AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – MÉTODO COMPARATIVO / CUSTO / EVOLUTIVO

EXTENSÃO AO BÁSICO (MÓDULO AVANÇADO)

Profa Engª Civil MSc Adriana Ragone

 SUMÁRIO

0 - MARCO ZERO ......................................................................................................................................................4

1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................................5
2 CONCEITUAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO .................................................................................................5
3 FORMAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO..........................................................................................................6
4 TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO ........................................................................7
5 MÉTODO COMPARATIVO: TRATAMENTO POR FATORES ..........................................................................8
5.1 DEFINIÇÕES E CONCEITOS ............................................................................................................................8
5.2 DETERMINANDO O VALOR DOS FATORES: ...............................................................................................10
5.3 SANEAMENTO DA AMOSTRA.......................................................................................................................16
5.4 CÁLCULO DO VALOR HOMOGENEIZADO...................................................................................................19
5.5 VERIFICAÇÃO DO RESULTADO ...................................................................................................................19
5.5.1 ESTATÍSTICA DESCRITIVA ...........................................................................................................................19
5.5.2 DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO.................................................................................................20
5.5.3 DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ..................................................................................22
6 MÉTODO DO CUSTO ......................................................................................................................................23
6.1 MÉTODO PARA OBTENÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL ................................................................................24
6.1.1 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO ( PELO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO) ...24
6.1.2 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REPOSIÇÃO ....................................................................28
6.1.2.1 PROCEDIMENTOS PARA O CÁLCULO................................................................................................29

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 “Uma resposta aproximada para o problema certo vale muito mais do
que uma resposta exata para um problema aproximado.” (John
Wilder Tukey – Estatístico americano)

Entendendo o por que deste curso Avançado( Extensão do Básico).

Sejam muito bem vindos a este módulo de Extensão ao curso Básico.

Vocês vão concordar comigo que é impossível nas 20 primeiras horas de estudo e PRIMEIRO
contato com a área de avaliação de imóveis estudarmos TUDO que é preciso para aprender bem a
metodologia de cálculo do Valor de Mercado do Imóvel Urbano e também atender a TODOS os
requisitos da Norma (14.653:1 e 2).
Assim sendo é imprescindível termos mais este encontro para dar sequência a um trabalho mais
profundo e fundamentado para que vocês possam atender bem ao seu cliente e pensando além,
quando em uma Perícia serem bem sucedidos nas respostas de Quesitos e poderem ter seu Laudo
aprovado na 1ª apresentação no Processo, ou seja, não receber um Parecer Discordante.
Porém, há que se ressaltar que, assim como em todas as áreas do conhecimento técnico, um outro
profissional pode ter um entendimento diferente do nosso e nisso não podemos ver nenhuma falha
no nosso trabalho mas sim mais um momento de melhoria e que visões diferentes nos levam a
novos patamares de sucesso. Importante é que saibamos defender nosso ponto de vista e raciocínio
de forma firme e fundamentada e este é MEU OBJETIVO NOS MEUS CURSOS.
Quem já estudou comigo sabe que prezo por este modelo de aprendizado.
Agradeço a confiança no meu trabalho e peço que junto comigo sigamos nessa jornada de
fortalecimento da Engenharia e Arquitetura e ainda mais na área de Avaliações.
Forte abraço a todos.
Vamos para a sala de aula !
At. Profa Adriana Ragone.

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0 - MARCO ZERO

Onde estamos e onde queremos chegar !

Para a maioria das pessoas, pensar no valor de um imóvel tem-se sempre a ideia de que é feito
somando-se o preço do terreno + custo da construção. Se formos ver, eles (leigos) não estão
errados, e neste momento o que eles fazem é definir um dos Métodos de Avaliação de Imóveis,
preconizado na Norma NBR 14.653, como Método Evolutivo.

Como o próprio nome sugere, evoluímos a criação do imóvel, ou seja, à partir do terreno
acrescentamos a edificação.

Porém, para que esta condição de estabeleça de verdade, alguns pontos importantes devem ser
considerados e com isso passamos a incluir conceitos como depreciação, custo da construção, fator
de comercialização, dentre outros.

O que veremos nesta metodologia de cálculo é exatamente o que fazemos quando construímos.

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1 INTRODUÇÃO

Para escolhermos o Método Evolutivo como aquele para a determinação do valor de mercado de um
imóvel, é preciso que anteriormente a esta escolha, o Método Comparativo de Dados de Mercado
não possa ser aplicado, podendo-se então dar sequência no cálculo através de outros métodos e
neste caso trataremos do Evolutivo.

2 CONCEITUAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

Para entendermos o Método Evolutivo, devemos nos reportar à norma de avaliações, para sua
definição:

“ A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos,
a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, ou seja: “ 8.2.4 Método evolutivo: NBR 14.653:2

Sendo apresentado pela fórmula:

(1)

“A aplicação do método evolutivo exige que:

a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo método involutivo;

b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da
quantificação de custo;

c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do
que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.”

Matematicamente, a equação (1) pode ser utilizada, caso seja conhecida qualquer das suas
parcelas, ou seja:

“O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o
custo de reedição da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equação
em (1)” adaptado de NBR 14.653:2

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3 FORMAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

Considerando as características do imóvel, a utilização do Método Comparativo de Dados, através

da Metodologia de Regressão Linear ou do Tratamento por Fatores irá obter como resultado o valor
do terreno.

Para a obtenção do resultado final, será utilizando o Método Evolutivo, aonde iremos agregar ao
valor do terreno obtido pelo Método Comparativo, o Valor da Benfeitoria que será estimada pelo
Método da Quantificação do Custo.

Terreno Edificação

Comparativo (tratamento por fatores Custo

ou regressão linear)

Figura 1 – componentes do método Evolutivo

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4 TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

Tabela 1 – Fundamentação para método evolutivo – NBR 14.653:2

A tabela de fundamentação acima, remete a 2 outros métodos para que possamos estabelecer o
grau final do trabalho, assim, o conhecimento dos métodos COMPARATIVO e CUSTO são
fundamentais.

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5 MÉTODO COMPARATIVO: TRATAMENTO POR FATORES

5.1 DEFINIÇÕES E CONCEITOS

Método utilizado quando a quantidade de amostras é insuficiente para aplicação da Inferência

Estatística, e pela norma de avaliação de bens NBR 14.653:2 esta quantidade de dados para
aplicação do método tratamento por fatores esta determinada na tabela de Fundamentação, item 2 –
Quantidade mínima de dados de mercado, e podemos ver que com no mínimo 3 dados é possível
aplicar este Método.

Tabela 2 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (NBR 14653:2)

Diferentemente da Regressão Linear, que é o método estatístico para determinação dos coeficientes
que apresentam quantitativamente a influência das variáveis no Valor do Imóvel, o método
tratamento por fatores utiliza o conceito de aplicar FATORES de redução ou aumento, de modo a
tornar as amostras semelhantes ao imóvel avaliando ( ou imóvel paradigma, conforme o caso).

Assim, diversos fatores podem sem pensados e aplicados para produzir esta semelhança, dentre
eles os mais comuns são:

 FATOR DE TOPOGRAFIA
 FATOR DE LOCALIZAÇÃO
 FATOR DE FRENTE
 FATOR DE FUNDOS
 FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO
 FATOR IDADE –CONSERVAÇÃO
 FATOR DE OFERTA

Dentre outros.

Os fatores devem ser justificados do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação,
quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e
ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário.
Podem ser:

a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades
técnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades
públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de
profissionais de engenharia ou arquitetura;
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b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a utilização de
metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos
que lhes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação. (fonte: NBR 14.653:2)

Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora do

campo de aplicação para o qual foram calculados, em relação às
características quantitativas e qualitativas do imóvel, tipologia, região e
validade temporal do estudo que gerou os fatores.
B.2.2 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de
mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos
fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando ou ao
paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (NBR 14653:2)

Podemos entender também que existem alguns entendimentos gerais sobre a participação de cada
característica do imóvel em seu preço, veja a imagem de uma publicação em que estas são
mostradas através de %

Figura 2 – internet ( sem autoria encontrada)

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5.2 DETERMINANDO O VALOR DOS FATORES:

A ) FATOR DE LOCALIZAÇÃO OU TRANSPOSIÇÃO:

Destinado a adequar as diferenças dos imóveis da amostra em

relação ao endereço do imóvel em avaliação. Utiliza-se como
base os coeficientes de plantas de valores da Prefeitura, (PGV)
se existentes e confiáveis. Se não existirem ,ou não forem
confiáveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos
valores coletados na nossa amostra, após a aplicação dos outros valores apresentados.

Valor do R$/m2 avaliando = valor do m2 = R$ 108,00

Valor do R$/m2 do elemento amostral = valor do m2 = R$ 198,00

108,00
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑐𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎çã𝑜 = = 0,545 = 0,55
198,00
Alguns casos ì𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝑓𝑖𝑠𝑐𝑎𝑙 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
especiais de 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑐𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎çã𝑜 =
fatores de
í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝑓𝑖𝑠𝑐𝑎𝑙 𝑑𝑜 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
localização
 —Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-
se aplicar um fator adicional, usualmente de até 1,2, por causa das frentes
do imóvel;
 —Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização
de 0,9 ou até maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o
apartamento de fundos dá vista para a floresta e o de frente, vista para uma
rua barulhenta, os fatores se invertem;
 —Existem outros fatores possíveis e indica-se a literatura técnica que
os apresenta em profusão, levando-se em consideração que alguns são
pouco confiáveis.

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B ) FATOR DE LOCALIZAÇÃO OU TRANSPOSIÇÃO:

Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do
imóvel em avaliação.

Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo SINDUSCON-
(padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à parte de cada preço unitário
colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à benfeitoria.

Apartamento, adotando padrão CUB R8 – com 8 pavimentos

tipo, padrão acabamento Normal

Tabela CUB-MG Jun/2018:

R$ 1.367,48  IMÓVEL AVALIANDO
: R$ 1.643,68  elemento amostral ( R8-alto)

𝟏. 𝟑𝟔𝟕, 𝟒𝟖
𝑭𝒂𝒕𝒐𝒓 𝒑𝒂𝒅𝒓ã𝒐 𝒄𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒕𝒊𝒗𝒐 = = 𝟎, 𝟖𝟑
𝟏. 𝟔𝟒𝟑, 𝟔𝟖

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B ) FATOR IDADE -CONSERVAÇÃO:

Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou
ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes.

O método mais utilizado é a tabela de Ross-Heidecke

Alguns comentários sobre referências gerais:

 Deve-se analisar que em lojas térreas este fator não deve ser utilizado,
considerando-se que o mais importante é o ponto comercial, e não a idade do
imóvel.
 No máximo, em casos de lojas que necessitem de reformas básicas,
como sanar infiltrações, deve-se estimar um pequeno percentual (até 20%) sobre o valor da
benfeitoria existente no local.

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B ) FATOR de TOPOGRAFIA:
Fator que procura mostrar a condição topográfica do terreno.

Devem ser examinadas as condições topográficas de todos os elementos da amostra, observando se

estão em aclive, declive, e se esta condição é valorizante ou desvalorizante.

Alguns comentários sobre referências gerais:

Se o imóvel tiver algum acidente topográfico, pode sofrer decréscimo de até

0,30 (fator 0,70) no preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se
forem passíveis de alagamento e outro não.

Na impossibilidade de fundamentar o fator, pode-se adotar como referência

tabelas de entidades, com atenção se reflete o comportamento do mercado
local.

Situação paradigma: terreno plano 1,00

Caído para os fundos 5% 0,95
Caído para os fundos de 5 a 10% 0,90
Caído para os fundos de 10 a 20% 0,80
Caído para os fundos mais de 20% 0,70
Em aclive até 10% 0,95
Em aclive até 20% 0,90
Em aclive acima de 20% 0,85
Abaixo do nível da rua ate 1,00m 1,00
Abaixo do nível da rua ate de 1,00 a 2,50m 0,90
Abaixo do nível da rua ate de 2,50 a 4,00m 0,80
Acima do nível da rua até 2,00m 1,00
Acima do nivel da rua de 2,00 a 4,00m 0,90
Tabela 4 – fatores de topografia por Fiker, José, 2016.

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 Tabela 5 – valores IBAPE nacional

B ) FATOR de TESTADA:

Testadas em esquinas têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca
profundidade e com frente maior do que a usual no local.

Pode ser utilizada a função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e a de referência
(Fr), pela seguinte expressão:

𝒇 𝟎,𝟐𝟓
𝑭𝒓 𝒇𝒑
𝑪𝒇 = 𝒇𝒇 =
𝑭𝒑 𝒇𝒂

Sendo Sendo
Fr = frente de referência ff = fator de frente
Fp = frente projetada ( da amostra) fp = frente paradigma (adotada)
E, ficando dentro dos limites Fa = frente da amostra
Fr /2 < Fp < 2 Fr

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B ) FATOR DE OFERTA:

Fator que busca refletir a diferença entre os Preços Ofertados e os Preços Transacionados.

Procura refletir a elasticidade dos preços no mercado como desconto na transação (venda).

Existe uma prática muito comum em adotar o Foferta em 10% ou seja usar 0,90. Mas sugiro cuidado
pois com a entrada da Inferência Estatística na norma de Avaliações, seria necessário fundamentar
este fator.

Alguns comentários sobre referências gerais:

A Norma IBAPE / SP sugere que : “ Na impossibilidade da sua determinação, pode

ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.”

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5.3 SANEAMENTO DA AMOSTRA

“Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de

dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um
a um, com início pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução de dados
anteriormente retirados no processo.”

Existem diversos métodos para eliminação de dados discrepantes (atípicos), vamos apresentar o
Critério de Chauvenet.

Para isto é preciso que a amostra tenha comportamento de Distribuição Normal ( Curva de
Gauss).

O critério de Chauvenet que consiste no cálculo do valor de (e/s) da amostragem e sua comparação
com o valor (e/s crítico) tabelado

Nesse critério e representa a diferença entre um elemento da amostragem e a média em valores

absolutos e s o desvio padrão.

Como o teste é específico para cada elemento, o usual é testar-se as extremidades, ou seja, o maior
e o menor elementos. Caso estes sejam inferiores ao e/s tabelado, não há necessidade de
saneamento amostral.

No caso contrário, elimina-se aqueles elementos indesejáveis e procede-se novamente ao cálculo da

média, desvio padrão, coeficiente de variação e novo teste de saneamento.

Fórmulas e critério:

a) Desvio em relação à média (e): 𝑒 = 𝑋𝑖 − 𝑋 sendo 𝑋𝑖 = 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑒𝑚 𝑎𝑛á𝑙𝑖𝑠𝑒 𝑒 𝑋 =

𝑚é𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 𝑑𝑜 𝑐𝑜𝑛𝑗𝑢𝑛𝑡𝑜.
𝑒
b) Desvios padronizados: (e*): 𝑒 ∗ = 𝑠 sendo e = Desvio em relação à média e s = desvio padrão
da amostra.

c) Faz-se a comparação em módulo com o (d/s)crítico.

d) Uso do critério: se o máximo e* for superior ao ecritíco. da tabela, encontrado em função do

número de dados da amostra (n), o dado Xi responsável pelo desvio e considerado
discrepante.

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 Pontos Críticos Tabela de Chauvenet

n pcrit (d/s) n pcrit (d/s)

5 1,65 20 2,24
6 1,73 22 2,28
7 1,80 24 2,31
8 1,86 26 2,35
9 1,92 30 2,39
10 1,96 40 2,50
12 2,03 50 2,58
14 2,10 100 2,80
16 2,16 200 3,02
18 2,20 500 3,29

Tabela 6 - Pontos Críticos Critério de Chauvenet

Identifique o(s) elemento(s) discrepante(s) para os dados da coluna Valor Total (R$)

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Como sugestão podemos usar o programa Excel, e a Análise de Dados, na opção Estatística
Descritiva, para obter a média e o desvio padrão dos elementos.

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5.4 CÁLCULO DO VALOR HOMOGENEIZADO

RESULTADO HOMOGENEIZADO
RH = q x FC x FF x FT x FP etc

O resultado é feito pela média aritmética dos resultados homogeneizados. Sendo a média uma
estimador muito sensível a dados discrepantes devemos analisar os dados e eliminar os dados
discrepantes utilizando-se o Critério de Chauvenet.

O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a

aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir (CV)

5.5 VERIFICAÇÃO DO RESULTADO

5.5.1 ESTATÍSTICA DESCRITIVA

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5.5.2 DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO

O enquadramento da Precisão do cálculo, pelo Método Tratamento por Fatores, utiliza a mesma
tabela de Precisão que a Regressão Linear.

Tabela 7 – Grau de Precisão – Método Comparativo (NBR 14653:2)

Apresentamos o cálculo do intervalo de confiança de 80% conforme exigência da NBR 14653, para
avaliações.
Deste cálculo obtém-se o Grau de Precisão do trabalho, e podemos afirmar com 80% de certeza
que o Valor encontrado para o imóvel segue os padrões estruturais do Mercado e portanto pertence
ao esperado no momento da sua comercialização.

Para o cálculo, usamos o conceito de Intervalo, ou seja, todo valor estimado tem uma parcela de
erro, e este erro, é exatamente o parte que acrescida e subtraída do valor pontual estabelece os
limites do intervalo, ou seja:

Intervalo: 𝑋 − 𝐸 ≤ µ ≤ 𝑋 + 𝐸

𝑋 + 𝐸𝑟𝑟𝑜 = 𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟

𝑋 − 𝐸𝑟𝑟𝑜 = 𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑖𝑛𝑓𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟

𝑋 = 𝑚é𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 ( 𝑜𝑢 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑠𝑡𝑖𝑎𝑚𝑑𝑜 𝑝𝑜𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙)

Construindo um Intervalo de Confiança com a Distribuição t:

1. Identifica a amostra, através do

tamanho n,
do desvio padrão amostral (s) e
da média amostral (𝑋 )
2. Estabelece os Graus de Liberdade: gl = n-1

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 s
3. Obtenha a estimativa E = erro máximo E = tc
n

Os valores críticos são denotados por 𝑡𝑐 e estão tabelados na curva da Distribuição T-

student

4. Obtenha os extremos esquerdo e direito do intervalo de confiança:

Extremo esquerdo: 𝑋 − 𝐸 Extremo direito: 𝑋 + 𝐸

Intervalo: 𝑋 − 𝐸 ≤ µ ≤ 𝑋 + 𝐸

Explicação do Grau de Liberdade: É como se estivéssemos “perdendo” um número quando

estamos fazendo a estimativa da Média populacional (µ ) quando calculamos a média por uma
amostra. É como se, sabendo que a média de 3 elementos for 5, e dois elemtentos forem
conhecidos, o 2 e 7, o terceiro estaria automaticamente definifdo. Por isso adminte-se a perda de um
elemento. (Dantas e Larson, com adaptações) .

𝒈𝒍 = 𝝋 = 𝒏 − 𝟏

VERIFICAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO:

Verificando Grau de Precisão:

𝐺𝑟𝑎𝑢 𝑑𝑒 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑠ã𝑜 =
𝐴𝑚𝑝𝑙𝑖𝑡𝑢𝑑𝑒 𝑑𝑜 𝐼𝐶
𝑋

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5.5.3 DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Tabela 8 – Tabela de Fundamentação Tratamento por Fatores (NBR 14653:2)

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6 MÉTODO DO CUSTO

A definição do método do custo pela norma é dada da seguinte forma:

“Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo
custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.”

Neste momento é fundamental definir o que são considerados como BENFEITORIAS, de modo a
não cairmos no senso comum do deste conceito.

“ Benfeitoria: resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano.” Grifo próprio.

Dentro desta definição, encontramos subdivisões que devemos considerar:

 benfeitoria necessária: indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração.

 benfeitoria útil : que aumenta ou facilita o seu uso, embora possa ser dispensável.

 benfeitoria voluptuária: que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do
bem.

Importante ressaltar que estas definições estão dentro da norma de avaliações e que compartilham
com o Código Civil (LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002) estes conceitos, porém, quando
utilizamos o método do custo para determinação do valor das benfeitorias, neste momento não
estamos considerando sua validade, ou seja, não estamos julgando sua utilização. Situação que
pode se tornar diferente quando de um processo judicial, por exemplo.

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço
ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da
evicção;

III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em
que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada,
exceto havendo dolo do adquirente.

Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado
a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão
pagas pelo alienante.

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6.1 MÉTODO PARA OBTENÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL

6.1.1 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO ( PELO CUSTO

UNITÁRIO BÁSICO)

Este método trabalha com a idéia de se recriar o bem imóvel, ou seja, reproduzir as benfeitorias.

Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das
fontes consultadas. (NBR).

Se optarmos pela construção de um orçamento completo, podemos chamar de Analítico, caso a

elaboração do orçamento seja mais simples, consideramos que o custo foi obtido por um orçamento
sintético.

A tabela abaixo, apresenta os 3 Graus de Fundamentação para o item 1 – Estimativa do custo direto,
que será pontuado conforme a escolha do avaliador em apresentar o custo das benfeitorias.

Tabela 9 – Fundamentação para método do custo – NBR 14.653:2

Etapas:

1) Vistoria

Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do
padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente.

2) Cálculo da área equivalente de construção

Neste tópico a NBR 14.653:2 no item “8.3.1.1.2 Cálculo da área equivalente de construção”
apresenta apenas a fórmula para prédios em condomínio.

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Devemos considerar também a equivalência de áreas para as demais edificações, como imóveis
residenciais, comerciais, etc.

A referência para obtenção da área equivalente é a NBR 12.721. Nesta Norma temos os valores a
serem considerados para obter a área equivalente, de acordo com as áreas edificadas e seus
fatores.

Figura 3 – norma NBR 12721

Coeficientes a serem usados temos:

a) Garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;

b) Área privativa(unidade autônoma padrão): 1,00

c) Área privativa (salas com acabamento):1,00

d) Área privativa (salas sem acabamento):0,75 a 0,90

e) Área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60

f) Varandas: 0,75 a 1,00

g) Terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60

h) Estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10

i) Área de projeção do terreno sem benfeitorias: 0,00

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 j) Área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo: 0,50

k) Barrilete: 0,50 a 0,75

l) Caixa dágua: 0,50 a 0,75

m) Casa de máquinas: 0,50 a 0,75

n) Piscinas: 0,50 a 0,75

o) Quintais, calçadas, jardins, etc: 0,10 a 0,30

A área final EQUIVALENTE ( S )será dada pela soma das áreas, consideradas na sua totalidade (ou
seja, coeficiente igual a1,00) acrescida das áreas que foram reduzidas pelos coeficientes.

𝑆 = 𝐴𝑝 + 𝐴𝑞𝑖 . 𝑃𝑖

Sendo: Ap = área padrão;

Aqi = área diferente da área padrão ( que será multiplicada pelo coeficiente)

Pi = Coeficiente

3) Estimação do custo de construção

Para obtenção do custo da construção, a NBR 14653:2 traz uma fórmula que pode ser empregada
para obter esta quantia monetária, porém é importante ressaltar que os componentes desta fórmula
serão de fato aquelas unidades que existem no imóvel, ou seja, a parcela OE (orçamento de
elevadores), por exemplo, no caso de imóvel sem elevador não será considerada (terá valor zero).
Da mesma forma, elementos não citados nesta fórmula e existentes no imóvel devem ser somados,
como por exemplo, custos com implantação de acessibilidade do imóvel, condição atualmente
exigida em vários tipos de edificações, como escolas, faculdades, bancos, etc.

Outro ponto a se considerar, é o cuidado em não somar repetidas parcelas, ou seja, se o tipo de
fundação for especial, não deve-se considerar a parcela de fundação direta, mesmo que estas
estejam apresentadas na fórmula abaixo.

Equação modelo sugerida na NBR:

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onde
C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;
CUB é o custo unitário básico;

OE é o orçamento de elevadores;

OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção

contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.;

OFe é o orçamento de fundações especiais;

OFd é o orçamento de fundações diretas;

S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;

A é a taxa de administração da obra;

F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;

L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.

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6.1.2 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE REPOSIÇÃO

Alguns autores consideram este método mais direto e rápido, por utilizar custos unitários como base
de tabelas de preços conhecidas e publicadas em periódicas, revistas técnicas, etc.

Neste método, obtendo-se o custo do imóvel somando aos custos indiretos, e dessa forma tendo o
imóvel como novo. A partir daí, deve-se aplicar o fator de depreciação ( também chamado de
obsolescência) para que o número obtido represente o imóvel na sua real e atual condição e
somando-se os custos indiretos

Aqui é importante lembrar que avaliação é sempre para

SITUAÇÃO ATUAL

DATA PRESENTE

PAGAMENTO À VISTA

As despesas indiretas, podem ser consideradas como um determinado %, baseado em referências

do engenheiro, ou obtidas em publicações de referência. No caso de não possuir nenhuma destas
informações, Abunahman, sugere o seguinte: ( com adaptações):

Intervalo adotado

a) Projeto detalhado e especificações: 5 a 10% 6%

b) Cópias, licenças de obras, água e luz 1,5 a 3% 2%

c) Administração local(mestre, apontador, eng) 3 a 7% 5%

d) Eventuais: 5%

e) Administração central, lucro e custos financeiros: 12%

Outros elementos da edificação que podem ser considerados:

fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;

elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque,
incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não
classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação
(piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio;
impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural,
projeto de instalação, projetos especiais.

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6.1.2.1 PROCEDIMENTOS PARA O CÁLCULO

A. BDI: Benefícios ou Bonificações e Despesas Indiretas

A taxa correspondente às despesas indiretas e ao lucro que, aplicada ao custo direto de um

empreendimento (materiais, mão-de-obra, equipamentos), obtém-se o seu valor final.

Esta taxa podendo ser inserida na composição dos custos unitários como pode ser aplicada ao final
do orçamento, sobre o custo total. Dessa forma, o preço de execução de um serviço de construção
civil (preço de venda ou valor final) é igual ao custo da obra mais a taxa de BDI.

PV = PC X ( 1 + BDI).

Onde, PV = Preço de Venda , PC = Custo Direto e BDI = Benefícios e Despesas Indiretas.

Como exemplo, o valor do BDI, pode ser considerando dos valores abaixo, como referência para
obras semelhantes na região:

Item Percentual (%)

(AC) Administração Central 5,0%

(DF) Despesas Financeiras 2,1%

(R) Riscos e Seguros 1,0%

(L) Lucro 8,0%

(T) Tributos 8,5%

Logo, BDI= 24,6%.

Diversos fatores influenciam o BDI, então para cada caso é importante considerar, também:

 Local de execução da obra;

 Prazo de execução da obra;

 Disponibilidade de infra-estrutura local;

 Impostos municipais;

 Tipo de tributação da empresa;

 Despesas relacionadas ao marketing e extras diversos.

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B. DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a medida da deterioração de um bem. Existem vários métodos publicados para o

obtenção estimada desta parcela, o mais conhecido e usado é o Método de Ross – Heideck que
relaciona a IDADE com o ESTADO DE CONSERVAÇÃO.

Para a determinação do estado de conservação dos elementos constituintes do imóvel, procede-se à

vistoria técnica de campo.

A tabela de Ross-Heideck é apresentada de várias formas em diversas publicações, por isso é

importante entender a tabela e sua forma de leitura para que não ocorra erro na aplicação do fator,
que deve reduzir o valor do bem e não aumentar, já que estamos tratando aqui de um desgaste.

Não cabe considerar nestes casos imóveis em situações especiais, como Museus e alguns
Patrimônios Históricos, pois estes tem particularidades tratadas de outras formas. Veja por exemplo,
o caso do Museu Casa de Rui Barbosa, na cidade do Rio de Janeiro ( foto abaixo).

Foto 1 –Museu Casa de Rui Barbosa – foto internet

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 Tabela de Ross-Heideck (*)

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Profª MSc Engª Civil Adriana de Assis Ragone Não reproduzir, Não gravar - Direitos autorias reservados – Lei 9610/98. 32
 Outra tabela de Ross-Heideck:

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao

estado em que se encontra.

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como:

Novo Entre novo e Regular Entre regular e

regular reparos simples
Reparos simples Entre reparos Reparos Entre reparos
simples e importantes importantes e sem
importantes valor

Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos aIDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o
percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de2%a100%, seguida pelos códigos dos
diversos estados de conservação.

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos aVida Útil dos
Imóveis, estabelecida peloBureau ofInternalRevenue,para aplicarmos a regra de três simples e
descobrirmos aIDADE EM % DE VIDAdo imóvel avaliando:

APARTAMENTOS BANCOS CASAS DE CASA DE HOTÉIS

ALVENARIA MADEIRA
60 anos 70 anos 65 anos 45 anos 50 anos

LOJAS TEATROS ARMAZÉNS FÁBRICAS GARAGENS

70 anos 50 anos 75 anos 50 anos 60 anos

EDIFÍCIOS DE
ESCRITÓRIOS
70 anos

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples

Entre reparos simples

B Entre novo e regular F
e importantes

C Regular G Reparos importantes

Entre regular e reparos Entre reparos

D H
simples importantes e s/ valor

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 ESTADO DE CONSERVAÇÃO
IDADE EM
% DE VIDA
A B C D E F G H

2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40

4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70

6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00

8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30

10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60

12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90

14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20

16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50

18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80

20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20

22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50

24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90

26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30

28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60

30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00

32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40

34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80

36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30

38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70

40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10

42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60

44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10

46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50

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 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00

50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50

52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00

54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50

56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00

58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60

60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10

62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70

64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20

66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80

68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40

70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40

72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90

74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20

76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80

78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40

80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10

82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70

84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40

86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00

88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70

90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40

92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10

94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80

96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50

98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80

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 100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

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C. O CUB

O CUB/m² possui um aparato legal que é a Lei 4.591/64 e pela Norma Brasileira que estabelece a
metodologia de cálculo do CUB/m² é a ABNT NBR 12721:2006.

Projetos-
Padrão CUB NOME E DESCRIÇÃO Padrão
SINDUSCON
Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavto., c/ 2 dormitórios,
Baixo
sala, banheiro, cozinha e área para tanque.

Residência unifamiliar padrão normal 1pavto, : 3 dormit, sendo

um suíte c/ banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha área Normal
R1 de serviço com banh eiro e varanda (abrigo para automóvel)

Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavto, 4 dormit, sendo um

suíte c/ banh e closet, outro c/ banh, banheiro social, sala de estar,
Alto
sala de jantar e sala íntima, circulação, coz , AS completa e varanda
(abrigo para automóvel)

Tabela 10 – Padrões construtivos para residências – SINDUSCON/SP..

Tabela 11 – Padrões construtivos para residências, tipo R1: NORMAL – SINDUSCON/SP..

Tabela 12 – Valores do R$/m2 para padrões construtivos – SINDUSCON/SP – data base JUNHO / 2020.

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 Tabela 13 – Valores do R$/m2 para padrões construtivos – SINDUSCON/SP – data base JUNHO / 2019.

Tabela 14 – Valores do R$/m2 para padrões construtivos – SINDUSCON/MG – data base JUNHO / 2020.

D. APLICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

Em função da falta de imóveis semelhantes em oferta na microlocalização do imóvel avaliando, e

pela observação do mercado imobiliário da região, podemos perceber que não vêem ocorrendo
transações efetivadas nos meses e por isso podemos inferir que o fator de comercialização é de
1,00.

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E. MEMÓRIA DE CÁLCULO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

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F. TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO PARA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

G. TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO PARA MÉTODO EVOLUTIVO

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H. VALOR DE MERCADO DO AVALIANDO

VALOR DO TERRENO: R$ XXXX

VALOR DE REPOSIÇÃO: R$ XXX

VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ XXX,XX

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