Curso Intensivo Perito

Avaliador de Imóveis

Autor:

Reginaldo Antunes

Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis

Titular dos Direitos de Venda e Distribuição:

Laudo Master Ltda

- Todos os direitos reservados

Proibida a reprodução total ou parcial desta obra.

Proibida a distribuição desta obra e de seu arquivo sem o consentimento do
titular dos Direitos de Venda e Distribuição.
1 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

O processo de avaliação de um bem, seja ele móvel ou

imóvel, é amplamente necessário e comum em nossa sociedade,
tanto nas esferas administrativa, fiscal e judicial. São inúmeras
as áreas que demandam pela determinação do real e justo valor
de mercado de um bem.

A chamada engenharia de avaliações é uma disciplina que

não é ministrada e nem mesmo citada nos cursos de formação de
engenheiros e arquitetos. A resolução no. 345/90 do CONFEA
dispõe quanto ao exercício por profissional de curso superior das
atividades de engenharia de avaliações, em seu artigo 2º:

“Art. 2º. Compreende-se como a atribuição privativa dos

engenheiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos
engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos
meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos
relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e
pertencentes, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de
utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer
forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas
profissões.”

Neste material, nós vamos tratar da avaliação de imóveis

urbanos, mas a mesma norma técnica é utilizada também para a
avaliação imóveis rurais e de bens móveis, ou seja, máquinas,
equipamentos, aeronaves, bens de valor histórico, empresas, etc.
 E porque nós vamos focar somente na avaliação de imóveis
urbanos?

Por 2 motivos principais:

1- Grande parte das demandas e necessidades do mercado de

avaliações estão na área de imóveis urbanos. Casas,
apartamentos, lotes, terrenos, galpões, lojas, salas, andares
corridos, edifícios, garagens, estacionamentos, glebas
urbanizáveis, etc.

2- A avaliação de imóveis rurais, máquinas/equipamentos e

bens de valor histórico, demandam conhecimentos bastante
específicos. Para os imóveis rurais, por exemplo, são
necessários conhecimentos sobre “culturas permanentes” e
“culturas temporárias”, tipos de solos, definição de APPs
(áreas de preservação permanentes), etc. Estes conhecimentos
são específicos dos engenheiros da área agrícola (formados em
Engenharia de Agrimensura, Engenharia Agronômica,
Engenharia Agrícola, Engenharia Florestal ou Agronomia). Da
mesma forma, para máquinas/equipamentos e bens de valor
histórico.

Agora, vamos falar um pouco das áreas da sociedade e das

demandas onde são necessárias as avaliações de imóveis.
1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou
a parte compradora deseja saber o real e justo valor de
mercado de um imóvel que está sendo transacionado.
Os clientes, neste caso, podem ser pessoas físicas, grandes
empresas, investidores, entre outros.

2- Garantia de operações: nesta situação, os clientes são os

bancos. Imagine que um cliente do banco está comprando um
apartamento, dando uma parte do valor como entrada e
financiando o restante através do mesmo banco. O
apartamento fica alienado enquanto o financiamento não é
quitado. Quer dizer, o imóvel fica como garantia da dívida.
Caso não se pague o financiamento, o banco vai tomar o
imóvel do devedor. Mas o banco precisa saber se o
apartamento, que fica alienado como garantia, realmente vale
o que foi declarado na operação de financiamento. Então, em
um processo de financiamento imobiliário em qualquer banco,
uma das primeiras etapas é a avaliação do valor de mercado do
imóvel. Bancos como a Caixa Econômica Federal, Banco do
Brasil, BNDES, Banco do Nordeste, Banco da Amazônia, e os
demais grandes bancos comerciais, credenciam avaliadores
para efetuar esta etapa. Eles terceirizam este serviço. É muito
mais prático e eles se concentram nas demais atividades do
processo de financiamento.

Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa

Econômica Federal há dezenas de anos, tendo criado suas
famílias e montado patrimônio através desta prestação de
serviços. É claro que, quanto maior a oferta de financiamentos
imobiliários, maior a quantidade de contratos e maior é a
demanda pelo serviço de avaliação de imóveis. Somente a título
de exemplo, a Caixa Econômica Federal abre editais para o
credenciamento de avaliadores terceirizados de tempos em
tempos. Estes editais são regionalizados, ou seja, pode haver um
edital sendo aberto agora em um Estado e o mesmo pode não
estar acontecendo em outro Estado. Além da Caixa, todos os
demais bancos oficiais e privados utilizam avaliadores
terceirizados. No caso do BB, BNDES, etc, os Editais
provavelmente estão abertos neste momento.

Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe

também a modalidade de garantia de empréstimos. Os bancos
emprestam dinheiro às empresas, que apresentam imóveis como
garantia (garantia real). E estes bancos também credenciam
avaliadores terceirizados para atender às suas demandas.

Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco

do Brasil e BDMG, entre outros, para estas demandas de
avaliação de imóveis.

Além disso, estes mesmos bancos também acionam

novamente o avaliador de imóveis para atualizar o valor
após a tomada do imóvel para leilão. Lembre-se (e aqui vai o
primeiro ensinamento técnico), a avaliação é um “retrato”
do mercado no momento em que foi realizada. O imóvel foi
avaliado na época em que foi comprado e financiado pelo
cliente. Porém, passados alguns anos, caso ocorra a
inadimplência do pagador, o banco toma o imóvel que está
em garantia e o coloca no mercado de leilões. Porém, ele
precisa saber qual o valor atualizado deste imóvel. Então,
novamente convoca o avaliador de imóveis.

3- Locação: todos os contratos de locação de imóveis

comerciais podem ser renegociados no momento de sua
 renovação. No caso dos contratos que envolvem grandes
imóveis, onde não seria tão simples desocupar o imóvel e
alugar um outro mais barato, as empresas contratam
avaliadores para determinar o justo valor de mercado do
aluguel. Tanto o locador como o locatário podem solicitar a
avaliação e a emissão do Laudo de Avaliação para Renovatória
de Aluguel. É um mercado enorme, que envolve praticamente
todos os imóveis comerciais alugados. Imagine a quantidade
de Shopping Centers no Brasil, onde o avaliador poderá prestar
serviços tanto para o Shopping como para os lojistas. Imagine
a quantidade de imóveis comerciais espalhados por sua cidade.

4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI

ou ITCD): nestes casos, quando o contribuinte considera que
os valores cobrados por tais impostos não refletem o real valor
de mercado de seu imóvel, objeto de tais impostos, ele
interpõe uma solicitação de revisão ou processo
administrativo à autoridade competente (Prefeituras, Receita
Federal ou Receitas Estaduais). Porém, as chances de sucesso
em sua solicitação de revisão do valor do imposto são bem
maiores caso sua solicitação seja acompanhada de um Laudo
de Avaliação de Imóvel. Outro mercado enorme.

5- Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por

avaliação de imóveis. Diversos processos que tramitam nos
Fóruns em todo o Brasil necessitam de um Laudo de Avaliação
de Imóvel.

Primeiramente, temos que entender como funciona a Justiça.

Os juízes são originalmente formados em cursos de direito e
com grande capacidade técnica nesta área.

Porém, grande parte dos Processos Judiciais envolve temas e

assuntos técnicos que não são do conhecimento dos juízes (e
nem deveriam ser). Questões médicas, contábeis, de
engenharia, e questões que envolvem valores de mercado de
bens.

No caso específico da avaliação de imóveis, vários são os tipos

de ações que demandam o Laudo de Avaliação: partilha de bens
(por divórcio ou heranças contestadas na justiça), usucapião,
desapropriações, ações renovatórias de aluguel que não foram
resolvidas na esfera administrativa, disputas entre empresas,
etc.

Nestes casos, o Juiz, que não entende destas questões

puramente técnicas, nomeia um PERITO JUDICIAL DE
CONFIANÇA, ou seja, um avaliador de sua confiança para
determinar o justo valor de mercado de um imóvel objeto de
uma ação na Justiça.

Este Perito Judicial nomeado recebe uma remuneração para

trabalhar para o Juiz. Além disso, as partes envolvidas no
processo também contratam os seus peritos para
acompanharem a elaboração da avaliação.

Nestes casos, os avaliadores contratados pelas partes são

chamados de ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES, mas
desempenham basicamente o mesmo papel do PERITO
JUDICIAL. Imagine a quantidade de Processos Judiciais que
demandam avaliações em todas as esferas da Justiça no Brasil.
As possibilidades são enormes. Entre 1/Jan a 1/Set de 2022, 27
MILHÕES de novos Processos foram aberto no Brasil. Imagine
 a quantidade destes Processos que envolve imóveis que devem
ser avaliados!

6- Decisões sobre investimentos:

Imagine empresas ou pessoas físicas que precisam de uma boa

assessoria na determinação dos valores de mercado de imóveis
para a tomada de decisão em relação a investimentos ou
empreendimentos.

7- Fusões ou cisões de empresas:

Toda grande empresa possui ativos imobiliários, como o

edifício onde se situam os seus escritórios, a sua fábrica, ou as
suas lojas, caso estas sejam próprias e não alugadas. Ela pode
possuir também terrenos. Então imagine o cuidado que se deve
ter quando aparece uma oportunidade de se fundir a outra
empresa ou de dividir em empresas menores. Neste momento,
existe a necessidade de se determinar os valores de mercado de
seus imóveis.

8- Servidões de passagem:
São aqueles pequenos trechos de terra necessários para se dar
passagem às concessionárias de serviços públicos. Uma linha
de transmissão que passe por um terreno obriga que não se
construa ou não se plante nada abaixo dos cabos, bem como
 em uma área de segurança nas laterais.

O mesmo acontece com a passagem de gasodutos, adutoras de

água, novas avenidas, ruas e estradas. Desta forma, as
empresas de energia elétrica, gás e tratamento de água e
estradas são clientes dos avaliadores na determinação dos
valores de mercados destes pequenos trechos de passagem, a
serem indenizados aos proprietários dos terrenos.

Da mesma forma, os proprietários podem utilizar dos serviços

de avaliadores para contestar os valores a serem recebidos das
concessionárias de serviços públicos.

9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de

infraestrutura. Sempre que são realizadas grandes obras pela
Prefeitura ou pelos órgãos públicos das diversas esferas do
Governo, é necessário proceder à desapropriação de imóveis
para permitir a completa implantação do projeto.

Nestes casos, avaliadores de imóveis são contratados para

determinar os valores de mercado para as indenizações aos
proprietários desapropriados. Você poderá trabalhar para o
Órgão Público, mas também para a outra ponta, ou seja, os
cidadãos que não concordam com os valores propostos pelo
Estado.
 Bem, como você pôde ver, o mercado de avaliação de
imóveis é enorme e está aí para ser aproveitado pelos
profissionais que dominam a técnica!

E eu volto a dizer, este é o meu objetivo: formar profissionais

para atuarem plenamente no mercado de avaliação de imóveis e
com ferramentas de acesso aos clientes para anunciar e vender o
seu serviço.

Você vai aprender como acessar cada um destes mercados.

Qual a abordagem é a mais efetiva para cada caso. Quais meios
utilizar para alcançar cada um deles, com o menor esforço e de
maneira mais efetiva.

E para atuar nesta área, é importante entender que existe

uma Norma Técnica da ABNT que regula como devem ser feitas
as avaliações de imóveis e como devem ser redigidos os laudos. É
a NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS. Por isto eu digo a vocês que
é possível se capacitar plenamente em avaliações de imóveis.
Com uma Norma Técnica dando as diretrizes a serem seguidas,
mais as técnicas e ferramentas que eu vou te apresentar, aí só
depende de você.

A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes:

1- Procedimentos Gerais;
2- Imóveis Urbanos;
3- Imóveis Rurais;
4- Empreendimentos;
5- Máquinas e equipamentos;
6- Recursos naturais e ambientais;
7- Patrimônio histórico.
 E como eu disse anteriormente, eu vou te ensinar a
avaliação de imóveis urbanos.

Tudo o que eu te passar está estritamente de acordo com a

NBR-14.653, nas suas últimas Revisões. Uma avaliação de
imóveis que venha a ser elaborada sem levar em consideração
esta norma Técnica pode facilmente ser contestada. A notícia boa
é que, com disciplina, boa técnica e sabendo da necessidade de se
respeitar a Norma, torna-se uma coisa natural emitir um laudo
de Avaliação completo, preciso e estritamente dentro da NBR
14.653.

A Norma foi elaborada principalmente para:

- Regulamentar e indicar como deve ser feita a avaliação e

qual dos diferentes métodos podem ser utilizados na avaliação de
imóveis (elaboração da avaliação propriamente dita);

- Estabelecer os critérios de como a informação e o

resultado da avaliação vão ser transcritos no laudo de avaliação
(elaboração do laudo de avaliação).

Calma... fique tranquilo. Quando falo a você “diferentes

métodos”, saiba que não são tantos assim. Além disso, vai se
tornar natural para você a escolha de qual método utilizar. Esta
naturalidade se obtém através da prática, naturalmente.
 Vamos lá!

Por conta da característica particulares de cada imóvel, a

Norma e a boa técnica nos orientam qual dos métodos vamos
utilizar. São eles:

1- Método comparativo direto de dados de mercado com

homogeneização por fatores;

2- Método comparativo direto de dados de mercado

com homogeneização por Inferência estatística;

3- Método evolutivo;

4- Método involutivo ;

5- Método da capitalização da renda.

Veremos detalhadamente cada um destes métodos no Curso

Intensivo Perito Avaliador de Imóveis.

Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que

transmite ao interessado todas as informações, resultados e
embasamentos da avaliação.

A Norma Técnica NBR 14.653 também orienta o que deve estar

presente no laudo de avaliação e como estas informações devem
ser transmitidas.
 Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a
avaliação de imóveis e para redigir o laudo de avaliação se
tornarão cada vez mais simples e instintivas ao perito avaliador,
na medida em que ele adquire experiência. E a experiência vem
com o tempo.

Fique tranquilo porque no Curso Intensivo você terá toda a

ajuda necessária para iniciar sua carreira e transpor as barreiras
da nova jornada.

Este é o meu objetivo: tornar o seu começo muito mais fácil e

natural, fazendo com este curso lhe sirva de apoio fundamental.
Mas seguramente você ganhará rapidez e naturalidade na medida
em que trabalha entregando os laudos de avaliação aos seus
clientes.

Com relação às ferramentas necessárias, elas não são

muitas. Você precisará basicamente de:

- Máquina fotográfica ou celular – não é necessário possuir

uma máquina profissional e nem mesmo uma semi-profissional.

Estas são importantes para as perícias de engenharia, que

necessitam de maiores detalhes dos itens fotografados, pela
própria natureza da atividade. No caso das vistorias para
avaliação de imóveis, você poderá utilizar o seu telefone celular.
Os telefones de hoje possuem recursos fotográficos ótimos para
esta aplicação.

- Computador ou Notebook – deve ficar no escritório. Não é

necessário e nem prudente levá-lo durante as vistorias.

- Trena a laser – o seu cliente é obrigado a lhe entregar

documentos referentes ao imóvel (inclusive os projetos, no caso
de imóveis a serem avaliados pelo MÉTODO EVOLUTIVO ou pelo
MÉTODO INVOLUTIVO). Na maioria dos casos, você consegue
verificar a veracidade das informações apenas com uma inspeção
visual. Porém, em alguns casos, será necessário checar as
medidas com a utilização da trena a laser.

- GPS – você também poderá utilizar o dispositivo

disponível em seu aparelho celular.

- Garrafa de água – para se hidratar durante as vistorias.

- Protetor solar – importante para vistorias de lotes e

terrenos.

É muito importante também você já começar o seu negócio

de avaliação de imóveis com todos os conhecimentos e
ferramentas necessários para alcançar seus objetivos o mais
rápido possível.

Como controlar as propostas elaboradas. Como gerenciar o

atendimento àquelas propostas aceitas pelos clientes. Como
estruturar seu negócio para controlar seus recebimentos,
pagamentos de despesas e saber o seu lucro ao final do período.

Qual a importância de cada informação: banco de dados de

propostas, de trabalhos, de referências imobiliárias, modelos
estatísticos (que serão usados na elaboração das avaliações).

Tudo isto será transmitido a você neste curso.

Então vamos lá!

2 – A ESCOLHA DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO

A escolha do método de avaliação aplicável é função,

basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada com o objetivo de retratar o comportamento do
mercado e o convencimento do valor.

Por conta das características particulares de cada imóvel, a

Norma nos orienta qual dos métodos vamos utilizar.

São eles:
1- Método comparativo direto de dados de mercado com
homogeneização por fatores;
2- Método comparativo direto de dados de mercado com
homogeneização por inferência estatística;
3- Método involutivo;
4- Método evolutivo;
5- Método da capitalização da renda.

A Norma nos orienta a usar, preferencialmente, o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.
3 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO

Como citado no item anterior, a Norma Técnica NBR 14653

da ABNT nos orienta a usar, preferencialmente, o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com a
utilização dos demais métodos somente na impossibilidade de
usar este. E existe um motivo para esta orientação.

Quando falamos do valor de mercado de um bem, qualquer

que seja, estamos falando de quanto o mercado estaria disposto
a pagar pelo mesmo. E este valor muda, de acordo com a situação
do mercado.

Exemplo: um determinado imóvel poderia valer R$ 150 mil

há dez anos atrás e pode ter passado a valer R$ 500 mil há 5 anos
atrás. Mas, por conta da uma crise financeira no país (ou
qualquer outra questão regional, como o fechamento de uma
fábrica local, algum acidente natural, etc), pode ter o valor de R$
400 mil hoje. O que regula o seu valor é o mercado, o quanto o
mercado quer ou pode pagar por ele.

Desta forma, o método mais utilizado na avaliação de

imóveis é o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO. Ele se aplica à maioria das demandas para avaliação
de imóveis.
 Imagine apartamentos de 3 quartos no bairro de Moema,
em São Paulo. Ou uma quitinete em Copacabana, no Rio. Ou uma
loja de 60 m2 em um bairro comercial de qualquer cidade
brasileira. Ou um lote em um novo bairro na periferia.

Existe uma quantidade enorme de imóveis com o mesmo

perfil anunciados nos classificados e nos sites das imobiliárias.
Desta forma, deve-se pegar estas ofertas de mercado e utilizar
uma análise estatística para determinar quanto vale o imóvel em
questão, ou seja, o bem AVALIANDO.

Ou seja, estaremos gerando um MODELO ESTATÍSTICO

(equação para obtenção do valor de mercado do avaliando,
levando em consideração as variáveis dos dados da amostra) para
a determinação do valor de mercado.

Este método nada mais é que comparar o imóvel avaliando

com outros imóveis com a mesma tipologia em um cenário
previamente elaborado pelo perito avaliador, de forma a obter o
valor de mercado do imóvel avaliando através de comparações
estatísticas. Simples assim.

Simples assim?

Com o domínio das técnicas, o conhecimento da Norma e um

pouco de experiência... Sim!
 ATENÇÃO: Você terá a percepção de que o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO parecerá ser o
mais difícil deste curso. Na realidade, este é o método que merece
mais atenção por envolver cálculos estatísticos e por ser a
recomendação preferencial de utilização pela Norma NBR 14.653.
Os demais métodos (EVOLUTIVO, INVOLUTIVO e
CAPITALIZAÇÃO DA RENDA) são bem mais simples e menos
trabalhosos. Porém o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO deverá ser o primeiro a ser ensinado. Tanto
por uma questão didática, como pelo fato dele ser um pré
requisito para os demais métodos.

Portanto, aprenda o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO e tenha a certeza de que os demais métodos
lhe parecerão muito mais fáceis.

Além disso, como informado acima, a utilização deste

método lhe será cada vez mais fácil ao longo de sua carreira como
perito avaliador. Com a experiência e o conhecimento que você
irá adquirir do mercado, a atividade de avaliação de imóveis lhe
será instintiva, ou seja, a mais natural possível.

3.1 - Um exemplo prático de comparação de mercado

Exemplo 1: pretendemos determinar o valor de um terreno

com 480 m2 de área. Foi pesquisado na região circunvizinha ao
mesmo. Buscamos por imóveis semelhantes, gerando uma
amostra de 5 dados:
 A coluna VALOR UNITÁRIO (em R$/m2) é o resultado do
VALOR TOTAL (em R$) dividido pela ÁREA (em m2).

A célula com a MÉDIA é simplesmente isto: a MÉDIA dos

valores em R$/m2 dos 5 imóveis da AMOSTRA.

Desta forma, quando tiramos as médias de valores unitários

(em R$/m2), o resultado pode ser multiplicado pela área do
terreno avaliando para a obtenção de seu valor de mercado. Seria
a célula VALOR TOTAL no exemplo acima.

O mesmo se aplicaria a apartamentos, lojas, salas, etc.

ATENÇÃO: o exemplo acima serve apenas como modelo

didático. A correta utilização do MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DE MERCADO exige a homogeneização e o
tratamento de dados através de dois tipos: tratamento por
fatores e tratamento por inferência estatística. O exemplo
somente seria válido se todas as demais características do
terreno fossem idênticas (ou homogêneas, ou homogeneizadas).
Ou seja, todos os terrenos (dados) do conjunto de terrenos
(amostra) deverão estar no mesmo bairro, na mesma posição no
quarteirão (esquina ou centro de quadra), mesma topografia e
mesma proporcionalidade entre dimensões de frente e
profundidade.

Agora imagine o exemplo 2: um conjunto habitacional onde

conseguimos uma amostra com 5 dados. Todos os 5
apartamentos da amostra são de frente (ou todos são de fundos),
todos no mesmo andar, e todos com o mesmo acabamento.
Novamente, bastaria calcularmos a média aritmética dos valores
unitários para obtermos o preço do imóvel avaliando.

Porém, muito dificilmente encontraremos situações como

as citadas nos exemplos 1 e 2 acima.

O mais comum seria encontrarmos terrenos com

topografias, localização e dimensão de “frente” bastante
diferentes.

Da mesma forma, em apartamentos, o mais comum seria

uma amostra com dados localizados em andares diferentes (bem
provavelmente em edifícios diferentes), alguns de fundo, outros
de frente, e com níveis de acabamento diferentes.

Esta é a realidade.

E, para trabalhar com esta realidade, é necessário fazer a

HOMOGENEIZAÇÃO dos dados da amostra.

Veja o gráfico 1 abaixo.

Ele representa os valores em R$/m2 de uma amostra de

terrenos em função das medidas da frente dos respectivos
terrenos.
 Gráfico 1

O que seria homogeneização? Seria “trazer” os respectivos

valores R$/m2 para uma posição mais próxima da reta 1. Ou
ajustar os dados de mercado à média.

Para esta HOMOGENEIZAÇÃO então, existem dois tipos de

tratamentos de dados: tratamento por fatores e tratamento por
inferência estatística.

Veremos detalhadamente cada um deles a seguir.

3.2 - Tratamento por fatores

No Tratamento por fatores utiliza-se "fatores" empíricos

para ajustar os dados de mercado à média, ou seja, são efetuadas
transformações matemáticas que expressem, em termos
relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado
e os do imóvel avaliando, que é estimado pela média ajustada
pelos fatores.

A fórmula para determinação do valor do imóvel é:

 Vi = A x Vm x K1 X K2 X K3....Kn

Onde:

Vi = Valor do imóvel avaliando (em R$)

A = Área do imóvel avaliando (em m2)

Vm = Valor médio unitário (em R$/m2)

K1 a Kn = fatores de homogeneização

Os fatores de homogeneização K1 a Kn são obtidos através

de uma análise de cada dado da amostra, de forma a ajustá-los
ao imóvel avaliando.

Os fatores de homogeneização podem ser:

FATOR OFERTA

Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme o

tempo em que eles se encontram no mercado para venda:

•se a informação se refere a um imóvel que já foi vendido ou

alugado, utiliza-se o fator 1,00;

•Se estiver em oferta, portanto ainda não foi vendido ou

alugado, utilizamos 0,9 para aqueles que estão a até 4 meses no
mercado e 0,8 para aqueles que estão há mais de 4 meses no
mercado (de difícil venda ou locação). Portanto, considera-se a
possibilidade de estar com preço superestimado pelo
proprietário.

FATOR LOCALIZAÇÃO

•Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior

posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do
imóvel em avaliação.

•Utiliza-se normalmente deduções do perito avaliador;

•Este fator é o que maior polêmica e deformações podem

causar ao cálculo estatístico a ser realizado. Portanto, o fator de
homogeneização deve ser examinado com maior atenção.

•Alguns casos especiais de fatores de localização:

•Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si

deve-se aplicar um fator adicional, usualmente de até 1,20, por
causa das duas frentes do imóvel

•Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de

desvalorização de 0,90, ou até maior, se os preços unitários
assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos dá vista
para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os
fatores se invertem.

•Existem outros fatores possíveis, e o perito avaliador

deverá estipular estes valores.
 FATOR TOPOGRAFIA

•Se têm topografia prejudicada, podem sofrer decréscimo de

até 0,30 (fator 0,70) no preço em relação ao terreno plano
situado ao lado. Idem se forem passíveis de alagamento ou não.

FATOR FRENTE X FUNDOS

•Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores

de depreciação, sempre calculados aí na parte de área não
retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este
for muito comprido.

•Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote

comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com
frente maior do que a usual no local.

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO

•Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos

imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação.

•Utiliza-se padrão baixo (0,9), normal (1,0) e alto (1,1).

FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO

•Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais

velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se está melhor
conservado ou com problemas que necessitem de reformas
importantes.

MUITO IMPORTANTE: APLICAÇÃO DOS FATORES

•Os fatores devem ser aplicados considerando-se sempre a

situação do imóvel avaliando em relação a cada um dos imóveis
da amostra. Ou seja, se o imóvel avaliando é melhor que o imóvel
da amostra em uma determinada característica, o fator deverá
ser sempre maior que 1,0. Se o imóvel avaliando for pior que o
imóvel da amostra em uma determinada característica, o fator
deverá sempre ser menor que 1,0.

•No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da

mesma região;

•O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação

do conjunto de fatores, não poderá resultar menos que a metade
ou mais que o dobro do valor original. Os elementos que
apresentarem estas situações deverão ser descartados;

•São considerados discrepantes elementos para os quais os

valores unitários, em relação ao valor médio amostral,
extrapolam a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso
a situação persista após a homogeneização.

•Ou seja, aqueles elementos que, após a homogeneização,

apresentarem valores menores que a metade ou maiores que o
dobro de seus valores originais e do valor da média total, deverão
ser descartados.

Segue abaixo o exemplo 3.

 Obter o valor de mercado de um lote de 420,0 m2.

Nossa amostra possui 10 dados, conforme o quadro abaixo.

Onde:

F o = Fator de oferta.

Todos os imóveis da amostra estão anunciados há

aproximadamente 60 dias.

F lo = Fator de localização.

Os imóveis 1, 2, 4, 9 e 10 possuem localização idêntica ao do

imóvel avaliando (utiliza-se FATOR 1,0).

Com relação aos imóveis 3, 5, 7 e 8, o imóvel avaliando

possui localização melhor (utilizamos FATOR 1,4).
 Com relação ao imóvel 6, o imóvel avaliando possui
localização muito melhor (utilizamos FATOR 1,8).

F top = Fator de topografia.

Os imóveis 2, 4, 6, 8 e 9 possuem topografia idêntica ao do

imóvel avaliando. (utilizamos FATOR 1,0).

Com relação aos imóveis 1, 3, 5, 7 e 10, o imóvel avaliando

possui topografia melhor (utilizamos FATOR 1,4).

O fator homogeneizante total é o resultado da multiplicação

dos fatores utilizados.

O valor ajustado é o resultado da multiplicação do valor

unitário R$/m2 pelo fator homogeneizante total.

O dado 4 foi expurgado porque o valor encontrado após a

homogeneização é maior ou igual ao dobro da média antes da
homogeneização (R$ 577,96 /m2).

Os dados 6 e 10 foram expurgados porque o valor

encontrado após a homogeneização é menor ou igual à metade da
média antes da homogeneização (R$ 144,49/m2).

Desta forma, encontramos o valor médio unitário de

R$ 350,36/m2 após a homogeneização e saneamento.

Este valor unitário (SANEADO), multiplicado pela área do

terreno avaliando (420 m2), resulta no valor do terreno: R$
147.149,10.

Esse raciocínio e técnica devem também ser utilizados para

apartamentos, casas, lojas, etc.
 ATENÇÃO: O tratamento por fatores somente deve ser
utilizado em circunstâncias específicas, onde o número de
elementos e as respectivas características não permitam a
aplicação da inferência estatística (ou regressão linear), que deve
ser a metodologia adotada sempre que o número de elementos
coletados e as variáveis identificadas sejam suficientes à
explicação do cálculo do valor do bem avaliando.

Traduzindo: você somente vai utilizar a homogeneização

por fatores quando a quantidade de dados na amostra for
pequena.

Um abraço e parabéns por concluir este curso!

Reginaldo Antunes

Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis

laudomaster@laudomaster.com.br

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