TTF1 - Método Comparativo

ESCOLA DE ENGENHARIA
TER - DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA AGRÍCOLA E MEIO

AMBIENTE DISCIPLINA: AVALIAÇÃO E PERÍCIA
CAIO PICININ ROCHA AFONSO NOGUEIRA
LUIZA SILVA PORTO
NATÁLIA PINHEIRO RAMOS

TAINARA ARAUJO DIAS
Avaliação do valor de mercado de um imóvel

na Região Oceânica - Niterói, Rio de Janeiro
Trabalho apresentado à disciplina de

Avaliação e Perícia, ministrada pelo Prof.
James Hall, para os Curso de Engenharia
Agrícola e Ambiental e do Curso de
Engenharia de Recursos Hídricos e Meio
Ambiente - Universidade Federal
Fluminense.
Niterói 2020
1
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 4
1.1. OBJETIVO 5
1.2. JUSTIFICATIVA E LIMITES DO TRABALHO 5
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 6
2.1. PRINCIPAIS CONCEITOS E FORMULAÇÃO 6
2.2. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 7
3. ESTUDO DE CASO DESENVOLVIDO 8
3.1. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DO BEM AVALIANDO 8
3.2. CARACTERÍSTICAS PECULIARES DA AMOSTRA COLETADA 0
1
3.3. PARÂMETROS DETERMINADOS PELA MUNICIPALIDADE 14
3.4. DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS FATORES A SEREM APLICADOS 15
3.5. DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS TRABALHADOS 18
3.6. CRITÉRIOS DE CONTORNO - APLICAÇÃO DA NBR 14653:2 23
3.7. MARGEM DE VALORES 25
3.8. ANÁLISE CRÍTICA 25
4. CONCLUSÃO 25
5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 27
6. APÊNDICE: MEMORIAL DE CÁLCULO 28
6.1. AMOSTRA 28
6.2. VALOR POR METRO QUADRADO (Q) 28
6.3. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO 28
6.4. PRODUTO DOS FATORES (π) 32
6.5. VALORES HOMOGENEIZADOS (QHI) 32
6.6. DESVIO PADRÃO (SDN) 33
6.7. PARÂMETROS DO AVALIANDO 34
6.8. CRITÉRIO DE CHAUVENET 35
6.9. MÉTODO DOS PESOS 37
6.10. MÉTODO NBR 14653:2 38
6.11. VALORES DO BEM AVALIANDO 39
7. ANEXO I 40
8. ANEXO II - DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE 41
2
1.INTRODUÇÃO
Avaliação de bens, de acordo com a Resolução nº 345/90, é a atividade que

envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem. E,
segundo a NBR 14653-1, também configura a análise técnica, realizada por
engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. Podem ser
classificados como bens: imóveis, equipamentos, matérias-primas, fundo de
comércio, marcas e patentes.
A NBR 14653-1 desempenha papel de guia, indicando os procedimentos
gerais para cada etapa da avaliação de bens. Objetivando, também,
estabelecimento de diretrizes para a avaliação de bens, quanto a: classificação da
sua natureza; instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
descrição da metodologia básica; especificação das avaliações; requisitos básicos
de laudos e pareceres técnicos da avaliação. Estas orientações visam tutelar os
procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, e dentro das
metodologias e recomendações para a avaliação de imóveis se destaca o método
comparativo.
O método comparativo compreende os cálculos para aferir o valor de
mercado de um bem avaliando em relação a uma amostra. A valoração do bem
avaliando seria representada pelas características dos imóveis daquela mesma
localidade. Logo, os imóveis da amostra devem compartilhar de características,
tanto quanto possível, semelhantes ao do bem avaliando. As diferenças inerentes à
amostra podem ser compensadas por um processo de homogeneização proposto
pela norma onde variáveis dependentes e independentes são quantificados na
forma de coeficientes.
O estudo de caso a ser abordado aplica o método comparativo direto para
determinar o valor de mercado de um lote, localizado dentro de condomínio
fechado no bairro de Itaipu, no município de Niterói.
Para os devidos fins o grupo declara sua idoneidade moral por meio da
declaração presente no Anexo II.
3
1.1) OBJETIVO
O objetivo deste trabalho consiste em aplicar a metodologia da Comparação

Direta de Dados de Mercado em situação paradigma, caracterizando uma amostra
com dez elementos, para determinar o valor de um. Os elementos da amostra
foram coletados através de uma pesquisa de mercado, sempre levando em conta a
zona de influência onde eles estão inseridos, permitindo a homogeneização dos
dados e uma comparação direta entre os elementos e o bem avaliando seja
realizada. Para então atingir o propósito final, definir o valor de mercado do bem
avaliando.
1.2) JUSTIFICATIVA E LIMITES DO TRABALHO
Por orientação da Norma NBR 14653-1 a metodologia escolhida deve ser

compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados
de mercado disponíveis. Além de priorizar o método comparativo para identificação
do valor de mercado, que consiste em identificar o custo do bem através de
tratamento técnico dos atributos dos elementos em comparação, que fazem parte
da amostra.
Muitas vezes a tipificação do local, onde está o bem avaliando, apresenta

tamanha semelhança com o entorno que se caracteriza como uma área de
influência. Para aplicação do método comparativo direto é preciso levar em conta
esta zona de influência, que é definida por características semelhantes às do bem
avaliando, como padrão construtivo, nível de acabamento, utilidades públicas,
serviços, entre outros. Daí surge a necessidade da homogeneização.
A homogeneização dos dados é feita, pois cada elemento da amostra

apresenta características próprias e específicas, porém eles precisam se adequar à
padronização selecionada para aplicação do Método de Comparação Direta de
Dados de Mercado. A padronização se baseia na chamada de situação paradigma,
onde se determina características que os elementos da amostra precisam seguir.
Então, com o intuito de padronizar as amostras, o que foi valorizado será
desvalorizado e vice e versa a fim de atingir um meio termo em relação a uma base
padrão, podendo assim estimar o valor do avaliando. Caso não se enquadrem à
4
situação paradigma, aquela parcela é eliminada, diminuindo as diferenças entre os
outros elementos e a situação paradigma.
Para o método em questão também são utilizados o Critério de Chauvenet,

utilizado para excluir os valores duvidosos da amostra, e a Distribuição “t” de
Student, que determina os limites de confiança. Estes métodos serão mais
detalhados ao longo do presente estudo.
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1. PRINCIPAIS CONCEITOS E FORMULAÇÃO
Além dos procedimentos e métodos da avaliação de bens, é determinante

manter alguns conceitos consolidados, de forma a diferenciar e aplicá-los da
maneira correta.
O conceito de bem, de acordo com a NBR 13752:1996, compreende tudo
aquilo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que
constitui o patrimônio ou a riqueza de uma pessoa física ou jurídica. São tangíveis
os que podem ser tocados e intangíveis aqueles imateriais (por exemplo: direitos,
patentes, prestígio, fundo de comércio, etc.).
Existem alguns conceitos que geram equívocos por se assemelhar, em um
primeiro momento, mas na verdade possuem suas especificidades, são eles: valor,
custo e preço. O conceito de valor leva em consideração a finalidade e a satisfação
que aquele bem atendeu a essa função. De acordo com a NBR 14.653-1:2001, o
valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições de mercado vigente.
O conceito de preço, pela mesma norma, é a quantia pela qual se efetua ou
se propõe a efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito
sobre eles. Sendo assim, o preço é uma representação monetária do valor para a
transação entre as partes.
Por fim, o conceito de custo dada a NBR 14.653-1 corresponde ao total de
gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um
bem, numa determinada data e situação.
5
2.2. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
O método comparativo se baseia na identificação do valor de mercado de

um bem avaliando comparando-o com uma relação de amostras selecionadas de
número “n”. Para aplicar esse método, o profissional deverá se valer de uma
pesquisa inicial acerca dos valores de mercado desses imóveis.
A valoração do bem avaliando poderá ser representada, estatisticamente,
pelas características dos imóveis dentro de uma amostra daquela mesma
localidade, conforme falado a zona de influência. As diferenças inerentes às
amostras são corrigidas por um processo chamado de homogeneização
normatizado onde variáveis dependentes e independentes são quantificados na
forma de coeficientes
As variáveis dependentes, para sua especificação correta é necessária uma
investigação no mercado, como por exemplo, preço total ou unitário, formas de
pagamento, bem como observar a coerência nas unidades de medida. Já as
variáveis independentes se referem às características físicas como: área, frente e
fundo.
Outra etapa relevante são os tratamentos de dados, pode ser utilizado o
tratamento por fatores ou tratamento científico. O tratamento dos fatores tem o
objetivo de fazer a homogeneização por fatores e critérios e posteriormente a
análise estatística desses resultados. Já o tratamento científico se baseia em
evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve a um modelo
válido para o comportamento do mercado.
Segundo a NBR 14.653-1:2011, deve-se considerar a imprecisão de
qualquer modelo por ser uma representação simplificada do mercado, uma vez que
para os cálculos não serem exaustivos há um limite para a consideração dos
fatores a serem corrigidos e nem sempre é possível levar em conta todas as suas
complexidades. A partir das diretrizes previstas na norma, é possível que alguns
valores da amostra ultrapassem a tendência dominante. Estes valores podem ser,
de fato, medições incorretas, como também podem representar certa
particularidade relevante para o estudo da amostra. Portanto, valores que fogem à
tendência dominante não podem ser descartados sem recorrer a critérios
consistentes que justifiquem sua eliminação
6
Para encontrar o valor do imóvel pelo método comparativo e utilizando o
tratamento dos dados como tratamento por fatores, deve se fazer análises
estatísticas após a homogeneização das amostras. Atrelados ao método
costuma-se utilizar o Critério de Chauvenet e da Distribuição t de Student. O
Critério de Chauvenet é utilizado para que amostra de dados, que podem conter
valores duvidosos acarretando grandes erros, sejam, excluídos judiciosamente
(SCHNEIDER, 2007). A Distribuição t de Student determina os limites de confiança.
Posterior a aplicação do critério acima citado são calculados a média dos
valores já homogeneizados e seu desvio padrão. Em seguida, calcula-se a
diferença em módulo entre a média dos valores homogeneizados e o valor unitário
médio de cada amostra, divide ela pelo desvio padrão. O elemento então calculado
(⍴) deve ser menor do que o valor crítico, determinado pelo Critério de Chauvenet a
partir no número de amostras. Caso exceda, o elemento da amostra em questão é
eliminado, e recalcula-se uma nova média, agora sem o elemento eliminado,
recomeçando o processo.
Após findadas as iterações, são definidos os limites superior e inferior do
intervalo de confiança utilizando-se a Distribuição t de Student, atendendo assim os
procedimentos da NBR 14653, sendo “n” o número de amostras e (n-1) o grau de
liberdade. E, por fim, o valor do bem avaliando pode ser calculado através de três
outros métodos, que serão melhor detalhados no estudo de caso e no memorial de
cálculo deste trabalho mais adiante.
3. ESTUDO DE CASO DESENVOLVIDO
3.1. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DO BEM AVALIANDO

O bem avaliando localiza-se na rua Professora Alice Picanço, 675 no bairro
Itaipu, no município de Niterói.
Para fins analíticos consideramos neste trabalho a zona de influência

formada pelos bairros Itaipu, Maravista e Engenho do Mato, com base no mapa do
ANEXO I, onde ocorre um agrupamento dos bairros pelo valor do metro quadrado.
O quadro indicado pertence ao Diagnóstico Técnico para revisão do Plano Diretor
de Desenvolvimento Urbano de Niterói, onde é possível verificar que o valor do m²
na região analisada varia de R$ 4.000 a R$ 6.000, além da média do rendimento
7
domiciliar per capita na faixa de 900 a 1.800 reais.
O lote avaliando possui aproximadamente 432 m², sendo 12 metros de

frente e 36 de profundidade, as medições foram realizadas via imagem de satélite
pelo software Google Earth. O lote não se encontra em esquina, apresentando
assim apenas uma frente, com rua pavimentada, como representado na Figura 2.
Figura 1: Lote avaliando.
Fonte:GOOGLE EARTH (2020).
A Figura 2 apresenta a frente do terreno vista por um observador na rua.
8
Figura 2: Lote avaliando.
Fonte:GOOGLE Maps (2020).
3.2. CARACTERÍSTICAS PECULIARES DA AMOSTRA COLETADA
Os 10 elementos escolhidos como amostras foram selecionados conforme a

zona de influência, onde se considerou as seguintes características como mesma
influência para aplicação do método: um raio de 3,2 km partindo do lote avaliando,
frente com acesso a rua pavimentada e finalidade do terreno como residêncial.
As pesquisas foram realizadas por meio do portal de imóveis ZAP Imóveis,
complementando com localização via Google Earth. O fluxo de obtenção das
variáveis foi inicialmente no website de imóveis, onde o requisito mínimo era
apresentar a área do lote. A próxima etapa configurava pesquisa via imagens de
satélite, para aferir a variável frente e, por meio da relação com a área, chegar ao
cálculo aproximado da profundidade. As amostras são apresentadas, de forma
agrupada, na Figura 3. E na Figura 4 o raio delimitando a zona de pesquisa.
9
Figura 3: Lote amostrais.
Figura 4: D
ados da zona de pesquisa.
As amostras mostradas contém as dimensões apresentadas na Tabela 1.
Tabela 1: Dados dos lotes amostrais.

10
Lote Frente (m) Profundid Área Valor Imovel Link com Descrição
ade (m) (m²) (R$)
1 15,00 45,00 675 R$ 395.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

ovel/venda-terreno-lote-condomini
o-itaipu-niteroi-rj-675m2-id-242906
4719/
2 11,25 40,00 450 R$ 220.000,00 https://www.vivareal.com.br/imovel

/lote-terreno-itaipu-bairros-niteroi-9
00m2-venda-RS440000-id-743897
76/?__vt=lgpd:c

9813/

8745/

0275/

o-com-tv-a-cabo-itaipu-niteroi-rj-82
0m2-id-2199875588/

9778/

2473/
11
4996/

6479/
Fonte: Própria
No quadro 1 abaixo podemos observar os lotes que compõem a amostra,

ordenados de acordo com a numeração da tabela acima, onde se encontram as
respectivas fontes.
Quadro 1: Lotes amostrais.
12
3.3. PARÂMETROS DETERMINADOS PELA MUNICIPALIDADE
De acordo com Anexo II da Lei Ordinária no 2597 de 30/09/2008, para o

município de Niterói os valores de referência pré-definidos para a profundidade
padrão (PP) e frente de referência (FR) são respectivamente 25 e 14 metros.
Tendo em vista estes valores, pode-se aplicar a metodologia do Método
13
Comparativo para definir os fatores de profundidade, frente e área, que são
calculados diretamente com os valores de dimensão das amostras utilizadas.
3.4. DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS FATORES A SEREM APLICADOS
Para que se utilize o método comparativo direto de dados do mercado,

analisando uma situação paradigma, é preciso fazer a homogeneização dos
elementos da amostra. Neste processo são utilizados alguns fatores
homogeneizantes, sendo eles o fator de frente ou testada, fator de profundidade,
fator de área e fator inclinação, todos descritos abaixo.
3.4.0. Fator de Fonte
O fator fonte é usado quando há necessidade de equiparar os dados de

oferta. Isso ocorre quando somente tem-se o preço do imóvel em um anúncio de
classificados, por exemplo. Assim, deve ser descontado do valor total um fator
médio observado no mercado. No presente trabalho será considerado o fator de
0,9, ou seja, desconto de 10% sobre o preço original pedido. Tal fator tem origem
pois a pesquisa foi baseada em um único website de imóveis, ZAP Imóveis, que
costuma apresentar valores de venda próximos ao valores reais, isto que as
publicações são realizadas por corretores ou clientes por eles orientados.
3.4.1. Fator de Testada
O fator de frente ou testada (Ft) é aplicado para corrigir as vantagens ou

desvantagens de um lote em relação ao outro, que possui uma testada de
referência. É aceito que, quanto maior a frente, mais o imóvel será valorizado em
relação ao outro.
No estudo de caso, a frente de referência (Fr) possui 14 metros. Assim, os
lotes que compõem a amostra devem respeitar o seguinte limite de
17 m ≤ F pesq ≤ 24 m , sendo a frente de pesquisa (Fpesq) referente aos lotes que
compõem a amostra. Os lotes deste estudo unanimemente apresentaram fator
testada dentro do intervalo, sendo assim a fórmula utilizada foi:
14
Equação (1)
√
4 Fr
Ft = F pesq
3.4.2. Fator de Profundidade
O fator de profundidade (Fp) leva em conta a desvantagem do imóvel que

possui profundidades fora dos limites recomendados ou não conformes segundo o
que é recomendado para a região onde está inserido. Ao calcular o fator de
profundidade deve-se sempre valorizar o bem-avaliando. O cálculo do fator de
profundidade depende de algumas condições relacionadas a profundidade padrão
(Pr) , sendo elas:
Para P pesq = P r , Fp = 1.
Para P pesq > 2P r , F p = √2
Para P pesq > P r ,
Equação (2)
√
P pesq
Fp = Pr
Para P pesq < P r ,
Equação (3)
√
Pr
Fp = P pesq
Lembrando que a profundidade de pesquisa (Ppesq) referente aos lotes que

compõem a amostra.
3.4.3. Fator de Área
Fator de área (Fa) é usado para ajustar as diferentes dimensões de áreas dos
imóveis da amostra em relação ao bem avaliando. Caso único onde utilizamos os
dados do avaliando, área do avaliando (Saval), para comparar diretamente com os
dados da pesquisa. Para a determinação deste fator faz-se necessário a aplicação
da Equação 4, respeitando as restrições para diferenças percentuais, entre as
áreas.
15
Fa = ( Spesq
Saval ) n Equação (4)
Onde a área pesquisada (Spesq) é referente aos lotes que compõem a

amostra. Também n = 0,25 para diferenças percentuais menores ou iguais a 30%,
ou n=0,125 para diferenças percentuais acima de 30%.
3.4.4. Fator de Inclinação
O fator inclinação (Fa) é utilizado para corrigir a inclinação dos lotes que podem
apresentar aclive ou declive quando comparado aos lotes da amostra e deve ser
analisado unidade por unidade.
Para chegar ao resultado do fator de inclinação é necessário utilizar o gráfico
da Figura 5, onde com a inclinação do terreno obtém-se a variável Ki, que então
será aplicada na equação 5.
16
Figura 5: G
ráfico fator de inclinação.
Fonte: Material de Aula - AVALIAÇÃO E PERÍCIA (2020).
1
Fi = Ki
Equação (5)
3.4.5. Produtório dos Fatores
A partir dos fatores calculados para cada uma das amostras, pode-se obter
o produtório ( Π ) dos mesmos. Esta variável é obtida através da multiplicação dos
fatores para cada lote amostral.
3.5. DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS TRABALHADOS
3.5.0. Critério de Exclusão de Chauvenet
17
O critério de Chauvenet fornece uma base consistente para avaliar a
exclusão de dados que extrapolam a tendência dominante. O método define as
faixas de probabilidades em termos de desvio-padrão. Assim, para cada valor de n
é determinado um coeficiente (ρcrit) correspondente ao número de desvios-padrão
para a faixa de valores considerados aceitáveis.
A Tabela 2 apresenta a lista dos valores limites estabelecidos para um
determinado número de amostras.
Tabela 2: Pontos Críticos para o Critério Chauvenet
n ρcrit n ρcrit
3 1,38 15 2,13
4 1,54 20 2,24
5 1,65 25 2,33
6 1,73 50 2,57
7 1,80 100 2,81
8 1,87 300 3,14
9 1,91 500 3,29
10 1,96 1000 3,48
Fonte :Própria.
Após a homogeneização dos valores dos imóveis amostrais, que

corresponde a aplicação dos fatores calculados, podemos obter o valor unitário por
metro quadrado (qih) de cada amostra através da Equação 6.
18
V alor (R$)
q ih = Π Equação (6)
Spesq
Para, enfim, aplicar o critério de exclusão de Chauvenet, faz-se necessário

obter o desvio padrão ( σ ) e o valor médio (qm) das amostras, neste trabalho obtido
via fórmulas do excel, sendo respectivamente “DESVPAD” e “MÉDIA”.
Para a correta aplicação do critério de exclusão de Chauvenet, foi
necessário o cálculo do ρ, condição de variabilidade em relação ao desvio padrão,
para compará-lo ao ρcrítico. Tal valor é calculado conforme a Equação 7.
ρ = || σ ||
qm − qih
Equação (7)
Ao final se compara o valor crítico com os valores calculados a partir da base

de pesquisa. Caso algum lote apresente a condição de variabilidade (ρ) acima do
valor crítico ρcrit, este dado será excluído e se inicia uma nova iteração.
Os limites de valoração ficarão expostos na seção Margens de Valores,

juntamente com a descrição do método utilizado para o valor mais provável.
3.5.1. Distribuição t-Student
É necessário complementar o critério de Chauvenet com a distribuição de t

student para obter o limite inferior e superior para a confiança de 80% atendendo
assim os procedimentos da NBR 14653. Neste teste é aplicado uma variável t,
nomeada aqui como t crítico, obtido via Figura 6 em função do grau de liberdade (n
- 1) e com o nível de significância, onde “n” é o número de amostras.
19
Figura 6: Dados da zona de pesquisa.
Fonte Universidade Federal do Espírito Santo (2013).
No presente trabalho o nível de significância utilizado será de 20%.
3.5.2. Valores Unitários Máximo e Mínimo
Obtendo o tc de acordo com o grau de liberdade (GL) é possível calcular os

valores unitários máximo e mínimo, a partir das Equações 8 e 9 respectivamente.
q máx = qm + tc × ( )
σ
√n
Equação (8)
q máx = qm − tc × ( )
σ
√n
Equação (9)
20
3.5.3. Valores Máximo, Mínimo e Mais Provável
Com os valores unitários é possível calcular valores máximos, mínimos e

posteriormente o valor mais provável para o bem avaliando (Vmprov). Para
calculá-los é necessário obter os fatores de homogeneização destacados no item
3.4 para o lote avaliando, compondo as equações a seguir como fator de frente (kf),
fator de profundidade (kp), fator de área (ka) e fator de inclinação (ki).Os
parâmetros de valoração estão expostos nas Equações 10, 11 e 12.
V máx = qmáx × k f × k p × k a × k i Equação (10)
V mín = qmín × k f × k p × k a × k i Equação (11)
V mprov = qm × k p × k a × k i Equação (12)
3.5.4. Método dos Pesos
Este método consiste em elaborar classes de valores e calcular o valor

unitário médio a partir das frequências de cada classe nas amostras.O primeiro
passo para esta métrica é definir uma amplitude, representada na Equação 13. Esta
amplitude será utilizada no estabelecimento dos limites, máximo e mínimo, de cada
uma das três classes.
qmáx −qmín Equação (13)

A = 3
Os limites da classe 1 serão calculados conforme as Equações 14 e

15.
21
V mínClasse 1 = qmín Equação (14)
V máxClasse 1 = V mínClasse 1 + A Equação (15)
Já para classe 2, os limites variam de acordo com as Equações 16 e 17.
V mínClasse 2 = V máxClasse 1 Equação (16)
E, por fim, os limites de classe 3 são fruto das Equações 18 e 19.
V mínClasse 3 = V máxClasse 2 Equação (18)
Analisando os valores amostrais, será necessário verificar quantas vezes

uma classe abrange alguma amostra, e assim definiremos a frequência daquela
classe. Cada classe terá um valor final ( V Classe x ) correspondente ao somatório dos
valores amostrais, por ela abrangido, sendo cada amostra multiplicada pela
frequência.
Ao fim para obter o valor unitário médio será utilizada a equação 20.
ΣV classe Equação (20)

qm = ΣF requência
E, por fim, o cálculo do valor mais provável será conforme Equação 12,
22
utilizando o valor unitário médio obtido por este método.
3.5.5. Método NBR 14653:2
Neste métodos o primeiro passo é estabelecer os limites máximos e

mínimos de frente, profundidade e área. Então as amostras serão analisadas de
acordo com cada critério e os lotes que estiverem fora de algum parâmetro serão
excluídos. Os limites mínimos são sempre definidos como a metade do valor do
avaliando dentro daquele parâmetro analisado, enquanto o máximo é sempre o
dobro.Utilizando como exemplo o parâmetro área do avaliando, se este valor é 432
m² o limite mínimo será sua metade, 216 m², e o máximo o dobro, 864 m².
Excluídos os lotes que extrapolam os limites, será calculado a média dos

valores unitários (qm) das amostras restantes, e os valores unitários máximo e
mínimo de acordo com as Equações 21 e 22.
qmáx = 1, 3 × qm Equação (21)
qmín = 0, 7 × qm Equação (22)
Depois os valores unitários mínimo e máximo são utilizados como intervalos

limitantes para a amostra, onde lotes com valores unitários fora dos limites serão
excluídos. Em seguida é realizada a média dos valores unitários, agora nomeado
valor unitário médio extrapolado, (qm ext), para então chegarmos ao valor mais
provável extrapolado, calculado da mesma forma expressa na Equação 12,
alterando apenas o valor unitário médio.
3.6. CRITÉRIOS DE CONTORNO - APLICAÇÃO DA NBR 14653:2
Através de uma pesquisa de mercado estratégica aplicando a NBR 14653:2,

é possível avaliar os bens utilizando o método comparativo. O objetivo do avaliador
é identificar o comportamento do mercado, no qual o bem avaliando está inserido,
23
pois em uma gleba urbanizável existem diversos bens que possuem diferentes
características e funções. Logo, se faz necessário que o mercado de análise seja
delimitado por características que façam sentido ao avaliador e que, no fim da
pesquisa, ele possua uma amostra significativa dentro da estratégia que o mesmo
definiu.
Em relação aos lotes que foram coletados na amostra e ao bem avaliando, é

possível classificá-los quanto ao uso (residencial), quanto ao tipo de imóvel (casas),
quanto ao agrupamento de imóveis (bairros).
Para realizar a avaliação das amostras e do avaliando, optou-se pela

pesquisa dos anunciantes de cada imóvel disponibilizada na internet. Sendo assim,
a avaliação foi baseada nos anúncios pelo site “ZAP Imóveis” e acrescidas de
informações coletadas a partir das imagens de satélite obtidas por meio do software
Google Earth.
Os lotes estão localizados no bairro de Itaipu, no município de Niterói-RJ, cuja

área abrange parte da Região Oceânica do município. O bairro está situado no
sudeste do município e é, majoritariamente, residencial, fazendo limites com
Itacoatiara, Camboinhas, Engenho do Mato, Maravista e Santo Antônio. Área total
de 10,86 km², 17330 habitantes (IBGE, 2000), planícies extensas e altitude média de 18
metros.
24
3.7. MARGEM DE VALORES
A Tabela 3 apresenta os valores de qmáximo, qmínimo, o intervalo de

valores e os valores alcançados pelos 3 métodos, tendo sido calculados da
seguinte maneira:
Tabela 3: Valores do terreno para os diferentes métodos.

Valor de qmáx e qmín Intervalo de valores Chauvenet Método dos NBR 14653:2
(Critério de Chauvenet) (Critério de Chauvenet) Pesos
Valor Valor terreno Valor do Valor do Valor de
q máximo q mínimo terreno Mínimo terreno terreno terreno
Máximo
R$ 1027,95/m² R$ 746,01/m² R$ 342.610,68 R$ 248.642,96 R$307.241,96 R$307.955,47 R$344.311,46
Fonte: Própria
3.8. ANÁLISE CRÍTICA
Na visão do grupo o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado

aparentou ser mais assertivo, confiável e com bem embasado, visto que considera
as características de elementos de uma mesma zona de influência para se
determinar o valor de um terreno, e ainda sim, permite certa discrepância entre as
amostras. Ainda assim é importante destacar que o levantamento dos elementos
amostrais e de suas características é um trabalho cauteloso, pautado em pesquisas
bem elaboradas e parâmetros de escolha.
Quando comparado os critérios de exclusão e posterior cálculo do valor mais
provável do terreno, é possível identificar que o método da NBR 14653:2 não se
mostrou eficiente. O valor mais provável do terreno avaliando, por este método, foi
consideravelmente distante dos valores atingidos pelos outros critérios, isto se dá
muito pelo fato da extrapolação ter reduzido a amostra a 5 elementos. Já a
aplicação do método dos pesos se mostrou mais condizente com o critério de
exclusão de chauvenet, visto que os valores do avaliando se mostraram similares.
Apesar das comparações entre os critérios, é importante considerar que o
valor encontrado para o bem avaliando não foge da tendência dos valores dos
elementos utilizados na amostra, o que confirma a confiabilidade dos métodos.
25
4. CONCLUSÃO
O presente trabalho atingiu o objetivo de aplicar os Métodos Comparativo e

Evolutivo para avaliar o imóvel localizado na Rua Professora Alice Picanço 675,
Itaipu - Niterói/RJ. Realizou-se uma revisão bibliográfica a fim de suportar um
embasamento teórico de qualidade para o estudo em questão, análise das
variáveis que determinam o provável valor da venda e o estudo do método
escolhido.
A partir de buscas no site ZAP Imóveis, foram selecionados dez lotes
pertencentes à mesma região do bem avaliando para compor a amostra de
comparação. Estes terrenos possuíam características semelhantes ao objeto de
estudo, caracterizando a mesma zona de influência. Com auxílio do software
Google Earth foi possível coletar dados importantes sobre o lote avaliando e
componentes da amostra.
Foi empregado o Método Comparativo de Dados do Mercado, por meio da
aplicação da situação paradigma tendo em vista que o valor do bem avaliando foi
definido através de uma comparação com outras dez amostras. Por fim, o trabalho
abordou três diferentes critérios de exclusão para chegar ao cálculo do Valor Mais
Provável, desta forma obteve-se três valores para o bem-avaliando, que variaram
entre R$ 307.241,96 e R$ 344.311,46. Tal valor atende as expectativas, tendo em
vista que os valores de oferta das amostras consideram o desejo dos proprietários
de obter margem de lucro.
O método comparativo é mais adequado para amostras com características
semelhantes, mas que não exclui sua aplicação para amostras discrepantes entre
si. Sem deixar de lado que a NBR 14653-1 orienta que, sempre que possível,
deve-se utilizar o método comparativo de dados de mercado. Considera-se então
este método ideal para auxiliar na tomada de decisão de compradores que desejam
adquirir o objeto de estudo, concluindo optou-se por considerar o valor do terreno
avaliando como R$ 320.000,00. Este valor configura um valor médio entre os três
métodos aplicados, o grupo optou por tomar uma decisão média visto que os
valores não sofrem tanta discrepância entre si, além de contar com a margem de
lucro.
26
5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação

de bens: Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro.
2001. Disponível em:<http://bittarpericias.com.br/wp-content/
uploads/2017/02/Avaliacao-Bens-Procedimentos-Gerias-NBR-14653-1.pdf>.
Acesso em: 10 set 2019.
SCHNEIDER, P. Incertezas de Medição e Ajuste de dados. 2007. Disponível

em:<http://www.ufrgs.br/medterm/areas/area-i/Incertezaedicao.pdf>. Acesso em: 27
abr 2019.
PREFEITURA DE NITERÓI. Leitura Técnica da Revisão do Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano de Niterói: Caderno de Mapas. Disponível em: <
https://urbanismo.niteroi.rj.gov.br/wp-content/uploads/2015/10/diagnostico-tecnico-v
olume-3-3_caderno_de_mapas.pdf>. Acesso em: 29 de setembro de 2020.
NITERÓI. Lei Nº 2597, de 30/09/2008 - Pub. a Tribuna, de 02/10/2008. Disponível

em: <https://leismunicipais.com.br/a/rj/n/niteroi/lei-ordinaria
/2008/259/2597/lei-ordinaria-n-2597-2008-institui-o-codigo-tributario-do-municipio-d
e-niteroi>. Acesso em: 30 de setembro de 2020.
27
6. APÊNDICE: MEMORIAL DE CÁLCULO
6.1. AMOSTRA
Foi utilizado o site “Zap Imóveis” para determinação das 10 amostras

utilizadas para aplicação do método comparativo e seus respectivos valores. Foram
escolhidos lotes com características semelhantes aos do bem avaliando, levando
em consideração a zona de influência do avaliando.
6.2. VALOR POR METRO QUADRADO (Q)
O valor do metro quadrado das amostras é denominado pela letra “q” e pode
ser obtido pela divisão do valor do lote pela área do mesmo lote (R$/m²).
6.3. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Os fatores de homogeneização são utilizados para o tratamento dos preços

observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem,
em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do
bem avaliando. No presente estudo, são utilizados: Fator Frente (Ft), Fator
Profundidade (Fp), Fator Área (Fa) e Fator Inclinação (Fi). Tais fatores tem como
objetivo tornar o valor das amostras mais pura, ou seja, desvaloriza o que teria sido
valorizado e vice e versa.
6.3.0. FATOR DE FRENTE OU TESTADA (Ft)
Utilizando a frente de referência como 14m, conforme definido pela

municipalidade, e considerando que todos os lotes apresentaram o valor de testada
dentro do intervalo 7 m ≤ Fpesq ≤ 28 m. Foi aplicada somente a equação 23. Os
resultados estão expostos na tabela 4.
Equação (23)
√
4 14
Ft = F pesq
28
Tabela 4: Fator de frente das amostras.
Lote F pesq F2 = Ft
1 15,00 0,9829
2 11,25 1,0562
3 20,00 0,9147
4 18,00 0,9391
5 12,00 1,0393
6 16,00 0,9672
7 16,10 0,9657
8 7,50 1,1689
9 15,00 0,9829
10 12,00 1,0393
Fonte: Própria
6.3.1. FATOR DE PROFUNDIDADE (Fp)
Considerando a profundidade padrão como 25m, já abordado na seção 3.3,

as fórmulas ficam adaptadas conforme as equações 24 e 25. Além do fator fixo
exposto logo abaixo. Os resultados estão expostos na tabela 5.
Para P pesq > 50m , F p = √2

Para P pesq > 25m ,
Equação (24)
√
P pesq
Fp = 25
Para P pesq < 25m ,
Equação (25)
√
25
Fp = P pesq
Tabela 5: Fator de profundidade das amostras.

29
Lote P pesq F3 = Fp
1 45,00 1,3416
2 40,00 1,2649
3 21,40 1,0808
4 43,40 1,3176
5 37,50 1,2247
6 51,25 1,4142
7 46,58 1,3650
8 27,00 1,0392
9 31,35 1,1198
10 23,10 1,0403
Fonte: Própria
6.3.2. FATOR DE INCLINAÇÃO (Fi)
Aplicando o gráfico da Figura 5, onde com a inclinação do terreno obtém-se

a variável Ki, que então foi adotada a equação 26. Os resultados estão expostos na
tabela 6.
1
Fi = Ki Equação (26)
Tabela 6: Fator de inclinação das amostras.

Lote Inclinação (%) Ki - valores do F5 = Fi
gráfico
1 26% (a) 0,84 1,19
2 0,00% 1,00 1,00
3 5% (d) 0,95 1,05
4 0,00% 1,00 1,00
5 0,00% 1,00 1,00
6 10% (a) 1,00 1,00
30
7 0,00% 1,00 1,00
8 0,00% 1,00 1,00
9 0,00% 1,00 1,00
10 10% (d) 0,90 1,11
Fonte: Própria.
6.3.3. FATOR DE ÁREA (Fa)
Considerando que a área do avaliando é 432 m², áreas com

diferenças percentuais acima de 30% ultrapassam 561,6 m² e áreas com
diferenças percentuais abaixo de 30% não atingem 302,4 m². Foram
aplicadas as equações 27 e 2.:
Fa = ( Spesq
432 ) 0,25 Equação (27)
Fa = ( Spesq
432 ) 0,125 Equação (28)
Os resultados estão expostos na tabela 7.
Tabela 7: Fator de área das amostras.

Lote Área (m²) F4 = Fa
1 675 1,0574
2 450 1,0103
3 428 0,9977
4 781 1,0769
5 450 1,0103
6 820 1,0834
7 750 1,0714
8 203 0,9096
9 470 1,0214
31
10 277 0,9460
Fonte: Própria.
6.4. PRODUTO DOS FATORES (π)

Para o cálculo do produtório dos fatores foi utilizada a equação 29. E os
resultados estão expostos na tabela 8.
π = Ft × Fp × Fa × Fi × Fo Equação (28)
Tabela 8: Produtório dos fatores

Lote Ft Fp Fa Fo Fi
1 0,9829 1,3416 1,0574 0,9 1,19 1,4940
2 1,0562 1,2649 1,0103 0,9 1,00 1,2147
3 0,9147 1,0808 0,9977 0,9 1,05 0,9344
4 0,9391 1,3176 1,0769 0,9 1,00 1,1992
5 1,0393 1,2247 1,0103 0,9 1,00 1,1573
6 0,9672 1,4142 1,0834 0,9 1,00 1,3337
7 0,9657 1,3650 1,0714 0,9 1,00 1,2710
8 1,1689 1,0392 0,9096 0,9 1,00 0,9945
9 0,9829 1,1198 1,0214 0,9 1,00 1,0118
10 1,0393 1,0403 0,9460 0,9 1,11 1,0229
Fonte: Própria.
6.5. VALORES HOMOGENEIZADOS (QHI)
Todas as etapas apresentadas são utilizadas para a obtenção do valor

homogeneizado das amostras, a fim de melhorar o valor do bem final analisado.
Os valores homogeneizados foram calculados, multiplicando-se o valor por
metro quadrado (q) de cada lote pelo produto dos fatores(pi)
32
q x pi
qhi =
Os valores calculados são encontrados na tabela abaixo. Em seguida,
é calculada a média dos valores homogeneizados (qhmed).
Tabela 9: Valor homogeneizado das amostras.

Lote Qh
1 874,24
2 593,87
3 379,88
4 874,99
5 1157,33
6 1138,51
7 1135,51
8 1325,95
9 946,75
10 442,79
Fonte: Própria.
6.6. DESVIO PADRÃO (SDN)
Nesta etapa é verificada qual o grau de dispersão das amostras. O desvio padrão
(sdn) é dado pela seguinte fórmula:
qhi)² ÷ √ (n − 1)
sdn = ((Σ(qhi med−
onde, qhmed: media aritmética dos valores

homogeneizados
qh: valor homogeneizado para cada amostra
n: número de amostras
O valor encontrado para o desvio padrão foi de 322,33 e da média aritmética

dos valores homogeneizados foi de R$ 886,98.
33
6.7. PARÂMETROS DO AVALIANDO
6.7.0. FATOR DE FRENTE OU TESTADA (Kt)
Inicialmente, é necessário avaliar o intervalo:
7m≤ Faval ≤
28m
Como Fr = 14 m, a Frente do Avaliando (12 m) encontra-se neste intervalo,

não é necessário realizar a truncagem deste fator. Adotando a equação 29 e
resultando em um Kt de 0,9622.
Equação (29)
√
4 12
Kt = 14
6.7.1. FATOR DE PROFUNDIDADE (Kp)
Inicialmente, é necessário avaliar o intervalo:
N /2 ≤ Paval ≤ 2 N
Como N = 25 m, a profundidade do avaliando (36 m), encontra-se neste
intervalo. Assim, foi calculado o fator profundidade do avaliando a partir da equaçaõ
30, o resultado obtido foi 0,8333.
Equação (30)
√
25
Kp = 36
6.7.2. FATOR DE ÁREA (Ka)

Como a área de pesquisa é a própria área do avaliando, o fator área é igual
a 1.
6.7.3. FATOR DE INCLINAÇÃO (ki)

34
Considerou-se o avaliando como 0% de inclinação, sendo o fator de
inclinação é igual a 1.
6.8. CRITÉRIO DE CHAUVENET
Na tabela 10 estão representados o número de amostras (n), média e desvio padrão

calculadas conforme especificado no item 3.5.0. Enquanto na tabela 11 estão os
parâmetros para os valores unitários homogeneizados máximos e mínimos em
relação às amostras e com um ρ calculado para cada uma delas seguindo a
equação 31. Assim é possível provar que nenhuma amostra extrapolou o limite do
ρ critico e precisará ser excluída.
Tabela 10: Parâmetros estatísticos Critério de Chauvenet.

Média R$ 886,98
Desvio Padrão R$ 322,33
n 10
ρ = || 1,96 ||
886,98 − qih
Equação (31)
Tabela 11: Parâmetros Critério de Chauvenet.

ρcrit para n = 10 1,96
Amostras Extremas qhi (R$/m²) Lote Rô Observação
Máximo 1.325,75 8 1,36 OK
Mínimo 379,88 3 1,57 OK
6.8.0. INTERVALO DE CONFIANÇA
Para a definição do intervalo de confiança, utilizou-se a Distribuição de “t”

Student com confiança de 80%, α = 20% e grau de liberdade ( μ ) = n − 1. Como o
n = 10 => μ = 9. Assim, obteve-se o valor de tc através da tabela de distribuição,
35
Figura 6.
Figura 6: Tabela do Critério Chauvenet.

Fonte: Universidade Federal do Espírito Santo (UFES)
O valor de tc encontrado foi de 1,383. Aplicado nas equações 32 e 33, juntamente

com o valor médio unitário e o desvio padrão.
q máx = 886, 98 + 1, 383 × ( 322,33

√10 ) Equação (32)
q máx = 886, 98 − 1, 383 × ( 322,33

√10 ) Equação (33)
No método de Chauvenet para o cálculo do valor do lote avaliando,

utilizou-se as equações 34 e 35, para os máximos e mínimos e 36 para o valor
mais provável.
36
V máx = 1027, 95 × 0, 9622 × 0, 8333 × 1 × 1 Equação (34)
V mín = 746, 01 × 0, 9622 × 0, 8333 × 1 × 1 Equação (35)
V mprov = 886, 98 × 0, 9622 × 0, 8333 × 1 × 1 Equação (36)
Tabela 12: Valor do intervalo de confiança.

Valor de qmáx Intervalo de valores
e q min
q máximo q mínimo Máximo Mínimo V + Provável
R$ 1027,95 /m² R$ 746,01 /m² R$ 356.071,81 R$ 258.412,11 R$ 307.241,96
Fonte: Própria.
6.9. MÉTODO DOS PESOS
Em resumo o valor do terreno foram utilizadas as classes abaixo, a partir da

amplitude de 93,98 m², definida pela equação 37, formando seus respectivos
limites representados na tabela 13. Da equação 38 calculou-se o valor unitário
médio ponderado e 39 o valor mais provável, expostos na tabela 14. Lembrando
que a construção das equações está representada no item 3.5.4
1027,95 −746,01 Equação (37)

A = 3
Tabela 13: Limites das classes e frequência.

Classes q máximo q mínimo Frequência q Acumulado
1 R$ 746,01/m² R$ 839,99/m² 0 R$0,00
2 R$ 839,99 /m² R$ 933,97 /m² 2 R$ 3.498,46
3 R$ 933,97 /m² ² R$ 1027,95 /m 1 R$ 946,75
Fonte: Própria.
37
3498,46 + 946,75 Equação (38)
qm = 5
V mprov = 889, 04 × 0, 9622 × 0, 8333 × 1 × 1 Equação (39)
Tabela 14: Valor do bem avaliado.
qm ponderado Valor mais provável
R$ 889,04/m² R$ 307.955,47
Fonte: Própria.
6.10. MÉTODO NBR 14653:2
Para iniciar o método é necessário definir os limites máximos e mínimos de

frente, profundidade e área. Os limites mínimos são sempre definidos como a
metade do parâmetro do avaliando, enquanto o máximo é sempre o dobro. As
amostras serão analisadas de acordo com cada critério e os lotes que extrapolarem
algum parâmetro serão excluídos. Assim os limites estão definidos na tabela 15.
Tabela 15: Limites Método NBR 14653:2

Mínimo Máximo
Frente 6,00 m 24,00 m
Profundidade 18,00 m 72,00 m
Área 216,00 m² 864,00 m²
Fonte: Própria.
Nenhuma amostra extrapolou os limites, sendo assim o valor unitário médio

extrapolado se manteve igual ao do método anterior R$ 886,98/m².
A próxima etapa consiste em calcular os valores unitários mínimo e máximo
para definir novos limites de exclusão, aqui foram aplicadas as equações 40 e 41
de acordo com a norma NBR 14653:2. Os resultados dos cálculos, assim como os
lotes excluídos, serão abordados na tabela 16.
qmáx = 1, 3 × 886, 98 Equação (40)
38
qmín = 0, 7 ×886, 98 Equação (41)
Tabela 16: Exclusão pelo intervalo de valores unitários máximo e mínimo.

(R$/m²) Lotes excluídos
q mínimo 620,89 2, 3, 10
q máximo 1.153,08 5, 8
Fonte: Própria.
Com os lotes extrapolados sendo excluídos do cálculo do valor unitário

médio extrapolado é possível chegar a um novo valor de R$ 994,00/m².
Por fim, o valor mais provável foi calculado conforme equação 42 resultando
em R$ 344.311,46.
V mprov = 994, 00 × 0, 9622 × 0, 8333 × 1 × 1 Equação (42)
6.11. VALORES DO BEM AVALIANDO
O valor do bem avaliado apresentou como intervalo de confiança e valor

para os métodos apresentados no item 3.6, os apresentados na Tabela 13.
Tabela : Valor do bem avaliado.
Valor de qmáx e qmín Intervalo de valores Chauvenet Método dos NBR 14653:2
(Critério de Chauvenet) (Critério de Chauvenet) Pesos
Valor Valor terreno Valor do Valor do Valor de
q máximo q mínimo terreno Mínimo terreno terreno terreno
Máximo
R$ 1027,95/m² R$ 746,01/m² R$307.955,47 R$344.311,46

R$ 356.071,81 R$ 258.412,11 R$307.241,96
Fonte: Própria
Assim, adotou-se o valor para o bem avaliado de R$ 320.000,00 a média

entre os métodos.
39
7. ANEXO I
40
8. ANEXO II
DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE
Declaramos para devidos fins que o grupo não dispõe de interesse presente
ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis e entre as transações objeto deste
estudo a serem analisados.
41

TTF1 - Método Comparativo

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

TTF1 - Método Comparativo

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

ESCOLA DE ENGENHARIA

TER - DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA AGRÍCOLA E MEIO

NATÁLIA PINHEIRO RAMOS

Avaliação do valor de mercado de um imóvel

Trabalho apresentado à disciplina de

Avaliação de bens, de acordo com a Resolução nº 345/90, é a atividade que

O objetivo deste trabalho consiste em aplicar a metodologia da Comparação

1.2) JUSTIFICATIVA E LIMITES DO TRABALHO

Por orientação da Norma NBR 14653-1 a metodologia escolhida deve ser

Muitas vezes a tipificação do local, onde está o bem avaliando, apresenta

A homogeneização dos dados é feita, pois cada elemento da amostra

Para o método em questão também são utilizados o Critério de Chauvenet,

2.1. PRINCIPAIS CONCEITOS E FORMULAÇÃO

Além dos procedimentos e métodos da avaliação de bens, é determinante

O método comparativo se baseia na identificação do valor de mercado de

3. ESTUDO DE CASO DESENVOLVIDO

3.1. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DO BEM AVALIANDO

Para fins analíticos consideramos neste trabalho a zona de influência

O lote avaliando possui aproximadamente 432 m², sendo 12 metros de

Figura ​1​: ​Lote avaliando.

Fonte:GOOGLE EARTH (2020).

A Figura 2 apresenta a frente do terreno vista por um observador na rua.

Fonte:GOOGLE Maps (2020).

3.2. CARACTERÍSTICAS PECULIARES DA AMOSTRA COLETADA

Os 10 elementos escolhidos como amostras foram selecionados conforme a

Fonte:GOOGLE EARTH (2020).

Fonte:GOOGLE EARTH (2020).

As amostras mostradas contém as dimensões apresentadas na Tabela 1.

Tabela 1: ​Dados dos lotes amostrais.

1 15,00 45,00 675 R$ 395.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

2 11,25 40,00 450 R$ 220.000,00 https://www.vivareal.com.br/imovel

3 20,00 21,40 428 R$ 174.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

4 18,00 43,40 781 R$ 570.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

5 12,00 37,50 450 R$ 450.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

6 16,00 51,25 820 R$ 700.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

7 16,10 46,58 750 R$ 670.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

8 7,50 27,00 203 R$ 270.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

10 12,00 23,10 277 R$ 120.000,00 https://www.zapimoveis.com.br/im

No quadro 1 abaixo podemos observar os lotes que compõem a amostra,

Quadro 1: ​Lotes amostrais.

De acordo com Anexo II da Lei Ordinária no 2597 de 30/09/2008, para o

Tendo em vista estes valores, pode-se aplicar a metodologia do Método

3.4. DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS FATORES A SEREM APLICADOS

Para que se utilize o método comparativo direto de dados do mercado,

3.4.0. Fator de Fonte

O fator fonte é usado quando há necessidade de equiparar os dados de

3.4.1. Fator de Testada

O fator de frente ou testada (Ft) é aplicado para corrigir as vantagens ou

3.4.2. Fator de Profundidade

O fator de profundidade (Fp) leva em conta a desvantagem do imóvel que

Para P pesq < P r ,

Lembrando que a profundidade de pesquisa (Ppesq) referente aos lotes que

3.4.3. Fator de Área

Onde a área pesquisada (Spesq) é referente aos lotes que compõem a

3.4.4. Fator de Inclinação

Fonte: Material de Aula - AVALIAÇÃO E PERÍCIA (2020).

3.4.5. Produtório dos Fatores

3.5. DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS TRABALHADOS

3.5.0. Critério de Exclusão de Chauvenet

Tabela 2: ​Pontos Críticos para o Critério Chauvenet

7 1,80 100 2,81

8 1,87 300 3,14

9 1,91 500 3,29

Figura 1: Lote avaliando.

Tabela 1: Dados dos lotes amostrais.

Quadro 1: Lotes amostrais.

Tabela 2: Pontos Críticos para o Critério Chauvenet

Tabela 3: Valores do terreno para os diferentes métodos.

SCHNEIDER, P. Incertezas de Medição e Ajuste de dados. 2007. Disponível

PREFEITURA DE NITERÓI. Leitura Técnica da Revisão do Plano Diretor de

NITERÓI. Lei Nº 2597, de 30/09/2008 - Pub. a Tribuna, de 02/10/2008. Disponível