FACULDADE UNIBF

NELSON JUNIOR TERRA MARCOS (código: 736072)

ESPECIALIZAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

Métodos e Cálculos em Engenharia de Avaliações

RESENHA

A engenharia de avaliações imobiliárias é o setor da engenharia que

apresenta um conjunto de conhecimentos técnicos especializados aplicados para
avaliação de bens, considerando valor de mercado, assim o profissional
devidamente capacitado utiliza de métodos para subsidiar a tomada de decisão
a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos imobiliários ou de
qualquer natureza.

Conforme textos da disciplina, para a formação de um bom perito, é

necessário conhecimento na área de patologia das construções, legislações e
normas relacionadas a avaliação dos imóveis, além de conhecimento em
manutenção de imóveis. Outro campo de atuação em perícias, é o setor de
avaliações ambientais, que tem tido cada vez mais necessidade de profissionais
habilitados.

Ainda segundo textos da disciplina, os engenheiros de avaliação de imóveis

têm diversos campos de atuação devido a necessidade da determinação do valor
de propriedades para diversos setores, como: perícias judiciais
(desapropriações, contratos de locação, revisão de aluguel, heranças),
Financiamentos e hipotecas, organização de empresas, seguros e tributos.

                A vistoria do imóvel é uma avaliação do real estado de um imóvel,

exige-se que o avaliador seja criterioso, seguir a normas brasileiras, certidão do
registro do imóvel e projetos. A NBR 14653 divididas em duas partes, fala sobre
Avaliação de bens e cita algumas regras de vistoria de imóveis a ser seguida pelo
avaliador, para alegria dos profissionais de avaliação de imóveis existem bons
autores como Gonzáles (1997), Dantas (1998), Moreira (1984) que contribuem
para o conhecimento e enriquecimento do trabalho. O vistoriador deve ser o
mais detalhista possível e assim examinar especificações e qualidade dos
materiais, verificar o encanamento se existe algum entupimento, enfim o estado
de conservação do imóvel.  

No referido trabalho, além de outros já mencionados, foram descritos

elementos que devem ser observados na inspeção local como: A caracterização
da região que levam em consideração os aspectos gerais, aspectos físicos, a
localização, a infraestrutura urbana, as atividades existentes e os equipamentos
comunitários; A caracterização do terreno que levam em consideração a
localização, a utilização atual e vocação em confronto com a legislação anterior,
os aspectos físicos, a infraestrutura urbana disponível e restrições físicas e legais
ao aproveitamento e por último a Caracterização das edificações que levam em
consideração aspectos construtivos, arquitetônicos, paisagísticos, padrão de
construção, aparência geral, área total construída e tipo de qualidade de
construção.

Foram estudados três métodos: O comparativo de dados de mercado; o de

custo de reprodução e o de renda, onde buscaram dados, custos e capacidade de
gerar renda dos imóveis, conhecimentos esses de extrema importância para
avaliação do imóvel. A metodologia a ser utilizada na avaliação de um bem deve
fundamentar-se, principalmente, em pesquisa de mercado, envolvendo, afora os
preços comercializados ou ofertados, as demais características e atributos que
exerçam influência nesse bem.

Entretanto, há limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos

comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com
relativa facilidade ou os imóveis comerciais, tais como salas e lojas,
diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros
tidos como especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das
possibilidades de formação de uma amostra composta por elementos
semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação.

O método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação

das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que
possível, ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos
e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto
vale o imóvel que estamos avaliando.

O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de

reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado
pelo Custo Unitário Básico de Construção ou ainda por orçamento, com citação
das fontes consultadas. O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se
o Custo Unitário Básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado
pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil de cada Estado.

Os métodos da renda e involutivo avaliam um imóvel conforme a receita

que este é capaz de gerar. O método da renda é muito utilizado para se
determinar o valor do imóvel a partir do aluguel que este gera, aplicando-se
uma determinada taxa mínima de atratividade a um determinado número de
períodos de capitalização.

Portanto, conforme matérias da disciplina, percebe-se que o engenheiro de

avaliações deve ter conhecimentos amplos em diversos setores da engenharia,
devendo ter noções de edificações (estrutura, instalações elétricas, instalações
hidráulicas, instalações de gás, instalações de telefonia, revestimentos, entre
outros), além de noções de economia urbana e economia de mercado. Além
desses conhecimentos, o engenheiro deve ter em mente que a vistoria deve ser
bem aproveitada, para a melhor caracterização possível do imóvel, desta forma
chegando ao seu valor mais aproximado, evitando erros e avaliações
incompatíveis.