Prof.

Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil

AULA PERCIAS E AVALIAES

O tema abordado nesta aula sobre a rea profissional voltada para a Engenharia de Avaliaes e
Percias, muito comum esse campo de atuao ser confundido com o do perito judicial apenas, sendo que este apenas
uma dentre muitas reas de atuao do profissional. Vamos ento ver alguns tipos de trabalhos especficos desta
especialidade profissional.

1. CAMPOS DE ATUAO:
1.1. AVALIAES EMPRESARIAIS:
Todas as empresas que passam por processos de incorporao, fuso ou ciso necessitam de uma avaliao de
seu ativo imobilizado, a fim de apurar os valores reais, independente dos valores contbeis destas empresas. Ou ento
quando necessita de um aumento de capital, que poder optar pela reavaliao do ativo imobilizado, a fim de corrigir os
valores reais nos registros contbeis da empresa. Da mesma forma, se uma empresa for contratar um seguro de seus bens
patrimoniais fundamental a adoo de uma correta avaliao.

1.2. CONSULTORIA IMOBILIRIA:

Hoje, uma das maiores reas de atuao, havendo uma gama enorme de produtos e servios a serem
oferecidos, principalmente com a conscientizao da populao da importncia de um parecer independente, emitido por
profissional.
Ocorre nos casos de compra, venda e alugueis, principalmente em negociaes empresariais onde a avaliao
garante a idoneidade dos valores envolvidos. Utiliza-se tambm com freqncia o parecer de um profissional especialista
em avaliaes e pericias no caso de permutas, onde os valores podem ser definidos atravs de laudo fundamentado.
Alem destes, quando uma empresa inicia um processo de incorporao imprescindvel fazer o memorial de
incorporao, bem como as analises de viabilidade, no sentido de comprovar a oportunidade do empreendimento.

1.3. TRIBUTAO MUNICIPAL E PRIVATIZAO:

A tributao municipal, onde o IPTU imposto predial e territorial urbano e o ITBI imposto sobre transmisso de
bens imveis possuem sua base de clculo no valor da propriedade e as prefeituras tem procurado desenvolver trabalhos
onde participam no s profissionais pertencentes ao seu quadro, como tambm consultorias externas, na elaborao de
plantas genricas de valores, que geram as pautas de cobranas destes impostos.
Bem como nos processos de privatizao, que quando o estado transfere a propriedade de seus bens ou
empresas a particulares, torna-se necessria a interveno de profissionais, objetivando a determinao do exato valor
patrimonial dos bens a serem privatizados.

1.4. ASSESSORIAS PERICIAIS:

Advm das solicitaes de profissionais pelo poder judicirio, onde existem diversas aes em que so
necessrios pareceres tcnicos para instruir o julgamento processual.
So aes onde a questo do valor venal relevante, como a nas Aes de Desapropriaes e de Indenizaes.
Ou na Renovatria ou Revisionais de aluguel, onde o que se debate o valor locatcio. Ou ento questo de terra seja
para levantamento de divisas ou caracterizao da situao existente, nas aes de reivindicatrias, demarcatrias, de
usucapio ou servido de passagem. Existem ainda as Medidas Cautelares, em que so exigidas a vistoria de imveis para
resguardar e registrar o estado em que se encontram. Esses so alguns exemplos, do campo de atuao do profissional,
dada a grande ocorrncia de solicitao e pela importncia do parecer quando da deciso judicial.

2. FORAS ATUANTES NO MERCADO:

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
fundamental que o profissional que atue nesta rea tenha sempre a noo exata de sua condio de
analista do mercado, pois no ele que fixa os valores, mas apenas o interpreta, atravs das modificaes provocadas
pelas foras que atuam no mercado.
Essas foras criam mantem, modificam, ou destri o valor de mercado de um bem imvel, atravs das motivaes
das atividades humanas, so elas que estabelecem o modelo das variveis que afetam o custo, o preo e o valor, so elas:

2.1. Ideais e normas sociais:

Crescimento e declnio populacional;

Alteraes na densidade populacional;

Modificaes nos tamanhos das famlias;

Distribuies geogrficas de grupos compatveis;

Atitudes relativas s atividades educacionais e sociais;

Atitudes relativas ao projeto arquitetnico e sua utilidade;

Outros fatores emergentes dos ideais e instintos sociais do homem.

2.2. Natureza econmica:

Recursos naturais: suas quantidades, qualidades, localizao e taxas de esgotamento;

Tendncias comerciais e industriais;

Tendncias de empregos e nveis salariais;

Disponibilidade de dinheiro e crdito;

Nveis de preo, taxa de juros e carga tributaria;

Todos os demais fatores que tem efeito direto ou indireto sobre o poder aquisitivo.

2.3. Regras governamentais:

Leis de uso e ocupao do solo;

Cdigos de edificao;

Regulamentaes policiais e de incndio;

Controles de alugueis, medidas de segurana nacional, prioridades, demarcaes, permisses para usos
especiais, e controles de credito;

Programas oficiais de habitao e emprstimos hipotecrios;

Programas monetrios que afetam a liberdade de uso dos imveis, incluindo todas as formas de
tributao.

2.4. Fsicas e naturais:

Clima e topografia;

Fertilidade do solo;

Recursos minerais;

Fatores comunitrios, como transporte, as escolas, as igrejas, os parques e as reas de lazer;

Controle das enchentes e da conservao do solo;

Caractersticas do solo e do subsolo;

Avanos tecnolgicos que afetam o uso da terra.

3. NORMATIZAO TCNICA:
Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
A normatizao tcnica na rea da Engenharia de avaliaes dada pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABNT.

Norma Brasileira para avaliao de imveis urbanos NB-502/77 NBR-5676: onde se encontra
conceitos classificando a natureza dos imveis urbanos, instituindo as notaes e terminologias em trabalhos
avaliatrios aplicveis, fixando os nveis de preciso em funo da quantidade, confiabilidade e tratamento
dos elementos pesquisados, estabelecendo o desenvolvimento dos processos avaliatrios, bem como fixando
as condies a serem observadas e as diretrizes para apresentao de laudo de avaliao.

Norma Brasileira para avaliao de Imveis Rurais NB-613/81 NBR-8799: contm os mesmos
princpios relacionados na norma anterior e os conceitos relativos classificao e benfeitorias rurais,
reprodutivas e no reprodutiva classificao das terras de acordo com o Manual Brasileiro para Levantamento
da capacidade do uso da terra e desenvolvimento do processo avaliatrio segundo a realidade fundiria da
regio em estudo.

Norma Brasileira para avaliao de Glebas Urbanizveis NB-899/84 NBR-8951: nesta norma
apresenta-se a classificao e critrio de utilizao de glebas em consonncia com a lei n. 6.766 e contm
conceitos mais especficos no que se refere ao tratamento matemtico-estatistico e financeiro.

Norma Brasileira para avaliao de Unidades Padronizadas NB-900/84 NBR-8976: esta norma define
como sendo os imveis de ocorrncia usual no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa
especifica, sendo o tipo identificado de acordo com a sua caracterstica fsica construtiva, cujo texto
normativo encampa os nveis de preciso adotados e detalhes gerais do processo avaliatrio.

Norma Brasileira para avaliao de Maquinas, Equipamentos, Instalaes e Complexos Industriais

NB-901/84 NBR-8977: traz a classificao de bens a avaliar, conjugada com uma diretriz detalhada relativa
aos nveis de preciso, dividindo-se em terrenos e benfeitorias, alm de especificar detalhes relativos s
vistorias e condies especiais com relao ao calculo do fundo de comercio.

4. O TRABALHO AVALIATRIO:
O trabalho avaliatrio, dever ser desenvolvido em conformidade com alguns tpicos imprescindveis.
4.1. Ttulos: importante que o trabalho tenha um titulo, que dever sempre estar vinculado finalidade a que se
destina o trabalho desenvolvido, por exemplo: Laudo de Avaliao, Laudo de Arbitramento, Laudo Pericial, Laudo

de Vistoria, Parecer Tcnico.

4.2. Interessados: a pessoa que contratou o servio, que poder ser pessoa fsica ou jurdica e dever ser
identificada com nome, documentos, endereo, representante legal, etc. No caso de pericia judicial, dever ser
colocado o Juiz, Comarca, Vara, Numero do Processo, Tipo de Ao, Nome do Requerido e do Requerente, etc.
4.3. Objetivo: a destinao especifica para o que foi contratado o trabalho, deve indicar a finalidade genrica que
procura explicar para o que foi contratado o servio, por exemplo, determinao do valor venal de um imvel ou
arbitramento de uma indenizao. E uma finalidade especifica, onde se individualiza a finalidade do trabalho,
como a determinao de valor de aluguel para fins de renovao do aluguel de um imvel em determinado
endereo, onde deve ser descrito detalhadamente.
4.4. Descrio do objeto: o momento em que se faz a apresentao do objeto do trabalho, de modo objetivo e
claro, lembrando que poder ser lido por leigos, ento com linguagem apropriada. No caso de caracterizao de
terrenos, devero conter sua frente, rea total, topografia, sua posio na quadra, tipo de solo, ocupao
circunvizinha, melhoramentos pblicos existentes, zoneamento urbano, etc. importante tambm fazer o
detalhamento de benfeitorias com relao ao padro construtivo e tipo de utilizao, sua idade aparente, estado
de conservao, reas construdas, individualizao de cmodos, etc., alm disso, fundamental citar, desde que
disponveis elementos relativos documentao jurdica de imveis.

5. CRITRIOS DE AVALIAO:

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Os critrios de avaliao so conceitos ditados pela NB-502/89, relativo s metodologias e nveis de rigor de uma
avaliao.
5.1. Metodologias: se divide em dois grupos:
5.1.1. Mtodo Direto:

Mtodo Comparativo de dados de mercado;

Mtodo Comparativo do Custo de reproduo de benfeitorias;

5.1.2. Mtodo Indireto:

Mtodo da Renda;

Mtodo Involutivo;

Mtodo Residual.

6. SEQUENCIA DA AVALIAO:
a etapa pratica do processo avaliatrio, com uma sequencia a serem seguidas:
6.1. Pesquisa de elementos: etapa inicial, onde sero escolhidos os elementos que orientar as concluses relativas
ao valor do bem avaliado;
6.2. Homogeneizao de valores: a etapa onde se procura equalizar as diferenas existentes entre os diversos
elementos pesquisados, atravs da utilizao de fatores de homogeneizao;
6.3. Tratamento estatstico: aps os clculos dos valores unitrios homogeneizados, obtm o rol de dados que
devero ser submetidos ao tratamento estatstico, objetivando a determinao do valor do imvel avaliado;
6.4. Clculo das benfeitorias: ocorre no caso de avaliaes onde existam benfeitorias e adota-se o calculo do valor
de reproduo das mesmas;
6.5. Concluso: na concluso deve ser colocado apenas o valor final da avaliao, embora seja importante utilizar
esta etapa para a citao de informaes de interesse do laudo e que no estejam enquadrados nos demais
itens. Ao final coloca-se o loca e a data da concepo do laudo, assinando num campo onde devero conter seu
nome, registro e especialidade.

7. COMPONENTES FINAIS E ANEXOS:

Podero fazer parte do laudo, anexos a parte ou integrantes do prprio corpo do laudo.
7.1. Pesquisa de Valores: so os elementos pesquisados para composio da avaliao, indicando todas as
caractersticas estudadas, como, local, valor, rea, etc.;
7.2. Clculos estatsticos: todo o procedimento estatstico e matemtico utilizado, preservando toda a memria de
clculo, para eventuais esclarecimentos ou consultas.
7.3. Clculo das benfeitorias: devero integrar o trabalho pelo mesmo objetivo do item anterior;
7.4. Plantas, mapas e croquis: importante anexar a planta do imvel quando possvel obt-la, com apresentao
das dividas, caractersticas internas, mapa da regio com indicao do imvel;
7.5. Fotografias: um dos elementos mais utilizados por ser uma ilustrao mais fidedigna do bem avaliado;
7.6. Anotao de Responsabilidade Tcnica: dever ser anexado as vias do trabalho a ART onde constam as
caractersticas do servio.

8. PERCIAS JUDICIAIS:

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Sempre que o juiz no for suficientemente apto para a verificao dos fatos, seja pela ausncia de conhecimentos
tcnicos ou pela impossibilidade de colher os dados necessrios, o trabalho ser realizado por pessoas entendidas na
matria, atravs de percia. Na grande maioria das ocasies os fatos so de natureza tal que a analise da matria exige
conhecimentos tcnicos ou cientficos, oriundos de formao acadmica e profissional, por isso fundamental que os
fatos sejam analisados com profundidade, no pairando quaisquer duvidas sobre as concluses obtidas.

8.1. CONCEITO: percia uma prova admitida no processo, destinada a levar ao juiz elementos relativos aos fatos
que caream de conhecimentos tcnicos, podendo existir uma declarao de ciencia, na afirmao de um juzo. A figura
do perito, na concepo jurdica um rgo auxiliar na administrao da justia, que assessora o juiz na formao de seu
convencimento.

8.2. ASPECTOS LEGAIS:

Para exercer a atividade, o perito em que necessariamente, seguir os ritos previstos no cdigo de processo civil, os
quais veremos agora.
De acordo com o Cdigo de processo civil, que um conjunto de normas que dita o procedimento em que se dar os
processos judiciais, em seu art. 145, diz:

Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientifico, o

juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421.
1. Os peritos escolhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente
inscritos nos rgos de classe competente, respeitando o disposto no capitulo VI,
Seo VII, deste Cdigo.
2. Os peritos comprovaro sua especialidade na matria sobre que devero opinar,
mediante certido do rgo profissional a que estiverem inscritos.
3. Nas localidades onde no houver profissionais qualificados que no preencham
os requisitos dos pargrafos anteriores, a indicao dos peritos ser de livre escolha do
juiz.
Mais adiante, no art. 420 o CPC determina que a percia se divide em exame, vistoria e avaliao, cujas definies
jurdicas so as seguintes:

Art. 420. A prova pericial consiste em exame, vistoria e avaliao.

Pargrafo nico. O juiz indeferir a pericia quando:
I a prova do fato no depender do conhecimento especial de tcnico;
II for desnecessria em vista de outras provas produzidas;
III a verificao for impraticvel.

Exame: a inspeo judicial feita pelo perito sobre pessoas, animais, cosas mveis, livros e papis a fim de
verificar algum fato ou circunstancia ao mesmo relativa.

Vistoria: a inspeo judicial feita por perito sobre um imvel para verificar fatos ou circunstancias ao
mesmo relativas.

Avaliao: o exame pericial destinado a verificar o valor em dinheiro de alguma coisa ou obrigao.
Costuma-se dar a denominao de arbitramento a essa percia, quando a verificao ou estimativa tem por
objetivo um servio, ou compreende clculo abstrato sobre indenizaes ou sobre o valor de alguma
obrigao.

No caso especifico da engenharia, no bastante a determinao legal dada pela Lei 5.194/66 que regulamenta o
exerccio profissional, foi publicada a Resoluo n 345 do Confea que diz:

Art. 1. Para efeitos desta Resoluo, define-se:

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
a. VISTORIA a constatao de um fato, mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos
que o constituem, sem a indagao das causas que o motivaram.
b. ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada de deciso ou posio entre alternativas tecnicamente
controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
c. AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnica de valor qualitativo ou monetrio de um bem,
de um direito ou de um empreendimento.
d. PERCIA a atividade que envolve a apurao das causas que motivaram determinado evento ou da assero
de direitos.
e. LAUDO a pea na qual o perito, profissional habilitado relata o que observou e d as suas concluses ou
avalia o valor das coisas ou direitos fundamentadamente.

8.3. NOMEAO DO PERITO:

O trabalho do perito como de todo profissional liberal, devendo o engenheiro que deseja ingressar na rea
realizar contatos pessoais visando informar aos contratantes, juzes e advogados, que deseja ingressar na rea, preparar
um currculo profissional e cumprir requisitos de cadastro quando for o caso.
8.3.1 Procedimentos de Nomeao:

Art. 421. O juiz nomear o perito, fixando de imediato o prazo para entrega do laudo.
1. Incumbe s artes, dentro de 05 (cinco) dias, contados da intimao do despacho de nomeao do
perito:
I Indicar Assistente tcnico;
II Apresentar quesitos.
2. Quando a natureza do fato o permitir, a percia consistir apenas na inquirio pelo juiz do perito
e dos assistentes, por ocasio da audincia de instruo e julgamento a respeito das coisas que
houverem informalmente examinado ou avaliado.
De acordo com o Cdigo de Processo Civil, em seu art. 421, o Juiz nomear o perito, atravs de um despacho no
processo, fixando o prazo para entrega do laudo, que deve ser publicado no Dirio oficial ou outro jornal conveniado e o
Cartrio devem expedir um mandado de intimao para o profissional, que a forma oficial onde ele toma conhecimento
de sua nomeao para realizar a percia.
Sobre os assistentes tcnicos, o art. 422 deixa claro que estes, so facultativos e de confiana da parte, devendo
estes quando indicados, acompanharem toda a pericia e assinar o laudo do perito intimado quando da concordncia da
mesma ou apresentar laudo separado quando da discordncia, apresentando seu ponto de vista.

Art. 422. O perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, independentemente de
termo de compromisso. Os assistentes tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a
impedimento ou suspeio.

8.3.2. Impedimento ou suspeio:

O Cdigo de Processo civil elenca quais so as situaes de impedimento e suspeio onde o juiz no pode atuar, no
entanto essas situaes so extensivas a outros auxiliares da justia, como neste caso o perito, vejamos:

Art. 134. defeso ao juiz exercer as suas funes no processo contencioso ou voluntrio:
I de que for parte;
II em que interveio como mandatrio da parte, oficiou como perito funcionou como rgo do
ministrio publica, ou prestou depoimento como testemunha;
III que conheceu em primeiro grau de jurisdio, tendo-lhe proferido sentena ou deciso;

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
IV Quando nele estiver postulando, como advogado da parte, o seu cnjuge ou qualquer parente seu,
consangneo ou afim, em linha reta, ou na linha colateral at segundo grau;
V Quando cnjuge, parente consangneo ou afim, de alguma das partes em linha reta ou na
colateral, at o terceiro grau;
VI Quando for rgo de direo ou de administrao de pessoa jurdica, parte na causa.
Pargrafo nico. No caso do n IV o impedimento s se verifica quando o advogado j estava
exercendo o patrocnio da causa; , porm, vedado ao advogado pleitear no processo, a fim de criar o
impedimento do juiz.

Art. 135. Reputa-se fundada a suspeio, quando de parcialidade do juiz, quando:

I amigo intimo ou inimigo capital de qualquer das partes;
II Alguma das partes for credora ou devedora do juiz, de seu cnjuge ou de parentes destes, em linha
reta ou na colateral at 3 grau;
III herdeiro presuntivo, donatrio ou empregador de alguma das partes;
IV receber ddivas antes ou depois de iniciado o processo, aconselhar alguma das partes a cerca do
objeto da causa, ou subministrar meios para atender s despesas do litgio;
V interessado no julgamento da causa em favor de uma das partes.
Pargrafo nico. Poder ainda o juiz declarar-se suspeito por motivo intimo.

Art. 138. Aplicam-se tambm os motivos de impedimento e de suspeio:

I ao rgo do ministrio publico, quando no for parte e, sendo parte, nos casos previstos nos n. I a
IV do art. 135;
II ao serventurio de justia;
III ao perito;
IV ao interprete.
1. A parte interessada dever argir o impedimento ou a suspeio, em petio fundamentada e
devidamente instruda, na primeira oportunidade que lhe couber falar nos autos; o juiz mandar
processar o incidente em separado e sem suspenso da causa, ouvindo o arguido no prazo de cinco
dias, facultando a prova quando necessria e julgando o pedido.

Alm dessas causas, existe ainda razes relevantes para o perito no aceitar a nomeao:
a) o fato de se tratar pericia relativa matria sobre a qual se considere inabilitado para apreciar;
b) sobre a questo a que no possa responder sem desonra prpria ou a de seu cnjuge, parente, amigo ntimo ou
sem exp-los a perigo de demanda ou dano patrimonial;
c) sobre fatos cuja divulgao importe em violao de segredo profissional;
A circunstncia de estar j anteriormente compromissado em outras pericias, que no lhe permitam cumprir os prazos
fixados.
O perito deve ainda comprovar a habilitao profissional, devendo o mesmo ser substitudo quando carecer de
conhecimento tcnico ou cientifico. Em todas essas hipteses, o juiz nomeia outro perito.
E tem a obrigao de cumprir o oficio, utilizando de todos os meios usuais, devendo trazer a verdade ao processo,
sob pena de inabilitao por dois (dois) anos e incorrer em sano penal.

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Art. 147. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informaes inverdicas responder pelos prejuzos
que causar a parte, ficar inabilitado por 2 (dois) anos, a funcionar em outras e incorrer na sano que
a lei penal estabelecer.

8.4. FORMULAO DOS QUESITOS:

Os quesitos so perguntas que os advogados das partes, juzes e promotores de justia formulam a fim de
melhor elucidar os fatos, objeto da pericia, ou encaminhar duvidas levantadas ao longo do processo.
Aps a nomeao do perito, o momento onde as partes devem indicar assistentes tcnicos e formular os
quesitos, caso no o faam perdem a oportunidade, no podendo fazer ao longo da diligencia.
Pode o juiz indeferir os quesitos que julgar impertinentes e ele mesmo formular os que entender necessrio ao
esclarecimento da causa.

Art. 426. Compete ao juiz:

I Indeferir quesitos impertinentes;
II formular os que entender necessrios ao esclarecimento da causa.

8.5. REALIZAO DA PERICIA:

Art. 429. Para o desempenho de sua funo, podem o perito e os assistentes tcnicos utilizar-se de
todos os meios necessrios, ouvindo testemunhas, obtendo informaes, solicitando documentos que
estejam em poder de parte ou em repartio publicas, bem como instruir o laudo com plantas,
desenhos, fotografias e outras quaisquer peas.

No curso do trabalho, o perito assistente podero se valer de todos os meios para obteno das informaes
necessrias ao desempenho da funo, ouvindo testemunhas e solicitando documentos, podendo ainda instruir o
trabalho com plantas, fotografias, desenhos, ou qualquer pea que for interessante para a pericia.
Importante ressaltar que nenhuma pessoa, empresa, ou repartio publica pode impedir o trabalho ao longo da
pericia. Caso isso ocorra, dever o profissional, mediante petio, comunicar o juiz, solicitando uma ordem para realizar a
diligencia, podendo inclusive solicitar reforo policial.

8.6. HONORRIOS PERICIAIS:

Os honorrios profissionais, de caracterstica individual, em funo de seus conhecimentos, capacidade e
experincia.
Normalmente, os honorrios do perito oficial so fixados em funo do tipo de causa, de seu valor, do valor do bem
envolvido, do tempo que ser despendido, e nas despesas que dever arcar, em especial quando envolver contratao de
terceiros.
Geralmente, adota-se a cobrana com base nas tabelas elaboradas pelas entidades de classe, que no so
obrigatrias mas servem de referencia a honorrios mnimos, onde os profissionais podero se balizar na busca de uma
remunerao justa e digna.

8.7. ELABORAO DO LAUDO:

A elaborao de um laudo pericial assemelha-se ao de avaliaes em geral, descrito no item 4, a maior diferena a
existncia da parte dedicada s respostas dos quesitos formulados pelas partes.
Quanto a formalidade, todas as peties endereadas ao juiz, devem seguir as formalidades processuais descritas no
CPC.

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Ao iniciar o laudo, deve-se caracterizar o processo, indicando a comarca, a vara, o tipo de ao, o numero de controle,
o autor e o ru.
As partes que compem a sequncia do laudo devem ser de criao individual de cada profissional, os exemplos
compem apenas sugestes.
Sugere-se que faa um prembulo com informaes de carter genrico de interesse ao registro da pericia, como por
exemplo quando e em que condies ocorreram as diligencias, e informaes cronolgicas extradas do processo,
visando ordenar os fatos que antecederam a pericia. importante que neste momento o perito descreva de forma clara e
objetiva quais os objetivos a serem alcanados com a realizao do trabalho pericial.
Pode-se incluir um item descrevendo os procedimentos tcnicos adotados, memrias de clculo, etc. no entanto
importante colocar um tpico onde ir apresentar a concluso sobre os fatos periciados com todas as informaes
pertinentes a elucidao do fato.
Aps ento, o perito deve apresentar as respostas aos quesitos formulados pelas partes.
Normalmente os laudos periciais so acompanhados de alguns anexos, onde apresenta fotografias, croquis, plantas,
levantamentos topogrficos, documentos relacionados pericia, planilhas oramentrias, memrias de clculo, ART, etc.

8.8. TIPOS DE AO QUE ENVOLVEM PERCIA:

As principais aes judiciais onde se realizam pericias so as seguintes:
A. Aes Ordinrias: so aes de grande abrangncia e complexidade, nestes grupos encontra-se as indenizaes por
vcios de construo, danos causados a terceiros e todas aquelas que envolvam a participao pecuniria que
implique uma verificao ou parecer tcnico de engenharia.
B.

Vistorias Cautelares: corre todas as vezes que se faam necessrias a caracterizao de um estado do bem, como no
caso do exame preliminar em imveis vizinhos anteriormente ao inicio de uma obra, a existncia de um risco
iminente, ou ainda apurar responsabilidade por infiltraes em apartamentos, danos causados em um imvel, etc.

C. Aes de Desapropriao: so aes onde o Poder Pblico, de forma direta ou atravs de concessionrio de servio
publico, solicita de forma obrigatria a transferncia de propriedade de um imvel pertencente a um particular para o
patrimnio publico, consistindo na operao de justo valor da indenizao a ser paga.
D. Aes Renovatrias e Revisionais: aes relativas a arbitramentos de aluguis, em caso de revisionais poder ser
tanto comercial como residenciais onde o proprietrio, por considerar o valor atual defasado em relao ao valor de
mercado, solicita a interveno de perito para arbitrar o justo valor locatcio.
E.

Aes Demarcatrias: So aes de procedimento diferenciado, onde exigido um perito agrimensor e dois peritos
arbitradores, ode o primeiro executa o traado e marcao de linha demarcada, apes estudo de documentos e
levantamentos no local.

F.

Aes de Reintegrao de Posse e Reivindicatria: enquadram-se, juntamente com as aes anteriores, no grupo
das aes de terra, envolvendo casos em que h duvidas sobre a perfeita localizao de um determinado imvel em
relao a outro ou existam casos de invases e esbulhos sobre determinado imvel.

G. Aes de Usucapio: so aes onde o ocupante do imvel solicita a transferncia da propriedade decorrente da
posse caracterizada por longo perodo, devendo a pericia definir os limites da divisa ou determinar se o imvel no
pertence ao Poder Publico, cujos bens no so abrangidos por essas aes.
H. Nunciao de Obra Nova e Embargos: so aes que visam a interrupo de uma determinada obra em
decorrncia de risco iminente a terceiros, o que exige do perito uma acuidade para que no produza pareceres
equivocados, ou que realize um trabalho de concluso duvidosa, onde existam expresses que caracterizam uma
posio de falsa neutralidade.

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1. VARA CIVEL DA CAMARCA DE ITAPEVA ESTADO DE SO
PAULO,

Processo n. 02495.001.597-3

Ao de Desapropriao
Companhia Municipal de guas
contra
Jos Ferreira da Silva

LAUDO PERICIAL

1. OBJETIVO:
Constitui objetivo do presento trabalho a determinao do terreno situado na Rua das Gaivotas, n. 192, bairro jardim
Califrnia, nesta cidade e comarca, declarado de utilidade publica para fins de desapropriao pelo Decreto Municipal
15.197 de 12 de dezembro de 1991.

2. DESCRIO DO IMVEL:
O imvel em estudo constitudo por um terreno plano com 12 m. de testada e 30,00 m. de profundidade,
totalizando uma rea de 360,00 m2, localizado na quadra formada pela Rua das Codornas, Rua dos Gavies, Rua das
Gaivotas e Av. das Rosas.
O formato retangular, o solo superficial seco, sem afloramentos rochosos e sem benfeitorias, sendo zoneamento
local classificado como ZR-4, o que caracteriza como rea residencial.

3.

MTODO AVALIATRIO E NIVEL DE RIGOR:

A metodologia bsica aplicada foi atravs do mtodo comparativo, sendo que o nvel de preciso adotado foi normal,
tudo conforme determinam os itens 6 e 7 da ABNT (Norma de Avaliao de Imveis Urbanos).

4. PESQUISA:
Os levantamentos relativos coleta de informaes de imveis, em oferta ou transacionais na regio prxima, nos
indicaram os seguintes elementos para composio do estudo:
1.

Localizao: Rua das Flores, 51

Testada: 12,00 m.
Profundidade: 30,00m.
rea: 360,00 m2
Valor: R$ 150.000,00
V/m2: R$ 416,66
poca: abril de 2015 (oferta)
Informante: Sr. Julio
Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil

2.

Localizao: Rua das Perdizes, 133

Testada: 15,00 m.
Profundidade: 40,00m.
rea: 600,00 m2
Valor: R$ 300.000,00
V/m2: R$ 500,00
poca: abril de 2015 (transao)
Informante: Sr. Marcos

3.

Localizao: Rua das Rosas, 478

Testada: 14,00 m.
Profundidade: 21,00m.
rea: 448,00 m2
Valor: R$ 200.000,00
V/m2: R$ 446,42
poca: abril de 2015 (transao)
Informante: Sr. Antonio

4.

Localizao: Rua das Margaridas, 151

Testada: 15,00 m.
Profundidade: 30,00m.
rea: 450,00 m2
Valor: R$ 200.000,00
V/m2: R$ 444,44
poca: abril de 2015 (oferta)
Informante: Sr. Andr

5.

HOMOGENEIZAO:

Como alguns elementos pesquisados apresentam caratersticas heterogneas, utilizaremos os seguintes fatores
visando homogeneiz-los:
- Fator de oferta (Fo): utilizado para imveis em oferta, correspondente a um deflator igual a 0,90;
- Fator de atualizao (Fa): procura utilizar o valor das transaes ocorridas anteriormente atravs dos ndices que
reflita a variao monetria;
- Fator de transposio (Ft): corrige as diferenas relativas ao posicionamento do imvel no contexto urbano;
- Fator de frente ou testada (Ff): calculado atravs de operao matemtica entre a testada de referencia e a
testada pesquisada;

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
- Fator de Profundidade (Fp): utiliza uma relao matemtica entre as profundidades mnima e mxima e a
profundidade de referencia.

Assim os valores finais dos imveis pesquisados sero:

Valor/m2 x Fo x Fa x Ft x Ff x Fp = V/Homog

6.

TRATAMENTO ESTATISTICO:
6.1. Mdia e desvio padro:
Mdia (x) = 28.925,67
Desvio padro (s) = 4.632,61

6.2. Eliminao de dados suspeitos:

Como algum ou alguns elementos da amostragem podem apresentar desvios em relao mdia, calcularemos o
coeficiente de variao, no sentido de aferirmos o grau de preciso da amostragem:
(Campos de clculo)

7. CONCLUSO:
Terminados os clculos anteriores, em funo do atributo que confere ao profissional a escolha de qualquer var
situado entre o intervalo acima, conclumos que o valor do imvel seja:

R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais)

8. RESPOSTAS AOS QUESITOS:

Quesito n. 1:
Pede-se a descrio do imvel em questo, com a indicao de sua rea, caractersticas e infra-estrutura de que for
adotado.
Resposta: Vide item 2 do laudo.

Quesito n.2:
Quais os usos predominantes dos imveis da regio? Pede o tipo de ocupao circunvizinha.
Resposta: imveis residenciais de padro mdio.

Quesito n.3:
Por fora da Lei de ocupao do solo, qual a caracterizao dada ao quarteiro onde se localiza o imvel objeto da
presente demanda?
Resposta: ZR-4 (zona residencial 4)

9. ANEXOS:
- Fotografias;
Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
- Croquis do Terreno;
- Planta do local;
- Anotao de Responsabilidade tcnica no CREA-SP.

10. ENCERRAMENTO:
O presente trabalho consta de 03 (trs) laudas digitadas de um s lado, rubricadas, sendo a ultima assinada.

Itapeva, 29 de abril de 2015.

_________________________________
Joo da Silva
Eng. Civil
Perito Oficial
CREA-SP 333.333

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil

Exemplo real de avaliao de uma gleba urbanizvel

Artigo por Clarel da Cruz Riet - quinta-feira, 5 de janeiro de 2012
OBJETIVO DA AVALIAO
Obteno do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o
Km 27, Vila da Quinta, com uma rea superficial de 15ha 5.789m2, nas condies antes e aps a desapropriao em curso
imposta pela Unio, para as obras de duplicao da BR-392, atravs do DNIT, englobando o trecho compreendido entre o
Km 26+614,02 e o Km 27+252,52, totalizando a rea atingida de 43.968,92m2.
PRELIMINARES
A Lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que indenizao fosse realmente
fixada segundo o valor do bem expropriado poca da declarao de utilidade pblica ("Art. 26 No valor da
indenizao, que ser contemporneo da declarao de utilidade pblica, no se incluiro direitos de terceiros contra o
expropriado").
Entretanto, tal redao foi alterada pela Lei n. 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o valor indenizatrio passou a ser
contemporneo da avaliao ("Art. 26 No valor da indenizao, que ser contemporneo da avaliao, no se incluiro
direitos de terceiros contra o expropriado").
Assim, extrair preos de informaes fiscais, via de regra, no condizentes com a realidade ou se basear em anncios de
jornais no leva a um critrio cientfico, dado a disparidade entre os imveis ofertados, no s no que diz respeito a
localizao, mas, sobretudo, com a metragem, potencialidade, condies de acesso e outros, devendo principalmente, ser
levado em conta, a vocao econmica do terreno remanescente.
PRINCPIOS E RESSALVAS
O Laudo atende as especificaes e critrios estabelecidos pelas Normas de Avaliao NBR 14653-1:2001 e NBR 146532:2004 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, alm das exigncias impostas por Leis federais, estadual e
municipal e foi elaborado com a estrita observncia dos postulados constantes dos Cdigos de tica Profissional do
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal.
Na elaborao deste trabalho foram utilizados dados e informaes assumidas como corretas, fornecidas por terceiros,
sendo as fontes referidas no presente, na forma de entrevistas verbais e documentos, os quais incluem o Registro de
Imveis de Rio Grande, jornal Informativo de Imveis, jornal Mercado de Imveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site
www.procuraseimovel.com.br, imobilirias locais, proprietrios de terrenos e lotes vizinhos entre outros.
No melhor conhecimento e crdito do consultor, as anlises, opinies e concluses expressadas no presente relatrio so
baseadas em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.
O relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as anlises,
opinies e concluses contidas no mesmo, enquadrando-se o Laudo como Parecer Tcnico.
Para efeito de projeo partimos do pressuposto da inexistncia de nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou
extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questo.
Os honorrios profissionais da Clarel Percias Ltda no esto, de forma alguma, sujeitos s concluses deste trabalho
tcnico.
Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo j descrito, no devendo,
portanto, ser utilizado para outra finalidade que no a j mencionada, sem aprovao prvia e por escrito da Clarel
Percias Ltda.
IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO
REGIO
A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, s 14:00 horas. Regio urbana, com predominncia de habitaes residenciais
unifamiliares, relevo em forma de plancie, padro scio econmico cultural nvel baixo, topografia em nvel, solo
predominantemente arenoso permevel da classe das areias quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas
constitudas de relativa parcela de argila de atividade alta[1].
A infraestrutura urbana possui sistema virio, transporte coletivo, gua potvel, energia eltrica e telefone. As atividades
existentes incluem comrcio e servios de profissionais autnomos, sendo baixo como um todo o nvel do mercado de
trabalho.

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Os servios comunitrios disponveis compreendem escola municipal, segurana, posto de sade e igrejas. interessante
observar que a Vila da Quinta viu, nos ltimos 10 anos, uma grande mudana acontecer em seu entorno. O Censo de
2000, que contabilizou 7.541 moradores, pulou para 9.331 em 2010.
A populao, tanto radicada, quanto flutuante, fez com que novas moradias e at loteamentos, como o caso do Nova
Quinta, proliferassem-se dos dois lados da rodovia. So trabalhadores do Plo Naval e da duplicao da BR-392, que
escolheram o Distrito exatamente por sua localizao e pelo acesso mais rpido aos seus locais de trabalho.
TERRENO
Um terreno de forma irregular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da
Quinta, com rea superficial de 15ha 5.789m2.
BENFEITORIAS
No existem benfeitorias.
REGISTRO FOTOGRFICO
Para efeito de melhor entendimento e preciso dos trabalhos periciais, junta-se a documentao fotogrfica comentada a
seguir, obtida no ato da inspeo.
Foto 1- Conforme representado na imagem obtida por satlite, atravs do site do Google, a gleba, a qual atualmente
possui 15ha 5789m2 de rea, em funo da desapropriao que atingir 43.968,92m2, restar dividida em duas glebas
remanescentes, somando a rea superficial de 11ha 1.820,08m2, sofrendo prejuzo a sua vocao econmica, com a
modificao do regime urbanstico no local, sobretudo devido ao receio de habitao. Ademais, da simples visualizao
da imagem, nota-se uma zona mais escura, abrangendo aproximadamente 25% da gleba remanescente maior, constituda
de zonas 'baixas' com alagadios, reduzindo ainda mais seu valor de mercado, aliado ao fato de que, aps a
desapropriao, haver uma enorme diminuio das reas de acesso (testadas). <Para visualizao das fotos, baixe o
arquivo completo em nosso site www.clarelpericias.com.br, na seo "Percias realizadas">
Foto 2- Vista da parte posterior da gleba, com frente para a Rua Joo Moreira. Observa-se a os trilhos da antiga linha
frrea e a rede de energia eltrica passando no local. <Para visualizao das fotos, baixe o arquivo completo em nosso
site - www.clarelpericias.com.br, na seo "Percias realizadas">
PROCEDIMENTOS APLICADOS
INTRODUO
A avaliao de glebas urbanizveis considerada pelos profissionais avaliadores como um problema de complexa
resoluo, em grande parte devido a inexistncia de dados de outras glebas, em oferta ou transacionadas, no mesmo
mercado imobilirio, em quantidade suficiente para a elaborao de estudo cientfico comparativo desta tipologia.
A NBR 14.653-2, no item 11.3.1. preconiza que a avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a
utilizao do Mtodo Comparativo Direto de dados de mercado, ficando como opo alternativa, o emprego do Mtodo
Involutivo.
O Mtodo Comparativo Direto o mais utilizado e recomendado por permitir a determinao do valor levando em
considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio, onde so pesquisadas glebas assemelhadas,
com caractersticas intrnsecas e extrnsecas e atributos que exercem influncia na formao dos preos e,
consequentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferncia Estatstica, entretanto, muitas vezes, no possvel
sua utilizao, devido a inexistncia de elementos amostrais na regio, em nmero suficiente.
Desta forma, comumente tm-se optado pela utilizao do mtodo involutivo, que busca identificar o valor de mercado
de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, baseando-se num modelo de estudo de viabilidade tcnicoeconmica.
Este mtodo consiste na elaborao de projeto de hipottico empreendimento para a gleba com vistas a verificar o
melhor e mximo aproveitamento, considerando a receita provvel da comercializao dos lotes com base nos valores
obtidos em pesquisa imobiliria, as despesas de urbanizao, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor,
despesas financeiras, entre outras. O objetivo o de definir o valor mximo que pode ser atribudo gleba atravs de
cenrios diversos para que seja economicamente vivel seu aproveitamento[2].
A dificuldade de aplicao deste mtodo que os modelos produzidos so determinsticos e bastante sensveis s taxas
utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo alteraes mnimas nas taxas e prazos de comercializao podem
resultar em alteraes significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros considerveis que na maioria das

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
vezes sero percebidos a longo prazo, gerando prejuzos para aqueles que daquele valor dependem para tomada de
deciso.
Alia-se ao fato que a melhor vocao para uma gleba nem sempre a de desmembramento em lotes menores ou a de
loteamento, ante a legislao de uso e parcelamento do solo municipal vigente na data da avaliao. Alm disso, muitas
glebas encontram-se em regies com vocao industrial ou rural, quando o estudo pelo mtodo involutivo no seria
adequado visto sua destinao.
METODOLOGIA
Pelo acima exposto, considerando a insuficincia de elementos amostrais, optamos por realizar um trabalho que
propiciasse um caminho que melhor traduzisse as foras de mercado, de modo a possibilitar a estimativa do real valor do
bem, de forma fundamentada.
Assim, nos inspiramos no Mtodo do ndice de Equivalncia[3], apresentado no XXIII Congresso Pan-americano de
Valuacin, pelo Eng. Francisco Maia Neto, cuja proposta foi trazer discusso, a possibilidade de adoo de uma
metodologia avaliatria, cujo princpio a determinao do valor de um bem partir da anlise de um coeficiente
percentual, calculado em funo da relao entre o valor do bem em anlise e de outro, que a ele esteja indiretamente
relacionado, denominado ndice de Equivalncia.
Francisco Maia Neto observa que a aplicao desta metodologia tem sentido amplo, desde que identifiquemos o ndice
de equivalncia, ou seja, uma varivel dependente, caracterizada por um coeficiente que refletir a relao percentual
entre o valor do bem avaliando e de outro a ele ligado indiretamente.
Seguindo esta linha, este trabalho optou pela utilizao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, porm
com a elaborao de um modelo, com a incluso de dados de mercado imobilirio de zonas vizinhas com o objetivo de
ampliar a quantidade de observaes na tipologia em estudo. Frisamos, tambm, que a elaborao do modelo pressups
a definio da varivel de localizao relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critrio que minimiza
a subjetividade da definio desta, baseado no Critrio dos Lotes Influenciantes.[4]
Este critrio trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta na inter-relao existente entre glebas e
lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do princpio que o valor mdio dos lotes vizinhos a uma gleba,
influencia diretamente na determinao do valor unitrio da gleba avalianda, de forma que, o valor unitrio de uma gleba
diretamente proporcional ao valor unitrio de um lote prximo.
Assim, o presente trabalho avaliatrio foi alicerado no Mtodo dos Lotes Influenciantes, e no Mtodo do ndice de
Equivalncia[5], ambos aceitos e recomendados publicao nos anais dos referidos conclaves, cujo princpio a
determinao do valor de um bem partir da anlise de um coeficiente percentual, calculado em funo da relao entre
o valor do bem em estudo e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado. Desta forma, a determinao do valor
unitrio (por metro quadrado) da gleba foi calculado em funo de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que
a influenciam, devidamente justificado e interpretado por regresso estatstica.
O Coeficiente de paridade, conforme definido pela antiga NBR-8951, a, "(...) relao entre os preos unitrios
apropriados exclusivamente a partir de dados de mercado, visando a composio de modelos cuja representatividade,
restrita ao local pesquisado, funo de exame estatstico especfico."
No caso das glebas urbanizveis, esta relao est muito bem consolidada e definida pelo Mtodo dos Lotes
Influenciantes, onde o coeficiente que representa o ndice de Equivalncia, ou varivel dependente do modelo de
regresso estatstica, aquele calculado entre o valor unitrio da gleba e o valor unitrio dos lotes vizinhos, que sobre ela
exercem influncia. A respeito da influncia de polos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia Urbana", cita:
"(...) o preo do terreno uma funo inversa (tipicamente uma funo exponencial negativa) da distncia ao centro da
cidade."
"O preo unitrio do terreno uma funo direta da qualidade do meio ambiente e amenidades da rea e uma funo
inversa da distncia ao centro da cidade."
As citaes de Richardson permitem ampliar o conceito genrico de terreno, tomando-o como lote e gleba, de forma que
a comprovao tcnica da influncia do posicionamento urbano de polos atrativos, da rea superficial e vizinhana
urbana, no valor de glebas urbanas, pode ser verificada atravs de algumas concluses estatstico-mercadolgicas, como
descritas a seguir:
- O valor unitrio e uma gleba diretamente proporcional ao valor unitrio de um lote prximo, "Coeteris Paribus"5;
- Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam tambm os lotes que as influenciam;
- O valor unitrio de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua rea superficial "Coeteris Paribus".[6];

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
- O ndice Gleba/Lote [7] inversamente proporcional rea superficial da gleba[8];
- Existe regresso dos pares de pontos (ndice x rea) a um modelo matemtico decrescente.
MODELO MATEMTICO
A utilizao da Inferncia Estatstica feita a partir de um modelo matemtico adequado, conhecido como Modelo de
Regresso, que permite uma avaliao com grande iseno de subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos
em norma, transmite avaliao a confiabilidade dos graus de fundamentao e preciso estatsticos previstos em norma.
Aps a pesquisa e coleta dos dados das glebas e lotes considerados que as influenciam, agrupamos aos pares o ndice
Gleba/Lote e a rea superficial da gleba. Em estudos elaborados por Zeni e Portinho4, foi constatado que as funes mais
freqentes, com melhor correlao estatstica entre as variveis consideradas so, alm da exponencial negativa (citada
por Richardson), as da forma potencial negativa (como a definida a seguir, neste trabalho) e logartmica recproca.
Funo potencial: Y= a Xb (com b< 0)
onde;
Y: a varivel dependente que representa o ndice (gleba/lote) inferido por regresso;
X: a varivel independente que representa a rea da gleba;
a, b: coeficientes determinados pela regresso.
Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo processo dos "mnimos quadrados"
e obtemos a seguinte curva matemtica atravs de regresso simples;
Y= 0,660771912 X^0,040827989
Observaes: Este modelo diretamente aplicvel para glebas "normais", ou seja, aquelas com reas cuja relao
frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a mdia de 1/4,5. A amostragem que serviu de insumo
as concluses estatsticas, apresentou cerca de 80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de
"normalidade".
DIAGNSTICO DO MERCADO
O mercado imobilirio local nesta poca est funcionando de forma satisfatria, com perspectivas de valorizao mdia
em curto prazo, concedendo ao imvel em questo, boa facilidade de venda.
DATAS DE REFERNCIA
Vistoria: 20/07/2011
Avaliao: 22 e 23/07/201
Laudo: 29/07/2011
RESULTADO
VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAO
Utilizando a equao do item MODELO MATEMTICO, do Laudo;
Y= 0,660771912 X^0,040827989
Onde,
X= 15ha 5.789m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
Considerando o valor mdio dos lotes na vizinhana, dentro de um intervalo de confiana de 80%, no valor de
R$112,65/m2, obtemos:
Valor da Gleba atual= 1,08*112,65*155.789= R$18.953.601,31
Valor estimado da gleba atual/M2= R$121,66/m2 (Cento e vinte e um reais e sessenta e seis centavos), por metro
quadrado, equivalente a 0,107835 CUBs Projeto Padro R1-N, tomando como base o ms de junho/2011, com o CUB
cotado em R$1.128,20/m2.
VALOR ESTIMADO APS A DESAPROPRIAO
Utilizando a equao do item MODELO MATEMTICO, do Laudo;
Y= 0,660771912 X0,040827989

Email: yaloe@fait.edu.com.br

Prof. Yalo Ohanna Pereira

Direito
Curso de Engenharia Civil
Onde,
X= 11ha 1.820,08m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
Considerando o valor mdio dos lotes na vizinhana, dentro de um intervalo de confiana de 80%, no valor de
R$112,65/m2 e uma depreciao de 25%, obtemos,
Valor das Glebas remanescentes = 1,08*112,65*111.820,08*0,75= R$10.203.190,92
Valor estimado da gleba aps a desapropriao/M2= R$91,24/m2 (Noventa e um reais e vinte e quatro centavos), por
metro quadrado, equivalente a 0,080872 CUBs Projeto Padro R1-N, tomando como base o ms de junho/2011, com o
CUB cotado em R$1.128,20/m2.
DIFERENA ENTRE OS VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APS" A DESAPROPRIAO, REPRESENTATIVO DA
REA ATINGIDA
Valor estimado da gleba atingida=R$18.953.601,31 - R$10.203.190,92= R$8.750.410,39 (Oito milhes, setecentos e
cinquenta mil, quatrocentos e dez reais e trinta e nove centavos), equivalente a 7.756,080827 CUBs Projeto Padro R1-N,
tomando como base o ms de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2.
CONSIDERAES FINAIS
Observando a pesquisa de mercado feita na regio nota-se uma tendncia de muitas ofertas com preos acima do real
valor de mercado. Este fenmeno, o qual acometeu de um modo geral todos os imveis de Rio Grande, aumentando
significativamente os valores praticados no mercado imobilirio, de certa forma, especulativa, foi em decorrncia das
obras de grande porte instaladas em nossa cidade, com o consequente aumento de procura por habitao.
No perdemos neste momento a noo que o valor de mercado definido como aquele em que um vendedor desejoso
de vender, mas no compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas tambm no compelido, de forma que
o valor estimado do imvel encontra-se dentro dos padres reais de mercado.
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 11 (onze) folhas impressas em um s lado, todas rubricadas, sendo a ltima
datada e assinado acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 14 (catorze) folhas.
Referncias:
[1]Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
[2]Dantas, R.A. Uma Introduo Metodologia Cientfica So Paulo- Pini, 1998
[3] Neto, Francisco Maia Mtodo do ndice de Equivalncia Apresentado no XXIII Congreso Panamericano de
Valuacin, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San Jos/Costa Rica.
[4]Zeni, Andr Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliao de Glebas Urbanas pelo Critrio dos Lotes Influenciantes
(1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliaes 1980/RJ, no I Congresso Mundial de
Avaliaes 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia
de Avaliaes e Percias 1981 IGEL Porto Alegre/RS e Mtodo Avaliatrio para Glebas inserido na NBR 8951 Norma
Brasileira para Avaliao de Glebas Urbanizveis da ABNT, em 1985.
[5]Neto, Francisco Maia Mtodo do ndice de Equivalncia Apresentado no XXIII Congresso Panamericano de
Valuacin, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San Jos/Costa Rica.
[6]"Coeteris Paribus" mantendo todas as demais influncias constantes
[7]ndice Gleba/Lote: Valor unitrio da gleba/valor unitrio dos lotes que a influenciam
[8]Zeni, Andr Maciel -Influncia da testada no valor de glebas urbanas- 1981 - Trabalho apresentadono II Ciclo de
EStudos de Engenharia de Avaliaes e Percias - 1982 - IGEL-Porto Alegre/RS
Clarel da Cruz Riet
A Clarel Percias uma empresa multidisciplinar, especializada em Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais, atuando
no mercado desde 1998. Nossa equipe formada por profissionais com ampla experincia e qualificao, apta para o
desenvolvimento de anlises tcnicas visando a melhoria da gesto patrimonial e econmica de bens e auxlio na tomada
de deciso de empreendimentos.
Fonte: PORTAL EDUCAO - Cursos Online :
http://www.portaleducacao.com.br/iniciacao-profissional/artigos/10465/exemplo-real-de-avaliacao-de-uma-glebaurbanizavel#!9#ixzz48FmXaaML
Email: yaloe@fait.edu.com.br