Avaliação de Imóveis

Estrutura do Laudo de Avaliações

Eng. César Rodrigues

Apresentação do laudo de avaliação

• Para o início das atividades de avaliação, recomenda-

se o esclarecimento de aspectos essenciais para a
definição do método avaliatório, tais como níveis de
fundamentação e precisão, finalidade, objetivo,
prazo para a apresentação do laudo

• Recomenda-se consultar as legislações municipais,

estaduais e federais, inclusive passivo ambiental, ou
incentivos que possam influenciar no valor de
imóvel.
• Segundo a NBR 14.653, partes 1 e 2, o laudo de
avaliação completo é aquele que contém todas as
informações necessárias e suficientes para ser auto-
explicável, devendo conter no mínimo os seguintes
itens para imóveis urbanos:

• Identificação do solicitante

No laudo de avaliação deve ser apresentado o nome

da pessoa física ou jurídica que contratou o trabalho
de avaliação.
• Finalidade do laudo
Explicitar a finalidade do laudo de avaliação. Dentre
as finalidades, destacam-se:

– locação,
– alienação,
– aquisição,
– dação em pagamento,
– garantia,
– arrematação.
• Objetivo da avaliação
No laudo de avaliação deve estar indicado o seu
objetivo. Dentre os objetivos de um laudo de
avaliação, destacam-se:

– determinação do valor de mercado,

– determinação do custo de reedição,
– valor de desmonte,
– valor patrimonial.
• Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

A primeira providência do engenheiro de avaliações

deve ser tomar conhecimento da documentação
disponível. Quando não for fornecida toda a
documentação necessária ou não houver
esclarecimentos de eventuais incoerências, o
engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a
possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso
positivo, deverá deixar claramente expressas as
ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da
informação, bem como os pressupostos assumidos
em função dessas condições.
• Identificação e caracterização do imóvel avaliando
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.

A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de

avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o
bem avaliando, dando condições para orientação da
coleta de dados.

É recomendável que o avaliador faça a caracterização da

região, do terreno, das edificações e benfeitorias,
levantando os aspectos gerais quanto à localização,
infra-estrutura, condições de ocupação, aspectos físicos,
e outros.
• Diagnóstico de mercado
O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da
avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem
avaliando indicando a liquidez deste bem e, tanto
quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o
desempenho do mercado.

Segundo Saboya (1996), para caracterizar a estrutura do

mercado devem ser analisados os seguintes aspectos:

– grau de concentração dos vendedores - descrito pelo número e

distribuição dos mesmos, no mercado;
– perfil do universo de compradores - caracterização da
população de possíveis compradores, inclusive do seu grau
de concentração (se tal aspecto for relevante), ou do nível
de pulverização, classes de renda, estratos sociais, em
condições de participarem do mercado;

– grau de diferenciação do produto - no elenco dos diversos

produtos oferecidos pelos vendedores, diferenciados sob
a ótica dos compradores;

– condições de entrada - identificação das facilidades e

dificuldades de entrada no mercado por vendedores e
compradores.
• Com respeito à conduta do mercado, são aspectos
relevantes observar:

– as políticas de preços dos vendedores, se atuando

isoladamente, ou em cartel, ou de ambas as formas .

– os objetivos perseguidos e métodos empregados,

estabelecendo que preços e formas de pagamento
adotam.

– que novos produtos oferecem, que alterações introduzem

nos novos produtos, que custos absorvem em campanhas
promocionais.
• O desempenho de mercado deve ser observado
identificando-se as tendências do mesmo:

– verificação das etapas e resultados finais que os

vendedores vêm alcançando, pela sucessão de condutas
adotadas, medidas em razão dos níveis de preços
praticados e evolução das próprias condutas,
– implantação de novos empreendimentos,
– velocidade de ocupação do solo urbano,
– implementação de infraestrutura e de equipamentos
urbanos,
– dinâmica dos mercados decorrentes de
empreendimentos, de programas implantados e de
mercados subjacentes.
• Indicação do(s) método(s) e procedimento(s)
utilizado(s)
A escolha da metodologia é em função:

– da natureza do bem avaliando,

– da finalidade da avaliação
– e dos dados de mercado disponíveis.

• Segundo a norma de avaliações recomenda-se,

sempre que possível, preferir o método comparativo
de dados de mercado.
• Os métodos para identificar o valor de um bem, de
seus frutos e direitos são:

– comparativo direto de dados de mercado,

– involutivo,
– evolutivo,
– método da renda.

• Os métodos para identificar o custo de um bem são:

– comparativo direto de custo,

– quantificação de custo.
• Especificações das avaliações

O empenho do engenheiro de avaliações, o mercado

e as informações que possam ser dele extraídas são
os fatores que estão relacionados com a
especificação de uma avaliação.

Para o método comparativo direto de dados de

mercado, os graus de fundamentação e precisão no
caso de utilização de modelos de regressão linear,
extraídos na norma 14.653-2 (2011), são mostrados
na tabela 1.
• Tratamento dos dados

– Regressão linear (anexo A)

– Tratamento por fatores (anexo B)
– Regressão espacial (anexo C)
– Redes neurais artificiais (anexo E)
• Resultado da avaliação e sua data de referência
Apresentar o resultado obtido em conformidade com
a norma 14.653, e colocar a data do laudo de
avaliação.

• Qualificação legal
O engenheiro avaliador responsável pela avaliação
deve demonstrar a qualificação legal completa,
anexando a ART referente ao trabalho realizado,
assinando o laudo de avaliação.
FIM