APOSTILA DO CURSO

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
 MÓDULO 4

F O R M A Ç Ã O
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PREPARADO POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO

ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020
PREPARADA POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020

PRIMEIROS PASSOS
EM AVALIAÇÕES

MÓDULO 4

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PRIMEIROS PASSOS
EM AVALIAÇÕES
Agora que já sabemos os conceitos, definições e normas técnicas,
abordaremos os primeiros passos para a avaliação, sendo: as
informações iniciais, as documentações a serem utilizadas, a realização
de uma boa vistoria, a coleta de dados e o Diagnóstico de Mercado.

INFORMAÇÕES INICIAIS

É de suma importância que ao ser contratado ou destinado para

realização de uma avaliação, sejam esclarecidos alguns aspectos
fundamentais e essenciais para desenvolvimento do trabalho. A seguir
apontaremos os itens a serem solicitados:

FINALIDADE : Crédito imobiliário, garantia bancária, doação,

alienação, dação em pagamento, fins contábeis, entre outros;

OBJETIVO: Valor de mercado compra e venda ou de locação, valor de

liquidação forçada, valor patrimonial, valor de desmonte, entre outros;

PRAZO : Prazo limite para apresentação do trabalho;

Expectativa em relação aos graus de fundamentação e precisão;

Informações complementares ou condições a serem observadas ou

seguidas em caso de uso restrito;

Forma de apresentação.

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DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Após devidamente as informações iniciais esclarecidas, cabe ao

profissional de avaliação solicitar ao contratante ou interessado o
fornecimento da documentação do imóvel, para desenvolvimento do
trabalho.

OS 5C’S DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

1. Compreender o que é o Imóvel
2. Conhecer a sua localização
3. Considerar as suas dimensões
4. Clareza da Área de Terreno
5. Clareza da Área Construída

Não é de responsabilidade do profissional analisar a autenticidade da

documentação fornecida nem a realização de exames e medições no
imóvel.

Caso não sejam fornecidas as documentações necessárias, o profissional

deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso
positivo, deve-se deixar claramente expressas as ressalvas relativas à
insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos
assumidos em função dessas condições.

EXEMPLOS DE DOCUMENTAÇÕES A SEREM SOLICITADAS

Matrícula(s)
Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU
Certidão de Dados Cadastrais
Planta de Loteamento
Plantas e Projetos Aprovados
Levantamento Planialtimétrico
Certidão de Localização do Imóvel

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VISTORIA DO IMÓVEL (NORMA IBAPE-SP)

No momento da vistoria é imprescindível registrar suas características

físicas e outros aspectos relevantes na sua composição de valor, sendo
positivo e/ou negativo. No relatório do avaliador poderá ser composto da
seguinte forma:
a) Descrição
b) Vistoria externa das áreas comuns, em caso de empreendimentos
multifamiliares

CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:

a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com

indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do
observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.
b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do
solo;
c) Infra-estrutura urbana disponível;
d) Equipamento comunitário disponível;
e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e
legais quanto à ocupação e ao aproveitamento;
f) Outras situações relevantes.

CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

EXISTENTES:

a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e

tecnológicos;
b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e
funcionais;
c) Aspectos relacionados com o estado de conservação, apontando
eventuais desgastes ou danos de qualquer origem;

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d) Pesquisar a idade real da edificação - Relatar a existência de
edificações e benfeitorias que não constem na documentação.

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:

a) Aspectos econômicos: análise das condições socioeconômicas, quando

relevantes para o mercado;
b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo;
c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais
vias e pólos de influência da região;
d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de
zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;
e)  Infra-estrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de
energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação pública,
sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para
transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc;
f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;
g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança,
educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc

Desenvolvemos o Checklist de Vistoria ideal para a sua vistoria.

CONSIDERAÇÕES FINAIS DA VISTORIA:

Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais,

quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma
situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no
laudo. A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o
objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu
segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta
de dados.

É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e

outros aspectos relevantes à formação do valor.

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O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que
possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas
conseqüências apreciadas.

PESQUISA DE MERCADO (ABNT NBR 14653)

Para se avaliar um imóvel, basta comparar com outros imóveis semelhantes

a venda. Sendo assim, faz-se necessário a coleta de dados disponível no
mercado imobiliário, afim de compor uma amostragem para auferir o valor.

Nesta etapa o profissional investiga o mercado, coleta dados e informações

confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
características econômicas, físicas e de localização. Segue alguns aspectos
importantes para levantamento destes dados:

a) Buscar a maior quantidade de dados possíveis semelhantes;

b) Priorizar imóveis de mesma tipologia;
c) Identificar e diversificar as fontes de informação;
d) Buscar dados preferencialmente contemporâneos com a data da
avaliação.

CONSIDERAÇÕES QUANTO A AMOSTRAGEM:

As fontes devem ser diversificadas e identificadas.

Recomenda-se que os dados após coletados sejam verificados pelo
profissional.
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado.
Entretanto, devem-se considerar superestimativa que em geral
acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo
confronto com dados de transações.
Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com
o grau de fundamentação;

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CONSIDERAÇÕES QUANTO A AMOSTRA:

Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas

equivalentes às do bem avaliando;
Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo
possível do centróide amostral;
Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc);
Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham:
dimensões compatíveis;
número compatível de dependências (vagas de estacionamento,
dormitórios, entre outros);
padrão construtivo semelhante;
estado de conservação e obsoletismo similares.

Além destas condições de semelhança, observar que:

As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando

repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para
utilização da mais confiável;
As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de,
no mínimo, nome e telefone para averiguação;
No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados
outros de condições distintas para estudos ou fundamentações
complementares;
Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas,
sempre que possível quantificadas pelo confronto com dados de
transações;
Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o
tempo de exposição no mercado.
Não serão admitidos como dados de mercado opiniões, mesmo que
emitidas por agentes do mercado imobiliário.

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EM AVALIAÇÕES
DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O Diagnóstico do Mercado tem como objetivo apresentar a situação

mercadológica da região em que o imóvel se encontra, alguns pontos
relevantes a serem mencionados, são:

Descobrir quais os pontos fortes e vulneráveis da região;

A probabilidade de absorção do bem no mercado;
A quantidade de imóveis em oferta e a demanda da região;
Demonstrar se o imóvel é compatível com o mercado local.

Tanto quanto possível, descrever sua estrutura, a conduta e o

desempenho do mercado.

Ressalvas : Nós da IEA, consideramos esta etapa tão importante quanto

os demais passos, descrever a situação do mercado no tempo que foi
realizado, tem como objetivo apresentar o cenário que o imóvel se
encontra para determinação do valor. Futuramente caso aconteça
pontos excepcionais na região de alta valorização ou até mesmo de
deterioração dos valores o profissional estará resguardado no
diagnóstico de mercado.

ESPAÇO PARA INSIGHTS

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