APOSTILA DO CURSO

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
 MÓDULO 8

F O R M A Ç Ã O
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PREPARADO POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO

ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020
PREPARADA POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020

MÉTODO
EVOLUTIVO
MÓDULO 8

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METODO EVOLUTIVO
METODO EVOLUTIVO

O método evolutivo tem como objetivo a realização da avaliação através do

somatório do valor de terreno obtido através do método comparativo direto,
valor das construções obtido através do método quantificação do custo e
aplicação da Vantagem da Coisa Feito (Fator Comercialização ou Fator de
Ajuste ao Mercado). A seguir uma demonstração ilustrativa:

Esta metodologia é utilizada na inexistência dados amostrais semelhantes ao

avaliando. (ex.: residências, galpões, prédios, armazéns etc.).

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FATOR COMERCIALIZAÇÃO
FATOR COMERCIALIZAÇÃO (FC)

É definido como sendo o coeficiente que expressa a vantagem da coisa feita.

Trata-se da relação entre o valor de mercado de um imóvel e seu custo de
reprodução, ou seja:

Onde:
Fc = Fator de Comercialização – Pode ser maior ou menor que “1”
Vi = Valor de mercado do imóvel
Vt = Valor do Terreno calculado pelo Método Comparativo ou Involutivo
CB = Custo de reedição da benfeitoria

Uma vez efetuada uma pesquisa de imóveis similares ao avaliando, calcula-se o

fator de comercialização médio, que é aplicado ao custo de reprodução
terreno + construções) do imóvel objeto da avaliação.

Recomenda-se que seja inferido no mercado da região a partir de imóveis

similares, observando-se o mínimo de “3” elementos

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FATOR DE AJUSTE
AO MERCADO
FATOR DE AJUSTE AO MERCADO

Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilização do estudo “Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP, recomenda-se que o
resultado seja ajustado através da aplicação do Fator de Ajuste ao Mercado
(FAM).

Onde:
FAM = Fator de Ajuste ao Mercado – Pode ser maior ou menor que “1”
Vi = Valor de mercado do imóvel
Vt = Valor do Terreno calculado pelo Método Comparativo ou Involutivo
Vb = Valor da benfeitoria calculado pelo VEIU

O fator de ajuste deve ser inferido no mercado da região, a partir de imóveis

similares, observando-se o mínimo de 03 (três) elementos. Este fator de ajuste
pode ser maior ou menor que a unidade, em função das condições de
mercado.

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EXERCÍCIO – CÁLCULO DO
FATOR COMERCIALIZAÇÃO
EXERCÍCIO – CÁLCULO DO FATOR COMERCIALIZAÇÃO

Calcular o fator comercialização do seguinte dado comparativo, adotando-se o

unitário médio do terreno de R$ 1.000,00/m².

Local: Rua Rafael di Sandro, 250

Área de Terreno: 300,00m²
Preço  R$ 700.000,00
Custo da Edificação: R$ 250.000,00 (Calculado pela Método da Quantificação
do Custo)
Oferta de 0,90

Solução

Primeira etapa é calcular o valor do terreno

Segunda etapa é calcular o valor da construção, entretanto como

enunciado já apresenta o custo de construção, neste caso não é necessário
calcular.

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EXERCÍCIO – CÁLCULO DO
FATOR COMERCIALIZAÇÃO
Terceira etapa é aplicar a fórmula do Fator Comercialização (e o fator
oferta).

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