MÓDULO 2 - ORÇAMENTO

Coautor(a):Mahara Sampaio

1. Conceitos básicos e tipos de orçamento

Um bom orçamento de obras é essencial para o sucesso de uma construção. Com o

orçamento em mãos você saberá o quanto vai gastar em cada etapa de sua obra,
podendo assim planejá-la com eficiência.

O orçamento de obras também é imprescindível para a concorrência entre corporações.

Isso porque cada uma pode chegar a custos distintos para um mesmo projeto, não
somente pela diferença de material utilizado, mas pela diversidade de técnicas
construtivas e valores de insumos e serviços.

A elaboração de um orçamento varia conforme o tipo de obra. Cada tipo de obra possui
detalhes e características únicas que um profissional capacitado sabe identificar.

Além disso, o orçamento de obras pode variar conforme o local onde a obra estará sendo
construída, período do ano que será construída, se no período seco ou chuvoso. Até
mesmo a disponibilidade financeira do construtor interfere em todo o orçamento,
conforme a velocidade da construção.

Com base nestas caracterísitcas, são definidos três principais atributos do orçamento
de obras: aproximação, especificidade e temporalidade, cujas características são
apresentadas abaixo.

 Aproximação: Por basear-se em previsões, todo orçamento é aproximado. Por

mais que todas as variáveis sejam ponderadas, há sempre uma estimativa
associada. O orçamento não tem que ser exato, porém preciso. Ao orçar uma
obra, o orçamentista não pretende acertar o valor em cheio, mas não se desviar
muito do valor que efetivamente irá custar. O orçamento presta-se a dar uma
ideia mais ou menos próxima daquele valor. Quanto mais apurada e criteriosa for
a orçamentação, menor será sua margem de erro.
 Especificidade: O orçamento deve ser sempre visto como um documento
personalizado e único, sem validade aplicável para outro projeto. Mesmo que o
orçamentista se baseie em obras anteriores para elaborar um próximo
orçamento, sempre será necessário fazer adaptações.
  Temporalidade: Orçamentos acompanham tendências de mercado e perdem a
validade com uma certa rapidez. Por isso, um orçamento realizado há um ano ou
mais, por exemplo, já não é mais válido atualmente. De maneira geral, todo o
cenário financeiro e gerencial do país e da própria empresa fazem com que os
orçamentos elaborados possuam um prazo de validade.

2. Tipos de Orçamento

Os tipos de orçamento de obras variam conforme a fase do empreendimento e podem

ser definidos como avaliações, estimativa, orçamento expedito, orçamento detalhado e
orçamento analítico. Abaixo é apresentado a fase do empreendimento em que cada tipo
é adotado, a margem de erro e os recursos necessários para suas elaborações.

 Avaliações: é realizado para verificar a viabilidade de um empreendimento. É

aceitável para a avaliação uma margem de erro que varia de 20 a 30%. Para a
elaboração de uma avaliação são necessários: Área de construção; padrão de
acabamento; Custo Unitário Básico.
 Estimativa: é realizada quando já se tem ideia de como será a obra. É aceitável
para a estimativa de preço de uma obra uma margem de erro que varia de 15 a
20%. Para a elaboração de uma estimativa são necessários: anteprojeto; preços
unitários de serviços de referência; índices físicos e financeiros de obras
semelhantes.
 Orçamento Expedito: é realizado quando já existe um projeto arquitetônico
executivo da edificação e boa parte dos serviços já estão especificados. É aceitável
para a avaliação uma margem de erro que varia de 10 a 15%. Para a elaboração de
um orçamento expedito são necessários: projeto executivo; especificações
definidas; composições de preços de serviços genéricos; preços de insumos de
referência.
 Orçamento Detalhado: é elaborado quando todos os projetos executivos estão
finalizados, além disso todas as especificações e serviços também estão definidas.
É aceitável para um orçamento detalhado uma margem de erro que varia de 5 a
10%. Para a elaboração de um orçamento detalhado são necessários: projeto
executivo; projetos complementares; especificações precisas; Composições de
preços e serviços específicos; preços de insumos de acordo com cada serviço.
  Orçamento Analítico: só é possível de ser realizado quando o planejamento da
obra está definido, é o orçamento mais rigoroso e próximo da realidade. É
aceitável para um orçamento analítico uma margem de erro que varia de 1 a 5%.
Para a elaboração de um orçamento analítico são necessários: projeto executivo;
projetos complementares; especificações precisas; composições de preços e
serviços específicos; preços de insumos de acordo com cada serviço;
planejamento da obra

3. Etapas do Orçamento Detalhado

As principais fases de um orçamento de obras bem-sucedido são:.

a) Estudo das condicionantes: esta fase representa o estudo das condições de

contorno da edificação. Engloba a leitura dos projetos e especificações técnicas, a
leitura e interpretação do edital (se houver) e, definições do local.
b) Composição de custos: Os custos que compõem uma obra podem ser diretos ou
indiretos.Os diretos são aqueles associados aos serviços de campo. Já as despesas
indiretas são aquelas necessárias para que algumas atividades sejam realizadas,
embora não estejam diretamente relacionadas a elas. São exemplos o gasto com
funcionários nos serviços administrativos e com elementos gerais da edificação
(contas, materiais de escritório, taxas, seguros e outros).
Primeiramente, deve ser feita uma identificação de todos os serviços e a
quantificação dos mesmos. Em seguida, devem ser coletados os preços de mercado
para os insumos orçados.
c) Fechamento do orçamento de obras: com o orçamento praticamente finalizado, o
construtor pode estipular a lucratividade que deseja obter, levando em consideração
aspectos como riscos e concorrência.Além disso, sobre o custo direto, é preciso calcular
um fator que represente o gasto indireto, o lucro e os impostos incidentes, o BDI
(Benefícios e Despesas Indiretas). O BDI é o percentual que deve ser aplicado sobre o
custo direto encontrado no orçamento para se chegar ao preço final de venda.
4. NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação
imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios.
A NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária
e outras disposições para condomínios edifícios define as responsabilidades dos
participantes de incorporações. Além disso, determina as condições técnicas e
econômicas nos projetos de condomínios para venda total ou parcial da edificação ou
conjuntos de edificações.

A NBR 12721 é a norma que estabelece os critérios para: descrição das unidades a serem
vendidas; avaliação de custos unitários; cálculo do rateio de construção.

Essa norma também prevê a implantação de regras que conduzam a definição do

objeto de transação. Ou seja, a unidade autônoma e a edificação e a estruturação
financeira das incorporações. Dessa maneira, ela determina a comparação entre os
preços da transação e os valores investidos na construção.

A NBR 12721 determina as condições exigíveis para a avaliação de custo unitário de

construção. Mais do que isso, determina o preparo de orçamento de construção para
incorporação de edifício em condomínio.

O conjunto de oito quadros determinados pela NBR 12721 contêm informações

importantes do projeto. A função dos quadros de áreas e do cálculo de área equivalente
a NBR 12721 é evidenciar o custo do seu empreendimento.

A NBR 12721 é dividida em oito quadros:

Quadro I: Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global

O cálculo da área global real e da área global equivalente a área de custo padrão é feito
com o auxílio do Quadro I. Ele permite conhecer, por pavimento e edificação, as áreas
reais e equivalentes privativas e de uso comum;

Quadro II: Cálculo das áreas das unidades autônomas

Esse quadro vai ajudar você a calcular as áreas reais das unidades autônomas e das áreas
equivalentes à área de custo padrão das unidades. Leva em consideração as áreas de
divisão proporcional e não proporcional;

Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da construção

Com o quadro III você terá suporte para estimativa dos custos da construção a partir do
custo unitário básico (CUB) correspondente ao projeto padrão da obra. Dessa maneira
será possível avaliar o custo da construção e o preço por m²;

Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de

rerrateio de Subrogação

Muito parecido com o quadro III, este item também oferece suporte para estimativa dos
custos de construção a partir do custo unitário básico (CUB). Mas, diferente do terceiro
quadro, será avaliado o custo da construção de cada unidade autônoma;

Quadro V: Informações gerais

No quinto quadro são anotadas as informações gerais do empreendimento. Tais como:

tipo de edificação; localização; incorporador;proprietário do terreno;autores do
projeto;responsável pela execução;número de pavimentos e de unidades autônomas
por pavimento;pavimentos especiais;data de aprovação do projeto; acabamento das
fachadas; complementação artística e paisagismo; prazo da obra; padrão da edificação.

Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos

É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos utilizados no projeto;

Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso privado

das unidades anônimas;

Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso comum.

5. CUB – Custo Unitário Básico

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o conceito de
Custo Unitário Básico é o seguinte:

"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de

acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da
Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve
de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações."

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária,

servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Em função da
credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de
existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador
macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente, a
evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de uma forma
geral.

6. Critérios de medição e levantamento de quantitativo

Por estar intimamente ligada ao orçamento e ao levantamento de quantitativos, a

medição é uma importante ferramenta de controle de um projeto. De maneira geral, o
objetivo da medição de obras é verificar a compatibilidade entre o que foi executado e
o que está previsto no projeto e nos quantitativos do orçamento. Além de ser uma
ferramenta fundamental de controle, a quantificação permite mensurar os recursos
aplicados ao longo do cronograma (como materiais, equipamentos e mão de obra),
facilitando pagamentos e desembolsos mensais para a construção do
empreendimento. Os critérios de medição de obras e serviços são variados, podendo ser
estipulados pelas normas oficiais ou pela própria construtora/empreiteira responsável
pelo projeto de acordo com base nas observações em campo de projetos anteriores. O
importante é que o profissional esteja atento aos critério adotados como referência, para
a realização correta da medição em campo.
7. Composição de Custos Unitários

A Composição de Custos Unitários é uma técnica que está relacionada à engenharia de

custos. Ela é utilizada na elaboração de orçamentos de obras e serviços. Em geral, são
calculados os índices de produtividade da mão de obra e consumo de materiais e
equipamentos para execução de uma unidade.Ao aplicar o método, é possível prever as
necessidades de insumos e estimar os custos diretos e indiretos de cada serviço. A
composição de custo unitário oferece esses valores com qualidade e um controle mais
preciso, que permite negociações mais vantajosas. Com isso, é possível reduzir o custo
final da obra e ampliar a margem de lucro. A composição de custos unitários é
representada por uma tabela com cinco colunas: insumo, unidade, índice, custo unitário
e custo total, conforme apresentado na figura abaixo.

Insumo É cada um dos itens de material, mão de obra e

equipamento que entram na execução do
Unidade serviço
É a unidade de medida do insumo:
• Para material, pode ser kg, m³, m², m, um,
entre outras;
Índice • Para mão de obra, a unidade é sempre hora
• É a incidência de cada insumo na execução
(homem-hora);
de uma unidade de serviço.
• Para equipamento, hora (de máquina).
Custo Unitário É o custo de aquisição ou emprego de uma
unidade de insumo.
Custo Total
• É o custo total do insumo na composição de
custos unitários.
• É obtido pela multiplicação do índice pelo
custo unitário.
• A somatória dessa coluna é o custo total
unitário de serviço.

Alguns orçamentistas costumam utilizar bases como referência para a composição de

custos, usando banco de dados como o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e
Índices da Construção Civil (SINAPI), a Tabela de Composições e Preços para
Orçamentos (TCPO), DNIT entre outras. A função delas é servir como referência, porém
sem representar uma verdade única. Pois cada composição de custos é individual e
necessita ser elaborada de acordo com suas condicionantes, tais como: experiência e
 motivação da equipe, clima, dificuldades de acesso, horário de trabalho e etc. Quanto
maior a experiência, por exemplo, maior é a habilidade e,consequentemente, melhor é
a produtividade.

8. Encargos sociais da mão de obra

Os encargos sociais são encargos obrigatórios exigidos pelas Leis Trabalhistas ou

resultantes de Acordos Sindicais adicionados aos salários dos trabalhadores,
representados por uma parcela percentual que pode variar de acordo com a região e com
as peculiaridades da obra.

Os encargos sociais dividem-se em três níveis: encargos básicos e obrigatórios (Grupo A);
encargos incidentes e reincidentes (Grupos B,C, D); e encargos complementares (Grupo
E).

Os encargos sociais são divididos em 5(quatro) grupos:

- Grupo A: neste grupo estão incluídas as obrigações, que incidem diretamente sobre a
folha de pagamento e que são regulamentadas de acordo com a legislação.

- Grupo B: neste grupo são considerados os dias em que não há prestação de serviço,
mas que o funcionário tem direito de receber sua remuneração. Sobre estes dias
incidem também os encargos do grupo A.

- Grupo C: neste grupo estão os encargos pagos diretamente aos empregados e, assim
sendo, os que não incidem sobre eles os encargos do Grupo A.

- Grupo D: neste grupo estão os encargos referentes à incidência sobre outros encargos:
incidência do Grupo A sobre B e incidência de multa do FGTS sobre o 13° salário.

Existem ainda os encargos complementares:

- São custos associados à mão de obra como alimentação, transporte, equipamentos de

proteção individual, ferramentas manuais, exames médicos obrigatórios, seguros de
vida e cursos de capacitação. Neste grupo estão os encargos resultantes de acordos
sindicais ou iniciativas da empresa, o trabalhador é responsável por parte do pagamento
destes encargos. Os encargos complementares são calculados por unidade de hora
 trabalhada ("incidência proporcional a uma hora de trabalho"). Cada categoria
profissional possui seus encargos complementares associados. Essa diferenciação se
justifica porque uma ferramenta ou EPI de uma determinada função pode não se
enquadrar a um funcionário de outra atividade, por exemplo. Isso não significa
vinculação dos encargos à faixas salariais, somente às atividades desempenhadas.

Os encargos acima relacionados referem-se ao profissional horista, que se encontra

previsto nas composições de custos unitários dos serviços. Já os mensalistas,
representados, por exemplo, pelos profissionais da Administração Local da obra, cuja
remuneração não está diretamente relacionada à quantidade de serviços executados,
não incide nos encargos o repouso semanal remunerado, feriados, auxílio-enfermidade,
licença-paternidade e outros. Com isso, os encargos sociais dos mensalistas são menores
que os dos horistas.

9. Composição de Custos de Equipamentos

O custo horário de utilização do equipamento é o custo que decorre da posse ou uso do

equipamento, medido no intervalo de 1(uma) hora e para a quantificação do seu custo
horário, é necessário que se estabeleçam os seguintes itens:

a) o custo de aquisição do equipamento: contempla o valor de aquisição do

equipamento; a incidência de impostos (ICMS e IPI) e despesas de transporte (frete),
embalagem e eventualmente de importação.
b) a vida útil em anos (tempo de amortização): período entre o inicio de sua operação
(em número de anos) até o momento em que o custo de reparos para mantê-lo em
condições de funcionamento torna-se maior que o valor residual do equipamento.
c) horas trabalhadas por ano.
d) depreciação: perda do valor venal de um equipamento ao longo do tempo.
e) juros;
f) custo de manutenção: conjunto de operações que são necessárias para manter um
equipamento em perfeitas condições de uso.
g) custos de operação: custos necessários para o funcionamento e operação dos
mesmos, ou seja, materiais e mão-de-obra.
h) custos horários produtivos e improdutivos: custo horário produtivo é o custo horário
do equipamento durante a sua operação efetiva e engloba os custos horários da
depreciação, juros, manutenção e operação. Já o custo horário improdutivo é o custo
horário do equipamento durante o período em que o mesmo fica parado aguardando a
operação de outro equipamento, engloba custos horários da depreciação, juros, e mão
de obra de operação.
10. Curva ABC

A Curva ABC é uma ferramenta gerencial que classifica as informações ao separar os

itens de maior importância e pode auxiliar na administração de custos.

A análise ABC consiste na divisão de itens de acordo com três grupos, eles se organizam
de acordo com o custo. Estes custos são determinados a partir da multiplicação do
preço ou custo unitário de cada item pelo seu consumo ou sua demanda. Como
resultado, a Curva ABC será classificada em:

-Classe A: 20% dos itens correspondem a 80% do custo total

-Classe B: 30% dos itens correspondem a 15% do custo total
-Classe C: 50% dos itens correspondem a 5% do custo total

A curva ABC auxilia na:

-Identificação os insumos mais utilizados: ordenar os materiais por sua importância, Ou

seja, do maior para o menor custo, permite visualizar os que ocupam mais espaço no
seu orçamento;

-Priorização da redução de custos: nos casos de negociação de materiais ou serviços,

deve-se priorizar os da Classe A. Desta maneira é possível ter uma economia mais
significativa mexendo em menos itens;

-Avaliação de impactos: a Curva ABC ajuda a mensurar impactos na variação de preços

de materiais e isso pode facilitar a tomada de decisão, o modo de agir e uma negociação;
11. Custos indiretos e BDI

O preço de venda final (PV) de uma obra é dado por:

PV = CD * (1+BDI)

No caso os CD são os custos diretos totais e correspondem à soma de Cd (custos diretos)

e Ci (custos indiretos).

Custos diretos (Cd): são compostos dos insumos empregados nos serviços e associados
às unidades produzidas (mantém certa proporção em relação às unidades executadas).
Exemplos: materiais, equipamentos e mão de obra com encargos sociais.

Custos indiretos (Ci): são compostos dos serviços auxiliares e locais de apoio à obra.
Exemplos: administração local, mobilização e desmobilização do canteiro, seguros,
remuneração da equipe técnica e de administração da obra (engenheiro, mestre,
encarregado, secretária, etc), custos com manutenção do canteiro (água, luz, material
de escritório), entre outros.

Já o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é O índice BDI é uma taxa correspondente às

despesas indiretas e ao lucro que aplicada ao custo direto total de um empreendimento
leva ao preço de venda. Esse índice não é absoluto, cada obra ou serviço deve ter um
BDI próprio, pois as condições de cálculo e o preço de venda são específicos para cada
caso. O BDI deverá contemplar as seguintes despesas:

– Administração Central da Empresa

– Custo financeiro do contrato
– Seguros
– Garantia
– Tributos sobre a Receita

Existem várias formas de calcular BDI na Construção Civil, abaixo está a fórmula
sugerida pelo Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos – IBEC, com base em
consenso internacional, para calcular o BDI de serviços para uma empresa
contratante. A fórmula para uma empresa contratada é a mesma, apenas sem levar em
conta a Margem de Incerteza ou MI.

( 1 + AC + CF + S + MI )
𝐵𝐷𝐼 = ( − 1) 𝑋 100
( 1 – TM – TE – TF – MBC – G )

Sendo:

AC – Administração central: o rateio do custo da sede entre as obras da Construtora.

Varia de 7% a 15% (empresas com grande faturamento anual) e de 10% a 20% (empresas
com pequeno faturamento anual)

CF – Custo Financeiro: será calculado em razão das condições de medição e pagamento

preconizadas no contrato, bem como, cabe o programa de desembolso verificar a
necessidade de incluir o custo financeiro.

S – Seguros: seguros previstos no contrato ou não.

G – Garantias: custo para cumprir o contrato oferecendo as garantias previstas, podem

ser adotadas diversas formas: a caução, o seguro garantia ou papéis selecionados.

MI- Margem de Incerteza: Deve ser levada em conta no cálculo do BDI apenas por
empresas contratantes. Visa melhorar eventuais distorções no valor aproximado pelo
cálculo estimado, devido ao seu caráter genérico adotado pelos contratantes.
Geralmente varia de 5% a 10%.

TM – Tributos Municipais: exemplo, o ISS

TE – Tributos Estaduais:exemplo, o ICMS

TF – Tributos Federais:exemplo, PIS, COFINS, IRPJ, CSLL e INSS

MBC – Margem Bruta de Contribuição (ou Lucro Bruto Previsto)

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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projeto. Construct, 2017. Disponível em: <https://constructapp.io/pt/atributos-
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Construct, 2017. Disponível em: <https://constructapp.io/pt/medicao-de-obras-
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<https://www.sienge.com.br/blog/bdi-na-construcao-civil-o-que-e-como-
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4. CAMPITELI, Marcus. Análise Orçamentária. Estratégia Concursos. 2017
5. Como fazer a composição de custo unitário de sua obra. SIENGE, 2018.
Disponível em: < https://www.sienge.com.br/blog/como-fazer-a-composicao-
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6. Conheça as fases para compor um orçamento de obras bem-sucedido.
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11. Orçamento de Obras: Vantagens e tipos de orçamento. Engenharia Concreta,
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13. RIBEIRO, Marcel. Composição de custos de serviços: entenda como fazer. MAIS
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14. ROSSI, Fabrício. Diferença entre Custo Direto e Despesa Indireta de uma obra:
Aprenda agora! Pedreirão. Disponível em: <https://pedreirao.com.br/custo-
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