UNIVERSIDADE CEUMA

COORDENAO DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

RELATRIO DE ESTGIO CURRICULAR

AVALIAO DE IMVEIS E PERCIA

So Lus
2016

MATHEUS FERNANDES COSTA

RELATRIO DE ESTGIO CURRICULAR OBRIGATRIO

AVALIAO DE IMVEIS E PERCIA

Relatrio de estgio curricular obrigatrio

realizado para obteno de avaliao na
disciplina Estgio Supervisionado I, como
requisito parcial para a concluso do Curso
de

Engenharia

Civil

da

Universidade

CEUMA.
Orientador: Prof. Msc. Mrio Masao Goto
Supervisor tcnico: Eng. Civil Andre Bayma
Martins

___________________________________________
Prof. Msc. Mrio Masao Goto Orientador

___________________________________________
Eng. Civil Andre Bayma Martins
Supervisor Tcnico
CREA 111567127-8

Aprovado em: ______ / ______ / 2016

Nota: ___________________

1. Relato sobre o desenvolvimento do estgio

Durante o perodo do estgio, o Estagirio envolveu-se e participou
ativamente do dia a dia do funcionamento da empresa e aplicando na prtica o que
foi assimilado na teoria. Dentre as atividades realizadas, destaca-se:
1.1. Perodo de adaptao
O estagirio acompanhou o dia a dia da empresa, entendendo o
funcionamento e princpios de avaliao. Na atividade desenvolvida efetuou o
levantamento de imveis urbanos utilizando alguns programas.
1.2. Excel: elaborao de planilhas para medies e levantamento tcnico
1.2.1. Word: para edio de textos e elaborao de dirio de obra

Tabela 1 planilha elaborada para clculo comparativo de uma residncia unifamiliar

Fonte: Autor / MATHEUS

Tabela 2 planilha elaborada para saber o grau de fundamentao do bem avaliando

Fonte: Autor / NBR 14.653-2

1.3.

Classificao dos imveis urbanos segundo a NBR 14.653-2

Os imveis se classificam da seguinte forma:
Quanto ao uso: so imveis comerciais, industriais, institucionais,

residenciais e mistos.
Quanto ao tipo: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritrio, loja,
galpo, vaga de garagem, misto, hotis e motis, hospitais, escolas, cinemas e
teatros, clubes recreativos e prdios industriais.
Quanto ao agrupamento dos imveis: loteamento, condomnio de casas,
prdio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos),
conjunto de salas comerciais, prdio comercial, conjunto de prdios comerciais,
conjunto de unidades comerciais, complexo industrial.
1.2

Atividades bsicas segundo a NBR 14.653-2

recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser contratado ou

designado para fazer uma avaliao, esclarea aspectos essenciais para a adoo
do mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se
pretende atingir, entre outros:
Finalidade:

locao,

aquisio,

doao,

alienao,

doao

em

pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e

outros. (NBR 14.653-2, 2010).
Com o objetivo de definir, valor de mercado de compra e venda ou de
locao; outros valores, tais como: Valor em risco, valor patrimonial, custo de
reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte, indicadores de viabilidade
e outro, (NBR 14.653-2, 2010).
2 Conhecendo o funcionamento da empresa
A empresa estabelece alguns procedimentos e parmetros para serem
seguidos na avaliao de um imvel, alm disso, ela estimula o estagirio a estudar
as normas tcnicas que abrangem todo o contedo de avaliao (NBR 14.653),
como exemplo ser mostrado abaixo os procedimentos para avaliao de um imvel
unifamiliar residencial pelo mtodo comparativo de dados de mercado.

A primeira etapa ser a vistoria, o Engenheiro visitar a obra e far uma

medio para saber se os dados esto batendo corretamente com os documentos
do imvel, Em seguida far um levantamento do tipo do padro do imvel, se
contm acabamento de baixo, mdio, alto e luxo padro, contando quantos
banheiros tem a residncia, tipo do piso, quantos quartos, rea de laser e quantos
pavimentos.
Finalizado todos esses procedimentos, o Engenheiro tem que buscar no
mercado casas venda com as mesmas caractersticas ou caractersticas parecidas
com a do bem avaliando. O grau de preciso do bem avaliando de acordo com a
NBR 14.653-2, est diretamente ligado quantidade de dados amostrais que o
profissional levanta, ou seja, quanto mais dados de mercado ele levantar, mais
preciso ser o imvel.
Logo aps o levantamento, ser feito alguns clculos estatsticos para
definir o grau de preciso e fundamentao para elaborao do laudo tcnico. Nas
tabelas abaixo sero exibidos os clculos para o mtodo comparativo de dados de
mercado.
O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio.
Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta
dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes
realizadas e ofertas, contemporneas a data de referencia da avaliao, com suas
principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. (NBR 14.653-2, 2010)

Figura 3 Estudo da NBR Procedimentos Gerais 14.653-1

Fonte: Autor / NBR 14.653-1

Tabela 3 Planilha de clculo feita para levantamento de dados comparativo.

Fonte: Autor / ENG. ANDRE

Tabela 4 Planilha de clculo feita para levantamento de dados comparativo

Fonte: Autor / ENG. ANDR

3 Aprendendo a calcular pelo mtodo comparativo

Para o clculo do mtodo comparativo de dados de mercado, foi ensinado

pelo Engenheiro de avaliaes Andr Bayma Martins, todos os procedimentos
necessrios para a execuo da avaliao do bem. As planilhas a seguir foram
elaboradas pelo estagirio Matheus Fernandes Costa na prtica dos exerccios
citados acima.

Figura 1 Planilha de clculo de avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado.

Fonte: Autor / MATHEUS

Figura 2 planta de situao de uma amostra comparativa.

Fonte: Autor / MATHEUS

Figura 3 Programa SAB, utilizado para clculo de custo de uma residncia.

Fonte: Autor / MATHEUS

4 Acompanhamento de projetos
Foram realizadas algumas vistorias em obras de bens avaliando, desta
forma o estagirio teve a oportunidade de conhecer como se executa uma medio
e de que maneira se faz uma medio mais eficaz.
4.2
Vistorias por amostragem
Segundo a NBR (14.653-2, 2010), na avaliao de conjunto de unidades
autnomas padronizadas, e permitida vistoria interna por amostragem aleatria de
uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no
contrato, o engenheiro de avaliaes deve definir o tamanho da amostra utilizando
critrios estatsticos.
4.3

Impossibilidades de vistoria
Segundo a NBR (14.653-2, 2010), quando no for possvel o acesso do

avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao.

Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser
prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

4.3.1 Descrio interna;

4.3.2 No caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a

vistoria externa de reas comuns a vistoria de outras unidades do
mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao
4.3.3 No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
No caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideraes
hipotticas sobre o imvel, que configuram a situao paradigma, devem estar
claramente explicitadas no laudo de avaliao. (NBR 14.653-2, 2010).
5 Anlise de documentos e projetos
A anlise de todos os documentos imprescindvel para a finalizao do
projeto, um laudo tcnico muito importante e tem um grande peso quando
apresentado em tribunais, e bancos. Desta forma, no pode haver nenhum tipo de
erro ou equvoco nos laudos.
5.2

Definio de laudo de avaliao segundo a NBR 14.653

Laudo de avaliao: relatrio tcnico elaborado por engenheiro de

avaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14.653 para avaliar um bem
(NBR 14.653-1, 2010).
Requisitos mnimos: O laudo de avaliao dever conter no mnimo as
informaes abaixo relacionadas:
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.2.5
5.2.6
5.2.7

Identificao da pessoa fsica ou jurdica.

Objetivo da avaliao.
Identificao e caracterizao do bem avaliando.
Indicao dos mtodos utilizados, com justificativa da escolha.
Especificao da avaliao.
Resultado da avaliao e sua data de referncia.
Qualificao legal completa e assinatura dos profissionais

responsveis pela avaliao do imvel.

5.2.8 Local e data do laudo.
5.2.9 Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14.653
5.3
Modalidades
O laudo de avaliao pode ser apresentado nas seguintes modalidades:

5.3.1 Simplificado: contm de forma sucinta as informaes necessrias

ao seu entendimento
5.3.2 Completo: contm todas as informaes necessrias e suficientes
para ser auto explicvel.
5.4

Levantamento dos servios realizados

Foram realizados alguns servios de levantamento no intuito de fazer a

avaliao de um imvel pelo mtodo comparativo de dados de mercado.

Figura 4 levantamento e medio na via de acesso

Fonte: Autor

Figura 5 levantamento e medio do imvel avaliando

Fonte: Autor

Figura 6 levantamento e medio da parte interna do imvel avaliando

Fonte: Autor

6 Elaborao de laudo tcnico.

6.2

Introduo

Conforme exigncia da NBR 14.653-2/2011 e 12.721/2006 Imvel Residencial

(Unidade isolada), localizada na rua Sigma, casa 180, Recanto dos Vinhais, So
Luis/MA, com rea do terreno de 300m, rea construda levantada 202,58m.
Proprietrio: Cludia Martins Cruz
6.3
Objetivo e finalidade do trabalho
Estimar o custo da benfeitoria do bem avaliando para efeito de compra e
venda, visando um levantamento patrimonial (LPA)
De acordo com a NBR 14.653-1/2011 Custo: Total dos gastos diretos e
indiretos necessrios produo, manuteno ou aquisio de um bem, numa
determinada data e situao.
6.4
Metodologia Adotada
O Mtodo a ser utilizado no trabalho ser o mtodo de quantificao de custo,
que Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos
ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e
indiretos. de acordo com a NBR 14.653-1.
De acordo com a norma 14.653-1, custo de reedio: custo de reproduo
descontada a depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
6.5

Vistoria

Caractersticas da Edificao
Edificao Principal: (202,58m)
Constitudo de um pavimento:
01 - Varanda/garagem
01 - jardim de inverno
01 - sala de estar/jantar/varanda
01 - cozinha
01 - rea de servio/ W.C servio
02 - sutes
01 - sute master/varanda
01 - lavabo
Piso em porcelanato; paredes em alvenaria, rebocadas, emassadas, sob tinta
PVA; teto em laje e forro de gesso; esquadrias em madeira/vidro temperado;
banheiros com pias de mrmore, contm revestimento de partilhas cermicas nas
paredes at o forro; rea de servio com banheiro. rea de lazer com piscina de
fibra e churrasqueira pr moldada.
Bem avaliando consta com um ano de benfeitorias, com estado de
conservao um (novo), padro construtivo alto.
Relacionamento da Benfeitoria com os projetos-padro de acordo com o
projeto de custo mdio por m da tabela SINDUSCON-MA
O bem avaliando se encaixa nas seguintes caractersticas:
R1-A (Residncia Unifamiliar padro Alto): 1.760,90
R1-A: Residncia unifamiliar padro alto: 4 dormitrios , sendo um sute c/ banheiro
e closet, outro c/ banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala
ntima, circulao, cozinha , AS completa e varanda (abrigo para automvel)
A/WCT = 89,92

R1 - N (Residncia unifamiliar padro Normal): 1404,68

R1 N/Residncia unifamiliar padro normal 1pavto: 3 dormitrios, sendo um
sute c/ banheiro, banheiro social, sala, circulao, cozinha rea de servio com
banheiro e varanda (abrigo para automvel)
A/WCT = 42,57
De acordo com a interpolao utilizada para obter o valor do CUB da residncia
avaliando o valor do CUB foi 2040,32.
Casa Avaliando
Residncia

unifamiliar;

Pavimento:

dormitrios,

sendo

sute

master+closet, e 2 sutes, lavabo, sala, circulao, cozinha, rea de servio com

banheiro, varanda e garagem coberta.
A/WCT = 38,14
Estimao do Custo Unitrio Bsico
Pelo fato do CUB extrapolar o valor do maior imvel ser utilizado o valor do
CUB que mais se assemelha.
FONTE: SINDUSCON-MA/ AGOSTO 2016
Valor do CUB adotado: 1760,90
Clculo da rea Construda de acordo com a NBR-12721
O Custo da rea construda de acordo com a NBR-12721 foi: segue em anexo
o clculo da rea construda de acordo com a norma:
Foi adotado peso 0,5: Lavabo, banheiro de servio e garagem
Foi adotado peso 1,0: Closet ,suite master, suite 01, suite 02, Cozinha, WC

01 WC 02, WC 03, sala, e corredor.

Foi adotado peso 0,75: varanda
Estimao do Custo Unitrio Final
CUB: 1760,90
REA EQUIVALENTE: 202,58
BDI (30% do CUB)
ESTIMAO DO CUSTO UNITRIO FINAL: 1760,90 x 202,58 + (30% x
1760,90 x 202,58)
valor total: R$463.557,73
Depreciao de Ordem Fsica
Linha reta: depreciao/vida til
Linha reta: 1/60 = 1,667%
Parabola: (1,667%)= 0,028%
Hoss: (1,667% + 0,028%)/2 = 0,847%
Haideck: 0,0032 (tabelado)
Hoss+Haideck: 0,847%+(1-0,847%)x(0,0032): 1,165%
Depreciao hoss/haideck: (Custo de reproduo x 1,165% = 3396,76
Custo de Reedio
custo de reedio: R$ 463.557,73
custo de reproduo - depreciao (Hoss/Haideck)
Custo de reedio: 463.557,73 - 3395,34: 460.162,39

Concluso
Fundamentados nos elementos de pesquisa e condies constantes neste
laudo, atribudo ao imvel em questo, 1 terreno edificado de uso residencial
situado na rua Sigma, Casa 180 Bairro: Recanto dos Vinhais em So Lus/MA. Com
rea do terreno de 300m e rea construda equivalente 202,58m.

O custo de mercado foi de R$ 460.162,39, mantida todas as condies de

Engenharia Civil, encontradas no ato da vistoria.

REFERENCIA
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-1. Avaliao de
bens, Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-2. Avaliao
de bens, Parte 2: Imveis urbanos. Rio de Janeiro, 2004.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12721. Avaliao de
custos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para
condomnios edilcios. Rio de Janeiro, 2005.

SINDICATO DAS INDSTRIAS DA CONSTRUO CIVIL DO ESTADO DO

MARANHO. Custo Unitrio Bsico do Maranho Por Metro Quadrado de rea
Construda sem Desonerao. So Lus, Agosto de 2016.