ALUNO: HEDNEY BARBOSA DE OLIVEIRA.

CURSO: ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

DISCIPLINA: AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM PROPRIEDADES URBANAS E RURAIS

FOLHA DE RESPOSTA – UNIDADE 4_ATIVIDADE 4.

A) A avaliação imobiliária de empreendimentos busca entender se, de fato,
determinado empreendimento é uma boa opção financeira, se está de acordo
com a realidade de mercado e o levantamento das principais características que
o precificam, baseados em cálculos financeiros e indicadores financeiros de
viabilidade econômica de empreendimentos atualizados.
Na avaliação de empreendimentos, esses indicadores, são essenciais
para que haja uma análise de viabilidade de investimentos nos projetos e um dos
mais importantes é a gestão orçamentária de uma organização. Destaco os
seguintes indicadores:

• Taxa interna de retorno (TIR): é definida como o desconto que oferece a

possibilidade do Valor Presente Líquido (VPL) de qualquer projeto, seja
igual a zero. Assim, a TIR se trata de uma métrica utilizada para avaliar
qual será o percentual de retorno de um projeto para determinada
organização, sendo assim, as organizações irão preferir os projetos que
possuem maior diferença entre a taxa requerida e a taxa interna de
retorno.
• Valor presente líquido (VPL): é um método que consiste em trazer para a
data zero todos os fluxos de caixa de um projeto de investimento e somá-
los ao valor do investimento inicial, usando como taxa de desconto a Taxa
Mínima de Atratividade (TMA) da empresa ou projeto. Procurando obter a
verdadeira noção do valor do dinheiro no futuro, calculando-se o ganho
real de investimento.
• Custos anuais: é um elemento que influencia a rentabilidade de um
determinado projeto, indicando seu índice de lucratividade após análise
de despesas, investimentos e receitas.
• Tempos de recuperação (payback): é o período no qual os resultados
líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem ao
investimento. É uma analise de viabilidade de um investimento,
objetivando calcular o tempo necessário para recuperar um valor
investido.
• Índices de lucratividade: é o indicador que mede a capacidade
operacional de um empreendimento em gerar lucros a partir de um projeto
desenvolvido, ou seja, representa o lucro líquido em relação ao valor das
receitas totais.
B) São diversos os critérios analisados durante uma avaliação de imóveis, assim
como os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário, já que
são várias as possibilidades e situações, cabendo ao avaliador quem deve
escolher a forma para fazer uso dessas categorias, sendo os principais métodos:
Comparativo direto de dados de mercado, Involutivo, Evolutivo e Renda. Em
comparação, o método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é o
atualmente mais utilizado, ele se baseia em ofertas e transações do mesmo tipo
de imóvel para que seja obtido um valor médio. Sendo que essa pesquisa possua
consistência na semelhança de variáveis que serão trabalhadas na forma
de Fatores ou por Inferência Estatística. O Involutivo é o Método de Avaliação
de Imóveis mais utilizado por Construtoras e Incorporadoras. Ele consiste na
precificação da propriedade de acordo com o aproveitamento do terreno. O
profissional que analisará o espaço levará em conta todos os rendimentos que a
Construtora terá com salas comerciais, apartamentos, quitinetes, indústrias,
entre outros exemplos. O Evolutivo é o método mais indicado na avaliação de
imóveis urbanos, já que ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas
benfeitorias, observando o padrão de construção e idade do imóvel
(depreciação). Esse método é o mais indicado para imóveis onde haja a
escassez de ofertas compatíveis para se comparar ao imóvel que está sendo
avaliado. Exemplos: Fazendas, sítios, galpões, entre outros. O método de Renda
é um método pouco praticado, mas comum no Mercado Imobiliário. Basicamente
consiste na Avaliação Imobiliária levando em conta o valor de renda que será
gerado pela propriedade. Em outras palavras, o valor do imóvel é determinado
de acordo com o valor que o cliente pode obter de aluguel do mesmo. Esse
método é pouco utilizado para propriedades residenciais, mas um dos métodos
de Avaliação de Imóveis mais populares quando se trata de hospitais,
universidades, escolas e outros empreendimentos.
Várias são as vantagens e os benefícios garantidos por uma avaliação
imobiliária utilizando os diversos métodos estudados, destaco a segurança na
compra e venda de um bem, análise de viabilidades econômicas em realizar
qualquer tipo de negócios ou investimentos, segurança na atualização de ativos
imobiliários e a credibilidade garantida pela avaliação realizada pelo profissional
capacitado.
O método Comparativo Direto de Dados de Mercado é a técnica mais
apropriada para determinar o valor de um imóvel, fundamentalmente, a utilização
do método depende das possibilidades de formação de uma amostra composta
por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de
avaliação, logo há limitações quanto ao seu emprego. o método Involutivo é ideal
para analisar projetos que ainda vão ser construídos, e não para construções já
prontas, logo sua utilização se dá apenas nesse formato de avaliação. Já o
método Evolutivo, consiste em somar os valores isolados dos componentes
básicos do imóvel, porém em um mercado recessivo é importante ter cuidado ao
utiliza-lo, pois a área construída é atribuída pelo valor do CUB/mês e o CUB sofre
reajustes de acordo com os Índices de Construção Civil, o que vai na contramão
dos imóveis ofertados no mercado que atualmente detém queda expressiva. Por
fim, o método da renda determina o valor do imóvel com base nas receitas e
despesas que ele gera. Quanto mais capitalizado for o local, maior seu valor. Por
outro lado, se as despesas de manutenção forem muito altas isso terá grande
impacto sobre o valor final.

- Referências Bibliográficas

INVESTOCORP – Avaliação Imobiliária.

Disponível em:
<https://investorcp.com/consultoria-imobiliaria/avaliacao-imobiliaria/>
Acesso em: 22 dez. 2021.

Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do

avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo
Moreira, publicado por Economia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009,
com adaptações.

SIENGE – Avaliação de Imóveis.

Disponível em:
<https://www.sienge.com.br/blog/avaliacao-de-imoveis-metodo-involutivo/>
Acesso em: 22 dez. 2021.

MKAVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Avaliação de Imóvel.

Disponível em:
<https://mkavaliacoesimobiliarias.com.br/avaliacao-de-imovel-quais-sao-os-
metodos-atuais-de-avaliacao-imobiliaria/>
Acesso em: 22 dez. 2021.