços de transportes e
comunicações.
c. ( ) imposto sobre propriedade urbana.
d. ( ) imposto sobre a transmissão de bens imóveis.
C. Assinale, com um X nos parênteses, os impostos relativos
à União, ao estado e Distrito Federal:
a. ( ) sobre a renda e proventos de qualquer
natureza.
b. ( ) sobre produtos industrializados.
c. ( ) sobre serviços de qualquer natureza.
d. ( ) sobre a propriedade urbana.
e. ( ) sobre a circulação de mercadorias e serviços.
f. ( ) sobre vendas a varejo de combustíveis líquidos
e gasosos.
g. ( ) sobre a propriedade de veículos automotores.
D. Relacione a 1a coluna de acordo com a 2a:
1. ( ) É instituída para fazer face ao custo de obras
públicas de que decorra benefício imobiliário.
2. ( ) Pode ser instituído pela União para atender
despesas extraordinárias.
3. ( ) É tributo arrecadado como contraprestação a
um serviço público prestado.
4. ( ) Uma de suas características é a inexistência
de contraprestação específica por parte do
Estado.
(A) imposto
(B) taxa
(C) contribuição de melhoria
(D) empréstimo compulsório
E. Caracterize corretamente:
1. O imposto direto
___________________________________________
___________________________________________
2. O imposto indireto
___________________________________________
___________________________________________
Confira suas respostas
A. Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em
moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não
se constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e
cobrada mediante atividade administrativa plenamente
vinculada.
B. 1. c. ( x )
2. c. ( x )
C. a. (X); b. (X); c. ( ); d. ( ); e. (X); f. (X); g. (X)
D. 1. (C); 2. (D); 3. (B); 4. (A)
E. 1. O imposto direto recai sobre o contribuinte.
2. O imposto indireto é de caráter impessoal e recai
sobre produtos a serem consumidos.
Unidade 9
IMPOSTOS SOBRE BENS IMÓVEIS
Imposto Predial e Territorial Urbano
A Constituição Federal prescreve:
Art. 156 – Compete aos municípios instituir
impostos sobre:
I – Propriedade predial e territorial urbana.
O imposto predial e territorial urbano (IPTU)
é tributo municipal. Tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem
imóvel por natureza ou acessão física, como
definido na lei civil, localizado na zona urbana do
município (CTN, art. 32).
O imposto predial é muito antigo. Era denominado
de “décima urbana”, porque só onerava imóveis
edificados.
Nem a Constituição, nem o CTN fazem a distinção
entre prédio rústico e prédio urbano, usando
indistintamente a expressão “predial” aos
edifícios.
O tributo incide (fato gerador) sobre a existência do
imóvel não importando a sua utilização econômica
nem a que título jurídico integra o patrimônio do
constituinte.
A base de cálculo do imposto é o valor venal
do imóvel (CTN, art. 33), e o contribuinte é o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Este
imposto é pago anualmente.
Imposto Territorial Rural
A Constituição Federal estabelece que:
Art. 153. Compete à União instituir impostos
sobre:
[...]
VI – Propriedade territorial rural.
[...]
O imposto territorial rural atinge todos os imóveis
que não se encontram em áreas urbanas, não
importando a que título jurídico esteja integrado
ao patrimônio do contribuinte.
87
A transmissão, como negócio jurídico, dá
nascimento à obrigação fiscal, daí dizer-se que
o fato gerador é a transmissão da propriedade
ou domínio útil de imóveis, direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como a
cessão de direitos à sua aquisição.
Para efeito de reforma agrária, a Constituição
isenta impostos federais, estaduais e municipais
das operações de transferência de imóveis
desapropriados (CF, art. 184, § 5o).
O contribuinte do imposto territorial rural é o
proprietário do imóvel; é o titular do domínio útil,
ou seu possuidor a qualquer título (CTN, art. 31).
A base de cálculo do imposto é o valor fundiário
(CTN, art. 30) e deve ser pago anualmente.
Imposto de Transmissão Causa Mortis
Preceitua a Constituição Federal:
Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito
Federal instituir impostos sobre:
I – transmissão causa mortis e doação de
quaisquer bens ou direitos.
[...]
O imposto de transmissão causa mortis é tributo
dos estados e do Distrito Federal.
O fato gerador é a transmissão do domínio e
da posse dos bens do de cujus (falecido) pela
abertura da sucessão (inventário) aos herdeiros
legítimos e testamentários (cf. art. 1.572 do
Código Civil).
A transmissão da posse resulta do óbito e o tributo
é pago segundo o valor do imóvel à época da
avaliação. Incide também sobre o inventário por
morte presumida (Súmula no 331 do STF).
Imposto de Transmissão Intervivos
Estabelece a Constituição Federal que:
Art. 156. Compete aos municípios instituir
impostos sobre:
[...]
II – transmissão intervivos, a qualquer título, por
ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,

Unidade 9
exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição.
[...]
O imposto de transmissão intervivos ou SISA,
como é chamado em algumas regiões brasileiras,
constitui tributo municipal. É de escopo
constitucional.
O imposto incide, tão somente, sobre atos e
fatos que, por lei civil ou norma geral de Direito
Financeiro, operem a transferência do domínio
sobre imóveis, ou bens a ele equiparados, inclusive
direitos reais (penhor, anticrese e hipoteca).
O fato gerador da obrigação fiscal é a transferência
do domínio, isto é, a compra e venda, a doação,
a arrematação etc.
Reforce seus conhecimentos lendo, a seguir, o
resumo do texto.
Resumo
• Compete aos municípios instituir impostos sobre
propriedade predial e territorial urbana. Tem como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a
posse de bem imóvel por natureza ou acessão
física.
• Compete à União instituir impostos sobre
propriedade rural. Tem como fato gerador a
transmissão da propriedade ou domínio útil de
imóveis, direitos reais sobre imóveis e cessão de
direitos à sua aquisição.
• O imposto sobre a transmissão causa mortis e
doação de quaisquer bens ou direitos compete
aos estados e ao Distrito Federal. Tem como fato
gerador a transmissão do domínio e da posse dos
bens do falecido pela abertura do inventário aos
herdeiros legítimos e testamentários.
• O imposto sobre a transmissão intervivos, a
qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis,
por natureza ou acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis e cessão de direitos à sua aquisição,
compete aos municípios. Tem como fato gerador
a transferência do domínio.
Exercícios
A. Marque, com um X nos parênteses, a(s) opção(ões)
correta(s) de cada afirmativa.
1. Sobre a propriedade predial e territorial urbana, pode
afirmar-se que:
88
a. ( ) é da competência da União.
b. ( ) a base de cálculo do imposto é o valor venal
do imóvel.
c. ( ) é tributo municipal.
d. ( ) tem como fato gerador a propriedade, o
domínio útil ou a posse de bem imóvel.
2. Sobre a propriedade territorial rural, afirma-se que:
a. ( ) atinge todos os imóveis que não se encontram
em áreas urbanas.
b. ( ) o fato gerador é a não transmissão da
propriedade ou domínio útil de imóveis,
direitos reais e cessão de direitos.
c. ( ) é da competência da União.
d. ( ) o título jurídico a que a propriedade está
integrada é importante.
3. Sobre a transmissão causa mortis, pode-se afirmar
que:
a. ( ) resulta do óbito.
b. ( ) o tributo é pago segundo a avaliação do imóvel
à época da avaliação.
c. ( ) o fato gerador é a transmissão do domínio e
da posse dos bens do falecido pela abertura
do inventário aos herdeiros.
d. ( ) é da competência dos estados e do Distrito
Federal.
4. Sobre a transmissão intervivos, é correto afirmar que:
a. ( ) é da competência da União.
b. ( ) o imposto incide sobre atos e fatos que
operem a transferência do domínio sobre
imóveis ou bens, como penhor, hipoteca,
anticrese.
c. ( ) o fato gerador é a transferência do domínio.
d. ( ) é um tributo municipal.
B. Analise a seguinte situação e responda ao que se
pede.
João Carlos, um rico fazendeiro, faleceu repentinamente
deixando a esposa Marli e os três filhos muito tristes,
porém bem amparados financeiramente.
Marli não entende nada de negócios nem sabe quais os
impostos que precisa pagar. As propriedades deixadas
por João Carlos incluem fazendas, terrenos residenciais,
terrenos rurais, lojas comerciais e apartamentos.
Explique os impostos que Marli precisa pagar, identificando
o fato gerador de cada tributo.
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Unidade 9 89

Confira suas respostas

A. 1. a. ( ); b. (X); c. (X); d. (X)
2. a. (X); b. ( ); c. (X); d. ( )
3. a. ( ); b. (X); c. (X); d. (X)
4. a. ( ); b. (X); c. (X); d. (X)

B. Marli, inicialmente, deverá pagar o imposto de

transmissão causa mortis, que tem como fato gerador
a transmissão dos domínios e da posse dos bens do
falecido aos herdeiros legítimos.
 REFERÊNCIAS

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